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1、板式中高高层住宅宅产品分析析二零零二二年八月月板式中中高层住住宅产品品分析一 高层住宅宅定义及及特点根据相关关建筑设设计规范范，7-9层住住宅为中中高层，110层以以上住宅宅为高层层。七层层以上住住宅应设设电梯，十十层以上上需设连连廊，十十二层以以上需设设封闭楼楼梯间及及消防电电梯，十十九层以以上应设设两个安安全出口口及防烟烟楼梯。我们通常常指的小小高层住住宅一般般指7-11层层的住宅宅建筑，以以9-111层最最为经济济，形式式有板式式及点式。板板式小高高层吸取取了多层层住宅的的优点，在在户型平平面设计计上和多多层相似似，只是是增加了了一部电电梯，每每户都能能保证良良好的朝朝向及通通风，每每2
2、0户户左右能能共用一一个电梯梯，增加加了住户户的可达达性和景观性性；点式式小高层层在平面面上更为为灵活，在在小区规规划上能能起到调调节整体体布局的的作用，增增强通透透性，小小户型一一梯三户户或一梯四四户的点点式小高高层使每每户公摊摊面积更更为经济济，在设设计合理理的前提提下也能能保证每每户的朝朝向及通通风，目目前南方方也有一一梯两户户的点式式高层，这这类高层层户均面面积都比比较大，且且为了体体型的变变化，有有一些作作异型的的处理。小高层住住宅外立立面的设设计也不不受结构构的制约约，能保保证大面面积的外外窗设计计，同时时相比高高层住宅宅在形式式上更接接近于多多层住宅宅，避免免了高层层住宅的的朝向
3、及及通风的的限制，及及由于结结构而出出现的室室内可见见梁柱对对内部空空间使用用的影响响，是集集高层住住宅和多多层住宅宅优势为为一身的的一种良良好的建建筑形式式。二 小高层住住宅的具具体设计计，优劣劣势分析析相比于多多层住宅宅，板式式小高层层住宅的的优劣势势如下：优势：1） 节约土地地资源，降降低单方方土地开开发成本本。2） 通风、采采光好，视视线开阔阔。3） 交通便捷捷，电梯梯的设置置能增加加其档次次及舒适适度。4） 小高层板板式住宅宅结构形形式一般般为短肢肢剪力墙墙结构，相相比多层层砖混结结构在开开间及进进深上能能相应增增大，内内部空间间形式更更为丰富富。5） 住宅密度度较低，楼间距相应加大
4、，为社区的环境景观设计提供了更大的空间。6） 体型挺拔拔，有利利于调剂剂小区内内空间层层次，丰丰富城市市景观。劣势：1） 建安成本本高于多多层。2） 由于电梯梯的设计计，每户户公摊面面积增加加，得房房率较多多层低。3） 施工周期期较长。4） 十层以上上规范要要求每层层设计连连廊，对对户型有有一定的的影响。相比于点点式小高高层住宅宅，板式式小高层层住宅的的优劣势势如下：优势：1） 体型系数数较小，有有利于节节能。2） 能保证每每户的朝朝向、采采光及通通风。3） 在形式上上更接近近于多层层，更易易于被接接受。劣势：1） 需要考虑虑住宅日日照间距距，间距距一般较较大。2） 十层以上上需设计计连廊，对
5、对户型有有一定的的影响，不不能保证证户型贯贯彻始终终。3） 一般为一一梯两户户，公摊摊面积较较大。相比于高高层住宅宅，板式式小高层层住宅优优劣势如如下：优势：1） 由于电梯梯使用平平均户数数较少，增增加了其其档次及及舒适度度。2） 住宅间距距适中，整整体建筑筑尺度更更加亲人人。3） 十一层以以下不用用设计消消防电梯梯及封闭闭楼梯间间，可降降低设备备成本，并并减少每每户公摊摊面积。劣势：1） 相比于高高层住宅宅，所出出建筑面面积较少少。2） 在土地总总成本一一定的情情况下，单单方楼面面价高于于高层。3） 十层以上上人防的的设计，建建筑面积积越少，摊摊薄单方方土建成成本越高高。4） 景观视线线不及
6、高高层住宅宅的优势势。三 经济指标标及成本本分析1） 经济指标标分析一般来说说，随着着层数的的增加，容容积率也也会随之之增加，但但住宅密密度反而而会随之之减小，因因而绿化化、停车车的面积积相应增增加，有有更充足足的场地地设计景景观，从从一定程程度上提提升了项项目的品品质，并并解决了了一部分分停车功功能。但为了有有效的保保证小区区的居住住品质，应应控制整整个居住住小区的的人口密密度，所所以应该该提出一一个适宜宜的容积积率指标标。2） 土地成本本在总用地地土地成成本一定定的前提提下，层层数的增增加会使使总建筑筑面积增增加，因因而降低低了单方方土地开开发成本本。3） 土建成本本从九至十十八层住住宅来
7、看看，单方方建安成成本并未未增加很很多，只只是由于于十层以以上人防防的设置置公摊后后增加了了2000多元的的单方成成本，这这样来说说九层小小高层住住宅在成成本控制制上更有有优势。4） 设备成本本九层中高高层住宅宅及十到到十八层层普通高高层住宅宅，在设设备方面面基本上上为同一一标准，不不会增加加大型水水、暖、电电的设备备，仅会会随着层层数增加加、计算算负荷增增加而使使成本逐逐步增加加，单方方设备成成本增加加额很小小。下面以太太阳城44号地为为例进行行中高层层板式住住宅的经经济分析析。4#地规规划用地地指标：4#地规规划总用用地18.882公顷顷红线内占占地16.334公顷顷住宅用地地12.223
8、公顷顷（按总总用地665%计计算）公建用地地2.266公顷（按按总用地地12%计算）道路用地地2.266公顷（按按总用地地12%计算）公共绿地地2.077公顷（按按总用地地11%计算）土地费用用125003.667万元元有关国家家规范及及地方法法规：1根据据天津市市人民防防空办公公室的有有关规定定：九层层及九层层以下的的建筑需需设置建建筑总面面积2%的五级级人防地地下室；而十层层及十层层以上的的高层建建筑需设设置建筑筑标准层层投影面面积的五五级人防防地下室室。2根据据高层层民用建建筑设计计防火规规范66.3.1条的的有关规规定，十十二层及及十二层层以上的的高层住住宅应设设消防电电梯；根根据高高
9、层民用用建筑设设计防火火规范66.3.3.22条的有有关规定定，消防防电梯间间应设前前室且前前室的面面积不应应小于44.500平方米米。3根据据高层层民用建建筑设计计防火规规范66.2.3.22条的有有关规定定，十二二层至十十八层的的单元式式住宅应应设封闭闭楼梯间间。 不同层层数中高高层的经经济分析析与比较较：（一） 假设全部部开发99层板式式小高层层住宅，需需建设22%人防防地下室室。1经济济技术指指标估算算住宅建筑筑面积22.33万平方方米住宅平均均层数9层住宅楼间间距36.77米住宅建筑筑容积率率1.8住宅建筑筑密度20%总容积率率1.22小高高层住宅宅成本估估算表项目单方造价价（元）楼
10、面土地地及大配配套费用用分摊561工程建设设费13455工程建设设其它费前期费45区内公建建费50非经营性性公建均均摊120区内配套套设施费费350销售费用用80公共设施施维修费费20管理费60营业税185贷款利息息50总计286663目标标销售均均价分析析9层带电电梯的板板式小高高层住宅宅是一种种较高档档的住宅宅产品，目目标销售售均价应应在33300元元/平方方米左右右。（二） 假设全部部开发111层板板式小高高层住宅宅，各楼楼座均需需建设人人防地下下室，110层以以上需设设置外连连廊。1经济济技术指指标估算算住宅建筑筑面积25.556万平平方米住宅平均均层数11层住宅楼间间距44.55米住
11、宅建筑筑容积率率2.088住宅建筑筑密度19%总容积率率1.3662小高高层住宅宅成本估估算表项目单方造价价（元）楼面土地地及大配配套费用用分摊490工程建设设费15455工程建设设其它费前期费45区内公建建费50非经营性性公建均均摊120区内配套套设施费费350销售费用用80公共设施施维修费费20管理费60营业税185贷款利息息50总计299553目标标销售均均价分析析11层的的板式小小高层住住宅在110层以以上需设设置一道道外连廊廊，目标标销售均均价应比比九层的的板式小小高层住住宅稍低低，应在在32550元/平方米米左右。（三） 假设全部部开发112层板板式小高高层住宅宅，各楼楼座均需需建
12、设人人防地下下室，110层以以上需设设置外连连廊。1经济济技术指指标估算算住宅建筑筑面积26.441万平平方米住宅平均均层数12层住宅楼间间距48.33米住宅建筑筑容积率率2.166住宅建筑筑密度18%总容积率率1.42小高高层住宅宅成本估估算表项目单方造价价（元）楼面土地地及大配配套费用用分摊474工程建设设费15288工程建设设其它费前期费45区内公建建费50非经营性性公建均均摊120区内配套套设施费费350销售费用用80公共设施施维修费费20管理费60营业税185贷款利息息50总计296223目标标销售均均价分析析12层的的板式小小高层住住宅在110层以以上需设设置外连连廊，消消防电梯梯
13、应设置置前室，均均摊面积积较大，目目标销售售均价应应在32200元元/平方方米左右右。（四） 假设全部部开发115层板板式小高高层住宅宅，各楼楼座均需需建设人人防地下下室，110层以以上隔层层需设置置外连廊廊。1经济济技术指指标估算算住宅建筑筑面积29.334万平平方米住宅平均均层数15层住宅楼间间距60米住宅建筑筑容积率率2.4住宅建筑筑密度16%总容积率率1.5662小高高层住宅宅成本估估算表项目单方造价价（元）楼面土地地及大配配套费用用分摊427工程建设设费15122工程建设设其它费前期费45区内公建建费50非经营性性公建均均摊120区内配套套设施费费350销售费用用80公共设施施维修费
14、费20管理费60营业税185贷款利息息50总计289993目标标销售均均价分析析15层的的板式小小高层住住宅在110层以以上隔层层需设置置外连廊廊，目标标销售均均价应比比十二层层的板式式小高层层住宅低低，应在在31000元/平方米米左右。（五） 假设全部部开发118层板板式小高高层住宅宅，各楼楼座均需需建设人人防地下下室，每每个门栋栋设置22部电梯梯，100层以上上不设置置外连廊廊。1经济济技术指指标估算算住宅建筑筑面积31.997万平平方米住宅平均均层数18层住宅楼间间距71.776米住宅建筑筑容积率率2.6住宅建筑筑密度14.55%总容积率率1.72小高高层住宅宅成本估估算表项目单方造价价
15、（元）楼面土地地及大配配套费用用分摊392工程建设设费15700工程建设设其它费前期费45区内公建建费50非经营性性公建均均摊120区内配套套设施费费350销售费用用80公共设施施维修费费20管理费60营业税185贷款利息息50总计292223目标标销售均均价分析析18层的的板式小小高层住住宅每个个门栋设设置2部部电梯，10层以上不设置外连廊，楼间距很大，居住品质很高，但每户的公摊面积较大，目标销售均价应在3300元/平方米左右。（六） 住宅收益益综合比比较平均层数数9层11层12层15层18层住宅建筑筑面积（万万平方米米）22.3325.55626.44129.33431.997单方成本本（
16、元/平方米米）2866629955296222899929222目标售价价（元/平方米米）3300032500320003100033000单方利润润（元/平方米米）434255238201378总利润（万万元）96788.265177.862855.658977.3120884.66总投资（万万元）639111.88765552.22782226.44850556.77934116.33投资回报报率15.11%8.5%8.0%6.9%12.99%结论由上表结结果可知知，在假假设容积积率和假假设销售售价格的的情况下下: （一）仅仅就9层层，111层 和和12层层进行比比较:9层板式式小高层层的
17、总利利润最大大,总投投资最少少,投资资回报率率最高；12层板板式小高高层除需需设置外外连廊，还还需设置置有前室室的消防防电梯间间和封闭闭楼梯间间，各户户均摊面面积较大大，总利利润最小小,总投投资最多多,投资资回报率率最低；11层板板式小高高层的各各项指标标均介于于9层和和12层层之间，和和12层层板式小小高层的的各项指指标很接接近。(二)就就9层，111层，112层，115层 和188层进行行比较:18层板板式小高高层的总总利润最最大，总总投资最最多，投投资回报报率也比比较高；9层板式式小高层层的总利利润也比比较高，总总投资最最少，投投资回报报率是最最高的。四 开发建议议由于天津津市住宅宅市场
18、特特定的自自身特点点，一般般居住区区仍以多多层住宅宅为主，且且由于北北方地区区的朝向向需要，多多采用行行列式布布局，造造成小区区规划布布局单调调，缺乏乏空间层层次的变变化，缺缺乏居住住小区的的标识性性。但由由于居住住习惯、价价格等因因素，一一般居民民对多层层住宅已已经有了了一个较较普遍的的认可度度，而对对中高层层住宅的的接受程程度可能能还会有有一定的的过程。根据相关关调查资资料，人人们选择择中高层层及高层层住宅所所关注的的内容依依次为：电梯、价价格、物物业管理理、水电电气供应应、采光光、环境境、出房房率等。因因此，在在中高层层住宅的的产品开开发中，需需特别注注意以上上各个方方面的设设计。通过以
19、上上小高层层住宅和和多层及及高层住住宅的优优劣势比比较，可可以看出出，如果果在产品品设计中中充分发发挥小高高层住宅宅的优势势，设计计合理，则则小高层层住宅在在综合性性能及性性价比上上还会超超过多层层同类住住宅。针对太阳阳城4号号地进行行小高层层住宅的的开发，综综合分析析比较九九至十八八层住宅宅的成本本及各方方面指标标，建议议开发以以九层为为主的小小高层住住宅加以以中低层层住宅形形式为主主导，整整体风格格定位为为“现代的的朴素美美”，提倡倡一种现现代的建建筑形式式，但又又不要太太过张扬扬。在产产品设计计中努力力提升产产品的自自身价值值，挖掘掘新的规规划理念念及形式式，注重重小高层层和中低低层住宅宅在规划划布局上上的有机机结合，在在建筑形形式上注注重风格格上的协协调性，尤尤其在小小高层的的平面户户型设计计中应充充分发挥挥小高层层建筑的的优势，弱弱化小高高层和多多层的差差异感，在在户型总总面积上上针对不不同客户户群应有有明确的的控制。随着城市市化的发发展，城城市土地地资源越越来越紧紧张，面面对土地地资源、城城市人口口增长、生生态及节节能及可可持续发发展等多多种因素素的挑战战，在大大中型城城市中，住住宅层数数的增长长是一种种必然趋趋势，而而小高层层住宅以以其较好好的综合合优势，发发展前景景将更为为广阔。16