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1、第十二章章 物物业维修修养护计计划和实实施概述：有计划地地实施物物业的维维修养护护是实现现物业保保值增值值的有效效途径。诚诚则成物物业顾问问组将为为香格里里拉城市市花园物物业管理理建立一一套行之之有效物物业养护护计划和和措施。第一节 房屋屋本体及及公用设设施维修修养护概概述房屋本体体和公用用设施的的维修养养护是物物业管理理的重要要内容，是是香格里里拉城市市花园房房屋使用用功能不不断完善善的基础础工作。诚诚则成物物业顾问问在多年年的管理理实践中中，一直直将如何何保障房房屋使用用寿命及及确保房房屋在使使用年限限内使用用功能不不断完善善作为重重点研究究项目，不不断探索索成功经经验。参照建设设部、财财
2、政部颁颁发的住住宅共用用部位共共用设施施设备维维修基金金管理办办法实实行房屋屋本体和和公共设设施维修修项目负负责制，由由物业公公司经理理负责定定期向香香格里拉拉城市花花园场业业主委员员会汇报报项目执执行情况况，使维维修基金金发挥最最大效用用，保障障房屋本本体和公公用设施施始终完完好，达达到使用用功能不不断完善善和提高高的目的的。一、 房屋及公公用设施施维护效效果示意意图如下下：0标准使用要求时间老化维护改善原来标准二、 房屋本体体及公用用设施维维修养护护范围房屋本体体维修养养护范围围：房屋屋承重结结构部件件（基础础、屋面面、梁、柱柱、墙体体），抗抗震结构构部位（构构造柱、梁梁、墙）、外外墙面、
3、楼楼梯间、公公共通道道、门厅厅、电梯梯、机电电设备、本本体消防防设施、本本体上下下水主管管道。公用设施施维修养养护范围围：区内内道路、室室外照明明、园林林绿地、消消防设施施及排水水管网、标标识导示示、智能能化系统统、其他他公用设设施。三、 公用设施施专用基基金的运运作模式式根据建筑筑物的使使用特点点，基金金在保证证房屋本本体以及及住宅区区公共设设施的正正常使用用要求的的前提下下，遵循循“取之于于民，用用之于民民，量入入为出”的原则则，在运运作过程程中，应应节制使使用，有有所节余余，保障障后续使使用要求求。基金金的所有有权属于于全体业业主，主主管部门门是房管管局；在在基金的的使用上上，将严严格按
4、基基金的使使用审批批程序。坚坚持专款款专用，按按规定公公布收支支账目，接接受主管管部门和和业主委委员会的的监督或或业主查查询。第二节 公用用设施维维修养护护计划及及标准公用设施施维修养养护方案案分为日日常维修修方案和和定期养养护方案案，每个个方案包包括区内内道路、沟沟、渠、池池、井、园园林绿地地、消防防设施及及排水管管网和智智能系统统等内容容，每一一项均从从工作计计划、实实施方案案、执行行标准和和实施效效果四个个方面提提出要求求，量化化执行标标准，使使其具有有科学性性和实操操性。一、 房屋本体体部位日日常维修修养护计计划及实实施方案案序号项目维修类别别划分计划方案1房屋承重重及抗震震结构部部位
5、l 局部受损损；l 施工质量量原因造造成的结结构问题题；l 每周检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由于使用用不当造造成结构构局部受受损较轻轻，由工工程部按按房屋修修缮规定定实施维维修；如如局部受受损较重重，应请请专家“会诊”提出方方案，委委托专业业公司实实施；2外墙面l 外墙面起起鼓脱落落；l 外墙面局局部渗漏漏；l 外墙面大大面积渗渗漏；l 外墙面的的翻新；l 每周检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部按有关关修缮规规程实施施；3电梯l 曳引绳张张紧度的的调整维维护；l 导轨、安安全钳的的工作情情况维护护；l 转动、滑滑动部的的维护；l 各项安全全装置的的维护；l 电脑控制制板
6、等的的维护检检测；l 每天巡视视一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部负责实实施维修修；4水电设备备l 发电机及及水泵等等机电设设备的维维护保养养；l 日常机电电设备的的零部件件易耗品品维修、更更换；l 每天巡视视检查，发发现问题题，及时时维修。由工程部部组织实实施；5公用照明明l 线路的检检查维护护；l 灯具的维维修及更更新；l 每天巡视视，发现现问题，及及时维修修。由工程部部按照相相应作业业规程实实施维修修；6消防设施施l 疏散标志志的维修修及维护护；l 室内消防防栓（箱箱）的有有效维护护及检修修；l 烟、温感感报警系系统故障障的排除除和维护护；l 每周检查查一次，发发现问题题，及时时
7、维修。由工程部部按相应应作业规规程实施施维修；7公共通道道、门厅厅、楼梯梯间l 公用地面面的维修修改造；l 公共通道道、门厅厅的墙、天天棚维护护；l 楼间墙面面、扶手手、踏步步的维护护；l 每周检查查一次，发发现问题题，及时时维修。由工程部部按相应应技术作作业规程程实施维维修；8上下水主主管道l 接口及砂砂眼漏水水；l 管道堵塞塞、破裂裂；l 固定码松松脱；l 每周检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部负责维维修；二、 房屋本体体部位定定期维修修养护计计划及实实施方案案序号项目维修类别别划分计划方案1房屋承重重及抗震震结构部部位l 局部受损损；l 施工质量量原因造造成的结结构问题题；
8、l 每年对房房屋基础础进行一一次检查查，注意意白蚁侵侵害，地地基沉降降、外力力损坏等等引起损损害；l 避雷网每每年刷漆漆一次，防防止锈蚀蚀；l 每年对屋屋面防水水层检修修一次；每四年年翻新更更换老化化部分。l 屋面防水水隔热层层每155年全面面翻新一一次。由工程部部负责实实施。3电梯l 曳引绳张张紧度的的调整维维护；l 导轨、安安全钳的的工作情情况维护护；l 各项安全全装置的的维护；l 电脑控制制板等的的维护检检测；l 每月检查查一次曳曳引绳张张紧度；l 每月定期期对滑动动转动部部分加一一次油；l 每季度检检查一次次导轨安安全钳工工作情况况；l 每半年进进行一次次全面检检查。由工程部部负责实实
9、施维修修；4水电设备备l 发电机及及水泵等等机电设设备的维维护保养养；l 日常机电电设备的的零部件件易耗品品维修、更更换；l 月检控制制设备一一次；l 季检开关关灵敏度度及开关关紧固件件完好情情况；l 每年检修修一次发发电机设设备，年年检电源源切换及及自动保保护装置置。由工程部部组织实实施；5公用照明明l 线路的检检查维护护；l 灯具的维维修及更更新；l 每季度检检修一次次线路及及灯具，更更换老化化线路及及损坏灯灯具。由工程部部按照相相应作业业规程实实施维修修；6消防设施施l 疏散标志志的维修修及维护护；l 室内消防防栓（箱箱）的有有效维护护及检修修；l 烟、温感感报警系系统故障障的排除除和维
10、护护；l 每年对消消防栓油油漆一次次，并将将消防带带晾晒一一次；l 每年对消消防疏散散标志维维修一次次；l 消防系统统主要设设备每年年联动测测试一次次。由工程部部按相应应作业规规程实施施维修；7公共通道道、门厅厅、楼梯梯间l 公用地面面的维修修改造；l 公共通道道、门厅厅的墙、天天棚维护护；l 间墙面、扶扶手、踏踏步的维维护；l 每半年对对公共地地面进行行维护一一次；l 每两年维维修一次次通道门门厅及楼楼梯间墙墙壁、扶扶手及栏栏杆；l 每年全面面维护一一次楼梯梯踏步l 每15年年铲除抹抹灰翻新新一次。由工程部部按相应应技术作作业规程程实施维维修；8上下水主主管道l 接口及砂砂眼漏水水；l 管道
11、堵塞塞、破裂裂；l 固定码松松脱；l 每年刷一一次管道道油漆；每年检检修一次次管道固固定码；l 每年雨季季前检查查一次雨雨水口，更更换不合合格部分分。由工程部部负责维维修；三、 房屋本体体部分维维修养护护标准及及实施方方案序号项目养护标准准实施效果果1房屋承重重l 房屋修缮缮标准；l 有关工程程施工技技术规范范；l 安全，正正常使用用；l 功能完好好；2外墙面l 房屋修缮缮标准；l 外墙面修修缮作业业规程；l 无鼓无脱脱、无渗渗水、无无违章、整整洁统一一；3电梯l 电梯维修修保养标标准l 安全正常常运行、平平稳；l 机房、轿轿厢整洁洁；l 电梯完好好率1000%；l 电梯故障障率低于于0.11
12、%；4水电设备备l 机电设备备维修保保养规程程l 无故障停停电，保保障安全全运行；5公用照明明l 公用照明明维修保保养规程程l 线路无乱乱搭接；l 照明灯具具正常，开开关灵活活；6消防设施施l 标识制定定及维护护管理规规定；l 消防栓维维修操作作规程；l 消防报警警系统维维护保养养规程；l 设施有效效，标识识清楚，完完好无损损；l 灵敏，准准确报警警；l 阀门完好好，无渗渗漏；7公共通道道、门厅厅、楼梯梯间l 相应建筑筑部分修修缮技术术规程；l 房屋修缮缮标准；l 整洁，无无缺损，无无霉迹；l 扶手完好好，无张张贴痕迹迹。8上下水主主管道l 排水管维维护修缮缮标准；l 给水管维维护修缮缮标准；
13、l 管道通畅畅，无渗渗漏。四、 公共设施施日常维维修计划划及实施施方案序号类别项目日常维修修计划日常维修修方案1区内道路路砼路面、人人行道每周检查查一遍，随随坏随修修。由工程部部按项目目维修规规程实施施；砼道牙2室外照明明高柱灯每天检查查一遍，随随坏随修修。由工程部部按专业业操作规规程实施施；柱头灯藏地灯3沟渠池井井排洪沟每周检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部按专业业操作规规程实施施；雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地地绿化每天检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。管理部安安排绿化化补种，园园艺维修修。雕塑小品品、花池池水景5消防设施施及排水水管网排水管每周检查查一遍，发发
14、现问题题，及时时维修。由工程部部按相关关维修规规程实施施；室外消防防栓水泵结合合器6公用标识识导示标识牌每周检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部按相关关维修规规程实施施；警示牌7其它公用用设施垃圾转运运站每周检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部按相关关维修规规程实施施；围墙挡土墙8智能化系系统摄像监控控系统每日检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部按相关关维修规规程实施施；监控中心心周界报警警系统五、 公共设施施日常维维修标准准及实施施效果序号类别项目日常维修修标准日常维修修实施效效果1区内道路路砼路面、人人行道l 路面修缮缮质量标标准；l 人行道铺铺设修缮缮
15、标准；干整、无无缺损、完完好率达达99%以上。砼道牙2室外照明明高柱灯l 电气作业业安全操操作规程程；l 灯具施工工技术标标准；灯泡正常常使用，灯灯罩完好好清洁，灯灯杆及灯灯座无破破损，完完好率达达99%以上。柱头灯藏地灯3沟渠池井井排洪沟l 排洪沟无无堵塞、无无缺损；l 井内无积积物，井井壁无脱脱落；l 化粪池出出口及分分隔池无无堵塞；l 井盖上标标志清晰晰；l 井盖完好好率达1100%；l 无缺损，少少污积；l 无堵塞；雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地地绿化l 绿化工作作标准；l 园林工作作标准；l 绿化管理理设施、设设备齐全全完好；l 雕塑小品品等园艺艺完好率率达955%以上上；
16、1） 及时补种种率达999%以以上；雕塑小品品5消防设施施及排水水管网排水管l 排水管施施工技术术标准；l 消防设施施施工技技术标准准；l 管道畅通通，无堵堵塞；l 无泄漏；l 消防设施施正常有有效；室外消防防栓水泵结合合器6公用标识识导示标识牌l 标识清楚楚，无污污积，破破损；l 安放牢固固；l 标志设施施完好率率1000%；l 标志无损损坏；警示牌7其它公用用设施垃圾转运运站l 无破损；l 无脱落；l 泄水通畅畅；l 确保围墙墙、挡土土墙安全全使用；l 确保垃圾圾转运站站正常使使用。围墙挡土墙8智能化系系统摄像监控控系统l 智能化系系统维护护保养标标准l 系统性能能良好，正正常运行行；l
17、设施完好好，整洁洁有序，无无破损；监控中心心周界报警警系统六、 公共设施施定期维维修计划划及实施施效果序号类别项目定期维修修计划定期维修修方案1区内道路路砼路面l 每年对局局部损坏坏严重，修修补多次次的路面面、道牙牙、人行行道板进进行翻新新。l 路面翻新新面积应应控制在在每年11以内，其其它控制制每年55以内，逐逐年递增增10%。翻新工作作由工程程部组织织专业单单位实施施。人行道2室外照明明高柱灯l 灯杆每年年刷漆一一次；l 每月清洁洁灯具一一次；l 每季检修修线路一一遍；l 对于破损损灯具及及老化线线路进行行更换。由工程部部按相关关作业规规程维修修。柱头灯藏地灯3沟渠池井井排洪沟l 每季度清
18、清理沟内内杂物一一次；l 化粪池每每年清理理一次；l 井盖板每每年刷一一次漆，防防止锈蚀蚀；l 每季度清清理井内内杂物一一次；l 每年全面面维修完完善一次次。由工程部部按相应应作业规规程实施施。雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地小品绿化l 春、夏季季各补换换3%-6%绿绿地一次次，树木木春夏各各补一次次，每次次3%；l 花木每半半月修剪剪一次；l 草坪每月月修剪一一次；l 乔木每月月修剪一一次；l 每周清洁洁园林小小品、雕雕塑一次次；l 根据病虫虫害发生生规律，每每年进行行三次大大消杀和和四次日日常消杀杀。l 自第100年起按按10%更换绿绿地草坪坪。按照相应应作业规规程实施施。雕塑小品
19、品5消防设施施及排水水管网排水管l 消防栓及及水泵接接合器每每半年油油漆一次次；l 消防栓每每年排一一次水，检检修一次次；由工程部部按相关关维修规规程实施施。室外消防防栓水泵结合合器6公用标识识导示标识牌l 每月清洁洁标识一一次，并并对标识识安放基基础稳固固情况进进行检查查维护一一次；l 每年对标标识进行行维护一一次；l 每15年年更换一一次。由工程部部组织实实施。警示牌7其它公用用设施垃圾转运运站l 每年刷油油漆一遍遍；l 每季度检检查挡土土墙顶排排水沟通通畅情况况；l 每季度检检查一次次泄水孔孔疏通情情况；由工程部部按相关关作业规规程实施施。围墙挡土墙8智能化系系统摄像监控控系统l 对系统
20、的的设施，设设备性能能及连接接运行输输，显示示情况进进行月、季季检和年年检。由工程部部按相应应维护保保养规程程实施。监控中心心七、 公共设施施定期维维修标准准及实施施效果序号类别项目定期维修修标准定期维修修实施效效果1区内道路砼路面人行道l 路面施工工质量标标准；l 人行道铺铺设技术术标准；l 使局部损损坏严重重路面通通过翻新新延长寿寿命，从从而使整整个道路路保持均均衡使用用功能。2室外照明明高柱灯l 线路无老老化；l 照明设施施清洁完完好；l 灯具施工工标准；l 实现良好好的灯具具外观；l 照明系统统正常有有效启用用；l 照明设施施线路完完好率995%以以上。柱头灯藏地灯3沟渠池井井排洪沟l
21、 排洪沟无无积物,无堵塞塞；l 化粪池清清理作业业规程；l 井盖刷防防锈漆作作业规程程；l 井内无沉沉积物；l 化粪池内内无沉积积物,出出口畅通通；l 井盖正正常使用用、密合合；l 流水通畅畅，无堵堵塞。雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地地绿化l 绿化工作作标准；l 园林工作作标准；l 绿草如茵茵，树木木青翠，剪剪切整齐齐；l 雕塑、小小品完整整清洁；雕塑小品品5消防设施施排水管管网排水管l 开启灵活活；l 不渗漏；l 正常有效效使用；l 外观完好好；室外消防防拴水泵结合合器6公用标识识导示标识牌l 标识、楼楼层标识识、警示示牌制作作安装及及管理规规定。l 标识清洁洁美观；l 安放稳固固
22、；l 标识清晰晰警示牌7其他公用用设施垃圾转运运站l 挡土墙维维护标准准；l 围墙维护护标准；l 设施安全全正常使使用；l 美观完好好；围墙挡土墙8智能化系系统摄像监控控系统l 智能化系系统维护护保养标标准l 系统良好好运行；l 设施、设设备及传传输线路路完好；l 软件及数数据完好好正确保保存。监控中心心周界报警警系统表1 香香格里拉拉城市花花园房屋屋本体维维修养护护范围周周期表年限（年年）范围123456789101112131415161718192021222324252627282930房屋承重重结构部部位基础屋面梁、柱墙体抗震结构构部位构结柱构结梁墙外墙面电梯机电设备备公共照明明本体
23、消防防设施公共通道道、楼梯梯间、门门厅、公公共墙面面本体上下下水主管管道说明：11、中修修大修 更换换；2、根根据十堰堰市维修修基表2 香格格里拉城城市花园园房屋本本体部分分日常检检查表名称编号地址检查人负责人检查时间间年 月 日检查项目目检 查查 结结 果果损 坏坏 原原 因因1A、房屋屋承重及及结构部部位完好基本完好好一般损坏坏严重损坏坏自然损坏坏人为损坏坏预防保养养不善其它原因因2A、内外外墙面、公公共通道道、楼梯梯间3A、电梯梯4A、消防防设施5A、其它它机电设设备检测方法法整体建筑筑质量评评定备 注直观法 刺探法 仪器检测测法 计算法 完好 基本完好好 一般损坏坏 严重损坏坏 表3 香格里拉拉城市花花园公用用设施维维修养护护范围周周期表年限（年年）公用设施施重大维修修工程项项目123456789101112131415161718192021222324252627282930区内道路路室外照明明沟、渠、池池、井园林绿化化小品导示牌消防设施施及排水水管网其它公用用设施智能系统统说明：11、中修修大修 更换换2、根据据十堰市市房屋公公用设施施有关规规定制定定