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1、山东胶南南地税局局办公楼楼物业管理理方案青岛隆海海集团物物业管理理有限公公司一分分公司第一部分分 物物业管理理服务总总体模式式及配套套措施一、项目目调研胶南市地地税局办办公楼位位于胶南南市中心心地段，分分为南楼楼和北楼楼，其中中北楼115622.699平米，南南楼12260.86平平米。为为使管理理服务工工作更加加贴近地地税局物物业管理理的实际际情况，初初步现场场察看调调研，了了解的基基本情况况如下：1、该项项目属集集办公、会会务、餐餐饮比较较集中的的办公物物业，配配套之设设备、设设施完备备，系统统齐全，技技术含量量较高，对对物业公公司的技技术保障障、运行行管理均均有较高高的要求求。2、该项项
2、目为综综合性办办公场所所，需要要物业公公司在管管理和服服务过程程中，把把握好全全面性、综综合性的的特点，有有针对性性地开展展工作，确确保物业业工作人人员具有有较高的的素质，提提供一流流的服务务，树立立良好的的公众形形象。3、对于于各项费费用的支支出和计计算，不不可预测测的因素素比较多多。市场场变化对对物业管管理费用用的支出出也将有有着难以以估摸的的影响。这这对于物物业管理理来说，有有着一定定的潜在在风险。需需要物业业公司在在管理过过程中不不断的创创新、拓拓展多种种经营门门类，来来对风险险进行规规避，对对可能因因风险产产生的损损失进行行填补。二、项目目定位从所处的的地理位位置来看看，该项项目位于
3、于胶南市市中心地地段，具具有先进进的配套套设施，以以人性化化、智能能化为建建设目标标的多层层建筑。物物业公司司提供的的服务也也要彰显显该项目目的“旗帜”性作用用。作为受到到社会各各界关注注的焦点点，物业业公司要要将该项项目打造造成一个个物管的的典范和和品牌。基于对上上述的思思考，物物业公司司将遵循循“精心管管理、精精诚服务务、精品品项目、精精彩空间间”的宗旨旨，以“建筑保保值增值值、隆海海增光添添彩、业业主满意意舒心、树树立隆海海品牌”为目标标，把全全新的理理念，全全新模式式注入到到该项目目,倾力力打造一一流的精精品项目目，提高高物业管管理水平平，推动动隆海物物业在胶胶南的发发展。三、该项项目
4、的管管理模式式1、 管管理模式式： 紧密密围绕“社会效效益”这一运运作核心心 提供供“质优价价廉”的服务务产品 倡导导“以客户户为中心心”的流程程管理思思想 建立立以流程程为基石石的客户户需求价价值链 推广广“全心全全意，精精益求精精”的服务务文化2、 实实践该模模式的思思路： 强调调“注重社社会效益益”的意识识，将建建立良好好的社会会效益放放在首要要位置。 强调调流程团团队的有有效运作作和服务务流程的的持续改改进 强调调公众服服务的规规范化与与特约服服务的个个性化 致力力于共用用设施、设设备的持持续改进进和功能能提升 致力力于培养养员工的的专业素素质以及及社区全全员的参参与意识识 致力力于办
5、公公功能的的提升，塑塑造符合合现代文文明的办办公环境境六、运作作体系在对该项项目的管管理运作作过程中中，将严严格遵循循相关的的规章制制度和拟拟定的管管理模式式。倡导导流程化化管理，创创建有效效的服务务价值链链。1、整体体运作流流程图拟定方案组建机构交接验收日常运作前期介入岗位培训正式入住2、以“客户为为中心”的服务务流程 指令信息反馈信息反馈授权考核述职考核服务需求建议反馈、回访业主客户客户服务中心（24小时）地税局项目管理处隆海物业管理有限公司各部门主管及作业层意见、投诉指挥协调指令3、 创创建地税税局办公公大楼有有效的服服务价值值链服务价值链服务价值供应基本要素内部满意度机制互动服务链日常
6、管理员工档案与地税局企业文化导入满意度调查员工培训合理化建议业余活动自我评价有效激励与对口管理部门与广大业主与行业主管部门与政府相关部门社区文化建设4、隆海海物业管管理地税税局大楼楼的目标标（1） 管理指标标承诺及及实施措措施序号指标名称称国标投标指标标测算依据据主要措施施1公共场所所设施保保洁率98%安排、实实施保洁洁的公共共场所、设设施/公公共场所所、设施施总计xx10001、保洁洁员岗位位明确，责责任质量量要求细细致严格格；2、每日日保洁、休休息日、休休息时间间为保洁洁重点区区间3、管理理人员随随时引导导使用人人注意爱爱护环境境卫生，逐逐渐培养养良好情情操，形形成办公公大楼的的重要特特色
7、之一一2清洁保洁洁率99%100%一工作计计算，记记录及监监督抽查查合格率率及纠正正合格记记录为依依据1、保洁洁员责任任区明确确，工作作质量要要求具体体、严格格，有考考核、有有奖励2、保洁洁员上门门收集垃垃圾，以以主动服服务提示示热爱环环境卫生生3、保洁洁监督机机制健全全。3绿化完好好率95%98%完好绿地地/总绿绿化面积积x1000%1、绿化化制度、工工作计划划行之有有效且有有执行力力度2、巡逻逻保安人人员负责责环境日日常保护护3、主管管人员及及时发现现绿化问问题4、绿化化监管机机制健全全4火灾发生生率1 (年)0.5(年)发生火灾灾数/大大楼总户户数x1100%1、多种种途径宣宣传消防防安
8、全2、培训训一批有有较好素素质和经经验的巡巡查人员员，及时时发现火火灾隐患患3、管理理到位，合合理使用用设施、设设备等4、分区区分责任任经常性性检查消消防安全全，提示示注意防防火5管理区域域内治安安案件发发生率10以辖区公公安部门门纪录为为依据（除除业户内内部原因因造成外外）实行244小时保保安巡查查制度，分分快速、中中速及慢慢速及巡巡查，设设立244小时报报警中心心，落实实保安各各岗位职职责，明明确责任任区域，并并在重点点部位，调调整闭路路监控系系统及红红外线报报警装置置，以确确保业主主人身财财产安全全。6管理人员员专业岗岗位合格格率90%100%培训合格格人员/培训员员总计xx1000%1
9、、管理理人员公公司制度度和岗位位职责培培训2、人员员培训自自学与培培训相结结合，制制度、计计划落实实3、培训训考核制制度与奖奖罚相结结合，强强化培训训结果。7照明灯及及疏散灯灯完好率率95%99%完好照明明灯疏散散灯数量量/照明明灯、疏疏散灯总总数量xx1000%1、每日日记录检检查情况况及时更更换检修修2、每月月全面检检查检修修一次3、保洁洁员保持持照明设设施洁净净8停车场、单单车棚完完好率95%99%完好的设设备设施施/停车车场设施施设备总总计x1100%1、 依规划使使用停车车场地2、停车车场审视视设备正正常运行行，技术术人员检检修、确确保安全全有效3、停车车场疏导导有序，无无占用消消防
10、通道道，无阻阻碍交通通9消防设施施设备完完好率100%100%完好的消消防设施施设备/管理处处负责的的消防设设施设备备总数xx1000%专人维护护保养，实实行巡查查制度，建建立文档档纪录，并并由相关关部门负负责人监监督执行行，以确确保消防防设施设设备完好好无损，正正常使用用10大型及重重要机电电设备完完好率99%完好的大大型及重重要机电电设备/大型及及重要机机电设备备总计xx1000%1、建立立严格的的设备管管理及日日常运行行操作规规程2、重要要设备责责任到人人3、认真真进行日日运行记记录和检检查4、每月月进行一一次二保保5、每半半年进行行一次大大保6、加强强技术人人员专业业技能培培训，减减少
11、安全全隐患11维修工程程质量合合格率100%100%维修合格格工程项项次/维维修工程程项次xx1000%1、建立立合理有有效的工工作质量量监督机机制和回回访制度度2、拥有有一批有有较高技技术水准准的维修修队伍12业主有效效投诉率率2(年)1以下下(年)有效投诉诉/投诉诉总计xx1000%1、做好好各项管管理工作作，创建建优美、完完善的社社区2、提高高员工素素质，强强化服务务意识3、发生生问题，及及时处理理，为住住户排忧忧解难4、做好好解释工工作，与与回访制制度落实实处理率95%100%处理的有有效投诉诉/有效效投诉xx1000%13维修服务务回访率率95%98%维修回访访次数/维修服服务次数数
12、x1000%1、建立立健全回回访制度度2、做好好维修、回回访纪录录3、加强强维修队队伍服务务意识14业主对物物业满意意度95%98%(对管理理满意业业主数+基本满满意业主主数)/参加业业主评议议数x1100%1、科学学的住宅宅管理手手段与温温馨服务务相结合合，编制制无漏洞洞管理网网络2、加强强重点业业主的走走访，重重点问题题的解决决3、不断断改善工工作，赢赢得业主主支持第二部分分 物物业管理理项目费费用测算算二、物业业前期费费用测算算1、人员员费用测测算项目人数月标准社会保险险费食宿补贴贴月费用年费用管理处经经理1 12000 31115111181332会议室服服务员172031110311
13、123772保安员3 9000x3311xx336333435996保洁员、餐餐厅2720xx2311xx2 20622247444合计7823779884442、办公公费用测测算项目人数月费用年费用备注315000500元元/人年（保保安员）3900300元元/人年 (基层层操作人人员)合计200240003、 保洁费用用测算年10000元4、 物业管理理总费用用测算项目月费用年费用物业费（元元/月）备注人工费用用82377988444办公费用用20024000保洁费用用83.33310000合计85200.3331022244物业公司司利润852.03102224.44成本的110%应交税
14、金金529.5463544.466收入的55.655%物业综合合服务费费99011.9111188822.86说明：初初步测算算的物业业服务费费用为：11888222元。 我公司司报价为为：099年以后后每年 11550000元，08年112月331日前前为：每每月减224222元第三部分分 物物业管理理机构设设立方案案、运作流程程及人员员配备1、项目目管理处处机构及及岗位设设置项目处经理保洁保安维修2、运作作流程图图项目管理理处实行行直线型型管理，处处经理负负责制的的领导结结构，下下设保洁洁组、消消防安保保组，经经理兼管管线、设设施设备备的维护护维修，保保洁组兼兼餐厅卫卫生，实实施统一一的物
15、业业管理。管管理处经经理集指指挥与领领导职能能于一身身，全面面掌握日日常工作作及人员员状况，减减少失控控。各项项工作的的安排及及临时任任务的下下达，均均由管理理处经理理直接安安排。 隆海物业管理有限公司项目管理处各服务班组地税局办公室管理处经理（指挥、组织、控制、协调）反馈渠道3、部门门职责（1） 工程维维修（经经理兼）负责整个个项目的的设备维维修养护护服务，包包括给排排水、供供配电、弱弱电系统统、消防防系统、智智能化系系统、房房屋等公公共设备备设施的的维修保保养服务务。消防安安保消防安保保中心负负责管辖辖区域内内治安、交交通与消消防管理理工作，包包括门岗岗服务、巡巡视管理理服务、车车辆管理理
16、服务、监监控管理理服务、治治安管理理服务、报报刊收发发和分发发。保洁组组负责会务务服务、餐餐厅卫生生、绿化化养护、共共用部位位设施的的清洁。此外人事事、培训训等事务务将由物物业公司司总部负负责。第四部分分 服服务人员员配备方方案一、服务务人员的的配备1、人员员选配原原则在管理处处人员的的配备和和选拨上上，坚持持以下原原则： 德才才兼备德德为先 淡薄薄智商，看看中毅力力，努力力和魄力力 摈弃弃庸才，不不容惰性性、傲性性和奴性性 注重重员工的的可塑性性和可持持续发展展性2、管理理人员的的配备序号岗位设置置岗 位 要 求求配置人数数1管理处经经理大学专科科以上学学历，从从事物业业管理多多年，具具有丰
17、富富的理论论知识和和实践经经验，对对物业管管理有独独到的见见解，对对管理处处的工作作有整体体的思路路和构想想。1人2工程维修修中心主主管大专以上上学历，具具有工程程师职称称，从事事本专业业多年，了了解物业业管理知知识。（经经理兼任任）3会务服务务外表形象象气质佳佳，具有有一定的的行政管管理经验验，并具具有较强强的沟通通协调处处理能力力。熟悉悉IS0090001：220000质量管管理体系系。1人5保洁绿化化从事过物物业或相相关的工工作，对对专业知知识和专专业技能能非常熟熟悉，具具有较强强的沟通通协调处处理能力力2人6消防安保保退伍军人人，具有有较为丰丰富的物物业管理理3人3、岗位位职责和和工作
18、范范围 管理理处经理理 在公公司的领领导下，全全面负责责管理处处内部管管理、业业户服务务、房屋屋设备设设施运行行与维护护保养、保保安服务务、保洁洁服务、职职工食堂堂服务、应应急事件件处理及及特约服服务等工工作。 组织织拟制、审审核和贯贯彻总公公司管理理服务的的工作计计划和作作业文件件。 负责责大楼管管理服务务的质量量控制和和费用控控制。 负责责协调与与地税局局、对口口管理部部门、物物业行政政主管部部门以及及地方有有关管理理部门之之间的关关系。 负责责审批大大楼管理理服务公公开文件件和管理理处作业业文件的的发放。 负责责组织大大楼公益益性活动动。 完成成公司交交办的其其他任务务。（2） 保安 严
19、密密监视大大堂内的的各种情情况，发发现可疑疑或不安安全迹象象，及时时处置或或报告。 密切切注意进进入大堂堂的人员员，严格格执行来来访登记记制度，对对身份不不明、形形迹可疑疑、衣冠冠不整洁洁者，应应禁止其其进入。 掌握握在大堂堂活动的的客人动动态，维维护大堂堂秩序， 熟悉悉大楼内内各业主主及大楼楼内办公公人员的的情况。 对于于进入大大楼进行行作业的的各类人人员，必必须按照照有关规规定认真真进行验验证登记记后方可可放行。 对搬搬家或搬搬出其它它物品，必必须按公公司规定定出具物物品放行行单经经核对无无误后方方可放行行。 保证证大楼内内各项设设施的安安全，防防止被盗盗及损坏坏现象发发生。 认真真做好执
20、执勤记录录，严格格执行交交接班制制度，做做到交接接清楚，责责任明确确。接班班人员未未上岗前前，不准准下岗。 监视视大楼内内的人员员及设备备设施情情况，维维护大楼楼内秩序序，防止止发生事事故。 巡查查、登记记各公司司的安全全及公共共部位设设施、设设备完好好情况。 对大楼内的可疑人员和物品进行盘问和检查。 制止止大楼内内发生的的打架、滋滋扰事件件；劝阻阻大楼内内的推销销、散发发广告等等闲杂人人员离开开大厦。 每班班巡楼三三至五次次，对业业主违反反管理规规定影响响他人工工作、休休息的行行为要进进行劝阻阻和制止止。 负责责火警、匪匪警的验验证和处处置。 回答答访客的的咨询，必必要时为为其导向向。 对大
21、大楼内的的施工现现场及施施工人员员进行查查证及安安全检查查工作 认真真做好执执勤记录录，严格格执行交交接班制制度，做做到交接接清楚，责责任明确确。接班班人员未未上岗前前，不准准下岗。 负责责物业区区域车辆辆交通的的管理、停停车管理理及相关关设施的的管理； 维持持车库（场场）交通通秩序，保保证道路路畅通无无阻。对进出出停车场场的车辆辆进行检检查，当当发现进进场车辆辆有损坏坏时，应应立即向向车主或或司机指指出，并并做好记记录，防防止因责责任不清清而发生生纠纷。 指挥挥车辆的的出入和和停放，主主动疏导导车辆出出入车库库（场）。 提醒醒和指挥挥车主（司司机）进进场后按按规定路路线行驶驶,按指定定车位泊
22、泊车，对对违章车车辆，应应及时制制止并加加以纠正正，纠正正前必须须先敬礼礼。 仔细细检查停停放车辆辆的车况况；发现现漏水、漏漏油，未未关好车车门、窗窗等情况况及时通通知司机机（车主主）或报报告当班班领导。 对在在车场附附近泊车车、摆摊摊者，要要进行劝劝离和制制止。 保持持车库值值班室的的卫生，坚坚持每天天清洁保保持良好好的工作作环境。 定期期检查车车库（场场）设施施是否完完好、有有效，如如有损失失，要及及时报告告上级，维维修更换换，不准准车主在在车场内内自行洗洗车。 值班班人员要要勤巡逻逻，多观观察，随随时注意意进入车车库的车车辆情况况及驾驶驶员的行行为，对对发现的的可疑情情况要及及时报告告主
23、管领领导。 认真真作好车车场的安安全工作作，坚决决杜绝车车辆被盗盗和其它它安全问问题发生生。 严格格执行交交接班制制度，认认真填写写交接班班记录，做做到交接接清楚，责责任明确确。（3）保保洁员 对保保洁主管管负责，认认真执行行各项管管理制度度； 按公公司规定定的岗位位作业范范围、按按质、按按量完成成作业任任务。 努力力学习技技术、积积极参加加培训，熟熟悉公司司质量、环环境、职职业健康康安全，一一体化管管理方针针、目标标和相关关指标，不不断提高高服务意意识和技技能。 遵章章守纪，忠忠实诚信信，团结结协作，礼礼貌待人人，提升升自身形形象，做做到安全全文明服服务 在主主管带领领下，认认真完成成本职工
24、工作和其其他交办办任务。第五部分分 员员工培训训与考核核一、培训训1、各类类服务人人员上岗岗培训率率达到1100%；2、各类类专业人人员持证证上岗；二、培训训计划1、在人人员培训训工作上上拟采取取如下措措施：结合大楼楼物业管管理优质质服务方方面的经经验，并并根据物物业管理理市场及及行业动动态的最最新变化化，随时时调整培培训策略略，不断断更新培培训内容容，保证证培训的的效果。树立“管管理者就就是培训训者”的观念念。每一一位管理理人员都都应该担担负起培培训下属属员工的的职责。尤尤其强调调培养员员工实际际工作中中的能力力，要求求员工通通过培训训结合自自己的工工作实践践来不断断提高自自己的工工作能力力
25、，掌握握和熟悉悉日常工工作的程程序、要要求、方方法和技技巧。结合实际际不断持持续改进进培训课课程的内内容。将将不断总总结实际际工作中中的良好好经验，并并用以指指导员工工，防止止员工在在机械循循环的培培训中丧丧失学习习动力。采采用先进进科学的的方式（例例如拓展展训练、感感受性训训练、游游戏等），使使培训形形式多样样化，增增加不断断培训的的效果。同同时在培培训方法法上，将将采用多多种技能能训练于于一体的的培训方方法。具具体方法法如：讲讲授法、讨讨论法、案案例法、模模拟角色色法、对对抗辩论论法、专专题讨论论会、参参观学习习、现场场实习和和职务轮轮换等。培训工作作制度化化，保证证员工有有足够的的培训时
26、时间。通通过分级级考核及及末位淘淘汰制度度，制遣遣员工的的紧迫感感和压力力感，将将传统的的被动性性接受培培训，变变为员工工自发性性的主动动参与。源源源不断断的人员员培训是是物业公公司的管管理水平平不断提提高的根根本保证证。为此此，公司司根据自自身发展展的需要要，建立立自己的的“培训中中心”。培训训师资由由公司中中级以上上的专业业管理人人员和各各部门主主要负责责人担纲纲，讲授授市场的的营销策策划和各各类物业业的管理理，从物物业管理理的规范范服务、各各部门的的岗位设设置及职职责、运运用计算算机管理理到物业业管理人人员的配配备及物物业管理理经费的的筹措、成成本核算算及资金金的运行行等。2、员工工培训
27、系系统图执行反馈岗位应用培训组织培训计划培训考核评价修正系统图说说明：针对大楼楼项目的的管理特特点来设设置培训训目标并并拟定实实施计划划。有效运用用多种培培训形式式和方法法，确保保培训达达到预期期效果。通过对员员工进行行考核，了了解培训训的有效效性及员员工的接接受程度度。根据对考考核结果果的评估估和反馈馈，及时时调整培培训思路路并确定定未来培培训重点点。强调调将理论论应用到到实践工工作中。3、培训训方法 序号培训类别别培 训 方 式式、方 法培训对象象培训目的的及适用用环境1综合类1、参加加拓展训训练管理人员员促进相互互的信任任、支持持与合作作2、参加加军事训训练全体人员员增强员工工的组织织纪
28、律性性和自律律性3、投影影、录象象、电脑脑演示等等视听教教育全体人员员增加感性性认识2研讨类1、头脑脑风暴法法管理人员员提高创造造力，培培养创造造性思维维2、专题题讨论法法管理人员员提高管理理水平3、典型型案例、个个案剖析析、情景景模拟等等案例分分析法全体人员员提高综合合分析解解决问题题的能力力3演练类1、模拟拟角色法法全体人员员熟悉公司司情况及及各类业业务工作作2、对抗抗辩论法法管理人员员提高员工工协调沟沟通能力力3、游戏戏训练法法全体人员员激励员工工工作积积极性4学习类1、检查查表法管理人员员提高创造造力及观观察问题题的能力力2、快速速阅读法法管理、工工程技术术人员培养快速速阅读能能力5讲
29、课类1、逆向向思维法法管理人员员培养换位位思考的的逆向思思维三、新进进员工培培训方案案1、培训训目的使新员工工了解公公司概况况、企业业文化、各各项规章章制度等等，以便便能迅速速的适应应公司的的运作模模式，工工作要求求；提高高工作效效率。2、培训训内容： 新员员工公共共培训科科目序号培训科目目培训内容容课时1军训军事训练练和体能能训练5天2礼仪知识识常用礼仪仪知识6课时形体训练练员工行为为语言规规范3服务意识识职业道德德教育3课时客户沟通通协调技技巧受理及处处理客户户投诉4企业文化化企业发展展史及基基本情况况介绍3课时企业理念念与宗旨旨员工手册册与劳动动人事规规章制度度5物业管理理知识物业管理理
30、基础知知识6课时物业管理理的行业业法律、法法规6课时入伙与二二次装修修管理服服务要求求与技巧巧3课时典型物业业管理案案例6课时6质量管理理ISO990011：20000质质量管理理体系6课时7安全防范范知识消防知识识6课时治安防范范知识与与技巧8大楼情况况大楼基本本情况介介绍3课时9带班实行行7天 安保保人员培培训科目目序号培训内容容培训频率率培训目标标1工作例会会每周一次次提高政治治思想觉觉悟，开开展批评评自我批批评2内务管理理与考核核检查每周一次次保持宿舍舍干净整整洁31、单兵兵队列动动作；2、三大大步法；3、体能能训练；逢周一至至周五，每天训练练1小时时培养组织织纪律性性，训练练扎实基基
31、本功41、擒拿拿格斗基基本功；2、捕俘俘拳；3、防卫卫术；逢周六、周周日，每天训练练3小时时熟悉掌握握擒敌及及防卫技技能5安保服务务工作手手册每月一次次熟悉岗位位职责、操操作规程程、工作作标准6法规与规规章制度度每月一次次熟悉并掌掌握相关关法律、法法规以及及规章制制度7消防知识识每月一次次熟悉消防防救火职职责8消防训练练每周一次次掌握基本本消防操操作技能能9突发应急急事件处处理每季度一一次提高突发发事件处处理能力力，掌握握处理技技巧 保洁洁员培训训科目序号培训内容容培训频率率培训目标标1工作例会会每周一次次提高政治治思想觉觉悟，开开展批评评自我批批评2保洁方法法与清洁洁剂使用用每月一次次熟悉掌
32、握握基本方方法及技技巧3保洁设备备操作保保养知识识每月一次次熟悉掌握握基本方方法及技技巧4保洁服务务工作手手册每月一次次熟悉岗位位职责、操操作规程程、工作作标准5病虫害消消杀与防防治每月一次次熟悉掌握握基本方方法及技技巧6环境保洁洁法规与与规章制制度每月一次次熟悉掌握握相关法法律、法法规以及及规章制制度7消防知识识及训练练每季度一一次熟悉消防防救火职职责及掌掌握基本本操作技技能8突发应急急事件处处理每季度一一次提高突发发事件处处理能力力四、员工工考核制制度培训考核核绩效化化。我们们将把管管理处每每次培训训考核的的结果与与个入的的绩效考考核挂钩钩，目的的就是落落实培训训，量化化培训，避避免管理理
33、处培训训流于形形式。在日常的的管理服服务过程程中，物物业公司司将推行行楼监监表制制度，通通过对各各项工作作严格细细致的检检查，来来确定考考核的结结果，并并贯彻相相应的奖奖惩制度度。第六部分分 安安全保卫卫管理一、安全全保卫管管理概述述安全保卫卫管理是是物业管管理的重重要组成成部分，在在安全管管理方面面，我们们将利用用现代化化的管理理手段，依依靠各种种先进技技术设备备与工具具，科学学组织，精精心安排排，提供供高水平平、高水水准、全全方位的的安全管管理，确确保大楼楼办公人人员的安安全。二、安全全管理工工作特点点本大楼是是办公、会会务、餐餐厅为一一体的综综合性大大楼。安安全管理理工作特特点如下下：1
34、、人员员量大，且且构成复复杂，须须注重公公共卫生生安全大楼是一一个广泛泛对外开开放的场场所，开开放式工工作，接接待人员员广泛。而而且又有有大量的的房屋对对外出租租，人员员结构也也十分复复杂。2、消防防等级要要求高大楼对消消防等级级要求高高，同时时，又由由于其是是一个高高层建筑筑，一旦旦发生火火灾，高高层人员员疏散十十分困难难。3、安全全管理时时间长大楼的安安全管理理，不但但是对办办公人员员使用物物业的管管理，同同时还有有来往办办事人员员和酒餐餐厅的安安全管理理，是一一个综合合型的办办公大楼楼，安全全管理时时间长。4、 车车辆管理理复杂大楼停车车场，车车辆停放放既有业业户办公公人员车车辆，又又有
35、来往往办事人人员的车车辆，并并且来往往办事人人员车辆辆进出频频繁。那那么，做做好车辆辆的管理理工作也也是安全全管理中中的重点点。三、安全全管理目目标1、人员员进出井井然有序序2、日常常办公、休休闲环境境安全、舒舒适3、重大大活动顺顺利进行行4、突发发事件迅迅速得到到解决5、交通通事故处处理率1100%，无车车辆失窃窃事件6、治安安案件发发生率为为0四、安全全管理原原则坚持外驰驰内张，“人防、技防相结合”的原则。五、安全全管理方方式1、安全全管理系系统安全管理理的方式式以闭路路电视监监控、消消防监控控系统等等综合安安保系统统为主；辅之以以保安门门岗、流流动岗哨哨、机动动应急人人员，建建立一个个严
36、密、可可靠的安安全网络络。一般般情况下下的安全全管理，按按规定班班次、时时间、人人员、岗岗位、工工作性质质来执行行日常管管理任务务，特殊殊情况下下的安全全管理，则则按事件件的性质质采取相相应的应应急措施施，如重重大活动动、突发发性事件件和紧急急事件的的临时性性处置、管管制，并并在大楼楼的安全全管理工工作中，设设定紧急急事件和和突发性性事件处处理预案案。2、 组组织建设设（1） 安保队队伍的管管理 保安安队伍实实行准军军事化管管理，组组织军事事体能、消消防专业业技能、车车辆疏导导指挥训训练，部部门、公公司定期期组织安安保队伍伍考核(保安员员训练安安排见下下页)。 严格格执行请请销假制制度和交交接
37、班制制度。 实行行监管机机制。物物业管理理处经理理对保安安值班人人员的工工作进行行督查、指指导。 注重重形象。保保安员是是外来客客户进入入大厦看看到的第第一印象象点，作作为保安安人员，我我公司要要求其不不但要负负责日常常安全防防范事务务，更要要担负起起传递物物业形象象的责任任，维护护、提升升大楼的的形象。 保安安员训练练安排时 间训练、学学习项目内容地点参加人员员每天接班前半小时前二十分分钟班前安全全会各种规章章制度、安安全条例例及注意意事项。楼内接班保安安后十分钟钟整装，准准备接班班23：000，77：000，15：000换岗仪式式各岗位交接班保保安每周周一班务会一周保安安工作总总结；传传达
38、公司司、管理理处精神神；本周周工作安安排。管理处 值班室室非值班保保安周三业务知识识学习法律常识识与案例例分析、安安全保卫卫知识、保保密制度度等。管理处值班室非值班保保安周五体能训练练长跑适时决定定非值班保保安每月月底星期期天技能训练练会操适时决定定非值班保保安月底部门考核核专业技能能、业务知识识适时决定定全体保安安每半年第六个月月底公司考核核综合知识识（专业技技能、业业务知识识、相关关法规等等）适时决定定全体保安安每年12月公司考核核综合知识识（专业技技能、业业务知识识、相关关法规等等）适时决定定全体保安安六、安全全管理工工作要点点日常安全全管理工工作的内内容包括括：安全全监控、楼楼内巡视视
39、检查、餐餐厅等重重点区域域检查、地地下室巡巡视检查查、外围围、广场场巡视检检查、车车辆疏导导等的安安全管理理，以及及会议室室的清场场问题等等。1、岗位位要求 岗前前自我检检查，按按规定着着装，仪仪容、仪仪表端庄庄整洁，做做好上岗岗签名。 严格格按岗位位职责要要求履行行任务。 保持持充沛精精力，具具有高度度责任感感、使命命感及奉奉献精神神。 建立立岗位记记事本，对对异常情情况，及及时记录录备案，并并做好换换岗和交交接班的的口头和和书面汇汇报。 礼貌貌待人，热热情服务务。2、门岗岗控制工工作要点点 发现现形迹可可疑、闹闹事和其其他衣着着不整的的人员阻阻止其入入内。 维持持门口交交通秩序序，指挥挥和
40、疏导导进出车车辆，引引导要及及时，手手势要规规范，态态度要热热情。 遇有有运输车车辆出入入，详细细记录车车辆来源源与事由由。放行行时须手手续完备备（需由由需方部部门签证证的放行行条），同同时无其其它违规规行为。 引导导前来学学习、参参观的物物业使用用人，为为不太熟熟悉本物物业的市市民提供供指引。3、车辆辆疏导工工作要点点 按大大楼车辆辆有关管管理规定定放行或或禁行。 维持持门口交交通秩序序，指挥挥和疏导导进出车车辆，引引导要及及时，手手势要规规范，态态度要热热情。 遇有有运输车车辆出入入，详细细记录车车辆来源源与事由由。放行行时须手手续完备备（需有有甲方有有关部门门签证的的放行条条），同同时无
41、其其它违规规行为。 进行行车库安安全服务务，停车车就位，指指挥规范范，车辆辆停放整整齐。 定时时巡视车车库，防防止用户户粗心而而造成损损失，发发现车辆辆报警立立即赶赴赴现场。 有重重大活动动安排，事事先预留留车位，摆摆放醒目目标志。5、巡视视检查工工作要点点 勤巡巡逻，细细观察，不不放过任任何一处处非正常常点。 巡视视范围包包括大楼楼的办公公区、各各机房、各各处通道道等。 按巡巡逻路线线巡视检检查，发发现问题题及时解解决，遇遇重大问问题告知知主管及及管理处处，巡视视中严格格杜绝盲盲点。 巡视视中思想想集中，做做到“看、听听、闻、问问”，发现现问题及及时向主主管汇报报。并注注意消防防设施、闭闭路
42、监控控等器材材和设备备的完好好性。 巡视视时有礼礼有节，认认真回答答楼内工工作人员员和其他他物业使使用人的的询问，热热情礼貌貌服务。 接到到治安、火火警报警警信息，及及时赶到到现场了了解情况况，做出出正确处处理。 为了了营造大大楼环境境安静、祥祥和，采采取正装装巡逻方方式，楼楼内巡逻逻人员身身着保安安制服佩佩带对讲讲机进行行巡视检检查。6、消防防管理工工作要点点贯彻“预预防为主主，防消消结合”的工作作方针，实实行人防防、技防防的有效效结合。以以消防监监控室为为指挥中中心，借借助先进进的消防防监控系系统和消消防设备备设施，做做好日常常消防防防范工作作。消防管理理工作必必须常抓抓不懈，通通过各种种
43、形式，加加强物业业使用人人和员工工的消防防意识，提提高员工工消防技技能，保保证优良良素质。组组建一支支反应迅迅速、技技术过硬硬的义务务消防队队，按时时对消防防系统进进行联动动测试和和消防设设施、器器材检查查，定期期进行消消防演习习，提高高物业使使用人和和员工的的防火、灭灭火技能能。 定期期对消防防系统进进行巡视视检查、检检测，发发现问题题及时排排除，保保证系统统的正常常运转。消防巡视视检查至至少要包包括以下下内容： 消消防通道道是否畅畅通无阻阻。 消消防器材材是否已已按要求求配备。 消消防栓内内水枪、水水带及报报警设施施是否完完好。 消消防水源源是否满满足要求求。 烟烟感、温温感、喷喷淋头是是否完好好。 自自动消防防设备是是否在联联动位置置。 做做好相关关记录。在下列场场所，应应增加巡巡视频率率： 扑扑灭火灾灾后的现现场。 在在动火作作业的前前后。 重重点防火火的部位位。 装装修施工工现场。 严格格执行交交接班制制度，加加强消防防监控室室管理，杜杜绝闲杂杂人员随随意出入