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4、责责本文件件的编写写、修改改、发布布；并作作为评比比依据开开始运用用。各单位负负责本文文件的具具体实施施，并可可提出修修改的意意见或建建议。4. 方法和过过程控制制宏泰物业业管理标标准包括括五部分分：宏宏泰物业业管理标标准-管理服服务类、宏泰物业管理标准-环境管理类、宏泰物业管理标准-设备物资类、宏泰物业管理标准-安全管理类、宏泰物业管理标准-财务管理类。本标准是其系列标准的一部分。宏泰物业业管理标标准-设备管管理类（20111年99月修订订）1.人员员素质1.1身身体健康康，经医医生鉴定定无妨碍碍工作的的疾病和和缺陷。1.2上上班时间间内，必必须按照照宏泰物物业CII手册要要求穿着着工作服服
5、，配带带工牌。1.3具具备必要要的专业业知识且且按其职职务和工工作性质质熟悉国国家的有有关规程程，并经经当地主主管部门门考试合合格，取取得相应应工种政政府部门门颁发的的操作许许可证明明。2.设备备房管理理2.1基基本要求求2.1.1设备备房门上上有相应应设备房房标识。2.1.2设备备房内地地面干净净，无无无关物品品，物品品摆放整整齐，无无杂物；2.1.3备现现场的作作业指导导书齐备备有效，各各类设备备维修检检修记录录完整。2.1.4配备备足够的的灭火器器和应急急灯，通通风良好好。2.1.5设备备房内的的开关、阀阀门、单单体设备备等要有有明显的的状态标标志。流流体要有有流向标标识；重重要和操操作
6、有危危险的设设备、部部件要有有警告标标识。2.1.6设备备房内设设备外观观清洁，油油漆无脱脱落，易易被人体体接触到到的转动动部位要要有防护护罩，原原设备具具有的防防护装置置应维护护齐全。2.1.7设备备完好。各各类仪表表使用正正常无损损坏，且且合格状状态标示示正常，无无“跑、冒冒、滴、漏漏”现象，责责任人明明确。2.1.8所有有标识安安装位置置适当、醒醒目，清清晰、完完整。2.1.9供配配电设备备房应在在显眼位位置设立立“严禁合合闸”等移动动标识的的统一挂挂放点。2.2房房内严禁禁吸烟，严严禁堆放放易燃、易易爆及与与管理无无关的物物品，灭灭火器选选择和配配置数量量应满足足以下标标准：灭火器灭灭
7、火级别别1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公公斤35F公公斤CO2灭灭火级别别2B3B4B10B干粉灭火火级别1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保护面积积严重危险险级58BB58BB58BB58BB1055A58BB中危险级级7.54B7.54B7.54B7.54B7.54B1555A7.54B轻危险级级1011B1011B1011B1011B2033A1011B2033A1011B1011B2033A1011B补充说明明：a) 保护面积积一栏中中 为为不能选选用。7.54B7.54Bb) 保护面积积一栏中中 为为可选用用，保护护面积为为7.554=330
8、m22，用现现场面积积除以330即为为灭火器器个数。c) 保护面积积一栏中中 为为可选用用，但由由于经济济原因，不不建议选选用。d) 地下建筑筑灭火器器配置基基准数量量应在配配置基准准上增加加30%。e) 设有消防防栓的场场所，可可相应减减少300%；设设有灭火火系统的的场所，可可减少550%；设有灭灭火系统统、消防防栓的场场所，可可相应减减少700%。f) 一个灭火火器配置置场所内内的灭火火器不应应少于22只，每每个设置置点的灭灭火器不不宜多于于5只。g) 灭火器设设置明显显便于拿拿取，并并有明显显标识。h) 严重危险险级：功功能复杂杂、用电电用火多多、设备备贵重、火火灾危险险性大、可可燃物
9、多多、起火火后蔓延延迅速或或容易造造成重大大火灾损损失的场场所；中中危险级级：用电电用火较较多、火火灾危险险性较大大、可燃燃物较多多、起火火后蔓延延较迅速速的场所所；轻危危险级：用电用用火较少少、火灾灾危险性性较小、可可燃物较较少、起起火后蔓蔓延较缓缓慢的场场所。i) 以上未能能尽列规规范参照照建筑筑灭火器器配置设设计规范范（GGBJ114090）要要求。2.3设设备房门门应有“机房重重地，非非请勿进进”或类似似的标识识，并符符合公司司员工手手册的要要求。2.4设设备房中中重要设设备上端端如有排排污管等等设施时时，应在在该设备备上端加加设喇叭叭口、挡挡板等设设施，做做好防护护措施，以以保证重重
10、要设备备的使用用。2.5重重要设备备房内（如如监控中中心，电电话机房房、配电电房、发发电机房房、消防防控制室室、电梯梯机房、电电脑机房房、水泵泵房）应应配置干干湿球温温度计，对对环境的的温、湿湿度进行行检测，设设备房内内环境温温度应保保持在440摄氏氏度以下下，相对对湿度应应保持在在80%以下。（热热力站、锅锅炉房参参照相应应设备技技术标准准要求）2.6参参观来访访人员需需进设备备房，须须由部门门经理指指定专人人陪同方方可进入入。2.7无无人值守守的设备备房必须须加明锁锁，钥匙匙由维修修员及控控制中心心掌握。2.8设设备表面面无积尘尘、无油油污，应应急照明明灯能在在停电事事故下至至少工作作半小
11、时时。2.9设设备房排排水通畅畅。具有有防鼠措措施。2.100专用工工具、安安全用品品应放置置在指定定位置。2.111应制订订维修工工具的管管理维护护办法，并并确实落落实，电电动工具具应定期期检修。2.122对维修修工具应应有保管管清单，保保管现状状良好。3.资料料管理3.1新新建物业业接管验验收应提提交资料料。产权资料料：项目目批准文文件；用用地批准准文件；建筑执执照；拆拆迁资料料；技术资料料：（1）竣竣工图包包括：总总平面、建建筑、结结构、给给排水、通通风、配配电、电电力等设设备、设设施和附附属工程程有隐蔽蔽管线的的全套图图纸；（2）地地质勘察察报告； （3）工工程合同同及开、竣竣工报告告
12、；（4）工工程预决决算；（5）图图纸会审审记录；（6）工工程设计计变更通通知及技技术核定定单位（包包括质量量事故处处理记录录）；（7）隐隐蔽工程程验收签签证；（8）沉沉降观测测记录；（9）竣竣工验收收证明书书；（10）钢钢材、水水泥等主主要材料料的质量量保证书书；（11）新新材料、构构配件的的鉴定合合格证书书；（12）水水、电、暖暖、通、卫卫生器具具、电梯梯等设备备的检验验合格证证书；（13）砂砂浆、混混凝土试试压报告告；（14）供供水、供供暖、管管道煤气气的试压压报告；3.2原原有房屋屋接管验验收应验验交的资资料。产权资料料：（1）房房屋所有有权证；（2）土土地使用用权证；（3）有有关司法法
13、、公证证文书和和协议；（4）房房屋分户户使用清清册；（5）房房屋设备备及其固固定附着着物清册册。技术资料料：（1）房房地产平平面图；（2）房房屋分间间平面图图；（3）房房屋及设设备技术术资料。4.供配配电系统统4.1属属于三级级用电负负荷的总总配电房房的配电电设备每每日至少少巡视检检查两次次并记录录。属于于二级用用电负荷荷的总配配电房的的配电设设备每日日至少须须四次并并记录。属属于一级级用电负负荷的总总配电房房的配电电设备每每两小时时须巡检检并记录录。4.2管管理项目目建立检检查制度度并予以以落实，检检查记录录完整。4.3动动力配电电柜互投投装置手手动、自自动转换换灵敏，功功能完好好，指示示正
14、常。配配电设备备接地电电阻值小小于4欧欧姆。4.4变变压器出出口线电电压：范范围内。原原则上以以进户电电压2220V5%范范围作为为标准。干式变压压器温度度：1110度继继电保护护报警；1555度继电电保护延延时跳闸闸；70度度变压器器自动吹吹风散热热装置动动作。油浸式变变压器温温度：1105度度继电保保护延时时跳闸；9度度继电保保护报警警。以上报警警温度若若产品说说明要求求中有明明确规定定应按照照此规定定要求动动作，设设备规格格无明确确要求的的应按照照上述要要求动作作。发展展商未配配相关装装置的应应具有其其他有效效防护措措施。4.5电电容补偿偿柜管理理（1）功功率因数数能手动动、自动动调节控
15、控制。补补偿柜内内接触器器动作灵灵敏、放放电电阻阻、熔断断器可靠靠无损坏坏。（2）补补偿控制制手动、自自动切换换有效。（3）补补偿电容容壳体无无膨胀，相相间对地地绝缘电电阻大于于0.55兆欧。（4）功功率因数数：不小小于.4.6高高低压配配电柜内内部连接接螺栓无无松动；无发热热变色接接线；仪仪表、蜂蜂鸣器、电电铃、按按钮、指指示灯完完好无损损坏无缺缺项；盘盘内装置置无异常常声响、无无焦糊气气味；配配电回路路标识清清楚准确确。4.7高高压继电电保护装装置应灵灵敏可靠靠，电气气操作工工人应能能识别各各种掉牌牌信号性性质。4.8操操作直流流柜、应应急直流流电源柜柜，应按按设备使使用说明明书要求求作好
16、蓄蓄电池的的充放电电保养工工作，平平时浮充充电压一一般为：2355V2555V。4.9蓄蓄电池：4.9.1镍中中倍率碱碱性蓄电电池浮充充使用时时，及时时补充电电解液。蓄蓄电池不不应发生生如下现现象：a) 电解液过过少，露露出部分分极板。b) 蓄电池外外部短路路。c) 电池电压压不正常常。d) 电极板膨膨胀，气气塞孔堵堵塞。e) 电解液内内含有机机杂质。f) 爬碱严重重。4.9.2酸性性蓄电池池经常保保持在浮浮充状态态，定期期作定充充保养。电电池端子子绝缘良良好，表表面清洁洁无电解解残液。电电线绝缘缘完好无无锈蚀。充充电状态态不允许许开盖。4.100发生停停电事故故后，最最多不超超过5分分钟（特
17、特殊困难难不超过过15分分钟），发发电机必必须能够够启动运运行，并并至少能能连续运运行4小小时。4.111发电机机设备：（1）内内燃机、减减速箱、启启动马达达、发电电机润滑滑良好。润润滑油泵泵管线接接头阀门门无泄漏漏。 （2）发发电机、柴柴油内燃燃机，润润滑油泵泵、启动动电机，无无异常声声音、异异常震动动。柴油油发动机机转速稳稳定。发发电机输输出电压压符合标标准要求求。（3）备备用柴油油量保持持在容器器容量的的80%附近或或确保电电机连续续工作224小时时的储备备量油。冷冷水箱水水量保持持在容积积的800%以上上。四滤滤应按体体系文件件要求及及时更换换。（4）必必须配备备符合要要求的两两套蓄电
18、电池，至至少每22个月轮轮流切换换使用。备备有符合合要求的的切换开开关装置置。（5）蓄蓄电池组组电压保保持在224V左左右。（6）柴柴油储备备房敷设设足量的的消防灭灭火沙或或配备二二氧化碳碳灭火系系统。（7）正正常情况况下，发发电机转转换开关关应打在在自动位位置。按按体系文文件要求求每周启启动试运运行一次次，每次次运行时时间为220分钟钟。（8）发发电机接接地可靠靠，对噪噪音污染染已影响响业主生生活的发发电机房房应有隔隔降噪音音措施。5.给排排水设备备设施5.1水水泵运行行无异响响，无异异常震动动。水泵泵轴无泄泄漏。（正正常机密密封泄漏漏应小于于滴分，填填料密封封泄漏应应小于110滴分。）润润
19、滑油箱箱内不能能混入水水分，油油位在油油标范围围内。5.2设设备、阀阀门、管管道工作作正常、无无跑冒滴滴漏。止止回阀动动作灵敏敏可靠。5.3限限水、停停水按规规定时间间通知用用户。对对紧急停停电停水水突发事事件处理理应具有有有效预预案。5.4高高层变频频供水电电气系统统变频器、压压力调节节器、控控制柜、应应保持干干燥、无无灰尘、通通风良好好、接线线紧固。供供水压力力波动范范围在正正负0.03MMPA范范围内。重重要管道道上的压压力仪表表每年定定期进行行校验。5.5排排水设施施污水泵运运转时无无异响和和震动，阀阀门法兰兰、止回回阀、管管线无漏漏水无严严重锈蚀蚀。污水水水位控控制装置置灵敏可可靠，
20、平平时手自自动转换换开关处处在自动动控制状状态。控控制箱开开关、指指示灯完完好。电电机运行行电流小小于额定定值。5.6下下水管道道、水沟沟、污水水池、地地漏无堵堵塞、无无淤积。各各种井盖盖的面板板完好，安安装牢固固，无晃晃动。5.7管管理项目目建立检检查制度度并予以以落实，检检查记录录完整。6.消防防设备设设施系统统6.1消消防控制制中心主主机、消消防联动动控制柜柜运行可可靠。消消防专用用工具配配备齐全全。消防防室内设设有报警警记录。6.2消消防水泵泵、喷淋淋水泵供供水系统统具备任任意时间间启动不不堵转跳跳闸。不不泄漏。止止回阀动动作灵敏敏可靠。反反向不泄泄漏。消消火栓配配置齐备备，各配配件功
21、能能良好。水水流开关关、水压压力开关关动作准准确稳定定。消防防水泵控控制柜指指示正常常。消防防水泵、喷喷淋水泵泵至少每每两个月月试运行行一次。消消防水泵泵每半年年进行一一次带载载试验一一次、并并做记录录(或按按消防要要求执行行)。6.3喷喷淋头：无泄漏漏，外观观完整。消消防烟感感、温度度传感器器，定期期检验并并记录。6.4消消防排烟烟系统，消消防广播播系统，区区域火焰焰报警器器，各种种模块。处处在良好好工作状状态。设设施功能能完备无无损坏。6.5卷卷帘门电电气自动动控制、电电气手动动控制、关关门动作作程序正正确。6.6消消防监控控中心：（1）录录像画面面清晰；画面切切换稳定定。录像像带更换换时
22、间定定时，专专人负责责保管。（2）音音频视频频线路接接线牢固固，布线线规范，标标识清楚楚。（3）监监视摄像像镜头干干净无灰灰尘。焦焦距调整整、云台台各角度度动作灵灵敏。（4）监监控的控控制设备备运行状状态良好好，按旋旋钮、开开关、插插头、指指示灯无无缺损。6.7管管理项目目建立检检查制度度并予以以落实，检检查记录录完整。7.电梯梯系统7.1电电梯准用用证、年年检合格格证、维维修保养养合同完完备。非非维修保保养人员员不得擅擅自进行行维修作作业。7.2电电梯运行行稳定，开开关门灵灵活，舒舒适感好好，平层层准确，轿轿厢通风风，照明明良好。7.3电电梯舒适适性：进进行试运运行，用用身体感感觉确认认从启
23、动动到平层层皆无异异常震动动、冲击击以及异异常声响响。7.4平平层状态态检查：合格平平层状态态平层误误差在正正负7mmm以内内。7.5曳曳引机制制动器检检查：检检查曳引引机转动动时闸瓦瓦制动带带与制动动轮之间间是否有有相磨擦擦现象。检检查制动动时工作作可靠性性和是否否有不正正常的撞撞击声。闸闸瓦与制制动轮间间隙.7毫米米。制动动器线圈圈温升应应不超过过相应电电梯温度度要求范范围。7.6曳曳引机电电动机要要求：轴轴承温度度应不高高于度。电电动机连连接应保保持紧固固。电机机不应有有异常声声音。至至少每年年更换新新的润滑滑脂。7.7曳曳引机减减速器要要求：应应保持减减速器内内润滑油油清洁和和润滑性性
24、能。油油面高度度保持在在油标规规定的范范围内，其其中：箱箱盖、窥窥视孔盖盖和轴承承盖应与与箱体连连接紧密密不应漏漏油。蜗蜗杆轴伸伸出端橡橡胶材料料机油密密封，此此处允许许产生少少量的润润滑性渗渗油（每每滴/335分钟钟）。减减速器的的机件和和轴承的的温度应应不高于于75度度。油温温不高于于85度度。减速速器运行行时避免免产生不不均匀的的噪声或或撞击声声。紧固固螺栓无无松动，无无锈蚀。7.8曳曳引轮：防止钢钢丝绳在在绳槽内内落底，钢钢丝绳与与槽底的的间隙大大于1mmm。7.9限限速器：限速器器动作应应灵敏可可靠，润润滑良好好。保持持限速器器张紧装装置正常常工作，断断绳安全全开关的的可靠性性。7.
25、100安全触触板的动动作应灵灵敏可靠靠，其碰碰撞力不不大于55牛顿。电电梯故障障停止运运行时，在在轿箱内内能用手手将门拨拨开，其其拨力应应在20003000牛顿范范围内。7.111轿箱门门完全关关闭，安安全开关关闭合后后电梯方方能行驶驶。轿箱箱门刀对对厅门地地砍间隙隙为58毫米米。轿箱箱地砍对对门厅地地砍间隙隙应为225毫米米。门厅厅锁啮合合应不小小于7毫毫米。层层门外面面不允许许能用手手把门钹钹开。门门扇下端端距地砍砍应为558毫米米。门垂垂直误差差不大于于0.55毫米。7.122 门导导轨、电电机、轴轴承、锁锁钩、臂臂及各滚滚轮应灵灵活转动动润滑良良好。无无锈蚀。门门厅锁啮啮合应不不小于7
26、7毫米。7.133轿顶、机机房设备备、井道道设施、底底坑无杂杂物，无无油污，无无积水。设设备无灰灰尘。7.144轿厢导导轨导靴靴。（1）导导轨自动动润滑装装置的储储油盒油油位，应应保持最最低要求求油位以以上。（2）检检查滑动动导靴的的衬垫磨磨损情况况，衬垫垫工作面面磨损量量小于11毫米。间间隙应均均匀。（3）导导轨工作作面要求求光滑、无无划痕、无无损伤。导导轨固定定装置螺螺栓应紧紧固，无无松动，无无锈蚀。7.155缓冲器器（1）油油压缓冲冲器用油油凝固点点应在负负10度度以下。油油面高度度应保持持在最低低油位以以上。（2）缓缓冲器所所有螺栓栓应紧固固无泄漏漏，无锈锈蚀。（3）缓缓冲器一一低速压
27、压到全压压缩位置置，释放放回复自自由高度度位置时时间应小小于900秒。7.166安全钳钳（1）传传动杠杆杆配合转转动处应应有良好好机油润润滑钳口口滚动或或滑动部部位涂锂锂基润滑滑脂。其其动作应应灵敏可可靠。（2）安安全钳楔楔块与导导轨工作作面间间间隙一般般为4毫毫米左右右。7.177钢丝绳绳（1）轿轿箱和对对重侧的的钢丝绳绳应当张张力均匀匀。（2）钢钢丝绳断断丝在各各绳股之之间均匀匀分布时时 ，在在一个拧拧距内最最大断丝丝数不允允许超过过32根根。（3）断断丝集中中在1或或2个绳绳股中，在在一个拧拧距内最最大断丝丝数不允允许超过过16根根。（4）不不允许钢钢丝绳表表面有较较大的磨磨损或锈锈蚀。
28、磨磨损的钢钢丝绳直直径不得得小于原原直径990% 。 7.188补偿装装置补偿链在在运行中中不允许许产生噪噪音。消消音绳应应完好无无折断，无无严重磨磨损。7.199电梯电电气部分分：（1）继继电器接接触器触触点应吻吻合，无无积碳和和熔焊现现象。控控制盘、各各种开关关、按钮钮、蜂鸣鸣器，电电铃，对对讲，指指示灯、照照明不缺缺损，工工作正常常，灵活活可靠，接接线端子子压接牢牢固，导导线编号号清楚无无误。（2）接接地电阻阻小于44欧。动动力线绝绝缘电阻阻大于00.5兆兆欧。控控制线绝绝缘电阻阻大于00.255兆欧。7.200盘车、救救人设施施置于机机房明显显位置。平平层标志志明显。7.211运行出出
29、现故障障后，救救援人员员应在110分钟钟内到达达现场处处理。7.222如果电电梯由分分承包方方维护保保养，维维保方电电梯保养养人员应应具有相相应的资资质证明明，电梯梯的设备备责任人人每季度度至少须须向本部部门负责责人提交交对分承承包方维维修保养养工作的的评估报报告一次次，并存存档。7.233电梯轿轿厢内各各种设施施完好，清清洁卫生生。无手手印、污污迹、各各类标识识齐全。运运行无异异常声响响。7.244电梯机机房：温温度保持持在040度度之间，电电梯盘车车操作作作业指导导书清晰晰、有效效。室内内卫生干干净，曳曳引机无无油污、无无灰尘。7.255管理项项目建立立检查制制度并予予以落实实，检查查记录
30、完完整。8.采暖暖及空调调系统8.1采采暖系统统：锅炉炉、分汽汽缸和水水泵的出出口压力力数值恒恒稳定，供供回水温温度在规规定的范范围内，安安全附件件灵敏可可靠，安安全阀定定期人工工排放，管管道阀门门无泄漏漏保温层层完好。冬冬季供暖暖居室内内温度不不得低于于16摄摄氏度。8.2燃燃油锅炉炉要求：8.2.1锅炉炉的进水水必须经经过水处处理，并并对进水水质量定定期进行行检测。8.2.2流量量开关（或或其他流流量传感感器）动动作要灵灵敏可靠靠，动作作选择性性要符合合锅炉安安全流量量要求。（安安全保护护功能）8.2.3锅炉炉排烟道道要通畅畅，锅炉炉运行时时燃烧室室内应保保持020毫毫米水柱柱微负压压状态
31、。8.2.4正常常状态下下燃烧器器自动一一次启动动成功率率95%98%。第一次次自动点点火不成成功要查查明原因因，第二二次自动动点火需需有3分分钟以上上的安全全排风延延时。8.2.5火焰焰传感器器对明火火有信号号输出、高高压点火火变压器器电压550000100000VV，点火火电极绝绝缘不漏漏电。间间距35MMM。燃油油泵输出出压力达达到额定定值10030巴巴（BAAR）8.2.6锅炉炉本体、阀阀门、法法兰、管管线、油油管、燃燃烧器。无无漏油漏漏水、无无锈蚀，螺螺栓紧固固。8.2.7温度度控制系系统要稳稳定可靠靠，能满满足供暖暖要求。炉炉内水流流与燃烧烧器电气气安全联联锁动作作可靠。8.3热热
32、力换热热站供暖暖：8.3.1对市市网供热热：热量量计量或或热水差差压、温温度、流流量等计计量仪器器。精度度高于00.5级级。传感感器、变变送器、显显示表、传传输线等等连接牢牢固，接接线有标标识。仪仪表应至至少应每每两年定定期请技技术监督督部门检检验认可可（特殊殊情况应应制定要要求定期期到技术术监督部部门检验验认可）。8.3.2.换换热器应应按照铭铭牌压力力、流量量、温度度、换热热面积、使使用。换换热器设设备应设设有排气气阀、排排污阀。.设备应应根据水水质和介介质实际际情况，定定期的检检查和清清洗。（113年）设设备若长长期不使使用时应应将夹紧紧螺栓放放松到上上说明书书中规定定的尺寸寸。使用用时
33、在按按要求夹夹紧。每每年换热热器第一一次使用用时应换换热器两两侧同时时逐渐增增加压力力。8.3.3热水水循环泵泵进口管管路必须须充满热热水禁止止泵在气气蚀状态态下长期期运行，以以免损坏坏泵的密密封装置置。泵电电机避免免超过额额定电流流运行。轴轴封泄漏漏应小于于3滴/分。管管道泵每每次大修修期间进进行润滑滑脂润滑滑保养。8.3.4分水水器、集集水器无无泄漏、无无锈蚀、保保温状况况良好损损坏率小小于5%，排污污阀、压压力表、进进出闸阀阀标识清清楚，无无泄漏无无修蚀。8.3.5对锅锅炉供暖暖时，膨膨胀水箱箱应保持持一定水水位或系系统排气气畅通。对对市网供供热时，为为防止水水击，开开启总进进气阀前前应
34、将分分气缸排排污阀打打开，缓缓缓开启启蒸汽阀阀，先将将凝结水水排净，待待排出全全是蒸汽汽为止。8.4空空调补水水装置：8.4.1高位位水箱补补水系统统要求：水箱应应无泄漏漏外面无无修蚀。溢溢流水管管无堵塞塞，水位位控制装装置应灵灵敏可靠靠。采用用闭式定定压补水水，应按按设计要要求每两两小时查查一下电电接点压压力表压压力指针针应在区区间范围围。补水水箱有一一定水位位，补水水泵的阀阀门和电电控箱在在正常状状态。8.4.2变频频补水系系统的要要求：热热水膨胀胀控制装装置安全全可靠，膨膨胀压力力设定准准确有效效。变频频器、水水泵马达达、压力力传感器器、执行行器、调调节器工工作稳定定可靠。补补水压力力控
35、制准准确稳定定。波动动压力小小于0.05兆兆帕。8.5循循环水系系统：8.5.1采暖暖循环水水过滤器器要求每每年清理理一次，过过滤网按按照水泵泵和系统统设备要要求配备备，一般般要求粒粒度小于于0.22毫米。过过滤器，排排污阀，旁旁通阀无无锈蚀、无无泄漏、开开关灵活活。8.5.2 风风机盘管管设备要要求：出出口风速速、温度度达到额额定值。风风机控制制灵敏可可靠，按按钮、指指示灯齐齐全。电电机运转转无噪声声，电机机运行电电流小于于电机额额定电流流。设备备无漏水水。保温温良好。风风机盘管管回风过过滤网每每半年清清洗一次次。8.6电电加热采采暖：8.6.1电热热膜装置置、导线线绝缘电电阻大于于0.55
36、兆欧。8.6.2电热热膜、空空气开关关、导线线、接线线端子无无发热、无无变色、无无焦糊气气味。8.6.3空气气开关过过负荷保保护、短短路保护护灵敏可可靠。8.7冷冷空调系系统： 冷却塔噪噪音小于于65分分贝，设设有防鼠鼠虫措施施，滤网网清洁，冷冷凝水畅畅通，转转动部位位无异响响，冷却却水、冷冷冻水的的检测报报告齐全全。 8.8冷冷却塔设设备：8.8.1电机机、风扇扇联接良良好。转转速风量量达到设设备要求求。8.8.2减速速器润滑滑油位在在油标或或油尺上上下限范范围内。润润滑油应应不含渣渣、不变变色、粘粘度良好好。8.8.3风机机扇叶安安装牢固固、不变变形，运运行无震震动。布布水器出出水角度度一
37、致，水水量均匀匀，运转转灵活。8.8.4滤料料应整齐齐排列无无破损，经经过滤料料到接水水盘应如如下雨。接接水盘中中自动补补水阀应应动作可可靠，盘盘中水位位在水塔塔运行时时不缺水水。停塔塔后盘中中水不溢溢流。运运行时塔塔外允许许有少量量漂水。8.9冷冷却水、冷冷水系统统：8.9.1冷却却水水流流开关、冷冷冻水水水流开关关（或其其他类型型传感器器）应稳稳定可靠靠。其输输出参数数应与冷冷水机组组要求相相匹配。8.9.2水泵泵流量、压压力应满满足冷水水机组供供冷水流流量要求求。并且且在电气气。控制制方面水水流量与与冷水机机组电气气控制联联锁。补补水箱内内应作到到不缺水水、不溢溢流。自自动补水水阀安全全
38、可靠。8.100冷水机机组设备备：8.100.1离离心式冷冷水机组组（制冷冷剂：RR22）润润滑油位位应保持持在油标标上下限限中间，平平时保持持60度度温度。压压缩机运运行时油油温高于于43度度。设备备运行时时润滑油油应有11032077KPAA压力。8.100.2冷冷凝器压压力范围围：699014550KPPA相应应温度范范围：115度41度度。8.100.3蒸蒸发器压压力范围围：41105500KPAA，相应应制冷剂剂温度范范围：11度8度。8.100.4螺螺杆式冷冷水机组组（制冷冷剂：1134AA）开机机前冷凝凝器进水水温度不不得低于于15度度， 运运行时冷冷却水进进水温度度范围220度
39、42度度。出水水温度范范围 225度45度度。8.100.5电电气部分分应保持持干噪防防止电路路板等设设备绝缘缘损坏。机机组应保保持清洁洁完整，无无锈蚀、无无泄漏，螺螺栓紧固固。8.111电机：8.111.1水水泵电机机绕组温温度小于于70度度。正常常状态下下外壳温温度：330度50度度。电机机轴承温温度小于于80度度。8.111.2电电机运行行无异常常杂音，无无碰撞冲冲击声。8.111.3电电机风扇扇冷却效效果明显显。8.111.4电电机运行行时不能能有糊焦焦味、冒冒烟现象象。8.111.5电电机三相相运行相相电流和和为零（允允许不超超过额定定电流的的5%）。运运行电流流不超过过额定电电流的
40、1110%，对地地绝缘电电阻大于于0.55兆欧。8.122水泵润滑油位位在油标标内。轴轴承润滑滑良好，泵泵轴承运运行无噪噪音、无无震动。泵泵密封良良好无泄泄漏。泵泵轴转动动轻快无无刮碰。8.133管理项项目建立立检查制制度并予予以落实实，检查查记录完完整。9.检测测仪器仪仪表及安安全设施施9.1购购买仪器器仪表时时，必须须附有技技术监督督部门认认可的厂厂家生产产检验合合格证；并按照照相应仪仪器仪表表使用规规定定期期由公司司指定部部门进行行检验或或送专业业机构检检验，并并有效标标识。9.2检检验项目目：配电电设备的的电流表表、电压压表、功功率因数数表、功功率表、收收费用互互感器、电电度表、安安全
41、操作作的高压压验电杆杆、高压压绝缘手手套，绝绝缘靴。测测试使用用的摇表表、万用用表、气气焊的氧氧气乙炔炔表、空空调用氟氟压力表表、防雷雷设施、电电梯安全全检验、高高压配电电设备、变变压器、消消防设施施等。10.弱弱电设备备设施10.11可视对对讲系统统：室外外机、室室内机画画面清晰晰、声音音清楚，呼呼叫、振振铃灵敏敏可靠。系系统电路路板安装装接线牢牢固，布布线整齐齐。10.22门禁安安全报警警系统：系统主主机、读读卡器、安安全报警警传感器器、探测测器动作作灵敏可可靠。线线路布置置连接牢牢固。阻阻车器润润滑传动动良好。设设施卫生生清洁完完整。10.33电话系系统、有有线电视视：主交交换箱、分分接
42、线箱箱、插座座端子接接线紧固固。布线线美观合合理。箱箱体内外外完整无无损坏。10.44管理项项目建立立检查制制度并予予以落实实，检查查记录完完整。11.附附属、配配套设施施11.11防雷系系统：房房屋本体体的防雷雷设施接接地电阻阻值不大大于100欧姆；引下线线及屋顶顶避雷网网线无脱脱焊，大大面积生生锈现象象。11.22外墙面面、建筑筑小品外外观完好好、整洁洁，是建建材贴面面的，无无脱落；是玻璃璃幕墙的的，清洁洁明亮、无无破损；是涂料料的，无无脱落、无无污渍；无纸张张乱贴、乱乱涂、乱乱画和乱乱悬挂现现象。空空调架安安装有序序，室外外招牌、广广告、霓霓虹灯整整洁统一一美观无无安全隐隐患，外外墙装饰
43、饰无破损损或污迹迹。11.33建筑年年限在三三年以上上、本体体结构已已出现老老化迹象象、未吊吊顶的天天花、檐檐等物业业和高层层墙体，应应建立定定期检查查制度，对对空、鼓鼓、裂等等腐损处处及时修修缮，严严格落实实行业相相关规定定。11.44屋面排排水通畅畅，每年年开春解解冻后、雨雨季来临临前、第第一次大大雨后、入入冬结冻冻前，均均需进行行屋面防防水情况况的检查查并记录录和统计计；每年年春季开开冻后，应应对屋面面进行一一次清扫扫。11.55无违章章乱搭建建、乱悬悬挂现象象。11.66无擅自自改变房房屋用途途，项目目内栋号号有明显显标志，项项目入口口处和主主要路口口公共地地方有引引路标识识图。11.
44、77健全娱乐乐设施安安全责任任制度等等各项规规章制度度，配备备相应的的操作、维维修、管管理人员员，建立立紧急救救护制度度。各种种娱乐设设施转动动部位灵灵活，无无异响，承承重部位位无变形形，各部部位无棱棱角。11.88儿童活活动场所所和娱乐乐设施无无安全隐隐患，油油漆无脱脱落，环环境清洁洁，色彩彩活跃，物物品整齐齐。11.99 操作作较复杂杂或如操操作不当当会引起起伤害或或设施损损坏的娱娱乐设施施，应设设置使用用说明。11.110管理理项目建建立检查查制度并并予以落落实，检检查记录录完整。12. 遗留工工程12.11管理项项目有遗遗留工程程统计清清单和跟跟进记录录。12.22入伙半半年内，对对重
45、大遗遗留工程程有解决决的方案案。12.33入伙一一年，已已解决问问题占总总遗留工工程的550%。12.44入伙二二年，已已解决问问题占总总遗留工工程的880% 。12.55入伙三三年，无无较大遗遗留工程程的存在在。13. 采购管管理13.11有合格格供方一一览表，供供方选择择的相关关评估手手续完整整，每年年对供方方进行评评估。13.22物资采采购具有有相关申申请手续续和物品品验收手手续。13.33实行采采购行为为回访制制度，有有明确的的对各类类物资抽抽样回访访方法、频频次的规规定。13.44对采购购的不合合格物资资应具有有明确的的处理方方法并得得以落实实。14仓仓库管理理14.11仓库内内物资摆摆放整齐齐，分类类标识，容容易领取取，质量量不确定定的物资资应隔离离存放。14.22仓库应应根据库库存物资资特性，配配备相应应的温度度计、湿湿度计等等监测工工具及设设定上下下限值，具具有相应应的防火火、防潮潮、防腐腐、防盗盗、防挥挥发等保保管和安安全措施施。14.33易燃易易爆物资资应隔离离存放，存存放仓库库应具有有相应的的消防、灭灭火器材材和防爆爆灯具。14.44大型氧氧气设备备等