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1、梅州市房房地产基基础知识识优秀置置业顾问问培训资资料梅州房管管局梅州房产产网：wwww.mzhhousse.ccom成功的销销售顾问问应具备备怎样的的素优秀的销销售顾问问需要具具备多方方面的素素质，这这些素质质包括：积极的的进取心心、坚持持不懈的的态度、与与其他人人良好沟沟通的技技巧、给给人信任任度以及及在商谈谈中营造造舒适氛氛围的能能力。不管怎样样，在销销售中取取得成功功的最重重要的素素质是准准确性的的理解力力，清楚楚你的客客户需要要什么。尤尤其是，他他们在当当中有什什么是最最受益的的？要了了解这些些，就需需要你作作一个好好的观察察者和倾倾听者，也也就是少少说多听听。大多多数的销销售顾问问，
2、太热热衷于去去告诉对对方什么么是他想想让你知知道的，而而不是去去了解什什么是你你想知道道的。当你清楚楚了你的的客户最最关心的的热点是是什么之之后，就就可以针针对他们们的需要要，恰到到好处地地展开你你的销售售策略。在在下一次次见面时时，你也也可以先先试着花花几分钟钟的时间间，问一一些轻松松的问题题，了解解一下你你的客户户，从他他们的讲讲话中，你你就可以以明白他他们需要要你告诉诉他们些些什么。工作的成成功首要要在于工工作态度度与工作作习惯是是否正确确，前言房地产销销售是一一件很微微妙的事事。有这这么一说说：房地地产成功功的500%在于于地块选选择，330%在在于规划划设计，220%归归功于销销售执
3、行行，但前前两者的的80%是由后后者的220%来来加以实实现的。不不论这一一说法是是否准确确但销售售的重大大作用是是不容置置疑的，而而销售的的成功与与否，又又在很大大程度上上决定于于销售人人员。做做为销售售人员最最重要的的还是综综合素质质，因此此我们也也不可以以对在职职培训存存在绝对对的依赖赖性。培训训大部分分的内容容实质上上都是在在工作中中发现的的问题，通通过培训训寻求最最佳的解解决方法法。卖楼楼是销售售人员工工作的重重要内容容但并不不是全部部，做为为一名销销售人员员，对外外必须会会做市场场调研和和分析，熟熟悉房地地产相关关法律法法规、了了解房地地产专业业知识；对内必必须领悟悟企业文文化和开
4、开发理念念，以及及各部门门的运作作程序、工工作职责责和工作作范围、楼楼盘的各各种属性性等；销销售人员员在做好好本职工工作的同同时，也也要尽力力做好企企业内部部的横向向协作和和上下级级的沟通通及对外外联络工工作，才才能成为一一名合格格地产销销售精英英。 本培训手手册的设设计仅仅仅涵盖了了在职培培训初级级阶段的的内容，如如果要想想深入下下去、工作做做得更到位位，还得得参考其其它更多多的资料料，并在在实际工工作善于于总结得得失。 培训的目目的 销售培训训的初级级目标就就是通过过提高销销售人员员的个人人绩效来来达成企企业的销销售业绩绩，而员员工在工工作中的的绩效取取决于员员工的态态度、知知识、技技巧这
5、三三个因素素。通过过培训使使销售人人员掌握握项目的的优缺点点、优劣劣势，竞竞争对手手的状况况、国家家相关政政策法规规、专业业知识和和销售技技巧，以以及了解解不同目目标客户户的心理理特点、消消费习惯惯、生活活品味、投投资置业业习惯等等，培养养销售人人员的团团队协作作精神，领领悟企业业文化，锻锻炼自己己的口头头表达能能力、观观察市场场的敏感感度、养养成做事事的坚韧韧性、积积极性和和良好的的服务态态度，学学会分析析事物的的科学方方法，确确立自己己的工作作目标和和业绩考考核办法法，最终终使个人人成为一一名地产产销售精精英的终终极目标标。 置业顾问问的涵义义 置业顾问问不是简简单的“解说员员”、“算价员
6、员”，她/他一般般是指在在售楼处处通过现现场服务务引导客客户购买买、促进进楼盘销销售，为为客户提提供投资资置业专专业化顾顾问式服服务的综综合性人人才。他他们的具具有鲜明明的置业业特征： 1、企业业、项目目的形象象代言人人置业顾问问面对面面地直接接与客户户沟通，其其工作作作风、专专业技能能、服务务意识充充分的体体现公司司的经营营理念、价价值取向向及企业业文化、其其一举一一动、一一言一行行在客户户眼中就就代表着着企业、项项目（品品牌）的的形象。 2、企业业和客户户信息沟沟通互动动的桥梁梁销售人员员一方面面把品牌牌的信息息传递给给消费者者，另一一方面又又将消费费者的的的意见、建建议等信信息传达达给企
7、业业，以便便企业更更好的服服务于消消费者置置业顾问问首先是是客户的的朋友、顾顾问，帮帮助客户户实现置置业梦想想，使其其成为公公司的长长期的支支持者；其次是是公司项项目营销销策划及及广告宣宣传等有有效与否否的直接接反馈者者；第三三是市场场最新动动态、客客户实际际需求及及客户信信息的最最佳收集集者、整整理加工工者第四四是给企企业营销销决策提提供建设设性意见见的参与与者。3、是服服务大使使销售人员员只有在在充分了了解自己己所销售售的楼盘盘的特性性、功能能、服务务配套等等资讯时时才能适适时的为为客户提提供良好好的置业业建议和和帮助。良良好的服服务可以以使客户做做到“重复购购买” 、“客户相相关购买买”
8、、“客户推推荐购买买”。第一部分分公司企业业文化、组组织结构构第二部分分房地产基基础知识识培训内容容：1、 房地产基基本知识识2、 所销售物物业详细细情况3、 房地产市市场状况况及竞争争楼盘分分析4、 物业管理理总述： 房地地产业房房地产是是房屋和和土地的的社会经经济形态态，是房房屋和土土地作为为一种财财产的总总称。又又常为不动产产，英英文为：REEALEESTAAE。根根据19985年年5月国国务院办办公厅转转发国家家统计局局关于建建立第三三产业统统计的报报告，房房地产业业被列入入第三产产业的第第二层次次。它包包括土地地的开发发、经营营、管理理、房屋屋的开发发建设、买买卖、租租赁、维维修等。
9、 房地地产开发发是指在在依法取取得土地地使用权权的土地地上按照照使用性性质和要要求进行行基础设设施，房房屋建筑筑的活动动。它包包括从定定点选址址到交付付使用的的全过程程，由征征地与拆拆迁安置置、规划划设计、供供水、排排水、供供电、通通电讯、通通道路、绿绿化、房房屋建设设等多项项内容组组成。 是房房地产市市场房地地产市场场分狭义义和广义义的两类类。狭义义的房地地产市场场就是房房地产商商品进行行交易活活动的地地方或场场所。也也就是房房地产商商品在供供给与需需求的相相互作用用中，通通过流通通实现其其价值。广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、
10、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。 房地产交交易城市市房地产产管理法法所称的的房地产产交易，包包括房地地产转让让，房地地产抵押押和房屋屋租赁。其其中房地地产转让让是指房房地产权权利人通通过买卖卖、赠与与或者其其他合法法方式将将其房地地产转移移给他人人的行为为。一、房地地产常识识1、 房地产房房地产是是房产和和地产的的总称，指指土地及及土地上上的建筑筑物、附附着物。房地产作作为一种种投资工工具其特特点主要要有：（1） 不可移移动性。 所以才叫不动产。由于不可移动，地段、方位往往可以决定或左右其价值。 （2） 长久性。房地产的生命周期很长，除非天灾人祸，否则不易损坏。一般房
11、屋总有数十 年的寿命，土地寿命更近乎无限。 （3） 不可增加性。除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的兴建也有限度，不可能无限度发展。 （4） 不可替代性。甲地的房地产和乙地的房地产，往往因为地理位置、法规限制、建筑型式、 发展背景景等因素素各不相相同，而而有不同同的价值值，不可可互相替替代。 （5）不易分割性。 房地产不易分割，更与大环境(地理位置)、小环境(邻近区域)等有密切的关系，投资资时不能能忽略个个别因素素。 （6）昂贵性。 房地产的买卖价值通常很高，以目前而言，没有10万元以上根本买不起房子。 （7） 同时可供投资与消费。不仅象股票、黄金那样可用于投资，也可以自住或用来出租。进可攻
12、，退可守。（8）房地产位置的固定性使房地产开发带有浓厚的地区性色彩。（9）房房地产开开发建设设周期长长、投资资大。（10）房地产业涉及到相当多的法律法规。 优点：有自用及投资双重功能。掌握时机，长期获利高。可抵销通货膨胀带来的贬值损失。可充作抵押品。收益较高易得到税收方面的好处。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通货膨胀缺点：所所需资金金较多;变现性性差;投资数数额巨大大;投资回回收期长长;需要专专门知识识和经验验.22、房地地产权指权利利人对土土地的使使用权和和土地上上建筑物物、附着着物的所所有权，以以及由上上述权利利产生的的他项权权，如抵抵押权等等。3、房地地产权登登记房地产产权登记记是
13、房地地产产权权管理的的主要行行政手段段，是政政府为健健全法制制，加强强房地产产管理，依依法确认认房地产产权利的的法定手手续。房房地产权权登记有有三个方方面的作作用：产产权确认认，即确确认房地地产的权权属状态态；保障权权利人的的合法权权益；加强房房地产管管理，即即通过房房地 产产权登记记对房地地产交易易状况进进行管理理和监督督。4、房地地产权登登记有何何法律效效力依法法登记的的房地产产权利受受法律保保护。房房地产权权利经登登记后，产产权即得得到法律律上的承承认。产产权人可可以依法法对其房房地产行行使占有有、使用用、处分分和收益益权能，任任何其他他人无权权干涉或或 妨碍碍，否则则产权人人可依法法请
14、求法法律上的的保护。5、房房地产证证的作作用房房地产证证是权权利人依依法管理理、经营营、使用用和处分分房地产产的凭证证，是合合法拥有有房地产产的凭证证。 66、现在在颁发的的房地地产证与与过去有有关部门门颁发的的房屋屋所有权权证、国国有土使使用权证证区别别现在颁颁发的房房地产证证是由由原房房屋所有有权证、国国有土地地使用权权证合合二为一一，统一一制作成成单一的的房地地产证，由由一个部部门统一一颁发。为统一房地产证的发放，加强房地产权管理，过去的房屋所有权证、国有土地使用权证都要更换成新的房地产证，但在更换前继续有效。7、房房地产证证记载载的内容容房地地产证记记载的内内容包括括权利人人状况，土土
15、地及房房屋等。具具体有：权利人人、权利利人性质质、权属属来源、取取得时间间、变化化情况和和房地产产的面积积、结构构、用途途、价值值、等级级、座 落、坐坐标等内内容。8、哪些些房地产产合同须须办理公公证手续续?按有有关规定定，房地地产合同同当事人人一方为为境外人人士或机机构的 ，须办办理合同同公证手手续。9、地籍籍我们通常常所指的的地籍、产产籍、房房地产籍籍是同一一概念。它它是指土土地的自自然状况况、社会会经济状状况和法法律状况况的调查查与记录录，包括括了土地地产权 的登记记和土地地分类面面积等内内容。具具体来讲讲，是对对在房地地产调查查登记过过程中产产生的各各种图表表、证件件等登记记资料，经经
16、过整理理、加工工、分类类而形成成的图、档档、卡、册册等资料料的总称称。10、宗宗地、宗宗地号、 宗地地是地籍籍的最小小单元，是是指以权权属界线线组成的的封闭地地块。深深圳市的的土地，以以宗地为为基本单单位统一一编号，叫叫宗地号号，又称称地号，其其有四层层含义，称称为：区区、带、片片、宗，从从 大范范围逐级级体现其其所在的的地理位位置。如如：B1107-24这这个地号号表示福福田区第第1带007片第第24宗宗地。 11、宗宗地图、证证书附图图宗地图图是土地地使用合合同书附附图及房房地产登登记卡附附图。它它反映一一宗地的的基本情情况。包包括：宗宗地权属属界线、界界址点位位置、宗宗地内建建筑物位位置
17、与性性质，与与相邻宗宗地的关关系等。证证书附图 即即房地产产证后面面的附图图，是房房地产证证的重要要组成部部分，主主要反映映权利人人拥有的的房地产产情况及及房地产产，所在在宗地情情况。 12、确确权确权权是依照照法律、政政策的规规定，经经过房地地产申报报、权属属调查、地地籍勘丈丈、审核核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利13、房房屋的基基底面积积房屋屋的基底底面积是是指建筑筑物底层层勒脚以以上外围围水平投投影面积积。14、房房屋的建建筑面积积房屋的的建筑面面积是指指建筑物物各层外外墙(或或外柱)外围以以内水平平投影面面积之和和，包括括阳
18、台、挑挑廊、地地下室、室室外楼梯梯等，且且具备有有上盖，结结构牢固固，层高高2.22米以上上（含22.2米米）的永永久性建建筑。房房屋的建建筑面积积包括使使用面积积(深圳圳的使用用面积包包括墙体体的面积积)和公公共面积积二个部部份。15、房房屋的公公共面积积房屋的的公共面面积是指指建筑物物主体内内、户门门以外可可使用的的面积，包包括层高高超过 22米的电电梯井、管管道井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅厅、过道道、地下下室、值值班警卫卫室等，以以及为整整幢服务务的公共共用房和和管理用用房的建建筑面积积，以水水平投影影面积计计算。共共用建筑筑面积还还包括套套与公共共建筑之之间的
19、分分隔墙，以以及外墙墙（包括括山墙）水水平投影影面积一一半的建建筑面积积。独立立使用的的地下室室、车棚棚、车库库、为多多幢服务务的警卫卫室，管管理用房房，作为为人防工工程的地地下室都都不计入入共用建建筑面积积。不能计入入公用建建筑面积积的部位位：a、凡凡已作为为独立使使用空间间销售或或出租的的地下室室。b、作作为人防防工程的的地下室室。c、住住宅小区区的配套套用房。d、穿过建筑物的公共通道。e、物业管理用房。16、房房地产转转让房地地产转让让，是指指合法拥拥有土地地使用权权及土地地上建筑筑物、附附着物所所有权的的自然人人、法人人和其他他组织，通通过买卖卖、交换换、赠与与将房地地产转移移给他人人
20、的法律律行为。17、房房地产转转让应遵遵循的原原则房地产转转让应当当遵循合合法、公公平、 自愿和和诚实信信用的原原则。18、楼楼花预购的的楼花当当预购方方付足购购房价款款总额225%以以上时，可可凭已在在登记机机关备案案的 买卖合同同再转让让，并在在合同背背书上载载明再转转让的价价格等情情况。19、房房地产交交换房地产产交换是是指当事事人将各各自拥有有的房地地产互相相转移给给对方的的法律行行为。20、房房地产赠赠与 房房地产赠赠与是指指当事人人一方将将自己拥拥有的房房地产无无偿地转转让给他他人的法法律行为为。21、房房地产赠赠与免交交土地增增值费父父母与子子女之间间、配偶偶之间的的房地产产赠与
21、、交交换免交交土地增增值费。22、房房地产现现售合同同、房地地产预售售合同欲欲购买已已竣工验验收、交交付使用用的商品品房，买买卖双方方需签订订房地产产现售合合同。购买尚尚 未竣竣工验收收的房地地产时，应应签订房房地产预预售合同同。23、房房地产开开发商预预售商品品房地产产时应符符合的条条件1、已已交付全全部土地地使用权权出让金金，取得得土地使使用权证证书；22、持有有建设工工程规划划许可证证；3、除除付清地地价款外外，投入入开发建建筑的资资金已达达工程预预算总投投资额的的25%，并经经注册会会计师验验资；44、房地地产开发发商和金金融机构构已签订订预售款款监管协协议；55、土地地使用权权未抵押
22、押或者已已解除抵抵押关系系。符合上列列条件的的，经主主管机关关核准后后,发给给房地地产预售售许可证证，核核定为外外销的商商品住宅宅，还应应发给商商品住宅宅外销可可证。24、向向开发商商购买一一手商品品房属房房地产二二级市场场转移。25、向其它它单位或或个人购购买二手手商品房房属房地地产三级级市场转转移。26、三三级市场场转移需需交的税税费卖方应交交的税费费有： (11) 营营业税：为售价价的5%； (22) 城城建维护护税：为为售价为为的005%； (33) 印印花税：为售价价的005%； (44)有所所得的，单单位须交交所得额额15%的单位位所得税税，个人人须交220%的的个人所所得税； (
23、55) 有有增值的的，须交交增值额额20%的土地地增值费费。 买方方应交的的税费有有： (1)印印花税：为售价价的005%；另每每证贴花花5元； (22) 登登记费：为登记记价的001%。27、变更或或解除房房地产买买卖合同同 发生下下列情形形之一的的，可以以变更或或解除房房地产买买卖合同同： (一一)经当当事人 双方协商商一致，并并且不因因此损害害国家利利益和他他人利益益的； (二二) 因因不可抗抗力致使使房地产产买卖合合同无法法履行或或者不能能全部履履行的； (三三)因一一方违约约，使房房地产买买卖合同同履行成成为不必必要的； (四四) 出出现房地地产买卖卖合同约约定的变变更或者者解除合合
24、同条件件的。一一方当事事人根据据本条第第(二)、(三三)、(四)项项的规定定要求变变更或者者解除的的，应当当及时通通知 对对方。28、房房地产抵抵押 指债务务人或第第三人(抵押人人)以其其合法拥拥有的房房地产作作为担保保物向债债权人(抵押 权人)提提供债务务履行担担保的行行为。房房地产按按揭属于于房地产产抵押的的一种形形式。229、已已抵押的的房地产产能转让让根根据中中华人民民共和国国担保法法的规规定，已已抵押的的房地产产可以转转让，但但应当通通知抵押押权人并并告知受受让人转转让房地地产已经经抵押的的情况；抵押人人未通知知抵押权权人或者者未告知知受让 人的，转转让行为为无效。30、房房地产变变
25、更登记记(一)房房地产使使用用途途改变的的； (二二)权利利人姓名名或名称称发生变变化的； (三三)房地地产坐落落名称或或房地产产名称发发生变化化的。31、遗遗失房房地产证证申请请补领 房房地产证证毁灭灭或遗失失的，权权利人应应声明遗遗失，并并向房地地产所在在地的国国土分局报失，申申请补发发。登记记机关收收到申请请后，刊刊登公告告，六个个月后予予以补发发，并在在房地地产证 上注明明“补发”字样。32、申申请补发发房地地产证需需提交的的文件 (一)刊刊登声明明的报纸纸； (二二)具结结书； (三三) 身身份证明明； (四四)补发发房地地产证申申请书 33、集集资房能能否销售售集资房房不能销销售。
26、只只有经市市政府主主管部门门批准，并并发有预预售许可可证、销销售许可证或或外销销许可证证的商商品房，才才可以在在市场上上公开销销售。34、土土地使用用权受让让人交清清地价取取得土地地使用权权后，同同样要按按规定交交纳土地地使用费费。因为为我国实实行的是是土地社社会主义义公有制制，土地地所有权权属国家家所有，所所以每个个使用土土地的单单位和个个人，都都应交纳纳土地使使用费。35、红红皮房房地产证证 可以以在市场场上公开开销售的的市场商商品房地地产，发发红皮房房地产证证。红红皮房地地产证记记载的房地地产可以以买卖、抵抵押、出出租。36、绿绿皮房房地产证证凡有有下列情情形之一一的房地地产，颁颁发绿皮
27、皮房地地产证： 1、以以行政划划拨方式式获得的土地使使用权；2、在在行政划划拨的土土地上建建成的房房地产； 3、通通过协议议方式并并按协议议地价标标准支付付地价款款的土地地使用权权(以协协议方式式按市场场地价 标准支支付地价价款的除除外)，44、在缴缴付协议议地价款款的土地地上建成成的房地地产； 5、获获得减免免地价的的土地使使用权； 6、在在减免地地价的土土地上建建成的房房地产； 7、准准成本商商品房；8、按按“房改”取得的的全成本本(建筑筑费用加加室外工工程配套套费用)商品房房；9、微微利商品品住宅； 110、农农村居民民私人住住宅；11、房房地产登登记机关关确认的的其它非非市场商商品房地
28、地产。37、绿绿皮房地地产证在在什么情情况下可可以转让让、抵押押、出租租?凡绿皮皮本房房地产证证记载载的房地地产，一一律不得得买卖。需需抵押、，典典当、或或出租的的，应经经市规划划国土局局依法批批准，并并办理相相应手续续。出租租的，需需按租金金的6%向房屋屋租赁管管 理部部门交费费，抵作作地价款款。40、房房地产投投资房地产投投资牵涉涉的层面面相当广广，而且且需具备备不少的的相关专专业知识识。缺点点是流动动性差，适适合有相相当多资资金可以以做中长长期投资资的人。房地产可以算是相当古老的投资工具，在过去，投资知识尚没有现在这么发达，也没有目前这么多投资分析与策略时，大多数人都有这样的观念：有钱买
29、房地产放着，不管是土地或房子，将来总会赚钱。这是因为土地作为一种资源，具有稀缺性。随着人口的增加，土地却不增加，所以有保值的作用。而且人口增加带来需求增加，使得房地产的价格上扬，出现增值的利益。另外，人们都有一种观念有土地就有财，有财就买地，所以对于房地产的投资有一种特别的喜好。所以成功的购置房地产，无论是自用，还是投资，都能在持有期间保值或增值。二、房地地产术语语1、 用地性质质：指规规划用地地的使用用功能2、 用地面积积：指规规划地块块划定的的面积3、 用地红线线：指经经城市规规划行政政主管部部门批准准的建设设用地范范围的界界线。4、 容积率：是反映映和衡量量建筑用用地使用用强度的的一项重
30、重要指标标，是指指地块内内建筑物物的总建建筑面积积与地块块面积的的比值，即即：5、 建筑容积积率=小小区内总总建筑面面积之和和/小区区总占地地面积1000%（总总建筑面面积指小小区内住住宅、公公共建筑筑、人防防地下室室面积总总和）6、 建筑控制制高度又称建筑筑限高，指指地块内内建筑物物地面部部分最大大高度限限制值。一一般地区区，其建建筑高度度平顶房房屋接女女儿墙高高度计算算；坡顶顶房屋按按屋檐和和屋脊的的平均高高度房计计算。7、 建筑密度度指地块内内所有建建筑物的的基底面面积占地地块面积积的比例例，即：建筑密度度=建筑筑基底总总面积/8、 绿化率：指各类类绿化用用地总面面积占该该地块总总面积的
31、的比例。绿地率=居住区区绿地面面积/居居住区用用地总面面积1000%绿化化率=植植被垂直直投影面面积/居居住区总总面积1000%9、 建筑间距距系数指遮挡阳阳光的建建筑与被被遮挡阳阳光的建建筑的间间距为遮遮挡阳光光的建筑筑高度的的倍数。多多层标准准：1.5层高：是是指居室室本层结结构顶面面至上一一层结构构顶面之之间的距距离。10、 居住区用用地组成成 住宅宅用地 公共共服务及及设施用用地 道路路用地 绿地地11、 住宅类型型及用地地特点12、 建筑物分分类按建筑物物使用性性质分类类： 居住住建筑 公共共建筑 工业业建筑 农业业建筑按建筑物物层数或或总高度度分类：住宅通常常按建筑筑层数划划分 1
32、13层为为低层 446层为为多层 7712层层为小高高层 112层以以上为高高层公共建筑筑为综合合性建筑筑，通常常按建筑筑总高度度划分总高度超超过244m的为高高层。按建筑结结构分类类： 钢结结构； 钢筋筋混凝土土结构； 砖混混结构； 砖木木结构； 简易易结构13、 基础按受力性性能不同同，可分分为刚性性基础和和柔性基基础。按构造形形式不同同，可分分为条形形基、独独立基、笺笺板基、箱箱形基和和桩基。14、房房产证的的种类房屋屋所有权权证是房房屋所有有权人拥拥有其所所购房产产的法律律证件，是是证明房房产归属属的要件件之一，它它详细记记载着产产权人的的姓名、房房屋坐落落、门牌牌号码、建建筑年代代、
33、建筑筑结构和和建筑面面积等。每每套房产产只有一一本房房屋所有有权证，它它可以证证明其房房屋所有有权人对对该处房房屋享有有占有、使使用、收收益和处处分的权权利，并并受到法法律保护护。 房房屋共有有权证指同一房产有两个人以上的产权人共同主张权利，共同拥有对该套房屋的支配权。当房屋所有权人对房屋进行买卖、抵押等处置时，必须经共有人书面同意，否则房产管理部门不予以办理。 房房屋他项项权证是规范人们在贷款买房过程中形成的一种权利制约。它包括抵押权和典权。现在较普遍的是抵押权，它记载着抵押权人和抵押人的名称、抵押权价值、抵押期限等内容。为抵押权人发放房屋他项权证，它是双方履行权利和义务的法律保障。等双方履
34、行了法定的义务，房屋他项权证就被注销，抵押人也就成为真正的房屋所有权人。15、户户型的基基本要素素包括哪哪些 卫生生标准：是否具备备良好的的采光、通通风，对对人体健健康和环环境卫生生起重要要的作用用。2 套住宅宅卧室均均应直接接采光，且且至少应应有一间间卧室或或起居室室具有良良好的朝朝向，能能直接获获得日照照，一般般为南向向，南偏偏东或南南偏西不不可大于于45度度。3 住宅应应有良好好的自然然通风，即即应有在在相对外外墙上开开窗所形形成的穿穿堂风或或相邻外外墙壁开开窗所形形成的转转角通风风，对单单朝向的的套型必必须有通通风措施施。4 煎炒烹炸炸时产生生的油烟烟对人体体十分有有害，因因此，厨厨房
35、应有有直接对对外的采采光，通通风窗（开开向天井井的窗）。5 卫生间应应有直接接采光、通通风窗。对对无通风风窗的卫卫生间规规定应设设置出屋屋顶管道道，并合合理安排排进风和和排风管管道。16、智智能化住住宅的主主要功能能居住在智智能化小小区中，住住户首先先可享受受的是完完备的安安全服务务，这包包括住宅宅紧急求求助系统统，他自自动为幼幼儿和老老人求救救，进行行远程医医疗与监监护；住住宅防盗盗系统，当当有歹徒徒闯入，可可以自动动拨打传传呼代码码通知主主人和拨拨打报警警电话；住宅消消防报警警系统，监监控煤气气泄露、火火警报灾灾等；包包括有线线电视、语语言与传传真系统统、因特特网介入入及电子子邮件系系统，
36、小小区公用用信息系系统在内内的通信信服务系系统，不不仅使住住户信息息服务消消费一步步到位，符符合在家家办公的的需求，还还可以使人们们足不出出户就可可以进行行电子购购物、远远程教学学、网上上医疗诊诊断、参参观虚拟拟博物馆馆、点播播家庭影影院，交交互式电电子游戏戏等家庭庭娱乐活活动。其他原先先要由人人工提供供的管理理与商务务服务现现在则由由管理服服务系统统代替，这这分别包包括管理理服务系系统中的的住宅远远程三抄抄表系统统、住宅宅家电控控制系统统、房屋屋和设备备管理系系统、以以及商务务服务系系统中的的商务辅辅助服务务、特殊殊信息服服务、消消费支持持服务、内内部银行行等。智能生活活基于宽宽带网。人人类
37、对未未来家庭庭环境的的要求是是：安全全舒适、轻轻松方便便、节约约能源、随随心所欲欲，人们们要实现现自己的的梦想，最最基本的的条件是是：家庭庭中各种种独立的的设备必必须集成成在一个个统一的的家庭网网络中。这这样的家家庭要求求完全网网络控制制化，因因此规范范的家用用布线系系统和互互联网宽宽带介入入已成为为智能化化住宅的的基础设设施。 17、起起价：指指商品房房在销售售时各楼楼层销售售价格中中的最低低价格。基价：基基价也叫叫基础价价，是指指经过核核算而确确定的每每平方米米商品房房基本价价格。商商品房的的销售价价一般以以基价为为基数增增减楼层层，朝向向差价后后而得出出。18、均均价：指指商品房房在销售
38、售价格相相加之后后的各数数除以单单位建筑筑面积的的和数（销销售总建建筑面积积），即即得出每每平方米米的均价价。均价价一般不不是销售售价，但但也有例例外，前前段时期期某高层层物业推推出的不计楼楼层、朝朝向，以以28000元平方米米统一价价销售，即以以均价作作销售价价，也不不失为引引人瞩目目的营销销策略。19、预预售价：指商品品房在期期房时预预售的价价格。20、标标价：又又称报价价、表格格价，是是商品房房出售者者在其“价目表表”上标注注的不同同楼层、朝朝向、户户型的商商品房的的出售价价格。21、成成交价：是商品品房买卖卖双方的的实际交交易价格格。22、商商品房的的使用率率：指房房屋的使使用面积积与
39、建筑筑面积的的比例。23、跃跃层式商商品房：指由上上、下两两层楼面面、卧室室、起居居室、客客厅、卫卫生间、厨厨房及其其它辅助助用房，并并采用户户内单独独小楼梯梯连接的的房屋，上上下层高高一样。24、土土地使用用权出让让方式： 招标方式式 拍卖方式式 协议出让让25、土土地使用用权的出出让年限限 居住用地地 700年 工业用地地 500年 教育、科科技、文文化卫生生、体育育用地 50年年 商业、旅旅游、娱娱乐用地地 400年 综合或其其他用地地 500年26、土土地使用用权终止止、续期期 土地使用用权因土土地灭失失而终止止因土地使使用者的的抛弃而而终止续期：土地使使用权出出让合同同约定的的使用年
40、年限届满满，土地地使用者者需要继继续使用用土地的的，应当当至迟于于期满前前一年向向土地管管理部门门提出申申请，经经批准续续期的，应应当重新新签订土土地使用用权出让让合同，按按规定支支付地价价款并更更换土地地权属证证件。27、商商品房预预售的条条件 五证俱全全国有土土地使用用证建设用用地规划划许可证证建设工工程规划划许可证证施工许许可证商品房房预售许许可证按提供供预售的的商品房房计算，投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25%以上，并并已确定定施工进进度和竣竣工交付付日期。28、楼楼板：楼楼板的基基本构造造是面层层、结构构层、顶顶棚。面面层的做做法和要要求与地地面相同同。楼板板应
41、有足足够的强强度，能能够承受受使用荷荷载和自自重；应应有一定定的刚度度，在荷荷载作用用下挠度度变形不不超过规规定数值值；应满满足隔声声要求，包包括隔绝绝空气传传声和固固体传声声；应有有一定的的防潮、防防水和防防火能力力。29、其其它产权证书书产权证证书是指指房屋屋所有权权证和和土地地使用权权证。房房屋产权权证书包包括：产产权类别别、产权权比例。房房产坐落落地址、产产权来源源、房屋屋结构、间间数、建建筑面积积、使用用面积、共共有数纪纪要、他他项权利利纪要和和附记，并并配有房房地产测测量部门门的分户户房屋平平面图。 使用权权房使用用权房是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建的住住宅
42、，政政府以规规定的租租金标准准出租给给居民的的公有住住房。期期房期房房是指开开发商从从取得商商品房预预售许可可证开始始至取得得房地产产权证大大产证止止，在这这一期间间的商品品房称为为期房，消消费者在在这一阶阶段购买买商品房房时应签签预售合合同。期期房在港港澳地区区称做为为买楼楼花，这这是当前前房地产产开发商商普遍采采用的一一种房屋屋销售方方式。购购买期房房也就是是购房者者购买尚尚处于建建造之中中的房地地产项目目。而在在成都市市通常对对期房的的理解是是未修建建好，尚尚不能入入住的房房子。 现房所谓谓现房是是指开发发商已办办妥房地地产权证证（大产产证）的的商品房房，消费费者在这这一阶段段购买商商品
43、房时时应签出出售合同同。在成成都市通通常意义义上指的的现房是是指项目目已经竣竣工可以以入住的的房屋。 准现房准准现房是是指房屋屋主体已已基本封封顶完工工，小区区内的楼楼宇及设设施的大大致轮廓廓已初现现，房型型、楼间间距等重重要因素素已经一一目了然然，工程程正处在在内外墙墙装修和和进行配配套施工工阶段的的房屋。 共同共有有房产共共同共有有房产：指两个个或两个个以上的的人，对对全部共共有房产产不分份份额地享享有平等等的所有有权。 共有房房产共有有房产：指两个个或两个个以上的的人对同同一项房房产共同同享有所所有权。 尾房尾房房又称扫扫尾房。它它是房地地产业进进入散户户零售时时代的产产物，是是空置房房
44、中的一一种。一一般情况况下，当当商品住住宅的销销售量达达到800以后后，一般般就进入入房地产产项目的的清盘销销售阶段段，此时时所销售售的房产产，一般般称为尾尾房。开开发商经经过正常常的销售售后剩下下了少量量没有竞竞争力的的房子，这这些房子子或朝向向不好、采采光不足足，或是是楼层不不佳、位位处两级级，其中中一层大大多不带带小花园园且遮挡挡较严重重。 烂烂尾房烂烂尾房是是指那些些由于开开发商资资金不足足、盲目目上马，或或者错误误判断供供求形势势，开发发总量供供大于求求，导致致大面积积空置，无无法回收收前期投投资，更更无力进进行后续续建设，甚甚至全盘盘停滞的的积压楼楼宇。烂尾的情况况一般不不会发生生
45、在房产产推出销销售的时时候的，而而是随着着项目的的不断推推进，一一步步显显现。配配建设施施配建设设施是指指与住宅宅规模或或与人口口规模相相对应配配套建设设的公共共服务设设施、道道路和公公共绿地地的总称称。 公共活动动中心公公共活动动中心是是配套公公建相对对集中的的居住区区中心、小小区中心心和组团团中心等等。 房房屋产权权房屋产产权是指指房产的的所有者者按照国国家法律律规定所所享有的的权利，也也就是房房屋各 项权益益的总和和，即房房屋所有有者对该该房屋财财产的占占有、使使用、收收益和处处分的权权利。 建筑小小品建筑筑小品是是指既有有功能要要求，又又具有点点缀、装装饰和美美化作用用的、从从属于某某
46、一建筑筑空间环环境的小小体量建建筑、游游憩观赏赏设施和和指示性性标志物物等的统统称。三、建筑筑识图四、计算算户型面面积五、银行行按揭知知识按揭，英英文原来来叫MOORTGGAGEE，通俗俗的意思思就是抵抵押，用用客户自自已新买买的房做做抵押，向向金融机机构申请请长期贷贷款，承承诺定期期偿还贷贷款本息息。办理银银行按揭揭需具备备的条件件：1、具有有城镇常常住户口口或者有有效居留留身份；2、有稳稳定的职职业和收收入；信信用良好好，有偿偿还贷款款本息的的能力；3、有购购买住房房的合同同或协议议；4、以不不低于所所购房款款总价的的20%作为首首付款；5、有贷贷款人能能力的单单位或个个人作为为担保人人；6、贷款款规定的的其他条条件。以上条件件需准备备的材料料：身份份证（申申请为一一人以上上者，各各人均需需要提供供）、户户口本、职职业、收收入证明明、贷款款人所在在单位的的营业执执照、个个人人名名章及照照片等 根据据建设部部城市市房地产产抵押管管理办法法，下下列房地地产不得得设定抵抵押：1、权属属有争议议的；2、用于于教育、医医疗、市市政等公公共福利利事业的的；3、列入入文物保保护的建建筑物和和有重要要纪念意意义的共共他建筑筑物；4、依法法已公告告列入拆拆迁范围围的；5、被依依法查封封、扣押押、监管管或者以以其他形形式限制制的；6、依法法不得抵