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1、旧城区物物业管理理的特点点、现状状及问题题本文旨在在通过分分析旧城城区物业业管理的的特点、现现状及问问题,探探索和研研究旧城城区物业业管理的的发展,以引起起对旧城城区物业业管理工工作的关关注,起起到抛砖砖引玉的的作用。一、特点点要研研究探索索旧城区区的物业业管理,首先必必须了解解旧城区区物业管管理特点点,因为为只有认认识其特特点后,我们才才能有针针对性研研究旧城城区的物物业管理理。旧城城区是城城市在长长期发展展和演变变过程中中逐步形形成的。旧旧城区之之所以称称为旧旧区或或老区区,是是相对应应于新新建小区区而言言的,两两者相比比较,旧旧城区具具有以下下特点。第一一,旧城城区数量量多面积积大。解放
2、放以后,我国陆陆陆续续续建造了了一批又又一批住住房,特特别是880年代代,在改改革开放放初期,随着人人民群众众生活水水平的逐逐渐提高高,对居居住条件件改善的的需要越越来越大大,于是是一幢高高楼拨地地而起,在这期期间所产产生的住住宅区特特别多。这这类房屋屋随着时时代的演演变,新新房已变变成旧房房。由于于历史的的积淀,旧区数数量特别别多,面面积特别别大,据据有关方方面估计计,旧区区的比例例约占城城市房屋屋总量的的90第二二,旧城城区是商商业、金金融、贸贸易中心心,也是是人们生生活的密密集区。一方方面旧城城区房屋屋混杂,不仅有有大量住住宅,而而且还有有相当多多的商业业用房、仓仓库用房房、工业业厂房、
3、办办公业务务用房等等;另方方面旧城城区人口口数量多多、人口口密集、人人员素质质参差不不齐。不不仅新旧旧房屋交交错,而而且居住住和经营营交织。第三三,旧城城区房屋屋陈旧,配套设设施及环环境质量量存在先先天不足足。就旧旧城区物物业本身身而言,全部是是旧房,使用时时间至少少是2至至20年年不等,有的时时间甚至至还要久久远,旧旧城区由由于历史史原因,没有很很好的规规划,大大多房型型老化,式样陈陈旧,房房屋质量量、设备备、各种种质量指指标远远远不到规规范设计计要求,老化程程度较严严重。特特别是在在老城市市中,房房屋陈旧旧的状况况尤为明明显。旧旧区房屋屋不仅存存在原有有质量先先天不足足或房屋屋使用不不善留
4、下下的隐患患,而且且乱搭乱乱建的现现象特别别突出,严重破破环了住住宅区环环境和公公共设施施。第四四,旧区区的房屋屋福利性性成份比比较重。 由由于住房房制度改改革是在在20世世纪900年代后后才比较较深入地地开展的的,实行行住房社社会化、商商品化、私私有化的的时间不不长。在在这之前前,我国国一直实实行的是是低工资资、低房房租的福福利制度度,住房房由国家家或单位位统一修修建,统统一调配配,统一一养护,福利性性住房是是我国计计划经济济条件下下的一个个社会显显著特征征。尽管管旧区不不少房屋屋目前已已按优惠惠价出售售给了职职工,但但公房出出售本身身就带有有福利性性色彩。同同时,即即使没有有出售的的房屋,
5、虽然经经历了多多次房租租的调整整提高,但各大大城市的的房租仍仍旧未能能达到成成本租金金的标准准,所以以仍可以以说具有有福利性性。第五五,旧城城区的房房屋产权权性质多多样化。旧区区的房屋屋有的已已按公房房出售的的形式变变成了私私有房产产,有的的是断续续租住房房管部门门的公房房,缴纳纳房租,使用权权在住房房,但所所有权为为国家所所有,有有的是住住单位自自管的房房屋,但但所有权权在企业业。在旧旧城区,这种产产权、使使用权分分离的情情况还比比较普遍遍。而新新建小区区,住房房商品化化程度较较高,私私有化程程度较重重。第六六,旧城城区管理理体制传传统化程程度偏重重,居民民消费观观念陈旧旧。旧区区房屋在在房
6、改以以前一般般主要有有两种,一是直直管公房房,二是是随着房房改的不不断深入入,房屋屋的性质质产生了了变化,但仍有有相当多多的房屋屋仍属于于公房,仍沿袭袭旧的管管理体制制。另方方面,由由于旧住住宅区居居民受传传统的福福利性住住房观念念影响较较深,加加之生活活水平及及经济承承受能力力普遍偏偏低,这这使旧住住宅区的的居民消消费观念念比较滞滞后,对对物业管管理的认认识和意意识比较较薄弱。二、现状状旧区区由于长长时间采采用行政政性、福福利性的的管理模模式,体体制僵化化,效率率低下,房屋失失修失养养严重,使得旧旧区的居居住环境境与新建建小区相相比反差差较大,群众意意见较大大。并且且旧区原原有的管管理形式式
7、不对整整个居住住环境进进行管理理,既不不适应居居民日益益增长的的、改善善居住条条件的要要求,也也不适应应两个文文明建设设的需要要,而物物业管理理则不仅仅可以养养护、保保养旧区区的房屋屋和公共共设施,延长其其使用寿寿命,而而且还可可以改善善居民的的生活环环境,提提高居民民-的精精神文明明素质和和现代化化城市意意识,同同时物业业管理还还可以把把整个城城市的管管理水平平带动起起来,推推进现代代化城市市的发展展步伐,有利于于推进两两个文明明建设。从220世纪纪80年年代初,我国物物业管理理在一些些沿海城城市被相相继引用用,随着着新建小小区物业业管理的的发展和和规范,物业管管理所显显示出来来的优越越性越
8、来来越明显显,这对对旧城区区居民带带来较大大的影响响和冲击击力,居居民的消消费及生生活观念念发生了了彻底变变化。一一方面居居民盟对对居住环环境和生生活质量量的要求求越来越越高,另另方面,居民的的技资意意识增强强,深知知住房作作为一种种稀有而而昂贵的的商品,不仅可可以居住住,而且且还可以以投资,正是基基于这种种考虑,居民也也希望将将以前的的传统房房屋管理理形式转转变为新新型的物物业管理理,越来来越迫切切的希望望同样也也能享受受物业管管理这种种新型的的管理和和优秀的的服务。 同同时,随随着社会会主义市市场经济济体制建建立,以以前政府府对城市市房屋实实行统一一经营管管.理的的统管格格局发生生了新变变
9、化,房房屋统管管比重趋趋小,房房屋自管管和委托托管理比比重趋大大,从而而为发展展物业管管理带来来了有利利条件。而而随着住住房制度度改革的的深入,房屋产产权多元元化态势势逐渐形形成,这这也为房房管部门门逐步摆摆.脱脱传统经经营管理理模式,走向市市场化的的物业管管理提供供了良好好机遇。由由此可见见,旧区区物业管管理是历历史发展展的必然然,是改改革开放放的需要要,也是是建立社社会主义义市场经经济体制制的需要要。旧城城区推行行物业管管理工作作,目前前在深圳圳、上海海、大连连、青岛岛等城市市已取得得一定的的成绩和和经验。深深圳在全全国旧城城物业管管理流面面走在前前列,深深圳市为为了在旧旧区的物物业管理理
10、方面取取得突破破,经过过慎重考考虑和多多方酬调调,19996年年10月月将旧住住宅区鹿鹿丹村面面向组社社会招标标物业管管理,消消息一发发布就引引起社会会各界的的关注,最后有有10家家物业管管理公司司参加了了竞标活活动,经经过激烈烈竞争,深圳万万科物业业管理公公司取得得了鹿丹丹村物业业管理权权。鹿丹丹村建成成于19989年年,占地地7万多多平米,建筑面面积111万平米米,住宅宅12000套。由由于是旧旧区,投投入时间间长,房房屋设施施老化、配配套不齐齐,管理理费低,经费少少,管理理难度较较大,住住户意见见多。119977年元旦旦,万科科物业管管理公司司顺利接接管鹿丹丹村后,便对该该住宅区区进行全
11、全面的整整治,加加强各方方面的管管理,最最后获得得了居民民的满意意,政府府的放心心,并在在接管一一年内获获得全全国城市市物业管管理优秀秀小区的称号号。大庆庆市旧城城区的物物业管理理工作也也很有实实效,比比较典型型的是东东安物业业管理公公司东风风新村管管理处对对旧区安安康小区区的整治治和管理理。东风风新村管管理处从从强化旧旧城区的的物业管管理实际际出发,对原辖辖的新村村第一至至第六住住宅小区区进行重重新规划划,分割割为若干干个便于于管理的的住宅小小区,其其中安康康小区便便是其中中之一,东安物物业管理理公司按按照大大庆市城城市住宅宅小区物物业管理理规定的的要求,改革原原来的管管理体制制,运作作新的
12、经经营机制制,多渠渠道筹措措资金对对安康小小区进行行综合恢恢复整治治,对小小区实行行封闭管管理,整整治车栅栅、道路路,开展展优质的的有偿服服务,经经过一段段时间的的努力,一个宁宁静、舒舒适的小小区展现现在居民民眼前因因为该小小区物业业管理成成效显著著,被评评为黑龙龙江省物物业管理理示范住住宅小区区。南京京市从119988年开始始对旧区区实施整整治出新新,全面面推行物物业管理理,南京京市政府府确定的的旧区出出新基本本原则是是不搞搞锦上添添花,只只是雪中中送炭,物业业管理方方面基本本达到了了管理理规范有有序,居居住安全全舒适,设备设设施完好好,环境境美化绿绿化、服服务优质质及时,卫生干干净整洁洁的
13、要要求。南南京市在在19998-119999年间,旧区改改造面积积达55500万万平米,市政府府拨款达达40000多万万元。辽辽宁省经经过19997-19998年两两年努力力,治理理了19999年年前建的的旧区6688个个,占应应改造旧旧区总数数83.8%。总的的说来,旧城区区的物业业管理在在一些城城市取得得了一定定的成绩绩和突破破,但由由于旧区区建成时时间较长长,而且且环境较较差,设设施设备备不完善善并且年年久失修修,同时时由于旧旧区规模模或者太太大,或或者太小小,房屋屋类型不不一,质质量差异异大,存存在分布布零散、管管理难度度大等问问题,致致使旧城城区物业业管理工工作难度度较大,问题较较多
14、,成成效不显显著,管管理水平平低。目目前,旧旧区物业业管理存存在以下下几个突突出问题题:第一一,旧观观念飞旧旧思维方方式难以以转变由于于旧城区区多年来来一直实实行的是是传统房房屋管理理体制,计划经经济色彩彩重,福福利性思思想、浓浓。在开开展物业业管理工工作中,一方面面居民一一时难以以接受自己花花钱买服服务的的方式,认为几几十年来来都是政政府出钱钱维修,而现在在自己要要出钱,观念一一时难以以较变过过来,对对物业管管理收费费采取抵抵触和拖拖欠态度度。另一一方面,作为物物业管理理者而言言,大多多是原来来房管所所转制而而成的物物业公司司,以前前是管理理者,而而现在却却成了服服务者,这种身身份和地地位的
15、变变化,使使不少物物业公司司人员思思想上接接受不了了,致使使服务不不到位。第二二,旧城城区基础础工作差差,实施施物业管管理难度度大旧城城区往往往存在房房屋质量量参差不不齐,配配套设施施不齐全全,而且且由于以以前旧城城区实行行的是低低租福利利制的管管理模式式,使得得旧城区区的房屋屋和基础础设施得得不到维维修和保保养,造造成失修修失养,致使设设备陈旧旧、老化化。另一一方面旧旧城区的的基础管管理工作作往往薄薄弱,房房屋图纸纸、资料料不完善善,甚至至缺失严严重,管管理制度度往往不不健全等等。正是是由于旧旧城区基基础工作作差,致致使物业业管理实实施难度度大。第三三,群众众对旧城城区物业业管理意意见多业主
16、主对物业业服务要要求越来来越高,但是由由于旧城城区本身身就存在在物业陈陈旧、配配套不完完善的缺缺点,而而且物业业公司服服务往往往又不到到位,这这就使得得居民的的期望与与实际情情况有较较大的出出入,致致使群众众对旧城城区物业业管理意意见大。第四四,物业业管理经经费缺乏乏新建建小区存存在物业业管理经经费困难难的问题题,旧城城区在这这方面的的问题更更加严重重。旧城城区有相相当多的的居民将将居住的的公房购购为私有有,但购购房过程程中往往往享受许许多优惠惠条件,公房出出售后提提取的维维修基金金并不多多。另一一方面,旧城区区物业管管理的启启动资金金往往也也是由原原有的房房屋管理理部门注注入,资资金也不不多
17、。同同时由于于旧城区区的居民民经济随随能力相相当有限限,政府府在制定定物业管管理收费费标准时时,更多多的是考考虑了居居民的经经济承受受能力,部分城城市的物物业管理理收费标标准低于于成本,尽管如如此,旧旧城区有有居民还还往往以以各种借借口拖飞飞欠抵制制物业管管理服务务费,这这就使得得旧城区区物业管管理的经经费少之之又少,对物业业管理公公司而言言无疑是是雪上加加霜,经经营举步步维艰,亏损严严重。第五五,业主主自治自自律意识识不强,业主委委员会制制度不健健全虽然然按规定定,实施施物业管管理的小小区应该该成立业业主委员员会,但但由于业业主自身身意识不不强,旧旧城区的的物业管管理往往往是由原原来的房房屋
18、管理理部门替替代,至至于是否否成立业业主委员员会,或或业主委委员会如如何组建建等都是是由原来来的房屋屋管理部部门说了了算。业业主委员员会制度度不健全全,使得得物业管管理工作作缺乏有有效的国国监督和和约束,业主自自身的权权利得不不到保障障。三、发展展目前前,随着着人民群群众生活活水平的的不断提提高和住住房、医医疗、养养老和就就业等各各项制度度改革的的深入,城市居居民与所所在社区区的关系系愈来愈愈密切。他他们不仅仅关注社社区的发发展,参参与社区区的活动动,而且且对社区区的服务务和管理理、居住住环境、文文化娱乐乐、医疗疗卫生等等方面提提出多层层次,多多样化的的要求。这这为物业业管理发发展创造造了条件
19、件,提供供了机遇遇。尽管管旧城区区物业管管理存在在诸多问问题,但但旧城区区物业管管另涉及及的范围围相当大大,在城城市管理理和社区区建设中中具有举举足轻重重的地位位。我们们应该根根据旧城城区的实实际情况况,因地地制宜,借鉴新新建小区区物业管管理的经经验和优优点,结结合城市市社区建建设,探探索适应应旧城区区的物业业管理新新路子。第一一,领导导重视,政府真真抓实干干旧城城区物业业管理是是一项涉涉及面广广,普通通群众密密切相关关的工作作。领导导重视,政府真真抓实干干是关键键,大连连市、上上海市、深深圳市等等地区旧旧城区物物业管理理取得突突破性成成绩,很很大程度度上在于于领导重重视,亲亲自抓。因因为只有
20、有领导重重视,才才有利于于政策的的制定和和落实,领导重重视旧区区物业管管理,能能够推动动旧区物物业管理理政策的的合理制制定和真真正落到到实处。同同时由于于旧区物物业管理理更多地地涉及到到方方面面面,矛矛盾突出出,领导导在协调调方面可可以起到到举足轻轻重的重重要。第二二,更新新观念,转换管管理体制制首先先要加强强思想宣宣传工作作。旧城城区因为为以前一一直实行行福利性性管理,在观念念更新方方面,特特别重要要。要把把植根了了几十年年的福利利性住房房观念转转变到适适应社会会主义市市场经济济体制的的物业管管理,难难度相当当大。要要多渠道道、多形形式、多多角度的的开展宣宣传活动动,让市市场经济济观念深深入
21、人心心增强群群众物业业管理消消费意识识,让群群众心底底明白传传统的房房屋管理理和新型型的物业业管理的的优劣,使群众众认可、理理解、支支持物业业管理。 其其次,作作为物业业管理公公司而言言,也要要转变观观念,增增强其服服务意识识,要明明白管理理与服务务是有所所不同的的,在管管理体制制上要由由婆婆婆的管管理转变变为优质质的服务务。传统统的房屋屋管理体体制已不不能适应应新的形形势的需需要,只只有打破破传统的的铁饭饭碗,将诸如如房管所所之类的的事业单单位体制制转换为为实行企企业化、社社会化、市市场化的的物业管管理公司司,城市市管理工工作才能能跃上新新台阶。第三三,加强强旧城区区的出新新工作,为物业业管
22、理创创造条件件针对对旧城区区普遍存存在基础础差、配配套设施施不完善善等不足足,不仅仅可以结结合城市市危旧房房屋改造造,对房房屋进行行更新改改造,对对房屋迸迸行更新新改造,而且还还要和功功能布局局的调整整,生活活服务设设施的完完善,道道路等市市政基础础设施及及公共设设施相协协调,进进行综合合治理。政政府要制制定出台台旧城区区新的实实施办法法,要因因地制宜宜制定旧旧城区改改造治理理规划,制定实实施方案案,整治治环境,折除违违章搭建建,完善善公建配配套,增增加绿化化,平整整道路等等,可以以采取划划片统一一管理,能够实实行封闭闭管理的的就尽量量封闭为为相对独独立的小小区。第四四,理顺顺关系,规范业业主
23、委员员会制度度旧城城区往往往存在多多头管理理的局面面,要改改小区内内的多头头管理为为综合一一体化管管理。在在旧区是是,凡属属物业管管理事项项,包括括治安、车车辆、卫卫生、绿绿化、维维修、公公共设施施,社区区文化、有有偿服务务、装修修管理等等,全部部交由一一个物业业管理公公司实施施统 一一的社会会化、专专业化经经营管理理。同时时,旧区区也往往往存在有有多家物物业管理理公司管管理的局局面。要要通过业业主委员员会选聘聘,实行行一个小小区由一一家物业业公 司司管理,改变多多家物业业公司互互相推读读扯皮的的现象。旧区的业主自治自律意识比较差,政府要硬性规定实施业主委员会制度。建设部副部长宋春华曾在199
24、9年5月 份全国的物业管理主管部门应当及时协调,指导建立业主委员会。在旧区的公有住宅出售达到309毛-509b比 例后,政府有关部门(特别是房管所)要指导居民根据自愿的原则成立业主委员会,使物业公司在业主委员会选 聘后开展的物业管理工作得到约束和监督,居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调,促使物管工作 正常有序的开展。第五五,多渠渠道筹集集资金,形成以业养养业的的供血机机制旧区区本身就就带着福福利性、公公益性色色彩,物物业公司司对小区区的管理理就是承承担了政政府的一一部分责责任,小小区原有有的建筑筑 和配配套设施施往往不不完善,需要物物管公司司整治环环境,完完善设施施等,这这些费用用原
25、本应应由政府府补贴,但现在在需要物物管公 司承担担。可以以采取政府优优惠一点点,向住住户收一一点的的方式,一方面面政府在在税费等等方面减减免,另另一方面面根据住住户经 济承受受能力收收一部分分。同时时,物业业公司可可以开展展多种形形式的有有偿服务务,多层层次,多多角度满满足并服服务于居居民的需需求,形形成以以业养业业的供供 血机机制。可可以利用用旧区经经整治出出新而有有的房产产、设备备、场地地等基础础设施等等资源,开办一一些立足足小区,面向社社会的经经营项目目,在为为居民提提供方便便搞好服服务的同同时,创创造一定定的经济济效益。特特别是旧旧区的房房屋比较较陈旧,需要改改造,可可以开展展以改造造
26、改善旧旧有房屋屋为主体体的危改改开发服服务。通通过开发发,用其其盈利部部分,作作为旧区区管理建建设的再再次投入入,以弥弥补旧区区设计的的先天不不足。这这也拓宽宽了物业业公司业业务,增增强了稳稳定的经经济来源源,使旧旧城区的的物业管管理产生生良性循循环。第六六,逐步步推行适适应社会会主义市市场经济济的旧城城区物业业管理模模式要根根据旧城城区实际际,因地地制宜,不照搬搬照抄新新建小区区的物业业管理,探索便民、利利民、为为民的的旧城区区物业管管理模式式。一是是旧区传传统的管管理往往往是管理理与作业业(维修修等)统统在一起起,这不不利于市市场化竞竞争和动动作。物物业公司司可以建建立专业业化维修修公司,
27、或者直直接聘请请社会上上的专业业公司,并按市市场经济济的要求求建立合合同关系系,用契契约形式式明确双双方权利利与义务务,真正正实施产产权人与与经营者者分离,管理层层与作业业层分离离。这一一方面有有利于物物业管理理公司集集中精力力搞管理理,另一一方面有有利于专专业公司司在竞争争中提高高质量水水准和服服务水准准。二是是旧区的的房屋类类型多样样化特征征比较明明显,住住户要求求不一样样,可以以采取分分类分层层管理。根根据旧住住宅区产产权性质质的比重重不同,可以将将旧住宅宅区分为为公房为为主类和和公房出出售后私私房为主主类,对对公房比比例大的的旧住宅宅区,要要改善传传统的管管理方式式,尽可可能的服服务于
28、住住户,对对私房为为主的旧旧住宅区区,可以以逐渐推推行社会会化、专专业化、市市场化的的物业管管理模式式。三是是对条件件比较成成熟的典典型旧区区,通过过整治,完善基基础工作作,采取取招投标标形式,使业主主和物业业管理公公司能够够双向选选择,使使旧区物物业管理理真正步步入社会会主义市市场经济济竞争中中去。第七七、结合合社区建建设,促促进旧城城区物业业.管理理迅速发发展要抓抓住目前前社区建建设大力力发展的的时机,旧城区区物业管管理要积积极参与与社区卫卫生、社社区文化化、社区区环境、社社区治安安等社区区服务与与管理,一方面面拓展物物业管理理业务;另一方方面为促促进社区区建设作作出自己己应有的的贡献。总的的说来,旧城区区物业管管理存在在的问题题不少,但发展展的前景景较大。只只能根据据旧城区区有实际际情况,逐渐探探索出一一套适应应旧城区区特点的的物业管管理模式式。