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1、老年居住住社区开开发项目目一、养老老地产概概论1. 养老地产产的概念念2. 养老地产产的崛起起二、美国国养老地地产发展展状况分分析1. 美国养老老地产的的历史2. 美国养老老地产的的开发现现状3. 美国养老老地产发发展的社社会环境境三、美国国养老地地产开发发模式分分析1. 美国养老老地产的的开发主主体2. 美国养老老地产的的运作模模式3. 美国养老老地产项项目的赢赢利模式式4. 美国养老老地产的的后续经经营5. 美国商业业养老社社区公司司的治理理状况6. 美国商业业养老社社区公司司的风险险分析四、中国国养老地地产发展展状况分分析1. 中国养老老地产的的宏观环环境2. 中国养老老地产的的需求分分
2、析3. 中国养老老地产的的开发现现状一，养老老地产1，养老老地产的的概念养老地产产是老年年化商品品经济时时代特有有的概念念。它诠诠释了养养老这一一社会主主题和地地产这一一商业主主题。正正是全社社会性质质 的老老年人口口过多和和经济发发展水平平较高，才才使得这这一特殊殊的产业业诞生，并并且随着着老年人人口的进进一步增增加和经经济水平平的进一一步发展展，越来来越成为为人们关关注的焦焦点。因因此，在在发达资资本主义义国家，养养老地产产业由于于其发达达的分工工体系早早在上个个世纪六六十年代代就开始始走上历历史舞台台。在美美国，养养老地产产一般称称作为老老年住宅宅。2，老年年住宅产产业化老年住宅宅产业化
3、化是后现现代经济济的主要要增长点点，也是是后现代代文明的的重要标标志。回回顾近代代，我们们就不难难发现老老年产业业诞生、发发展的线线索。上上个世纪纪是人类类社会篇篇章中最最为壮观观也最为为精彩的的一章。人人类先后后经历两两次世界界大战，倒倒是人口口波动加加剧，进进而使得得每一阶阶段的人人口比例例失调，这这是老龄龄化产生生的一个个重要原原因。二二次大战战结束，人人类社会会进入了了一个飞飞跃式的的发展阶阶段，各各种先进进的技术术被广泛泛应用，人人类生活活水平显显著提高高，人们们的寿命命也因此此而增加加。老年年人口的的增加反反过来作作用老年年产业，一一大批与与老年群群体相关关的产业业相继诞诞生，如如
4、医药，老老年保健健、护理理以及我我们着重重研究的的老年住住宅产业业。除了绝绝大多数数老年人人采取住住在自己己的住宅宅中居家家养老外外，还有有一部分分老年人人住在老老年住宅宅中养老老。为此此，世界界各国（含含我国）的的城市都都根据自自己的经经济实力力和实际际需要，建建设和发发展一批批专门供供老年人人居住的的老年住住宅。概概括起来来，各城城市的老老年住宅宅主要有有以下几几种形： 2.1、老老年公寓寓强制性行行业标准准老年年人建筑筑设计规规范JJGJ1122-99第第2.00.6条条，将老老年公寓寓定义为为专供老老年人集集中居住住，符合合老年体体能心态态特征的的公寓式式老年住住宅，具具备餐饮饮、清洁
5、洁卫生、文文化娱乐乐、医疗疗保健服服务体系系，是综综合管理理的住宅宅类型。笔笔者认为为该定义义应该加加上“由专门门机构按按照市场场原则开开发和经经营的内内涵。一般的情情况是，在在住宅小小区内，专专门规划划出一两两幢楼，按按照适于于老年人人居住的的要求来来进行设设计和建建设，称称为老年年公寓。这这种公寓寓主要按按老两口口住在一一起来设设计的，因因而一室室一厅一一厨一卫卫的一室室户占有有一定比比重，又又考虑老老人有时时要与亲亲人住在在一起或或雇褓姆姆等需要要，因而而二室户户仍然占占有主体体地位。在在我国，限限于经济济条件，三三室户较较少。老老年公寓寓除了在在建设方方面要满满足老年年人居住住的需要要
6、外，还还在老年年人的生生活服务务、医疗疗服务以以及娱乐乐交往等等各方面面，都有有妥善的的安排。这这种公寓寓，可以以出售，也也可以出出租。老老人住入入老年公公寓，虽虽然住房房面积一一般会比比原来自自已的住住房要小小一些，但但仍是一一家一户户，可以以保证老老年人的的私密性性、独立立性和领领域，既既能保持持家庭的的温情，又又加上公公寓对老老年人周周到的照照顾和服服务，必必会受到到不少老老年人的的欢。北京的澳澳洲康都都小区，就就建设了了一幢这这种老年年公寓，定定名为乐乐龄公寓寓，并在在老年人人的生活活服务、医医疗服务务以及娱娱乐、交交往等各各方面，专专门做出出全面安安排，是是一个重重要的尝尝试。老年公
7、寓寓是多种种专业化化经营项项目的综综合体，其其管理与与经营更更加强调调服务的的质量。主主要特征征有：1），在在时间特特征上，老老年公寓寓的入住住群体入入住时间间较长。它它不同于于托老所所的流动动性。暂暂时性。虽虽然老年年人入住住老年公公寓的时时间长短短，由他他们根据据需要自自愿决定定，但多多数入住住老人相相对稳定定，居住住时间比比较长。2），在在经济特特征上，老老年公寓寓形成投投入产出出的良性性循环。敬敬老院、福福利院是是以国家家、集体体供养为为主，属属福利救救济型，而而老年公公寓是以以个人缴缴费为主主，绝大大多数老老年人要要用自己己的退休休金、子子女的赡赡养费或或其他经经济收入入，交付付老年
8、公公寓的各各项费用用。老年年公寓已已经呈现现了不同同的档次次，以满满足不同同经济负负担能力力的老年年人的需需要。3），在在社会特特征上，老老年公寓寓实行同同吃同住住、同活活动的群群居生活活方式。4），在在服务特特征上，老老年公寓寓有较为为完善、配配套、系系统的生生活、娱娱乐、保保健、医医疗等服服务。5），在在产权特特征上，老老年公寓寓的经营营管理机机构可以以拥有所所有权，也也可以只只具有使使用权，入入住的老老人则是是租赁的的形式。6），在在开发特特征上，要要根据老老年人的的生理特特征和生生活需要要，提供供无障碍碍的居住住环境。 2.22老年社社区（老老年住区区）以老年人人为主要要居住对对象，符
9、符合老年年人生理理和心理理特征，成成片开发发、建设设的老年年住宅楼楼栋的集集合体，配配置有老老年人辅辅助设施施，并具具备一定定城市功功能或配配套机能能。老年社区区与一般般住宅小小区相同同之处是是，都是是一个大大小不等等的住宅宅小区。不不同之处处是，老老年社区区主要入入住的是是老年人人，并允允许老年年人带亲亲人（如如子女）住住在一起起，。因因为社区区主要是是为老年年人服务务的，因因而老年年社区专专门为老老年人设设置的医医护、家家务服务务、社会会交往和和文娱体体育活动动等设施施更为齐齐全，服服务更为为及时周周到，而而且对老老年人有有较多的的优惠。老年社区区特征：1），专专门老年年住区老老人占据据主
10、体地地位，主主要以老老人为主主的住区区，其方方式为居居家养老老。这是是它区别别于一般般地产的的主要因因素。2），空空间环境境上与居居民行为为上表现现为聚集集化得独独立完整整的老年年住宅群群或合居居式老年年住宅群群，英美美统称为为养生住住区。如如美国的的“金岁山山庄”“安养养住区”退休新新村“老人们们生活在在专门老老年住区区要方便便安全，在在规划设设计上强强调综合合考虑居居住与生生活、工工作、购购物、文文化、教教育休闲闲等多种种要素，是是和谐的的新的生生活方式式的空间间载体。3），具具备一般般社区的的基本功功能。除除了本身身构成完完整的自自成体系系的服务务功能外外，海域域一般房房地产项项目一样样
11、具有从从事细胞胞的功能能，具有有对外的的交通、通通讯、商商业网点点、公共共设施和和行政管管理功能能，与社社会形成成共享的的发展格格局。4），其其优势在在于便于于为老年年人集中中提供专专门服务务，提高高资源的的利用效效率，并并为老人人创造丰丰富多样样的同龄龄交流环环境。5），专专门老年年社区往往往有22-3栋栋以租赁赁形式经经营的老老年公寓寓。使得得专门老老年住区区的模式式和老年年公寓的的模式夹夹杂在一一起，难难以区分分。在我国各各地，已已逐步建建成一批批老年社社区。例例如，北北京太阳阳城就是是迄今北北京规模模最大的的老年社社区，它它的总建建筑面积积为188万平方方米。社社区以家家庭式养养老与社
12、社会化养养老相结结合的形形式。为为满足老老年人的的生活需需要，建建筑形式式多为三三至四层层楼房并并带电梯梯，各种种道路均均为无障障碍设计计，并根根据老年年人特点点，配套套设计了了齐全的的设施，包包括医疗疗康复、老老年活动动、家政政服务等等设施。美国大力力发展老老年社区区有四、五五十年时时间，已已成为一一个老年年社区比比较发达达的国家家。为此此，专门门介绍一一下美国国较大的的老年社社区佛罗里里达州的的太阳城城中心。太太阳城中中心坐落落在佛罗罗里达西西海岸，距距佛罗里里达环境境最好的的墨西哥哥海湾海海滩只有有几分钟钟的路程程。太阳阳城中心心从19961年年开始开开发建设设，目前前已经成成为佛罗罗里
13、达乃乃至全美美国最好好的老年年社区。2.3普普通型养养老院有的老年年人老伴伴去世，自自己年老老体衰，身身边又无无亲人，较较多的愿愿意或者者被“社会工工作”动员住住进养老老院。因因此，国国内外住住养老院院的，主主要是单单身老人人。在改革开开放前，我我国各地地就办有有一定数数量的养养老院。改改革开放放以后，养养老院的的数量又又有新的的发展。据据不完全全统计，截截止20004年年末，城城市有养养老院或或敬老院院45000多个个，农村村乡镇有有敬老院院370000多多个。总总的说来来，一是是数量少少，二是是水平低低。例如如，许多多养老院院是三、四四个老人人合住一一间房，有有的甚至至六个老老人合住住一间
14、房房。目前前我国城城市的居居住水平平已经显显著提高高，老年年人一般般都有一一套自已已的住房房，他们们都有自自已的私私密，都都有不同同的生活活习惯，特特别是不不同的起起居习惯惯，要让让几个老老人合住住一间房房，很多多老人就就不愿意意去住。据据出国调调查资料料显示，美美国和英英国的养养老院，都都是一个个老人住住一套一一居室，包包括一间间卧室、一一间客厅厅、一厨厨、一卫卫。相比比之下，差差距甚大大。除了了住房这这个硬件件条件差差外，还还有软件件条件，诸诸如生活活服务、医医疗服务务以及伙伙食水平平，我国国的养老老院大多多处于较较低的档档次。因因此，今今后我国国的养老老院建设设，不仅仅要稳步步地、适适度
15、地增增加数量量，而且且更要注注意提高高水平。也也就是要要从硬件件条件和和软件条条件两个个方面努努力提高高养老院院的水平平，使老老人们在在养老院院里住得得好，生生活得舒舒适，使使许多老老年人愿愿意住养养老院。2.4医医护型养养老院在西方国国家，医医护型养养老院虽虽然也叫叫养老院院，但却却与医院院比较类类似，这这种养老老院已经经有了一一定数量量。有些些老年人人，因患患了某些些生活不不能自理理的病，例例如瘫痪痪在床等等，就可可以申请请住医护护型养老老院。这这种养老老院，多多为每个个老人住住一间类类似旅馆馆的房间间，即卧卧室与卫卫生间在在一起。因因为这些些老人一一天到晚晚躺在床床上不能能行动，一一般不
16、需需要带有有客厅和和厨房。养养老院对对这些老老人进行行24小小时的医医护，包包括诊断断、治疗疗、吃药药、打针针、穿衣衣、吃饭饭、大小小便、洗洗脸、洗洗澡直至至睡觉翻翻身(有有的病人人自己无无力翻身身)，都都由医护护人员进进行护理理。住这这种养老老院与住住医院进进行特护护差不多多，但费费用比医医院特护护便宜得得多。在我国，目目前还没没有专门门的医护护型养老老院。但但在有的的养老院院（敬老老院）中中，拿出出几间房房照顾生生活不能能自理的的老人，进进行244小时的的医护，使使这个养养老院也也兼有医医护型养养老院的的职能。世界各国国城市众众多，情情况各异异。以上上4种老老年住宅宅，只是是概括出出的有代
17、代表性的的形式。由由于有的的形式目目前还处处于萌芽芽状态，因因而适当当地介绍绍了一些些西方国国家的老老年住宅宅形式。由由于我国国各城市市存在着着较大的的差异，应应该允许许各个城城市的专专门老年年住宅的的形式多多种多样样，有的的老年公公寓还可可能兼有有以上两两种或三三种专门门老年住住宅的功功能。二，美国国养老地地产1，美国国养老地地产的历历史 美美国养老老地产从从无到有有，随着着其地产产业的发发展不断断发展，如如今已形形成非常常成熟的的体系。回回顾美国国老年地地产的发发展史，对对于新兴兴市场的的老年地地产的发发展颇具具借鉴意意义。2，老年年地产的的成熟阶阶段及特特征。由美国的的老年地地产的形形成
18、可以以总结如如下关于于成熟老老年住宅宅的主要要发展阶阶段及特特征：3，美国国老年地地产的开开发现状状 3.1, 美国养养老地产产的分类类状况 美国具具有设施施完善的的老年住住宅体系系。日前前，美国国老年住住宅模式式主要有有五种类类型：独独立式老老年住宅宅、老年年公寓、养养老院、护护理院和和老年社社区。独独立式老老年住宅宅主要满满足有自自理能力力的老年年人的需需求，一一般分为为普通住住宅和老老年人专专用住宅宅。普通通住宅的的费用一一般较低低，并且且注意提提供完善善的社区区功能。而而老年人人专用住住宅则有有专门的的服务人人员提供供老年人人所需服服务(但但一般不不包括医医疗和护护理服务务)，住住宅内
19、有有方便、安安全的社社交娱乐乐场所和和公共食食堂等各各类设施施，并有有完备的的保卫和和报警系系统。 美国的的老年公公寓一般般分为三三类：自自住型老老年公寓寓、陪护护型老年年公寓和和特护型型老年公公寓。自自住型老老年公寓寓通常不不为老年年人提供供任何与与日常生生活、药药物服务务有关的的协助，但但会提供供完善的的社区服服务。陪陪护型老老年公寓寓则向老老年人提提供与日日常生活活有关的的各种服服务，包包括做饭饭、帮助助洗澡、洗洗衣、体体检及其其他个人人生活方方面的服服务。特特护型老老年公寓寓除了上上面两种种类型所所提到的的服务外外，还提提供全面面的医疗疗服务。美美国老年年公寓及及护理业业项目投投资中心
20、心(NCC)估计计，美国国的老年年公寓设设施每年年平均增增长幅度度超过110%，现现在有超超过2880000个老年年公寓遍遍及全国国。在美国，老老年社区区在近十十多年来来发展迅迅速，它它们大多多为私人人投资并并进行商商业化运运作，社社区中提提供各种种专门为为老年人人服务的的配套设设施，逐逐渐形成成了老年年产业的的发展基基地。太太阳城中中心是美美国较大大的老年年社区之之一，于于19661年开开始建设设，已经经成为全全美最好好的老年年社区之之一。这这里的居居民必须须是555岁以上上的老人人，188岁以下下的陪同同人士一一年居住住不能超超过300天。社社区提供供货品齐齐全的购购物场所所，包括括餐饮、
21、邮邮政和宗宗教服务务在内的的完备服服务，以以及专业业化的医医疗服务务和丰富富的娱乐乐休闲服服务。太太阳城中中心现有有来自全全美及世世界各地地的住户户160000名名，且一一直处于于持续增增长的态态势。美国太阳阳城中心心的居民民必须是是55岁岁以上的的老人，陪陪同老人人的中青青年人一一年居住住在中心心的时间间不能超超过300天。社社区内设设计建造造了各种种户型以以适应不不同类型型老人的的要求。美美国太阳阳城中心心现有来来自全美美以及世世界各地地的住户户1.66万户，并并一直处处于持续续增长的的态势。整整个社区区由包括括“太阳城城中心”(独立立家庭别别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(
22、辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。在太阳城城中心，无无论您选选择哪种种住宅，都都会享受受到积极极活跃的的老年生生活方式式。连体体别墅中中的一套套住宅价价位从99万美元元到200万美元元不等，并并且还可可以选择择全部、部部分或不不需公共共维护保保养的住住宅。在太阳城城中心，每每人每年年享用综综合会所所的费用用为1440美元元。享受受的康乐乐设施包包括室内内和室外外游泳池池、网球球、推圆圆盘游戏戏场、草草地保龄龄球、健健身和娱娱乐中心心、
23、会议议室和一一个1万万平方英英尺的剧剧场。住住在太阳阳城中心心的居民民，大约约三分之之一是活活跃的高高尔夫球球爱好者者，因为为高尔夫夫球是一一种最适适于老年年人的健健身运动动。无论论您是初初学者还还是高手手，都可可以参加加。因为为太阳城城中心的的高尔夫夫球场共共有1226个洞洞，比标标准的118洞球球场大得得多，球球洞也多多得多，以以利众多多老人同同时活动动。在交交纳入会会费后，每每年每人人费用大大约为115000美元。在在社区内内，有各各种各样样的俱乐乐部，开开设的课课程和组组织的活活动超过过80种种以上，例例如，您您曾经是是一个外外科大夫夫，但年年轻时您您可能一一直喜欢欢做木匠匠活，今今天
24、生活活在太阳阳城里，您您可以到到木工坊坊去做您您喜欢的的木匠活活，也可可以到缝缝纫坊去去做缝纫纫活等等等。根据据美国一一项调查查表明，生生活在这这样环境境的老年年社区中中，老年年人的平平均寿命命要延长长十岁。当当然，这这个延长长十岁，不不一定很很科学，也也可能是是商业宣宣传的用用语。 3.2 美美国养老老地产的的市场状状况 3.22.1 激烈的的市场竞竞争根据美国国老年公公寓及护护理业项项目投资资中心最最近的一一项调查查表明, 住进进陪助型型公寓的的美国公民平平均年龄龄是855岁, 平均居居住时间间是300个月。对对一个拥拥有张1100床床位的老老年公寓寓来说, 折算算下来每每月至少少需要33
25、一4名居住住者。市市场却要要求开发发商在控控制好成成本的前前提下、在在一合理理价位向向老年人人提供公公寓。据据不久前前的统计计, 生生活在陪陪助型公公寓中的的老人, 2/3的年年收人只只有$2250000左右右, 但但这些公公寓每年年就需要要支付左左右。费费用太高高会导致致大多数数老年人人负担不不起, 市场需需求不旺旺己造成成负面影影响。开开发商可可以为老老年人提提供更多多的舒适适性, 但租金金的回报报使业主主不能负负担成本本。对老年公公寓市场场另一个个错误的的认识是是认为每每一个超超过655岁的老老人都想想搬进老老年公寓寓。事实实上, 美国当当今855岁左右右的老年年人一般般都经历历过经济济
26、大萧条条时代,对食品品短缺和和大量失失业记忆忆犹新, 对每每年花上上上万美美元住老老年公寓寓的观念念难以接接受。但但二战时时期出生生的一代代则有可可能乐意意主动搬搬进老年年公寓欢欢度晚年年, 因为为他们已已经适应应了高消消费。为了吸引引这两代代人消费费老年公公寓, 开发商商重点对对美国家家庭中的的成年孩孩子（220年之之后的潜潜在客户户）进行不不遗余力力的营销销, 聘有有全天候候的市场场经理负负责协调调客户从从获得宣宣传材料料开始到到去老年年公寓社社区参观观的所有有事情,并且经经常组织织各种适适合老年年人的活活动以吸吸引潜在在客户的的注意力力。在提高居居住舒适适性方面面, 开发发商更是是不遗余
27、余力。220000年1月份, 芝加哥哥地区一一个老年年公寓项项目Maaravvillla iin VVernnon hillls落落成, 它营造造了另一一种居住住氛围。六层楼楼的建筑筑, 屋顶顶覆盖1180000平方方英尺的的玻璃弯弯顶, 有一个个非常大大的中庭庭, 完全全模拟热热带气候候, 里面面植有热热带雨林林植物, 人工工瀑布、休休闲小径径、温泉泉点缀其其间。 3.22.2不不同的经经营策略略美国一家家大型房房地产信信托投资资公司太平洋洋海湾物物业公司司3年前小小规模地地进人老老年公寓寓市场, 经营营一类对对人住者者年龄进进行严格格限制的的自住型型老年公公寓。每每个公寓寓单元带带厨房,
28、配有有家具及及所有日日用品。现现在公司司准备每每年平均均开放55所新的的老年公公寓设施施, 集中中在市场场进人障障碍非常常之高、人人口密集集的地区区,比如加加里福尼尼亚州南南部靠近近洛杉矶矶的地区区, 那是是一个老老年公寓寓市场需需求很大大但开发发成本也也高得使使许多开开发商到到了望而而却步的的地方。与此经营营思路完完全逆反反的是一一家专门门从事小小规模陪陪助型公公寓的开开发商bbee hivve hhomees。他他们远离离土地价价格昂贵贵的大都都市, 选择居居住人口口仅有550000人左右右的小镇镇, 所建建造的陪陪助型公公寓一般般只容纳纳12户左左右, 由于规规模过小小而不受受一些类类似
29、美国国残疾人人法等法法律的限限制, 采取许许特经营营方式, 也非非常成功功。总之之, 谁谁具备在在老年公公寓服务务水平和和舒适性性水平上上的强大大竞争实实力, 谁就会会笑到最最后。 3.22.3 老年公公寓发展展的限制制因素在宾州西西南地区区, 老年年公寓被被过度开开发和竞竞争局面面不断扩扩大的内内在原因因是开发发商按照照自己的的人口调调查结论论进行决决策, 但是也也缺少必必要的政政府监控控。老年年公寓的的投资兴兴建被大大多数地地方政府府视为正正面的、积积极的因因素, 一般都都会对此此大开绿绿灯。对过度开开发的一一个限制制是,与医疗疗有关的的物业需需要国家家医疗管管理部门门的批准准。各州州医疗
30、护护理制度度要求不不同, 对医疗疗护理费费用支付付的许可可要求也也不同。同同时, 医疗保保健优先先支付制制度对提提供医疗疗保健服服务的老老年公寓寓出租有有很大影影响, 像提供供较高保保健服务务的美国国太阳保保健园就就受此影影响而濒濒临倒闭闭。最大的限限制是资资金匾乏乏。据NNIC (Neetwoork Infformmatiion Cennterr) 估计计, 老年年公寓设设施每年年平均增增长幅度度超过110%, 现在在超过2280000个老老年公寓寓设施遍遍及全国国。另对对老年公公寓投资资贷款人人的一项项调查反反映出119999年共贷贷出1008亿美美元, 比19998年增增长155%。但但
31、是到了了20000年, 资金金开始紧紧缩。市市场的过过度开发发使出贷贷人变得得更加挑挑剔与谨谨慎, 一般只只贷给他他的固定定客户。华尔街金金融市场场很早就就对这类类带医疗疗设施的的物业投投注了极极大热情情。但是是到了119988年, 热情情开始降降温, 最后导导致房地地产信托托股票的的逐波下下降, 甚至跌跌破其净净资产的的价值。总体上看看, 现在在美国特特护型老老年公寓寓已经饱饱和, 陪助型型老年公公寓投资资己呈现现下降趋趋势, 只有自自住型老老年公寓寓尚具有有较好的的投资回回报。3.3 美国养养老地产产建筑商商3.3.1 美美国老年年住宅开开发商PPultte HHomees Pullte
32、Hommes 公司是是目前全全美555岁以上上活跃长长者置业业市场的的领导者者，而这这一市场场在美国国增长是是最快的的。Puultee Hoomess 公司司在20001年年以177亿美元元通过并并购Deel WWebbb 公司司，获得得了Suun CCityy 品牌牌。Puultee Hoomess 公司司把客户户分为首首次置房房、首次次换房、二二次换房房和活跃跃长者置置房四类类，强调调深化对对不同TTCG（目目标客户户群）住住区建立立不同的的建设理理念，根根据不同同的TCCG调整整思路，进进行针对对性的设设计，实实实在在在地按客客户实际际情况建建房，取取得了很很好的市市场成绩绩。3.3.2
33、 MMeaddowmmontt Reetirremeent commmunnityy (MMeaddowmmontt 退休休住区有有限公司司) 该公司司是目前前美国最最为专业业的老年年住宅建建造商之之一。TThe Ceddarss off Chhapeel HHilll 就是是它的经经典案例例。该住住宅项目目规模庞庞大，有有自理型型老人居居住的适适老化住住宅，有有辅助生生活型老老年住宅宅，还有有特护型型老年住住宅。 Thee Ceedarrs oof CChappel Hilll开始始于20002年年五月十十五，预预计20010年年五月十十五完工工。该社社区专门门为退休休的老人人设计建建造的。
34、总总的建造造规模为为2511套公寓寓，公寓寓面积为为50777111平方英英尺；449栋独独立式小小住宅，面面积为11089929平平方英尺尺；痴呆呆老人专专业床位位36张张，2441188平方英英尺；特特别护理理52张张，3006066平方英英尺。普普通社交交活动空空间4335666平方英英尺；公公共厨房房48779平方方英尺；零售商商业面积积12773平方方英尺；健身房房14999平方方英尺；游泳池池32446平方方英尺。专门老年年社区的的销售方方式要适适应专门门老年住住区市场场定位及及多元化化发展的的要求，销销售方式式即包括括出售房房屋（或或房间）的的产权，由由包括出出租房屋屋使用权权及
35、产权权式酒店店销售（产产权式酒酒店是一一种投资资行为与与消费行行为相融融合的方方式）。其其中出租租房屋使使用权方方式最为为灵活，它它可以根根据当地地消费者者的消费费观念，创创造地衍衍生出多多种即满满足消费费者的消消费需求求又适合合开发经经营的租租赁方式式。产权权酒店的的销售方方式适合合专门老老年住区区中部分分老年公公寓的本本地养老老、异地地养老等等服务模模式的市市场定位位，其一一方面满满足了投投资者获获得投资资收益的的心理预预期，另另一方面面可以使使开发商商快速回回笼资金金，继续续拥有专专门老年年住区的的经营权权，从而而有利于于专门老老年住区区的经验验方向。4，美国国养老地地产发展展的社会会环
36、境4.1 养老金金养老的支支付来源源是整个个养老产产业运行行的关键键。通常常情况下下，人们们年轻时时工作赚赚钱，消消费一部部分后，将将剩下的的储蓄以以支付老老年生活活。由于于现代金金融的发发达，人人们的储储蓄工具具非常丰丰富，一一方面可可以购买买保守的的储蓄产产品，获获得较为为稳定的的未来回回报；另另一方面面，可以以选择更更为激进进的储蓄蓄方式，如如购买股股票、垃垃圾债券券等。这这样的储储蓄方式式更加容容易受到到金融市市场波动动的影响响，每一一次的金金融市场场的危机机都会导导致很多多老年人人失去他他们的收收入来源源，使其其晚年生生活陷入入困境。因因此，从从社会角角度看，如如何构建建一个稳稳定高
37、效效的金融融体系将将是养老老产业发发展的关关键。美国三大大支柱养养老金计计划美国现有有的养老老金计划划分为三三大板块块，分别别为政府府强制性性养老金金计划、雇雇主养老老金计划划和个人人储蓄养养老金计计划。这这三个支支柱的格格局并不不是一开开始就形形成的，而而是不断断发展完完善的。最最先有的的是雇主主养老金金计划，也也就是目目前的第第二支柱柱，然后后才出现现第一支支柱政府强强制性养养老金计计划，个个人储蓄蓄养老金金计划作作为补充充，是最最后才出出现的。1），第第一支柱柱政府府强制性性养老金金计划政府强制制性养老老金计划划又称为为社会保保障养老老金计划划或公共共养老金金计划，是是一种普普及全美美国
38、公民民的养老老金计划划，也是是美国养养老金计计划的基基石。在在美国，所所有公民民都会有有一个“社会保保障号”，用这这个号码码对应着着自己的的社会保保障养老老金，这这一社会会保障号号的地位位类似于于我国的的身份证证号码，由由此可见见养老金金在美国国国内的的重要地地位。美国的政政府强制制性养老老金计划划资金来来源于专专项税收收社会会保障税税，这项项税收与与美国的的其他税税收分开开管理，专专项供给给养老金金。养老老金的运运营采取取的模式式是现收收现付制制，就是是说当期期的社会会保障税税税收收收入用于于当期的的保险金金支出，不不足的话话有政府府财政保保障。由由于是政政府强制制型的养养老金计计划，所所以
39、社会会保障税税的征收收也是全全国强制制性统筹筹，由雇雇主和雇雇员共同同缴纳，比比例各为为50%，这是是雇主和和雇员的的法定义义务。当当然，这这种养老老金计划划的覆盖盖面也相相当广泛泛，不仅仅覆盖公公司或机机构雇员员，也包包括了各各种形式式的自雇雇用人员员，自雇雇用人员员既是雇雇员又是是雇主，所所以要负负担所有有的社会会保障税税。政府强制制性养老老金计划划对受益益资格也也作了规规定，对对年龄的的要求为为65岁岁，如果果想在665岁之之前领取取，只能能领取全全额的一一定比例例，并且且最早也也不能在在62岁岁之前领领取。2），第第二支柱柱雇主主养老金金计划雇主养老老金计划划是美国国养老金金计划的的第
40、二支支柱，它它的重要要性在某某种程度度上都超超过了第第一支柱柱。20002年年，美国国参加雇雇主养老老金计划划的人数数已经超超过了660000万，平平均领取取的退休休金约占占退休人人员总退退休收入入的400%左右右，截至至20002年底底，美国国雇主养养老金总总资产已已经达到到10.2万亿亿美元，占占到当时时美国GGDP的的1022%，其其重要性性由此可可见。雇雇主养老老金计划划又包括括私人养养老金计计划和公公共部门门养老金金计划两两个部分分。 2.1），私私人养老老金计划划我们一般般意义上上说的雇雇主养老老金计划划都是指指私人养养老金计计划，前前面已经经提到，雇雇主养老老金计划划在上世世纪7
41、00年代得得到了大大发展，119744年，美美国国会会通过了了雇员员退休收收入保障障法案，为为雇主养养老金计计划制订订了标准准。雇主主养老金金计划相相比于公公共养老老金计划划有很多多好处，对对于雇主主而言，建建立雇主主养老金金计划可可以缓解解劳资双双方的矛矛盾，有有利于吸吸引和稳稳定优秀秀的雇员员；对于于雇员而而言，雇雇主养老老金计划划是福利利计划的的重要组组成部分分，有利利于保障障雇员退退休后的的基本生生活。当当然，雇雇主养老老金计划划也不仅仅仅是劳劳资双方方普遍获获益的措措施，同同时也对对活跃金金融市场场、促进进经济发发展发挥挥了重要要的作用用。在美国，几几乎每个个公司都都有自己己的雇主主
42、养老金金计划，所所以也就就导致了了雇主养养老金计计划的复复杂多样样性。不不过从总总体上可可以分为为两种模模式：缴缴费确定定计划（）和和待遇确确定计划划（）。美美国的雇雇主养老老金计划划在200世纪770年代代以前基基本都是是待遇确确定型，即即DB模模式，自自20世世纪800年代以以来，以以个人账账户为基基础的缴缴费确定定型，即即DC模模式的雇雇主养老老金计划划有了迅迅速的发发展。目目前这两两种方式式并存，但但在具体体组织方方式上两两者仍存存在较大大差别。A，缴费费确定计计划（）缴费确定定计划又又称为“个人帐帐户计划划”，顾名名思义就就是这一一养老金金计划期期初所交交纳的费费用是确确定的，而而最
43、后获获得的待待遇是不不确定的的。缴费费确定计计划是指指雇主和和雇员共共同缴纳纳一定比比例的费费用而形形成的养养老金帐帐户，最最后雇员员所获取取养老金金的多少少取决于于缴费年年限的长长短、缴缴费数量量的多少少和投资资收益的的高低。采采取这种种养老金金计划的的雇主，不不必承担担将来提提供确定定额度养养老金的的义务，只只需按预预先规定定的额度度比例存存入一定定的款项项，雇员员存入的的额度由由自己确确定，好好多公司司规定了了一个上上限，比比如规定定雇员交交纳额度度不得高高于工资资的133%，雇雇主缴纳纳的数额额一般和和雇员相相同。这这种雇主主养老金金计划是是后来才才发展起起来的，美美国政府府为鼓励励其
44、发展展，给与与了税收收优惠的的政策扶扶持。 这一雇主主养老金金计划还还有其他他很多优优点，对对雇员有有很强的的吸引力力，尤其其是雇员员在退休休前决定定终止养养老金计计划时，雇雇员可以以灵活的的选择处处理帐户户资产的的方式，可可以将其其转移到到新的雇雇主养老老金帐户户中，也也可以转转存入其其他基金金或保险险公司，或或者继续续留在原原养老金金帐户里里。如果果雇员在在退休前前死亡，其其雇主养养老金帐帐户所有有金额会会转给雇雇员的家家属。不不仅如此此，如果果雇员由由于某种种原因想想提前享享用养老老金帐户户的金额额时，可可以随时时终止养养老金计计划并不不比承担担任何责责任。 当然，这这一养老老金计划划也
45、会存存在不足足，首先先是由于于雇员缴缴费比例例以及缴缴费年度度的差异异导致了了该养老老金计划划金额差差距较大大，其次次是由于于政府采采取的税税收延迟迟优惠会会导致雇雇员最后后在享用用养老金金时一下下子支付付数量可可观的所所得税。 和雇主养养老金计计划类似似，缴费费确定型型养老金金计划也也有纷杂杂的种类类，比较较著名的的有4001(kk)计划划、4003B计计划、4457计计划、利利润分享享计划、节节俭储蓄蓄计划、购购买货币币计划、股股票所有有权计划划等等。这这其中又又以4001(kk)计划划最为知知名，4401(k)是是美国联联邦税法法中与养养老金计计划有关关的条款款代码，这这一养老老金计划划
46、是由联联邦政府府批准允允许雇员员在税前前根据薪薪金的一一定比例例缴款而而建立起起来的一一种养老老金计划划。与一一般养老老金计划划不同的的是,法法律规定定该养老老金计划划个人帐帐户金额额的任何何增值均均可递延延纳税，通通常情况况下该帐帐户内的的金额在在雇员559岁半半之前不不能随意意提取，否否则必须须补交税税款并且且缴纳罚罚款。 B，待遇遇确定计计划（）所谓待遇遇确定型型养老金金计划是是指缴费费并不确确定，雇雇员在退退休时所所获的待待遇是确确定的养养老金计计划。这这种养老老金计划划不实行行个人帐帐户制度度。一般般情况下下雇员不不缴费，缴缴费额全全部由雇雇主承担担。由于于雇员退退休时雇雇主有义义务
47、支付付固定的的待遇，所所以雇主主缴费多多少部分分取决于于养老金金投资收收益的状状况，如如果收益益较好，雇雇主就可可以少缴缴费甚至至暂时不不缴费；反之，就就得多缴缴费。这这种养老老金制度度与我国国目前仍仍然实行行的退休休时按工工资的一一定比例例计发养养老金的的办法，有有相似之之处。在待遇确确定型养养老金计计划中，多多数雇主主都会规规定一个个年龄限限制，比比如说在在公司工工作100年或115年以以上，如如果雇员员达不到到这一条条件，就就不会享享受雇主主的养老老金待遇遇，这样样也就在在一定程程度上稳稳定了雇雇员，能能够减少少人员流流动。与与缴费确确定型养养老金计计划不同同的是，在在待遇确确定养老老金
48、计划划中，雇雇员退休休之前不不能提前前支取养养老金；雇员退退休前死死亡的，雇雇主不必必向其家家属提供供养老金金，只需需一次性性支付定定额的抚抚恤金即即可。9 对于雇员员来说，待待遇确定定型养老老金计划划没有缴缴费的压压力，但但是也影影响了雇雇员工作作的流动动；对于于企业而而言，待待遇确定定性养老老金计划划能够减减少一定定时期内内的成本本支出，但但是由于于养老金金的支付付总额是是一个庞庞大的未未知数，所所以会导导致公司司利润的的波动，影影响公司司的财务务稳定。以上说的的两种养养老金计计划是美美国私人人养老金金计划两两种主要要的形式式，随着着高新技技术产业业的不断断发展，采采用待遇遇确定计计划的企企业数量量有所下下降，而而缴费确确定计划划的发展展很快。目目前，缴缴费确定定型养老老金资产产占整个个私人养养老金总总资产的的40%以上，参参加的职职工也高高达600%以上上， 新新建立的的私人养养老金计计划中大大多选择择缴费确确定型。2.2.），公公共部门门养老金金计划所谓公共共部门养养老金计计划是指指联邦政政府、州州以及地