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1、万科企业业股份有有限公司司第十三三届董事会通通讯表决决议案关于设立立沈阳万万科浑南南房地产产开发有有限公司司的议案案万董字通通13-20005-005各位董事事：沈阳市浑浑南新区区白塔街街四库项项目（暂暂定名）已已于20005年年1月66日通过过集团项项目听证证会论证证，准予予立项，为为更方便便获取该该项目，公公司拟成成立沈阳阳万科浑浑南房地地产开发发有限公公司，详详情如下下：一、项目目公司基基本情况况1. 项目公司司名称：沈阳万万科浑南南房地产产开发有有限公司司（以下下简称“项目公公司”）2. 注册资金金：10000万元元人民币币。其中中沈阳万万科房地地产开发发有限公公司（以以下简称称“沈阳
2、万万科”）出资6671.9万元元人民币币，合作作方辽宁宁诚恩置置业有限限公司（以以下简称称“诚恩置置业”）出资3328.1万元元人民币币。3. 注册资金金来源：沈阳万万科注册册资金为为自有资资金筹集集，诚恩恩置业以以货币形形式提供供注册资资金。二、项目目公司股股权架构构情况l 沈阳万万科房地地产开发发有限公公司 6771.99万元 667.119%l 辽宁诚诚恩置业业有限公公司 3288.1万万元 332.881%三、如果果未取得得四库项项目的土土地开发发权，项项目公司司将进行行撤销处处理。四、四库库项目基基本情况况1. 项目概况况：四库项目目位于沈沈阳南部部浑南新新区，处处在沈阳阳产业与与住
3、宅发发展的主主导区域域。总占占地面积积10.34万平平方米，其其中规划划建设用用地9.01万万平方米米，建筑筑密度00.211，容积积率1.5466。预计计地价总总额144,1222万元元，销售售净利率率10.5%，投投资回报报率133.255%，内内部收益益率966.1%。2、土地地获得方方式： 诚恩恩置业负负责沟通通浑南新新区政府府与市土土地储备备交易中中心，将将宗地挂挂牌，由由项目公公司摘牌牌后获取取土地开开发权，并并办理国国有土地地使用权权证。3、项目目详细情情况见附附件“四库项项目可行行性研究究报告” 以上议议案，请请审议。二零零五五年二月月二日【附：四四库项目目可行性性研究报报告】
4、四库项目目可行性性研究报报告四库项目目于20005年年1月66日通过过集团新新项目论论证会，各各项经济济测算指指标满足足集团新新项目发发展要求求，现将将项目情情况向董董事会汇汇报如下下：一、决策策背景介介绍1 城市基本本情况1.1 获取取宗地开开发权后后，万科科公司将将凭借位位于沈阳阳南部的的本案强强势切入入近年增增长加速速的浑南南住宅市市场，并并为继续续在宗地地周边取取得其他他地块的的开发权权赢得先先机。附图：万万科公司司在沈阳阳布局1.2 万科科公司于于19993年99月199日在沈沈阳设立立分公司司；累计计完成项项目3个个、在建建项目22个和储储备项目目1个；累计开开发面积积89.5万平
5、平方米，本本年度开开发项目目面积119万平平方米。2、选择择原因：可持续续发展2.1 符合合集团对对沈阳公公司的土土地储备备要求；2.2 符合合沈阳公公司可持持续发展展的要求求；2.3 符合合沈阳公公司利润润要求。二、项目目概况及及风险分分析1 项目概况况1.1 地理位位置宗地位于于沈阳南南部，隶隶属浑南南新区。宗宗地处于于二环与与三环之之间。宗宗地附近近交通顺顺畅。宗宗地与沈沈阳标志志性区位位的车程程为：距距五里河河商务区区 6KKM，距距离北站站 122KM，距距桃仙机机场 88KM。附图：宗宗地区位位图1.2 土地性性质及权权属宗地用地地性质是是国有建建设用地地，规划划用途为为居住以以及
6、公建建商业用用地，总总占地面面积为11034414平平方米，其其中建设设用地9900666平方方米，代代征市政政道路1133448平方方米，土土地净得得率877.099%。1.3 地价总总额宗地土地地价款（含含腾迁费费用、出出让金、效效益金、契契税和代代征地费费用）总总计1221699万元，单单位地价价13551元/平方米米，楼面面地价9925元元/平方方米（按按容积率率计算）。2 土地获取取方式简简述2.1 土地获获取方式式2.1.1、合合作方简简介：合合作方是是辽宁诚诚恩置业业有限公公司，为为辽宁海海融集团团全资子子公司（以以下简称称海融集集团）；诚恩公公司成立立于20000年年注册，资资
7、本金1100万万元。主主要从事事房地产产不良资资产收购购、烂尾尾楼改造造业务。2.1.2、土土地使用用权获得得方式：合作方方沟通浑浑南新区区政府与与市土地地储备交交易中心心，将宗宗地挂牌牌，由合合营公司司摘牌后后获取土土地开发发权，并并办理国国有土地地使用权权证。2.1.3、付付款进度度支付内容容出让金、政政府收益益与契税税以及合合作方首首期合作作款二期合作作款三期合作作款四期合作作款支付时间间20055年一季季度20066年四季季度20077年四季季度20088年一季季度支付额度度76699万元25000万元20000万元10000万元3.风险险分析与与防范措措施简述述3.1市市场风险险3.
8、1.1、消消化量控控制：本本案的年年销售量量控制通通过准确确的产品品差异化化定位方方式；3.1.2、周周边竞品品：通过过对比分分析周边边竞品对对于本案案的威胁胁度较小小，但沈沈阳万科科公司仍仍将密切切关注其其动向。3.2法法律风险险3.2.1合作作风险评评估：合合作风险险通过控控制收益益分配风风险、控控制项目目经营管管理权以以及控制制税务风风险实现现。3.2.2土地地取得风风险评估估：土地地取得方方式合法法、模式式可控。3.2.3付款款风险可可控。三、地价价水平比比较宗地的土土地价值值分析1、四库库项目位位于浑南南新区腹腹心地带带，伴随随道路改改造升值值空间大大；2、与浑浑北五里里河商圈圈联系
9、交交通便利利、商服服配套获获取便利利；3、相对对于市区区几个土土地板块块，综合合优势明明显，但但价位中中等，土土地超值值。四、产品品配比四库项目目住宅用用地9.00666公顷顷，容积积率约11.477，整体体定位为为中高档档项目，项项目产品品类型及及大致为为四库项项目初步步确定采采用西青青单体产产品：1120平平3+11多层、990平22+1多多层、1138平平3+22小高层层、900平薄板板（或lloftt）。4.5公公建配套套包括会会所、幼幼儿园、商商业。附图一（测测算方案案总平面面）五、开发发计划及及投资收收益分析析5.1综综述5.1.1开发发计划与与利润分分析本案一期期开工日日期为22
10、0055年4月月，开盘盘时间为为20005年99月。经济指标标20055年20066年20077年20088年合计结算面积积（m22）46,8838.4047,1144.2048,2277.964,0557.884146,3188.4单位利润润(元/m22)371.98374.56478.9315733.011441.41净利润（万万元）17422.31117655.82223122.200638.3064588.6225.1.2资金金需求计计划资金占用用峰值883933万元、实实现现金金正流入入时间为为06年3季度。资资金缺口口由公司司现有项项目销售售回款解解决。20055年20066年1季
11、2季3季4季1季2季现金净流流量-4,2209.63-4,1183.397,6226.332401.071,0336.448-2,8898.68累计现金金净流量量-4,2209.63-8,3393.02-7666.700-3655.633670.85-2,2227.835.2.1成本本表5.2.2经济济指标表表经济指标标项目总金金额（万万元）单位数值值(元/m22)销售收入入61,7799.0744655.633开发成本本47300434188.211项目总投投资48722935211.199销售毛利利率17.99%17.99%税后利润润64588466.66我方利润润43399343.54销
12、售净利利率10.55%10.55%投资回报报率13.225%13.225%内部收益益率96.11%96.11%六、下一一步操作作中应重重点关注注的问题题说明6.1 进行概概念设计计委托.6.2 单体方方案设计计提前进进行.6.3 挂摘牌牌操作。七、总结结与立项项建议（一）项项目优势势1、地理理位置优优越；2、浑南南市场发发展潜力力较大；3、净地地出让利利于快速速开发；4、土地地价格合合理，付付款方式式优越；5、项目目采用合合作开发发模式，提提高资金金运营效效率。（二）项项目劣势势1、项目目周边生生活配套套不齐全全；2、项目目周边环环境相对对较差（铁铁路噪音音）；（三）项项目存在在的机会会点1、随三三好桥规划路路的开通通，宗地地土地增增值机会会明显；2、项目目所处浑浑南市场场处于快快速成长长阶段，市市场容量量可观，竞竞争风险险相对较较小。综上所述述，四库库项目市市场空间间与未来来升值潜潜力大，各各项风险险可控，项项目收益益高，建建议董事事会批准准沈阳公公司操作作四库项项目！