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1、房地产经经纪概论论总结第一节 经纪与与经纪人人一、（一一）经纪纪的内涵涵经纪具体体是指为为促成各各种市场场交易而而从事的的居间、代代理及行行纪等的的有偿服服务活动动。经纪活动动有两层层基本涵涵义：1经纪活活动是一一种中介介活动，2经纪人人提供中中介服务务，是以以赢利为为目的，通通过佣金金方式取取得其劳劳动服务务的报酬酬。（二）经经纪的作作用1传播经经纪信息息 借助助中介经经织的优优势和有有效的设设备。2加速商商品流通通 经纪人人常常能能较系统统和连续续地掌握握某类商商品供求求的有关关信息，从从事经纪纪活动的的经纪人人在各自自熟悉的的专业领领域中不不断实践践，积累累了丰富富的交易易经验和和熟练的
2、的交易技技巧。3优化资资源配置置 主要要是指人人为、物物力、财财力在各各种不同同的使用用方向之之间的合合理分配配。4推动市市场规范范完善5促进社社会经济济发展（三）经经纪活动动的特点点1活动范范围的广广泛性2活动内内容的服服务性经纪只提提供服务务，不直直接从事事经营。经经纪公司司的自营营买卖不不属于经经纪行为为。3活动地地位的居居间性委托人目目的的第第三主体体，只是是为委托托人与承承受人所所进行的的事项发发挥居间间撮合，接接受不存存在第三三主体的的委托事事项，不不属于经经纪服务务。4活动目目的的有有偿性佣金是经经纪人应应得的合合法收入入。5活动责责任的确确定性经纪人与与委托人人之间往往往通过过
3、签订经经纪合同同。6活动的的非连续续性大多数经经纪人与与委托人人之间无无长期固固定的合合作关系系。（四）经经纪活动动的方式式居间、代代理及行行纪。1居间是是指经纪纪人向委委托人报报告订立立合同的的机会或或者提供供订立合合同的媒媒介服务务，撮合合交易成成功并从从委托人人及其交交易对象象取得报报酬的商商业行为为。服务对象象广泛，没没有长期期固定的的合作关关系。2代理是是指经纪纪人在受受找权限限内，以以委托人人名义与与第三方方进行交交易，并并由委托托人直接接承担相相应法律律责任的的商业行行为。商业代理理活动。经经纪人只只收取委委托人的的佣金。3行纪是是指经纪纪人受委委托人的的委托，以以自已的的名义与
4、与第三方方进行交交易，并并承担规规定的法法律责任任的商业业行为。行行纪与代代理的区区别有两两点：一一是经委委托人同同意，或或双方事事先约定定，经纪纪人可以以低于（或或高于）委委托人指指定的价价格买进进（或卖卖出），并并因此而而增加报报酬；二二是除非非委托人人不同意意，对具具有市场场定价的的商品，经经纪人自自己可有有作为买买受人或或出卖人人。（五）经经纪收入入佣金是经经纪收入入的基本本来源，其其性质是是劳动收收入、经经营收入入和风险险收入的的综合体体。佣金可分分为法定定佣金和和自由佣佣金。法法定佣金金具有强强制效力力，佣金金的支付付时间由由经纪人人与委托托人自行行约定，应应将佣金金的数量量、支付
5、付方式、支支付期限限及中介介不成功功时的中中介费用用的负担担等明确确写入合合同。经经纪人收收取佣金金时应当当开具发发票，并并依法纳纳税和缴缴纳行政政管理费费。回扣与佣佣金。佣佣金以经经纪合同同为依据据，回扣扣是由卖卖方暗中中转让给给买方具具体经办办人的一一部分让让利，收收受回扣扣属于违违法违规规行为。信息费也也是一类类易与佣佣金混淆淆的概念念。信息费也也是一类类易与佣佣金混淆淆的概念念。信息息费是出出卖信息息商品的的销售收收入。支支付信息息费满足足了买方方的信息息需求。二、（一一）经纪纪人的基基本涵义义经纪人是是中介人人，也称称为居间间人，在在商业活活动中不不归属委委托人或或第三方方，完全全处
6、于中中间地位位，并通通过其中中介服务务活动获获得相应应报酬。（二）经经纪人的的特点1经纪人人是以信信息为资资源2经纪人人与客户户之间无无连续性性关系3经纪人人应当是是具有专专业素质质和良好好声誉的的人才。（三）11商品现现货经纪纪人、期期货经纪纪人、证证券经纪纪人、保保险经纪纪人、房房地产经经纪人、技技术经纪纪人、货货币经纪纪人、文文化经纪纪人、信信息经纪纪人、人人才经纪纪人等。2个体经经纪人、合合伙经纪纪人、企企业经纪纪人。（四）经经纪人的的权利和和义务1经纪人人的权利利（1） 在法律法法规允许许的范围围内开展展经纪活活动。（2） 依照合同同的约定定获取合合法佣金金，依据据合同要要求当事事人
7、支付付在经纪纪活动中中开支的的费用，包包括差旅旅费、利利息、电电话费、保保管费、商商品检验验费，但但是佣金金标准和和各项成成本费用用的项目目一般应应在经纪纪合同中中事先约约定；（3） 当委托人人故意隐隐瞒事实实真相或或有欺诈诈行为时时，经纪纪人有权权拒绝为为其提供供服务；（4） 发现委托托人不具具有履约约能力时时，有权权终止经经纪活动动。2经纪人人的义务务（1） 如实介绍绍。（2） 保守机密密。（3） 保管样品品。（4） 制作文书书。（5） 不索取额额外给付付。（6） 不从事违违禁商品品的经纪纪活动。（7） 依法纳税税并接受受行政督督。第二节 房地产产经纪与与房地产产经纪人人一、发展展房地产产
8、经纪的的必要性性1房地产产价格昂昂贵，房房地产是是不可移移动的独独特商品品。2房地产产交易的的复杂性性。二、房地地产经纪纪的服务务性与其他经经纪活动动一样，房房地产经经纪活动动是一种种服务性性的活动动，房地地产经纪纪业是服服务性行行业。认为服务务具有33个本质质的特点点：非实实物性、生生产与消消费的同同时性、不不可储存存性。即凡是不不能划入入农业和和工业的的产业活活动即为为服务。服服务既是是运动形形态的使使用价值值，又是是不同经经济主体体之间就就经济要要素的使使用权进进行交换换的经济济行为，作作为一种种经济活活动，服服务既有有使用价价值，又又有价值值，也具具有商品品的性质质。服务业的的迅猛发发
9、展之所所以成为为现代经经济的一一个重要要特点，有有两方面面原因：1工业生生产自动动化不断断提高，经经济结构构相应变变革。专专业化分分工的发发展和市市场竞争争中的效效率至上上原则，适适应个性性化需求求的服务务。中国的房房地产服服务业有有广义和和狭义之之分。狭狭义的是是房地产产中介，包包括房地地产经纪纪业、房房地产估估价业和和房咨询询业。广广义的包包括为房房地产经经济活动动提供信信息咨询询服务和和事务代代理服务务的各类类服务性性机构，如如经纪、估估价、咨咨询、研研究、培培训、软软件和网网络等。服务业，房房地产经经纪业所所提供的的商品不不具有实实物状态态，而是是一种具具有动态态过程的的服务，快快速、
10、便便捷，愉愉快，房房地产经经纪业要要求房地地产经纪纪人在每每一个操操作环节节都必须须体现较较高的服服务质量量，要求求房地产产经纪人人具备较较高的人人际沟通通能力。服服务业所所特有的的不可储储存性对对房机构构的内部部管理体体制以及及整个行行业管理理提出了了较高的的要求，在在规模控控制方面面都有必必须加强强决策的的前瞻性性。三、房地地产经纪纪活动的的基本类类型房地产经经纪活动动是指向向进行房房地产开开发、转转让、抵抵押、租租赁等营营业性活活动。房房地产经经纪活动动可以分分为居间间、代理理、行纪纪3大类类。（一） 房地产居居间（二） 房地产代代理（三） 房地产行行纪四、房地地产经纪纪人（一）房房地产
11、经经纪人的的涵义房地产经经纪人是是指依法法取得房房地产经经纪人执执业资格格，从事事房地产产经纪活活动的人人员。（二）房房地产经经纪人的的类型1按房地地产经纪纪人的活活动形式式划分，房房地产经经纪人可可以分为为居间房房地产经经纪人、代代理房地地产经纪纪人和行行纪房地地产经纪纪人。2按房地地产经纪纪人的职职业资格格划分，可可以划分分为具有有执业资资格的房房地产经经纪人和和具有协协理资格格的房地地产经纪纪人。3按服务务的专业业领域，可可以分为为住宅房房地产经经纪人、商商业用房房经纪人人、工业业用房经经纪人和和土地经经纪人等等。（三）房房地产经经纪人的的行业特特点房地产是是一种极极为特殊殊的商品品。它
12、直直接以土土地为基基本物质质构成要要素，必必须具备备房地产产市场和和房地产产价格评评估的专专业知识识。房地地产必须须具有丰丰富的金金融知识识，熟悉悉各种金金融机构构的职能能以及开开办的业业务，能能够熟练练办理各各种信贷贷手续。还还要洞悉悉和把握握其所涉涉及的社社会、情情感等因因素，交交易须通通过一系系列法律律程序才才能完成成，这要要求房地地产经纪纪人须熟熟悉与房房地产交交易相关关的法律律、法规规和具体体手续。房地产经经纪是一一项专业业性极强强的活动动。房地产的的空间固固定性还还决定了了房地产产经纪人人的地域域性。在在国家总总的经济济政策和和房地产产政策的的指导下下，不同同省份、不不同城市市都制
13、定定了不同同的地方方政策。（四）工工作内容容第三节 房地产产经纪行行业的发发展及其其意义二、发展展房地产产经纪行行业的意意义（一） 有助于房房地产市市场的活活跃和兴兴旺（二） 有利于房房地产行行业稳定定的持续续发展（三） 发展房地地产经纪纪业，有有助于住住房制度度改革的的继续深深化（四） 能促进人人民居住住生活水水平的提提高（五） 能促进国国民经济济发展，适适应在房房地产经经济领域域建立社社会主义义市场经经济体制制的要求求第二章 房地产产经纪制制度第一节 房地产经经纪人职职业资格格一、房地地产经纪纪人职业业资格的的种类 根据据可从事事的房地地产经纪纪业务范范围的不不同，房房地产经经纪人职职业资
14、格格分为房房地产经经纪人执执业资格格和房地地产经纪纪人协理理从业资资格两种种。中中华人民民共和国国房地产产经纪人人执业资资格证书书和中中华人民民共和国国房地产产经纪人人协理从从业资格格证书是是房地产产经纪人人职业资资格的证证明文件件。房地产经经纪人有有权依法法发起设设立或加加入房地地产经纪纪机构，承承担房地地产经纪纪机构关关键工作作，指导导房地产产经纪人人协理进进行各种种经纪业业务，经经所在机机构授权权订立房房地产经经纪合同同等重要要业务文文书，执执行房地地产经纪纪业务并并获得合合理佣金金。房地地产经纪纪人执业业资格可可以在全全国范围围内注册册执业。房地产经经纪人协协理是非非独立性性房地产产经
15、纪工工作的自自然人。因因此几个个只取得得房地产产纪人协协理资格格的人员员在没有有房地产产经纪人人指导下下联合进进行经纪纪活动也也是属于于超越执执业范围围的违规规行为。房房地产经经纪人协协理资格格只能在在允许注注册的地地区内从从业。取得房地地产经纪纪人执业业资格是是进入房房地产经经纪活动动关键岗岗位和发发起设立立房地产产经纪机机构的必必备条件件。取得得房地产产经纪人人协理从从业资格格，是从从事房地地产经纪纪活动的的基本条条件。三、房地地产经纪纪人执业业资格注注册国家实行行对房地地产经纪纪人进行行注册管管理制度度。取得中中华人民民共和国国房地产产经纪人人执业资资格证书书的人人员，应应由本人人提出申
16、申请，经经聘用的的房地产产经纪机机构送所所在地的的省、自自治区、直直辖市房房地产管管理部门门，经初初审合格格后，统统一报建建设部或或其授权权的部门门注册登登记。由由建设部部或其授授权的注注册管理理机构核核发房房地产经经纪人注注册证。申请注册册必须明明确执业业所在的的房地产产经纪机机构，一一个房地地产经纪纪人只能能在一个个房地产产经纪机机构执业业，不得得同时在在两个以以上机构构执业。申请注册册的人员员必须同同时具备备以下条条件：1取得房房地产经经纪人执执业资格格证书；2无犯罪罪记录；3身体健健康，能能坚持在在注册房房地产经经纪人岗岗位上工工作；4经所在在经纪机机构考核核合格。房地产经经纪人执执业
17、资格格注册有有效期一一般为三三年，有有效期届届满前三三个月，持持证者应应到原注注册管理理机构办办理再次次注册手手续。再再次注册册的，除除了应提提供初次次注册时时应提供供的证明明外，还还须提供供接受继继续教育育和参加加业务培培训的证证明。在在注册有有效期内内，变更更执业机机构者，应应当及时时办理变变更手续续。四、房地地产经纪纪人员与与房地产产经纪机机构之间间的关系系执业关系系，一方方面，房房地产经经纪人从从事经纪纪活动必必须以房房地产经经纪机构构的名义义进行，不不能以个个人的名名义进行行；房地地产经纪纪机构必必须是由由房地产产经纪人人组成的的。法律责任任关系。房房地产经经纪人在在执业活活动中由由
18、于故意意或过失失给委托托人造成成损失的的，由房房地产经经纪机构构统一承承担责任任，房地地产经纪纪机构向向委托人人进行赔赔偿后，可可以对承承办该业业务的房房地产经经纪人进进行追偿偿；由于于委托人人的故意意或过失失给房地地产经纪纪机构或或房地产产经纪人人造成损损失的，应应由房地地产经纪纪机构向向委托人人提出赔赔偿请求求，委托托人向房房地产经经纪机构构进行赔赔偿后，再再由房地地产经纪纪机构向向房地产产经纪人人的损失失进行补补偿。经济关系系，由房房地产经经纪机构构统一向向委托人人收取佣佣金，并并由房地地产经纪纪机构出出据发票票。经纪纪机构收收取佣金金后应按按约定给给予具体体承接经经纪业务务的经纪纪人报
19、酬酬。第二节 房地产产经纪机机构的设设立一、房地地产经纪纪机构的的类型房地产经经纪机构构，是指指符合执执业条件件，并依依法设立立，从事事房地产产经纪活活动的公公司、合合伙机构构、个人人独资机机构。另另外，境境内外房房地产经经纪机构构在境内内设立的的分支机机构。（一）房房地产经经纪公司司有限责任任公司和和股份有有限公司司。有限限责任公公司是指指股东以以其出资资额为限限对公司司承担责责任，公公司以其其全部资资产对公公司的债债务承担担责任。股股份有限限公司是是指其全全部资本本分为等等额股份份，股东东以其所所持股份份为限对对公司承承担责任任，公司司以其全全部资产产对公司司的债务务承担责责任。（二）合合
20、伙制房房地产经经纪机构构无限连带带责任（三）个个人独资资房地产产经纪机机构个人独资资，无限限责任（四）境境内房地地产经纪纪机构在在境内设设立的分分支机构构分支机构构能独立立开展房房经纪业业务，但但不具有有法人资资格。分分支机构构解散后后，房地地产经纪纪机构对对其解散散后尚未未清偿的的全部债债务（包包括未到到工期债债务）承承担责任任。该机机构承担担责任的的形式按按照机构构的组织织形式决决定。二、房地地产经纪纪机构的的设立设立房地地产经纪纪机构应应当具备备下列条条件：1有自已已的名称称、组织织机构，房房地产经经纪机构构的名称称应当注注明“房地产产经纪”字样，专专门从事事房地产产经纪活活动；2有固定
21、定的经营营场所；3有符合合规定的的注册资资本；4所设机机构内持持有中中华人民民共和国国房地产产经纪人人执业资资格证书书的人人员和持持有中中华人民民共和国国房地产产经纪人人协理资资格证书书的人人员数量量达到所所设房地地产经纪纪机构的的类型规规定的要要求；5国家法法律和工工商登记记管理规规定的其其他条件件。三、房地地产经纪纪机构的的分支机机构的设设立四、房地地产经纪纪机构和和分支机机构的注注销第三节 房地产产经纪执执业规范范一、房地地产经纪纪活动的的原则 在经经纪活动动中，必必须严格格遵守法法律、法法规和行行业管理理的各项项规定，支支持公开开、公正正的原则则，信守守职业道道德。二、房地地产经纪纪基
22、本执执业规范范（一）经经营场所所公示1国家和和有关部部门核发发的营业业执照、房房地产经经纪机构构备案证证书和机机构的名名称、经经营范围围、经营营方式的的标志；2房地产产经纪人人执业证证的标志志；3居间介介绍、代代理等各各项业务务收费标标准；4其他资资料、告告示应当当符合法法律、法法规的规规定。（二）执执业告知知根据诚实实信用原原则1执行人人的姓名名、资格格；2执行业业务的范范围、方方式；3需要当当事人提提供的资资料和事事实；4委托人人提供资资料和事事实的查查询、查查验结果果；5提供服服务的内内容、时时限和标标准；6适用的的法律、法法规和政政策规定定；7拟使用用的合同同文本，合合同条款款的协商商
23、、履行行以及发发生争议议的解决决方式；8收取佣佣金的标标准、数数额及协协商范围围；9拟采取取的最终终具结方方式。（三）执执业限制制房地产经经纪人不不得同时时在二个个或二个个以上的的房地产产经纪机机构从事事房地产产经纪活活动。房房地产经经纪人只只能在自自己注册册的经纪纪机构执执业。房地产经经纪人协协理限于于辅助房房地产经经纪人执执行经纪纪业务，不不得独立立以房地地产经纪纪机构的的名义开开展活动动。（四）执执业回避避（五）签签订合同同内容：1双方当当事人姓姓名或名名称、住住所；2服务项项目的名名称、内内容、要要求和标标准；3合同履履行期限限；4佣金数数额和支支付方式式、时间间；5违约责责任和纠纠纷
24、解决决方式；6当事人人约定的的其他内内容。（六）执执业署名名经纪人签签署的姓姓名、执执业证编编号等内内容。（七）佣佣金原则：有有规定的的在规定定标准范范围内协协商约定定收取，无无规定的的按合同同约定协协商收取取，既无无规定又又无约定定的按当当地当时时提供同同类服务务的平均均佣金水水平收取取。（八）解解除合同同（九）资资料申报报 房地地产经纪纪机构从从事经纪纪活动，应应当建立立业务记记录和相相关文档档，并按按照房地地产管理理部门的的要求和和规定的的时间上上报机构构的人员员变动、经经营业务务情况的的统计资资料。三、房地地产经纪纪人与房房地产经经纪机构构在执业业活动中中的权利利与义务务（一） 房地产
25、经经纪人的的权利（二） 房地产经经纪人的的义务（三） 房地产经经纪机构构的权利利1享有工工商行政政管理部部门核准准的业务务范围内内的经营营权利，依依法开展展各项经经营活动动，并按按规定标标准收取取佣金；2可向房房地产管管理部门门提出实实施专业业培训的的要求和和建议；3按照国国家有关关规定制制订各项项规章制制度，并并以此约约束在本本机构中中执业经经纪人的的执业行行为；4由于委委托人的的原因，造造成房地地产经纪纪机构或或房地产产经纪人人的经济济损失的的，有权权向委托托人提出出赔偿要要求；5法律、法法规和规规章规定定的其他他权利。（四） 房地产经经纪机构构的义务务1依照法法律、法法规和政政策开展展经
26、营活活动；2认真履履行房地地产经纪纪合同，督督促房地地产经纪纪人认真真开展经经纪业务务；3维护委委托人的的合法权权益，按按照约定定为委托托人保守守商业秘秘密；4严格按按照规定定标准收收费；5接受房房地产管管理部门门的监督督和检查查；6依法缴缴纳各项项税金和和行政管管理费；7法律、法法规和规规章规定定的其他他义务。四、经纪纪活动中中的争议议与处理理1当事人人双方协协商。2有关政政府管理理部门调调解。3仲裁委委员会仲仲裁。4向不动动产所在在地人民民法院诉诉讼。五、房地地产经纪纪人执业业中的禁禁止行为为（一）禁禁止行为为的种类类1从事法法律、法法规禁止止流通的的房屋和和服务项项目的经经纪活动动；2隐
27、瞒重重要事实实，虚构构交易机机会，提提供不实实信息，广广告虚假假；3恶意串串通，胁胁迫、欺欺诈、贿贿赂等不不正当手手段；4允许他他人以自自己的名名义从事事房地产产经纪活活动；5法律、法法规禁止止的其他他行为。（二）房房地产经经纪人执执业中常常见的违违规操作作行为1赚取不不正当差差价2隐瞒重重要的交交易信息息3不当承承诺与不不当诱导导4不当收收取佣金金5不当代代理六、房地地产经纪纪人和经经纪机构构违规执执业的法法律责任任民事责任任、行政政责任和和刑事责责任3个个方面。（一）民民事责任任1违约责责任违约责任任是当事事人因违违反合同同义务，以以有效合合同为前前提，违违约责任任的构成成要件，一一是必须
28、须有违约约行为，二二是无免免责事由由。违约行为为包括履履行不能能、履行行迟延、履履行不当当和履行行拒绝四四种情况况。履行行不能亦亦称合同同不履行行。履行行迟延是是时间上上的不完完全履行行。履行行不当也也称瑕疵疵履行，能能履行而而明示不不履行的的意思表表示。在在履行拒拒绝中，表表明不履履行合同同义务的的情况。免责事由由包括：（1）不不可抗力力。（22）自己己有过失失。（33）约定定免责事事由。承担违约约责任的的方式主主要有：（1）强强制实际际履行。采采取以继继续履行行为主赔赔偿为辅辅的救济济原则。（22）违约约金。因因迟延履履行给付付违约金金后，不不免除违违约人的的合同义义务，仍仍应继续续履行（
29、33）损害害赔偿。赔赔偿的范范围包括括实际损损失和预预期利益益损失。另外，缔缔约过失失责任虽虽不属于于违约责责任，缔缔约过失失责任的的赔偿范范围以实实际损失失为原则则2侵权责责任侵权责任任是指侵侵犯债权权之外的的其他权权利而应应承担的的民事责责任。包包括一般般侵权行行为和特特殊侵权权行为；侵权行行为指因因过错侵侵害他人人的财产产或人身身并应承承担发事事责任的的行为，仅仅指一般般侵权行行为。侵权行为为的构成成要件有有：（11）行为为违法。违违法行为为包括作作为和不不作为。（22）有损损害事实实。损害害包括财财产损害害和人身身损害。（33）违法法行为与与损害事事实之间间有因果果关系。（44）主观观
30、过错。过过错包括括故意和和过失。免责事由由包括：（1）阻阻却违法法性事由由，包括括正当防防卫和紧紧急避险险。（22）不可可抗力。（33）受害害人过错错。 承担侵侵权责任任的主要要方式有有：（11）停止止侵害。（22）排除除妨碍。（33）消除除影响、恢恢复名誉誉。（88）赔礼礼道歉。（二）行行政责任任行政处罚罚的种类类包括：警告、罚罚款、没没收违法法所得和和非法财财物、责责令停产产停业、暂暂扣或者者吊销许许可证（房房地产经经纪人执执业资格格证书、房房地产经经纪人协协理从业业资格证证书、房房地产经经纪人注注册证）、暂暂扣或者者吊销营营业执照照、行政政拘留和和法律、行行政法规规规定的的其他行行政处罚
31、罚。（三）刑刑事责任任触犯刑法法的，应应当追究究有关责责任人的的刑事责责任。第四节 房地产产经纪行行业管理理一、房地地产经纪纪行业管管理的模模式和手手段其一是由由政府主主管部门门实施和和行政管管理，其其二是由由行业协协会实施施的自律律性管理理。实施施管理时时所用的的手段包包括有法法律手段段、行政政手段、经经济手段段和舆论论手段。二、房地地产经纪纪行业管管理的内内容（一）注注册登记记和备案案1房地产产经纪人人员的注注册登记记原注册机机构注销销注册：（1） 不具有完完全民事事行为能能力；（2） 受刑事处处罚；（3） 脱离房地地产经纪纪工作岗岗位连续续2年（含含2年）以以上；（4） 同时在22个及以
32、以上房地地产经纪纪机构进进行房地地产经纪纪活动；（5） 严重违反反职业道道德和行行业管理理规定。2房地产产经纪机机构的备备案登记记房地产经经纪机构构及房地地产经纪纪人进行行管理，必必须向工工商行政政管理部部门申请请登记，核核发营业业执照，并并报房地地产经纪纪主管部部门备案案登记后后方可从从事经纪纪活动。以以上两种种不同的的审办手手续，缺缺一不可可。由建设行行政主管管部门或或房地产产管理部部门核发发证明房房地产经经纪机构构或分支支机构已已备案的的证明。（二）房房地产经经纪行业业年检与与验证管管理房地产行行政管理理部门对对房地产产经纪行行业的年年检、验验证管理理实行定定期、集集中审查查式的监监督管
33、理理，具有有时间固固定集中中、检查查面广、检检查内容容全面等等特点。首先，年年检与验验证管理理胡利于于监督房房地产经经纪机构构及时办办理变更更登记。其次，年年检与验验证管理理有利于于房地产产经纪机机构的准准确统计计。机构构有生有有灭，是是经济活活动中的的正常现现象。第三，年年检与验验证管理理有利于于对房地地产经纪纪机构进进行综合合检查、分分析和评评价。年检主要要是检查查房地产产经纪组组织经营营业务范范围、注注册地点点、注册册资金、持持证从业业人员是是否有变变动，以以及在房房地产经经纪活动动中是否否遵纪守守法，是是否接受受注册、备备案等管管理。房地产经经纪人和和房地产产经纪人人协理的的执业资资格
34、证明明应定期期由发证证机关验验证。验验证应符符合一定定的条件件，如经经过一定定量的培培训并考考试合格格，完成成一定的的业务量量，无违违规、违违法执业业情况。每年度房房地产经经纪人协协理从业业资格注注册登记记情况应应报建设设部备案案。（三）房房地产经经纪执法法检查与与投诉受受理第一，违违法行为为的检查查和处理理，由房房地产行行政主管管部门查查处；不不正当竞竞争等违违法活动动的，由由工商行行政管理理部门查查处；凡凡违反房房地产有有关法律律、政策策和规定定的，由由房地产产管理部部门按有有关规定定查处，构构成犯罪罪应追究究其刑事事责任的的，移送送司法机机关。第第二，房房地产经经纪人在在房地产产经纪活活
35、动中不不合法、不不规范的的行为处处罚，由由其所在在地各级级房地产产管理部部门按分分级管理理的职责责进行。第第三，对对于吊销销许可证证、执照照的行为为处罚，由由其所在在地颁发发许可证证、执照照的主管管部门进进行。（四）房房地产经经纪服务务费管理理房地产中中介服务务收费实实行明码码标价制制度。对对房地产产经纪服服务费的的管理主主要是从从是否符符合收费费标准和和是否明明码标价价两个方方面进行行管理。三、房地地产经纪纪行业协协会它的设立立主要是是遵循按按需设立立的原则则。因此此房地产产经纪协协会章程程对参加加协会的的经纪人人具有强强制约束束力。（二）房房地产经经纪行业业协会的的管理职职责 行业协协会可
36、经经政府房房地产管管理部门门授权，在在授权范范围内协协助管理理有关事事务。（三）房房地产经经纪行业业规则制定自律律性的行行业规则则是房地地产经纪纪行业协协会实施施行业管管理的重重要手段段。行业规则则是公约约，不是是国家法法律法规规和规章章条例。它它与乡规规民约最最重要的的区别是是：它是是依据法法律、法法规和规规章制定定的。行行业规则则的产生生履行了了一定的的程序。行行业规则则具有约约束力，一一要受到到行政管管理部门门的依法法处罚；二要受受到行业业协会的的通报批批评。对房地产产经纪人人提出职职业道德德的要求求，是行行业规则则一个显显著的特特点。主主要是调调整两个个方面的的关系：一是调调整同一一职
37、业内内部人们们之间的的关系；二是调调整职业业与职业业之外对对象之间间的关系系。第三章 房地产产经纪业业务第一节 房地产产经纪业业务类型型一、房地地产经纪纪业务的的分类按照经纪纪业务的的一般分分类方法法，可将将房地产产经纪业业务分为为房地产产居间、房房地产代代理和房房地产行行纪。按照房地地产市场场的分级级方法，房房地产经经纪业务务又可以以分为土土地交易易经纪业业务，商商品房交交易经纪纪业务和和存量房房交易经经纪业务务。房地产经经纪业务务分为：房地产产买卖经经纪、房房地产租租赁经纪纪、房地地产抵押押经纪等等。二、当前前主要的的房地产产经纪业业务的特特点1我国目目前的房房地产经经纪业务务主要以以居间
38、、代代理业务务为主。2房地产产经纪业业务形式式多样，新新业务形形式不断断涌现。3房地产产经纪业业务逐步步向纵深深化和专专业化方方向发展展。第二节 房地产产经纪业业务基本本流程一、客户户开拓通过广告告宣传和和公共关关系活动动，以质质量和信信誉来赢赢得客户户，品牌牌战略来来稳步开开拓市场场。二、业务务洽谈倾听客户户的陈述述、查验验有关证证件、告告知、要要就经纪纪方式、佣佣金标准准、服务务标准以以及拟采采用的经经纪合同同类型及及文本协协商。三、物业业查验（一）物物业查验验的主要要内容1物业的的物质状状况2物业的的权属情情况（1）物物业权属属的类别别与范围围物业是所所有权还还是使用用权房。房房地产即即
39、为共有有房地产产。注意意独用成成套房与与非独用用成套住住房的差差别。房地产权权属是否否清晰，对对权属有有争议的的、未取取得房地地产权证证的、房房屋被司司法或行行政部门门依法限限制和查查封的、依依法收回回房地产产产权证证等的产产权房。（2）即即是否设设定抵押押权、租租赁权？如果有有，权利利人是谁谁？（3）物物业的环环境状况况（二）物物业查验验的基本本途径1文字资资料了解解。但要注意意具有法法律效力力的文件件（如产产权证、项项目批准准文件）与与非法律律文件（如如售楼说说明书）区区别，非非法律文文件只能能作为参参考。2现场实实地察看看3向有关关人员了了解四、签订订房地产产经纪合合同委托合同同的当事事
40、人双方方既可以以都是自自然人或或法人，也也可只有有委托人人依法有有权进行行的事务务才可委委托他人人办理。五、信息息收集与与传播主要应收收集三方方面的信信息：标标的物业业信息、与与标的物物业相关关的市场场信息和和委托方方信息。对对以上信信息辨别别、分析析、整理理后，接接下来就就要进行行信息传传播。传传播方式式可以通通过报纸纸、电视视广告、经经纪机构构店铺招招贴、人人员推介介、网络络、邮发发函件等等方式。六、引领领买方（承承租方）看看房七、代理理（或协协助）交交易达成成（一） 协调交易易价格（二） 代理或协协助签订订交易合合同八、产权权过户登登记九、物业业交验 确认交交房时间间，然后后书面通通知买
41、方方。十、佣金金结算十一、售售后服务务3个主要要方面：第一是是延伸服服务，二二是改进进服务，三三是跟踪踪服务。第三节 房地产产经纪相相关业务务一、房地地产交易易登记及及权证代代办房地产登登记机构构将代表表政府向向房地产产产权人人颁发产产权证。房地产登登记主要要包括以以下类型型：1房地产产初始登登记2房地产产变更登登记3房地产产权利注注销登记记4房地产产他项权权利登记记房地产抵抵押分为为4种情情况：（1） 出让土地地使用权权抵押登登记（2） 以预购商商品房作作为抵押押物。（3） 以在建工工程作为为抵押物物。（4） 现房抵押押登记。办理房地地产抵押押登记还还应当注注意：（11）有营营业期限限的抵押
42、押人，其其设定的的抵押期期限不得得超过营营业期限限；（22）抵押押物的土土地使用用有年限限的，其其设定的的抵押期期限不得得超过土土地使用用的年限限；（33）共同同共有的的房地产产设定抵抵押的，全全体共有有人为抵抵押人；（4）按按份共有有的房地地产，设设定的抵抵押不得得超过抵抵押人的的份额；（5）同同一抵押押物设定定二次或或二次以以上的抵抵押，登登记处时时应提交交前面抵抵押合同同的约定定和抵押押权人知知道抵押押状况的的书面证证明；同同一抵押押物设定定多次抵抵押的，后后一抵押押的有续续期限不不得早于于前一个个抵押权权的存续续期限。5房地产产文件登登记备案案其方式为为：（1） 可以由当当事人一一方申
43、请请的；（2） 需要双方方共同申申请的；（3） 两人以上上共有的的房地产产权利，当当事人应应当同时时申请登登记。二、房地地产抵押押贷款手手续代办办（一） 房地产抵抵押贷款款的种类类房地产抵抵押贷款款一般涉涉及两个个方面：房地产产开发建建设抵押押贷款和和购房抵抵押贷款款。贷款额上上限一般般为房价价的700%。个个人住房房抵押贷贷款主要要有公积积金贷款款和商业业贷款，个个人住房房组合贷贷款，即即公积金金贷款和和商业贷贷款的组组合，共共计3种种形式。抵押合同同自抵押押物登记记之日起起生效。三、房地地产信息息咨询房地产经经纪人咨咨询有关关房地产产交易环环节、税税费、贷贷款利率率和还款款额计算算等各方方
44、面的信信息和专专业知识识。四、法律律服务法律服务务包括围围绕房地地产交易易过程的的法律知知识咨询询、合同同审核及及修订、法法律事务务交涉。五、房地地产价格格评估六、住房房置业担担保抵押权只只有通过过房屋产产权管理理部门的的登记才才有效。七、房屋屋装潢及及搬家服服务等第四章 房地产产经纪合合同第一节 房地产产经纪合合同的涵涵义和作作用一、 房地产经经纪合同同的涵义义（一）合合同是指指平等主主体的自自然人、法法人、其其他组织织之间设设立、变变更、终终止民事事权力义义务关系系的协议议。这一一合同概概念有如如下涵义义：合同是一一种协议议。协议议是两个个以上当当事人对对某种过过去或将将来的事事实或行行为
45、。（二）房房地产经经纪合同同的涵义义和特征征房地产经经纪合同同的涵义义是房地地产经纪纪人为委委托人提提供房地地产交易易等事务务的劳务务而与委委托人约约定订立立的协议议形式。房地产经经纪合同同的特征征：1房地产产经纪合合同是双双务合同同双务合同同是指一一方当事事人所享享有的权权力就是是他人当当事人所所负担的的义务。2房地产产经纪合合同是有有偿合同同3房地产产经纪合合同一般般为书面面形式的的合同规定合同同形式分分为要式式合同和和不要式式合同。房房地产经经纪合同同可以是是不要式式合同。4房地产产经纪合合同主要要是从合合同必须以主主合同的的存在并并有效为为前提。二、房地地产经纪纪合同的的作用（一） 有
46、效保障障合同当当事人的的合法权权益（二） 维护和保保证市场场交易的的安全与与秩序第二节 房地产产经纪合合同的内内容一、房地地产经纪纪合同内内容的界界定依民事法法律关系系而言，合合同的内内容是指指当事人人的权利利和义务务。从法律文文书而言言，合同同的内容容是指合合同的条条款。二、房地地产经纪纪合同条条款（一）合合同条款款的种类类1根据合合同条款款所起的的作用，合合同条款款可以分分为主要要条款和和普通条条款。主要条款款也称必必要条款款。2根据合合同条款款的内容容，合同同条款可可以分为为实体条条款和程程序条款款3根据合合同的表表现形式式，合同同条款可可以分为为明示条条款和默默示条款款4根据合合同条款
47、款的责任任内容，合合同条款款可以分分为有责责条款和和免责条条款免责条款款的内容容在法律律规定的的范围内内有效。（二）房房地产经经纪合同同的主要要条款1当事人人的名称称或者姓姓名和住住所2标的3服务事事项与服服务标准准4劳务报报酬或酬酬金5合同的的履行期期限、地地点和方方式6违约责责任7解决争争议的方方式第三节 房地产产经纪合合同的主主要类型型一、 房地产代代理合同同与房地地产居间间合同（一）房房地产代代理合同同房地产的的代理行行为包含含了民事事代理和和商事代代理两方方面。民民事代理理活动既既有采用用书面合合同形式式的，也也有采用用口头合合同形式式的，但但商事代代理活动动通常采采用书面面合同形形式。代代理合同同的内容容不是以以