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1、房地产投投资项目目经济评评价指标标及其计计算一、静态态指标及及其计算算对房地产产开发项项目的投投资效益益进行评评估时，若若不考虑虑资金的的时间价价值，称称为静态态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。（一）投投资利润润率投资利润润率是指指项目达达到设计计生产能能力后的的一个正正常生产产年份的的年利润润总额与与项目总总投资的的比率，它它是考察察项目单单位投资资盈利能能力的静静态指标标。对生生产期内内各年的的利润总总额变化化幅度较较大的项项目，应应计算生生产期年年平均利利润总额额与项目目总投资资的比率率。其计计算公式式为：投资利润润率（5510）项目投资资利润率率
2、越高，表表明项目目经济效效益越好好，否则则表明效效益欠佳佳或亏损损。在利利用投资资利润率率进行评评估时，首首先要确确定一个个利润率率标准（例例如200），当当投资方方案的投投资利润润率高于于此标准准时则接接受该投投资方案案，否则则就拒绝绝该投资资方案。如如果要从从多个可可接受的的互斥方方案中进进行选择择，应该该选投资资利润率率最高的的方案。例如，某某项目的的总投资资为5000万元元，其年年平均销销售利润润为1446万元元，则该该项目的的投资利利润率是是多少？该项目的的投资利利润率为为：100029.2如果确定定的投资资利润率率标准为为20，则可可接受该该投资方方案。投资利润润率对于于快速评评估
3、一个个寿命期期较短项项目方案案的投资资经济效效果是有有用的指指标；当当项目不不具备综综合分析析所需的的详细资资料时，或或在建设设项目制制定的早早期阶段段或研究究过程对对其进行行初步评评估也是是一个有有实用意意义的指指标。该该指标特特别适用用于工艺艺简单而而生产情情况变化化不大的的项目方方案的选选择和项项目投资资经济效效果的最最终评价价。投资利润润率法主主要有以以下优点点：（11）经济济意义易易于理解解，净利利润是会会计人员员较为熟熟悉的概概念；（22）使用用简单、方方便；（33）考虑虑了投资资寿命期期内所有有年份的的收益情情况。其其主要缺缺点在于于：（11）没有有考虑资资金的时时间价值值；（2
4、2）由于于净利润润只是会会计上通通用的概概念，与与现金流流量有较较大差异异，因此此投资利利润率并并不能真真正反映映投资报报酬率的的高低。（二）投投资回收收期投资者通通常期望望所投入入的资金金能够在在较短的的时间内内足额收收回。用用于衡量量投资项项目初始始投资回回收速度度的评估估指标称称为投资资回收期期，它是是指以项项目的净净收益抵抵偿全部部初始投投资所需需要的时时间。投投资回收收期一般般以年表表示，从从建设开开始年算算起，其其表达式式为：式中 为投资资回收期期；CII为现金金流入量量；COO为现金金流出量量；为年的净净现金流流量。投资回收收期可根根据现金金流量表表（全部部投资）中中累计净净现金
5、流流量计算算求得。其其计算公公式为： （55111）求出的投投资回收收期与行行业的基基准投资资回收期期比较，当当时，表表明项目目投资能能在规定定的时间间内收回回，经济济效果好好。例如，甲甲乙两方方案前55年的净净现金流流量如表表56所示示，求这这两个方方案的投投资回收收期，并并利用投投资回收收期指标标对这两两个方案案进行评评估。表566 甲甲乙两方方案各年年净现金金流量 单位：万元年份012345甲方案净现金流流量累计净现现金流量量10000100004006000400200040020040060040010000乙方案净现金流流量累计净现现金流量量10000100002008000300
6、50003002000400200600800从甲方案案计算所所得为：（年）由于甲方方案各年年净现金金流量为为年值形形式，亦亦可简化化计算为为：（年）从乙方案案计算所所得为：（年）如果行业业的基准准投资回回收期为为4年，则则甲乙两两方案都都可以接接受。如如甲乙两两方案互互斥，由由于甲方方案的投投资回收收期短于于乙方案案，故应应选择甲甲方案。投资回收收期法的的主要优优点在于于：（11）使用用简单、方方便。主主要体现现在三个个方面：一是评评估指标标计算较较为简单单；二是是采用该该方法只只需要确确定投资资项目前前几年的的净现金金流量，而而不必确确定投资资项目寿寿命期所所有年份份各年净净现金流流量；三
7、三是不用用确定贴贴现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有：（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评估。（3）投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。二、动态态指标及及其计算算对房地产产开发项项目的投投资效益益进行评评估时，考考虑资金金时间价价值的方方
8、法，称称为动态态评估，计算的指标称为动态指标。动态指标比较全面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，使评估更加符合实际，常用的动态评估指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。（一）净净现值净现值是是指开发发项目在在投资活活动有效效期内的的净现金金流量，按按预先规规定的贴贴现率或或基准收收益率，折折算到开开发项目目实施开开始的基基准年的的代数和和。用净净现值评评估开发发项目投投资效益益的方法法，称为为净现值值法。其其计算公公式为：（5112）式中 NPVV为净现现值；nn为开发发项目投投资活动动有效期期；为贴贴现率或或基准收收益率。在利用净净现值评评估项目目时，若若NPVV0，表表示开发发项目
9、方方案的收收益率不不仅可以以达到基基准收益益率或贴贴现率所所预定的的投资收收益水平平，而且且尚有盈盈余；若若NPVV0，则则说明方方案的收收益率达达不到基基准收益益率或贴贴现率预预定的投投资收益益水平；若NPPV0，则则表示开开发项目目方案的的收益率率恰好等等于基准准收益率率或贴现现率所预预定的投投资收益益水平。所所以，只只有NPPVO时，该该方案在在经济上上才是可可取的；反之则则不可取取。举例例如下：例：甲乙乙两个互互斥投资资方案各各年净现现金流量量如表557所示示，已知知基准收收益率为为10。表577 甲乙乙两方案案各年净净现金流流量 单单位：万万元年份O12345甲方案净净现金流流量乙方
10、案净净现金流流量1000010000300100300200300300300400300500试利用净净现值法法判断甲甲乙两方方案的可可行性，如如果都可可行，应应该选择择哪一个个？甲方案的的净现值值为：1377.24（万万元）乙方案的的净现值值为：65.26（万万元）由于甲乙乙两方案案的净现现值都大大于零，因因此这两两个方案案都可以以接受。但但甲方案案的净现现值大于于乙方案案的净现现值，根根据净现现值法知知甲方案案优于乙乙方案，应应该选择择甲方案案。由此可以以看出，净净现值法法的基本本思想是是投入与与产出相相对比，只只有当后后者大于于前者时时，投资资才是有有益的。为为了便于于考虑资资金的时时
11、间价值值，将不不同时点点上发生生的现金金流量统统一折算算为同一一时点（项项目实施施的开始始时点），未未来各年年净现金金流量的的现值之之和就是是进行投投资的“产出”，而初始始投资就就是“投入”。例：甲乙乙两个投投资方案案所需初初始投资资都是110000万元，若若基准收收益率为为10，甲乙乙两个投投资方案案各年净净现金流流量如表表所示。甲乙两方方案各年年净现金金流量 单位位：万元元年份O123甲方案净净现金流流量乙方案净净现金流流量1000010000400300400300407300甲方案的的净现值值为：乙方案的的净现值值为：3000（PF，110，33）1000030002.48669100
12、002533.93（万万元）甲方案的的净现值值等于零零，恰好好满足所所预定的的投资收收益水平平，该方方案可以以接受。乙乙方案的的净现值值出现负负值，说说明投资资该项目目不能获获得预期期的投资资效益，反反而导致致亏本，故故该方案案不能被被接受。不难看出出，净现现值法主主要具有有以下优优点：（11）净现现值的计计算考虑虑了资金金的时间间价值。（22）净现现值能明明确反映映出从事事一项房房地产投投资会使使企业获获利（或或亏本）数数额大小小。正由由于此，人人们通常常认为净净现值法法是投资资评估方方法中最最好的一一个，并并被广泛泛使用。它它也有不不足之处处：（11）净现现值的计计算依赖赖于贴现现率数值值
13、的大小小，贴现现率越大大则所计计算出来来的净现现值越小小，而贴贴现率的的大小主主要由筹筹资成本本所决定定。也就就是说，一一项投资资机会的的获利能能力大小小并不能能由净现现值指标标直接反反映出来来，一项项获利很很高的投投资机会会可能由由于筹资资成本较较高而使使得该项项目的净净现值较较低。（22）净现现值指标标不能反反映投资资效率的的高低，一一项投资资规模大大、投资资利润率率低的项项目可能能具有较较大的净净现值；而一项项投资规规模较小小、投资资利润率率较高的的项目可可能具有有较小的的净现值值。（二）内内部收益益率所谓内部部收益率率（IRR），是是指方案案计算期期内可以以使各年年现金流流量的净净现值
14、累累计等于于零的贴贴现率。根根据等值值的概念念，也可可以认为为内部收收益率是是指在方方案寿命命期内使使现金流流量的净净将来值值或净年年值为零零的贴现现率。故故内部收收益率可可定义为为：使得得投资方方案各年年现金流流入量的的总现值值与各年年现金流流出量的的总现值值相等的的贴现率率。它反反映了项项目所占占用资金金的盈利利率，是是考察项项目盈利利能力的的主要动动态指标标。为了与资资本的利利率加以以区别，可可以用表表示方案案的内部部收益率率。其计计算公式式如下：应用净现现值等于于零求内内部收益益率时，可可以将净净现值NNPV看看做是关关于r的的一元高高次幂函函数。先先假定一一个，值值，如果果求得的的N
15、PVV为正，则则说明rr值假定定得太小小，应再再假定一一个较大大的，值值计算净净现值；若求得得的净现现值为负负，则应应减小rr值以使使净现值值接近于于零，当当两次假假定的，值值使净现现值由正正变负或或由负变变正时，则则在两者者之间必必定存在在着使净净现值等等于零的的r值，该该值即为为欲求的的该方案案的内部部收益率率。其几几何意义义如图所所示。在评估时时，将求求出的全全部投资资或自有有资金（投投资者的的实际出出资）的的内部收收益率（IIRR）与与行业的的基准收收益率或或设定的的贴现率率（）比较较，当IIRR时，即即认为其其盈利能能力已满满足最低低要求，该方案是可以接受的。下面介绍绍几种计计算方法
16、法：1试算算法。由由图可以以看出，随随着贴现现率的不不断增加加，净现现值越来来越小，当当贴现率率增加到到某一数数值时，净净现值为为零。此此时的贴贴现率即即为内部部收益率率IRRR。此后后随着贴贴现率的的继续增增加，净净现值变变为负值值。利用用这个特特点即可可以通过过试算，求求出内部部收益率率。例如，某某投资项项目各年年净现金金流量如如表59所示示，求该该投资项项目的内内部收益益率。表599 某项项目各年年净现金金流量 单位：万元年份O12345净现金流流量10002030304050首先适当当选择一一个贴现现率r值值，计算算相应的的净现值值。若取取r10，其相相应的净净现值为为：23.88（万
17、万元）试算结果果表明，净净现值大大于零，所所取贴现现率偏小小，应进进一步增增加。当当取r15再次计计算得相相应净现现值NPPV7.53，仍仍然大于于零，说说明还要要再增大大贴现率率r值，再再取r20进行试试算，结结果相应应净现值值NPVV5.75，净净现值小小于零表表明所取取的贴现现率过大大。重复复这种试试算过程程便可以以得到内内部收益益率。2插值值法。插插值法是是利用两两个直角角三角形形相似，对对应边成成比例的的特点，求求投资项项目的内内部收益益率的近近似解，其其计算步步骤如下下：（1）通通过试算算得两个个贴现率率和，使之之满足：（2）利利用下述述公式求求近似的的内部收收益率。 （514）求
18、内部收收益率采采用插值值法的直直观解释释如图所所示。显显然，当当与越接接近，误误差越小小。仍以上例例所述的的投资项项目为例例，现利利用插值值法求近近似的IIRR。由上例的的前四步步试算可可知，当当贴现率率为177时，相相应NPPV为11.89，当当贴现值值为188时，相相应NPVV为00.766，于是是取17，1.89；18，0.776，利利用上述述公式（5516）得得：17.71此结果与与上述试试算结果果相同。3查表表法。可可直接查查阅相关关经济类类书籍附附录的因因素表中中所列系系数，求求出内部部收益率率。内部收益益率法具具有以下下主要优优点：（11）内部部收益率率的计算算考虑了了资金的的时
19、间价价值；（22）内部部收益率率的计算算不需要要首先确确定所要要求的报报酬率；（3）内内部收益益率表示示投资项项目内在在收益率率，所以以能在一一定程度度上反映映投资效效率高低低。其缺缺点主要要表现在在：（11）内部部收益率率不能直直观地显显示项目目投资获获利数额额的大小小；（22）内部部收益率率的计算算较为复复杂；（33）当投投资项目目各年净净现金流流量不是是常规模模式时，一一个投资资项目的的内部收收益率可可能存在在多个解解或无解解，此时时内部收收益率无无明确的的经济意意义。（三）净净现值法法与内部部收益率率法的比比较这两种方方法的区区别主要要表现在在：（11）经济济意义不不同，净净现值表表示
20、从事事一项投投资会使使资金增增加或减减少的现现值，而而内部收收益率则则表示投投资项目目的内在在利润率率；（22）计算算净现值值需要首首先确定定贴现率率大小，而而内部收收益率的的计算则则不需要要；（33）在对对多个互互斥项目目排序时时，有时时会得出出不同的的结论。举举例如下下：甲乙两个个互斥投投资方案案各年净净现金流流量如表表510所所示，则则甲乙两两方案净净现值与与贴现率率的关系系如表5511所所示。表5110 甲乙两两项目各各年净现现金流量量 单单位：万万元年份O12345甲项目净净现金流流量乙项目净净现金流流量1000022000300550300600300700300650300600
21、表5111 净现值值与贴现现率的关关系贴现率rr（）甲方案乙方案5810121517298.84197.81137.2581.4435.65540.20477.59265.46138.3021.1181377.852344.01甲乙两方方案净现现值与贴贴现率之之间的关关系见图图所示。图图中两条条曲线大大约在rr10处相交交，曲线线（对应应于甲项项目）与与横轴交交于155.24，曲线线（对对应于乙乙项目）与与横轴交交于122.37，它们们分别是是甲乙两两项目的的内部收收益率。从从该图可可以看出出，当贴贴现率大大于100时，采采用净现现值法与与采用内内部收益益率法会会得出相相同结论论甲项项目优于于
22、乙项目目；但当当贴现率率小于110时时，采用用净现值值法与采采用内部部收益率率法会得得出相反反的结论论。出现上述述不一致致的主要要原因在在于：（11）两个个投资项项目的投投资规模模不同。（2）上述两种计算方法对再投资利润率的假定不同。其中净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的贴现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR。下面通过例子分别说明。例：甲乙乙两项目目各年净净现金流流量如表表512所所示。已已知贴现现率为110，经经计算得得甲乙两两项目的的净现值值分别为为2677.95万万元和5535.90万万元，乙乙项目的的净现值值恰为甲甲项目净净现值的的两倍，而而甲乙两两项目的的内部收
23、收益率相相等，均均为211.86。产生生这种结结果的原原因在于于乙项目目的初始始投资是是甲项目目初始投投资的两两倍，同同时各年年净现金金流量也也是甲项项目相应应年份净净现金流流量的两两倍。表5112 甲乙两两项目各各年净现现金流量量 单位：万元年份01234甲项目乙项目1000020000400800400800400800400800例：甲乙乙两项目目各年净净现金流流量如表表513所所示。表5113 甲乙乙两项目目各年净净现金流流量 单位：万元年份012345甲项目乙项目12443.6612443.661400010010010010010010010010038133经计算得得30。按内内
24、部收益益率法，甲甲乙两项项目优劣劣程度完完全相同同，由于于甲乙两两项目的的初始投投资相同同，所以以无论是是投资于于甲项目目还是乙乙项目，所所收到的的现金净净收入在在第5年年末的终终值应该该相同。因因此有：甲项目115年年净现金金流量终终值乙项目目155年净现现金流量量终值若以表示示再投资资利润率率，则有有：所以：上式经化化简得：这就是说说，在用用内部收收益率法法对甲乙乙两项目目优劣比比较时，实实际上假假定了两两个投资资项目再再投资利利润率等等于其内内部收益益率。例：甲乙乙两项目目各年净净现金流流量如表表514所所示，且且贴现率率为100。表5114 甲甲乙两项项目各年年净现金金流量 单位：万元
25、年份012345甲项目乙项目500050001100010010010010010010010010015644经计算得得7888万元。由由于甲乙乙两项目目的初始始投资相相同，所所以无论论是投资资甲项目目还是乙乙项目，所所收到的的现金净净收入在在第5年年末的终终值应该该相同。因因此有：上式经化化简得：10贴现率率这就是说说，在用用净现值值法对甲甲乙两项项目优劣劣比较时时，实际际上假定定了两个个投资项项目的再再投资利利润率等等于在计计算净现现值时所所使用的的贴现率率。（四）动动态投资资回收期期动态投资资回收期期是考虑虑了资金金时间价价值的回回收期。假设初始始投资额额为C，每每期期末末的净现现金流
26、量量分别为为，则则动态投投资回收收期即为为满足下下式的NN值：（5115）如果，则则动态投投资回收收期可由由下式求求得：R（PA，N1）CR（PPA，N） （516）例如，投投资新建建某办公公楼，初初始投资资为2亿亿元，预预计此后后每年的的净现金金流量为为50000万元元。若10，则动动态投资资回收期期为满足足下式的的N值：50000（PA，110，N1）200005000（PA，10，N）（PAA，100，NN1）4（PA，110，N）（PAA，10，5）3.79008（PAA，100，66）4.355333.7990844.35553即该项目目动态投投资回收收期为66年。也也可以通通过插值值法求出出更准确确的投资资回收期期：年在评估中中，求出出的动态态投资回回收期同同样与行行业的基基准投资资回收期期比较，当当时，表表明项目目投资能能在规定定的时间间内收回回。