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1、江宁商业业单身公公寓市场场研究报报告目 录1 城市市研究441.1 南京城城市发展展特性多核核心发展展、大框框架形成成的城市市格局441.2 城市经经济增长长迅速，房房地产业业正迈入入高速发发展期551.3 城市总总体规划划多核核心发展展的城市市格局661.3 城市总总体规划划多核核心发展展的城市市格局772 江宁宁市场背背景82.1 发展沿沿革自然起起步，政政策加速速82.2 增长带带动，投投资建设设发展迅迅猛1002.3 城市化化进程与与经济同同步迅速速推进1112.4 交通设设施日渐渐完善，大大南京格格局指日日形成1142.5 区划再再次调整整，江宁宁发展，后后劲十足足173 江宁宁房地
2、产产市场概概况1993.1 江宁房房地产总总体市场场分析1193.2 江宁商商业市场场分析2243.2.1 南南京商业业地产发发展现状状243.2.2 江江宁商业业市场发发展研究究283.3 江宁单单身公寓寓市场研研究3993.3.1 江江宁单身身公寓市市场发展展概述3393.3.2 江江宁目前前在售及及后续单单身公寓寓项目研研究4003.3.3 江江宁单身身公寓消消费者研研究4113.3.4 未未来发展展预测4423.3.5 个个案研究究434 项目目的竞争争环境分分析4664.1 区域竞竞争分析析474.2 同质竞竞争分析析484.3 分流竞竞争4991 城市市研究1.1 南京城城市发展展
3、特性多核核心发展展、大框框架形成成的城市市格局 南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积6597平方公里，是江苏省省会，长江中下游中心城市。 南京东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然的河、海良港。 南京是长三角的中心城市；是全国性商贸中心之一；历史文化名城。 作为三大都市圈的领航者，长三角地区在未来中国经济中的地位将不断提高，而作为长三角重点城市的南京，其未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色。南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安
4、、巢湖 。多元城市中心论为多种生活方式的并存创造了可能。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市1.2 城市经经济增长长迅速，房房地产业业正迈入入高速发发展期数据来源源：南京京市统计计局 南京国内生产总值连续四年保持15以上的增长速度，经济运行的持续稳定繁荣与城市建设、房产市场的高速发展相互促进，使得原有的南京市区规模与之无法适应。目前南京市的城市化水平在60%左右，按国际惯例而言，正处于快速发展区间。在这样的形势下，南京疏散老城人口，降低人口密度，使南京进入城市快速裂变、扩张时期。GDP增增长与房房地产发发展关系系GDP增增长率房地产业业发展状状况小于4%萎缩4-5%停滞甚至至
5、倒退5-8%稳定发展展大于8%高速发展展10%-15%飞速发展展根据房地产发展阶段模型，南京房地产业正在进入飞速发展期。同时时，南京京经济的的高速发发展，城城市居民民生活水水平不断断提高，居居民购买买力日益益加强，是是造就近近几年南南京房地地产市场场供需两两旺态势势的基本本因素之之一。数据来源源：南京京市统计计局人均收入入水平对对房地产产周期的的影响发展阶段段启动阶段段快速发展展阶段平稳发展展阶段减缓发展展阶段人均GDDP（美美元）800-1300013000-8000080000-1220000120000以上上需求特征征生存需求求生存、改改善需求求兼有改善需求求为主改善需求求为主房地产发发
6、展特征征超速发展展，单纯纯数量型型快速发展展，以数数量为主主，数量量和质量量并重平稳发展展以质量量为主数数量和质质量并重重缓慢发展展综合发发展型南京的人均GDP已经达到5880美元，按照国际发展经验，与此相对应的房地产发展正处于快速发展阶段，房地产发展动力强劲。1.3 城市总总体规划划多核核心发展展的城市市格局在主城的的基础上上重点发发展河西西次核心心，重点点培育三三个新市市区，即即东山、仙仙西和江江北三个个新市区区的次区区域中心心，形成成多核区区域中心心格局。区域特征征发展引擎擎发展阶段段河西新城城政府全力力打造区区域，但但产业支支撑尚未未成型，区区域正处处于发展展成熟期期十运会（光光环已过
7、过）、轨轨道交通通（价值值尚未体体现）、CCBD（有有待时日日）北部开发发接近尾尾期，中中部奥体体时代正正在发展展中调整整仙林新市市区自然环境境优美，依依托大学学城教育产业业为主大学城开开发已经经进入快快速发展展期江北新市市区重化工基基地，城城市发展展滞后，发发展机遇遇难以确确定重化工产产业处于启动动发展初初期东山（江江宁）新新市区布局分散散，多板板块并存存发展雄厚产业业支撑、绿绿色环境境、轨道道交通各板块分分阶段快快速发展展由于十运运会的引引擎作用用，政府府倾力打打造河西西，对三三大新市市区市政政配套投投入有限限；十运运会过后后，奥体体光环效效应退减减，区域域进入调调整发展展期。三大新市市区
8、中：江北地地域最宽宽广（目目前发展展最滞后后）；仙仙林单一一优势明明显；东东山（江江宁）经经济实力力最为雄雄厚、自自然环境境优美，发发展优势势日趋明明显。小结：城城市发展展给江宁宁带来的的机遇与与挑战n 南京作为为长江中中下游重重要的发发展城市市，未来来在区域域经济格格局中也也将扮演演愈加重重要的角角色，城城市的对对外辐射射的能力力十分明明显。n 飞速发展展的经济济，增加加了居民民收入水水平，也也为城市市创造了了多种生生活方式式并存的的可能。n 一城三区区城市规规划，加加快新城城的建设设发展，也也呈现出出了南京京多元、多多核心的的方向发发展。2 江宁宁市场背背景2.1 发展沿沿革自然起起步，政
9、政策加速速 1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。 2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展开始第一次加速。 江宁房地产市场在2001年2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。 2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的口号
10、，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。 2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进行了结构性调整，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。根据最新的南京市一城三区（河西、仙林、东山）发展战略，东山新市区将成为南京中心城区内相对独立的区域，确立了江宁板块在南京楼市中的重要地位。南京主城与东山新市区通道规划给江宁楼市注入了新的发展活力，江宁房地产市场继续发挥着承载南京新城市化发展与扩张的重要作用，并有着举足轻重的地位。 2006年至今受国家政策和市场影响，江宁市场经济型户型大幅增多，同时地铁1号线南延的开工也
11、给江宁的房地产市场带来了新一轮活力。2.2 增长带带动，投投资建设设发展迅迅猛20000年底江江宁撤县县设区，规规划为南南京三大大新市区区，经济济建设和和社会发发展全面面提速，城城市化进进程快速速推进，江江宁到处处充满着着勃勃生生机和繁繁荣强盛盛的景象象。地区生产产总值（数数据来源源：南京京统计局局）投资建设设情况（数数据来源源：南京京统计局局）产业结构构比例（数数据来源源：南京京统计局局）江宁经济济发展呈呈现以下下特征：经济持续续稳定高高速增长长。固定资产产投资与与房地产产投资速速度增长长迅速。经济结结构调整整步伐加加快，工工业基础础实力雄雄厚。2.3 城市化化进程与与经济同同步迅速速推进城
12、市市版图急急剧扩大大城市市化发展展的代表表从东山山新市区区总体规规划可可以看到到，江宁宁的城市市边界已已经由原原先东山山、百家家湖一线线向九龙龙湖、科科学园一一线转移移，地域域半径由由15公公里扩大大到现在在25公公里以上上，向南南发展的的趋势突突显，且且发展速速度迅猛猛。人口口结构变变化吸纳与与消化并并举（1）本本地人口口 人口口的增加加截止到220066年底江江宁区总总人口达达到了884.555万人人，参照照江宁新新东山远远景规划划来看，未未来江宁宁会容纳纳到855万人口口，未来来的发展展空间十十分广阔阔。江宁东山山城市人人口远景景规划（数数据来源源：南京京规划局局）片区人口规模模（万人人
13、）规划建设设用地面面积（公公顷）2007720100远景2007720100远景岔路口568730850890东山镇18.3321.4428133001410015800百家湖10.8813.4424207002120021400机场6630九龙湖3.75.213224002380027900民营科技技园2.246580650700合计405085700007500087000 南京京市区人人口郊区区化自江宁撤撤县建区区后，房房产业行行业在全全区经济济的比重重也与日日俱增，区区域依靠靠自然环环境支撑撑的高档档物业与与高性价价比的中中低档物物业并存存，深受受南京市市区中高高端与低低端客户户的欢迎
14、迎，承载载着南京京市区人人口的集集散。（2）外外来人口口 周边边郊县的的吸纳力力有所增增加在城市化化进程中，中中心城区区不断向向外扩张张，郊区区土地逐逐渐融入入城市，郊区人口也随之向城区迁移。根据江苏苏第五次次人口普普查资料料（数据据来源：南京统统计局）从以上数数据中可可以看出出，1999020000年，城城区人口口增加997.42万人的的同时，土土地面积积增加了了1244.1平平方公里里；同期期，近郊郊的土地地面积减减少了1113.49平平方公里里，与城城区土地地面积增增幅相当当，郊区人口正逐逐渐向城区迁移移。江宁自自20000年底底撤县改改区后，近近几年来来，周边边郊区人人口明显显向城区区
15、迁移。 产业业人口增增加以高新科科技为主主的高新新产业发发展迅猛猛。20006年年江宁新新批三资资企业1180家家，其中中千万美美元以上上项目1100个个，协议议注册外外资9.3亿美美元，同同比增长长25.4%；实际使使用外资资4.336亿美美元，同同比口径径增长552.11%。大批企业业入住的的同时也也带来了了大量的的本地化化居住需需求，带带动江宁宁房地产产市场的的发展。根据规划划，江宁宁大学城城将建成155所高校校、200万学生生。大学城城初步发发展成型型，对江江宁房产产市场发发展起到到重要作作用。2.4 交通设设施日渐渐完善，大大南京格格局指日日形成地铁铁1号南延延线拉近江江宁与主主城的
16、时时空距离离根据现有有规划方方案，地地铁一号号线南延延线将从从安德门门站出发发，全长长17.1公里里。全线线12个车车站分别别为宁丹丹路站、共共青团路路站、花花神庙站站、南京京南站站站、宏运运大道站站、秦淮淮路站、胜胜太路站站、百家家湖站、小小龙湾站站、竹山山路站、天天印路站站、城东东路站等等，车辆辆基地设设在城东东路东北北方向。2006年即将开工，09年完工的地铁南延线将使南京主城与江宁形成有效对接，极大拉近江宁与主城的时间与空间距离，江宁也将真正与南京融为一体，形成真正的大南京版图。南延线暂暂不进江江宁大学学城。根据规划划，地铁铁南延线线应延伸伸至江宁宁大学城城内。目目前已经经有南京京医科
17、大大学、河河海大学学等大学学入驻，人人口4-5万人人左右。人人口总量量虽多，但但考虑到到大学城城人口相相对分散散，以学学生为主主，客流流周期性性明显，平平时客流流少，周周末客流流多，即即便远期期也难形形成大量量、稳定定的客流流，从经经济角度度分析，不不宜延伸伸到大学学城内部部。铁路路南站提升升区域枢枢纽地位位，推动动区域经经济发展展规划中火火车南站站要建成成亚洲第第一大站站。整个个南站站站场将由由三部分分组成，分分别是高高速车场场、普速速车场及及城际车车场。根根据规划划，建在在岔路口口地区的的南京南南站，将将取代现现有的北北站成为为南京的的交通门门户。它它的规模模将是现现有南京京站的66倍左右
18、右，届时时接送的的旅客量量也将是是规划中中的南京京新站的的9倍，800以上上的客流流将在南南站被分分流。铁路南站站的建设设，将带带来大量量的人流流、物流流、资金金流、信信息流，这这将对江江宁经济济发展与与城市繁繁荣起到到积极的的作用。快速速公交干干道系统统改善善区域交交通环境境根据规划划，主城城区与东东山新市市区间将将启动快快速公交交系统，与与地铁、轻轻轨等交交通方式式相比，快快速公交交系统的的优势是是投资省省、见效效快，一一般造价价是同等等长度地地铁建设设成本的的1/110，运运营速度度可达440公里里小时时，单向向运送能能力每小小时可达达2万4万人人。目前，建建设规划划部门正正在进行行最后
19、的的论证阶阶段，争争取在220088年前建建成东山山直达主主城的快快速公交交系统，改改善江宁宁与主城城的交通通状况。多条条快速线线路规划划为区区域可持持续发展展预留空空间地铁1号南延线南京主城城与东山山新市区区通道最最终确定定了 “4轨22高4快快4主22次” 的方方案。4条轨轨道交通通线即轨道1号号线南延延线，从从安德门门站出发发，接铁铁路南站站南下，沿沿利源路路至天元元路向东东至大学学城，远远期转化化为轨道道7号线线；轨道道3号线线由夫子子庙向南南，交宁宁溧路后后至铁路路南站；5号线线自城东东干道，穿穿过大校校场机场场，沿竹竹山路南南下，至至殷巷组组团；机机场轻轨轨线自铁铁路南站站出发，沿
20、沿将军路路向南通通往禄口口机场。短期内地地铁1号号南延线线暂不停停靠大学学城，而而本案距距离底站站城东路路站约有有.2.5-33公里左左右。从从远景规规划来看看，地铁铁1号南南延线将将沿龙眠眠大道一一直通向向江宁体体育中心心，并且且延线经经过本案案，这也也将全面面打破项项目交通通瓶颈。2条高高速路为为宁杭高高速和机机场高速速。4条快快速路为为宁丹路路、宁溧溧路、天天印路北北延线、1104国国道北延延线。4条主主干道为为土山路路北延线线、利源源路、新新城路和和将军路路。次干干道为双双龙街东东规划路路、铁路路南站西西侧规划划路。快速干道道规划增增强了江江宁到达达各区域域的便利利性，形形成四通通八达
21、的的交通网网道，带带来区域域发展的的全面解解决方案案。2.5 区划再再次调整整，江宁宁发展，后后劲十足足江宁经济济发展迅迅猛，但但江宁镇镇街经济济发展水水平不高高，在全全区经济济总量中中所占份份额较低低，与整整体发展展势头不不相称，一一定程度度上制约约了江宁宁经济的的发展。打破破行政区区划的体体制性束束缚，让让经济全全面提速速20066年3月月江宁调调整了镇镇街行政政区划方方案，江江宁由原原先的99个街道道、111个镇调调整为77个街道道、2个个镇，撤撤并幅度度超过550%，数据来源源：南京京市规划划局乡镇数量量（个）平均面积积（平方公公里）人口（万万人）调整前20785563922调整后91
22、74.88.7在调整前前，乡镇镇数量多多，面积积小，人人口少，管管理起来来相对复复杂，合合并后，乡乡镇人口与与地域面面积的增增加，资资源得到到有效优优化，打打破行政政区划的的束缚，提提升经济济发展的的速度。加速速城市化化进程，促进城乡一体化发展总体来看看江宁城城市化率率只有554左左右，城市化化的滞后后，不仅仅增大发发展成本本、影响响工业化化进程，而而且不利利于人居居环境的的进一步步优化，影影响人民民群众的的生产生生活质量量。通过过区划调调整，实实施镇街街撤并，进进一步壮壮大镇街街规模，提提高城市市建设和和管理水水平，充分激激活中心心城区和和重点城城镇的潜潜能，进进一步拉拉开城市市框架、提提升
23、城市市形象，促进城城乡一体体化发展展。此次区划划调整是是江宁自自撤县改改区后又又一次行行政调整整，此次次区划调调整，不不是简单单的镇街街数量的的加减，而而是把资资源有效效优化，促促进资源源的集聚聚和流动动，加强强区域整整体的经经济实力力。小结：双双城记江宁宁，一座座挑战主主城南京京的新城城，其发发展前景景广阔n 南京主主城与东东山新市市区通道道规划给给江宁楼楼市注入入了新的的发展活活力，江江宁房地地产市场场继续发发挥着承承载南京京新城市市化发展展与扩张张的重要要作用，成成为南京京城市经经济龙头头，未来来发展的的重要腹腹地。n 区域经济济、人口口、交通通、配套套等各项项设施都都为区域域发展前前景
24、提供供广阔的的发展空空间。n 06年的的区划调调整，是是将江宁宁资源进进一步的的强化与与优化，促促进原先先资源的的集聚和和流动，提提升区域域经济动动力。n 从江宁未未来的发发展前景景来看，科科学园地地区作为为江宁全全新的发发展板块块，将承承担起新新城扩张张的重要要职能。3 江宁宁房地产产市场概概况3.1 江宁房房地产总总体市场场分析商品品房地产产市场形形势供应旺旺盛，需需求平稳稳数据来源源：网上上房地产产20033年前，江江宁市场场的数据据统计不不够规范范，房产产数据不不够全面面，市场场供需一一直呈现现两旺的的局面。220044年市场场格局改改变，供供应持续续加大，到到20005下半半年，江江
25、宁需求求供需比比才逐渐渐缓解，随随着需求求的稳步步提高，未来一段时间江宁整体的供求将有所缓解。区域各个板块特征（1）片片区分布布片 区区市场形象象产品特征征价格特征征资源分析析发展趋势势岔路口片片区市区普通通中低收收入居民民疏散居居住区，入入住率较较高，第第一居所所特征明明显经济实用用型大众众化物业业，中小小户型为为市场主主流，普普通公寓寓产品为为主，有有少量别别墅前期价格格较低后后期价格格上扬较较快，目目前均价价已达335000元/自然资源源缺乏，配配套设施施落后，但但公共交交通便捷捷，是板板块最大大的竞争争力后续土地地储备不不多，供供应量逐逐渐减少少，板块块开发进进入中期期，逐渐渐与市区区
26、融合百家湖片片区中高收入入白领阶阶层第二二居所聚聚集地，随随着时间间推进入入住率开开始提高高舒适享受受型物业业，大中中型普通通公寓、跃跃层、别别墅产品品兼有前期为江江宁高档档住宅代代表片区区，价格格中等偏偏上百家湖独独特的自自然环境境是此板板块的最最大支撑撑点，目目前交通通、生活活配套都都欠佳可开发用用地少，周周边湖景景住宅基基本面市市售出，板板块开发发已近尾尾声东山镇片片区江宁本地地居民生生活区工作居家家型大众众化物业业，中等等户型为为市场主主体，公公寓为主主价格相对对适中，成成为江宁宁本地居居民置业业安家的的首选，但但供应量量的减少少促使价价格上涨涨较快自然资源源缺乏但但公共交交通便利利，
27、生活活配套设设施完善善板块内土土地资源源有限，板板块开发发已近尾尾声，逐逐步向民民营科技技园延伸伸民营科技技园片区区江宁最具具发展潜力力与活力力的现代代化中档档居住区区舒适实用用型物业业，普通通公寓产产品为主主前期项目目以低质质低价入入市，随随着莱茵茵东郡、武武夷绿洲洲为代表的的新一代代项目推推出，价价格逐步步走高自然资源源一般，但但江宁大大学城、轻轻轨等规规划使区区域想象象力丰富富板块形象象正在形形成，交交通、生生活配套套等公建建配套匮匮乏，但但发展前前景良好好将军山片片区高档低密密度景观观休闲居居住区高档、低低密度休休闲别墅墅区，以以联排别别墅、双双拼别墅墅为主，兼兼有少量量公寓现阶段江江
28、宁市场场高品质质高价位位的代表表区域将军山、翠翠屏山、韩韩府山、秦秦淮河良良好的自自然环境境独具魅魅力，但但生活配配套设施施缺乏成为南京京市最热热门的高高档景观观休闲住住宅区，市市场发展展潜力巨巨大九龙湖不为人所所熟知的的陌生区区规划公寓寓产品为为主还未开发发，没有有代表项项目九龙湖资资源百家湖向向南衍生生的又一一板块，规规划以产产、科、教教、卫一一体的居居住中高高档生活活区（2）片片区供应应情况（面面市主要要项目与与潜在项项目）片 区区项 目目未来供应应量（万万）潜在项目目合计（万万）岔路口明月港湾湾10中驰汽车车园一带带未来1-3年岔岔路口市市场供应应量会660万左右天地新城城10武夷商城
29、城8名嘉佳园园二期5南方花园园枫彩园园15左邻右里里15百家湖东山镇同曦鸣城城15凤凰港预计未来来1-33年供应应量会超超过1000万。金王府2021世纪纪现代城城后期还有有20万万商业业配套百家湖花花园30水月秦淮淮20清水湾花花园5东城风景景2华裔泰富富广场5山水方舟舟雅苑10科技园莱茵东郡郡三期叠加加公寓、四四期别墅墅以及商商业项目目，总建建超过220万03-005年区区域一共共出让了了接近330000亩的土土地未来科技技园片区区将有超超过265万万的市市场供应应量。天元吉第第30万武夷绿洲洲至少还有有40万万的供应应量市政天元元城四期166栋普通通公寓加加上一些些规划未未定的小小高层，
30、至至少还有有10万万如月康城城二期5万万天印花园园3将军山托乐嘉55其它几家家楼盘的的供量不不大，未未来市场场供应量量会1000万左右香山美墅墅15翠屏湾花花园25（3）板板块供应应量对比比据不完全全统计，未未来23年内内，民营营科技园园几乎占占到了未未来市场场的一半半供应量量，区域域竞争十十分激烈烈。区域域价格走走势江宁房地地产市场场从20001年年江宁撤撤县改区区开始启启动，整整个市场场价格上上涨大体体经过了了四大上上涨时间间段：年 份份价格区间间/价格格节点（元/）上涨因素素20011年以前前10000-18800（16000）20011年撤县县改区后，江江宁房价价从原来来的10000元
31、元/左左右一跃跃到了118000元/左右，只只用了短短短两年年左右时时间，房房价就翻翻了一倍倍。由于当时时江宁刚纳入南南京市区区，相对对于南京京主城区区房价仍仍较低，江江宁也一一度以低低价吸引引南京市市区客源源，其中中又以市市区拆迁迁户占较较大比例例。20022年18000-24400（23000）在南京整整体市场场上涨带带动下，区区域房价价有所上上升；南南京市场场结构不不平衡，中中低价房房源偏少少也是造造成区域域内需求求增大的的主要原原因。20033年24000-30000（28000）南京房地地产市场场供需失失衡，供供不应求求，房地地产价格格逐年上上涨。220033年全年年平均供供需比为为
32、0.889：11，房地地产上涨涨幅度较较大，南南京商品品房平均均涨幅在在10000元左左右。江江宁房价价也由220033年初的的24000元/上涨涨到年末末的30000元元/。20044年20005年30000-35500（33000）南京整体体供需水水平逐步步得到缓缓解，江宁已进进入买方方时代，价价格上涨涨动力不不足，开开发商为为促进销销售逐步步采用打打折、抽抽奖等方方式促销销。表现现为总价价不变，单单价的提提升以减减小面积积为代价价。20066年35000-50000（45000）后期产品品纷纷以以牺牲面面积来提提高单价价，另外外，商业业、商务务产品的的大量上上市，也也在一定定程度上上提升
33、了了产品的的价格区域通过过几轮上上涨，房房价在不不同时段段表现出出几个不不同的价价格节点点，目前前市场公公寓价格格主要停停留在335000-50000元元/的的价格区区间，虽虽然因项项目的差差异性，所所表现价价格高低低各不相相同，但但是整个个区域还还是停留留在45500元元/这这个节点点上。3.2 江宁商商业市场场分析3.2.1 南南京商业业地产发发展现状状总体体市场综综述 存量量商业过过大，商商业规划划量缩小小，推盘盘速度放放缓目前南京京市场上上大量的的商业项项目销售售面临较较大压力力，因此此开发商商延缓了了商业部部分的开开发和推推出时间间，导致致今年33月商业业上市量量萎缩；同时目目前南京
34、京住宅市市场火爆爆，价格格不断上上扬，而而且销售售速度也也较快，商商业带来来的超额额利润越越来越小小，使开开发商在在做项目目规划的的时候，尽尽量少的的开发商商业，这这样既能能快速消消化，形形成良好好的现金金流，同同时也可可以避免免商业开开发所面面临的压压力和风风险。另外商业业的开发发也逐渐渐趋向于于持有，这这些商业业项目不不存在销销售的问问题，所所以并不不会急着着上市，也也一定程程度上减减少了上上市面积积。 大型型销售型型商业明明显减少少，门面面房再次次成为商商业销售售的热点点从近几个个月的销销售明细细看，前前2年开开发较热热的大型型商业项项目基本本退出商商业销售售的市场场，主要要由于一一方面
35、大大型商业业项目销销售以后后大部分分面临经经营上的的问题，投投资者对对于这类类物业投投资热情情不高，开开发商目目前也了了解到了了这个情情况。另一方面面江宁、江江北作为为“一城三三区”的组成成部分，其其商业开开发速度度明显高高于主城城区域，江江宁近22年的上上市量达达到了775万平平方米，而而江宁人人口总和和不过770多万万（含550万农农村人口口），如如此庞大大的商业业体量必必然需要要人口导导入，但但实际人人口流入入的速度度较慢，无无法达到到巨大体体量商业业运营所所需的消消费力支支撑需求求，因此此短期内内形成大大量商业业空置或或者经营营后利润润难以实实现的状状况。开开发商意意识到问问题以后后，
36、对于于新商业业的开发发持谨慎慎的态度度，不再再盲目追追求开发发利润而而不顾市市场实际际，近半半年江宁宁的商业业上市量量在100万平方方米左右右，销售售则比较较稳定，使使供销比比从3.5左右右下降到到目前的的2.111；江江北市场场也存在在同样的的情况，随随着沪江江商贸城城一期完完成销售售，江北北商业市市场逐渐渐趋于稳稳定，价价格也回回到原有有水平，维维持在550000元/平平方米左左右。南京京近期商商业市场场研究（1）供供销量对对比分析析20077年3月月南京商商业上市市面积77.777万平米米，主要要来源于于溧水、高高淳、浦浦口等郊郊区，郊郊区上市市量达到到了4.98万万平米，成成为近期期商
37、业市市场的主主力。22月商业业销售面面积4.35万万，受春春节影响响环比略略有下降降。另外外成交区区域呈现现明显的的分散态态势，33月4万万多平米米的商业业销售由由65个个项目完完成，其其中除凤凤凰港销销售面积积达到880000多平米米以外，其其余单个个项目销销售面积积均不超超过20000平平米。图 220066年3月月20007年年3月各各月销售售、上市市对比数据来源源：网上上房地产产图 累累计供销销比数据来源源：网上上房地产产从20006年33月至220077年3月月销售面面积、上上市面积积以及累累计供销销比我们们不难看看到，虽虽然在220066年底和和20007年初初销售面面积和上上市面
38、积积有上扬扬态势，但但总体南南京商业业市场供供求呈下下降趋势势，目前前南京的的商业市市场不容容乐观。（2）销销售价格格走势图 220066年3月月-20007年年3月销销售均价价比较数据来源源：网上上房地产产从20006年33月至220077年3月月商业销销售均价价比较来来看，南南京全市市商业销销售均价价从20006年年下半年年开始基基本保持持在70000-85000元/平方米米之间，价价格摇摆摆不定的的原因主主要与市市场的需需求情况况以及供供求产品品区域来来源密切切相关，而而江南八八区受区区域影响响商业销销售均价价则保持持高速上上涨趋势势。3.2.2 江江宁商业业市场发发展研究究发展展概况商
39、业地地产发展展的混沌沌期裙楼和和临街底底商。江江宁的商商业地产产起步较较晚，原原来主要要为国营营百货、供供销社、个个体门面面，后期期则以超超市为主主，整体体商业档档次不高高。早期期主要销销售的商商业物业业分为两两种，一一是开发发住宅时时顺带开开发的沿沿街底商商，这种种商业物物业体量量一般较较小并着着重强调调家带店店的性质质，商业业部分只只是作为为附属设设施。二二是以中中、大型型建筑附附带开发发的裙楼楼部分，这这种商业业物业体量量较大、成成本较高高，且不利于于分割销销售，其其消费者者只能集集中于银银行、证证券、大大型餐饮饮等极少少数群体体。20000年以以来，江江宁商业业地产发发展迅速速，近几几
40、年来已已有同曦曦名城、温温州商业业街、黄黄金海岸岸广场、南南京义乌乌小商品品城、凤凤凰港、东山步行街、竹山电子一条街、中国女人街、汽车商贸城、21世纪商贸区等一批商业项目在江宁开发经营，这些商业项目总规模达110万并且各具特色。20006年江江宁商业业供应量量达数十十万平方方米之巨巨，包括括铜锣湾湾广场、本本土品牌牌商业华华润苏果果超市、法法国欧尚尚等也相相继进入入，这些些项目与与原有的的商业项项目互为为补充，给给江宁日日益增加加的人群群提供了了更多的的消费场场所，同同时江宁宁入住率率的提高高也给其其商业发发展带来来了动力力和信心心。据统统计，江江宁商业业面积加加上20004年年以前的的存量，
41、55年以后后江宁板板块商业业面积将将会在2200万万平方米米左右。江宁宁商业地地产商业业网点规规划江宁东东山新市市区商业业网点规规划已已通过了了专家评评审，110个超超市、110个农农贸市场场、8个个生鲜超超市、110条不不同特色色的主要要商业街街（区）的的新建规规划已经经落在江江宁区的的图纸上上。此次规划划主要加加强了楼楼盘密集集区的生生活配套套，100个大中中型超市市中有一一半分布布在百家家湖片区区，其中中3个大大型超市市，2个个中型超超市；另另外东山山镇、岔岔路口片片区、九九龙湖片片区、机机场片区区再各新新增1个个大型超超市，科科学园片片区由于于是工业业园区因因此规划划为1个个中型超超市
42、。 规划在在江宁原原有155个农贸贸市场的的基础上上再新增增10个个农贸市市场、88个生鲜鲜超市或或大中型型超市中中设生鲜鲜区；在在火车南南站市级级商业副副中心、东东山市级级商业副副中心、东东山老城城区级商商业中心心内建设设3个市市区购物物中心，在在百家湖湖区级商商业中心心和同曦曦鸣城内内建设22个社区区购物中中心。根据规划划，未来来江宁的的配套型型商业将将很大，将将给居住住人群的的日常生生活带来来便利。江宁宁商业市市场现状状分析（1）商商业配套套分布比比较集中中江宁的商商业配套套设施主主要分布布在两个个区域，一一个是江江宁东山山镇，这这是江宁宁的老县县城，商商业配套套设施相相对比较较完善，有
43、有众多的的商业中中心和大大型超市市，女人人街，金金宝市场场，时代代超市和和世纪联联华超市市等。另另一个商商业区分分布在江江宁开发发区，这这是新开开发的商商业中心心，主要要有同曦曦鸣城商商业中心心和胜太太路商业业街。项目名称称概况同曦鸣城城同曦鸣城城是由同同曦房地地产公司司打造的的江宁区区的新商商业中心心。有同同曦假日日百货，同同曦步行行街和同同曦小商商品市场场中国女人人街江宁女人人街是一一个以经经营女士士服饰用用品为主主的大型型市场。 建筑面面积近110万平平米，女女人街里里面分割割成了很很多独立立的商铺铺， 由由不同的的人或公公司经营营，所以以店铺都都不大，但但品种很很多，经经营范围围除了女
44、女士服饰饰用品之之外还有有珠宝首首饰，男男士服饰饰，男女女鞋帽，礼礼品，炒炒货，餐餐馆小吃吃等金宝市场场金宝市场场是江宁宁东山镇镇的最大大的一个个日用小小商品批批发零售售大市场场。它有有很多年年的历史史了，占占地大约约有1000亩。 有3栋栋建筑，是是较大型型的卖场场（2）商商业项目目规模普普遍较大大江宁主要要商业项项目项目经营面积积（）产品特征征同曦鸣城城40万SHOPPPINNG MMALLL金王府12万室外步行行街CityyMalll-凤凰港港商务城城-SHOPPPINNG MMALLL21世纪纪现代城城商业城城30万SHOPPPINNG MMALLL托乐嘉商商业中心心20万邻里商业业中心南京义乌乌小商品品城20万华东地区区最大的的小商品品专业批批发市场场江宁女人人街10万经营女士士服饰用用品为主主的大型型市场区域商业业开发面面积超过过1300万，然然而由于于开发结结构的不不合理，导导致目前前部分项项目经营营惨淡，而而用于满满足周边边人群生生活配套套的中、小小型商业业项目还还是