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1、20100年武汉汉房地产产市场回回顾及20111年房地地产市场场展望一、20010年武汉汉宏观经经济及政政策环境境分析1、经济济持续向向好，利利好消息息不断日前，武武汉经济济工作会会议公布布：20110年，武武汉市全全年实现现地区生生产总值值52000亿元以以上，同同比增长长15%。全口口径财政政收入14003亿元，增增长39.6%；城市市居民入入均可支支配收入入204400元以上上，增长长11%。“十一五五”期间，武武汉市经经济总量量连续跨跨越30000亿元、40000亿元、50000亿元三三个台阶阶，五年年年均增增长14.8%，在15个副省省级城市市中排名名较20005年上升5位。固固定资
2、产产投资五五年累计计完成1.2万亿元元，是“十五”时期的3.3倍。经济的持持续向好好为武汉汉房地产产市场的的平稳发发展奠定定了稳固固的基础础；两型型社会建建设发力力、武汉汉“城市圈”进入实实际操作作阶段、国国务院批批复武汉汉为中部部中心城城市、国国家推进进“中三角”发展战战略等众众多利好好助力武武汉房地地产市场场发展前前景更加加广阔。图：2000120110年武汉GDP及其同同比增长长率图：2000120110年武汉汉城镇居居民人均均可支配配收入及及其增长长率数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统2、经济济手段和和行政措措施并用用，综合合调控力力度空前前为遏制房房价过快快上涨，2
3、0110年中中央出台台了一系系列房地地产调控控政策，经经济手段段和行政政手段并并用，从从抑制需需求、增增加供给给、加强强监管等等方面对对中国房房地产市市场进行行了全方方位的调调控：其其中经济济手段包包括不断断地强化化和严格格实施差差别化的的信贷和和税收政政策，如如全国范范围内提提高首次次购房和和二套住住房的首首付比例例和利率率，停止止对家庭庭第三套套住房的的贷款等等；行政政措施方方面，在在部分城城市限定定家庭购购房套数数、限制制外地人人购房贷贷款，以以问责省省级政府府和力促促地方政政府及各各部委出出台配套套措施的的方式抓抓落实等等。各项项政策的的持续出出台和逐逐步落实实，对包包括地方方政府、开
4、开发企业业、商业业银行、购购房者在在内的各各相关主主体行为为均产生生了显著著影响，综综合调控控力度空空前。3、全国国市场销销售先降降后升，成成交价格格整体呈呈上涨趋趋势数据来源源：中国国指数研研究院数数据信息息中心，中国房地产指数系统今年以来来，多数数重点城城市住宅宅销售先先降后升升，在经经历5-99月的相相对低位位，10-11月月各城市市成交量量均有所所上升。和5-9月份相比，10-11月份一线城市中北京、上海和深圳住宅月均销售面积增幅介于30%-60%之间。二线城市中成都、南京增幅超过100%，三四线线城市中合肥、南昌和包头增幅介于40%-70%之间。由上图可见，武汉市场成交量虽然也有所调
5、整，但波动不大，走势相对平稳。数据来源源：中国国指数研研究院数数据信息息中心，中中国房地地产指数数系统今年1-11月月，受调调控政策策和成交交结构影影响，各各大城市市住宅成成交均较较波动幅幅度较大大，但整整体呈上上涨趋势势。从累累计涨幅幅来看，上上海、天天津累计计涨幅接接近20%，北京京、杭州州、苏州州接近10%。值得得注意的的是，11月多多个城市成成交均价价出现下下降，如如北京、深深圳、苏苏州分部部下跌12%、16%、19%，上海海、杭州州小幅下下跌0.44%和2.66%。从二二线城市市住宅价价格走势势来看，武武汉表现现平稳，整整体处于于较低水水平。二、20010年年武汉土土地市场场回顾1、
6、土地地市场供供应增幅幅显著，中中心城区区住宅类类用地占占八成20100年，武武汉累计计推出地地块230宗，土土地供应应总面积积13220.222万方。其其中，中中心城区区（不含含新洲、汉汉南、蔡蔡甸）累累计供应应土地189宗，较较去年增增加104宗；累累计供应应土地面面积10667.004万方，较较去年增增加42.27%。从供应结结构上看看，中心心城区住住宅及居居住兼容容类用地地新增供供应面积积8655.299万方，占占供应总总量的80.25%；其它它类型用用地供应应面积2011.766万方，多多以商业业金融业业用地为为主。2、下半半年土地地市场成成交活跃跃，全年年成交总总量远超超去年2010
7、0年，武汉汉共总成成交219宗地，远远超去年年；全年年共出让让土地238894亩，比比去年增增加80.7%；土地地出让总总金额7544.566亿元，同同比增加加1544%。（注注：以上上数据未未含12月31日招标标出让地地块）20100年，武武汉中心心城区（不不含新洲洲、汉南南、蔡甸甸）住宅宅用地累累计成交交126宗，较较去年增增加70宗；累累计成交交面积8422.999万平方方米，比比去年增增加42.86%；累计计成交金金额5900.711亿元，同同比增加加1144.922%；中心心城区住住宅用地地平均楼楼面地价价为19996元/平方米米，较去去年下跌跌4.999%。图：200042010年
8、武汉汉中心城城区土地地成交情情况图： 220100年武汉汉中心城城区住宅宅用地成成交情况况数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统3、开发发企业出出手踊跃跃，最高高楼面地地价三度度刷新20077年，金金地置业业以68779元/平方米米的楼面面地价拿拿下江岸岸区京汉汉大道义义和巷地地块，成成为单价价地王，该该记录在在20110年被三三度刷新新。11月25日，汉汉钢两宗宗地块楼楼面地价价创新高高，分别别为77004元/平方米米和80663元/平方米米；12月7日，武武汉联发发瑞盛以以38.6亿元，拿拿下了武武昌新生生路与临临江大道道交汇处处一宗150亩地块块，楼面面地价87555元/平
9、方米米，创出出新高。开开发企业业在土地地市场踊踊跃出手手，究其其原因，主主要有三三方面，一一是资本本看好武武汉的城城市潜力力；二是是房企“不差钱”，增加加储地谋谋发展；三是通通胀下的的保值增增值压力力所致。4、品牌牌企业加加大在汉汉土地储储备，城城中村改改造成土土地市场场新亮点点20100年，万万科、保保利、福福星惠誉誉等知名名企业纷纷纷大手手笔在汉汉拿地，；绿地、远远洋地产产、南京京朗诗、南南京江陵陵、宜昌昌大都地地产，一一批外地地开发商商首现江江城；中中烟集团团、合众众人寿，众众多跨行行“金主”纷至沓沓来，掀掀起武汉汉土地市市场新一一轮热潮潮。20099年，武武汉市政政府下发发关于于进一步
10、步加快城城中村改改造建设设工作的的意见，要要求必须须在20111年底前前完成二二环线内56个城中中村综合合改造任任务。大大连万达达、华侨侨城等企企业拿地地，多是是前期与与政府签签订区域域开发投投资协议议，再落落实土地地招标手手续，成成功获得得项目开开发用地地。政府府希望通通过龙头头企业撬撬动作用用，激活活区域整整体开发发，企业业通过这这种合作作，规避避了高地地价风险险，同时时，能够够获得政政府各项项实惠支支持，可可以实现现快速跨跨越式发发展。这这种“双赢”思路已已成为各各地政府府推崇的的出让用用地模式式。20110年，包包括万科科、保利利、福星星惠誉等等本外地地地产巨巨头，都都通过参参与城中中
11、村改造造方式，大大幅增加加了土地地储备。表：20010年品牌牌企业拿拿地统计计（部分分）三、20010年武汉汉住宅市市场回顾顾1、新增增供应量量大幅增增长，9月达到到最高值值受20009年市场场旺销影影响，企企业加大大新开工工面积，楼楼市供应应量迅猛猛增长。20110年，武武汉商品品住房累累计新增增供应11777.779万平方方米，较较上年有有大幅增增长，涨涨幅为1077.088%；其中中，有5个月的的新增供供应面积积超过了了100万方，9月更是是达到185万方，为为历史最最高值。图：2000920110年武汉汉住宅新新增供应应情况图：2000920110年上半半年武汉汉住宅新新增成交交情况数
12、据来源源：中国国指数研研究院数数据信息息中心，中中国房地地产指数数系统2、受调调控政策策影响，楼楼市呈现现三个阶阶段的鲜鲜明特征征20100年，武武汉商品品住房累累计新增增成交10991044套，较较上年减减少36997套；成成交面积积11224.888万平方方米，较较上年减减少4.778%；成交交金额7033.166亿元，较较上年增增加13.23%；全年年成交均均价为62551元/平方米米，较去去年上涨涨18.9%。（注注：数据据涵盖主主城区和和江夏、黄黄陂、东东西湖，含含保障性性住房）回顾20010年武汉汉住宅市市场，根根据几轮轮调控的的影响，可可以划分分成“高歌猛猛进”、“低位盘盘整”和
13、“悄然回回调”三个阶阶段。第一阶段段（1-4月），1月“国十一一条”出台，增增加保障障房和普普通商品品房有效效供给，抑抑制投资资投机性性购房需需求，由由此拉开开了新一一轮房地地产调控控的序幕幕。但受受到年初初突击备备案因素素的影响响，武汉汉1月成交交面积1577.522万平方方米，同同比大增增4688.9%；虽然2月受春春节影响响，成交交量环比比下降78.6%；3、4月市场场很快复复苏转热热，特别别是4月创下1422.899万平方方米的成成交量，环环比增加加1022.8%。这一一阶段成成交均价价也有所所波动，1月主要要是受到到经济适适用房成成交比重重加大的的影响，价价格为年年度最低低的5500
14、7元/平方米米，2月上涨14.9达到63226元/平方米米，3、4月也略略有调整整。第二阶段段（5-8月），4月17日，“国十条”发布，随随后的几几个月，信信贷、土土地、税税收等政政策密集集出台。房房地产市市场也在在5-88月显著著降温，楼楼市成交交逐渐降降温，5、6月成交交面积分分别下降降34.0%和38.7%，可谓谓立竿见见影。但但由于政政策执行行力度在在实际中中放松，7、8、9逐步反反弹，由由7月的65万平方方米增长长至9月的1055.488万平方方米。这这一阶段段商品住住宅成交交均价除除8月因为为保障房房占比较较多，下下跌至55336元/平方米米，其余余几个月月都在60000元/平方米
15、米之上。第三阶段段（9-112月），房房价的再再度上涨涨导致中中央及相相关单位位在9月底密密集出台台了相关关政策，包包括更严严格的信信贷政策策，将首首套房的的首付比比例统一一提高至30%，全国国性限制制第三套套房按揭揭贷款等等，因此此，“银十”销量未未能延续续旺势，环环比下降降13.2，但但在通胀胀概念以以及本地地政策可可能收紧紧的刺激激下，楼楼市销量量再次反反弹，11月累计计成交1155.5万平方方米，环环比增加加26.1；12月成交交量虽然然有所下下调，但但仍处较较高水平平。这一一阶段商商品住宅宅的成交交均价稳稳居高位位，特别别是最后后三个月月的成交交均价都都在65000元/平方米米之上。
16、3、供需需比基本本平衡，库库存压力力依然较较大图： 220100年武汉汉住宅供供需比情情况图：2000820110年武汉汉住宅库库存及出出清周期期数据来源源：中国国指数研研究院数数据信息息中心，中中国房地地产指数数系统20100年，武武汉楼市市供销两两旺，商商品住宅宅累计供供应面积积与成交交面积的的比值为为1:00.94，供需需基本平平衡。截止20010年12月31日，武武汉累计计库存面面积14110.112万平方方米，较较去年同同期增加加33.4%；从住住宅出清清周期来来看，武武汉住宅宅出清周周期从年年初的12个月增增加到15个月。由由此看来来，武汉汉住宅市市场库存存压力依依然较大大。4、东
17、湖湖高新区区成交蝉蝉联首位位，江汉汉区成交交均价涨涨幅居首首图： 22009920110年武汉汉各区域域住宅成成交套数数图：2000920110年武汉汉各区域域住宅成成交均价价数据来源源：中国国指数研研究院数数据信息息中心，中中国房地地产指数数系统从各区域域的成交交情况来来看，20110年，东东湖高新新区继续续蝉联首首位，累累计成交交1.8万套，较较20009年增加加近30000套，近近年来，光光谷区域域在强劲劲的购买买力支撑撑下，供供需两旺旺，一直直是武汉汉楼市的的热点区区域；由由于中心心城区房房价过快快上涨的的挤出效效应，黄黄陂区成成为受益益最大的的远郊区区县，20110年的成成交套数数超
18、过1.4万套，位位居第二二位；武武昌区的的成交量量较去年年有较大大幅度的的缩减；青山区区、沌口口、桥口口区和汉汉阳区由由于新增增供应量量较小，成成交量也也较20009年有所所减少。从成交均均价来看看，在菱菱角湖万万达广场场、泛海海国际居居住区、葛葛洲坝国国际广场场等高档档楼盘的的带动下下，江汉汉区全年年的成交交均价较较20009年涨幅幅超过50%，已经经接近万万元大关关，位列列各区域域之首；武昌区区的成交交均价也也达到了了86000元/平方米米；洪山山区和汉汉阳区的的成交均均价也在在7000元/平方米米之上；目前，仅仅有江夏夏区和黄黄陂区的的成交均均价在50000元/平方米米之下。5、成交交结
19、构：小户型型成交居居首，两两房取代代三房成成为市场场主流20100年，武武汉商品品住宅成成交面积积以90以下下的小户户型为主主，成交交占比达达到40%，这一一比例较较20009年增加加了11个百分分点，一一方面是是因为供供应结构构的调整整，另一一方面，随随着房价价的快速速上涨，消消费者的的支付能能力相对对减弱，他他们不得得不调整整了对住住房面积积的预期期；此外外，90120的中中等户型型成交占占比也达达到34%；120140中大大户型和和140以上上大户型型的比例例分别为为15%和10%。图：20010年武汉汉住宅成成交面积积分布图图图：20010年武汉汉住宅成成交户型型分布图图数据来源源：中
20、国国指数研研究院数数据信息息中心，中中国房地地产指数数系统与成交户户型面积积的变化化相同，20110年，2房的成成交达到到47%，较20009年增加16个百分分点，从从而取代代3房，成成为市场场主流；3房的成成交占比比从20009年的47%降至34%；4房及以以上成交交占比为为13%；1房和别墅墅的成交交占比分分别为5%和1%。6、新开开盘项目目监测：两次调调控市场场表现出出现分化化通过中国国指数研研究院对对20110年5月以来来新开盘盘项目开开盘情况况监测显显示，“国十条”出台后后的5-8月，市市场新开开盘项目目数量明明显下滑滑，且开开盘去化化率也逐逐渐降至至50%以下，特特别是7月，新新开
21、盘项项目11个，平平均开盘盘去化率率只有37%；8月虽然然开盘项项目继续续减少，但但开盘去去化率明明显回升升；9月开盘盘数量明明显增加加，去化化率也稳稳定在50%；随后“9.229新政”出台，但但随后的的三个月月，单月月开盘数数量保持持在20个以上上，项目目开盘去去化率也也在50%以上，12月，开开盘项目目平均去去化率达达到61%，为半半年来的的最高点点。两次次调控截截然不同同的市场场表现，表表面看来来，楼市市调控没没有达到到预期，深深层原因因则是通通胀压力力下，投投资资金金继续涌涌入，不不少在售售项目选选择一次次性付款款的客户户比例在在悄然增增加；还还有不少少被一线线城市“挤出”的购房房者回
22、乡乡置业拉拉动；再再加上大大规模城城中村改改造导致致的拆迁迁以及结结婚等刚刚性需求求的支撑撑；以及及供应量量的大幅幅增长和和开发商商的各种种促销活活动，导导致楼市市热度不不减。图：20010年项目目新开盘盘情况监监测数据来源源：中国国指数研研究院数数据信息息中心，中中国房地地产指数数系统7、二手手房市场场：价格稳稳步上涨涨，成交交量明显显下滑通过中国国指数研研究院对对二手房房市场监监测显示示，20110年1-111月，武武汉二手手房共成成交3.4万套，较较去年同同期减少少两成；从二手手房成交交均价来来看，走走势相对对平稳，1-111月成交交均价42117元/平方米米，较20009年上升16.4
23、6%。图：2000920110年武汉汉二手房房成交套套数图：2000920110年武汉汉二手房房成交均均价四、20010年武汉汉商用物物业市场场表现随着武汉汉房地产产市场不不断成熟熟发展，无无论是开开发企业业还是投投资者都都更加看看好商业业地产的的发展，再再加上宏宏观调控控的影响响，以及及武汉大大规模城城市建设设和城中中村改造造进程的的加速，武武汉商业业地产的的发展出出现较为为明显的的提升。1、商业业地产发发展迅速速，商铺铺成交大大幅增长长20100年，武武汉商铺铺累计成成交101129套，较较上年增增加31003套；成成交面积积92.74万平方方米，较较上年增增加45.7%；成交交金额125
24、.46亿元，较较上年增增加73.28%；全年年成交均均价为135529元/平方米米，较去去年上涨涨18.93%。图：20009-20110年武汉汉商铺成成交面积积及均价价图：20009-20110年武汉汉写字楼楼成交面面积及均均价数据来源源：中国国指数研研究院数数据信息息中心，中中国房地地产指数数系统2、写字字楼市场场发展相相对滞后后，整体体价格水水平较低低武汉写字字楼市场场发展相相对滞后后，但随随着武汉汉投资环环境的改改善，入入住大企企业的增增多，写写字楼市市场也开开始复苏苏，但由由于目前前用于出出售的写写字楼多多为光谷谷、东西西湖、黄黄陂等开开发区内内的写字字楼，整整体售价价水平较较低。2
25、0100年，武武汉写字字楼累计计成交34335套，较较上年增增加15003套；成成交面积58.63万平方方米，较较上年增增加142.5%；成交交金额34.1亿元，较较上年增增加1333.7%；全年年成交均均价为58116元/平方米米，较去去年下跌跌3.663%。此外，除除写字楼楼、商铺铺外的其其它类商商业物业业累计成成交75889套，20110年全年年，武汉汉合计售售出商品品房达到13万套。五、20010年热点点项目及及重点企企业表现现1、菱角角湖万达达广场售售出超20000套夺冠冠，保利利心语销销售面积积排名第第一从项目成成交排行行榜来看看，武汉汉菱角湖湖万达广广场以20883套的销销量拔得
26、得头筹，保保利心语语以20.97万方获获销售面面积排名名一名。这这一格局局与上半半年完全全相同，说说明上半半年的良良好开端端为这两两个项目目奠定了了全年夺夺冠的基基础。销销售套数数排行榜榜的二、三三位是万万科魅力力之城和和保利心心语，这这两个项项目都属属于东湖湖高新区区，光谷谷楼市的的持续繁繁荣可见见一斑。名名流人和和天地以以18.93万方的的销量进进入销售售面积排排行榜三三甲，也也证明了了盘龙城城板块以以其较高高的性价价比成为为楼市增增长的又又一个亮亮点。图：20010武汉住住宅销售售套数排排行榜图：20010武汉住住宅销售售面积排排行榜数据来源源：中国国指数研研究院数数据信息息中心，中中国
27、房地地产指数数系统2、万科科销售额额过50亿蝉联联市场占占有率第第一20100年，外外来开发发企业在在汉加大大投资开开发力度度，万科科凭借多多项目运运作，其其市场份份额稳居居首位，市市场占有有率超过过6%；万达达紧随其其后，市市场占有有率也达达到5.449%；保利利以3.448%的市场场占有率率位居第第三位。20110年，武武汉20强企业业在销售售市场的的总体份份额接近近40%，较20009年增加1.995个百分分点，说说明武汉汉房地产产市场集集中度在在不断提提高。图：20010武汉开开发企业业市场占占有率20强数据来源源：中国国指数研研究院数数据信息息中心，中中国房地地产指数数系统受外来企企
28、业加速速扩张的的影响，武武汉本土土企业市市场份额额继续缩缩减。2010年本土土企业市市场占有有率前三三位的福福星惠誉誉、武汉汉地产集集团、百百步亭的的市场份份额都未未超过3%。不过过，随着着福星惠惠誉水岸岸国际、福福星惠誉誉福星城城、福星星惠誉东东澜岸等等项目陆陆续入市市，这一一状况或或许得到到改变；此外，武武汉地产产集团旗旗下同安安家园、锦锦绣江南南以及百百步亭现现代城、世世博园的的开盘热热销也证证明武汉汉本土品品牌企业业的市场场号召力力依然强强劲。图：20010本土开开发企业业市场占占有率前前五名六、20011年武汉汉房地产产市场展展望1、市场场发展环环境：(1)宏宏观经济济：通胀胀风险加
29、加大，调调结构、稳稳物价成成为20110年经经济工作作重点20100年12月11日，国国家统计计局提前前发布原原计划于于12月13日发发布的11月经经济数据据。数据据显示，11月末M2和贷贷款余额额同比增增速分别别为19.5%和和19.8%，较较上月分分别提高高0.22和0.55个百分分点；11月新新增人民民币贷款款56440亿元元，同比比多增26992亿元元，1-111月累累计新增增贷款7.446万亿亿元，已已接近全全年7.5万亿亿元的新新增贷款款计划；11月CPII达到5.11%，继10月突突破4%以后再再创阶段段性新高高；1-111月固固定资产产投资同同比增长长24.9%，增增速较上上月
30、加快快0.55个百分分点。以上各指指标的变变化充分分表明，宏宏观经济济增长趋趋势依然然向好，通通胀风险险继续加加大。在在11月数数据公布布的前一一天，央央行再度度提高存存款准备备金率，这这也是年年内第六六次提高高存款准准备金率率，目前前已达到到18.5%的的历史新新高，表表明通胀胀风险已已成为中中央决策策部门的的首要关关注点，更更加大了了未来一一段时间间内收紧紧货币政政策的判判断。(2)货货币政策策：从“适度宽宽松”到“稳健”20100年12月3日，中中共中央央政治局局召开会会议，指指出20111年将将实施积积极的财财政政策策和稳健健的货币币政策，增增强宏观观调控的的针对性性、灵活活性、有有效
31、性。这这标志着着货币政政策在从从20009年的“极度宽宽松”（20009年货货币政策策虽为适适度宽松松，但全全年新增增贷款达达9.66万亿元元，M2增速速接近30%）转为20110年的“适度宽宽松”后，正正恢复到到中性。考考虑到20110年起起中央已已多次提提高存款款准备金金率（最最近一次次为12月10日，大大型金融融机构的的存款准准备金率率已达到到18.5%的的历史新新高），并并于10月实实行了近近三年来来的首次次加息，预预计从现现在起至至20111年上半半年，货货币政策策的重点点在于抑抑制物价价上涨、调调整经济济结构、促促进经济济转型，整整体偏紧紧的导向向不会变变化。(3)房房地产业业政策
32、：在“调结构构、稳物物价”的大背背景下仍仍不放松松在20111年“加快推推进经济济结构战战略性调调整，稳稳定价格格总水平平”的大背背景下，预预计20111年房房地产业业仍将面面临较为为严厉的的政策环环境，特特别是在在货币政政策转为为稳健之之后，新新增贷款款目标将将继续下下调，这这将给房房地产业业带来显显著的影影响。具具体如下下：调控政策策不会放放松，限限购限贷贷政策放放松可能能性不大大；保障房建建设力度度继续加加大，公公租房成成新的着着力点；房产税试试点改革革加快推推进；货币政策策逐步收收紧，货货币供应应量增速速有所放放缓，利利率将逐逐步上调调。2、市场场走势展展望：(1)土土地市场场预测从当
33、前房房地产市市场形势势以及政政策走势势来看，20111年调调控力度度不减，增增加土地地市场供供应仍将将成为行行业调控控的重要要内容。成成交方面面，与20110年类类似，在在供应力力度加大大的背景景下，成成交量仍仍将保持持上行态态势。品品牌企业业将加强强二三线线城市拿拿地力度度，武汉汉优越的的地理位位置、良良好的发发展前景景将成为为品牌企企业布局局的首选选。(2)住住宅市场场预测中国指数数研究院院采用城城镇人口口预测住住宅市场场需求和和采用指指数趋势势回归分分析模型型对武汉汉住宅市市场价格格进行预预测。本本预测必必须要确确认以下下基本前前提：相相信武汉汉市及中中国经济济发展在在未来一一段时期期会
34、保持持稳定的的增长，同同时居民民的收入入也会稳稳定的增增长；武武汉市及及中国房房地产消消费政策策，虽然然可能会会有若干干变化，但但是总体体上是倾倾向鼓励励大众消消费的。中国指数数研究院院采用直直线性回回归的统统计方法法预测武武汉城镇镇人口，通通过预测测，20110年和20111年武汉汉人口分分别为848万人和858万人。20009年武汉汉市人均均建筑面面积30.88平方米米，如果果20110和20111年人均均建筑面面积保持持相同的的水平，则则武汉住住宅需求求量分别别要达到到11994万方和12008万方。（20110年，武汉汉住宅实实际成交交面积11224.888万平方米米，误差差率6.11
35、4%）据此此推算，到到十二五五末，武武汉住宅宅需求量量将接近近14000万方。图：武汉汉城镇人人口预测测图：武汉汉住宅成成交均价价指数回回归预测测数据来源源：中国国指数研研究院数数据信息息中心，中中国房地地产指数数系统中国指数数研究院院采用指指数趋势势回归分分析模型型对武汉汉住宅市市场价格格进行预预测预测测结果显显示，20110年及20111年武汉汉市商品品住宅价价格将平平稳上升升，每个个季度的的上涨幅幅度都控控制在5以内内，20110年底武武汉住宅宅均价（含含保障性性住房）可可能达到到66553元/平方米米，20111年中将将突破70000元/平方米米。（20110年12月，武武汉住宅宅实际成成交均价价65884元/平方米米，误差差率1.005%）