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1、宁波房地地产交易易的一些些数据和和图表经常被俗俗事所缠缠，以至至于经常常以“没没时间”为为借口，来来给自己己推脱。事事实上作作为地产产市场从从业人员员，这种种借口和和理由是是站不住住脚的，然然而显然然工作的的杂事并并不能因因此而耽耽搁。于于是一些些基础工工作往往往被耽搁搁下来了了，基础础的数据据统计也也没有延延续下来来，本文文采用的的一些数数据均来来自宁波波房地产产交易中中心网站站。 本文的分分析并不不打算分分析出什什么真理理和规律律，事实实上是为为一些已已经存在在的共识识寻找一一些数据据支撑和和分析，同同时也供供业内娱娱乐。1、市六六区成交交套数和和成交均均价的一一些想象象空间 成交套套数明
2、显显成季节节变化，22月份春春节前后后的成交交量明显显是一个个低估，其其次是比比较热的的夏天，77-8月月份。 有趣的的是从图图表中还还明显看看出来，成成交套数数走高时时，成交交均价走走低，而而成交套套数走低低时，成成交均价价则明显显走高。显显然，成成交套数数的走高高是由低低价房带带动，从从这个侧侧面可以以说明，市市场对于于中低价价位住宅宅的饥渴渴，一有有这方面面的房子子推出，市市场成交交马上放放大，从从而拉低低成交均均价，而而中高价价位和高高价位住住宅成交交比较平平稳。 从077年一季季度的数数据走势势看，007年以以来成交交均价连连续走高高，而且且走高的的幅度明明显较去去年高。预预计市场场
3、成交均均价还将将进一步步走高。 从几次次成交套套数和成成交均价价的交点点来看，220066年成交交套数在在19000套，均均价在558000元/平平方时达达到一个个平衡。不不过从007年一一季度的的数据看看，出现现成交套套数和成成交均价价同向趋趋势，即即成交套套数和成成交价格格双走高高现象，这这将带动动20007年成成交套数数和成交交均价之之间的平平衡点高高度。2、四市市区成交交套数和和预售许许可证的的发放成成正相关关 图表表中明显显可以看看出的是是预售许许可证的的发放数数量与成成交套数数成明显显的正相相关，而而且许可可证的发发放导致致的成交交要在次次月才能能得到有有效的体体现。 不过即即使该
4、月月没有受受到预售售许可证证发放的的影响，但但其依然然能保持持一定的的成交套套数。与与此同时时，随着着预售许许可证的的发放的的增加，其其成交增增加套数数并没有有成正比比的增加加。显然然市场的的容量有有限，并并不能支支撑预售售证发放放导致供供应量的的增长。由由于成交交量呈一一定的季季节性和和政策性性变化，因因此并不不有效的的估算成成交的市市场的底底线和预预售证发发放带来来的平均均影响力力。如果果我们屏屏弃这些些季节性性和政策策性导致致的成交交量变化化，那么么我们通通过线性性回归估估算，220066年，宁宁波四市市区成交交的底线线约在110000套左右右，而预预售证所所带来的的平均增增加量约约在2
5、000套左左右。3、6区区二手房房市场成成交套数数与成交交价格比比较分析析 二手房房交易市市场与期期房交易易本质的的区别是是，一个个是对现现有产权权的转移移交易，另另一个是是对未来来预期产产权的认认购交易易。一个个是已经经存在的的物权，一一个是还还未存在在的物权权，两者者作为房房地产行行业的二二、三级级市场，存存在一定定的共性性，也有有一个各各自的特特征。 二手房房交易价价格一直直比较平平稳，波波动幅度度不大，这这与一手手房受到到新开项项目的属属性影响响导致房房价波动动较大不不同。从从这个层层面来说说，二手手房交易易价格的的趋势是是比较能能够代表表房地产产交易价价格趋势势的。但但有趣二二手房作
6、作为已经经存在的的物业，其其在一些些产品属属性上与与一手房房存在一一定的落落伍和折折旧，因因此，房房地产价价格绝对对量当是是一手房房价格比比较有代代表性。也也就是说说考察市市场房价价走势要要看二手手房，分分析市场场绝对值值价格则则要看一一手房。 二手房房交易与与一手房房一样的的是，其其同样明明显存在在一定的的季节特特征。需需要注意意的是：在二手手房市场场的需求求中，整整个市场场容量是是相对比比较稳定定的。在在06年年8月11日强制制执行新新的征税税方案消消息出台台后，显显然7月月份的成成交量出出现与规规律相反反的跳跃跃，其在在夏季的的淡季被被延迟了了一个月月。而且且还将下下半年的的黄金高高峰的
7、峰峰值拉低低较多，显显然市场场在政策策强制执执行时进进行了一一定程度度的透支支。从这这个层面面来说，二二手房市市场与一一手房市市场尽管管存在相相同的季季节特征征，但也也是有所所差别的的，即一一手房则则是季节节波动的的容量弹弹性明显显要大于于二手房房。也从从另一个个侧面说说明，二二手房市市场是基基本的自自住市场场，而一一手房则则可以由由引导和和策略产产生一定定的投资资市场。4、各区区成交套套数占比比分析 从最近近9个月月的宁波波市6区区，各区区成交占占比趋势势来看，海海曙、江江东、和和鄞州三三区是成成交区域域的重点点，这三三区的成成交量基基本保持持总成交交的800%以上上。其中中海曙作作为宁波波
8、历史最最悠久的的老区，其其房龄相相对较长长，成交交量比较较比较稳稳定。随随着鄞州州区住宅宅交付高高潮的到到来，其其二手房房市场走走向强势势，是江江东区的的有力竞竞争者，他他们基本本都是998年以以后才开开始规划划建设的的新住宅宅，房龄龄相对较较短，成成交价格格和面积积相对较较大。通通过分析析我们发发现，未未来鄞州州区的二二手房成成交量占占比可能能进一步步提高，海海曙和江江东存在在一定的的下滑可可能；随随着洪塘塘、小三三江口、日日湖等区区域房子子的逐渐渐交付，江江北的交交易量占占比也将将得到提提高。5、二手手房市场场成交套套均面积积与套均均总价分分析 套均面面积一直直比较稳稳定，在在85平平方左
9、右右，其刚刚好符合合“90070”政政策的面面积限定定要求，这这个与该该政策的的一致性性曾引起起市场的的众多猜猜测。如如今“990700”政策策尽管在在开始之之初，政政策层面面比较混混乱，但但如今其其作为资资源性考考虑已经经成为共共识。有有趣的是是一手房房成交套套均面积积在1220平方方左右，二二手房成成交套均均面积在在85平平方左右右，而“990700”政策策限定的的是一手手房新开开工的规规划要求求，与此此同时，政政策导向向交易成成本的增增加（主主要是税税收），由由此引起起的市场场猜想是是，政策策层面的的意图是是原本二二手房市市场的客客户群体体赶到一一手房市市场。 套均总总价的波波动也比比较
10、平稳稳，基本本维持在在42-47万万之间，不不过进入入07年年以来，随随着单价价的逐步步走高，套套均总价价明显已已经进入入上升通通道。估估计到007年年年底，套套均总价价可能会会达到或或超过550万/套的水水平。6、4区区总成交交量趋势势分析 宁波四四市区的的成交量量一直比比较稳定定。从趋趋势图看看，去年年下半年年受到新新政影响响，其总总成交波波峰没有有上半年年高。不不过与北北京上海海等由于于股市走走好导致致成交量量明显下下滑的态态势比较较，宁波波市场比比较稳定定，077以来的的成交数数据目前前看来与与去年相相比没有有明显的的下滑，在在总量上上一季度度反而存存在一定定的上升升。 二手房房市场所
11、所在交易易总量中中所占的的比例是是反映一一个房地地产市场场的成熟熟的重要要指标，也也在一定定程度上上反映新新房的开开发机会会和市场场容量趋趋势。国国外成熟熟的房地地产市场场二手房房交易占占总交易易的800%以上上，有的的国家甚甚至达到到了900%。从从图表来来看，宁宁波二手手房市场场的交易易量已经经达到总总交易量量的500%以上上，尽管管数据有有所波动动，但明明显在550%以以上的时时间比较较多，局局部时段段超过660%，达达到655%。说说明宁波波房地产产市场从从原来开开发导向向走向开开发转移移并重的的时代，并并且随着着存量房房总量的的不断扩扩大，二二手房占占比将进进一步提提高。 以上是是闲时宁宁波近期期宁波房房地产市市场的一一些数据据总结和和分析，需需要分析析的点还还有很多多，但宥宥于数据据来源的的局限性性，这里里并不能能进行更更广泛更更深入的的讨论。文文中存在在较多不不足，还还望批评评指正。