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1、金色蓝湾湾物业管理理顾问方方案招商局物物业管理理有限公公司二九九年十二二月目 录第一章项项目简介介及顾问问模式建建议第一节项项目简介介第二节金金色蓝湾湾项目顾顾问服务务需求第三节顾顾问模式式建议第二章 物业顾顾问服务务运作方方式概述述第一节“顾问+驻场”服务模模式第二节 顾问运运作方式式第三章物物业前期期介入顾顾问工作作第一节物物业前期期介入的的必要性性第二节物物业前期期介入顾顾问工作作事项第四章物物业管理理机构筹筹建顾问问工作第一节 物物业管理理机构成成立顾问问内容第二节 规规章制度度建立顾顾问内容容第三节 人人员招聘聘与培训训顾问内内容第五章营营销配合合和促进进工作第一节 定期期举行沟沟通
2、会议议第二节 参与与营销及及租售中中心的整整体施工工和装饰饰第三节 规划划良好的的销售现现场服务务工作第四节 对销销售人员员进行物物业管理理专业知知识培训训第五节 销售售现场派派驻高级级物业经经理第六节 宣传传自身背背景和优优势，展展示强大大服务商商面貌第六章 验收和和整改顾顾问工作作第一节 建筑筑质量的的验收顾顾问第二节 设备备设施的的验收顾顾问第三节 验收收质量问问题的整整改顾问问第七章交交付和装装修管理理顾问工工作第一节 交付付期物业业管理的的顾问内内容第二节 交付付分工、安安排与准准备内容容第三节 装修修管理期期顾问内内容第四节 装修修管理的的组织安安排第八章正正常期管管理顾问问工作第
3、一节 正常常期物业业管理的的基本顾顾问事项项第二节 正常常期客户户服务的的顾问内内容第三节 正常常期安全全管理的的顾问内内容第四节 正常常期设备备及房屋屋养护维维修的顾顾问内容容第五节 正常常期清洁洁保洁的的顾问内内容第六节 正常常期环境境绿化的的顾问内内容第七节 正常常期客户户室内维维修与商商务服务务的顾问问内容第九章金金色蓝湾湾质量跟跟踪及保保证措施施第一节 质量量跟踪阶阶段第二节 质量量保证措措施第十章金金色蓝湾湾物业顾顾问服务务安排和和报价第十一章章服务承承诺结束语第一章 项目目简介及及顾问模模式建议议第一节 项目目简介米2n 项目位置置：湛江江人民大大道北111号n 开 发 商：湛湛
4、江鑫泰泰投资有有限公司司n 占地面积积：占地面积100.6万万平方米米。n 总建筑面面积：总总建筑面面积约555万平平方米。 n 目前施工工情况： 一期期施工开始始n 开 盘 时 间间： 220100年100月n 入 伙 时 间间：预计计20110年底底“金色蓝蓝湾”项目位位于湛江江的主干干道区域域，交通便便利。项项目地理理位置十十分优越越，是湛湛江鑫泰泰投资有有限公司司开发的的高尚楼楼盘，在在当地定定位较高高，拟建建成湛江江当地高高档住宅宅、商业业楼房。第二节 金色色蓝湾顾顾问服务务需求分分析根据对“金色蓝蓝湾”项目文文件了解解及甲方方地产商商要求，结结合招商商局物业业全委管管理近两两千万平
5、平方米面面积和从从事一百百多个顾顾问项目目的经验验，招商商局物业业分析甲甲方在物物业管理理顾问工工作上的的总体需需求是：借助专专业合作作、优势势互补，通通过快车车道在较较短时间间内，建建立起在在湛江地地区领先先的专业业化物业业管理服服务体系系，并打打造出一一支敬业业、专业业、服务务意识领领先的物物业管理理服务团团队。具体顾问问需求包包括：1） 在项目规规划、设设计阶段段，对跟跟物业管管理专业业关系密密切的有有关建筑筑本体、给给排水、供供配电、园园林绿化化、景观观等提出出建议。2） 在项目施施工阶段段，对项项目的规规划、设设计、设设备选型型、施工工、安装装等提出出专业建建议。3） 在项目销销售阶
6、段段，通过过招商局局物业公公司自身身的品牌牌优势，及及对销售售区域的的管理和和服务，为为销售工工作提供供支持。4） 指导项目目物业管管理机构构完成组组建，确确定项目目管理定定位和目目标，确确定服务务费用和和服务标标准。5） 在项目验验收阶段段，指导导金色蓝蓝湾物业业管理进进行项目目的验收收并落实实相关质质量问题题整改。6） 在项目入入伙阶段段，指导导金色蓝蓝湾筹备备交付，办办理各项项入伙手手续。7） 在项目装装修阶段段，规范范装修管管理并化化解交付付投诉高高峰。8） 在日常物物业管理理过程中中，建立立管理服服务规范范，建立立品质管管理体系系，为持持续提升升物业服服务质量量打下基基础9） 制定项
7、目目管理方方案，确确定物业业管理收收费标准准，优化化成本控控制。10） 完成培训训体系的的建设，协协助甲方方打造出出一支敬敬业、专专业、服服务意识识领先的的物业管理团团队。第三节顾顾问模式式建议“金色蓝蓝湾”在当地地的中、高高档次定定位，要要求该项项目提供供高水准准且独具具特色的的物业管管理服务务，倡导导出一种种高品质质的人文文品质生生活。“金色蓝蓝湾”的管理理服务效效果将是是“金色蓝蓝湾”开发销销售及物物业升值值的有力力品牌支支撑，同同时也是是湛江市市鑫泰投投资有限限公司后后续项目目开发的的有力品品牌保证证。为配配合项目目营销及及提高后后期物业业管理水水平，达达到良好好物业管管理服务务口碑，
8、同同时根据据贵司物物业管理理方面的的需求，招招商局物物业拟提提供“顾问+驻场”服务模模式。第二章 物业顾顾问服务务运作方方式概述述按照招商商局物业业目前实实行的IIS9000011:20000质质量体系系和市优优、省优、国国优模式式进行“顾问+驻场服服务模式式第一节 “顾问+驻场”服务模模式一、顾问问理念“顾问+驻场”服务模模式，即即顾问公公司除为为项目各各种文件件性资料料外，还还派出顾顾问团在在现场实实际操作作，确保保顾问的的各项思思路得到到落实，对对现场服服务品质质负责，同同时通过过现场的的传、帮帮、带，为为甲方培培养一批批有经验验的物业业管理人人员。此种方式式能保证证顾问公公司的各各项思
9、路路在现场场得到最最大程度度的落实实，同时时对甲方方物业公公司的培培训作用用非常明明显。这这种顾问问合作方方式效果果明显，经经过多年年检验，已已成为目目前物业业管理顾顾问市场场上最常常见的合合作方式式。二、顾问问工作方方式此种顾问问模式下下，项目目采用工工程顾问问团+驻驻场顾问问团的方方式开展展工作。工程顾问问团由各各专业工工程师组组成，在在项目规规划设计计阶段、设设备选型型阶段、验验收接管管阶段赴赴现场工工作，同同时不定定时跟踪踪现场施施工进度度，了解解施工进进展情况况。驻场顾问问团由项项目经理理+各专专业经理理组成，在在项目现现场开展展工作，协协助甲方方物业公公司开展展项目物物业管理理的运
10、营营活动，负负责整个个项目的的物业服服务品质质及人员员培训。三、顾问问工作目目标“顾问+驻场”服务模模式下，顾顾问工作作目标不不仅包含含纯顾问问项目的的工作目目标，更更注重现现场的实实际效果果，考核核顾问工工作的指指标也更更量化。 现场工作作质量达达到省级级优秀物物业管理理小区标标准 项目建立立起完善善的管理理机制和和运作体体系 项目质量量体系按按ISOO90001标准准运行，可可协助甲甲方物业业公司获获得外部部认证 项目建立立起完善善的培训训体系 项目建立立起完善善的绩效效考核体体系 甲方满意意度90% 客户满意意度90% 为甲方培培训一支支经验丰丰富的物物业管理理队伍。四、顾问问工作具具体
11、内容容1、“金金色蓝湾湾”规划、施施工与验验收的物物业管理理顾问目目标招商局物物业在“金色蓝蓝湾”的顾问问服务中中，不仅仅从物业业管理角角度积极极提出规规划设计计建议，更更重视被被采纳建建议的具具体落实实，为此此将全方方位参与与“金色蓝蓝湾”的施工工监理、工工程验收收，并协协助推动动验收发发现问题题的整改改。具体顾问问目标包包括：（1）协协助组织织各专业业工程、设设施设备备的验收收工作，重重点检验验前期规规划及设设备选型型中从物物业管理理角度提提出的专专业建议议的落实实情况。（2）对对不合格格处提出出整改意意见，推推动施工工单位进进行整改改并复验验。（3）协协助收集集验收报报告，整整理图纸纸资
12、料，建建立设备备台帐。（4）对对施工单单位和设设备供应应商的售售后保修修服务提提出具体体要求，为为日后房房屋建筑筑、设备备设施的的使用、维维修、养养护提供供长期的的质量保保障。2、“金金色蓝湾湾”销售配配合顾问问目标招商局物物业将利利用自身身品牌优优势和经经验优势势，积极极配合甲甲方开展展营销活活动。（1）确确定销售售配合模模式与服服务定位位（2）确确定销售售配合各各专业人人员岗位位和数量量（3）建建立销售售配合过过程中各各专业服服务程序序（4）跟跟进销售售配合人人员招聘聘和培训训全过程程，确保保人员素素质达到到要求（5）为为销售中中心、样样板房及及其他销销售区域域提供高高档尊贵贵的服务务（6
13、）配配合甲方方编制销销售广告告中各项项涉及物物业管理理的内容容3、“金金色蓝湾湾”物业管管理机构构筹建的的顾问目目标招商局物物业在顾顾问服务务中，将将针对“金色蓝蓝湾”的项目目特点，组组建满足足客户服服务需求求和品牌牌宣传需需求的物物业管理理机构，打打造出湛湛江地区区一流的的物业管管理团队队。具体顾问问目标包包括：（1）确确定“金色蓝蓝湾”项目的的物业管管理服务务模式与与品质目目标定位位。（2）设设计物业业管理组组织架构构，并拟拟定人员员编制、岗岗位资格格。（3）按按照ISSO90000体体系要求求，建立立各专业业的管理理服务程程序。（4）拟拟定“金色蓝蓝湾”物业管管理收费费标准，并并编制物物
14、业管理理服务预预算。（5）建建立职业业化培训训考核体体系，确确保员工工敬业精精神和掌掌握应知知应会。4、“金金色蓝湾湾”预验收收与品质质问题整整改的物物业管理理顾问目目标招商局物物业在“金色蓝蓝湾”的顾问问服务中中，将组组织物管管在项目目完工后后、客户户交付前前进行预预验收，并并协助推推动验收收发现问问题的整整改。具体顾问问目标包包括：（1）协协助组织织各专业业工程、设设施设备备的验收收工作。（2）对对不合格格处提出出整改意意见，推推动施工工单位进进行整改改并复验验。（3）协协助收集集验收报报告，整整理图纸纸资料，建建立设备备台帐。（4）对对施工单单位和设设备供应应商的售售后保修修服务提提出具
15、体体要求，为为日后房房屋建筑筑、设备备设施的的使用、维维修、养养护提供供长期的的质量保保障。5、“金金色蓝湾湾”交付及及装修的的物业管管理顾问问目标招商局物物业在“金色蓝蓝湾”的顾问问服务中中，强调调交付及及装修期期的有序序管理，通通过积极极沟通，避避免客户户投诉的的集中爆爆发，为为小区营造造祥和的的工作氛氛围奠定定基础。具体顾问问目标包包括：（1）编编制符合合管理实实际要求求的前期期管理协协议、管管理规约约、装修修管理责责任书等等文件体体系、设设计一条条龙的交交付流程程。（2）超超前培训训员工，反反复演练练。（3）协协调交付付相关各各方工作作，实现现交付的的顺利、高高效。 （4）制制定严格格
16、的装修修管理制制度，事事前提示示。（5）严严格把好好装修审审批关和和巡查关关，杜绝绝违章装装修的现现象，为为今后的的创优达达标工作作创造良良好的条条件。6、“金金色蓝湾湾”正常管管理期的的物业管管理顾问问目标招商局物物业在“金色蓝蓝湾”的顾问问服务中中，将指指导物业业公司打打造出湛湛江地区区一流的的物业管管理效果果、物业业管理流流程规范范和物业业管理团团队。具体顾问问目标包包括：（1）协协助、指指导物业业公司建建立领先先于湛江江的ISSO90000服服务体系系标准及及全套管管理规章章制度。（2）“金色蓝蓝湾”客户满满意率达达到900%。（3）“金色蓝蓝湾”物业管管理服务务不但有有一流的的服务效
17、效果，还还能维持持财务收收支平衡衡。第二节顾顾问运作作方式采用工程程顾问团团+驻场场顾问团团的方式式开展工工作。工程顾问问团由各各专业工工程师组组成，在在项目规规划设计计阶段、设设备选型型阶段、验验收接管管阶段赴赴现场工工作，同同时不定定时跟踪踪现场施施工进度度，了解解施工进进展情况况。驻场顾问问团由项项目经理理+各专专业经理理组成，在在项目现现场开展展工作，协协助甲方方物业公公司开展展项目物物业管理理的运营营活动，负负责整个个项目的的物业服服务品质质及人员员培训。工作计划划建议如下下：序号时段人数时间备注一工程顾问问团天数1合同签订订后一周周内工程顾问问团3人人4由各专业业工程师师组成工工程
18、顾问问团赴现现场，熟熟悉项目目现场，对对项目规规划设计计提出优优化建议议2开盘前项目经理理和工程程顾问团团2人41、 负责指导导对售楼楼处进行行验收，同同时跟进进施工现现场状况况2、 配合销售售员工培培训二驻场顾问问月数1入伙阶段段顾问经理理、工程顾问问、安管顾问问各1人人21、 顾问经理理入伙前前2个月月到场；2、 工程和安安管顾问问入伙前前一个月月至入伙伙后一个个月。2装修管理理/返修修/正常常管理阶阶段顾问经理理1人4入伙至入入伙后四四个月三跟踪期顾问经理理1人每月5个个工作日日驻场期结结束后三三个月第三章物物业前期期介入顾顾问工作作第一节物物业前期期介入的的必要性性现代高层层建筑，设设
19、计复杂杂，技术术含量高高，建设设周期长长，安装装、施工工难度大大。各种种新技术术、新材材料不断断投入使使用，社社会化分分工越来来越细，专专业门类类越来越越广。为为了对一一个物业业实施有有效管理理，保证证物业正正常使用用和功能能的发挥挥，需要要物业管管理企业业的前期期介入。一一般而言言，物业业管理是是指对竣竣工投入入使用后后的项目目进行管管理，因因此，很很多人就就把物业业管理看看成是房房地产开开发的附附属，并并不把物物业管理理行业看看成是一一个独立立行业，但但是，总总结物业业管理220多年年的经验验，我们们也不难难发现，由由于房地地产开发发建设过过程中留留下的缺缺憾，给给房产使使用人和和物业管管
20、理单位位带来了了诸多影影响，很很多时候候也会对对开发商商本身的的声誉，对对开发商商今后开开发的项项目产生生很大的的影响。随随着物业业管理行行业的不不断发展展，人们们对物业业管理的的作用有有了相当当的认识识和重视视。让物物业管理理提前介介入物业业建设：在物业业开发项项目未竣竣工前，直直至规划划设计阶阶段即开开始介入入；从物物业管理理的角度度及早发发现问题题、解决决问题，避避免出现现入住后后的管理理、使用用难题，这这已逐渐渐成为现现代物业业对后续续建设和和开发工工作的必必然趋势势。以下下是物业业管理前前期介入入在各个个环节上上的意义义及内容容：一、从项项目设计计开始提提前介入入，参与与物业建建设项
21、目目的优化化设计，对对物业实实施超前前管理，为为完善物物业建设设提出建建设性意意见，避避免物业业建成后后的使用用和管理理问题。项目的设设计人员员不是专专业的物物业管理理者，在在项目规规划设计计阶段，规规划设计计人员往往往只从从设计技技术角度度考虑问问题，其其在制定定设计方方案时，不不可能将将后期的的物业管管理经营营中可能能出现的的问题考考虑的那那么全面面，或者者很少从从业主长长期使用用和后续续物业管管理正常常运行的的角度考考虑问题题，造成成物业建建成后管管理上的的漏洞和和功能布布局上的的缺陷。同同时由于于设计阶阶段与物物业的建建成存在在较长间间隔，建建筑、设设施的技技术进步步和业主主需要的的不
22、断提提高都有有可能使使设计方方案落伍伍。而物物业管理理企业作作为物业业的管理理经营维维护者，对对物业可可能出现现的问题题有比较较清楚的的了解，其其前期介介入，可可以从业业主和管管理者的的角度参参与规划划设计方方案的讨讨论，完完善设计计细节，提提出一些些合理的的建议，使使物业的的功能设设计更有有利于日日后的使使用和管管理，可可以有效效的避免免因设计计的缺陷陷或不足足而给业业主使用用和物业业管理带带来的麻麻烦。二、积极极参与工工程监理理工作，从从物业管管理的角角度对工工程施工工、设备备安装的的质量进进行全面监监控，及及早发现现问题，及及早解决决问题，避避免物业业建成后后给使用用和管理理服务带带来的
23、缺缺憾。物业项目目一旦建建成，物物业管理理企业就就要天天天和此物物业打交交道，并并且要面面对所管管物业可可能发生生的各种种问题，在在关系到到切身利利益的条条件下，它它可能比比工程监监理的要要求更严严格，工工作更细细致、更更周密。在在建设施施工阶段段，施工工环节多多，施工工单位参参差不齐齐，设备备安装、管管线布置置错综复复杂，对对工程质质量的控控制要求求高。但但这一阶阶段是整整个项目目的关键键时期，开开发商的的主要精精力更多多放在工工程进度度、资金金筹措和和促销推推广上，尽尽管从开开发商的的本意来来说，总总是希望望能保证证工程质质量，使使所建物物业达到到优良乃乃至优质质工程目目标，但但是由于于人
24、力、技技术、精精力等方方面的原原因忽视视对工程程质量的的全面监监控。尽尽管建设设项目都都有监理理公司监监理，但但监理公公司与开开发商往往往只注注重结构构安全等等大的质质量问题题，对物物业使用用过程中中经常会会碰到的的渗漏、裂裂缝以及及一些细细微的质质量问题题却经常常忽视，而而这些却却是物业业管理企企业在日日后的维维修养护护中必须须面对的的，通过过物业管管理企业业的前期期介入，为为以后的的维修养养护工作作省去很很多麻烦烦。现在在的物业业建设，特特别是高高层物业业建设，其其结构、管管线等十十分复杂杂，安装装、施工工工程中中，粗心心大意或或随心所所欲就很很可能给给业主今今后顺利利使用设设施、设设备带
25、来来极大的的困难，甚甚至导致致极大的的浪费，特特别是在在目前房房地产施施工安装装单位尚尚不很了了解重视视物业管管理工作作的情况况下，某某些作业业者很可可能为了了自己工工作的方方便，而而不是以以人为本本、从有有利于业业主今后后几十年年的使用用的角度度去安装装施工，从从而给入入住后的的物业管管理带来来诸多难难以解决决的问题题。物业业管理派派出专业业人员入入住楼盘盘，从业业主的角角度监督督施工单单位的各各项工作作，从物物业管理理的角度度提出整整改建议议，确保保了施工工中不出出现不利利于物业业管理的的弊端，为为业主争争得了良良好的硬硬件条件件。此外外，前期期介入使使物管公公司能够够对物业业的每一一单元
26、逐逐一检查查验收，建建立工程程设备档档案，为为业主日日后装修修、使用用、维修修提供了了极大的的方便。三、提前前熟悉所所安装的的设备设设施，严严格按规规范做好好接管验验收工作作，确保保物业管管理单位能够够在物业业建成后后一开始始投入使使用即能能为业主主提供良良好的物物业管理理服务。有的开发发、设计计单位在在物业配配套机电电设备的的选购、施施工中往往往留下下华而不不实或考考虑不周周之处，造造成可维维护性不不足，特特别是在在接管验验收阶段段，开发发商往往往只注重重物业整整体的交交付使用用，而很很少考虑虑到物业业公司接接管后细细微全面面的需要要，给物物业建成成后的使使用维护护带来诸诸多不便便，也对对物
27、业管管理单位位顺利、及及时地为为业主提提供良好好的管理理服务带带来影响响。有物物业管理理公司提提前介入入后，开开发商可可以得到到物业管管理公司司的紧密密配合，使使其专心心开发建建设。物物业管理理公司可可以根据据物业管管理的技技术规范范要求，对对接管的的物业从从使用功功能上严严格把关关，就日日常管理理维护工工作中可可能出现现的问题题直接与与建筑安安装单位位交涉，监监督并促促使改进进发现的的问题，避避免了扯扯皮推委委情况发发生。特特别是能能够及时时指出安安装调试试过程中中，对给给排水、照照明、通通讯、暖暖通、气气体动力力、供电电、防震震防雷、电电梯、消消防等各各个设备备系统中中所存在在的不同同程度
28、的的问题，促促使开发发商引起起高度重重视并要要求承建建单位限限期解决决，确保保各项设设备设施施在投入入使用住住前就能能正常运运行。其其机电设设备管理理人员可可以提前前熟悉相相应设备备的操作作、管理理和维护护，同时时严格按按照国家家建设部部颁布的的房屋屋接管验验收标准准做好好接管验验收工作作。同时时，由于于有了提提前介入入，物业业管理单单位对物物业的总总体规划划布局、结结构和管管线布置置、设备备设施基基本做到到心中有有数，对对物业可可能出现现的隐患患了如指指掌；所所发现的的问题在在施工安安装方尚尚未退场场之前即即已解决决，既节节省了费费用，也也大大缩缩短了了了物业开开发、经经营、使使用之间间的过
29、渡渡期。如如果在开开发商的的授权下下，在竣竣工验收收合同中中，开发发商全权权委托物物业管理理公司在在保修期期内代表表开发商商与建筑筑、安装装单位就就房屋建建筑安装装质量进进行监督督、协调调，确保保物业建建设质量量，物业业管理单单位就能能够确保保接管验验收工作作顺利，接接管后即即能投入入使用，及及时为业业主提供供可靠的的服务。此此外，物物业投入入使用时时才进入入的物业业管理队队伍，往往往仓促促上阵，难难免在初初期的管管理中导导致很多多不应有有的失误误，也给给业主留留下了不不好的印印象，而而提前介介入，物物业管理理企业就就可以有有充裕的的时间熟熟悉物业业，更好好的提供供服务。第二节 前期期工程介介
30、入顾问问事项“金色蓝蓝湾”项目将将分多期期建设，招招商局物物业将针针对项目目不同需需求和不不同时间间点，从从物业管管理角度度，对项项目建设设提出优优化建议议。一、 概念设计计阶段参加概念念设计成成果讨论论，提出出专业意意见，提提交概概念设计计阶段物物业顾问问建议书书。二、 方案设计计阶段对项目的的总平设设计，楼楼房的单单体设计计，各专专业设计计提出建建议，提提交方方案设计计阶段物物业顾问问建议书书。包包含但不不限于以以下内容容： 总平面设设计（含含综合管管线和竖竖向设计计） 各单体建建筑设计计 结构工程程设计 会所功能能和设计计 供电系统统设计 供水、排排水系统统设计 电梯系统统设计 环境、景
31、景观设计计 智能化系系统设计计重点内容容：交通通组织、管管理权属属界定、安安全防范范、节能能、环保保、居住住便利性性、物业业管理用用房等做做专项报报告三、 初步设计计和扩大大初步设设计阶段段在方案设设计基础础上，对对深化的的初步设设计图纸纸进行会会审，提提交初初步设计计阶段物物业顾问问建议书书。初步设设计阶段段物业顾顾问建议议书包包含以上上方案设设计阶段段所有工工作内容容的细化化建议，对对重点内内容做专专项报告告。如： 节能环保保措施 设备选型型 景观设计计优化 灯光工程程优化 安防系统统和交通通组织优优化 对安装、采采购合同同中关于于售后服服务部分分、备品品备件要要求提出出建议；四、 施工图
32、设设计阶段段本阶段主主要针对对各专业业、各建建筑施工工图提出出建议，落落实扩大大初步设设计的专专业意见见。并对对施工图图中存在在的细节节问题提提出改进进建议。五、 施工跟进进阶段在项目施施工阶段段，定期期跟踪工工程进展展，从物物业管理理角度提提出建议议，提交交施工工阶段物物业顾问问建议书书，包包括但不不限于以以下内容容： 对项目施施工阶段段对如何何营造良良好形象象，创造造开发单单位品牌牌提出顾顾问建议议； 根据过往往经验，在在施工样样板房完完成之后后，提炼炼施工中中容易出出现的设设计问题题、质量量问题，及及早提醒醒甲方并并跟进整整改情况况； 针对设备备安装和和装修工工程施工工中出现现的问题题，
33、从日日后的使使用角度度提出相相关整改改建议； 对如何维维护设备备安全和和进行现现场施工工跟踪提提出顾问问建议； 对施工中中不利于于日后管管理/不不便于使使用/不不安全/不节能能环保之之处及时时提出改改进建议议六、 设备选型型的顾问问内容在设备选选型阶段段，物业业管理顾顾问工作作主要内内容为：协助开开发商对对设备供供应商进进行综合合考察。根根据设计计施工图图统计列列出公用用设施设设备的名名称、数数量、技技术参数数，结合合使用要要求，参参照招商商局物业业掌握的的大量设设施设备备使用情情况与设设备选型型内容参参考模板板，结合合市场调调研结果果，对同同类产品品进行价价格、可可靠性、性性能比较较，最终终
34、确定候候选供应应商，供供甲方进进行选择择确定设设备选型型，我们们将提供供如下主主要设备备选型的的顾问服服务工作作：（1）供供配电系系统：高高压环网网柜、干干式变压压器、低低压配电电箱柜、主主开关、动动力控制制箱柜、发发电机组组、母线线槽、桥桥架。（2）给给排水系系统：生生活水变变频控制制柜、生生活水泵泵、排污污泵、消消防水泵泵、增压压泵。（3）电电梯设备备：客梯梯、观光光梯、货货梯、扶扶手梯。（4）公公共安全全设施：硬盘式式录像电电脑、画画面监视视器、NN画面分分割器、摄摄像机与与云台、门门禁管理理主机、门门禁管理理单元主主机、电电控锁与与IC卡卡、电子子巡更、火火灾自动动报警主主机、防防火设
35、备备联动控控制柜、消消防广播播系统（前前置放大大器，功功率放大大器，广广播分区区控制器器，喇叭叭，CDD机）。（5）室室内安全全设施：联网报报警器、门门禁与进进户门锁锁、紧急急求助系系统。（6）智智能化设设施：车车辆出入入自动道道闸、车车场收费费管理系系统、智智能型一一卡通管管理系统统、远程程自动抄抄表系统统、小区区背景音音乐广播播、设施施设备远远程管理理运行系系统、小小区网络络管理平平台、电电子显示示牌。（7）公公共网络络：电讯讯网络、宽宽带网络络、有线线电视网网络。七、 建筑施工工与设备备安装阶阶段的顾顾问内容容在内部建建筑施工工与设备备安装阶阶段，物物业管理理顾问有有15个工工作要点点，
36、力争争通过对对施工进进行阶段段性抽查查，及时时发现设设计中与与施工中中存在的的技术、工工艺、材材料（管管材，型型材，线线管、导导线、开开关、插插座、灯灯具、门门窗配件件等安装装与装修修材料）等等因各种种原因产产生的各各类将影影响未来来交房与与物业管管理的问问题。（1）建建筑施工工：砌分分割墙体体、墙面面批灰、贴贴墙砖、预预留门洞洞、预留留窗洞、卫卫生间、空空调等预预留孔、空空调支撑撑板、形形位偏差差、屋面面防水、外外墙防水水。（2）建建筑安装装：门、窗窗、洁具具、楼梯梯扶手、阳阳台护栏栏。（3）室室内水电电及配套套设施安安装：室室内配电电、室内内给水、室室内排水水、排气气、通讯讯电话、宽宽带网
37、络络、安防防报警、水水电气表表。（4）供供配电设设备安装装：高压压环网柜柜、电力力变压器器、开关关柜、计计量柜、控控制柜、电电表箱、母母线槽与与桥架线线槽、电电缆敷设设、发电电机组。（5）供供水设备备安装：水泵安安装。管管道敷设设。水箱箱、水池池。水表表。环网网、阀门门井。（6）排排水设施施施工安安装：主主管道、支支管道、检检查井、化化粪池。（7）通通风排烟烟设备安安装：风风机与风风管、烟烟道、风风阀风口口、室外外风口、防防雨百叶叶。（8）消消防设备备安装：报警主主机、联联动控制制柜、消消防广播播设备、线线路敷设设、中继继器（模模块）、水水流继电电器、各各类探测测器、广广播喇叭叭、手报报按钮、
38、电电话插（孔孔）板、警警铃、消消火栓、喷喷淋系统统。（9）智智能化设设备安装装：红外外报警、闭闭路监控控、巡更更系统、门门禁（一一卡通）、道道闸、车车场收费费记录管管理系统统、背景景音乐。（10）电电梯安装装：涡轮轮减速器器、限速速器、层层门与外外呼按钮钮、楼层层显示器器、与中中心对讲讲电话、中中心迫降降、闭路路摄像机机、报站站钟、舒舒适度、控控制柜、电电源柜。（11）室室外景观观施工：道路、水水系、雕雕塑、小小品、绿绿化。（12）室室外空调调排水管管道安装装。（13）有有线电视视安装。（14）电电话系统统安装。（15）宽宽带网络络安装。对上述事事项，我我们将及及时编制制设计计变更（改改变或增
39、增加或减减少）顾顾问建议议报告和和整改改顾问建建议报告告，并并同建设设单位、施施工单位位就发现现的问题题进行及及时沟通通，达成成共识，并并协助解解决设计计变更与与整改建建议落实实中的问问题。八、 金色蓝湾湾验收准准备阶段段的顾问问内容在项目验验收准备备阶段，顾顾问工作作主要内内容为：协助开开发商拟拟定验收收项目的的检查内内容及有有关的记记录表格格：（1）机机械部分分检查内内容要求求与记录录。（2）控控制柜接接管检查查内容要要求与记记录。（3）高高压环网网柜检查查内容要要求与记记录。（4）备备用电源源（发电电机）接接管检查查内容要要求与记记录。（5）电电力变压压器接管管检查内内容要求求与记录录。
40、（6）低低压开关关柜接管管检查内内容要求求与记录录。（7）低低压计量量柜接管管检查内内容要求求与记录录。（8）电电表箱检检查内容容要求与与记录。（9）水水表检查查内容要要求与记记录。（10）火火灾报警警系统检检查内容容要求与与记录。（11）闭闭路监控控检查内内容要求求与记录录。（12）机机电设备备运行检检查内容容要求与与记录。（13）房房屋主体体检查内内容要求求与记录录。（14）室室内综合合检查内内容要求求与记录录。（15）公公共设施施检查内内容要求求与记录录。（16）绿绿化工程程检查内内容要求求与记录录。我们将协协助建设设单位和和物业公公司对查查出各类类施工缺缺陷分类类整理，编编制成施施工遗
41、留留问题整整改报告告，提提交建设设单位，跟跟进督促促并协助助落实解解决施工工遗留问问题，掌掌握施工工遗留问问题改进进程度与与改进结结果，将将交房遗遗留的工工程施工工问题控控制在最最小，以以保证房房屋顺利利交付给给客户。第四章物物业管理理机构筹筹建顾问问工作第一节 物业管管理机构构成立顾顾问内容容招商局物物业顾问问组将了了解湛江江市物业业管理项项目招投投标的有有关规定定，针对对项目情情况确定定管理费费标准和和管理机机构的组组织架构构，落实实物业服服务中心心管理与与生活用用房，并并对工作作所需的的物资装装备提交交采购计计划并安安排进行行采购。1） 协助调查查当地物物业管理理收费情情况，根根据湛江江
42、市物业业服务收收费管理理有关要要求，拟拟定“金色蓝蓝湾”物业管管理收费费标准，并并报湛江江市物价价局核准准。2） 指导签订订前期物物业管理理服务合合同并办办理湛江江市物业业管理行行政主管管部门备备案。3） 提交“金金色蓝湾湾”物业服服务中心心组织架架构。4） 提交“金金色蓝湾湾”物业服服务中心心人员编编制与薪薪酬方案案。5） 提交管理理用房与与生活用用房设置置方案。6） 提交物业业服务中中心开办办物资设设备采购购方案。第二节 规章章制度建建立顾问问内容招商局物物业派驻驻项目的的顾问经经理将协协助建立立如下规规章制度度体系：（1）公公司级规规章制度度A、服务务规范l 公司员工工文明用用语l 公司
43、员工工仪容仪仪表规范范l 公司员工工行为规规范B、行政政管理l 档案管理理规程l 文稿打印印控制规规程l 印章管理理规程l 文件处理理规程l 办公用品品管理规规程l 办公设备备管理规规程l 公司会议议管理规规定l 参观接待待工作规规程l 员工宿舍舍管理规规程l 前台工作作规范l 仓库管理理及库存存品防护护运作规规程l 员工工作作服管理理规程l 公司法律律事务处处理流程程l 合同管理理规程l 客户投诉诉处理规规程l 系统管理理规程C、人力力资源管管理l 员工招聘聘规程l 员工调配配管理规规程l 新员工入入职报到到程序l 培训体系系管理规规程l 兼职培训训讲师管管理规程程l 管理层员员工培训训管理
44、规规程l 操作层员员工培训训管理规规程l 考勤管理理规程l 员工管理理规程l 人事档案案管理规规定l 劳务工管管理规程程l 管理层员员l 工考核奖奖惩制度度l 员工公司司内部调调动规程程l 员工离职职规程l 员工请休休假管理理规程l 员工工资资管理规规程l 劳务工工工资管理理规程l 出差管理理规程l 社会保险险管理规规程D、品质质管理l 监督检查查规程l 品质检查查结果处处理规程程l 质量管理理工作规规程l 内审员管管理规程程（2）物物业服务务中心规规章制度度A、综合合管理l 前期销售售服务配配合工作作规程l 接管验收收工作规规程l 交付工作作组织规规程l 办理入住住工作规规程l 装修控制制规
45、程l 物业服务务中心人人力资源源工作规规程l 部门计划划考核管管理规程程l 物业服务务中心专专业口员员工培训训规程l 食堂管理理规定l 宿舍管理理规定l 值班制度度l 品质管理理工作规规程l 管理报告告规程l 档案资料料管理作作业规程程l 空置房管管理作业业规程l 突发事件件或异常常情况处处理规程程l 计收费运运作规程程l 押金收退退规程l 公告管理理规程l 物业服务务中心与与阳光投投资集团团沟通、协协调作业业规程l 钥匙管理理规定l 客户违章章处理作作业规程程l 物业服务务中心业业务督导导管理规规程l 物业管理理创优规规程B、客户户服务管管理l 前台日常常工作规规程l 大堂助理理工作规规程l
46、 投诉处理理规程l 报修管理理作业规规程l 客户求助助服务管管理作业业规程l 有偿便民民服务工工作规程程l 小区社区区文化管管理规程程l 访问客户户工作规规程l 客户服务务值班制制度l 客服人员员培训规规程l 客服人员员考核规规程C、安全全管理l 安全管理理员工作作原则l 安全管理理员招聘聘流程l 安全管理理分队长长公开竞竞聘规程程l 安全工作作督查规规程l 消防器材材配置及及使用规规定l 保安培训训规程l 防火责任任人管理理规程l 安全管理理员交接接班工作作规程l 安全警用用器械管管理作业业规程l 地面巡逻逻工作规规程l 门岗（人人员）工工作规程程l 门岗（车车辆）工工作规程程l 中控岗工工作规程程l 停车场巡巡逻作业业规程l 中控室消消防、监监控系统统计算机机操作规规程l 停车场收收费系统统计算机机操作规规程l 消防安全全管理规规定l 消防安全全检查制制度l 消防演习习作业规规程l 消防应急急预案l 消防器材材管理规规程l 对讲机使使用方法法l 灭火器操操作方法法l 防毒面具具使用方方法