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1、上海市xx山项目目分析报报告目录目录11一、总论论21.1 项目简简介21.1.1项目目概况21.1.2 项项目规划划总体要要求21.1.3 项项目建筑筑面积指指标21.2 编制依依据21.3 主要经经济技术术指标31.4 结论3二、市场场分析42.1 宏观环环境分析析42.1.1城市市概况42.1.2经济济发展状状况42.1.3 居居民生活活水平52.2、房地产产市场分分析52.2.1 房房地产市市场综述述52.2.2 板板块特征征62.2.3 未未来发展展趋势7三、项目目周边环环境73.1 项目周周边环境境分析73.1.1 周周边环境境73.1.2 SSWOTT分析83.2 竞争性性楼盘分
2、分析8四、项目目定位94.1 总体定定位94.2 产品定定位104.3 客户定定位104.4 价格定定位11五、财务务效益125.1 销售收收入测算算125.2 建设投投资估算算125.3 不确定定性分析析135.4 经济效效益评价价13一、总论论1.1 项目简简介1.1.1项目目概况项目地块块位于金金山区金金山新城城中心城城区杭州州湾大道道以东、卫卫阳南路路以西、龙龙源路以以南、板板桥东路路以北。土土地面积积14228688平方米米，土地地用途为为居住。项目地块块所处区区域属于于规划中中的金山山区城市市中心区区，西北北面临近近区政府府、西面面临近中中央大道道，附近近市政、生生活和商商业配套套
3、都在完完善之中中。东面面是山阳阳居住区区，邻近近的有山山鑫联城城花苑，现现正在建建配套的的菜场和和商场。南南面集中中了蓝堡堡爱琴海海、金海海岸花园园、海上上明珠园园等多个个中高档档楼盘。1.1.2 项项目规划划总体要要求项目占地地面积11428868平平方米，规规划建设设一个大大型中高高档居住住区，土土地使用用年限为为70年年，规划划容积率率为1.1, 其中多多层1.4, 非独立立式低密密度住宅宅0.77,建筑筑密度多多层300%，非非独立式式低密度度住宅225%，绿绿化率440%。机机动车泊泊位按00.7个个/户配配置。1.1.3 项项目建筑筑面积指指标项目总建建筑面积积18001844.8
4、平平方米，住住宅部分分15556544.8平平方米，其其中多层层12445233.8平平方米，别别墅3111311平方米米；车位位部分2230330平方方米，配配套15500平平方米。1.2 编制依依据本报告根根据目前前可获取取的资料料，结合合有关的的政策法法规和金金山区有有关规划划，在实实地考察察与市场场研究的的基础上上，通过过客观分分析和经经济评估估，为项项目投资资提供科科学的决决策依据据。此外，本本报告编编制依据据还有：1、上海海市国有有土地使使用权出出让合同同。2、上海海市土地地资源管管理局22003308220号土土地出让让公告。3、上海海市规划划管理局局城市市设计管管理技术术规定关
5、关于住宅宅小区建建设项目目规划设设计要点点和土地地利用条条件和要要求。1.3 主要经经济技术术指标占地面积积 11428868mm2总建筑面面积18001844.8 m2其中：住宅 15556554.88 m22多层 12445233.8 m2叠加/联联排别墅墅311131 m2车位 2230330 mm2配套 15500 m2容积率 1.11建筑密度度 330%绿化率40%机动车停停车泊位位 9940个个1.4 结论本项目在在目前市市场行情情下，总总投资5555,8899,9336.772元，销销售收入入6588,7884,3392元元，税后后利润444,2221,6955元，投投资收益益率
6、为88.0%。从敏敏感度分分析来看看，本项项目风险险性较大大。故本本项目从从经济上上不可行行。二、市场场分析2.1 宏观环环境分析析2.1.1 城城市概况况金山区位位于上海海市西南南，杭州州湾北岸岸，处在在沪、杭杭、甬及及舟山群群岛经济济区域中中心和长长三角都都市圈枢枢纽地带带。西连连浙江省省平湖市市、嘉善善县，东东邻上海海市奉贤贤区，北北接松江江区和青青浦区。全全区陆地地总面积积5866平方公公里，辖辖14个镇镇、1个街道道，现有有人口555万。金山区境境内有沪沪杭高速速、同三三高速、莘莘奉金高高速等高高速公路路网络。沪沪杭铁路路金山支支线直达达金山城城区。南南部沿海海申甬车车客渡码码头开辟
7、辟了舟山山、宁波波等地海海运航线线。黄浦浦江支流流贯穿全全区各镇镇，成为为内河运运输主动动脉。到到20005年，金金山将形形成“三纵两两横”五条高高速公路路和“六纵六六横”区域干干线公路路网架。杭杭州湾跨跨海大桥桥建成后后，金山山将成为为浙江快快速进入入上海的的桥头堡堡。嘉金金高速建建成通车车后，金金山北出出上海的的时间将将大大缩缩短。2.1.2经济济发展状状况20044年1-33季度金金山区完完成国内内生产总总值999.511亿元，按按可比价价格计算算比去年年同期增增长266.1%，增速速比去年年同期高高出7.3个百百分点，预预计全年年增长将将超过224%。结结合20003年年发展情情况来看
8、看，金山山区经济济发展开开始步入入高速增增长期。20044年1-99月份金金山区完完成全社社会固定定资产投投资755.911亿元，同同比增长长68.1%。1-99月房地地产投资资完成7743775万元元，同比比增长332.00%，占占全社会会固定资资产投资资总额的的9.88%,继继续保持持高速稳稳定增长长的势头头。其原原因主要要是房地地产开发发继续了了去年发发展的势势头，从从今年11-9月月统计数数据反映映，新开开工项目目较多，而而且其规规模较大大，今年年的房地地产投资资形势仍仍较为乐乐观。但但由于受受宏观调调控的影影响下半半年开始始增幅逐逐月下降降。2.1.3 居居民生活活水平20033年金
9、山山区城镇镇职工年年平均收收入1885000 元，比比上年增增长8.0；农民人人均收入入48332元，比比上年增增长9.5。年年末居民民储蓄存存款766.7亿亿元，比比上年增增长177.7。农村村养老保保险投保保率933.188。2.2、房地产产市场分分析2.2.1 房房地产市市场综述述20044年金山山区房地地产业蓬蓬勃发展展，商品品房继续续保持旺旺销势头头。1-9月份份，全区区房地产产开发投投资完成成7.444亿元元，同比比增长332.00%。商商品房施施工面积积 1445.336万平平方米，增增长555.6%；商品品房竣工工面积556.224万平平方米，同同比增长长72.7%；商品房房销
10、售额额9.337亿元元，增长长1122.8%，至9月底，空空置房面面积5.63万万平方米米，同比比下降551.55 %。2.2.2 板板块特征征根据一手手市场楼楼盘供应应情况来来看，金金山区可可以划分分为三大大板块：石化板板块、朱朱泾板块块、枫泾泾板块。石化板块块该板块由由于区政政府的南南迁，市市政建设设和房地地产投资资迅速升升温。220044年市场场供应量量共计332.118万平平方米，共共27773套，已已销售113.775万平平方米，共共计13319套套，去化化率为447.55%。市市场主要要房型为为1000m2左右的的二房和和1200-1440 mm2的三房房。该板板块内市市场价格格在
11、35500-45000元/平方米米，均价价在40000元元/平方米米左右。朱泾板块块该板块作作为曾经经的区政政府所在在地，房房地产市市场兴起起的最早早。20004年年市场供供应量共共计255万平方方米，共共24992套，已已售7.81万万平方米米，共7740套套，去化化率为330%。市市场主要要房型为为90 mm2的二房房和1110-1130 m2的三房房。该板板块的市市场价格格在30000-42000元/平方米米，均价价在35500元元/平方米米左右。枫泾板块块该板块随随着上海海市“一城九九镇”计划的的提出而而备受关关注。220044年市场场供应量量共计663.443万平平方米，共共5777
12、0套，已已销售223.448万平平方米，共共计22215套套，去化化率为338%。该该板块的的市场均均价在330000元/平方米米左右。2.2.3 未未来发展展趋势由于金山山区地处处远郊，房房地产业业的发展展起步较较晚，居居民住房房水平相相对较低低。据220033年物业业统计年年报数据据显示，2003年我金山区居民住宅房屋总面积399万平方米，人均住房面积18.6平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67平方米。其中东部地区为25.06平方米；中部地区21.99平方米；西部地区23.05平方米。而金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差5.07平方米，和东
13、部地区比还相差6.44平方米。甚至和西部比还相差4.45平方米。这说明金山区的住房需求还是很可观的。另一方面面，从近近年房地地产业投投资情况况看，金金山区的的房地产产投资呈呈逐年高高速增长长趋势。2001年金山区房地产投资总额为5.4亿元，增长36.2%；2002年投资总额为7.7亿元，增长42.6%；2003年投资总额为10.5亿元，增长36.4%。这说明金山区的房产需求量较大。再从横向向比较看看，20003年年上海市市十个郊郊区平均均房地产产投资量量为300.455亿元，而而金山区区为100.5亿亿元，相相差200亿元；最高的的闵行区区61.1亿元元，相差差59.6亿元元。说明明金山区区房
14、地产产业的潜潜力是巨巨大的。从上述三三方面看看，金山山区房地地产业的的投资能能量、需需求潜力力、发展展趋势是是好的良良好。三、项目目周边环环境3.1 项目周周边环境境分析3.1.1 周周边环境境项目地块块处于金金山区规规划的中中央城区区的核心心位置。北北面临近近金山区区政府，西西面是规规划的中中央城区区的中央央大道，东东面是正正在建设设中的山山阳居住住区，南南面是聚聚集了蓝蓝堡爱琴琴海、金金海岸花花园、海海上明珠珠园等多多个楼盘盘的中高高档居住住区。本项目交交通便捷捷。西面面紧邻的的杭州湾湾大道贯贯通金山山区可直直达市区区；北面面临近的的金山大大道紧倚倚区政府府，贯穿穿金山卫卫镇和漕漕泾镇，规
15、规划中的的轨道交交通将经经过附近近；南面面有连接接金山石石化与上上海火车车站的铁铁路线；南面杭杭州湾距距离本项项目车程程在100分钟之之内。本项目周周边生活活配套完完善。规规划中的的中央大大道将建建设成为为金山区区商业步步行街，邻邻近的蒙蒙山路和和卫清路路口有乐乐购购物物中心，邻邻近的山山鑫联城城花园有有配套的的大菜场场和商业业配套。蒙蒙山路和和卫清路路附近有有幼儿园园、小学学和中学学。3.1.2 SSWOTT分析Streengtthn n 地地理位置置得天独独厚，处处于规划划的城市市中心位位置，紧紧邻区政政府n n 交交通便捷捷，水、陆陆、轨道道交通立立体化交交通格局局即将形形成n n 周周
16、围居住住区气候候逐渐形形成，生生活配套套逐渐完完善Weakkn n 北北面是一一片尚未未开发的的农田，容容易造成成荒凉的的感觉n n 地地块中间间有一个个污水处处理厂和和高压电电线，在在一定程程度上影影响项目目形象Oppoortuunitty n n 北北面临近近老龙泉泉港，可可以引入入至小区区内作水水景n n 金金山区房房地产市市场仍处处于上升升势头，未未来走势势较为乐乐观Threeatn n 周周边竞争争性项目目较多，本本项目面面临销售售压力n n 宏观经经济政策策存在较较多变数数，可能能对房地地产市场场的走势势产生影影响。3.2 竞争性性楼盘分分析项目周边边地区聚聚集了蓝蓝堡爱琴琴海、金
17、金海岸花花园、海海上明珠珠园、三三岛龙洲洲苑、棕棕榈湾花花园以及及山鑫联联城花园园等多个个项目。其其中，与与本项目目可比性性较强的的有蓝堡堡爱琴海海、金海海岸花园园、海上上明珠园园、三岛岛龙洲园园、棕榈榈湾花园园等。周边竞争争性楼盘盘列表名称地址物业类型型建筑面积积(m22)总户数户型面积积（m2）均价 (元/m22)开盘日期期销售情况况蓝堡爱琴琴海杭州湾大大道/卫卫清路独立/联联排别墅墅184175-1955/3003-446748000Jun-04售完金海岸花花园杭州湾大大/龙胜胜路多层/小小高层180000013666101-1111/1443-114442000Jul-04剩50套套大
18、三房房海上明珠珠园杭州湾大大道/隆隆安路多层/小小高层/高层100000077492/113040000Aug-04超过600%三岛龙洲洲苑蒙山路/板桥路路多层/小小高层1800000858104/1133/122842000Aug-0450%棕榈湾花花园蒙山路/卫清路路多层/小小高层180000132100-1022/1225-115541000Aug-04基本售完完蓝堡爱琴琴海是一一中档别别墅项目目，该案案总户数数1844户，户户型面积积1755-4007平米米，由独独栋和联联体别墅墅组成，容容积率00.7, 20004年年6月28日开开盘，销销售状况况较好，仅仅余一套套联体别别墅。金金海
19、岸花花园由110幢小小高层和和30幢多多层组成成，内部部配有 1万平平米的会会所、11万平米米的中庭庭花园、2千平米的人工湖。销售状况尚可，目前剩下的都是大三房，特别是复式单元，而有着观景卖点，售价较高的小高层也有剩余。海上明珠园靠近海边，路况好，但缺乏公交线路和商业配套，小区建筑布局错落有致，设计上利用车库的高度造就错层楼中楼房型，动静分离，私密性强，是石化地区不多得在售多层房源，房型为98平米的二房和130平米的三房。三岛龙洲苑此次推出共约400套小高层，每户面积在96-181平米之间，得房率85-90%，周边商业配套较完善，目前售价4200元/平方米，沿河景观房在4500元/平方米左右。
20、棕榈湾花园采用北美风格，规划、设计、建筑起点均较高，对面就是乐购购物中心，采用净高3米的层高，目前已经基本售完。四、项目目定位4.1 总体定定位引领住宅宅时尚、开开创新生生活模式式定位诠释释：n n 崭崭新生活活模式摆脱目前前许多个个案片面面的“随大溜溜”、“形式主主义”的误区区，在开开发中强强调物业业内涵的的同时，更更注重功功能延伸伸，向金金山区市市民展示示一种新新的居住住理念、新新的生活活态度和和方式。以以完备的的设施和和功能配配套及营营销理念念相互融融合，给给目标客客户展现现一种求求新、唯唯美、崇崇尚健康康的生活活方式。n n 引引领市场场发展本案位于于山阳镇镇，规划划中的山山阳居住住区
21、发展展方兴未未艾，此此所谓“生逢其其时”。另外外小区的的产品是是与国际际大都市市所同步步的，充充分尊重重建筑与与人的共共鸣，体体味其人人性品位位，并与与环境有有机的共共融。同同时内部部有大面面积集中中绿化，再再结合各各组团主主题景观观，节点点小品等等组成多多方位景景观系统统。景观观在本案案中不是是一种美美化和附附属，而而是一种种与自然然相安共共存的概概念。n n 紧紧凑型高高品质生生活社区区针对目标标客户创创造符合合其需求求的高品品质产品品。户型型紧凑但但科学合合理（总总价相对对较低），建建筑风格格简朴但但大气，精精心于细细部设计计的推敲敲，从房房型、外外观、观观景设计计、组团团绿化、公公建配
22、套套等，都都将体现现本案中中低价楼楼盘高档档化社区区形象。通过建筑筑各项要要素与个个人生活活有机结结合可引引伸出许许多推广广主题，有有利于本本案的各各项要素素进行生生动、全全面的诉诉求。以以此完成成以小见见大、提提高推广广立意的的目的。强强调本案案产品理理念的领领先性和和公司实实力的雄雄厚性。4.2 产品定定位项目周边边在售楼楼盘中，小小高层占占主流，其其次是多多层，高高层比较较少。这这代表了了城市住住宅未来来发展的的趋势，小小高层和和高层在在楼盘品品质和舒舒适度上上均优于于多层，但但造价稍稍高。而而郊区发发展规划划时，则则往往限限制小高高层和高高层住宅宅的发展展。周边边别墅仅仅有蓝堡堡爱琴海
23、海，以独独立别墅墅为主，少少量联排排别墅，从从市场需需求来看看，去化化较快。结合本项项目规划划要求，本本项目宜宜以多层层为主，辅辅以少量量叠加和和联排别别墅，充充分利用用规划要要求的容容积率，实实现利润润最大化化。4.3 客户定定位通过对周周边金海海岸花园园、三岛岛龙洲等等楼盘的的调查了了解，结结合本项项目的特特点，本本项目客客户定位位如下： 客客户以金金山本地地客户为为主，以以在金山山工作的的外地人人为辅； 客客户年龄龄跨度较较大，225-550岁的的为主力力范围； 客客户的家家庭结构构以二代代同住为为主，房房型要求求为两房房和三房房； 客客户接受受的主力力总价在在35万-500万左右右；
24、房房屋单户户面积需需求在8851300m2之间居居多； 客户的的主要职职业是为为工薪一一族或小小业主，如如金山石石化和其其关联企企业员工工、在金金山石化化工作和和生活的的外地人人等等； 目标标客户对对金山石石化的生生存依赖赖度较高高；4.4 价格定定位本项目采采用市场场比较法法定价，选选取相类类似项目目作为参参照，比比较本项项目和参参照项目目的优劣劣，进行行价格修修正，从从而得出出本项目目相对于于市场在在售项目目的参考考价格。根据相似似原则和和可比原原则，选选取金海海岸花园园、三岛岛龙洲苑苑和海上上明珠园园作为本本项目多多层部分分参照项项目。比较内容容权重金海岸花花园三岛龙洲洲苑海上明珠珠园拟
25、合程度度比较系数数拟合程度度比较系数数拟合程度度比较系数数物业位置置15%1.10.16651.10.16651.10.1665外部环境境25%1.10.27751.20.31.10.2775社区环境境10%10.110.10.90.099发展规划划20%0.90.18810.20.90.188房型设计计10%0.90.09910.110.1生活配套套15%1.20.1881.20.18810.155主题提炼炼5%10.0551.10.05551.20.066合计100%/1.044/1.1/1.022通过上面面的比较较可以得得出下表表，从表表中可以以看出，本本项目多多层部分分的市场场参考价价
26、在38818-40338元/平方米米之间，取取其均值值39000元/平方米米。比较项目目ABC比较系数数1.0441.11.022比较价格格420004200040000市场参考考价格40388 38188 39222 对于别墅墅部分，本本项目与与蓝堡爱爱琴海相相比，在在整体上上不及其其纯别墅墅的项目目定位，故故售价调调低2000元/平方米米。因此此，本项项目别墅墅的市场场参考价价定位在在46000元/平方米米。五、财务务效益5.1 销售收收入测算算u u 根据据前面的的定价，多多层按照照39000元/平方米米，别墅墅按照446000元/平方米米测算；u u 车库库地上部部分按照照240000
27、元元/个计算算，地下下部分按按照3660000元/平方米米计算；u u 计算算建筑面面积按照照15771555平方米米计算。销售收入入估算表表序号项目名称称金额（元元）面积（mm2）单价（元元/m2）备注一、住宅部分分多层485,6422,9776 124,5244 3,9000 别墅143,2022,4116 31,1131 4,6000 小计628,8455,3992 155,6555 二、车位部分分地下车位位23,0030,0000 23,0030 1,0000 35m22/个地上车位位6,9009,0000 9,8770 700 35m22/个小计29,9939,0000 三、合计65
28、8,7844,3992 根据销售售收入估估算表可可以看出出，整个个项目销销售收入入共计6658,7844,3992元。5.2 建设投投资估算算投资估算算表序号项目金额（元元）单价（元元/m2）计算面积积(m2)备注一、土地费用用211,0422,1661 1,3443 157,1555 1、土地出让让费182,1566,7000 1,2775 142,8688 85万/亩，2215亩亩2、契税5,4664,7701 3、土地使用用金10,0000,7600 142,8688 70年，11元/年年/m224、带征地费费用13,4420,0000 22万/亩，661亩二、前期费用用69,1148,
29、2000 440 157,1555 1、前期规费费52,1175,4600 332 157,1555 2、前期工程程费用13,0043,8655 83 157,1555 3、其他前期期费用3,9228,8875 25 157,1555 三、建安工程程172,8700,5000 1,1000 157,1555 1、土建与装装修125,7244,0000 800 157,1555 2、设备及安安装工程程47,1146,5000300157,1555四、公共基础础配套费费1,8885,8860 12 157,1555 五、公共基础础设施费费54,6689,9400 348 157,1555 六、后期
30、成本本5,3443,2270 34 157,1555 小计514,9799,9331 七、间接费用用40,9910,0066 1、不可预见见费15,4449,3988 (一)(六六)的33%2、财务费用用25,4460,6088 60%,一年,8%利利率八、合计555,8899,93373,5337 157,1555 u u 财务务费用按按照建设设总成本本的600%的贷贷款额度度，贷款款利率88%，贷贷款一年年计算。根据建设设投资估估算表可可以看出出，整个个项目建建设总投投资共5555,8899,9337元。5.3 不确定定性分析析敏感度分分析采取取销售价价格和销销售成本本在分别别变动110%
31、和和20%情况下下的项目目收益情情况。由由敏感度度分析表表可以看看出，只只有当销销售价格格上升到到42990元/平方米米以上或或者建设设总成本本降低110%以以上时本本项目才才可行。因因此，本本项目的的风险性性较大。敏感度分分析表销售价格格（元/m2）46800429003510031200销售收入入(元）+20%+10%-10%-20%税后利润润(元）127,5555,2885 85,8888,4900 2,5554,8899 -39,1111,8996 投资收益益率22.99%15.55%0.5%-7.00%建设总成成本(元）+20%+10%-10%-20%税后利润润(元）-30,2677
32、,5557 6,9777,0069 81,4466,3200 118,7100,9446 投资收益益率-4.55%1.1%16.33%26.77%5.4 经济效效益评价价从损益表表可以看看出，本本项目在在目前市市场行情情下，总总投资5555,8899,9336.772元，销销售收入入6588,7884,3392元元，税后后利润444,2221,6955元，投投资收益益率为88.0%。从敏敏感度分分析来看看，本项项目风险险性较大大。故本本项目从从经济上上不可行行。损益表序号项目金额（元元）一、销售收入入658,7844,3992 二、建设总投投资555,8899,9337 三、销售税金金及附加加36,8891,9266 四、税前利润润66,0002,5299 五、所得税21,7780,8355 六、税后利润润44,2221,6955 七、投资收益益率8.0%