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1、沈阳房地地产市场场观察一、整体体房地产产市场沈阳作为为经受了了激烈的的产业结结构调整整的城市市，房地地产市场场经历了了长时间间的低迷迷，但是是随着产产业结构构调整初初告段落落，以及及城市建建设和旧旧区改造造工作的的推进，沈沈阳房地地产产业业逐步走走出低谷谷，并在在近年迸迸发。（一）、沈沈阳一级级房地产产市场近年来，沈沈阳市政政府加大大了对土土地市场场混乱局局面的治治理，取取得了卓卓著的成成效，土土地出让让收益金金从20000年年的70000万万元，上上升到220033年的330.22亿元（见见表2-1）。表2-11 年份份要项20000年20011年20022年20033年出让面积积（万mm2
2、）682480400676土地出让让金收益益（亿元元）0.710.331530.22 注：资资料来源源：房地地产交易易中心1、土地地价格及及开发成成本沈阳市目目前毛地地楼面地地价占房房价比例例在6%-100%之间间，约为为8%。净净地楼面面地价占占房价比比例在220%-30%之间，约约为255%。地地价在房房价中所所占比例例，在全全国大城城市中属属于中等等或中等等偏低水水平。沈阳偏低低的地价价水平，是是保障企企业开发发利润、产产品品质质提升和和对房价价保持合合理水平平的主要要支持因因素，是是在沈阳阳进行房房地产投投资的一一个重要要衡量。从土地价价格上涨涨对沈阳阳市房价价的传导导效应看看，房价价
3、受地价价波动影影响还较较低。根据评估估，近两两年沈阳阳市土地地价格上上涨幅度度大约在在12%左右，土土地价格格上涨带带动开发发成本上上涨在55%左右右。通过对近近3年沈沈阳市房房价变化化情况对对比，土土地价格格的攀升升，对房房价并没没有产生生大幅度度的影响响，预计计，今后后一段时时间，沈沈阳商品品房价格格受地价价上涨的的影响仍仍在小幅幅度范围围。2、土地地供应类类型的转转变20033年沈阳阳土地市市场的最最大变化化有两个个，一环内内土地供供应量越越来越少少，土地地供应向向二、三三环区域域拓展。220044年预售售和即将将预售的的几个大大盘，有有一半以以上土地地基本上上就是在在20003年上上半
4、年取取得的。商业用用地的供供应比重重显著加加大。商商业用地地的供应应量从220022年的66宗，面面积7.78万万平方米米，成交交金额22.233亿元，占占全年的的4.55%，发发展到220033年的223宗，面面积222.488万平方方米，成成交金额额4.992亿元元，占全全年市场场供应量量的122%。这这组数字字在20004年年有望进进一步攀攀高，可可以说对对本项目目而言，潜潜在的竞竞争对手手在土地地出让的的这一刻刻就诞生生了。（二）沈沈阳房地地产市场场热销的的背后二、三三级市场场观察20033年沈阳阳市房地地产开发发投资额额为1777.33亿元，商商品房销销售、预预售合同同备案金金额为1
5、164.99亿亿元，投投资销售售比为993.11%，远远高于全全国755.9%的平均均水平。220044年上半半年房地地产开发发投资额额为899.688亿元，商商品房销销售、预预售合同同备案金金额为1109.39亿亿元，投投资销售售比为1122%。有趣的是是，销售售情况如如此之好好，但是是商品房房价格却却显得增增长乏力力，上半半年16月反反映即期期价格变变动的月月环比增增长率有有3个月月是负数数（见表表2-22）。表2-22 月份份要项1月2月3月4月5月6月16月月平均价格（元元/m22）31899318993042228722.931355.72881129844.6环比增长长（%）9.4
6、0-4.66-5.669.1-8.11同比增长长（%）15.8815.88147.914.1114.118.3注：资料料来源：沈阳房房地产信信息中心心20033年122月商品品房平均均价格为为：300691、究其其原因，从供应应角度看看主要有有三方面面：首先，中中心城区区的商品品房价格格上涨过过快，导导致价格格偏低的的城郊地地区商品品房受到到瞩目。中中心城区区以一环环之内为为限，粗粗略统计计价位区区间在33680082000元/m2之间，以以当地112477元/月在在岗职工工平均工工资来看看是难以以承受的的。其次，中中心城区区的商品品房供应应量受土土地供应应量制约约，供应应量增长长速度明明显不
7、如如城郊地地区。220044年全年年预计销销售面积积估计将将达10000万万平方米米，而中中心城区区目前的的在售楼楼盘即使使包括已已经销售售掉的面面积也在在1500万以下下。第三，220044年中心心城区的的商品房房供应类类型以商商业型房房地产和和高档住住宅为主主，二环环以外及及城郊地地区则多多以大型型住宅项项目为主主。以酒酒店式公公寓为例例，全沈沈阳有将将近1000000套的供供应量，全全部是在在中心城城区。因此，沈沈阳市中中心城区区和城郊郊地区商商品房供供应价格格和供应应量的权权重发生生了很大大的变化化，直接接导致了了商品房房价格和和销量增增长不成成正比的的局面。2、另外外一方面面，从居居
8、民的支支付能力力来看，沈沈阳重大大城市规规划调整整得以实实施和大大量棚户户区改造造，使220033年大约约有144.7万万户居民民进入市市场购房房。同时时，沈阳阳市民购购房观念念发生根根本改变变，住房房消费积积累开始始释放。加加之政府府推出了了外地居居民买房房落户政政策，形形成了部部分住房房市场需需求，也也促进了了商品房房市场启启动。沈阳住房房消费贷贷款近年年的变化化情况，住住房消费费贷款在在3年内内增长了了2.33倍，尤尤其是220033年的高高增长情情况显示示更多的的人群提提前了住住房消费费支出。在支付能能力方面面，沈阳阳的房价价和收入入比从一一个方面面验证了了，普通通住宅在在市场中中更有
9、空空间。沈沈阳商品品房市场场现在的的情况是是，35500元元以下的的商品房房销售基基本不需需要广告告推动，就就可以热热销。更更多的普普通居民民开始有有购房需需求，这这与市场场启动初初期购房房者以富富有人群群为主有有根本区区别。从从支付能能力反映映的情况况看，在在经济环环境接近近的大型型城市中中，沈阳阳的房价价略高，相相应价格格适宜的的普通住住宅非常常畅销。3、从二二手房市市场来看看，二手手房成交交量近33年来接接近或超超过一手手商品房房成交量量。并且且，二手手房房价价和新增增商品房房房价的的价差迅迅速缩小小，但是是二手房房成交活活跃也是是建立在在中心城城区的一一手房价价格高启启和供应应量相对对
10、少的基基础之上上。与沈阳的的二手房房的买卖卖火暴场场面相比比，租赁赁市场更更令人感感兴趣，奉奉天街上上的格林林豪森总总面积1186 m2带装修修的177楼的房房子，租租金90000元元/月，而而价格是是72550元/ m2。与之之类似的的例子很很多，投投资回报报率可以以说很高高。经调查，我我们认为为产生相相对较高高租金的的原因主主要是，沈沈阳当地地的中介介公司还还是相对对较少，议议价能力力不高，当当地居民民二次置置业能力力比较弱弱，大约约只有66.6% 的家家庭有第第二套住住房，购购房用途途大多是是自住，造造成可供供租赁的的房源数数量不足足，租赁赁价格走走高。（二）热热销的背背后：空空置商品品
11、房问题题沈阳地区区的空置置商品房房问题可可以说已已经到了了不容忽忽视的地地步，沈沈阳历年年来累积积的空置置商品房房已经成成为本地地市场难难以消化化的累赘赘。表2-33年份新增入市市面积（万m22）竣工面积积（万m22）消化面积积（万m22）差额（万m22）累计空置置量（万m22）20000495349.5372.4-22.9139.320011463348.8359.4-10.6128.720022455363.6357.75.9134.620033763585.9518.267.77201.7注：资料料来源： 沈阳阳房地产产交易中中心累计空置置量超过过2000万平方方米，可可以说是是很严重重
12、的，尤尤其是现现在的楼楼市看起起来如此此繁荣的的时候，很很容易使使人忽视视这个问问题的存存在，从从而使问问题变本本加厉。这种情况况的出现现主要来来自两方方面：首先还要要谈到价价格问题题，空置置商品房房的总量量中有444%的的商品房房价格在在4000150000之间间。图2-1 空置商品房户型面积分布其次是户户型问题题，图22-1清清楚可见见：面积积在1221平方方米以上上的户型型占空置置商品房房的比例例为844%，大大房型明明显不符符合市场场需求。事实上，大大房型不不是卖不不动，前前面提到到的格林林豪森在在20001年的的时候就就卖掉了了90%以上，全全部是在在17002144之间。但但是，那
13、那时后，整整个楼市市处于启启动状态态，买房房的主要要是当地地富人，收收入一般般的老百百姓并没没有大规规模参与与。在沈阳，动动迁一户户居住于于市中心心的居民民，动迁迁补偿金金在155万到220万之之间，这这笔钱对对于希望望购买大大房型的的居民，仅仅够首付付款。受受限于手手里的现现金和工工资的期期望水平平，沈阳阳的房地地产市场场还是以以1200平方米米以下的的中小户户型最受受当地工工薪阶层层欢迎。表2-44商品房面面积居民需求求比例（%）供给比例例（%）60以下下14.772.660110043.2218.99101120021.1122.33121150012.5524.22150以以上8.53
14、2.00注：资料料来源：地产产观察220044年8月月从表2-4中我我们可以以清楚的的看到：沈阳存存在一个个严重偏偏离户型型需求的的房地产产市场，这这完全是是缺乏市市场调研研和产品品科学定定位的结结果。二、细分分房地产产市场基于对项项目本身身的了解解，我们们重点走走访和收收集了沈沈阳市一一环以内内沈河区区、和平平区、皇皇姑区以以及大东东区的111个酒酒店、88家写字字楼、共共40个个楼盘，希希望从中中能够找找到沈阳阳地区产产权式酒酒店、酒酒店式公公寓及写写字楼的的现状和和发展趋趋势，从从而为本本项目的的产品定定位的科科学决策策提供依依据。（一）四四、五星星级酒店店沈阳是中中国北方方重要的的交通
15、枢枢纽和著著名的旅旅游城市市，截止止20003年，沈沈阳年客客运吞吐吐量达到到20000万人人次，酒酒店数量量自然不不少。其其中五星星级酒店店3家，分分别是皇皇朝万豪豪酒店、丽丽都喜来来登酒店店和洲际际酒店，四四星级酒酒店则多多达444家，从从11个个样本中中可以看看到20004年年上半年年月均入入住率在在74%左右，与与20003年非非典疫情情之后全全国平均均的600%相比比是要高高很多，与与上海220033年700%72%的入住住率相当当。此外，220044年对于于沈阳又又是利好好消息频频传的一一年，“一宫两两陵”申请加加入世界界遗产名名录成功功，20006世世界园艺艺博览会会的申办办成功
16、，制制造业博博览会、韩韩国周的的成功举举办都使使客房出出租率居居高不下下。（右右图为沈沈阳“十五”规划的的预计客客运增量量）1、五星星级酒店店的竞争争将空前前激烈，沈阳的的五星级级酒店的的数量将将在5年年内达到到至少110家。除除了等待待正式报报批成为为五星级级的凯宾宾斯基大大酒店之之外，其其余都是是在建项项目或者者是准备备开建项项目。新新增的66个项目目中至少少有3个个在本项项目附近近，分别别是汇宝宝国际、富富丽华大大厦、富富莱德大大厦，前前一个是是非常类类似于本本项目的的综合性性项目，包包括其他他品种在在内总建建筑面积积都超过过22万万平方米米，后两两个则是是停工已已久的复复工项目目，其中
17、中富莱德德大厦将将作为沈沈阳希尔尔顿所在在。2、相对对于五星星级酒店店激烈的的竞争形形势，沈沈阳四星星级酒店店面临的的问题则则是服务务品质参参差不齐齐和硬件件设施日日趋老旧旧，却满满足于年年65%以上入入住率的的现状。象北站附近的格林大饭店、凯莱大酒店内部设施陈旧，服务人员的质素不均都是我们亲身感受到的，以四星的标准来要求，这样的水平至少在上海是无法立足的。表2-55 沈阳阳11家家星级酒酒店概况况要项酒店名称称星级地址总套数现付价（标准房房）年入住率率皇朝万豪豪酒店5星青年大街街3888号43569880%丽都喜来来登酒店店5星青年大街街3866号62361980%洲际酒店店5星南京北街街2
18、088号29849585%辽宁大厦厦4星黄河南大大街1005号39926065%格林大饭饭店4星北站路772号18529870%凯莱大酒酒店4星迎宾街332号28961970%沈阳假日日酒店4星南京北街街2044号18639780%七宝山大大饭店4星十一纬路路79-81号号160320时代广场场酒店4星北站路999号27438075%高登大酒酒店4星青年大街街52号号180398房地产大大厦3星大西路2289号号15028870%合计31799平均74% 注：资资料来源源：实地地调查、携携程网本表中入入住率缺缺失记录录按照已已知入住住率众数数70%计（二）酒酒店式公公寓1、酒店店式公寓寓供应量
19、量巨大：未到沈沈阳，实实在难以以想象沈沈阳酒店店式公寓寓的现状状，今年年以来的的供应量量简直可可以用“泛滥”来形容容。粗略略统计，自自去年至至今，酒酒店式公公寓开发发项目超超过155个，如如果包括括财富中中心和汇汇宝国际际的项目目，开发发总量已已经超过过60万万平方米米。（详详情见表表2-66和图22-3）表2-66区域项目数量量可供应套套数太原街附附近722500金廊工程程附近1170000铁西区1400大东区1380合计20100000注：资料料来源：实地调调查2、价格格高启：客观的的讲，沈沈阳市酒酒店式公公寓的发发展一定定程度上上弥补了了整体市市场小户户型供应应不足的的缺陷，但但暴涨的的
20、开发量量抬升了了沈阳房房地产高高端市场场的价格格。象五五里河大大厦、财财富中心心这类定定位比较较高的楼楼盘，价价格区间间在7880093000之间间，在沈沈阳算得得上“天价”了。实实际上，这这是非常常影响那那些重视视投资回回报率的的顾客的的购买意意愿的。3、产品品质量参参差不齐齐：由于于目前市市场上很很多酒店店式公寓寓原先是是由烂尾尾楼改建建，或者者开发商商的开发发理念存存在偏差差，以及及对建筑筑和装修修过程中中质量把把关不严严等现象象的存在在。沈阳阳目前绝绝大多数数的酒店店式公寓寓都不具具备足够够的市场场竞争力力。表2-77 部分分质量较较好的沈沈阳酒店店式公寓寓概况酒店式公公寓 要项财富中
21、心心C、DD座五里河大大厦金茂国际际公寓海润国际际广场地址北站路青年大街街、华新新大厦旁旁小东路11号南京北街街2666号总建筑规模（mm2）25层；784套套共26层层住宅：2298套套780000380套套；2000002幢244层；340套套；510000主力面积积（m22）C：16601800D：755、1330155、117540，449，552，993，110751、556、778、1107、1115价格（元元/ mm2）80000（均价价）2期：8850009300078000（均价价）80000（均价价、暂定定）外立面及及内部装修修玻璃幕墙墙，铝合合金窗、面面砖、花花岗岩；30
22、000、20000元元/ mm2装修标标准外墙：TTOTOO海洁特特外墙砖砖交房标准准：20000/ m2全装修修房外墙：金金黄色面面砖浅绿绿色落地地窗交房标准准：全装装修外立面：TOTTO金色色面砖交房标准准：15500元元/ mm2全装修修会所与商商务配套设施施会所：桑桑拿、健健身、美美容及酒酒吧、会议中心心2期完工工后：顶顶层6000 mm2豪华会会所会所：健健身房、会会议室会所：餐餐厅、健健身房、卡拉OK，桌球室，网球场车位及车位费租金与售售价未定定地面：约约2000个地下立体体停车位位：约6600个个地上车位位：2000个左左右7008000元/月月地下车位位：2000个左左右租售价
23、格格未定电梯、空空调及卫生设施施38部进进口高速速电梯中央空调调及新风风系统3部瑞士士迅达电电梯杜拉维特特卫浴2部上海海三菱电电梯中央空调调TOTOO卫浴4部日立立高速电电梯每户独立立中央空空调TOTOO高级卫卫浴其他配套设备备有线/无无线宽带带接入卫星电视视消防自控控系统宽带100兆入户户电子巡更更集中供暖暖、分户户空调宽带接入入；电磁磁炉卫星电视视分户电供供暖宽带接入入电磁炉物业管理理拟请知名名物业公公司24小时时全天候候服务预计物业业收费：20元/ m2/月加拿大高高力国际际物业管管理有限限公司作作为物业业管理顾顾问北京国茂茂物业管管理有限限公司喜来登酒酒店集团团负责物物业管理理物业费不
24、不超过33元/ m2/月备注地下一层层被设定定为精品品广场，有有类犬之之嫌一层与二二层为商商铺预计明年年底可交交房该项目毗毗邻河畔畔花园是是18000000 m2别墅项项目，已已经成为为沈阳外外籍人士士聚集地地之一，该项目的的位于中中街东面面，位置置不错。租租售率超超过500%入住客户户：华晨晨宝马外外方雇员员该物业的的14层已已经作为为家具广广场启用用，装潢潢品位不不错，开发商的的定位是是五星级级酒店式式公寓。注：资料料来源：实地调调查（三）写写字楼1、供应应量大、空空置率很很高：沈沈阳的写写字楼市市场这几几年发展展得过于于迅猛，造造成非常常高的空空置率。表2-88 沈阳阳10家家写字楼楼入
25、驻概概况要项写字楼名名称地址总建筑规规模主力面积积（m22）价格或租租金（元/ m2）入驻率新港澳国国际大厦厦北站路551号29层；27000053；995；1155；1888；2005售价：888000（均价价，按建建面）租金：112500元/mm2/年（按按套内、包包物业费费）40%方圆大厦厦悦宾街11号22层48000072，2200，3300售价：1133000（均均价，按按建面）租金：113000元/ m2/年（按按套内、包包物业费费）70%中韩大厦厦惠工街1124号号26层400000721120售价：88700099000（按按建面）租金：999012660元/ m2/年（按按套
26、内、包包物业费费）20%（刚刚开盘）银基发展展大厦大西路3339号号13层1010001502655售价：55800063000（按按建面）租金：9900元元/ mm2/年（按按套内、不不包物业业费）50%奉天银座座友好街119号23层360套套19000030、550为主主、另有766、800、1005售价：667000（写字字间均价价） 1100000（裙裙房商铺铺）租价：未未定（刚开盘盘）百脑汇大大厦南三好街街和文翠翠路口27层40000072、1150售价：667000（均价价，按建建面）租金：9900元元/m2/年（按按套内、包包物业费费）50%华新国际际大厦青年大街街2199号33
27、0000751150只租不售售租金：115000元/mm2/年（按按套内、包包物业费费）90%总统大厦厦和平北大大街699号700000只租不售售租金：114000元/mm2/年（按按套内、包包物业费费）85%平均64.11%注：资料料来源：实地调调查 平均均入驻率率计算扣扣除刚开开盘项目目从上表可可知，沈沈阳写字字楼经营营较差的的空置率率达500%，经经营较好好的空置置量约在在10%左右，平平均空置置率达到到35.9%。沈阳写字字楼市场场供应量量过大，已已经日趋趋饱和，但但是随着着金廊工工程的建建设实施施，规划划出多块块商业用用地，东东北世贸贸中心，国国际金融融大厦等等项目即即将破土土动工，
28、在在促进沈沈阳经济济发展的的同时，又又增加了了沈阳写写字楼市市场的供供应量，给给写字楼楼市场未未来发展展提出了了新的挑挑战。 2、专专业知识识、服务务水平差差异比较较大：从从上表可可以发现现沈阳写写字楼里里还是有有入驻率率比较高高的，像像华新大大厦、总总统大厦厦、方圆圆大厦等等，除了了其本身身的区位位优势和和硬件配配备以外外，在调调查过程程中，我我们明显显体会到到这几幢幢大厦的的物业服服务质量量是比较较好的，接接待人员员的专业业素养绝绝对要好好过沈阳阳同伎。象象总统大大厦聘请请仲量联联行做物物业管理理，确实实是井井井有条，接接洽人员员显然受受过良好好培训。3、沈阳阳写字楼楼消费市市场的主主体偏重重于第三三产业：从各写写字楼客客户的主主体来看看，方圆圆大厦除除了帝森森克虏伯伯一家是是工业企企业外，其其余客户户象韩亚亚银行、杉杉杉西服服都是来来自金融融、服装装、服务务、房地地产等行行业。同同样的总总统大厦厦除日立立之外，其其余客户户象是日日本生命命等金融融、服务务类的公公司。这这主要是是因为工工业企业业一般拥拥有自己己的工厂厂，无须须另觅办办公地点点的缘故故。19