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1、雅园公寓寓物业管管理方案案目 录录前言第一部分分 物业业公司简简介第二部分分 管管理服务务理念、方方针、内内容、运运作机制制、管理理措施一、 服务理念念二、 方针三、 内容四、 管理运作作机制五、 管理措施施第三部分分 管管理经营营机构框框架及管管理目标标一、 管理经营营机构框框架二、 人员编制制计划三、 管理服务务目标第四部分分 日日常物业业管理运运作一、 前期介入入阶段的的管理二、 入住装修修阶段的的管理三、 常规管理理运作阶阶段的管管理（一）管管理处内内部运作作管理（二）给给排水设设备及水水景管理理（三）消消防管理理（四）机机电设施施养护和和修缮管管理（五）治治安管理理（六）清清洁管理理
2、（七）园园林绿化化管理（八）车车辆管理理（九）房房屋管理理（十）物物业管理理工作抽抽查与考考核管理理第五部分分 物物业管理理制度一、 公司办公公室工作作二、 公司物业业部管理理工作三、 物业管理理财务、资资金的管管理四、 机电设备备管理五、 房屋管理理六、 治安、保保卫七、 小区清洁洁八、 园林绿化化九、 车辆管理理十、 维修、养养护十一、 消防、安安全十二、 社区文化化十三、 物业接管管、入住住 第一部分分 物物业管理理有限公公司简介介物业管理理有限公公司正式式成立于于 年年 月月 日日，现管管理面积积 万平方方米,员员工 多多人，其其中管理理、技术术人员 %以上具具有大中中专学历历。公司司
3、以“”为方针针，奉行行“诚信、高高效、求求实、创创新”的企业业精神，树树立“全心全全意全为为您”的服务务理念。本公司有有丰富的的人力资资源，对对物业管管理服务务有丰富富的实务务经验，有有创建“省级”优秀物物业管理理项目的的经验。公司非常常注重人人力资源源的培训训工作，在在企业内内部形成成“培训考核淘汰”体系，充充分激励励员工的的主观能能动性。在在管理服服务上一一贯施行行“高起点点、严要要求、讲讲服务”，现已已形成一一整套规规范、完完整的管管理运作作体系，并并有效地地运行，。除传统意意义上楼楼宇维修修养护、清清洁绿化化、保安安及消防防外，还还具有配配合管理理运作的的工程咨咨询、物物业咨询询、物业
4、业功能布布局和划划分、分分期投入入使用之之衔接，物物业管理理费行情情调研和和预测、在在确定目目标客户户群后对对管理收收费之承承受能力力及法规规之限制制、物业业租售之之推广、智智能化服服务、保保障服务务等全面面服务。第二部分分管理理服务理理念、方方针、内内容、运运作机制制及管理理措施一、服务务理念坚持“以以人为本本”“专业业服务、用用心管理理”的理念念，聆听听客户的的需求，提提供创新新及符合合用户需需求的专专业服务务。以“管理职职能社会会化，管管理组织织企业化化，管理理形式专专业化，管管理过程程商业化化，管理理关系契契约化”为管理理目标。提提供全方方位综合合管理和和全天候候的优质质服务，为为小区
5、业业户提供供一个“安全、整整洁、和和谐、文文明、优优雅、舒舒适”的现代代化居住住条件和和环境，使使所管理理的物业业得到保保值、增增值。二、方针针实现“有有效经营营、独立立核算、自自负盈亏亏”的方针针，开展展“服务为为主，多多种经营营”，从管管理服务务转换经经营管理理机制，求求得自身身的生存存与发展展。三、内容容从“全天天候服务务、全过过程管理理”的物业业管理要要求出发发，服务务的重点点内容有有：第一类前期期管理（一）配配合开发发商：做做好项目目前期的的规划设设计，从从物业管管理的角角度对物物业的环环境布局局，功能能规划、楼楼宇设计计、材料料选用、设设备选型型、管线线布置、竣竣工验收收等多方方面
6、提供供合理化化建议。（二）配配合销售售：在销销售过程程中对业业主（客客户）进进行常规规物业管管理知识识、装修修制度的的宣传及及解答。向向业主征征询物业业管理的的需求。并并与业主主签订业业主临时时公约。（三）接接管验收收：对主主体建筑筑、附属属设备、配配套设施施、道路路、场地地和环境境绿化。特特别重视视综合功功能的验验收。第二类 物业业的基础础管理（一） 房屋建筑筑管理：此项是是物业管管理的基基础工作作，即对对楼宇、附附属建筑筑的保养养、维修修，使之之保持良良好的使使用状态态，并使使物业整整体保持持完好、美美观，延延长其使使用年限限。（二） 房屋设备备维修管管理：对对供排水水、供电电、市政政公用
7、设设施、安安防、消消防系统统等设备备的运行行、保养养、维修修，使之之保持良良好的使使用状态态。我们们深信设设备、设设施的正正常运行行是小区区业户生生活的基基本保障障。对此此，我们们组建一一支专业业化水平平高的水水电技术术人才，制制定一套套完善、严严谨、科科学、合合理的设设备管理理、操作作流程的的规章制制度，运运用电脑脑技术对对设备进进行包括括设备档档案、维维修保养养计划，日日常保养养安排及及出勤事事项进行行管理，做做到设备备故障发发生率控控制在11%以下下。第三类 物业业的综合合管理（一） 入住装修修管理： 是一个个新建小小区，入入住的业业主/业业户在二二次装修修中给物物业管理理工作带带来了很
8、很大的工工作量，为为防范违违章装修修的情况况，管理理公司贯贯通以人人性化管管理的手手段，加加强宣传传工作，在在业主/业户收收楼入住住时就对对其进行行宣传培培训，并并填写装装修申请请表。提提供装修修特别提提示，有有据可依依。在装装修审批批上严格格把关，并并明确双双方的契契约关系系。加强强装修户户的追踪踪监管，采采用管理理员、工工程人员员、保安安员三级级巡查齐齐抓共管管的方法法，对违违章装修修的业户户晓之以以理，动动之以情情耐心做做业户思思想工作作，做好好人性化化的协调调工作，将将违章装装修消灭灭在萌芽芽状态。（二）（三） 清洁管理理：包括括对小区区公共部部位的清清洁，垃垃圾、废废物、排排污管道道
9、等的清清除和污污水、雨雨水的处处理，以以保持小小区的干干净整洁洁。（四） 绿化管理理：小区区的绿化化日常的的养护，提提供良好好的生态态环境，并并创造条条件建立立小型花花圃，既既美化小小区环境境，又可可满足业业户的需需要。（三） 消防管理理：包括括对业户户物业使使用人的的消防宣宣传教育育，消防防器材、设设施的养养护，消消防力量量的组织织和管理理。（四） 安全管理理：包括括小区范范围内的的治安、保保卫、巡巡逻、监监控等，并并包括排排除各种种干扰，处处理小区区内突发发事件，保保持小区区良好的的生活环环境和秩秩序。“创一方方文明，保保一方平平安”是我们们全体员员工肩负负的职责责与义务务，我们们将244
10、小时的的严密保保安服务务，实施施人防、物物防与技技防的相相结合。人人防由监监控管理理中心统统一指挥挥调度，强强调多重重结合，白白天宽松松与夜晚晚严密相相结合，实实行多重重巡查；物防上上通过封封闭式的的围墙、围围栏、内内置式防防盗窗花花等手段段提高防防范能力力，在充充分强调调人的因因素的前前提下，以以技防为为主，运运用小区区的智能能化保安安设施，如如闭路电电视、红红外探头头、门禁禁、巡更更点等，结结合管理理中心的的统一管管理，确确保治安安防范的的快速反反应。（五） 车辆管理理：对小小区内机机动车辆辆、非机机动车辆辆实施安安全管理理，疏导导与管理理车辆进进出和停停放，维维持小区区良好的的交通秩秩序
11、。（六） 社区文化化建设：社区文文化是中中国物业业管理行行业的重重要特征征。进入入21世世纪的人人们对自自身的居居住环境境已不满满足于过过去刚刚刚发展起起来的单单一的物物来管理理服务，小小区是人人们工作作八小时时以外享享受精神神文明熏熏陶的重重要场所所，所以以他们都都希望生生活在社社区文化化气息浓浓厚，富富有现代代生活品品味的环环境之中中，从而而得到高高品味人人生体验验和精神神上的满满足。因因此，对对于社区区文化建建设，凭凭借多年年以来的的管理经经验，强强调以社社区成员员为中心心，尊重重业户，相相信业户户，依靠靠业户，充充分调动动业户的的积极性性，通过过富教于于乐，循循序渐进进的社区区文化建建
12、设，培培育社区区精神，提提高居民民的文化化素质，整整合共享享价值观观念，增增强社区区凝聚力力和向心心力，使使物业管管理收到到事半功功倍的功功效。我我们的目目标是使使大唐唐世家的文化化建设具具有代表表性、先先进性和和实用性性，使之之成为整整个文化化生活中中的一个个标志性性典范。四、管理理运作机机制公司每年年与管理理处签订订管理目目标、经经济指标标责任书书，管理理处各级级员工与与管理处处签订服服务质量量保证书书，实行行计划目目标责任任制管理理，同时时，还贯贯以督导导管理，全全面质量量管理，协协调管理理及实行行值班经经理日常常管理责责任制。严密、科科学、规规范的管管理运作作机制是是为广大大业主提提供
13、优质质、高效效、便捷捷服务的的保证，更更使管理理运作逐逐渐走向向良性循循环，实实施物业业管理服服务运作作机制如如下：（一）计计划目标标管理根据福福州市物物业管理理若干规规定、物物业管理理条例的的要求，按按照全国国优秀物物业管理理住宅小小区的标标准制定定各项管管理指标标；制定定三年内内将 创建成成福建省省物业管管理示范范住宅小小区。（二）督督导管理理采取有有效的督督导管理理方式，对对各职能能部门实实施监督督指导管管理，保保证工作作正常运运作，提提高工作作效率和和工作质质量，具具体有以以下四种种作法：经济管管理 ：公司与与各级员员工签订订劳动责责任状，明明确员工工的权利利与义务务，并制制定各员员工
14、所在在岗位和和工作绩绩效相挂挂钩的工工资制度度，以此此来调动动员工的的工作积积极性。法规管管理 ：遵循既既订的规规章制度度和工作作程序来来规范员员工的言言行，提提高工作作效率和和工作质质量。行政管管理 ：实行每每月、每每周部门门详细的的工作计计划，物物业经理理每天上上班前220分钟钟组织管管理级召召开“早会”布署当当日工作作，下达达工作任任务，总总结前一一天的工工作情况况，分析析存在的的问题，提提出解决决办法；并每周周召集主主管人员员开一次次办公会会，讲评评和布置置工作，听听取汇报报，分析析存在问问题，提提出解决决办法。激励、培培训管理理： 物物业管理理是多工工种的服服务行业业，平凡凡而朴实实
15、无华，为为预防员员工在一一天天的的重复工工作当中中滋生惰惰性，我我们采取取通过各各种培训训教育手手段唤起起、培养养员工的的敬业精精神、职职业道德德、职业业的荣誉誉感和责责任意识识，让广广大员工工都能在在不断挑挑战平凡凡的过程程中不断断超越，并并树立员员工与管管理中心心利益一一致性的的认同感感和“与小区区荣辱与与共”的使命命感，不不断提高高员工自自身素质质和工作作水平。（三）全全面质量量管理。根据国国家质量量评定质质量标准准，全面面推行质质量管理理，成立立全面质质量管理理小组，按按照既定定的质量量管理操操作规程程标准，各各级管理理人员要要认真检检查质量量情况，发发现质量量问题及及时纠正正，使工工
16、作质量量不断提提高。（四）协协调管理理运用协协调的管管理办法法解决在在管理服服务过程程中经常常发生的的各部门门之间、部部门与员员工之间间、员工工与员工工之间、员员工与业业户之间间的矛盾盾和冲突突。一是是鼓励员员工、业业户对管管理服务务工作提提出合理理化建议议、批评评意见或或投诉，增增强服务务气氛和和管理的的凝聚力力，把存存在的问问题暴露露出来，从从而尽早早防止严严重后果果的发生生；二是是在解决决因员工工士气低低落、服服务质量量低劣，造造成业户户有不满满情绪的的问题时时，若说说服或协协商无效效，可采采取行政政办法，运运用行政政纪律与与指令加加以解决决。（五）实实行中央央值班经经理日常常管理责责任
17、制管理处处设值班班调度室室，由各各部门经经理轮值值行使管管理日常常工作的的指挥权权，及时时处理日日常事务务和突发发事件，协协调各部部门的工工作，接接受业户户投诉，保保证管理理机制的的高效运运转。这这样不但但有利于于管理，方方便业户户，而且且有利于于主任集集中精力力做好各各种工作作，有时时间深入入到工作作现场抓抓落实。（六）导导入物业业管理CCI系统统战略在管理运运作中全全面推行行CI视视觉识别别系统，从从细处入入手，创创大品牌牌效应，在在小区内内设置各各种形象象指示牌牌，形成成独有的的社区文文化个性性和文明明建设特特色的住住宅小区区。五、管理理措施在具体操操作管理理过程中中，我们们采取如如下的
18、十十项措施施：1实实施高素素质人才才队伍，加加强培训训、动态态管理；2全全面贯彻彻“以人为为本”服务理理念，主主动为业业户提供供动态的的、主动动的服务务；3对对整个小小区全面面导入CCI识别别系统，规规范管理理；4实实施制度度化服务务、人性性化管理理，执行行激励机机制和末末尾淘汰汰机制；5采采取人防防与技防防相结合合，建立立健全各各种值班班制度，坚坚持定期期检查楼楼宇防盗盗与安全全设施，加加强各岗岗位的警警卫及中中央监控控，坚持持24小小时值班班巡逻，做做到万无无一失；6 按“预防防为主，宣宣传先行行，防消消结合”指导思思想，做做好消防防设备、设设施的日日常维护护保养与与检测，并并建立各各项消
19、防防安全管管理制度度，组建建一支义义务消防防队，实实行军事事化管理理，提高高员工突突发事件件的处理理能力。7清清洁保洁洁是小区区管理的的一个重重要环节节，我们们制定完完善的保保洁细则则及部门门岗位责责任制，实实行划分分区域，定定期清洗洗梯位及及公共通通道，保保持小区区整洁，垃垃圾日产产日清，做做到路无无树叶影影，过道道无烟头头杂物。8美美化小区区环境，维维护小区区的绿化化地带，定定期对小小区内的的花草树树木洗淋淋、修剪剪、补种种、培土土、施肥肥、除杂杂草和防防治病虫虫害，给给业户创创造一个个人与自自然和谐谐的环保保小区，做做到绿树树成一线线，草地地绿成片片，黄叶叶看不见见。9设设备、设设施的正
20、正常运行行是小区区业户生生活的基基本保障障，我们们在加强强设备、设设施的日日常维护护、保养养，对设设备的故故障及时时维修与与处理，定定期检查查等日常常工作外外，做到到因管理理责任造造成的责责任事故故率为00，正常常供水、供供电率为为98%，设备备、设施施完好率率达988%以上上。10为方便便小区业业户，满满足其要要求，我我们拟在在小区内内设置服服务中心心，配置置相应的的各种有有偿服务务和无偿偿服务，使使小区内内的业户户于区内内就能解解决生活活中的各各种需求求。第三部分分 管管理经营营机构框框架及管管理目标标一、管理理经营机机构框架架管理公司司如受委委托管理理 ，将将以管理理公司优优秀的管管理、
21、专专业物管管、工程程技术人人才组成成管理处处管理架架构，为为小区提提供优质质的管理理和良好好的服务务。小区的管管理实行行物业经经理负责责制，并并辅以直直线职能制制管理方方式。管管理处项项目经理理为小区区管理的的责任人人和主要要领导，各各职能部部门均在在物业经经理的领领导下进进行工作作。纵向向之间，操操作员工工对助理理负责，助助理对部部门经理理负责，部部门经理理向物业业经理负负责；横横向之间间，各部部门分工工合作，实实行科学学的网络络流程管管理，做做到既协协调动作作，又相相互制约约。董事长总经理物业部保安部工程部财务部经营部行政人事部管理处1管理处2 管管理处（总总物业经经理）客 户 部 工 程
22、 部部 保 安 部部 人人事财务务部管理处职职责范围围：1）负负责对小小区实施施综合一一体化管管理在物物业管理理业务方方面接受受公司客客户部、工工程部、保保安部等等部门的的指导和和监督；2）贯贯彻执行行公司制制订的物物业管理理质量体体系标准准，按标标准要求求实施管管理；3）完完成与公公司签订订的年度度管理目目标和经经济指标标；4）管管理调配配人员，保保持各岗岗位的分分工与协协作；5）制制定设施施设备保保养维修修计划，定期对对所有的的公共设设施和设设备如供供水、供供电、消消防、环环保、机机电设备备、通讯讯、路灯灯、园林林绿化、排排水、车车辆等实实施维修修养护并并配置相相当的管管理人员员。6）负负
23、责业主主单元的的装修审审批，协协调违章章处理和和落实；7）负负责开展展丰富多多彩的社社区文化化活动；8）负负责拟定定小区月月工作计计划；9）负负责日检检、周检检工作，并并做好记记录，接接受开发发商和本本公司、业业户、物物业使用用人和业业主委员员会的监监督检查查；10）参加创创建“福州市市物业管管理示范范小区”、“福建省省物业管管理示范范小区”、“全国物物业管理理示范小小区”的考评评工作，提提高管理理服务水水平；11）小区的的安全防防范、消消防管理工工作；配配专职保保安人员员，244小时值值勤承担担门卫盘盘查外来来人员及及通出车车辆等任任务,确确保小区区安全。12）协调供供水、供供电、供供气与物
24、物业管理理有关部部门的关关系，有有效开展展工作。13）理理顺关系系、协调调各方。协协助配合合街道居居委会，派派出所、政政府相关关能部门门管理好好小区的的治安、流流动人口口、消防防、车辆辆、通讯讯等工作作。14）维维持业主主的合法法权益(业主公公约载明明业户的的权利和和义务)，并提提供必要要的有偿偿服务，努努力为业业户排忧忧解难。工程部职职责范围围：房屋、设设备、设设施的日日常养护护和定期期维修，水水、电气气、设备备、设施施的运行行、养护护。保安部职职责范围围：巡逻、门门卫、消防、车车辆管理理人事财务务职责范范围：处理有关关人事财财务方面面的工作作。客户部职职责范围围：处理业户户投诉，巡巡视、回
25、回访、跟跟踪监督督作业人人员业务务。清扫扫、保洁洁、绿化化管理。二、人员员编制计计划本着小区区管理人人员精干干、高效效、一专专多能的的原则，确确定人员员编制，详详细之人人员编制制情况请请参阅管管理费成成本测算算。三、管理理服务目目标总体目标标：在委托有有效期内内把 建设成成“安全、文文明、优优美、舒舒适”的住宅宅区，在在 达到硬硬件指标标后，在在开发商商、业主主委员会会的协助助下，第第二年达达到“福州市市物业管管理示范范小区”的目标标，第三年达达到“福建省省物业管管理示范范小区”的目标标。分项管理理指标：序号指标名称称国家标准准达标标准准管理指标标实施措措施1房屋完好好率98%以以上100%分
26、区负责责，责任任制人，实实行日巡巡视制度度，建立立完善档档案、资资料，确确保房屋屋完好率率。2房屋零修修、急修修及时率率100%100%接到维修修信息，维维修人员员在100分钟内内赶到现现场维修修、零修修工程，及及时完成成，急修修工程不不过夜，并并建立回回访制度度，做好好回访记记录。3维修工程程质量合格率100%100%分项监督督，工程程维修部部严格把把关，按按照施工工程序一一步到位位，杜绝绝返工，并并及时回访。4管理费收收缴率98%98%超值服务务，按规规定收取取管理服服务费并并定期公公布收支支情况，增增大透明明度，接接受业主主的监督督。5绿化完好好率95%98%以以上建立专业业绿化管管理人
27、员员，进行行对区内内的绿化化洗淋、施施肥、除除草等培培育工作作，使小小区四季季常青。6清洁、保保洁率95%以以上99%以以上实行垃圾圾分流，垃垃圾日产产日清，定定期对区区内的垃垃圾中转转站及清清洁器具具进行消消毒、杀杀菌，落落实管理理区域的的责任制制，保持持路无树树叶影，走走道无烟烟头，公公共场所所扫干净净。7道路完好好率及使用率率95%以以上100%实行个人人工作责责任制，监监督考核核机制，制制定各项项维护、保保养、巡巡视的管管理制度度，对市市政公用用配套设设施进行行编号入入档管理理，做好好检查，定定期清疏疏，讯期期做好排排水工作作，不因因管理责责任造成成堵塞、溢溢漫。8化粪池、雨雨水井，污
28、污水井完完好率95%以以上99%以以上9排水管，明明、暗沟沟渠完好好率95%以以上99%以以上10停车场、单单车棚完完好率95%以以上100%11路灯完好好率95%以以上98%以以上12公共文体体设施、休休息设施施以及小小品雕塑塑完好率率98%以以上100%13小区治安安案件发生率1%以下下1%以下下实行244小时保保安巡查查制度，三三级巡逻逻，管理理中心224小时时值班，技技防、物物防、人人防三重重相结合合。14火灾发生生率1%以下下0组建保安安义务消消防队，定定期培训训和演习习，加强强防火宣宣传，对对火灾隐隐患及时时处理，确确保火灾灾发生率率为0。15违章发生生率与处理率率1%以下下90%
29、以以上0100%建立三级级交叉巡巡视制度度，跟踪踪管理，加加强装修修户的监监管，及及时发现现，及时时处理，加加强宣传传工作，杜杜绝违章章发生并并建立相相应的回回访记录录。16业户有效效投诉率率与处理理率2%以上上95%以以上1%以下下100%以人性化化管理，按按照政策策、法规规规定，依依法管理理，建立立业主/业户投投诉及时时跟踪解解决，回回访并记记录入档档。17管理人员员专业培训训合格率率100%100%实行入职职培训、在在岗培训训、内部部培训与与外出学学习。18维修服务务回访率率95%以以上100%对有偿服服务进行行回访制制度，征征询业主主意见，对对业主不不满意的的问题进进行整改改。第四部分
30、分 日日常物业业管理运运作日常物业业管理阶阶段是物物业公司司实施公公共设备备设施管管理与业业户服务务功能的的重要阶阶段，针针对 的特特点，我我们的物物业管理理工作将将由前期期介入阶阶段、入入住装修修阶段、日日常管理理运作阶阶段三个个部分组组成。前期介入入阶段，我我们深入入了解规规划设计计思路和业户户的层次次需求，从从物业管管理的角角度对设设施设备备日后维维护保养养及业户户使用便便利等方方面提出出一系列列合理化化建议，并并依据市市场调研研的结果果，提前前准备物物业管理理方案，为为接管打打下坚实实的基础础。入住装修修阶段，我我们将装装修管理理和治安安管理确确立为这这一阶段段的工作作重点。装装修管理
31、理上，实实施装修修管理的的“一把手手工程”，由物物业公司司总经理理亲自挂挂帅，主主抓 的装装修管理理，向发发展商和和业主负负责。实实行公司司、管理理处层层层承诺，对对装修管管理人员员绩效实实行奖励励与惩罚罚相结合合的管理理方式，对对业户装装修实施施严密的的监管，确确保装修修管理总总体目标标的实现现。治安安管理上上，我们们将依据据入住期期的治安安形势和和业户的的心理需需求，实实施“人防为为主，技技防、物物防为辅辅”的治安安管理方方式，加加强对装装修队、外外来人员员、搬运运队等流流动因素素的监管管，确保保“管理无无盲点，治治安无事事件”。一、前期期介入阶阶段的管管理（一） 介入、合合理规划划1、针
32、对对小区实实际情况况，提前前准备管管理方案案在前期介介入工作作中，我我们一方方面参与与小区规规划建设设，另一一方面，紧紧密结合合 的实实际情况况，提前前准备管管理方案案，提交交详实科科学的物物业管理理可行性性调研报报告。对对 的物物业管理理进行准准确定位位，并将将有针对对性地拟拟订智能能化管理理方案、装装修监管管方案、治治安管理理方案、住住宅停车车管理方方案、围围合式环环境方案案等。2、利用用 业户讲讲座提前前对业户户装修管管理进行行宣传为了更好好地实施施将来对对 的的管理，我我们把对对业户的的宣传作作为前期期介入的的一项重重要工作作。通过过宣传讲讲授有关关知识，并并组织部部分 业户户参观学学
33、习，以以求取得得良好的的社会效效果，为为日后管管理工作作的开展展打下基基础。（二） 做好验收收接管工工作在管理公公司对 充充分了解解的基础础上，通通过接管管验收这这一工作作程序，进进一步熟熟悉物业业整体的的各项性性能与特特点，预预测管理理中可能能出现的的问题，准准备相应应紧急事事件的处处理方案案，真正正做到有有备无患患，防范范于未然然。 的验收收与接管管程序如如下：成立验接小组制订验收标准及处理方案接管移交手续书审查资料、图纸、亲临现场逐项检查，发现问题，做好记录，督促整改。签订移交书面手续，做好遗留工程备案签订物业保修方案二、入住住装修阶阶段的管管理（一）根根据业主主与开发发商在交交房时，出
34、出具交房房（入伙伙）通知知单才能能办理交交房手续续1、办办理入住住手续流流程业主接房房1. 交房通知单；2. 产权人身份证或其他有效证件复印件2份，核对原件；3. 若为代理人接房，需提供产权人接房委托书及委托代理人身份证或其他有效证件复印件2份，核对原件。1.业户手册； 4.装修特别提示；2.业主公约； 5区域防火责任协议书3.物业管理服务协议； 物业处向向业主发发放文件件资料业户填写写、签订订相关表表单、文文件1. 填写业户基本情况登记表；2. 签订物业管理服务协议一式两份；3. 签订区域防火责任协议书一式两份。1. 综合物业管理费；2. 水电周转金；3. 其它代收费用（如二次装修垃圾清运费
35、）。业户交纳纳相关费费用与业户进进行房屋屋验收交交接1. 查验配套设施； 4. 查验土建、门窗；2.查验配电箱系统、安防系统； 5. 抄记水、电、煤气表底数。3.查验给排水系统；钥匙交接接、建档档1. 签署房屋验收交接确认单、收楼承诺书；2. 房屋钥匙交接；3. 建立业户档案。2、办办理入住住手续采采取的便便利措施施办理入住住手续，我我们将坚坚持八字方针针：热情情、周到到、高效效、便利利。我们们采取的的便利措措施是：（1）设立办办理入住住专用接接待服务务室，由由专职人人员提供供周到的的一站式式服务。精精心安排排入住程程序，业业户随到到随办，正正常情况况下，从从进入办办事大厅厅到领钥钥匙验房房3
36、0分钟钟内办毕毕。（2）提前与与供电局局、自来来水公司司、电信信部门、有有线电视视签订代代办业务务协议书书，代办办有关业业务，方方便业户户，减少少麻烦。同同时，为为业户提提供多项项免费咨咨询和维维修服务务。（3） 提供有偿偿上门维维修服务务项目。（三） 装修管理理，确保保无违章章装修为维护 外外观形象象的统一一、美观观，保障障小区智智能系统统的正常常使用功功能不被被破坏，我我们将从从实际出发，以以智能设设施管线线、公共共管线、复复式房搭搭建为装装修工作作的监管管重点，根根据以往往的装修修管理经经验与教教训，为为打好 装装修管理理的攻坚坚战，公公司在小小区的装装修管理理上实施施“一把手手工程”，
37、由项项目经理理亲自抓抓装修管管理，着着重“装修宣宣传装修审审批装修跟跟踪监管管违章章装修即即时处理理装修修全程验验收”五个环环节的工工作，力力争“服务在在一线，监监管在一一线”。为正正面引导导业户装装修，物物管公司司将联络络几家名名牌装修修公司为为业户提提供免费费装修咨咨询、装装修设计计服务。拟拟采取的的违章装装修控制制流程：业户办理入住手续对业户、装修施工队提供装修特别提示申报装修，严格审核装修方案，签订装修合约，缴交装修押金各部门经理监管楼管员、治安巡逻员、消防管理员、工程人员交叉监督+ 发现现违章装装修 发出通知，上门工作，以理服人，说服业户，让业户整改采取强制措施向执法局反映情况以取得
38、行政上的支持经济手段、法律手段解决1、装装修宣传传，切实实到位为加强装装修宣传传的力度度，我们们将在入入住初期期策划一一项大型型活动，充充分发挥挥社区文文化的导导向功能能、约束束功能，并并架起管管理处与与业户的的桥梁，真真正提高高业户按按章装修修的自觉觉性。2、装装修审批批，严把把“三关”依据我们们多年管管理的经经验，在在审批过过程中，将将会出现现一些不不良现象象，例如如某些觉觉悟较低低业户为为了个人人利益，利利用人情情关系，或者在装修方案上制造模糊概念，以达到违章装修的目的。针对小区物业管理上可能出现的特殊情况，以及装修管理上对智能设施管线，公共管线保护的特殊要求，我们将一方面采取对业户申报
39、的装修方案进行严格审批，一方面加强装修审批人员的内部管理，以确保装修审批严把人情关、金钱关和技术关。装修审批批重点如如下：（1）保证房房屋设施施的正常常使用功功能。审审核重点点：房屋屋结构、智智能化设设施及管管线；供供水、供供电管线线。（2）保证房房屋外观观统一美美观。审审核重点点：阳台台、窗台台、天台台（跃层层房）、空空调安装装及管线线走向。（3） 装修材料料符合防防火规定定。3、建立立细致严密的的装修跟跟踪监管管体系业户装修修施工，指指定项目目经理、物物管主任任、楼管管员、实实施“全过程程”追踪监监管，每每天巡视视施工现现场不少少于2次次，通过过现场巡巡查与业业户沟通通，了解解施工方方案、
40、装装修工程程进展，把把违章装装修消灭灭在初始始阶段。管管理处专专门设置置有装修修检查组组，对业业户装修修进行巡巡回检查查，可在在违章初初期发现现制止违违章。同同时管理理处的保保安员及及工程人人员也要要对装修修进行监监管。形形成立体体式的装装修监管管网点，维维护好智智能设施施管线、公公共管线线，杜绝绝违规搭搭建，把把违章装装修消灭灭于萌芽芽阶段。此外，在在 ，我我们还将将借鉴以以往装修修管理方方面的成成功经验验，加强强监管的的同时，在业户户入住装装修高峰峰期，对对楼前绿绿地、楼楼梯通道道两侧墙墙面加以以保护，使使之不被被破坏。业业户装修修实施袋袋装化，指指定地点点投放，确确保小区区绿化完完好。4
41、、处理理违章装装修的四四个手段段（1）说服手手段。业业户出现现违章装装修，管管理人员员在2小小时内，上上门做好好业户的的思想工工作，礼礼貌地向向业户解解释装修修规定，耐耐心地向向业户说说明违章章装修造造成的危危害。做做到以理理说服业业户，以以情感化化业户，争争取业户户的支持持和谅解解，让业业户自觉觉接受整整改要求求。（2）经济手手段。在在业户装装修申报报时，按按规定交交纳装修修押金，出出现违章章装修，除除了采取取说服教教育、行行政压力力促使其其整改外外，针对对违章情情况，采采取扣除除装修押押金、等等经济手手段控制制，从经经济上控控制业户户的违章章装修。（3）行政手手段。 也也有复式式跃层公公寓
42、房，其其业户均均为有一一定身份份的人士士，装修修监管人人员在实实施监管管时有心心理压力力。我们们将通过过建筑监监管机关关城市市建筑督督查大队队，在业业主一意意孤行的的情况下下，向他他们反映映情况，取取得行政政上的支支持，通通过行政政压力督督促整改改，同时时将采取取其他方方法，制制止违章章装修施施工。（4） 法律手段段。业户户装修申申报手续续中，管管理处分分别与业业户、装装修施工工单位签签订具有有法律效效力的“装修协协议书”和“装修责责任书”，分清清管理处处、业户户、装修修施工单单位之间间的责、权权。同时时，根据据建设部部家庭庭居室装装饰装修修管理试试行办法法，对对住宅装装修进行行法制管管理。对
43、对违章装装修并无无视一切切的业户户，我们们通过法法律途径径予以解解决。通通过上述述管理措措施的实实行，我我们深信信一定能能做好大唐世世家装装修管理理的工作作。（四） 入住期治治安管理理1、保安队队伍建设设建立立一支高高素质的的治安队队伍。治治安队伍伍建设，按按高标准准、严要要求的指指导思想想，严抓抓招聘、培培训、上上岗、考考核等关关键环节节，实施施“准军事事化管理理”。保安安员选聘聘退伍的的优秀军军警战士士，这批批战士具具有良好好的思想想品质和和精湛的的业务技技能。建建立业务务、绩效效考核与与工资、职职位挂钩钩的机制制。保安安员管理理引入轮轮换制和和淘汰制制，由公公司保安安管理中中心统一一调度
44、，对对服役一一年的保保安员，进进行轮换换上岗，在在年终考考评中，实实行未位位淘汰制制，淘汰汰率不大大于100%，保保持保安安员的高高素质和和战斗力力。2、确确立治安安重点加大大对入住住期人流流、物流流、车流流的有效效监控：（1） 人流控制制对来访人人员须通通过门岗岗，与业业户通话话后方可可进入，并并进行访访问登记记和离去去注销手手续。对对装修、搬搬运人员员采取出出入证管管理，并并交装修修管理保保证金，对对他们的的活动范范围进行行一定限限制；经经常配合合派出所所查户口口，把可可疑分子子清出小小区；对对可疑陌陌生人，采采取追踪踪、监控控的措施施，必要要时可上上前有礼礼貌地查查验证件件。（2） 物流控制制对物资流流动实施施申报制制、盘查查制和登登记制。业业户物品品的搬入入（出）须须向与业业户确认认后，管管理处开开据物品品出门条条；保安安员有责责任和义义务对物物资的出出入进行行礼貌盘盘查；所所有的物物资流动动实际登登记放行行手续。（