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1、房地产动动态半 月 刊未经许可可不得它它用房地地产业迎迎来真正正的复苏苏20009年1-44月北京京市房地地产市场场运行情情况二线线城市房房展会热热销解析析金融危危机下的的“购房热热”深圳“小产权权房”开闸或或带来房房价冲击击波聂梅梅生：国国际视野野看中国国楼市实实体经济济才是根根本从理理论走向向实践开开征物业业税对房房市意味味着什么么？“假按揭揭”利益链链条深度度追踪银银行向开开发商亮亮绿灯境外外热钱33月或已已微妙转转向“潜伏”内地楼楼市全国廉廉租住房房保障规规划出台台 3年内内拟提供供7477万户廉廉租房房地地产开发发统计资资料20099.11目 录大势点平平房地地产业迎迎来真正正的复苏
2、苏政策动向向最高高人民法法院关于于审理建建筑物区区分所有有权纠纷纷案件具具体应用用法律若若干问题题的解释释最高高人民法法院关于于审理物物业服务务纠纷案案件具体体应用法法律若干干问题的的解释市场走势势20009年年1-44月北京京市房地地产市场场运行情情况北京京部分楼楼盘退房房超300% 楼楼市是否否继续回回暖存疑疑二线线城市房房展会热热销解析析金融危危机下的的“购房热热”深圳圳“小产权权房”开闸或或带来房房价冲击击波业界论坛坛聂梅生生：国际际视野看看中国楼楼市实体体经济才才是根本本从理论论走向实实践开征征物业税税对房市市意味着着什么？地产金融融“假按揭揭”利益链链条深度度追踪银银行向开开发商亮
3、亮绿灯境外热热钱3月或已已微妙转转向“潜伏”内地楼楼市营销策略略房市低低迷下的的12种营营销策略略海外之窗窗次贷贷危机背背后美国国房地产产和金融融市场困困境英国国房价220个月月来首次次环比止止跌要闻简报报全国国廉租住住房保障障规划出出台 33年内拟拟提供7747万万户廉租租房北京京经适房房再上市市政策分分界延33天新老政政策分实实施供求信息息北海海嘉莱度度假酒店店物业资产产包项目目近期公公开转让让房地产开开发统计计资料20009年1-44月城镇镇固定资资产投资资情况20009年年1-44月房地地产开发发投资与与销售情情况20009年年1-44月各地地区房地地产开发发投资情情况20009年年1
4、-44月各地地区城镇镇住宅建建设情况况20009年年1-44月各地地区商品品房销售售增长情情况20009年年1-44月房地地产开发发资金来来源情况况房地产业业迎来真真正的复复苏20099年年初初以来，中中国房地地产销售售增长率率停止下下滑并出出现强劲劲反弹。截截至4月份，中中国房屋屋销售面面积同比比增长339%，远远远高于于20008年12月接接近零增增长的水水平；与与此同时时，平均均房价同同比下降降趋势开开始回稳稳，连续续几个月月录得大大幅环比比增长。房地地产建筑筑量也呈呈现出类类似趋势势。在经经历了220088年上半半年的显显著放缓缓和下半半年的负负增长后后，在建建建筑面面积和完完工建筑筑
5、面积于于20009年年年初都开开始录得得正增长长，到今今年4月份，分分别同比比增长110%和和28%。房地地产建筑筑量的复复苏反映映出供需需情况的的实质性性改善，尤尤其是当当货币政政策取向向开始宽宽松时，房房地产开开发商的的财务状状况有了了显著改改善，而而银行融融资门槛槛的降低低将使得得大量在在20008年因因资金不不足或市市场需求求不明而而中止开开发的房房地产项项目得以以迅速恢恢复施工工。三因因素推动动复苏虽然然房地产产销售增增长率和和房地产产建筑量量的反弹弹至今为为止仅仅仅持续了了两到三三个月，但但是我们们认为，由由于受到到以下三三个因素素的推动动，中国国房地产产业实际际上已经经开始持持续
6、复苏苏。首先先，相对对购买力力（定义义为房地地产价格格相对于于家庭收收入）在在20008年得得到显著著改善。我我们估计计，虽然然20008年住住宅的每每平方米米平均价价格与220077年不相相上下，但但20008年城城镇居民民家庭人人均收入入水平较较20007年增增长约114%。因因此，经经历了220033-20007年年间的大大致稳定定之后，相相对购买买力在220088年录得得了有史史以来的的最大提提高。其次次，抵押押贷款利利率大幅幅下降。五五年期基基本利率率（即抵抵押贷款款的基准准利率）从从20008年8月的7.83%下降1889个基基点至112月的的5.994%，抵抵押贷款款标准利利率折
7、扣扣幅度的的变动更更令抵押押贷款实实际利率率大幅降降低。目目前第一一套房抵抵押贷款款的实际际利率是是4.116%，比比20008年8月的水水平低了了约2550个基基点，短短时间内内降息幅幅度巨大大。最后后，银行行恢复向向房地产产开发商商放贷。房房地产开开发商贷贷款增长长率从220077年12月的的同比增增长288%急剧剧下降到到20008年12月的的同比增增长约77%，这这是因为为政府为为了调控控这一产产业快速速增长，实实施政策策大量削削减房地地产开发发商的贷贷款。可可用资金金（尤其其是来自自银行方方面的可可用资金金）大量量减少，房房地产开开发商不不得不通通过大幅幅减价来来促进销销售，从从而改
8、善善现金流流。在我我们看来来，由于于消费者者预期财财政情况况紧张将将持续为为房地产产开发商商带来降降价压力力，导致致20008年大大部分时时间里房房地产市市场销售售清淡。从从20008年10月起起，当政政策重心心转为促促进增长长并预防防经济硬硬着陆时时，整体体融资环环境开始始恢复正正常。在在这样的的背景下下，消费费者对于于房地产产价格进进一步下下降的预预期开始始减弱，购购买意愿愿逐渐增增强。房价价收入比比指标并并不完善善房价价收入比比（HPPIR，90平方方米住房房的平均均价格与与城市家家庭年均均可支配配收入的的比率）衡衡量的是是绝对住住房购买买力，一一些市场场观察家家认为这这一指标标是合适适
9、的购买买力评估估指标。2003年至2008年间，中国的房价收入比的平均值在8到9倍的范围内，远高于3到6倍的标准水平。然而而在我们们看来，由由于中国国的一些些特殊国国情，使使得中国国的房价价收入比比可能夸夸大了绝绝对住房房购买力力较低的的程度。将将下面这这两个因因素计算算进去之之后，房房价购买买力将高高于目前前的房价价收入比比所显示示的水平平，从而而进一步步证实了了不存在在全国范范围内房房价泡沫沫的论点点。第一一个因素素，是中中国家庭庭收入增增长整体体强劲，预预计这种种增长趋趋势在可可预见的的未来仍仍将保持持不变。2002年至2007年间，中国人均可支配家庭收入的名义年均增长率约为12%，远高
10、于许多新兴市场经济体，更不用说发达国家了。考虑到可预见的未来的快速收入增长，中国经过收入增长调整的房价收入比（IGA-HPIR）（即收入持续强劲增长而购房价格固定不变）将在购房后的几年内急速下滑。我们认为，当估测一个像中国这样快速增长的经济体的住房购买力时，经过收入增长调整的房价收入比（IGA-HPIR）是一个比房价收入比（HPIR）更加适用的指标。由于于发达国国家3至6倍的房房价收入入比标准准水平是是基于这这些国家家的预期期收入增增长，因因此在估估算中国国的IGGA-HHPIRR时，我我们用的的是中国国同发达达经济体体间的预预期收入入增长差差额。如如果我们们假设中中国的名名义家庭庭年收入入增
11、长率率比发达达国家高高5个百分分点（从从过去55到10年的的历史纪纪录来看看，这并并非一个个过高的的假设），那那么目前前在中国国购买一一套房产产，其平平均房价价收入比比将从现现在的88.3倍倍（20007年年数据）降降至5年后的的6.55倍。第二二个有助助于解释释看似过过高的房房价收入入比的因因素，是是中国相相当高的的住房拥拥有率以以及强烈烈的住房房升级需需求。中中国的住住房拥有有率超过过80%，是世世界上最最高的国国家之一一，这是是计划经经济时代代的遗留留产物。在在计划经经济体制制下，绝绝大多数数的职工工住在公公房里，这这些公房房后来被被私有化化并以非非常大的的折扣（许许多情况况下甚至至免费
12、）出出售给这这些职工工。在这这种背景景下，非非同一般般的高住住房拥有有率是过过去计划划经济畸畸变的结结果，而而不是市市场经济济的自然然产物。中国国的大多多数公房房，特别别是计划划经济时时代遗留留下来的的公房，往往往质量量很差，再再考虑到到近年来来家庭收收入迅速速上升，这这也是为为什么在在住房拥拥有率已已经很高高的情况况下仍然然有强烈烈的住房房升级需需求的原原因。我我们估测测，近年年来至少少有300%的住住房需求求源自住住房升级级需求，而而其首付付款往往往来自出出售第一一套房的的收入。换换言之，大大约300%的购购房者已已经有相相当大的的一笔房房款，来来自于国国家公房房私有化化的财富富转移，这这
13、使他们们不必动动用现在在的收入入或储蓄蓄即可支支付首付付款。而而在发达达国家，情情况则大大为不同同，他们们有正常常运转的的房地产产市场，不不存在被被抑制的的住房升升级需求求。我们们假设，购购房者出出于住房房升级的的要求，需需要支付付40%的首付付款（鉴鉴于目前前平均首首付款约约为355%，40%是一个个颇为保保守的假假设），而而这些首首付款完完全来自自第一套套房的销销售收入入。通过过调整住住房升级级需求这这个特殊殊因素之之后，我我们估测测房价收收入比将将从目前前的8.3倍降降至7.3倍。综合合考虑以以上两个个中国的的特有国国情，我我们估计计调整后后的住房房收入比比将在55.7倍倍左右，远远低于
14、目目前的88.3倍倍。地产产复苏意意义重大大在我我们看来来，短期期推动因因素和基基本面都都显示房房地产业业的复苏苏是真实实且可持持续的。尽尽管大家家都更关关注于中中国政府府实施的的大型财财政刺激激政策，但但我们认认为，迄迄今为止止房地产产业的复复苏是当当前中国国经济中中最鼓舞舞人心的的进展。受到到积极政政策的刺刺激，主主要由国国有企业业或国有有控股企企业开展展的基础础设施项项目的投投资显著著增加。如如果20009年年之后刺刺激效果果逐渐消消失，强强劲的投投资增长长究竟能能否持续续已经成成为众多多市场观观察家关关注的一一个关键键问题。在在这种情情况下，房房地产业业的复苏苏使得人人们有理理由相信信
15、，基于于市场的的私人投投资以及及它对其其他经济济活动的的积极影影响（如如消费、土土地销售售恢复正正常令当当地政府府收入增增加），将将会弥补补政策刺刺激效果果的最终终消失，帮帮助维持持经济的的有机增增长，尤尤其是帮帮助中国国经济度度过20009年年之后GG3经济济体（美美国、欧欧盟、日日本）的的长期衰衰退。我们们观察到到，目前前中国房房地产销销售显著著增长，大大城市的的房地产产存量房房已经开开始迅速速减少。根根据摩根根士丹利利的房地地产研究究小组预预计，目目前大城城市的存存量房水水平介于于上海约约3个月销销售量到到北京约约11个月月销售量量之间。用用另一个个指标，依依据主要要市场的的可供销销售闲
16、置置面积，我我们预计计全国存存量房水水平在经经历了220088年大部部分时间间的快速速增长后后最近已已停止增增长。当存存量房停停止增长长甚至开开始减少少，销售售的显著著复苏将将最终演演变成新新项目启启动的显显著复苏苏。虽然然开工建建筑面积积的年同同比增长长率仍然然处于负负值范围围内，但但我们认认为该数数据将在在20009年下下半年走走出低谷谷并重新新录得正正增长。根根据过往往经验来来看，新新项目启启动开始始对销售售造成影影响需要要大约六六个月的的时间。繁荣荣的房地地产市场场还会促促进私人人消费。尽尽管新的的房地产产建筑量量仍然低低迷，但但房地产产销售的的复苏已已经为房房地产相相关零售售销售带带
17、来积极极的影响响，这将将有助于于刺激整整体零售售销售的的反弹。例例如，建建筑和装装饰材料料及家具具的零售售销售，自自今年年年初以来来强劲反反弹。无须须担忧政政策调整整不可可否认，房房地产业业的复苏苏很大程程度上得得益于政政策回归归常态。自自20005年以以来，中中国政府府采取了了一系列列紧缩措措施来抑抑制快速速上涨的的房地产产价格，我我们认为为，这些些紧缩措措施的目目标是解解决收入入/财富差差距这个个社会问问题，而而不是从从经济/金融角角度出发发的实际际意义上上的房地地产泡沫沫。自220088年10月起起，几乎乎所有紧紧缩措施施都在回回调，目目的是促促进房地地产市场场恢复。一个个稳定的的政策环
18、环境对中中国房地地产业的的健康、可可持续发发展具有有重要的的意义，2008年10月起进行的政策调整是政策回归，而不是酌情、反周期的临时性政策松动，预计政府对于现行房地产业的政策取向维持不变。我们们认为，当当前地产产政策的的意图在在于通过过废除不不适当的的、人为为阻碍其其发展的的紧缩政政策措施施，鼓励励基于市市场的商商品房产产业，以以及用社社会基金金开发低低成本、低低租金的的经济适适用房计计划，解解决低收收入家庭庭的住房房问题。这这是一个个有效且且可持续续的政策策途径，因因为一个个迅速增长的的商业住住房计划划需要有有一个可可行的经经济适用用房计划划来匹配配。考虑虑到房地地产业对对于支持持经济复复
19、苏及实实现可持持续增长长的重要要性，有有关于政政策调整整可能对对该产业业不利的的担忧是是没有根根据的。政策策推动下下的基建建投资正正在对中中国经济济的复苏苏起到积积极作用用，而其其中我们们认为最最鼓舞人人心的进进展是房房地产业业的复苏苏。我们们坚持认认为，中中国不存存在全国国性的房房地产价价格泡沫沫，中国国房地产产业的基基本面仍仍然保持持稳健。考虑虑到房地地产业对对于支持持经济复复苏的重重要性，因因此对于于政策调调整可能能对该产产业不利利的担忧忧是没有有根据的的。(中国证证券报摩根士士丹利王庆章俊)最高人民民法院关关于审理理建筑物物区分所所有权纠纠纷案件件具体应应用法律律若干问问题的解解释法释
20、2200997号号20009年年5月14日最最高人民民法院关关于审理理建筑物物区分所所有权纠纠纷案件件具体应应用法律律若干问问题的解解释已已于20009年年3月23日由最高高人民法法院审判判委员会会第14464次次会议通通过，现现予公布布，自220099年10月1日起施行行。为正正确审理理建筑物物区分所所有权纠纠纷案件件，依法法保护当当事人的的合法权权益，根根据中中华人民民共和国国物权法法等法法律的规规定，结结合民事事审判实实践，制制定本解解释。第一条依依法登记记取得或或者根据据物权法法第二章章第三节节规定取取得建筑筑物专有有部分所所有权的的人，应应当认定定为物权权法第六六章所称称的业主主。基
21、于于与建设设单位之之间的商商品房买买卖民事事法律行行为，已已经合法法占有建建筑物专专有部分分，但尚尚未依法法办理所所有权登登记的人人，可以以认定为为物权法法第六章章所称的的业主。第二条建建筑区划划内符合合下列条条件的房房屋，以以及车位位、摊位位等特定定空间，应应当认定定为物权权法第六六章所称称的专有有部分：（一一）具有有构造上上的独立立性，能能够明确确区分；（二二）具有有利用上上的独立立性，可可以排他他使用；（三三）能够够登记成成为特定定业主所所有权的的客体。规划划上专属属于特定定房屋，且且建设单单位销售售时已经经根据规规划列入入该特定定房屋买买卖合同同中的露露台等，应应当认定定为物权权法第六
22、六章所称称专有部部分的组组成部分分。本条条第一款款所称房房屋，包包括整栋栋建筑物物。第三条除除法律、行行政法规规规定的的共有部部分外，建建筑区划划内的以以下部分分，也应应当认定定为物权权法第六六章所称称的共有有部分：（一一）建筑筑物的基基础、承承重结构构、外墙墙、屋顶顶等基本本结构部部分，通通道、楼楼梯、大大堂等公公共通行行部分，消消防、公公共照明明等附属属设施、设设备，避避难层、设设备层或或者设备备间等结结构部分分；（二二）其他他不属于于业主专专有部分分，也不不属于市市政公用用部分或或者其他他权利人人所有的的场所及及设施等等。建筑筑区划内内的土地地，依法法由业主主共同享享有建设设用地使使用权
23、，但但属于业业主专有有的整栋栋建筑物物的规划划占地或或者城镇镇公共道道路、绿绿地占地地除外。第四条业业主基于于对住宅宅、经营营性用房房等专有有部分特特定使用用功能的的合理需需要，无无偿利用用屋顶以以及与其其专有部部分相对对应的外外墙面等等共有部部分的，不不应认定定为侵权权。但违违反法律律、法规规、管理理规约，损损害他人人合法权权益的除除外。第五条建建设单位位按照配配置比例例将车位位、车库库，以出出售、附附赠或者者出租等等方式处处分给业业主的，应应当认定定其行为为符合物物权法第第七十四四条第一一款有关关“应当首首先满足足业主的的需要”的规定定。前款款所称配配置比例例是指规规划确定定的建筑筑区划内
24、内规划用用于停放放汽车的的车位、车车库与房房屋套数数的比例例。第六条建建筑区划划内在规规划用于于停放汽汽车的车车位之外外，占用用业主共共有道路路或者其其他场地地增设的的车位，应应当认定定为物权权法第七七十四条条第三款款所称的的车位。第七条改改变共有有部分的的用途、利利用共有有部分从从事经营营性活动动、处分分共有部部分，以以及业主主大会依依法决定定或者管管理规约约依法确确定应由由业主共共同决定定的事项项，应当当认定为为物权法法第七十十六条第第一款第第（七）项项规定的的有关共共有和共共同管理理权利的的“其他重重大事项项”。第八条物物权法第第七十六六条第二二款和第第八十条条规定的的专有部部分面积积和
25、建筑筑物总面面积，可可以按照照下列方方法认定定：（一一）专有有部分面面积，按按照不动动产登记记簿记载载的面积积计算；尚未进进行物权权登记的的，暂按按测绘机机构的实实测面积积计算；尚未进进行实测测的，暂暂按房屋屋买卖合合同记载载的面积积计算；（二二）建筑筑物总面面积，按按照前项项的统计计总和计计算。第九条物物权法第第七十六六条第二二款规定定的业主主人数和和总人数数，可以以按照下下列方法法认定：（一一）业主主人数，按按照专有有部分的的数量计计算，一一个专有有部分按按一人计计算。但但建设单单位尚未未出售和和虽已出出售但尚尚未交付付的部分分，以及及同一买买受人拥拥有一个个以上专专有部分分的，按按一人计
26、计算；（二二）总人人数，按按照前项项的统计计总和计计算。第十条业业主将住住宅改变变为经营营性用房房，未按按照物权权法第七七十七条条的规定定经有利利害关系系的业主主同意，有有利害关关系的业业主请求求排除妨妨害、消消除危险险、恢复复原状或或者赔偿偿损失的的，人民民法院应应予支持持。将住住宅改变变为经营营性用房房的业主主以多数数有利害害关系的的业主同同意其行行为进行行抗辩的的，人民民法院不不予支持持。第十一条条业主将将住宅改改变为经经营性用用房，本本栋建筑筑物内的的其他业业主，应应当认定定为物权权法第七七十七条条所称“有利害害关系的的业主”。建筑筑区划内内，本栋栋建筑物物之外的的业主，主主张与自自己
27、有利利害关系系的，应应证明其其房屋价价值、生生活质量量受到或或者可能能受到不不利影响响。第十二条条业主以以业主大大会或者者业主委委员会作作出的决决定侵害害其合法法权益或或者违反反了法律律规定的的程序为为由，依依据物权权法第七七十八条条第二款款的规定定请求人人民法院院撤销该该决定的的，应当当在知道道或者应应当知道道业主大大会或者者业主委委员会作作出决定定之日起起一年内内行使。第十三条条业主请请求公布布、查阅阅下列应应当向业业主公开开的情况况和资料料的，人人民法院院应予支支持：（一一）建筑筑物及其其附属设设施的维维修资金金的筹集集、使用用情况；（二二）管理理规约、业业主大会会议事规规则，以以及业主
28、主大会或或者业主主委员会会的决定定及会议议记录；（三三）物业业服务合合同、共共有部分分的使用用和收益益情况；（四四）建筑筑区划内内规划用用于停放放汽车的的车位、车车库的处处分情况况；（五五）其他他应当向向业主公公开的情情况和资资料。第十四条条建设单单位或者者其他行行为人擅擅自占用用、处分分业主共共有部分分、改变变其使用用功能或或者进行行经营性性活动，权权利人请请求排除除妨害、恢恢复原状状、确认认处分行行为无效效或者赔赔偿损失失的，人人民法院院应予支支持。属于于前款所所称擅自自进行经经营性活活动的情情形，权权利人请请求行为为人将扣扣除合理理成本之之后的收收益用于于补充专专项维修修资金或或者业主主
29、共同决决定的其其他用途途的，人人民法院院应予支支持。行行为人对对成本的的支出及及其合理理性承担担举证责责任。第十五条条业主或或者其他他行为人人违反法法律、法法规、国国家相关关强制性性标准、管管理规约约，或者者违反业业主大会会、业主主委员会会依法作作出的决决定，实实施下列列行为的的，可以以认定为为物权法法第八十十三条第第二款所所称的其其他“损害他他人合法法权益的的行为”：（一一）损害害房屋承承重结构构，损害害或者违违章使用用电力、燃燃气、消消防设施施，在建建筑物内内放置危危险、放放射性物物品等危危及建筑筑物安全全或者妨妨碍建筑筑物正常常使用；（二二）违反反规定破破坏、改改变建筑筑物外墙墙面的形形
30、状、颜颜色等损损害建筑筑物外观观；（三三）违反反规定进进行房屋屋装饰装装修；（四四）违章章加建、改改建，侵侵占、挖挖掘公共共通道、道道路、场场地或者者其他共共有部分分。第十六条条建筑物物区分所所有权纠纠纷涉及及专有部部分的承承租人、借借用人等等物业使使用人的的，参照照本解释释处理。专有有部分的的承租人人、借用用人等物物业使用用人，根根据法律律、法规规、管理理规约、业业主大会会或者业业主委员员会依法法作出的的决定，以以及其与与业主的的约定，享享有相应应权利，承承担相应应义务。第十七条条本解释释所称建建设单位位，包括括包销期期满，按按照包销销合同约约定的包包销价格格购买尚尚未销售售的物业业后，以以
31、自己名名义对外外销售的的包销人人。第十八条条人民法法院审理理建筑物物区分所所有权案案件中，涉涉及有关关物权归归属争议议的，应应当以法法律、行行政法规规为依据据。第十九条条本解释释自20009年年10月1日起施行行。因物物权法施施行后实实施的行行为引起起的建筑筑物区分分所有权权纠纷案案件，适适用本解解释。本解解释施行行前已经经终审，本本解释施施行后当当事人申申请再审审或者按按照审判判监督程程序决定定再审的的案件，不不适用本本解释。最高人民民法院关关于审理理物业服服务纠纷纷案件具具体应用用法律若若干问题题的解释释法释2200998号号20009年年5月15日最最高人民民法院关关于审理理物业服服务纠
32、纷纷案件具具体应用用法律若若干问题题的解释释已于于20009年4月20日由最高高人民法法院审判判委员会会第14466次次会议通通过，现现予公布布，自220099年10月1日起施行行。为正正确审理理物业服服务纠纷纷案件，依依法保护护当事人人的合法法权益，根根据中中华人民民共和国国民法通通则、中中华人民民共和国国物权法法、中中华人民民共和国国合同法法等法法律规定定，结合合民事审审判实践践，制定定本解释释。第一条建建设单位位依法与与物业服服务企业业签订的的前期物物业服务务合同，以以及业主主委员会会与业主主大会依依法选聘聘的物业业服务企企业签订订的物业业服务合合同，对对业主具具有约束束力。业业主以其其
33、并非合合同当事事人为由由提出抗抗辩的，人人民法院院不予支支持。第二条符符合下列列情形之之一，业业主委员员会或者者业主请请求确认认合同或或者合同同相关条条款无效效的，人人民法院院应予支支持：(一)物物业服务务企业将将物业服服务区域域内的全全部物业业服务业业务一并并委托他他人而签签订的委委托合同同；(二)物物业服务务合同中中免除物物业服务务企业责责任、加加重业主主委员会会或者业业主责任任、排除除业主委委员会或或者业主主主要权权利的条条款。前款款所称物物业服务务合同包包括前期期物业服服务合同同。第三条物物业服务务企业不不履行或或者不完完全履行行物业服服务合同同约定的的或者法法律、法法规规定定以及相相
34、关行业业规范确确定的维维修、养养护、管管理和维维护义务务，业主主请求物物业服务务企业承承担继续续履行、采采取补救救措施或或者赔偿偿损失等等违约责责任的，人人民法院院应予支支持。物业业服务企企业公开开作出的的服务承承诺及制制定的服服务细则则，应当当认定为为物业服服务合同同的组成成部分。第四条业业主违反反物业服服务合同同或者法法律、法法规、管管理规约约，实施施妨害物物业服务务与管理理的行为为，物业业服务企企业请求求业主承承担恢复复原状、停停止侵害害、排除除妨害等等相应民民事责任任的，人人民法院院应予支支持。第五条物物业服务务企业违违反物业业服务合合同约定定或者法法律、法法规、部部门规章章规定，擅擅
35、自扩大大收费范范围、提提高收费费标准或或者重复复收费，业业主以违违规收费费为由提提出抗辩辩的，人人民法院院应予支支持。业主主请求物物业服务务企业退退还其已已收取的的违规费费用的，人人民法院院应予支支持。第六条经经书面催催交，业业主无正正当理由由拒绝交交纳或者者在催告告的合理理期限内内仍未交交纳物业业费，物物业服务务企业请请求业主主支付物物业费的的，人民民法院应应予支持持。物业业服务企企业已经经按照合合同约定定以及相相关规定定提供服服务，业业主仅以以未享受受或者无无需接受受相关物物业服务务为抗辩辩理由的的，人民民法院不不予支持持。第七条业业主与物物业的承承租人、借借用人或或者其他他物业使使用人约
36、约定由物物业使用用人交纳纳物业费费，物业业服务企企业请求求业主承承担连带带责任的的，人民民法院应应予支持持。第八条业业主大会会按照物物权法第第七十六六条规定定的程序序作出解解聘物业业服务企企业的决决定后，业业主委员员会请求求解除物物业服务务合同的的，人民民法院应应予支持持。物业业服务企企业向业业主委员员会提出出物业费费主张的的，人民民法院应应当告知知其向拖拖欠物业业费的业业主另行行主张权权利。第九条物物业服务务合同的的权利义义务终止止后，业业主请求求物业服服务企业业退还已已经预收收，但尚未提提供物业业服务期期间的物物业费的的，人民民法院应应予支持持。物业业服务企企业请求求业主支支付拖欠欠的物业
37、业费的，按按照本解解释第六六条规定定处理。第十条物物业服务务合同的的权利义义务终止止后，业业主委员员会请求求物业服服务企业业退出物物业服务务区域、移移交物业业服务用用房和相相关设施施，以及及物业服服务所必必需的相相关资料料和由其其代管的的专项维维修资金金的，人人民法院院应予支支持。物业业服务企企业拒绝绝退出、移移交，并并以存在在事实上上的物业业服务关关系为由由，请求求业主支支付物业业服务合合同权利利义务终终止后的的物业费费的，人人民法院院不予支支持。第十一条条本解释释涉及物物业服务务企业的的规定，适适用于物物权法第第七十六六条、第第八十一一条、第第八十二二条所称称其他管管理人。第十二条条因物业
38、业的承租租人、借借用人或或者其他他物业使使用人实实施违反反物业服服务合同同，以及及法律、法法规或者者管理规规约的行行为引起起的物业业服务纠纠纷，人人民法院院应当参参照本解解释关于于业主的的规定处处理。第十三条条本解释释自20009年年10月1日起施行行。本解解释施行行前已经经终审，本本解释施施行后当当事人申申请再审审或者按按照审判判监督程程序决定定再审的的案件，不不适用本本解释。20099年1-44月北京京市房地地产市场场运行情情况1-4月月，北京京市房地地产市场场持续一一季度以以来“开发低低迷，销销售回升升”态势，房房地产开开发投资资和新开开工面积积仍处于于低位，降降幅较大大，但是是销售量量
39、的回升升以及资资金紧张张预期的的减弱，使使土地和和开发市市场主要要指标降降幅均趋趋于缩小小，销售售价格环环比回调调。一、房房地产开开发投资资大幅下下降1-4月月，北京京市完成成房地产产开发投投资额3338.2亿元元，比上上年同期期下降226.55%，降降幅比一一季度缩缩小3.7个百百分点。房地地产开发发市场总总体形势势依然低低迷，企企业对扩扩大投资资和购置置土地仍仍较为谨谨慎。但但随着销销售形势势的好转转和资金金紧张预预期的减减弱，上上游建安安和购地地投资降降幅在逐逐渐缩小小。1-4月，全全市建安安工程完完成投资资1800.2亿亿元，比比上年同同期下降降21.6%，降降幅比一一季度缩缩小1.7
40、个百百分点。全全市房地地产开发发企业支支付土地地购置费费用755亿元，下下降466.6%，降幅幅比一季季度缩小小8.55个百分分点。二、开开发供给给量仍显显不足房地地产施工工项目同同比减少少，但当当月新开开工面积积有所增增多。截截至4月底，全全市房地地产开发发企业施施工项目目6388个，新新开工项项目900个，分分别比上上年同期期减少551个和和28个。商商品房施施工面积积为74405.2万平方方米，比比上年同同期下降降2.11%。本本年新开开工面积积为4664万平平方米，下下降411.3%。其中中，4月份新新开工面面积1552.11万平方方米，比比3月当月月增长550.44%。1-4月月，住
41、宅宅新开工工项目559个，同同比减少少30个，新新开工面面积为2269.9万平方方米，比比上年同同期下降降51.6%。其其中，44月份住住宅新开开工面积积为1005.44万平方方米，比比3月当月月增长332.77%。竣工工面积由由增转降降。年初初由于部部分项目目集中报报竣，商商品房竣竣工面积积增长较较快，但但增速逐逐月放缓缓。1-4月，房房地产商商品房竣竣工面积积为3996.33万平方方米，由由一季度度同比增增长7.4%转转为下降降3.33%。其其中，住住宅竣工工面积为为2700.4万平方方米，增增长7.9%，增增幅比一一季度降降低144个百分分点。三、商商品房销销售面积积增长加加快新建建商品
42、房房销售面面积翻倍倍。1-4月，全全市商品品房销售售面积为为5422.1万平方方米，比比上年同同期增长长1.11倍，增增幅比一一季度提提高266.4个个百分点点。其中中，现房房销售面面积为1124.6万平方方米，期期房销售售面积为为4177.5万平方方米，同同比分别别增长224.55%和1.66倍。全市市商品住住宅销售售面积4465.6万平方方米，同同比增长长1.66倍，增增幅比一一季度提提高466.1个个百分点点。其中中，住宅宅现房销销售922.1万平方方米，期期房销售售3733.5万平方方米，分分别增长长90.7%和和1.88倍。政策策性住房房销售比比重有所所降低。1-4月，全市限价房和经
43、济适用房住宅销售面积合计为39.6万平方米，共4671套，占全市住宅销售面积和销售套数比重分别为8.5%和11.3%，比一季度所占比重分别下降2.2个和2.5个百分点。四、房房屋销售售价格同同比降幅幅缩小4月份，北北京市房房屋销售售价格同同比下降降1%，降降幅比上上月缩小小0.33个百分分点。其其中，新新建住宅宅销售价价格同比比下降00.6%，降幅幅比上月月缩小00.2个个百分点点，二手手住宅同同比下降降2.99%，降降幅比上上月扩大大0.22个百分分点。新建建住宅价价格环比比涨幅加加快。44月份，北北京市房房屋销售售价格环环比上涨涨0.44%，涨涨幅比上上月提高高0.33个百分分点。其其中，
44、新新建住宅宅销售价价格环比比上涨00.4%，涨幅幅比上月月提高00.2个个百分点点，新建建住宅价价格已连连续两个个月环比比上涨。二手手住宅价价格有所所回升。随随着二手手住宅交交易量的的持续回回升，44月份，全全市二手手住宅交交易价格格结束自自上年88月份以以来的连连续8个月走走低，本本月价格格有所回回升，环环比上涨涨0.11%。(北京市市统计局局国家家统计局局北京调调查总队队)北京部分分楼盘退退房超330% 楼市是是否继续续回暖存存疑市场场预期不不明朗，开开发商放放宽退房房条件退房房背后原原因复杂杂在房房地产市市场能否否继续回回暖尚不不确定的的关键时时期，任任何不正正常的现现象，都都足以牵牵动
45、人们们敏感的的神经。明明显多于于以往的的退房现现象就是是其中之之一。今年年以来，在在楼市成成交回暖暖、许多多项目宣宣告“开盘即即售罄”同时，退退房现象象却不断断增加。据据了解，今今年以来来，北京京的一些些在售项项目的退退房率超超过100%，有有的甚至至超过330%。西西安期房房的退房房率超过过6%。南南京4月以来来退房套套数近2200套套。此外外，深圳圳、长沙沙、杭州州、成都都等一些些地区也也相继出出现了较较多的退退房。买房房者为何何纷纷要要退房？记者者致电北北京几家家退房率率较高的的项目。西西南四环环某项目目销售人人员表示示，在售售房源不不足500套：“一家公公司曾经经一次买买了200多套，
46、后后来因为为资金紧紧张，全全部退掉掉，因此此退房率率显得比比较高。”东四四环百子子湾某项项目销售售人员则则表示，由由于楼盘盘春节期期间优惠惠力度大大，一些些前期的的老业主主觉得吃吃亏，提提出退房房。所有有手续办办完，需需要一两两个月，因因此三四四月份登登记的退退房数比比平时多多。“都是正正常现象象，这些些退掉的的房子没没用多长长时间我我们也快快卖完了了。”“退房增增加，与与市场震震荡回暖暖但预期期又不明明朗有关关。”对退房房现象进进行了专专门分析析的北京京师范大大学房地地产研究究中心主主任董藩藩认为，退退房增加加的具体体原因十十分复杂杂。最主主要的原原因是一一些项目目后期降降价销售售，前期期的
47、业主主因为不不满提出出退房。受受经济危危机影响响，一些些购房者者的收入入水平降降低，贷贷不到款款或还贷贷出现问问题，只只得选择择退房。有有的热销销项目加加大了供供应量，一一些刚买买了房的的业主想想换另一一套房，也也必须先先退房再再买房。另一一方面，近近期各界界对房地地产市场场能否继继续回暖暖，房价价是否会会再次下下跌的争争议较多多，导致致一些刚刚买了房房的人预预期和信信心受到到影响，担担心房价价还要继继续下跌跌，选择择退房继继续观望望。此外外，因为为房屋质质量、合合同纠纷纷等常见见原因导导致退房房的，也也会随着着成交量量的增加加而增加加。购房房者一度度争得面面红耳赤赤也无法法实现的的退房要要求，为为什么现现在似乎乎变得“容易”了？业业内人士士认为，许许多开发发商为了了促销，将将“无条件件退房”作为营营销卖点点，甚至至写入销销售合同同里，这这些条件件使得购购房者的的退房成成功率提提高。去年年不少城城市发生生了因业业主要求求退房与与开发商商发生冲冲突的事事件，引引起各地地政府高高度关注注。“一方面面，地方方政府要要求我们们主动采采取措施施，避免免矛盾激激化。另另