某公司企划推广方案etnk.docx

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1、【生活家】企划推广方案 【生活家家】企划划 推 广 方方 案上海九阳阳房地产产咨询有有限公司司33上海九阳房地产咨询有限公司 ISO9001：2000国际认证企业目录一、走 进 吴吴 中 区 （2）（一）、区区域概论论 （3）（二）、竞竞争楼盘盘分析 （3）二、了 解 本 案 （44）（一）、市市场定位位 （5）（二）、产产品定位位 （5）（三）、目目标客户户群定位位 （7）三、规 划 建 议 （110）（一）、景景观规划划建议 （111）（二）、配配套建议议 （111）（三）、智智能化建建议 （111）（四）、信信息服务务系统 （122）（五）、物物业管理理服务建建议 （122）四、推 广

2、策 略 （113）（一）、案案 名名 （114）（二）、企企划定位位 （144）（三）、广广告推广广总精神神 （144）（四）、推推广策略略 （155）五、定 价 策 略 （221）（一）、价价格定位位 （222）（二）、定定价步骤骤 （233）一、走 进 吴吴 中 区（一）区区域概论论吴中区位位于苏州州南部，北北依苏州州古城区区，东连连昆山，南南接吴江江，西衔衔太湖； 四周周还分别别与苏州州工业园园区、苏苏州高新新技术开开发区(虎丘区区)、相相城区接接壤；与与无锡、宜宜兴、浙浙江湖州州隔湖相相望。吴中区交交通便捷捷，北有有沪宁铁铁路、沪沪宁高速速公路，东东有苏嘉嘉杭高速速公路。京京杭大运运河

3、纵越越全境。（二）竞竞争楼盘盘分析项目名称称位 置开发商总建面积积开盘时间间均 价在售房源源预计销售售率动态描述述嘉业阳光水榭榭东吴南路路1377号浙江国际际嘉业房房产有限限公司37万平平米20044年11145000元/MM2200（预预计）60%以以上连续开盘盘，销售售好现场人气气较高丽都国际际石湖东路路吴江恒达达2万平米米20055年4月月45000元/ M22120左左右预约中未开盘二、了 解 本 案（一）市市场定位位1、区位位居住氛氛围已形形成本案所所在的区区域的吴吴中区的的中心生生活区，周周边小区区居住氛氛围浓烈烈。2、地 段段 优 势 本案案离市中中心较近近，车程程15分分钟左右

4、右，地段段较好；并且吴吴中汽车车南站近近在咫尺尺，立体体交通网网。3、生 活 配配 套 成 熟熟周边边生活成成熟，超超市、菜菜场、便便利店等等均十分分方便。4、开发发周期短短，风险险低体量不不大，开开发周期期短，市市场在可可预见中中，风险险便于控控制。5、价 格 优 势1）单价价优势 本本案地价价成本低低，市场场售价不不高，价价格竞争争优势显显而易见见。2）总价价优势 本案案单位面面积小，总总价不高高，价格格竞争优优势显而而易见（二）产产品定位位随着20004年年供求比比例相对对平衡，产产品同质质化趋势势越来越越严重，市市场竞争争将日益益激烈。如果本案案在产品品概念和和本身特特点上不不加以提提

5、升的话话，将直接接威胁到到产品的的销售前前景在了解了了本案的的地块状状况后，本本案的产产品定位位及核心心价值的的建立就就呼之欲欲出。采用塑造造和挖掘两大大手段，对对本案进进行定位位挖掘 + 塑塑造挖掘：即对项目主要可利用基点进行充分挖掘 塑造：即对产品概念的塑造来看齐定位方向 多层经典+纯静社区 精致小户型、温馨生活家 完美生活配套 社区中央健身休闲园地 便捷交通 沿街商铺 高品质物业管理、智能化设备 【家】的概念的阐述，确立小区基本的形象定位。 【温馨、纯静社区】品质概念的确立 打造【亲民精致生活】的主题精神资源的挖掘概念的塑造（三）目目标客户户群定位位深层次需求基本需求 1、目目标客户户群

6、心理理需求分分析1）买主主心理分分析根据马斯斯洛需求求原理，我我们对本本案的目目标客户户进行两两个层次次的金字字塔心理理需求分分析：基本需求求：指能能使目标标客户群群对产品品满意的的特性 观 景 性 满满足开阔阔视野的的基本需需求 建 材 满满足高品品质生活活的基本本需求 物 业 满满足服务务和娱乐乐的基本本需求 智 能 化 满满足安全全、便捷捷的基本本需求 房 型 满满足温馨馨、舒适适的基本本需求 投 资 满满足投资资收益的的基本需需求 地段概念念 满足足成熟生生活的基基本需求求深层次需需求：指能使使目标客客户群引引起冲动动，而最最终促成成成交的的心理需需求（即即：自我我实现的的需求） 实现

7、高品品质的生生活方式式 实现健康康居住的的愿望 高性价比比、高投投资价值值2、本案案的客户户群结合本案案产品定定位,本本案的客客户群可可以定位位如下：1) 区区 域 描 述述地 域市场级别别购 买 动 机机吴中区本 地主 力改善居住住条件外 地次主力收入良好好、居无无定所外 籍辅 助高收入、投投资居住住两相宜宜市 区区辅 助改善居住住条件（部部分有动动迁款）园区、新新区辅 助价格低的的吸引2) 年年 龄 描 述述主力客户户源255455岁，核核心层以以年龄在在2535岁的青青壮年为为主年龄层市场地位位购 房房 状状 况况25岁以以下辅 助助刚参加工工作，自自身无购购买能力力，主要要依靠父父母扶

8、持持。25330主 力力积蓄不多多，但急急需婚房房，同样样需要父父母支持持。30335主 力力收入稳定定，有积积蓄，需需要改善善居住条条件。35445次主力双职工，收收支稳定定，有积积蓄，购购买力旺旺盛。45555辅 助助二至三代代人，收收入来源源来自多多人，有有大户型型需求。55岁以以上辅 助助有积蓄，贷贷款意识识不强3) 收入及职职业描述述4) 置业动动机描述述主 力 客 户户 源 年 收收 入 5 万 以 上上 阶 层 职 业业收 入 状 况况吴中区及及市区工工薪阶层层收入低，但但收入稳稳定吴中区私私人业主主阶层中高档收收入、稳稳定吴中区外外企的工工薪阶层层收入适中中，居住住不稳定定吴中

9、区及及市区企企业管理理阶层高收入、较较稳定外地来苏苏州经商商的工商商业者收入稳定定，急需需改善居居所客户类型型比例（约约）备 注居住80%主要基于于生活习习惯和工工作投资20%价格相对对较便宜宜、潜力力三、规 划 建 议（一）景景观规划划建议在小区中中央设置置一个健健身休闲闲园地，安安放健身身器材和和休闲小小亭。方方便小区区业主空空闲时锻锻炼健身身，运动动、休闲闲兼顾。（二）配配套建议议建议小区区设置医医疗服务务中心，方方便小区区业主适适时检查查身体状状况，及及时配置置所需药药品。（三）智智能化建建议 建议议小区设设置先进进智能化化设备 警卫室224小时时门禁管管制 感应式卡卡片密码码锁（备备

10、选） CCTVV监视系系统 各户紧急急求救按按钮、防防盗对讲讲机、门门磁、窗窗磁 电子巡更更系统、周周界报警警系统 社区不断断电设备备（四）信信息服务务系统1、有线线、无线线通信系系统2、有线线电视3、宽带带网（五） 物业管管理服务务建议建议聘请请知名的的专业物物业管理理公司1、二十十四小时时保安 77、代收收代缴有有线电视视收视费费2、公共共场所保保洁 8、代代办报刊刊订阅和和收发、邮邮件收发发3、公共共绿化园园艺保养养和培植植 9、代代聘装潢潢设计、施施工单位位4、公共共设施的的维修和和保养 100、私宅宅报警日日常检查查和维护护5、组织织区内业业主联谊谊活动 111、代理理房屋租租赁6、

11、代收收代缴水水电费四、推 广 策 略（一） 案 名名【生活家家】案名注释释：生活：拥拥有繁华华的地理理位置、成成熟的生生活配套套、便捷捷的交通通设施，造造就完美美生活家： 小巧精精致的社社区规模模，营造造出温馨馨的生活活氛围（二） 企划定定位 温馨的的生活美丽的的家园（三）广广告推广广总精神神形象口号号： 生活不在在别处推广主题题：亲民精致致生活，温温馨纯静静家园（四）推推广策略略1、推广广周期 20044.122.21120005.2.66 引引导期 阶段段策略：形象推推广20055.2.720005.44.155 预预约期 阶段策策略：由由形象宣宣传进入入产品概概念和价价值感诉诉求2005

12、5.4.1620005.4.222开盘盘期阶段策略略：促使使预约客客户尽快快下大定定 220055.4.2320005.7.331 强销期期 阶段策策略：深深入主卖卖点诉求求，完成成60%以上销销售率 20005.8.1120005.10.31 平稳稳期 阶段策策略：以以物业为为宣传主主题，同同时针对对难趋化化房源及及抗性做做针对性性诉求，完完成800%以上上销售率率 20005.111.1120005.12.31 尾盘盘期阶段策略略：打价价格战，以以各种优优惠政策策促进销销售2、 推推广通路路原则：立立体整合合传播1） 媒媒体组合合针对不同同的推广广需要制制定专门门的媒体体策略a. 针针对产

13、品品特性推推广主线报纸、SSP活动动、大型型户外看看板、DDM邮寄寄等辅线电视、软软性宣传传b. 针针对客层层的促销销推广主线户外导导示、现现场包装装、单片片投递等等多种方方式辅线周边区区域派送送、会员员服务推推广2）媒体体选择 报 纸纸： 苏苏州日报报、姑苏苏晚报、苏苏州晚报报、日报报夹报 电 视：滚动字字幕。 户 外外： 大大看板、围围墙、灯灯箱、横横幅、引引导旗 网 络：苏州新新视点搜搜房网， SPP活动： 开盘盘、展会会、促销销活动等等 其他他媒体：楼 书 楼书针针对有望望客户及及已购客客户开发发，展现现形象，细细说产品品。DM & 海报报 DMM用于寄寄发，海海报用于于定点派派发，也

14、也可作为为现场工工具。3、 推推广重点点1）多 层 空空 间 （安心心、舒适适的多层层建筑空空间，老老人更方方便，走走楼梯锻锻炼法，延延长生命命动线）2）精致致小户型型 （7551255精致致、温馨馨户型，引引领苏州州小户型型时代）3）低单单价、低低总价 （可可自住、可可投资）4）中央央健身休休闲园地地 （量身度度造健康康套餐，运运动、休休闲两不不误）5）生 活 配配 套（什物谷谷、好旺旺玛超市市，家门口口的轻松松购物sshopppinng mmaill）6）交 通 方方 便 （富富有商业业味道的的广建路路，吴中中汽车南南站有着着非常完完善的立立体交通通配套）7）物 管、建建 材 （建建议提高

15、高档次和和品质，使使成为诉诉求点之之一）8）沿 街 商商 铺 （吴吴中财富富聚宝盆盆+广建建路商业业投资前前景，拥拥天时地地利，抢抢商业先先机）4、 VVI系 统标准LOOGO 名 片 胸 卡 引 导 旗手 提 袋 纸 杯LOGOO墙五、定 价 策 略（一） 价格定定位1、低开开高走1）目标标：在获取取最大利利润的前提下卖卖出房产产。2）原则则：低开开高走策策略并不不立足于于简单的的低价竞竞争，而而是科学学、合理理地建立立房屋品品质和价价格变动动体系，从从控制价价格来适适应市场场供给。既有价格格升值概概念，又又有市场场购买力力，扩大大了有效效供给，将将房产商商和购买买者之间间有效供供求结合合起

16、来。如：以“死死角房”低低价开盘盘，形成成轰动效效应。将好房房留在后后面推高高价位。3）优点点：每次调调价能造造成增值值现象，给给前期购购房者以以信心，从从而进一一步形成成人气，刺刺激有购购房动机机者的购购买欲望望。2、一房房一价（好房优优价，特特房特价价）采用加权权点数法法而确定定每单元元的定价价。同样样房型由由于在层层次、朝朝向等方方面的因因素，都都有所差差价。1）朝向向差价：东南座座向较贵贵，西南南座向较较便宜。2）楼层层差价：一、二二、层较较便宜，三、四层适当提价。3）视野野差价：视野较较佳、景景观较佳佳为贵，面面临街或或采光较较暗者便便宜。4）房型型差价：布局合合理、利利用率高高的价

17、位位高点5）特 价 房房：少数存存在层次次、朝向向、房型型布局及及视野等等多种缺点点的产品品作为特特价房。3、 优优惠策略略1） 购房者如如能及时时付现或或提早付付现，给给予折扣扣。2） 购房者购购买多套套时，予予以优惠惠，一般般情况只只要一次次购买两两户即给给予折扣扣。4、心理理价位战战略 如：43888元/M2要比44400元元/M2对购房者有有更多的的吸引力力，相差差虽仅112元，但但购房者的感觉是完完全不同同的。（二）定定价步骤骤1、低价价开盘1）在市市场竞争争激烈的的情况下下，生存存比利润润更重要要。2）以低低价刺激激市场，达达到较大大的市场场占有率率。3）良好好的开端端，易产产生无

18、形形效益。2、中后后期适当当提价经过一段段时期销销售，消消费者对对楼盘有有了充分分的认识识，加上上工程进进展越来来越显示示优势，这这时进行行适当的的提价。一般每次次涨幅在在3左左右3、时机机选择提价要精精心策划划才能收收到好的效果果。在提价后后加大对对已购业业主的宣宣传，让让其知晓晓所购房房已经升升值，他他们会向向亲戚朋朋友宣传传，起到到口头传传播的作作用。4、提价价幅度适适中低开高走走策略若若提价速速度过快快或幅度度过大，会会使购房房者停滞滞观望，后后期预留留的提价价空间较较早失去去，从而而让竞争争楼盘夺走走顾客。5、合理理销控，均均衡去化化 利用销销控，控控制房源源。合理理组合好好、差房房源，从从而为销销售划上上圆满句句号。【生活家】企划推广方案 上海九阳房地产咨询有限公司 ISO9001：2000认证企业