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1、房地产开开发项目目经济评评价方法法目录第一章章总则第二二章房地地产市场场调查与与预测第三章章房地产产开发项项目策划划第四章章房地产产开发项项目投资资与成本本费用估估算第五章章房地产产开发项项目收入入估算与与资金筹筹措第六六章房地地产开发发项目财财务评价第七章章房地产开发发项目不不确定性性分析第八八章房地地产开发发项目方方案比选选第九九章房地地产开发发项目综综合评价第一章总总则 （第六章）第一条房房地产开开发项目目(以下简简称房地地产项目目)经济评评价，是是房地产产项目可可行性研研究的重重要组成成部分，是是房地产产项目决决策科学学化的重重要手段段。为了了引导房房地产业业健康发发展，减减少房地地产
2、开发发投资的的盲目性性，提高高房地产产项目经经济评价价质量，制制定本方方法。第二条房房地产项项目应根根据社会会经济发发展的需需要和城城市总体体规划的的要求，运运用微观观效益分分析与宏宏观效益益分析相相结合、定定量分析析与定性性分析相相结合、动动态分析析与静态态分析相相结合的的方法，做做好经济济评价工工作。第三条在在房地产产项目经经济评价价中，按按照房地地产项目目未来获获取收益益的方式式，可将将房地产产项目主主要分为为下列类类型:一、出售售型房地地产项目目。此类类房地产产项目以以预售或或开发完完成后出出售的方方式得到到收入、回回收开发发资金、获取取开发收收益，以以达到盈盈利的目目的。二、出租租到
3、房地地产项目目。此类类房地产产项目以以预租或或开发完完成后出出租的方方式得到到收入、回回收开发发资金、获获取开发发收益，以以达到盈盈利的目目的。三、混合合型房地地产项目目。此类类房地产产项目以以预售、预预租或开开发完成成后出售售、出租租、自营营的各种种组合方方式得到到收入、回回收开发发资金、获获取开发发收益，以以达到盈盈利的目目的。第四条房房地产项项目经济济评价分分为财务务评价和和综合评评价。对对于一般般的房地地产项目目只需进进行财务务评价;对于重重大的、对对区域社社会经济济发展有有较大影影响的房房地产项项目，如如经济开开发区项项目、成成片开发发项目，在在作出决决策前应应进行综综合评价价。第五
4、条财财务评价价应根据据现行财财税制度度和价格格体系，计计算房地地产项目目的财务务收人和和财务支支出，分分析项目目的财务务盈利能能力、清清偿能力力以及资资金平衡衡状况，判判断项目目的财务务可行性性。第六条综综合评价价应从区区域社会会经济发发展的角角度，分分析和计计算房地地产项目目对区域域社会经经济的效效益和费费用，考考察项目目对社会会经济的的净贡献献，判断断项目的的社会经经济合理理性。第七条房房地产项项目经济济评价应应在房地地产市场场调查与与预测、房房地产项项目策划划、房地地产项目目投资与与成本费费用估算算、房地地产项目目收入估估算与资资金筹措措的基础础上进行行。同时应注注意对房房地产项项目进行
5、行不确定定分析和和多方案案比选。第八条房房地产项项目经济济评价的的结论可可以为房房地产开开发商服服务，作作为房地地产开发发商投资资决策的的依据;可以为为政府管管理部门门服务，作作为政府府管理部部门审批批房地产产项目的的依据;可以为为金融机机构服务务，作为为金融机机构审查查贷款可可行性的的依据。第九条本本方法适适用于第第三条所所述各类类房地产产项目。其其他房地地产项目目的经济济评价也也可参照照本方法法使用。房地产项项目基础础数据的的准确性性和参数数选择的的合理性性，对房房地产项项目经济济评价结结论的正正确性有有着重要要的影响响，为此此，要求求经济评评价人员员具有较较高的素素质，以以便在进进行房地
6、地产项目目经济评评价时作作出正确确的分析析和判断断。（回篇首）第二章房房地产市市场调查查与预测测第十一条条开发商商和经济济评价人人员通过过对房地地产市场场调查，了了解房地地产市场场的过去去和现状状，把握握房地产产市场的的发展动动态，预预测房地地产市场场的未来来发展趋趋势，并并依此分分析房地地产项目目建设的的必要性性，确定定房地产产项目的的用途、规规模、档档次、开开发时机机和经营营方式。第十二条条房地产产市场调调查与预预测的内内容和方方法，应应根据房房地产项项目的用用途、未未来获取取收益的的方式及及所在地地区的具具体情况况确定。按按照用途途可将房房地产项项目主要要分为下下列类型型:一、居住住用途
7、的的房地产产项目，包包括普通通住宅、高高档公寓寓、别墅墅等。二、商业业用途的的房地产产项目，包包括商场场、购物物中心、商商业店铺铺、超级级市场、批批发市场场等。三、办公公用途的的房地产产项目，包包括商务务办公楼楼 (写字字楼)等。四、旅馆馆用途的的房地产产项目，包包括饭店店、酒店店、宾馆馆、度假假村、旅旅店、招招待所等等。五、餐饮饮用途的的房地产产项目，包包括酒楼楼、美食食城、餐餐馆、快快餐店等等。六、娱乐乐用途的的房地产产项目，包包括游乐乐场、娱娱乐城、康康乐中心心、俱乐乐部、影影剧院等等。七、工业业用途的的房地产产项目，包包括厂房房、仓库库等。八、特殊殊用途的的房地产产项目，包包括停车车楼
8、等; 九、土地地开发项项目，是是指在生生地或毛毛地上进进行三通通一平等等，将其其开发成成为建设设熟地的的房地产产项目。第十三条条房地产产市场调调查与预预测包括括房地产产投资环环境的调调查与预预测和房房地产市市场状况况的调查查与预测测。一、房地地产投资资环境的的调查与与预测。房房地产投投资环境境的调查查与预测测应在国国家、区区域、城城市、邻邻里的层层次上进进行。主主要内容容包括:政治、法法律、经经济、文文化教育育、自然然条件、城城市规划划、基础础设施等等方面，对对已经发发生的或或将要发发生的重重大事件件或政策策对房地地产项目目的影响响，要作作出充分分的了解解和估计计。二、房地地产市场场状况的的调
9、查与与预测。房房地产市市场状况况的调查查与预测测应在房房地产投投资环境境调查与与预测的的基础上上进行，主主要内容容包括: 1供供求状况况。包括括相关地地段、用用途、规规模、档档次、价价位、平平面布置置等的房房地产的的供求状状况，如如供给量量、有效效需求量量、空置置量和空空置率等等。其中中供给量量应包括括已完成成的项目目、在建建的项目目、已审审批立项项的项目目、潜在在的竞争争项目及及预计它它们投入入市场的的时间。 22房地地产商品品的价格格、租金金和经营营收入。 33房地地产开发发和经营营的成本本、费用用、税金金的种类类及其支支付的标标准和时时间等。第十四条条房地产产市场调调查要根根据调查查的对
10、象象和内容容，采用用适当的的方法。通通常采用用的方法法有:普查法法、抽样样调查法法、直接接调查法法、间接接调查法法。第十五条条房地产产市场预预测一般般分为定定性预测测和定量量预测。一、定性性预测。定定性预测测主要是是通过对对历史资资料的分分析和对对未来条条件的研研究，凭凭借预测测人员实实践经验验和逻辑辑推理能能力，对对房地产产市场未未来表现现的性质质进行推推测和判判断。二、定量量预测。定定量预测测是在了了解历史史资料和和统计数数据的基基础上，运运用数学学方法和和其他分分析技术术，建立立可以表表现数量量关系的的数量模模型，并并以此为为基础分分析、计计算和确确定房地地产市场场要素在在未来可可能的数
11、数量。第十六条条房地产产市场预预测的具具体方法法因预测测的对象象、内容容、期限限不同而而有所不不同。通通常采用用的方法法有: 一、直观观判断法法，包括括德尔菲菲法和专专家小组组法等。二、历史史引伸法法，包括括简单平平均数法法、移动动平均数数法、加加权移动动平均数数法、趋趋势预测测法、指指数平滑滑法和季季节指数数法等。三、因果果预测法法，包括括回归分分析法和和相关分分析法等等。（回回篇首）第三章房房地产开开发项目目策划第十七条条房地产产项目应应进行系系统的项项目策划划，以形形成和优优选出较较具体的的项目开开发经营营方案。房地产项项目策划划主要包包括项目目区位的的分析与与选择，开开发内容容和规模模
12、的分析析与选择择，开发发时机的的分析与与选择，开开发合作作方式的的分析与与选择，项项目融资资方式和和资金结结构的分分析与选选择，房房地产产产品经营营方式的的分析与与选择。第十八条条房地产产项目区区位的分分析与选选择，包包括地域域的分析析与选择择和具体体地点的的分析与与选择。地域的分分析与选选择是战战略性选选择，是是对项目目宏观区区位条件件的分析析与选择择，主要要考虑项项目所在在地区的的政治、法法律、经经济、文文化教育育、自然然条件等等因素。具体地点点的分析析与选择择，是对对房地产产项目坐坐落地点点和周围围环境、基基础设施施条件的的分析与与选择，主主要考虑虑项目所所在地点点的交通通、城市市规划、
13、土土地取得得代价、拆拆迁安置置难度、基基础设施施完备程程度以及及地质、水水文、噪噪声、空空气污染染等因素素。第十九条条房地产产项目开开发内容容和规模模的分析析与选择择，应在在符合城城市规划划的前提提下按照照最高最最佳利用用原则(最高最最佳利用用是法律律上允许许、技术术上可能能、财务务上可行行，经过过充分合合理的论论证，能能够带来来最高收收益的利利用)，选择最最佳的用用途和最最合适的的开发规规模，包包括建筑筑总面积积、建设设和装修修档次、平平面布置置等。此此外，还还可考虑虑仅将生生地或毛毛地开发发成为可可进行房房屋建设设的熟地地后租售售的情况况。第二十条条房地产产项目开开发时机机的分析析与选择择
14、，应考考虑开发发完成后后的市场场前景，再再倒推出出应获取取开发场场地和开开始建设设的时机机，并充充分估计计办理前前期手续续和征地地拆迁的的难度等等因素对对开发迸迸度的影影响。大大型房地地产项目目可考虑虑分期分分批开发发 (滚动动开发)。第二十一一条房地地产项目目开发合合作方式式的分析析与选择择，主要要应考虑虑开发商商自身在在土地、资资金、开开发经营营专长、经经验和社社会关系系等方面面的实力力或优势势程度，并并从分散散风险的的角度出出发，对对独资、合合资、合合作 (包括合合建)、委托托开发等等开发合合作方式式进行选选择。第二十二二条房地地产项目目融资方方式与资资金结构构的分析析与选择择，主要要是
15、结合合项目开开发合作作方式设设计资金金结构，确确定合作作各方在在项目资资本金中中所占的的份额，并并通过分分析可能能的资金金来源和和经营方方式，对对项目所所需的短短期和长长期资金金的筹措措作出合合理的安安排。第二十三三条房地地产产品品经营方方式的分分析与选选择，主主要是考考虑近期期利益和和长远利利益的兼兼顾、资资金压力力、自身身的经营营能力以以及市场场的接受受程度等等，对出出售 (包括预预售)、出租租 (包括括预租、短短租或长长租)、自营营等经营营方式进进行选择择。（回篇首）第四章房房地产开开发项目目投资与与成本费费用估算算第二十四四条房地地产项目目总投资资包括开开发建设设投资和和经营资资金。开
16、发建设设投资是是指在开开发期内内完成房房地产产产品开发发建设所所需投入入的各项项费用，主主要包括括:土地费费用、前前期工程程费用、基基础设施施建设费费用、建建筑安装装工程费费用、公公共配套套设施建建设费用用、开发发间接费费用、财财务费用用、管理理费用、销销售费用用、开发发期税费费、其他他费用以以及不可可预见费费用等。开发建设设投资在在开发建建设过程程中形成成以出售售和出租租为目的的的开发发产品成成本和以以自营自自用为目目的的固固定资产产及其他他资产，应应注意开开发建设设投资在在开发产产品成本本与固定定资产和和其他资资产之间间的合理理分摊划划转。经营资金金是指开开发企业业用于日日常经营营的周转转
17、资金。开发期是是指从房房地产项项目大量量资金正正式投人人工程开开始，到到开发建建设完成成的期间间。第二十五五条开发发产品成成本是指指房地产产项目产产品建成成时，按按照国家家有关财财务和会会计制度度转入房房地产产产品的开开发建设设投资。当当房地产产项目有有多种产产品时，可可分别估估算每种种产品的的成本费费用，但但应注意意开发建建设投资资在不同同开发产产品之间间的合理理分摊。第二十六六条经营营成本是是指房地地产产品品出售、出出租时，将将开发产产品成本本按照国国家有关关财务和和会计制制度结转转的成本本，主要要包括:土地转转让成本本、出租租土地经经营成木木、房地地产销售售成本、出出租经营营成本。对于分
18、期期收款的的房地产产项目，房房地产销销售成本本和出租租经营成成本可按按其当期期收入占占全部销销售收入入和租金金收人的的比率，计计算本期期应结转转的经营营成本。第二十七七条房地地产项目目开发建建设完成成后，可可能形成成一定比比例的开开发企业业资产，主主要包括括固定资资产、无无形资产产和递延延资产。一、固定定资产包包括开发发企业办办公用房房、开发发企业机机器设备备和运输输设备，以以及自营营的商业业和服务务业用房房等。二、无形形资产主主要包括括土地使使用权等等。三、递延延资产主主要包括括开发企企业的开开办费和和租入固固定资产产的改良良支出等等。第二十八八条房地地产项目目土地费费用是指指为取得得房地产
19、产项目用用地而发发生的费费用。房房地产项项目取得得土地有有多种方方式，研研发生的的费用各各不相同同。主要要有下列列几种:划拨或或征用土土地的土土地征用用拆迁费费、出让让土地的的土地出出让地价价款、转转让土地地的土地地转让费费、租用用土地的的土地租租用费、股股东投资资入股土土地的投投资折价价。一、土地地征用拆拆迁费。土土地征用用拆迁费费分为:农村土土地征用用拆迁费费和城镇镇土地拆拆迁费。 1.农农村土地地征用拆拆迁费主主要包括括:土地补补偿费、青青苗补偿偿费、地地上附着着物补偿偿费、安安置补助助费、新新菜地开开发建设设基金、征征地管理理费、耕耕地占用用税、拆拆迁费、其其他费用用。 2.城城镇土地
20、地拆迁费费主要包包括:地上建建筑物、构构筑物、附附着物补补偿费，搬搬家费，临临时搬迁迁安置费费，周转转房摊销销以及对对于原用用地单位位停产、停停业补偿偿费，拆拆迁管理理费和拆拆迁服务务费等。二、土地地出让地地价款。土土地出让让地价款款是指国国家以土土地所有有者的身身份将土土地使用用权在一一定年限限内让予予土地使使用者，并并由土地地使用者者向国家家支付土土地使用用权出让让地价款款。主要要包括向向政府缴缴付的土土地使用用权出让让金和根根据土地地原有状状况需要要支付的的拆迁补补偿费、安安置费、城城市基础础设施建建设费或或征地费费等。例例如:以出让让方式取取得城市市熟地土土地使用用权，土土地出让让地价
21、款款由土地地出让金金加上拆拆迁补偿偿费和城城市基础础设施建建设费构构成。土地出让让地价款款的数额额由土地地所在城城市、地地区、地地段、土土地的用用途以及及使用条条件、合合同条件件等许多多方面的的因素决决定。许许多城市市对土地地制定了了基准地地价，具具体宗地地的土地地出让地地价款要要在基准准地价的的基础上上加以适适当调整整确定。三、土地地转让费费。土地地转让费费是指土土地受让让方向土土地转让让方支付付土地使使用权的的转让费费。依法法通过土土地出让让或转让让方式取取得的土土地使用用权可以以转让给给其他合合法使用用者。土土地使用用权转让让时，地地上建筑筑物及其其他附着着物的所所有权随随之转让让。四、
22、土地地租用费费。土地地租用费费是指土土地租用用方向土土地出租租方支付付的费用用。以租租用方式式取得土土地使用用权可以以减少项项目开发发的初期期投资，但但在房地地产项目目开发中中较为少少见。五、土地地投资折折价。房房地产项项目土地地使用权权可以来来自房地地产项目目的一个个或多个个投资者者的直接接投资。在在这种情情况下，不不需要筹筹集现金金用于支支付土地地使用权权的获取取费用，但但一般需需要对土土地使用用权评估估作价。第二十九九条房地地产项目目前期工工程费主主要包括括项目前前期规划划、设计计、可行行性研究究，水文文、地质质勘测，以以及三通一一平等阶段段的费用用支出。项目规划划、设计计、可行行性研究
23、究所需费费用支出出一般可可按项目目总投资资的一定定百分比比估算，也也可按估估计的工工作量乘乘以正常常工日费费率估算算。项目目水文、地地质勘测测所需费费用支出出根据工工作量估估算。土土地开发发中三通通一平 (通水水、通电电、通路路、土地地平整)工程费费用根据据实际工工作量估估算。第三十条条基础设设施建设设费。基基础设施施建设是是指建筑筑物2米米以外和和项目用用地规划划红线以以内的各各种管线线和道路路工程，其其费用包包括供水水、供电电、供气气、排污污、绿化化、道路路、路灯灯、环卫卫设施等等建设费费用，以以及各项项设施与与市政设设施干线线、干管管、干道道的接口口费用。一一般按实实际工程程量估算算。第
24、三十一一条建筑筑安装工工程费是是指建造造房屋建建筑物所所发生的的建筑工工程费用用、设备备采购费费用和安安装工程程费用等等。在可可行性研研究阶段段，建筑筑安装工工程费用用估算可可以采用用单元估估算法、单单位指标标估算法法、工程程量近似似框算法法、概算算指标估估算法、概概预算定定额法，也也可以根根据类似似工程经经验进行行估算。具具体估算算方法的的选择应应视资料料的可取取性和费费用支出出的情况况而定。当房地产产项目包包括多个个单项工工程时，应应对各个个单项工工程分别别估算建建筑安装装工程费费用。第三十二二条公共共配套设设施建设设费是指指居住小小区内为为居民服服务配套套建设的的各种非非营利性性的公共共
25、配套设设施(又称公公建设施施)的建设设费用，主主要包括括:居委会会、派出出所、托托儿所、幼幼儿园、公公共厕所所、停车车场等。一一般按规规划指标标和实际际工程量量估算。第三十三三条开发发间接费费用是指指房地产产开发企企业所属属独立核核算单位位在开发发现场组组织管理理所发生生的各项项费用。主主要包括括:工资、福福利费、折折旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护护费、周周转房摊摊销和其其他费用用等。当开发企企业不设设立现场场机构，由由开发企企业定期期或不定定期派人人到开发发现场组组织开发发建设活活动时，研研发生的的费用可可直接计计入开发发企业的的管理费费用。第三十四四条管理理费用是是指房地地
26、产开发发企业的的管理部部门为组组织和管管理房地地产项目目的开发发经营活活动而发发生的各各项费用用。主要要包括:管理人人员工资资、职工工福利费费、办公公费、差差旅费、折折旧费、修修理费、工工会经费费、职工工教育经经费、劳劳动保险险费、待待业保险险费、董董事会费费、咨询询费、审审计费、诉诉讼费、排排污费、绿绿化费、房房地产税税、车船船使用税税、土地地使用税税、技术术转让费费、技术术开发费费、无形形资13产摊销销、开办办费摊销销、业务务招待费费、坏账账损失、存存货盘亏亏、毁损损和报废废损失以以及其他他管理费费用。如果房地地产开发发企业同同时开发发若干房房地产项项目，管管理费用用应在各各个项目目间合理
27、理分摊。第三十五五条财务务费用是是指房地地产开发发企业为为筹集资资金而发发生的各各项费用用。主要要包括借借款和债债券的利利息、金金融机构构手续费费、代理理费、外外汇汇兑兑净损失失以及其其他财务务费用。第三十六六条销售售费用是是指房地地产开发发企业在在销售房房地产产产品过程程申发生生的各项项费用，以以及专设设销售机机构的各各项费用用。主要要包括销销售人员员工资、奖奖金、福福利费、差差旅费、销销售机构构的折旧旧费、修修理费、物物料消耗耗、广告告费、宣宣传费、代代销手续续费、销销售服务务费及预预售许可可证申领领费等。第三十七七条其他他费用主主要包括括:临时用用地费和和临时建建设费、工工程造价价咨询费
28、费、总承承包管理理费、合合同公证证费、施施工执照照费、工工程质量量监督费费、工程程监理费费、竣工工图编制制费、工工程保险险费等。第三十八八条房地地产项目目投资估估算中应应考虑项项目所负负担的与与房地产产投资有有关的各各种税金金和地方方政府或或有关部部门征收收的费用用。主要要包括:固定资资产投资资方向调调节税、土土地使用用税、市市政文管管线分摊摊费、供供电贴费费、用电电权费、绿绿化建设设费、电电话初装装费、分分散建设设市政公公用设施施建设费费等。在在一些大大中型城城市，这这部分税税费已经经成为房房地产项项目投资资费用中中占较大大比重的的费用。各各项税费费应根据据当地有有关法规规标准估估算。第三十
29、九九条房地地产项目目投资估估算应考考虑适当当的不可可预见费费用。第四十条条运营费费用是指指房地产产项目开开发完成成后，在在项目经经营期间间发生的的各种运运营费用用。主要要包括:管理费费用、销销售费用用等。第四十一一条修理理费用是是指以出出租或自自营方式式获得收收益的房房地产项项目在经经营期间间发生的的物料消消耗和维维修费等等。第四十二二条房地地产项目目应根据据可能的的建设进进度和将将会发生生的实际际付款时时间和金金额编制制资金使使用计划划表。在房地产产项目可可行性研研究阶段段，计算算期可取取年、半半年、季季甚至月月为单位位，资金金使用计计划应按按期编制制。编制制资金使使用计划划应考虑虑各种投投
30、资款项项的付款款特点，要要考虑预预收款、欠欠付款、预预付定金金以及按按工程进进度中间间结算付付款等方方式对编编制资金金使用计计划的影影响。（回篇首首）第五章房房地产开开发项目目收入估估算与资资金筹措措第四十三三条房地地产项目目应在项项目策划划方案的的基础上上，制定定切实可可行的出出售、出出租、自自营等计计划 (以下简简称租售售计划)。租售售计划应应遵守政政府有关关房地产产租售和和经营的的规定，并并与开发发商的投投资策略略相结合合。第四十四四条房地地产项目目租售计计划包括括拟租售售的房地地产类型型、时间间和相应应的数量量、租售售价格、租租售收入入及收款款方式。第四十五五条租售售房地产产的类型型和
31、相应应的数量量，应在在房地产产项目可可供租售售的房地地产类型型、数量量的基础础上确定定，并要要考虑租租售期内内房地产产市场可可能发生生的变化化对租售售数量的的影响。第四十六六条租售售价格应应根据房房地产项项目的特特点确定定，一般般应选择择在位置置、规模模、功能能和档次次等方面面可比的的交易实实例，通通过对其其成交价价格的分分析与修修正，最最终得到到房地产产项目的的租售价价格。确定租售售价格要要与开发发商市场场营销策策略相一一致，在在考虑政政治、经经济、社社会等宏宏观环境境对项目目租售价价格影响响的同时时，还应应对房地地产市场场供求状状况进行行分析，考考虑已建建成的、正正在建设设的以及及潜在的的
32、竞争项项目对房房地产项项目租售售价格的的影响。第四十七七条房地地产项目目的收入入主要包包括房地地产产品品的销售售收入、租租金收入入、土地地转让收收入 (以上统统称租售售收入)、配套套设施销销售收入入和自营营收入。一、租售售收入等等于可供供租售的的房地产产数量乘乘以单位位租售价价格。应应注意可可出售面面积比例例的变化化对销售售收入的的影响;空置期期 (项目目竣工后后暂时找找不到租租户的时时间)和出租租率对租租金收入入的影响响;以及由由于规划划设计的的原因导导致不能能售出面面积比例例的增大大对销售售收入的的影响。二、自营营收入是是指开发发企业以以开发完完成后的的房地产产为其进进行商业业和服务务业等
33、经经营活动动的载体体，通过过综合性性的自营营方式得得到的收收入。在在进行自自营收入入估算时时，应充充分考虑虑目前已已有的商商业和服服务业设设施对房房地产项项目建成成后产生生的影响响，以及及未来商商业、服服务业市市场可能能发生的的变化对对房地产产项目的的影响。第四十八八条确定定收款方方式应考考虑房地地产交易易的付款款习惯和和惯例，以以及分期期付款的的期数和和各期付付款的比比例。第四十九九条资金金筹措计计划主要要是根据据房地产产项目对对资金的的需求以以及投资资、成本本与费用用使用计计划，确确定资金金的来源源和相应应的数量量。房地地产项目目的资金金来源通通常有资资本金、预预租售收收入及借借贷资金金三
34、种渠渠道。第五十条条在进行行房地产产项目经经济评价价时，应应按期编编制销售售收入、经经营税金金及附加加估算表表，租金金收入、经经营税金金及附加加估算表表，自营营收入、经经营税金金及附加加估算表表，投资资计划与与资金筹筹措表。（回篇首首）第六章房房地产开开发项目目财务评评价第五十一一条房地地产项目目财务评评价是在在房地产产市场调调查与预预测，项项目策划划，投资资、成本本与费用用估算，收收入估算算与资金金筹措等等基本资资料和数数据的基基础上，通通过编制制基本财财务报表表，计算算财务评评价指标标，对房房地产项项目的财财务盈利利能力、清清偿能力力和资金金平衡情情况进行行分析。第五十二二条应编编制的基基
35、本财务务报表主主要有:现金流流量表、资资金来源源与运用用表、损损益表和和资产负负债表。基本财务务报表按按照独立立法人房房地产项项目(项目公公司)的要求求进行科科目设置置;非独立立法人房房地产项项目基本本财务报报表的科科目设置置，可参参照独立立法人项项目进行行，但应应注意费费用与效效益在项项目上的的合理分分摊。第五十三三条现金金流量表表反映房房地产项项目开发发经营期期的现金金流人和和现金流流出，按按期编制制，用以以计算各各项评价价指标，进进行房地地产项目目财务盈盈利能力力分析。按照投资资计算基基础的不不同，现现金流量量表一般般分为:一、全全部投资资现金流流量表。该该表不分分投资资资金来源源，以全
36、全部投资资作为计计算基础础，用以以计算全全部投资资财务内内部收益益率、财财务净现现值及投投资回收收期等评评价指标标，考察察房地产产项目全全部投资资的盈利利能力，为为各个投投资方案案(不论其其资金来来源及利利息多少少)进行比比较建立立共同的的基础。二、资资本金现现金流量量表。该该表从投投资者整整体的角角度出发发，以投投资者的的出资额额作为计计算基础础，把借借款本金金偿还和和利息支支付视为为现金流流出，用用以计算算资本金金财务内内部收益益率、财财务净现现值等评评价指标标，考察察项目资资本金的的盈利能能力。三、投资资者各方方现金流流量表。该该表以投投资者各各方的出出资额作作为计算算基础，用用以计算算
37、投资者者各方财财务内部部收益率率、财务务净现值值等评价价指标，反反映投资资者各方方投入资资本的盈盈利能力力。第五十四四条资金金来源与与运用表表反映房房地产项项目开发发经营期期各期的的资金盈盈余或短短缺情况况，用于于选择资资金筹措措方案，制制定适宜宜的借款款及偿还还计划。第五十五五条损益益表反映映房地产产项目开开发经营营期内各各期的利利润总额额、所得得税及各各期税后后利润的的分配情情况，用用以计算算投资利利润率、资资本金利利润率等等评价指指标。一、利润润总额的的计算。利润总额额=经营收收入-经营成成本-管理费费用-销售费费用-财务费费用-经营税税金及附附加-土地增增值税经营收入入=销售收收入+租
38、金收收入+自营收收入销售收入入=土地转转让收入入+商品房房销售收收入+配套设设施销售售收入租金收入入=出租房房租金收收入+出租土土地租金金收入经营税金金及附加加=营业税税+城市维维护建设设税+教育费费附加19经营成成本=土地转转让成本本+商品房房销售成成本+配套设设施销售售成本+出租房房经营成成本二、弥补补亏损。房房地产开开发企业业发生的的年度亏亏损，可可以用下下一年度度的所得得税前利利润弥补补，下一一年度税税前利润润不足弥弥补的，可可以在五五年内延延续弥补补;五年内内不足弥弥补的，用用税后利利润弥补补。三、利润润分配。房房地产开开发企业业交纳所所得税后后的利润润，一般般按照下下列顺序序分配:
39、1.弥补补企业以以前年度度亏损。2.提取取法定盈盈余公积积金。法法定盈余余公积金金按照税税后利润润扣除前前项后的的10%提取，法法定公积积金已达达到注册册资本的的50%时可不不再提取取。3.提取取公益金金。4.向投投资者分分配利润润。第五十六六条财务务盈利能能力分析析主要是是考察房房地产项项目的财财务盈利利能力水水平。根根据房地地产项目目研究阶阶段、研研究深度度以及项项目类型型的不同同，可以以通过上上述基本本报表，有有选择地地计算下下列评价价指标:一、财务务内部收收益率 (FIIRR)。房地地产项目目的财务务内部收收益率是是指房地地产项目目在整个个开发经经营期内内各期净净现金流流量现值值累计等
40、等于零时时的折现现率。其其表达式式为:式中 CII现现金流人人量; CO现金流流出量;:第f期期的净现现金流量量; nn: 开发发经营期期 (开发发期与经经营期之之和)。财务内部部收益率率可根据据财务现现金流量量表中的的净现金金流量用用试差法法求取。在在财务评评价中，将将求出的的全部投投资或资资本金 (投资资者的实实际出资资额)财务内内部收益益率与投投资者可可接受的的最低收收益率 (MAARR)或设定定的基准准收益率率i。比较较，当FFIRRRMARRR或FIRRRi时，即即认为其其盈利能能力已满满足最低低要求，在在财务上上是可以以考虑接接受的。当财务报报表按月月、季或或半年编编制时，计计算求
41、出出的财务务内部收收益率应应换算为为以年为为期单位位的财务务内部收收益率，然然后再与与企业最最低可接接受的收收益率进进行比较较。如以以季为期期的单位位，换算算公式为为:FIRRR年=(l+FFIRRR季)4-1*1000%二、财务务净现值值 (FFNPVV)。财财务净现现值是指指按照投投资者最最低可接接受的收收益率或或设定的的基准收收益率iiC，将房房地产项项目开发发经营期期内各期期净现金金流量折折现到开开发期初初的现值值之和。以以iC为例，其其表达式式为:财务净现现值可根根据财务务现金流流量表计计算求得得。财务务净现值值大于或或等于零零的房地地产项目目，在财财务上是是可以考考虑接受受的。三、
42、投资资回收期期 (主要要适用于于出租和和自营的的房地产产项目)。投资资回收期期是指以以房地产产项目的的净收益益抵偿总总投资所所需要的的时间。一一般以年年表示，并并从房地地产项目目开发期期的起始始年算起起。其表表达式为为:投资回收收期可根根据财务务现金流流量表 (全部部投资)中累计计净现金金流量求求得，其其详细计计算公式式为:投资回回收期=(累计计净现金金流量开开始出现现正值期期数-11)+(上期累累计现金金流量的的绝对值值当期净净现金流流量)上式得出出的是以以期为单单位的投投资回收收期，应应再把它它换算成成以年为为单位的的投资回回收期。第一章总则四、投资资利润率率。投资利润润率=年平均均利润总
43、总额总投资资1000%五、资本本金利润润率。资本金利利润率=年平均均利润总总额+资本金金1000%六、资本本金净利利润率。资本金净净利润率率=年平均均所得税税后利润润总额+资本金金1000%第五十七七条房地地产项目目清偿能能力分析析主要是是考察房房地产项项目开发发经营期期内的财财务状况况及偿债债能力。一、借款款利息的的计算。1有效效利率:有效利利率=1+（rt/m）m-1式中 rt名义义期利率率;m每每期计息息次数。2利息息计算方方法:(1)按按期计息息时，为为简化计计算，假假定借款款发生当当期均在在期中支支用，按按半期计计息，其其后各期期按全期期计息;还款当当期按期期末偿还还，按全全期计息息
44、。每期期应计利利息的近近似计算算公式为为:每期应计计利息=(期初初借款本本息累计计+本期借借款22)利率(2)等等额偿还还本金和和利息总总额的计计算公式式:式中 A每期的的还本付付息额;IC 宽限限期末固固定资产产投资和和开发产产品成本本的借款款本金或或本息与与初始经经营资金金借款本本金之和和;I期期利率;n贷贷款方要要求的借借款偿还还时间 (由还还款期开开始计算算)。等额还本本付息中中各期偿偿还的本本金和利利息不等等，偿还还的本金金部分将将逐期增增多，支支付的利利息部分分将逐期期减少，其其计算公公式为:每期支付付利息=期初本本金累计计期利率率每期偿还还本金=A-每每期支付付利息期初本金金累计
45、=Ic -本期期以前各各期偿还还本金累累计(3)等等额还本本，利息息照付计计算公式式:式中At 第z期还本本付息额额。等额还本本，利息息照付:各期之之间的本本金及利利息之和和是不等等的，偿偿还期内内每期偿偿还的本本金额是是相等的的，利息息将随本本金逐期期偿还而而减少。其其计算公公式为:每期支付付利息=期初本本金累计计期利率率每期偿还还本金=Ic/n国外借款款除支付付银行利利息外，还还要另计计管理费费和承诺诺费等财财务费用用;为简化化计算，可可采用适适当提高高利率的的方法进进行处理理。二、借款款偿还期期的计算算。1国内内借款偿偿还期:具有自自营部分分的房地地产项目目应计算算国内借借款偿还还期。仅
46、仅含产品品租售的的房地产产项目一一般可不不计算国国内借款款偿还期期。国内借款款偿还期期是指在在国家规规定及房房地产项项目具体体财务条条件下，在在房地产产项目开开发经营营期内，使使用可用用作还款款的利润润、折旧旧、摊销销及其他他还款资资金，偿偿还房地地产项目目借款本本息 (Id)所需要要的时间间。其计计算公式式为:式中 Pd 国内借借款偿还还期，从从借款开开始期计计算;Rt 第f期可用用于还款款的资金金，包括括:利润、折折旧、摊摊销及其其他还款款资金。借款偿还还期可由由资金来来源与运运用表或或国内借借款还本本付息计计算表直直接计算算，其详详细计算算公式为为:Pd =借款偿偿还后开开始出现现盈余期
47、期数-开始借借款期数数+(当期期偿还借借款额当期可可用于还还款的资资金额)以上计算算结果是是以期为为单位，注注意将其其转换成成以年为为单位。2.国外外借款偿偿还期:涉及利利用外资资的房地地产项目目，其国国外借款款的还本本利息，一一般是按按已经明明确或预预计可能能的借款款偿还条条件 (包括宽宽限期、偿偿还期及及偿还方方式等)计算。当当借款偿偿还期满满足贷款款机构的的要求期期限时，即即认为房房地产项项目具有有清偿能能力。第五十八八条资金金平衡分分析主要要是考察察房地产产项目开开发经营营期间的的资金平平衡状况况。作为为房地产产项目开开发经营营的必要要条件，各各期累计计盈余资资金不应应出现负负值 (即资金金缺口)。如果果出现资资金缺口口，应采采取适当当的措施施 (如短短期贷款款等)予以解解决。资资金平衡衡分析一一般通过过资金来来源与运运用表进进行。第五十九九条资产产负债分分析是考考察房地地产项目目开发经经营期间间的资产产与负债债的情况况。各期期资产应应等于负负债和所所有者权权益之和和。如果果资产不不等于负负债和所所有者权权益之和和，则应应检查其其他基本本报表。资资产负债债分析可可通过资资产负债债表进行行。回篇篇首第七章房房地产开开发项目目不确定定性分析析第六十条条房地产产项目不不确定性性分析是是分析不不确定性性因素对对项目可可能造成成的影响响，并进进而分析析可能出出现的