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1、附件一房地产抵抵押估价价报告（格式部部分）成套住宅宅北京房地地产估价价师和土土地估价价师协会会二九九年五月声明：在在使用本本文本时时，如有有疑议或需需解释，请请由所在在单位向向北京房房地产估估价师和和土地估估价师协协会提交交“释疑申申请”。协会会认为有有必要，将将以书面面形式进进行解释释或更正正。房地产抵抵押估价价报告估价项目目名称：（按按房产证证上的坐坐落）抵抵押价值值评估委托方：估价方:估价人员员： 估价报告告作业日日期：估价报报告编号号： 目 录录目录致委委托方函函2致委托方方函3估价师声声明4估价的假假设和限限制条件件6估价报告告7一、委托托估价方方7二、估价价方7三、估价价对象分分析
2、7四、估价价目的110五、估价价时点110六、价值值定义110七、估价价依据111八、估价价原则111九、估价价方法111十、估价价测算过过程122十一、估估价结果果14变现能力力分析116附件177致委托方方函致函对象象（为委委托方的的全称）致函正文文 估价对对象位置置、建筑筑面积、土土地面积积、权属属状况、用用途描述述估价目目的估价时时点估价结结果参与本本报告评评估的估估价师房地产产估价结结果，包包括市场场价值、抵抵押价值值特殊事项项说明表表现房屋产产权性质质建成年代代土地使用用权类型型法定最高高土地年年限应补地价价（元）致函落款款（为估估价机构构的全称称，并加加盖估价价机构公公章，法法定
3、代表表人签名名） 二二*年*月*日估价师声声明我们郑重重声明：我们在在本估价价报告中中陈述的的事实是是真实的的和准确确的。本估价价报告中中的分析析、意见见和结论论是我们们自己公公正的专专业分析析、意见见和结论论，但受受到本估估价报告告中已说说明的假假设和限限制条件件的限制制。我们与与本估价价报告中中的估价价对象没没有（或或有已载载明的）利利害关系系，也与与有关当当事人没没有（或或有已载载明的）个个人利害害关系或或偏见。我们依依照中华华人民共共和国国国家标准准房地地产估价价规范进进行分析析，形成成意见和和结论，撰撰写本估估价报告告。我们已已（或没没有）对对本估价价报告中中的估价价对象进进行了实实
4、地查勘勘（在本本声明中中应清楚楚地说明明哪些估估价人员员对估价价对象进进行了实实地查勘勘），估价人人员对估估价对象象的勘查查限于估估价对象象的外观观和使用用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。没有人人对本估估价报告告提供了了重要专专业帮助助（若有有例外，应应说明提提供重要要专业帮帮助者的的姓名）。本报告告估价结结果仅作作为委托托方在本本次估价价目的下下使用，不不得做其其他用途途。未经经本估价价机构书书面同意意，本报报告的全全部或任任何一部部分均不不得向委委托方、报报告使用用者、报报告审查查部门以以外的单单位和个个
5、人提供供，也不不得以任任何形式式公开发表表。本估价价报告由由XX公公司负责责解释。参与本本次估价价的工作作人员 参参加本次次估价的的注册房房地产估估价师签签名（至至少有两两名）估价师姓姓名注册证书书号签字参加估价价人员：估价的假假设和限限制条件件1说明本本次估价价的假设设前提，未未经调查查确认或或无法调调查确认认的资料料数据，估估价中未未考虑的的因素和和一些特特殊处理理及其可可能的影影响，本本估价报报告使用用的限制制条件。合法、持持续使用用前提权属清清晰无异异议，不不属于行行政法规规规定不不得抵押押的房地地产依据合合理租赁或或租约的的影响优先受受偿权利利市场稳稳定、政政策未有有重大变变化、排排
6、除不可可抗力影影响2报告使使用者注注意的事事项：估价对对象状况况和房地地产市场场状况因因时间变变化对房房地产抵抵押价值值可能产产生的影影响；在抵押押期间可可能产生生的房地地产信贷贷风险关关注点；合理使使用评估估价值；定期或或者在房房地产市市场价格格变化较较快时对对房地产产抵押价价值进行行再评估估。3估价报报告应用用的有效效期估价报告告一、委托托估价方方二、估价价方*公司司地 址:法定代表表人: 房地产评评估资质质级别: 资质证证书号：联系人：联系电电话： 三、估价价对象分分析1、估价价对象位位置及坐坐落2、权益益状况分分析（1）房房产登记记状况房屋所有有权证号号产权性质质房屋所有有权人产别房屋
7、座落落楼号或幢幢号房号及部部位房屋总层层数所在层数数建筑面积积(m22)房屋用途途房屋结构构建成年代代（2）土土地登记记状况土地使用用权证号号土地使用用权人土地使用用权性质质分摊土地地面积(m2)用途年期其它（3）他他项权利利状况抵押人抵押权人人权利价值值抵押设定定日期（4）法法定优先先受偿权权利状况况（5）对对价格的的影响分分析对估价对对象存在在的如抵抵押、租租赁、共共有权、查查封和或有负负债等对对价格的的影响进进行分析析。3、实物物状况分分析（1）建建筑物状状况公共部部分：结构形式式建筑类型型外立面装装饰大堂设计计装修楼道装修修电梯间及及轿厢装装饰层户均数数量供暖门禁系统统供气安全及消消防
8、监控控热水其他户内部部分：所在楼层层使用状况况现状用途途景观户型临街状况况采光、通通风情况况各房间朝朝向维护保养养及成新新状况各个房间间装修情情况的描描述其它（2）小小区状况况居住小区区楼宇构构成容积率交通组织织方式景观及绿绿化小区封闭闭性物业公司司有无物业费标标准车位状况况其它（3）对对价格影影响的分分析4、区位位状况分分析交通便捷捷度道路通达达度、公交线线路、区域主主要道路路、距公交交站点距距离 、距主干干道距离离、距地铁铁(城铁铁)站距距离等因因素的描描述自然人文文环境质质量公园、大大学、图图书馆、烟囱、高压线等因素的描述居住社区区成熟度度居住用地地比例、居住小小区规模模、小区入入住率、
9、社区发发展完善善程度、居民构构成、小区品品质等因因素的描描述基础设施施配套情情况公建配套套情况周边商服服、中小小学、医医院等配配套情况况的描述述未来发展展潜力5、市场场背景分分析宏观经经济形势势产业经经济状况况居住物物业房地地产市场场状况其他6、最高高最佳使使用分析析遵循最高高最佳使使用原则则，应以以估价对对象的最最高最佳佳使用为为前提估估价。四、估价价目的为确定估估价对象象抵押贷贷款额度度提供参参考依据据而评估估房地产产抵押价价值五、估价价时点估价对象象抵押估估价时点点，原则则上为完完成估价价对象实实地查勘勘之日。但估价委托合同另有约定的除外。估价时点点不是完完成实地地查勘之之日的，应应当在
10、“估价的的假设和和限制条条件”中假定估价价对象在在估价时时点的状状况与在在完成实实地查勘勘之日的的状况一一致，并并在估价价报告中中提醒估估价报告告使用者者注意。六、价值值定义抵押价值值为估价价对象在在估价时时点的市市场价值值，等于于假定未未设立法法定优先先受偿权权利下的的市场价价值减去去房地产产估价师师知悉的的法定优优先受偿偿款。法定优先先受偿款款是指假假定在估估价时点点实现抵抵押权时时，法律律规定优优先于本本次抵押押贷款受受偿的款款额，包包括未缴缴纳的综综合地价价款，已已抵押担担保的债债权数额额及其他他。七、估价价依据1、国家家法律法法规；2、住房房和城乡乡建设部部、国土土资源部部等部门门规
11、章；3、北京京市政府府及有关关部门的的政策性性文件；4、技术术标准房地产产估价规规范【国国标GBB/T 502291-19999】城镇土土地估价价规程【国国标GBB/T 185508-20001】5、委托托方提供供的相关关资料：6、估价价人员掌掌握的有有关资料料以及实实地勘查查所获取取的资料料。八、估价价原则遵循合合法原则则。遵循最最高最佳佳使用原原则。遵循替替代原则则。遵循估估价时点点原则。遵循谨谨慎原则则。九、估价价方法成套住宅宅抵押估估价对同同一估价价对象应应选用适适宜的两两种估价价方法进进行估价价，即市市场比较较法和收收益法。十、估价价测算过过程（一）、估估价测算算过程1、比较较法，运
12、运用市场场比较法法估价应应按下列列步骤进进行：选取可可比实例例，对可可比实例例进行情情况说明明。建立价价格可比比基础。进行交交易情况况修正。进行市市场状况况修正。区位状状况修正正。实物状状况修正正。权益状状况修正正。求出比比准价格格。市场法估估价测算算汇总表表单位可比实例例1可比实例例2可比实例例3说明一、成交交价格总价元或万元元单价元/m22二、成交交日期年月三、建立立比较基基准后价价格统一房地地产范围围后价格格统一付款款方式后后价格统一价格格单位后后价格四、交易易情况修修正后价价格交易情况况修正系系数五、市场场状况调调整后价价格市场状况况调整系系数六、房地地产状况况调整后后价格区位状况况调
13、整后后价格区位状况况调整系系数实物状况况调整后后价格实物状况况修正系系数权益状况况调整后后价格权益状况况修正系数数七、测算算结果总价元或万元元单价元/m222、收益益法，运运用收益益法估价价应按下下列步骤骤进行：搜集有有关收入入和费用用的资料料；估算租租赁收入入（包括括有效毛毛租金收收入和租租赁保证证金、押押金等的的利息收收入）；估算运运营费用用（包括括物业管管理费、供供暖费、税税金等）；估算净净收益；选用适适当的报报酬率或或资本化化率；选用适适宜的计计算公式式求出收收益价格格。收益法可可参考下下述公式式：其中：VV房地地产在估估价时点点的收益益价格 A房地产产的未来来第一年年净运营营收益 Y
14、房地产产的报酬酬率g净净收益逐逐年递增增的比例例 t房地产产的收益益年限收益法估估价测算算汇总表表：收益益法估价价测算汇汇总表单 位位数 额额说 明明一、潜在在毛收入入元/年其中：潜潜在毛租租金收入入元/年减：空置置和收租租损失元/年空置率加：其他他收入元/年二、有效效毛收入入元/年三、运营营费用元/年四、净收收益元/年净收益率率五、收益益期限年六、报酬酬率或资资本化率率七、测算算结果总价元或万元元单价元/m22注：1运营费费用率运营费费用/有有效毛收收入10002净收收益率净收益益/有效效毛收入入100011运营营费用率率十一、估估价结果果1. 确确定估价价对象的的市场价价值详细说明明估价结
15、结果及其其确定的的理由，如如不同估估价方法法、结果果合理性性分析、权权重确定定及理由由、加权权结果。2. 确确定估价价对象的的法定优优先受偿偿款（1）已已抵押担担保的债债权数额额，以及及其他法法定优先先受偿款款。（2）地地价款（土土地出让让金）的的欠缴情情况限制期以以外的经经济适用用房、两两限房，成成本价、标标准价、优优惠价购购房改房房转让需需要补缴缴地价款款（土地地出让金金）的标标准、金金额。3. 抵抵押价值值抵押价值值=市场场价值-优先受受偿款变现能力力分析1.估价价对象房房地产的的通用性性、独立立使用性性或者可可分割转转让性。2.变卖卖时最可可能实现现的价格格与评估估的市场场价值的的差异
16、程程度。3.变现现的时间间长短以以及费用用、税金金的种类类、数额额和清偿偿顺序。附件 委托方的的身份证证明文件件或营业业执照复复印件 估价对象象的位置置图估价对对象周围围环境照照片估价对对象内部部厨房、卫卫生间及及房间的的照片，每每个房间间一张照照片，有有估价人人员与勘勘察现场场的照片片权属证证明文件件法定优优先受偿偿权利等等情况的的查询资资料和调调查记录录估价中中引用的的其他专专用文件件资料估价人人员和估估价机构构的资格格证明等等房地产抵抵押估价价报告（参数部部分）（成套住住宅市场场比较法法）一、 市场比较较法参数数体系市场比较较法针对对北京地地区成套套住宅的的市场情情况，设设置了市市场状况
17、况、交易易情况、区区位状况况，实物物状况、权权益状况况五个比比较因素素。市场比较较法参数数体系比较因素素允许最大大修正区区间具体取值值详见指指标取值值说明市场状况况交易情况况3%区位状况况交通便捷捷度（%）7%自然和人人文环境境质量（%）社区成熟熟度（%）基础设施施（%）公共配套套设施（%）实物状况公共部分分12%户内部分分小区部分分权益状况权益状况况3%二、参数数指标取取值说明明1. 交交易情况况修正系系数进行交易易情况修修正，应应排除交交易行为为中的特特殊因素素所造成成的可比比实例成成交价格格偏差。有有下列情情形之一一的交易易实例不不宜选为为可比实实例：（1）有有利害关关系人之之间的交交易
18、；（2）急急于出售售或购买买情况下下的交易易；（3）受受债权债债务关系系影响的的交易；（4）交交易双方方或一方方对市场场行情缺缺乏了解解的交易易；（5）交交易双方方或一方方有特别别动机或或特别偏偏好的交交易；（6）相相邻房地地产的合合并交易易；（7）特特殊方式式的交易易；（8）交交易税费费非正常常负担的的交易； （9）其其他非正正常的交交易。 经过筛筛选合格格后的可可比实例例的交易易情况修修正区间间宜在3%以内2.市场场状况修修正系数数 市场状状况修正正采用成成套住宅宅指数进进行，计计算公式式如下： 市场状况况修正系系数=案案例交易易月份指指数/估估价期日日月份指指数北京市成成套住宅宅指数建建
19、议由估估价师根根据北京京市统计计局或房屋屋租赁管管理部门门统计资资料等各各种信息息综合确确定。原则上应应选择交交易日期期在估价价对象的的估价时时点前一一年内的的交易案案例。3.区位位状况修修正系数数（修正正幅度汇汇总不宜宜超过7）（1）交交通便捷捷度修正正系数交通便捷捷度指临临街道路路类型、级级别和交交通管制制，距交交通干道道距离、距距公交站站点距离离、距火火车站、飞飞机场距距离等。交交通便捷捷度修正正系数根根据房产产坐落，进行修正，修正幅度为4%。交通便捷捷度调整整系数表表单位：%影响因素素土 地地 级级 别别一级二级三级四级五级六级七级八级九级交通便捷捷度-2.002.00-2.112.1
20、-1.003.00-1.223.2-4.004.00-3.113.1-3.443.22-4.554.5-5.004.4（2）自自然人文文环境质质量修正正系数自然人文文环境状状况指名名胜古迹迹、公园园、污染染源、大大专院校校、科研研院所、人人口流动动情况等等。自然然人文环环境质量量修正系系数根据据房产坐坐落，按按照北北京市人人民政府府关于调调整本市市出让国国有土地地使用权权基准地地价的通通知中中的“北北京市基基准地价价级别范范围”，确确定房产产所在位位置对应应的土地地级别。根根据房产产所在位位置对应应的土地地级别，按按照自自然人文文环境质质量修正正系数表表，确确定调整整系数区区间。自然人文文环境
21、质质量调整整系数表表单位：%影响因素素土 地地 级级 别别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级自然人文文环境质质量-2.002.00-2.112.1-1.003.00-1.223.2-4.004.00-3.113.1-3.443.22-4.554.5-5.114.4-4.004.00 （33）社区区成熟度度修正系系数 居住住社区成成熟度指指一公里里半径范范围内住住宅物业业类型、新新建项目目名称、售售价等情情况，同同时考虑虑到未来来3年内内的发展展潜力。社社区成熟熟度修正正系数根根据房产产坐落，按按照北北京市人人民政府府关于调调整本市市出让国国有土地地使用权权基准地地价的通通知中中的“北北京
22、市基基准地价价级别范范围”，确确定房产产所在位位置对应应的土地地级别。根根据房产产所在位位置对应应的土地地级别，按按照社社区成熟熟度修正正系数表表，确确定调整整系数区区间。社区成熟熟度修正正系数表表单位：%影响因素素土 地地 级级 别别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级社区成熟熟度-1.001.00-1.111.11-0.551.55-0.771.66-2.002.00-1.661.66-1.771.66-2.332.33-2.662.22-2.002.00（4）基基础设施施修正系系数基础设施施状况指指各种基基础设施施的配套套完善程程度。基基础设施施修正系系数根据据房产坐坐落，按按照北北
23、京市人人民政府府关于调调整本市市出让国国有土地地使用权权基准地地价的通通知中中的“北北京市基基准地价价级别范范围”，确确定房产产所在位位置对应应的土地地级别。根根据房产产所在位位置对应应的土地地级别，按按照基基础设施施修正系系数表，确确定调整整系数区区间。基础设施施修正系系数表单位：%影响因素素土 地地 级级 别别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级基础设施施-1.331.3-1.551.55-0.882.00-1.002.11-2.662.66-2.112.11-2.222.11-2.992.99-3.332.88-2.662.66（5）公公共配套套设施修修正系数数公共配套套设施状状况指
24、周周边购物物、餐饮饮、邮电电、金融融、超市市等商业业设施、文文化体育育设施分分布及之之间的距距离。公公共配套套设施修修正系数数根据房房产坐落落，按照照北京京市人民民政府关关于调整整本市出出让国有有土地使使用权基基准地价价的通知知中的的“北京京市基准准地价级级别范围围”，确确定房产产所在位位置对应应的土地地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照公共配套设施修正系数表，确定调整系数区间。公共配套套设施修修正系数数表单位：%影响因素素土 地地 级级 别别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级公共配套套设施-1.441.44-1.551.55-0.882.00-1.002.11-2.662.66
25、-2.112.11-2.222.11-2.992.99-3.332.88-2.662.664.实物物状况修修正系数数(修正正幅度汇汇总不宜宜超过12%)（1）公公共部分分修正系系数评估师对对估价对对象和比比较案例例公共部部分的各各个因素素包括建建筑类型型、结构构、公共共部分装装修、设设备、建建成年代代等公共共部分调调查因素素进行综综合比较较后，进进行修正正，修正正幅度在在9%。（2）户户内部分分修正系系数：评估师对对估价对对象和比比较案例例户内部部分的各各个因素素包括楼楼层、面面积、户户型、装装修等户户内部分分调查因因素进行行综合比比较后，进进行修正正，修正幅幅度在6%。（3）小小区状况况修正
26、系系数评估师对对估价对对象和比比较案例例小区状状况的各各个因素素包括楼楼宇构成成、容积积率、景景观及绿绿化等小小区状况况调查因因素进行行综合比比较后，进进行修正正，修正正幅度在在9%。5权益益状况修修正系数数（修正正幅度汇汇总不宜宜超过3%）权益状况况根据权权益状况况的构成成因素进进行修正正，修正正幅度在在3%。房地产抵抵押估价价报告（参数部部分）（成套住住宅收益益法）一、 收益法测测算公式式其中：VV房地地产在估估价时点点的收益益价格 A房地产产的未来来第一年年净运营营收益 Y房地产产的报酬酬率（资资本化率率）g净净收益逐逐年递增增的比例例t房房地产的的收益年年限二、 收益法参参数体系系收益
27、法参参数体系系及取值值区间表表序号项目名称称相关系数数备注1租赁收入入根据估价价对象情情况确定定有效毛租租金收入入和租赁赁保证金金、押金金等的利利息收入入，详见见参数体体系说明明2运营费用用根据物业业的不同同类型确确定3净收益租赁收入入扣除运运营费用用4净收益增增长率3%-66%根据物业业的不同同类型确确定5未来可获获收益的的年限根据估价价对象情情况确定定详见参数数体系说说明6报酬率或或资本化化率4%-66%三、 参数指标标取值说说明1. 租租赁收入入租赁收入入包括有有效毛租租金收入入和租赁赁保证金金、押金金等的利利息收入入。其中中有效毛毛租金收收入由潜潜在毛收收入扣除除正常的的空置、拖拖欠租
28、金金以及其其他原因因造成的的收入损损失后所所得到的的收入。潜潜在毛收收入估算算由房地地产估价价师根据据市场情情况假定定房地产产在充分分利用、无无空置状状态下可可获得的的收入。2.运营营费用运营费用用主要包包括物业业管理费费、供暖暖费、租租赁税费费、水电电费、电电话费等等。要注注意若上上述运营营费用不不包括在在租赁收收入里，则则不用在在租赁收收入中扣扣除。运运营费用用可按租租赁收入入的一定定比例计计算。3. 净净收益租赁收入入扣除运运营费用用，即为为净收益益。4净收收益增长长率不同区位位和实物物状况的的房屋，其其租金收收入增长长的比率率是不一一致的，建建议估价价师在实实际操作作时，要要对估价价对
29、象的的特点进进行认真真分析，选选取合适适的净收收益增长长率。5.未来来可获收收益的年年限由于物权权法第1149条条对住宅宅房地产产70年年使用权权问题的的最终规规定是：住宅建建设用地地使用权权期间届届满的，自自动续期期。所以以房地产产估价未未来可获获收益的的年限可可考虑建建筑物的的经济耐耐用年限限扣除建建筑物已已使用年年限测算算。房屋建筑筑物经济济耐用年年限表序号建筑结构构经济耐用用年限备注1钢结构80年2钢砼60年框架结构构、剪力力墙结构构、筒体结构构框架-剪剪力墙结结构等3砖混一等等50年4砖混二等等50年收益年期期，由评评估人员员根据建建筑物的的具体情情况，在在上述建建筑物经经济耐用用年
30、限扣扣除建筑筑物已使使用年限限基础上上确认。6.资本本化率资本化率率的确定定方法有有市场提提取法、安安全利率率加风险险调整值值法、复复合投资资收益率率法、投投资收益益率排序序插入法法等方法法。本参参数指标标体系采采用市场场提取法法和安全全利率加加风险调调整值法法进行测测算。市场提取取法。根根据对220066年20008年北京京市成套套住宅租租售市场场状况调调查，目目前北京京市成套套住宅租租售市场场情况，租租售比约约为1：3200左右，已已接近或或超过国国际市场场警戒线线。按照照市场提提取法测测算北京京市成套套住宅出出租资本本化率取取值合理理区间处处于3%5%。安全利率率加风险险调整值值法。以以
31、安全利利率加上上风险调调整值作作为资本本化率。其其中安全全利率采采用中国国人民银银行公布布的一年年期银行行定期存存款利率率；再依依据对估估价对象象的社会会经济因因素、投投资风险险、通货货膨胀等等因素的的分析，确确定风险险调整值值，根据据：资本本化率=安全利利率+风风险调整整值，确确定资本本化率取取值范围围为58%。综合确定定当前资资本化率率取值区区间为44%-66%。房地产抵抵押估价价报告（格式部部分）居住类在在建工程程北京房地地产估价价师和土土地估价价师协会会二九九年五月声明：在在使用本本文本时时，如有有疑议或或需解释释，请由由所在单单位向北北京房地地产估价价师和土土地估价价师协会会提交“释
32、疑申申请”。协会会认为有有必要，将将以书面面形式进进行解释释或更正正。房地产抵抵押估价价报告估价项目目名称：（按按土地证证的坐落落）抵押押价值评评估委托方：估价方:估价人员员： 估价报告告作业日日期：估价报告告编号：目 录录致委托方方函3估价师声声明4估价的假假设和限限制条件件6估价结果果报告110一、委托托估价方方10二、估价价方100三、估价价对象110四、估价价目的110五、估价价时点111六、估价价依据111七、估价价原则111八、价值值定义112九、估价价方法112十、估价价结果112十一、估估价报告告的工作作日期113十二、估估价报告告的应用用有效期期13十三、参参与本次次估价的的
33、工作人人员133参加本次次估价的的注册房房地产估估价师签签名（至至少有两两名）113估价技术术报告114一、估价价对象114二、评估估方法选选用依据据15三、最高高最佳使使用分析析15四、估价价测算过过程155（一）成成本法115（二）假假设开发发法199五、估价价结果确确定200变现能力力分析222附件233致委托方方函致函对象象（为委委托方的的全称）致函正文文 估价对对象位置置、建筑筑面积、土土地面积积、权属属状况、用用途及形形象进度度等估价目目的估价时时点估价结结果参与本本报告评评估的估估价师房地产产估价结结果汇总总表，包包括市场场价值、抵抵押价值值房地产抵抵押估价价结果汇汇总表 币种：
34、人人民币数额及说说明项目及单单位数 额说 明1假定定未设立立法定优优先受偿偿权利下下的价值值总价（元元或万元元）单价（元元/m22）2法定定优先受受偿款总额（元元或万元元）2.1拖拖欠建设设工程价价款总额（元元或万元元）2.2 已抵押押担保债债权数额额总额（元元或万元元）2.3其其他法定定优先受受偿款总额（元元或万元元）3抵押押价值总价（元元或万元元）单价（元元/m22）地上建筑筑物价值值土地价值值注：抵押押价值假定未未设立法法定优先先受偿权权利下的的价值法定优优先受偿偿款 致函落落款（为为估价机机构的全全称，并并加盖估估价机构构公章，法法定代表表人签名名） 二*年年*月月*日估价师声声明我们
35、郑重重声明：我们在在本估价价报告中中陈述的的事实是是真实的的和准确确的。本估价价报告中中的分析析、意见见和结论论是我们们自己公公正的专专业分析析、意见见和结论论，但受受到本估估价报告告中已说说明的假假设和限限制条件件的限制制。我们与与本估价价报告中中的估价价对象没没有（或或有已载载明的）利利害关系系，也与与有关当当事人没没有（或或有已载载明的）个个人利害害关系或或偏见。我们依依照中华华人民共共和国国国家标准准房地地产估价价规范进进行分析析，形成成意见和和结论，撰撰写本估估价报告告。我们已已（或没没有）对对本估价价报告中中的估价价对象进进行了实实地查勘勘（在本本声明中中应清楚楚地说明明哪些估估价
36、人员员对估价价对象进进行了实实地查勘勘），估估价人员员对估价价对象的的勘查限限于估价价对象的的外观和和使用状状况，估估价人员员不承担担对估价价对象建建筑结构构质量进进行调查查的责任任，也不不承担对对其他被被遮盖非非暴露及及难于接接触到的的部分进进行勘查查的责任任。没有人人对本估估价报告告提供了了重要专专业帮助助（若有有例外，应应说明提提供重要要专业帮帮助者的的姓名）。本报告告估价结结果仅作作为委托托方在本本次估价价目的下下使用，不不得做其其他用途途。未经经本估价价机构书书面同意意，本报报告的主主部或任任何一部部分均不不得向委委托方、报报告使用用者、报报告审查查部门以以外的单单位和个个人提供供，
37、也不不得以任任何书面面形式发发表。本估价价报告由由XX公公司负责责解释参加本本次估价价的工作作人员 参参加本次次估价的的注册房房地产估估价师签签名（至至少有两两名）估价师姓姓名注册证书书号签字参加估价价人员：估价的假假设和限限制条件件1.说明明本次估估价的假假设前提提，未经经调查确确认或无无法调查查确认的的资料数数据，估估价中未未考虑的的因素和和一些特特殊处理理及其可可能的影影响，本本估价报报告使用用的限制制条件。合法前前提：权属清清晰无异异议不属于于法律法法规禁止止抵押的的房地产产以立项项主体可可以在正正常市场场条件下下转让为为前提依据合合理优先受受偿权利利市场稳稳定、政政策未有有重大变变化
38、、排排除不可可抗力影影响2报告告使用者者注意的的事项：优先受受偿款情情况：估价对对象状况况和房地地产市场场状况因因时间变变化对房房地产抵抵押价值值可能产产生的影影响；在抵押押期间可可能产生生的房地地产信贷贷风险关关注点；合理使使用评估估价值；定期或或者在房房地产市市场价格格变化较较快时对对房地产产抵押价价值进行行再评估估。本项目目已于 年 月 日开开始预售售，预售售范围。3估价价报告应应用的有有效期4假设设估价对对象在建建工程在在估价后后按照现现有的规规划、设设计建设设指标持持续建设设，能够够按照正正常建设设期完工工，取得得竣工手手续并交交付使用用。35估价结果果报告一、 委托估价价方二、估价
39、价方*公司司地址: 法定代表表人: 房地产评评估资质质级别: 资质质证书号号：联系人： 联系电电话： 三、估价价对象1、项目目坐落及及四至2、权益益状况土地证、项项目核准准、规划划文件、施施工许可可证等法法律文件件的取得得情况。3、实物物状况简要介绍绍在建工工程的形形象进度度。4、估价价范围要明确估估价对象象是全部部土地使使用权还还是按地地上建筑筑物分摊摊的土地地使用权权。若抵押物物的范围围只是项项目的一一部分，应应就抵押押部位、对对应用途途等描述述清楚。四、估价价目的为确定估估价对象象抵押贷贷款额度度提供参参考依据据而评估估在建工工程抵押押价值。五、估价价时点估价对象象抵押估估价时点点，原则
40、则上为完完成估价价对象实实地查勘勘之日。但但估价委委托合同同另有约约定的除除外。估价时点点不是完完成实地地查勘之之日的，应应当在“估价的的假设和和限制条条件”中假定定估价对对象在估估价时点点的状况况与在完完成实地地查勘之之日的状状况一致致，并在在估价报报告中提提醒估价价报告使使用者注注意。六、估价价依据1、国家家法律法法规；2、住房房和城乡乡建设部部、国土土资源部部等部门门规章；3、北京京市政府府及有关关部门的的政策性性文件；4、技术术标准房地产产估价规规范【国国标GBB/T 502291-19999】城镇土土地估价价规程【国国标GBB/T 185508-20001】5、委托托方提供供的相关关资料：6、估价价人员掌掌握的有有关资料料以及实实地勘查查所获取取的资料料。七、估价价原则遵循合合法原则则。遵循最最高最佳佳使用原原则。遵循替替代原则则。遵循估估价时点点原则。遵循谨谨慎原则则。八、价值值定义抵押价值值为估价价对象在在估价时时点的市市场价值值，等于于假定未未设立法法定优先先受偿权权利下的的市场价价值减去去估价师师知悉的的法定优优先受偿偿款。估价对象象的市场场价值包包括估价价对象占占用范围围内的土土地使用用权的价价值与地地上建筑筑物的市市场价值值之和，或或抵