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1、山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0前期介入入工作内内容及要要点发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日第一部分分前期介介入工作作内容及及程序一、 前期介入入工作内内容及要要点1.前期期介入的的目的规范各项项目管理理处在项项目开发发过程中中各阶段段介入的的工作要要求，明明确介入入阶段、工工作内容容和关注注事项。2.前期期介入的的范围适用于各各项目管管理处对对拟接管管物业的的前期介介入工作作。3.前期期介入阶阶段工作作内容3.1 项目规规划设计计阶段的的介入工工作内容容包括，但但不限于于：3.1.1整体体布局是
2、是否有利利于日后后开展物物业服务务工作。3.1.2在满满足消防防要求等等相关法法律的基基础上，道道路系统统规划是是否满足足日后开开展物业业服务要要求：包包括小区区出入口口设计、建建筑单体体入口与与道路关关系的合合理性、人人流、车车流的组组织是否否相互干干扰，消消防车道道设计、设设计车位位停车量量、各种种停车方方式的分分配比例例、步行行系统分分部等是是否合理理。分期期开发的的，在保保障小区区整体协协调的前前提下，应应设置围围墙间隔隔已开发发、未开开发区域域，考虑虑前期开开发区域域的人流流、车流流、停车车场等规规划是否否满足该该区域交交付使用用的需求求。3.1.3公建建的配套套设计和和功能分分配。
3、3.1.4绿化化与景观观系统设设计的功功能及经经济性。3.1.5配套套与公共共设施的的配置种种类、数数量及分分布。3.1.6物业业用房的的位置及及功能划划分，面面积是否否符合法法律法规规的要求求。3.1.7户型型的平面面设计是是否合理理。3.1.8建筑筑外立面面的设计计是否留留下治安安隐患。3.2 施工图图设计阶阶段的介介入工作作内容包包括，但但不限于于：山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0前期介入入工作内内容及要要点发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日3.2.1土建建3.2.1.11 屋面面、有防防水要
4、求求的卫生生间（厨厨房）等等防水材材料的选选择；3.2.1.22 门、窗窗的材质质；3.2.1.33 屋面面及管道道井检修修口的位位置及尺尺寸；3.2.1.44 地区区气候差差异对房房屋质量量的特殊殊要求；3.2.1.55 空调调外挂机机预留位位的尺寸寸、冷凝凝水的统统一收集集；3.2.1.66 烟道道、排气气道的位位置；3.2.1.77 广场场、道路路用饰面面砖的互互换性及及清洁的的便利性性。3.2.2配套套3.2.2.11 室内内管道、计计量器具具、智能能化设施施布置的的合理性性，及给给业主造造成的影影响；3.2.2.22 各种种设备产产生的噪噪音对业业主的影影响；3.2.2.33 各种种
5、设备总总控制开开关是否否设在公公共区域域内；3.2.2.44 各种种设备设设施的能能源消耗耗；3.2.2.55 室外外管线、管管道井布布局的合合理性，及及给业主主造成的的影响；3.2.2.66 设备备用房、管管理用房房、垃圾圾中转站站、公共共区域等等的设计计是否合合理。3.3 施工阶阶段的介介入工作作内容包包括，但但不限于于：3.3.1开发发商招标标工作介介入（协协助开发发商就以以下问题题对投标标单位提提出相关关要求）3.3.1.11 门、窗窗质量及及售后服服务；3.3.1.22 智能能化设施施设备质质量及后后期维修修保养成成本；3.3.1.33 供暖暖、空调调、卫生生设施设设备的质质量及后后
6、期维修修保养成成本。3.3.2施工工过程介介入3.3.2.11 房屋屋质量控控制；山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0前期介入入工作内内容及要要点发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日3.3.2.22 隐蔽蔽工程检检查验收收记录；3.3.2.33 设计计变更记记录的收收集；3.3.2.44 设施施、设备备的安装装调试及及售后服服务；3.3.2.55 成品品保护；3.3.2.66 体育育设施、儿儿童游乐乐设施质质量；3.3.2.77 水景景设施防防水施工工质量；3.4 营销介介入（配配合）3.4.1销售售承诺
7、对对物业管管理造成成的影响响；3.4.2开发发商赠送送业主物物品给物物业公司司带来的的保修责责任及法法律责任任；3.4.3协助助开发商商拟定临临时管理理规约和和前期物物业服务务协议；3.4.4协助助开发商商公司向向政府主主管申办办物业服服务单位位的招标标手续。4.前期期介入的的关注要要点4.1 设备房房配电机房房、水泵泵机房、发发电机房房、中央央空调机机房、电电梯机房房、消防防监控中中心、风风机房、锅锅炉房等等。4.1.1设备备房通用用关注要要点：4.1.1.11 独立立用房，面面积适用用；4.1.1.22 有必必要的通通风、采采光、防防潮、防防水、防防暑措施施；4.1.1.33 地面面贴有瓷
8、瓷砖，坡坡度合理理，并设设有防止止回灌的的地漏；4.1.1.44 配有有专用灭灭火器11-2个个位置；4.1.1.55 预留留设备检检修、散散热空间间（设备备与墙体体，设备备与设备备之间），通通过通风风、采暖暖等设备备避免温温度过高高或过低低对设备备造成损损坏；4.1.1.66 有应应急通讯讯、照明明设施；山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0前期介入入工作内内容及要要点发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日4.1.1.77 窗户户加装内内置护栏栏、铁花花等防止止人员攀攀爬；4.1.1.88 位置置合理，减减
9、少管道道交叉和和总长度度；4.1.1.99 对设设备采取取相应的的降低噪噪音措施施，避免免影响住住户正常常使用和和居住；4.1.1.110 主主要标识识、线路路图、制制度上墙墙、上设设备。4.1.2设备备房特殊殊关注要要点4.1.2.11 电梯梯机房位位置有专专用工具具挂置位位置；4.1.2.22 灭火火系统机机房在房房外设置置启动设设备和系系统的位位置；4.1.2.33 配电电机房设设备前设设有专用用的绝缘缘垫；4.1.2.44 灭火火系统机机房日常常检测位位置可与与消防监监控中心心联系；4.1.2.55 水泵泵机房冬冬季最低低温度低低于0时，必必须采用用供暖措措施；4.1.2.66 二次次
10、供水储储水池上上方加盖盖防尘，内内壁应有有玻璃钢钢涂衬，有有不锈钢钢扶手，便便于清洁洁；4.1.2.77 宜设设专用消消防水储储水池，容容量能满满足消防防需求；4.1.2.88 发电电机房有有专用储储备油箱箱房（与与发电机机设备房房之间有有防火隔隔断）；4.1.2.99 设备备房应装装有空调调以备房房间温度度达到设设备运行行所需的的状况；4.1.2.110 供供暖系统统中锅炉炉房的位位置应设设置在冬冬季主导导风向下下风口，防防止给小小区造成成污染。4.2 公共房房屋4.2.1管理理用房（办办公室、值值班室、工工具房）4.2.1.11 满足足功能要要求；4.2.1.22 自然然采光。通通风、防防
11、水、防防潮；4.2.1.33 配有有相应的的办公设设施、工工具；山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0前期介入入工作内内容及要要点发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日4.2.1.44 位置置便于用用户来访访；4.2.1.55 大小小能满足足人员工工作要求求；4.2.1.66 配有有空调（采采暖）系系统；4.3.2停车车场4.3.2.11 机动动车场（1）停停车场系系统及配配件的长长期可持持续改进进性（车车用ICC卡等）；（2）车车位线、导导向线（牌牌）、车车位档杆杆清洗、牢牢固；（3）地地面平整整，无明明显
12、积水水，沟渠渠盖板有有预留；（4）配配有专用用的消防防灭后器器材；（5）地地下车场场需有配配套的排排风换气气系统；（6）道道闸系统统技术成成熟便于于维系、养养护；（7）地地沟盖板板做防震震（防噪噪）处理理；（8）排排水沟渠渠形式环环通，排排水量满满足雨季季高发期期的要求求。（9）车车库高度度应符合合设计规规范，特特别是车车库内的的管线设设施高度度不应低低于设计计要求。4.3.2.22 非机机动车辆辆（1）有有单车支支护架。4.3.3道路路（小区区）含周周边维护护4.3.3.11 布局局合理，方方便住户户日常使使用；4.3.3.22 形成成网状式式、环状状；4.3.3.33 主要要干道宽宽度能满
13、满足消防防、救护护车辆使使用；4.3.3.44 路面面砖、路路砑石等等材料备备留（便便于日后后维修）；4.3.3.55 走水水顺畅；4.3.3.66 有残残疾人通通道（不不用下车车直至门门栋）；4.3.3.77 保证证任何一一点都不不同，两两条道路路可到达达；山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0前期介入入工作内内容及要要点发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日4.3.3.88 井盖盖、渠盖盖做防震震、防噪噪处理，防防止夜间间形成噪噪音；4.3.3.99 消防防通道高高度、宽宽度能满满足消防防车辆进进出需求求
14、。4.3.4天面面4.3.4.11 同高高相邻天天面尽可可能相通通；4.3.4.22 空间间充裕，满满足人员员消防疏疏散要求求；4.3.4.33 周围围有防护护措施和和提示标标识，如如“禁止攀攀爬”、“禁止高高空抛物物”；4.3.4.44 天面面走水顺顺畅，下下水口处处有过滤滤网；4.3.4.55 天面面防火门门的检修修方便；4.3.4.66 对于于供私家家车使用用的公共共平台有有专门的的出入口口供检修修、清洁洁使用；4.3.4.77 可设设专供晾晾晒衣物物的支持持（保证证不影响响天面人人员疏散散要求）。4.3.5架空空层的布布置与利利用4.3.5.11 地面面一层或或地下负负一层，以以员工宿
15、宿舍、停停车场等等为主；4.3.5.22 楼层层架空层层、在保保障各类类管道检检修方便便的同时时，以仓仓库设置置为主；4.3.5.33 架空空层与其其他公共共区域进进行分割割封闭管管理；4.3.5.44 整体体规划、功功能分区区、定位位明确。4.3.6楼梯梯间4.3.6.11 安装装感应节节能灯；4.3.6.22 扶手手安全、牢牢固；4.3.6.33 地面面磁片完完整，便便于消防防；4.3.6.44 消防防器材配配套齐全全，标识识清楚（疏疏散示意意图）；4.3.6.55 墙面面平整无无破损。山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0前期介入入工作内内容及要要
16、点发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日4.3.7大堂堂（含电电梯、地地下前室室）4.3.7.11 墙、地地面平整整、颜色色均匀；4.3.7.22 配有有信报箱箱、牛奶奶箱、宣宣传栏；4.3.7.33 有公公共灭火火器材；4.3.7.44 紧急急电话标标识牌；4.3.7.55 通风风顺畅，采采光良好好（可加加灯），所所有照明明灯用感感应灯或或定时开开关；4.3.7.66 定位位与小区区整体定定位搭配配、协调调；4.3.7.77 来访访人员与与住户直直接沟通通便捷（可可不用对对讲）；4.3.7.88 大堂堂选用灯灯具设置置位置必必须便于于日后更更换、
17、维维修。4.3.8沟渠渠井（污污水井、化化粪池）4.3.8.11 管道道布置合合理，避避免交叉叉，维护护外观整整齐，排排放量能能够满足足实际要要求；4.3.8.22 沟渠渠地步有有必要坡坡度，便便于走水水；4.3.8.33 预留留检修口口，检修修口必须须设在公公共区域域；4.3.8.44 位置置恰当，检检修中对对小区人人流、车车流的影影响降至至最低；4.3.8.55 沟、井井、渠干干加防震震措施减减少噪音音，同时时便于开开启、清清洁、检检修；4.3.8.66 采光光井顶部部不宜封封闭，便便于井壁壁检修、清清洁；4.3.8.77 采光光井底部部设置照照明并用用护栏封封闭，减减少可能能的治安安盲点
18、，同同时留门门便于清清洁、绿绿化养护护、设备备检修；4.3.8.88 所有有管道排排水必须须引入井井、渠、沟沟，并设设有必要要的检查查口；4.3.8.99 除工工程特殊殊要求的的管道，其其他均应应尽可能能设置墙墙内，确确保小区区外观整整齐；山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0前期介入入工作内内容及要要点发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日4.3.8.110 雨雨水管、行行水管产产生的噪噪音应采采取相应应措施进进行消除除、避免免对住户户正常生生活产生生影响；4.3.8.111 井井、管上上采取必必要的安安全
19、措施施防止攀攀爬；4.3.8.112 所所有管线线上均贴贴上标签签进行明明示；4.3.8.113 所所有管道道出口必必须接入入沟、渠渠、井，不不宜直排排至地面面；4.3.8.114 验验收前进进行全面面试水、并并进行疏疏通清理理。4.3.9小区区景观4.3.9.11 与小小区整体体格调、定定位搭配配一致；4.3.9.11.2 水景、灯灯光应考考虑长期期使用的的节能问问题；4.3.9.11.3 配有休休闲设施施，便于于住户休休闲使用用（桌椅椅等）；4.3.9.11.4 考虑背背景音乐乐、水景景噪音对对住户日日常生活活的影响响；4.3.9.11.5 景观中中的道路路布局合合理，防防止绿化化植物被被
20、人踩踏踏；4.3.9.11.6 采取必必要的安安全措施施和提示示。4.3.10休休闲场所所（儿童童娱乐场场所）4.3.10.1 有有明确安安全提示示标识；4.3.10.2 有有明确的的使用管管理规定定；4.3.10.3 设设施质量量过关，布布局合理理，定位位与小区区定位协协调；4.3.10.4 地地面防护护层在设设备满足足安全保保护同时时，能够够便于清清洁；4.3.10.5 娱娱乐室声声音以不不影响住住户正常常休息为为准。4.3.11会会所4.3.11.1 管管理处设设置必须须与小区区准业主主的消费费能力和和消费需需求相协协调(必要时时进行市市场调查查)；4.3.11.2 对对于日常常维保费费
21、用较高高的网球球场、恒恒温游泳泳池必须须谨慎处处理；4.3.11.3 整体体布局合合理（走走向、位位置等）。山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0前期介入入工作内内容及要要点发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日4.4 其他特特殊事项项4.4.1商铺铺规划及及广告设设置（装装修）4.4.1.11 对商商铺的经经营范围围、用途途提前进进行规划划和约定定，以方方便业主主生活为为主，同同时兼顾顾小区公公共卫生生（如有有餐厅必必须有专专用烟道道）；4.4.1.22 商铺铺前后的的预留空空调位及及排水位位；4.4.1.
22、33 装修修时必须须严格按按照消防防申报审审批程序序监管，同同时尽量量减少其其装修过过程对原原有消防防器材设设施的损损坏。4.4.1.44 商铺铺广告位位大小应应提前规规划，并并进行专专业的加加固、防防风处理理；4.4.1.55 商铺铺用广告告设计、安安装需经经专业审审核审批批后进行行。4.4.2出入入口布置置4.4.2.11 人流流、车流流集中使使用，同同时使住住户整体体小区内内行走路路线相缩缩短；4.4.2.22 特殊殊出入口口因住户户生活需需求采用用定时或或特批开开放；4.4.2.33 人车车分流（“禁止单车在人行路面行驶”和“禁止人行车道”的标识）；4.4.2.44 配有有专用设设施对
23、人人车进行行监控、服服务；4.4.2.55 满足足小区消消防，紧紧急疏散散等的使使用；4.4.2.66 配有有专用值值班室；4.4.2.77 满足足小区人人员车辆辆高峰期期的正常常使用。4.4.3垃圾圾箱（果果皮箱）整整体布局局4.4.3.11 便于于垃圾投投放及清清运；4.4.3.22 楼层层设置烟烟灰缸或或果皮桶桶；4.4.3.33 对垃垃圾进行行分类收收集；4.4.3.44 设施施方便、实实用、无无安全隐隐患，与与小区整整体定位位协调；山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0前期介入入工作内内容及要要点发布日期期：20011年年07月月26日日发布日
24、期期：20011年年08月月01日日4.4.3.55写字楼楼楼层设设办公垃垃圾回收收箱，住住宅可集集中地面面收集；4.4.3.66 垃圾圾桶点与与垃圾中中转站有有推车通通道（无无台阶）。4.4.4清洁洁取水点点的布置置4.4.4.11 满足足清洁用用水要求求（地面面、地下下、天面面、楼层层、大堂堂等）；4.4.4.22 与绿绿化用水水点配合合使用时时，考虑虑取水时时对绿化化的影响响；4.4.4.33 采取取防止非非工作人人员用水水措施；4.4.4.44 整体体布置合合理，无无重大取取水盲点点。4.4.5空调调位的预预留与安安装4.4.5.11 对空空调位置置统一制制定；4.4.5.22 确定定
25、空调主主机的长长、宽、高高，提供供给业主主，减少少对外墙墙破坏的的隐患；4.4.5.33 对空空调水进进行集中中收集；4.4.5.44 预留留空调管管线口、大大小适中中，避免免住户擅擅自拆改改。4.4.6防盗盗门与防防盗窗（阳阳台铁花花）4.4.6.11 主阳阳台禁止止安装防防盗窗，其其他部位位建议安安装内置置防盗窗窗花；4.4.6.22 预先先统一防防盗门窗窗的款式式、材料料、颜色色规格等等；4.4.6.33 对于于底层安安装防盗盗窗花可可采用统统一款式式进行；4.4.6.44 其他他部位封封闭（如如次阳台台）以不不伸出房房屋主体体为准。5.附则则5.1 公司负负责本规规定的解解释和修修改。
26、5.2 各项目管管理处可可根据实实际情况况对本规规定进行行调整，调调整后须须报公司司备案。5.3 本规定定自20011年年8月1日起生效效施行。山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0物业前期期介入控控制程序序发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日二、 物业前期期介入控控制程序序1.目的的规范公司司对新项项目物业业管理前前期介入入的程序序和内容容，指导导前期介介入工作作的有效效开展。2.范围围适用于各各项目管管理处对对拟接管管物业的的前期介介入工作作。3.职责责3.1前前期介入入小组负负责制定定前期计计入工作作
27、计划，并并具体开开展前期期介入工工作。3.2项项目管理理处经理理负责组组建前期期介入小小组，并并对前期期介入工工作进行行指导和和监督。4.方法法和过程程控制4.1总总则4.1.1物业业管理前前期介入入是指公公司在接接管物业业以前，就就参与物物业的规规划和建建设的过过程。包包括项目目决策、规规划设计计、营销销策划、施施工建设设、竣工工验收等等，从物物业管理理运作和和业主使使用角度度对物业业的环境境布局、功功能规划划、楼宇宇设计、材材料选用用、设备备选型、配配套设施施、管线线布置、房房屋租售售、施工工质量、竣竣工验收收等多方方面提供供有益的的建设性性意见，以以确保物物业设计计和建造造质量，为为物业
28、投投入使用用后的物物业管理理创造条条件，同同时有效效的前期期介入可可以减少少接管验验收时的的返修工工作量，为为确保业业主正常常入住奠奠定基础础。4.1.2前期期介入主主要分四四个阶段段实现：项目规规划设计计阶段、施施工图设设计阶段段、项目目施工阶阶段、营营销配合合阶段，四四个主要要阶段结结束后配配合开发发商进行行竣工验验收。4.1.3物业业管理前前期介入入工作必必须有计计划、有有步骤的的进行，做做到山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0物业前期期介入控控制程序序发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日冲分、严严
29、密、细细致。4.2 项目规规划设计计阶段介介入4.2.1在项项目规划划设计阶阶段，项项目管理理处经理理负责组组织各业业务主管管和专业业人员对对项目规规划设计计进行评评估。其其主要任任务是：1）将集集团开发发的其他他楼盘中中出现过过的问题题整理汇汇总、分分析：2）通过过调查33个以上上当地类类似楼盘盘，收集集并分析析这些楼楼盘在规规划及房房屋质量量方面的的通病。3）从物物业的使使用便利利、配套套完善的的角度提提出建议议。4.2.2各分分物业公公司将以以上问题题整理，并并以书面面的形式式提交给给项目开开发公司司设计部部门。4.2.3若该该项目尚尚未组建建物业服服务机构构，则由由物业公公司负责责项目
30、规规划设计计阶段介介入。4.3 施工图图设计阶阶段介入入4.3.1在施施工图设设计阶段段，项目目管理处处经理负负责组织织各业务务主管和和专业人人员对施施工图进进行审查查、讨论论。其主主要任务务是：1）从方方便业主主生活，降降低日后后物业成成本的角角度，向向开发商商设计部部门提出出合理的的建议和和意见。2）通过过相关项项目的调调查，总总结类似似的工程程质量问问题，如如建筑中中出现的的漏水、墙墙面冷桥桥、维护护栏的设设置等，以以便开发发公司在在设计中中关注并并避免。4.3.2各项目管管理处根根据4.2.22条将施施工图设设计中存存在的问问题以书书面的形形式提交交给项目目开发公公司设计计部门，并并与
31、其进进行沟通通，跟踪踪其处理理结果。4.4 项目施施工阶段段介入4.4.1在项项目施工工阶段，项目管理处应成立前期介入小组，成员山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0物业前期期介入控控制程序序发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日一般为22-5人人，专业业人员搭搭配合理理，具有有水电气气专业知知识和良良好的沟沟通技巧巧，并经经过相关关工作的的培训。4.4.2前期期介入小小组的主主要任务务是：重重点掌握握隐蔽工工程、配配套工程程关键部部位的材材料选择择和施工工质量，及及时向开开发公司司提出改改进建议议和防止止通
32、病的的措施，减减少业主主入住后后投诉数数量，为为接管验验收做好好前期准准备工作作。4.4.3在项项目施工工过程，前前期介入入小组若若发现问问题应及及时以书书面的形形式向开开发公司司提出，同同时应与与开发公公司的相相关部门门及人员员沟通，寻寻求改进进措施。4.5 营销配配合根据项目目开发公公司具体体提出的的配合要要求，在在物业销销售过程程中各项项目管理理处有责责任提供供协助和和支持，包包括：配配合促销销活动的的实施；、销售售现场秩秩序维持持，以及及销售中中心、样样板间的的清洁和和维护等等。4.6 竣工验验收4.6.1各项目管管理处应应组织相相关技术术人员协协助开发发公司完完成竣工工验收及及检查工
33、工作，及及早发现现设计、规规划、施施工、设设备安装装等问题题，以备备预留充充足的返返修时间间。4.6.2工程程管理部部应了解解工程建建设的各各个环节节，审阅阅工程档档案资料料，实地地查验建建筑工程程和设备备安装情情况，并并将发现现问题与与开发商商进行沟沟通解决决。4.7 在前期期介入过过程中，凡凡物业公公司提出出的意见见和建议议均已书书面的方方式传递递给开发发公司，并并指定专专人负责责跟踪落落实。4.8 所有前前期介入入的资料料由项目目管理处处行政人人事部统统一进行行归案、保保存。5.附则则山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0物业前期期介入控控制程序序
34、发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日5.1 公司负负责本程程序的解解释和修修改。5.2 各项目管管理处可可根据本本程序并并结合实实际情况况制定具具体的实实施细则则，并报报公司备备案。5.3 本程序序自20011年年8月1日起生效效施行。山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0物业接管管验收控控制程序序发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日第二部分分承接查查验程序序一、 物业接管管验收控控制程序序1.目的的对物业的的接管验验收过程程实施控控制，以以充分维维护业主主的
35、合法法权益，减减少公司司及后续续管理服服务的经经营风险险与成本本。2.范围围适用于新新物业项项目接管管验收的的全过程程。3.职责责3.1接接管验收收小组成成员3.1.1 负责责任任范围内内的具体体验收工工作。3.1.2 负责根据据验收情情况出具具单项验验收报告告3.2接接管验收收小组组组长3.2.1 负责制定定接管验验收方案案，明确确小组各各专业人人员的工工作职责责，并对对其培训训。3.2.2 组织实施施物业接接管验收收工作，拟拟写接管管物业的的综合性性验收报报告。3.3公公司分管管经理3.3.1 负责审核核项目接接管验收收的条件件；3.3.2 指导并监监督物业业接管验验收的全全过程。3.4项
36、项目管理理处经理理负责审审议接管管验收方方案，并并监督整整个接管管验收过过程。4.方法法和过程程控制4.1 总则4.1.1物业业接管验验收是指指开发商商在新项项目竣工工验收合合格后，将将该山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0物业接管管验收控控制程序序发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日项目向物物业服务务单位移移交，物物业服务务单位按按照前期期物业服服务合同同的约定定代表全全体业主主以物业业满足使使用功能能，防止止接管物物业出现现严重质质量问题题，导致致业主广广泛投诉诉而采取取的替业业主提前前服务式式的验收
37、收。4.1.2在进进行接管管验收策策划时须须注意：一般情情况下，在在项目入入住前预预留一段段充分的的时间完完成接管管验收工工作，便便于整改改接管验验收过程程中发现现的问题题。4.2 接管前前的准备备工作4.2.1在接接到开发发商接管管验收邀邀请后，工工程管理理部应在在5-110个工工作日内内对拟接接管物业业是否已已具有接接管验收收条件予予以审核核，并将将结果上上报项目目管理处处经理审审议。4.2.2物业业接管验验收应具具备的基基本条件件4.2.2.11 建设设工作全全部施工工完毕，并并经竣工工验收合合格。（1）全全部施工工完毕是是指工程程范围不不仅是房房屋的主主体工程程，而且且也包括括房屋附附
38、属工程程，以及及设计规规定应与与主体工工程同步步交验的的配套项项目（不不得漏项项、甩项项）。住住宅小区区分期建建设的工工程项目目，可以以分阶段段组织验验收、交交接，但但公用项项目未竣竣工不得得影响前前期接管管工程的的正常使使用。（2）工工程竣工工验收合合格，是是指由建建设单位位会同施施工单位位及有关关专业行行政主管管部门按按照国家家建筑施施工验收收规范及及其它质质量标准准，进行行工程竣竣工验收收，由验验收部门门对工程程项目进进行检查查、考核核、鉴定定，取得得数据资资料、凭凭证，证证明符合合标准，工工程合格格，呈报报批准通通过。4.2.2.22 供电电、采暖暖、给排排水、卫卫生、道道路等设设备、
39、设设施能正正常使用用。要求供水水、供电电、供气气等设施施正常运运转，做做到电通通、水通通、气通通、路通通（高级级住宅还还要求电电话、宽宽带网络络线路进进户、电电视信号号到位，安安山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0物业接管管验收控控制程序序发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日全防盗联联网）。并并做到：雨、污污水排放放畅通，废废弃物处处理落实实，绿化化面积达达标，房房屋配套套齐全，设设备功能能完备，满满足业主主（用户户）生活活必须的的要求。4.2.2.33 房屋屋幢、户户编号已已经有关关部门确确认。要求建设
40、设单位，在在房屋竣竣工验收收前，应应同当地地公安部部门联系系，确认认幢户编编号，提提前串领领门派，并并安装到到位。以以免居民民入住后后，无法法申报户户口，影影响粮油油供应、入入托入学学、就业业安置、邮邮电通信信等。也也避免幢幢、户号号不清楚楚给产权权登记、物物业管理理、房产产交易带带来后遗遗症。4.2.3经项目管管理处经经理审议议通过后后，应及及时回复复开发商商是否同同意接管管验收；如同意意接管验验收，及及时与开开发商约约定验收收时间。4.2.4在确确认接管管验收后后，项目目管理处处经理应应牵头组组建物业业接管演演说小组组，确定定小组成成员并任任命组长长。接管管验收小小组成员员一般由由分管经经
41、理、各各业务主主管、专专业工程程技术人人员等人人员组成成，接管管验收小小组组长长一般由由分管经经理担任任。4.2.5接管管验收小小组应依依据物业业服务合合同、房房屋接管管验收标标准的要要求，制制定接管管验收方方案，明明确小组组各专业业人员的的工作职职责，并并上报子子（分）总总经理批批准。在在验收方方案中应应明确如如下内容容：1）接管管验收项项目；2）接管管验收标标准；3）接管管验收人人员及分分工；4）接管管验收的的顺序及及步骤；5）接管管验收进进度安排排。4.2.6在接接管前77天内吗吗，接管管验收小小组应将将接管验验收所需需物品、资资料、记记录准备备完毕。同同时接管管验收小小组组长长应对成成
42、员进行行培训，让让其熟悉悉验收内内容、标标准、方方法和注注意事项项。山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0物业接管管验收控控制程序序发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日4.3 物业接接管验收收的实施施4.3.1接管管验收小小组会同同开发单单位相关关人员召召开接管管验收首首次会议议，对参参与验收收的所有有人员进进行详细细分工，明明确各小小组的职职责和要要求。4.3.2接管管验收小小组成员员依据物物业接管管验收标标准和要要求、智智能化安安防设备备交付标标准和和相关法法律、法法规的规规定，到到现场分分别对物物业的
43、质质量与使使用功能能进行仔仔细查验验，并填填写相关关记录。主主要包括括：主体体结构、外外墙、层层面、楼楼地面、装装修、电电气、给给排水、卫卫生、消消防、附附属工程程及其他他相关项项目。4.3.3对查查验中发发现的问问题，如如属影响响房屋结结构安全全和设备备使用安安全的质质量问题题，验收收小组应应出具物物业接管管验收质质量问题题整改意意见书返返回开发发商，由由开发商商督促施施工单位位进行整整改。整整改完成成后，接接管验收收组应进进行检查查、验证证，并在在物业业接管验验收遗留留问题处处理意见见记录表表中记记录整改改结果。对对于不影影响房屋屋结构安安全和设设备使用用安全的的质量问问题，可可约定期期限
44、由建建设单位位维修，也也可委托托物业公公司进行行处理，但但费用由由建设公公单位承承担。4.3.4在房房屋接管管验收过过程中，接接管验收收小组应应指定专专人负责责接收所所有房屋屋及管理理用房钥钥匙，分分别填写写管理理用钥匙匙移交清清单、客客户钥匙匙移交清清单，并并签字确确认。4.3.5物业业入住前前，须与与开发商商对接确确定小区区各类房房屋及公公建配套套的产权权归属，填填写_产权清清册，并并加盖开开发商公公司公章章。4.3.6物业业接管三三个月内内，工程程管理部部负责从从开发商商接收物物业规划划、竣工工验收资资料，设设备设施施安装调调试、试试验、使使用说明明、合格格证明资资料，房房屋质量量证明书
45、书和房屋屋使用说说明书等等个工程程技术资资料。4.3.7房屋屋、设备备设施、钥钥匙及资资料验收收完毕后后须填写写_项项目接管管验收会会签记录录，_项目接管验收会签记录须经物业公山东昕庭庭物业管管理有限限编号：XXT-CCX-004版本号：A修订状态态：0物业接管管验收控控制程序序发布日期期：20011年年07月月26日日发布日期期：20011年年08月月01日日司、开发发商、施施工单位位三方会会签并加加盖公司司公章。4.3.8接管管验收小小组人员员根据验验收情况况写出单单项验收收报告；接管验验收组组组长根据据所有单单项验收收报告，写写出拟接接管物业业的综合合性验收收报告，呈呈交项目目管理处处经理。4.4 如验收收合格，由由项目管管理处经经理代表表物业接接管单位位签署物物业验收收合格凭凭证和接接管文件件，并通通知相关关部门与与物业的的移交单单位办理理正式移移交手续续。4.5 接管验验收小组组整理、汇汇总物业业接管验验收及交交接资料料，统一一交资料料项目管管理处行行政人事事部存档档。5.附则则5.1 公司负负责本程程序的解解释和修修改。5.2各各项目管管理处可可根据本本程序并并结合实实际情况况制定具具体的实实施细则则，并报报公司备备案。5.3 本程序序自20011年年8月11日起生生效施行行。