《房地产业及相关税种税收政策培训资料DOC19ceue.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产业及相关税种税收政策培训资料DOC19ceue.docx（19页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房地产业业及相关关税种税税收政策策培训资资料一、二手手房交易易相关税税种税收收政策（一）营营业税1、非住住宅根据财税税2000316号号文的规规定，“单位和和个人销销售或转转让其购购置的不不动产或或受让的的土地使使用权，以以全部收收入减去去不动产产或土地地使用权权的购置置或受让让原价后后的余额额为营业业额”。因此此，对于于个人转转让其非非住宅类类房屋，营营业税的的计税依依据为纳纳税人售售房价格格减去原原房屋购购买价格格。政策策执行时时间为220033年1月月1日。2、住宅宅根据国税税发220055899号文和和宁地税税发2200551002文的的规定，将将住宅类类房屋转转让的相相关营业业税政策
2、策明确如如下：1、20005年年6月11日起，个个人将购购买不足足2年的的住房对对外销售售的，应应全额征征收营业业税。（国国税发20005889）2、20005年年6月11日起，个个人将购购买超过过2年（含含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。（国税发200589）3、20005年年6月11日起，对对个人购购买的非非普通住住房超过过2年（含含2年）对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。（宁地税发2005102）4、对个个人购买买的非普普通
3、住房房超过22年（含含2年）对对外销售售的，在在向地方方税务部部门申请请按其售售房收入入减去购购买房屋屋价款后后的差额额缴纳营营业税时时，需提提供购买买房屋时时取得的的税务部部门监制制的发票票作为差差额征税税的扣除除凭证。（国税税发220055899）5、20005年年6月11日后，个个人将购购买超过过2年（含含2年）的的住房对对外销售售不能提提供属于于普通住住房的证证明材料料或经审审核不符符合条件件的，一一律按非非批；普普通住房房的有关关营业税税政策征征收营业业税。（国国税发20005889）6、20005年年6月11日前转转让的住住宅房屋屋按财税税字1199992110号文文的规定定掌握执
4、执行，即即对个人人购买并并居住超超过一年年的普通通住宅，销销售时免免征营业业税；个个人购买买并居住住不足一一年的普普通住宅宅，销售售时营业业税按销销售价减减去购入入原价后后差额计计征。7、个人人自建自自用住房房，销售售时免征征营业税税。（财财税字199992210）3、相关关标准1、关于于住宅和和非住宅宅的判断断：我们们可以从从房产证证和土地地证上对对房屋的的性质进进行判断断。房产产证上一一般将房房屋分为为住宅和和非住宅宅。土地地证上一一般将用用地性质质分为商商业用地地和住宅宅用地。 2、南南京市普普通住宅宅的标准准：1、住住宅小区区建筑容容积率在在1.00以上(含1.0)；2、单单套建筑筑面
5、积在在1444平方米米以下(含1444平方方米)，房房屋面积积以产权权证记载载的面积积为准；3、实实际成交交价格在在同区域域住房平平均交易易价格11.444倍以下下(含11.444倍)。（宁地税发2005102） 3、个个人购买买住房以以取得的的房屋产产权证上上注明的的时间作作为其购购买房屋屋的时间间。（宁宁地税发发200051022）根据据国税发发2000589号号文第三三条地四四款的规规定：“个人购购买住房房以取得得的房屋屋产权证证或契税税完税证证明上注注明的时时间作为为其购买买房屋的的时间。南南京市的的文件只只实际采采用的其其中的一一条标准准，即以以取得的的房屋产产权证上上注明的的时间作
6、作为其购购买房屋屋的时间间。类型 时时间 22年 22年非住宅差额征收收营业税税住宅普通住宅宅全额征收收营业税税免征营业业税非普通住住宅全额征收收营业税税差额征收收营业税税（二）个个人所得得税1、非住住宅 个个人出售售非住宅宅类房屋屋，应根根据个人人所得税税法的规规定，按按照“财产转转让项目目”征收个个人所得得税。2、住宅宅 （11）根据据个人所所得税法法的规定定，个人人出售自自有住房房取得的的所得应应按照“财产转转让所得得”项目征征收个人人所得税税。（财财税字199992278） （22）为鼓鼓励个人人换购住住房，对对出售自自有住房房并拟在在先住房房出售后后1年内内按市场场价重新新购房的的纳
7、税人人，其出出售现住住房应缴缴纳的个个人所得得税，视视其重新新购房的的价值可可全部或或部分予予以免税税。（财财税字199992278） （33）个人人现有住住房房产产登记的的产权人人为1人人，在出出售后11年内又又以产权权人配偶偶名义或或产权人人夫妻双双方名义义按市场场价格重重新购房房的，产产权人出出售住房房所得应应交纳的的个人所所得税按按财税字字199992788第三条条规定，全全部或部部门予以以免税；以其他他人名义义按市场场价重新新购房的的，产权权人出售售住房所所得应缴缴纳的个个人所得得税，不不予免税税。（财财税字200031123）（3）对对个人转转让自用用5年以以上、并并且是家家庭唯一
8、一生活用用房取得得的所得得，继续续免征个个人所得得税。（财财税字199992278）（三）土土地增值值税 对居民民个人拥拥有的普普通住宅宅，在其其转让时时暂免征征收土地地增值税税。（财财税字199992210）二、房地地产业相相关税种种税收政政策（一）营营业税1、征税税范围 销售不不动产，是是指有偿偿转让不不动产所所有权的的行为。征征收范围围包括：销售建建筑物或或构筑物物，销售售其他土土地附着着物。（营营业税税税目注释释） 建建筑物、构构筑物，是是指通过过建筑、安安装和工工程作业业等生产产方式形形成的建建筑产品品，包括括房屋，道道路、水水库、设设备基础础、操作作平台、各各种设备备的砌筑筑结构工
9、工程、金金属结构构工程。 其他附附着物，是是指除建建筑物、构构筑物以以外的其其他附着着于土地地的不动动产，如如树木、庄庄稼、花花草等。 例如：根据国国家税务务总局关关于征用用土地过过程中征征地单位位支付给给土地承承包人员员的补偿偿费如何何征税问问题的批批复国国税函199970087号号文的规规定，“对土地地承包人人取得的的土地上上的建筑筑物、构构筑物、青青苗等土土地附着着物的补补偿费收收入，应应按照中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例的的销售不不动产其他他土地附附着物税税目征收收营业税税。转让在在建项目目（在建建项目是是指立项项建设但但尚未完完工的房房地产项项目或其其他建设设项目） 1、转转
10、让已完完成土地地前期开开发或正正在进行行土地前前期开发发，但尚尚未进入入建筑物物施工阶阶段的在在建项目目，按“转让无无形资产产”税目中中的“转让土土地使用用权征收收营业税税。（财财税220033166） 2、转转让已进进入建筑筑物施工工阶段的的在建项项目，按按“销售不不动产“税目镇镇守营业业税。（财财税220033166） 企业业破产或或企业改改制过程程中发生生的不动动产转移移的问题题。这里里我们关关键是要要分清楚楚是企业业单项不不动产的的转让，还还是企业业整体资资产（包包括资产产和负债债）或企企业产权权的转让让。销售全全装修房房问题 对于于销售全全装修房房，应以以获得的的全部收收入按销销售不
11、动动产征收收营业税税。 对于于纳税人人在全装装修房销销售过程程中，房房地产公公司和纳纳税人同同时签定定一份房房屋销售售合同和和房屋装装修合同同如何征征税的问问题：根根据国国家税务务总局关关于销售售不动产产兼装修修行为征征收营业业税问题题的批复复国税税函119988533号文的的规定，“纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签定两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同认定为认购房产的全部合同。对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。 但是如如
12、果房屋屋的装修修行为是是发生在在房屋产产权过户户之后的的，我们们可以分分别认定定这两中中行为，在在征税中中分别按按“销售不不动产”和“建筑业业”征收营营业税。 全装装修房屋屋销售中中涉及的的动产销销售问题题，如电电视、冰冰箱、家家具等，对对于动产产的销售售应征收收增值税税，不征征收营业业税。因因为混合合销售行行为的定定义为“一项销销售行为为如果既既涉及到到应税劳劳务又涉涉及到货货物为混混合销售售行为”（营营业税暂暂行条例例实施细细则）。“销售不动产”不属于营业税应税劳务，其中发生的动产销售行为应分别征税。2、征税税范围的的特殊规规定无偿赠赠送不动动产行为为单位将不不动产无无偿赠与与他人，视视同
13、销售售不动产产（营营业税暂暂行条例例实施细细则）。这主要是考虑到目前不动产的产权大部分归国家所有，同时不动产又是价值较大的财产，为防止国有资产流失，以及纳税人以赠送名义避税，所以对单位赠送不动产的行为，视同销售不动产征税。对个人无无偿赠送送不动产产的行为为，不应应视同销销售不动动产征收收营业税税。（国国税发199951156）转让房房屋有限限产权或或永久使使用权的的行为。转转让房屋屋的有限限产权或或永久使使用权，是是在国家家住房制制度改革革过程中中产生的的一种住住房销售售方式。一一般由单单位以明明显低于于市场价价的价格格销售给给本单位位职工，职职工购买买后自己己可以永永久居住住并可遗遗传给子子
14、女。但但不得自自己对外外转让，如如欲转让让，原单单位有优优先购买买权或需需向原单单位补交交部分房房屋增值值收入。由由于房屋屋产权并并未完全全归购买买者所有有，所以以称之为为购买有有限产权权或永久久居住权权。对具有明明确租赁赁年限的的房屋租租赁合同同，无论论租赁年年限为多多少年，均均不能将将该租赁赁行为认认定为转转让不动动产永久久使用权权，应按按照“服服务业租赁赁业”征征收营业业税。（国税函函2000583号号）转让以以不动产产投资入入股取得得的股权权。在220033年1月月1日前前根据营营业税税税目注释释应按按“销售不不动产”营业税税。从220033年1月月1日起起，根据据财税20002119
15、1号号文的规规定，对对股权转转让不征征收营业业税。3、销售售不动产产营业额额的确定定 单位和和个人销销售或转转让其购购置的不不动产或或受让的的土地使使用权，以以全部收收入减去去不动产产或土地地使用权权的购置置或受让让原价后后的余额额为营业业额。（财财税220033166）说明：该该文件规规定的差差额征税税，目的的是为了了解决在在房屋二二级市场场上存在在的营业业税重复复征税的的问题。该该项政策策并不涉涉及在房房产开发发和交易易的一级级市场中中不动产产的销售售问题。因因此要从从以下三三方面把把握： 1、上上述不动动产应是是购置取取得，不不包括继继承、受受赠的不不动产，也也不包括括接受投投资计入入资
16、本总总额的不不动产。 2、上上述不动动产，是是购置后后未对原原不动产产进行建建筑开发发的不动动产，因因此不包包括自己己立项独独立开发发的不动动产或购购进的在在建工程程后继续续开发的的不动产产。 3、不不动产的的购置或或受让原原价，不不包括在在购置不不动产时时由购买买者支付付的契税税、物业业维修基基金、物物业管理理费及其其他应由由购买者者直接负负担而由由销售方方代收的的各项税税、费。 单位和和个人销销售或转转让抵债债所得不不动产或或受让的的土地使使用权，以以全部收收入减去去抵债时时该项不不动产或或土地使使用权作作价后的的余额为为营业额额。（财财税220033166）4、纳税税时间的的规定 为为销
17、售不不动产并并取得营营业收入入款项或或取得索索取营业业收入款款项凭据据的当天天。 纳纳税人销销售不动动产，采采用预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。5、纳税税义务的的判断 在房地地产交易易过程中中，纳税税人是否否发生了了应当缴缴纳“销售不不动产”营业税税行为，除除特殊规规定外，一一般应从从以下四四个方面面进行把把握 1、转转让的是是否是不不动产的的所有权权 2、被被转让的的不动产产所有权权是否属属于该单单位或个个人，或或者说是是谁转让让了该不不动产的的所有权权。 3、是是否有偿偿 4、不不动产是是否为与与中国境境内。 只有同同时具备备上述四四个条件件，我们们才能
18、按按销售不不动产进进行征税税。6、代建建房屋行行为的界界定 单位和和个人受受托代建建房屋,必须同同时符合合下列条条件,方方可按”服务业业”税目的的“代理”项目征征收营业业税: 1、必必须是由由受托方方办理建建设项目目的立项项手续 2、土土地使用用权属于于委托方方 对于于房地产产企业取取得土地地使用权权并办理理施工手手续后根根据其他他单位的的要求进进行施工工，并按按施工进进度向其其他单位位预收房房款，工工程完工工后，由由房地产产企业替替其他单单位办理理产权转转移等手手续，房房地产企企业的上上述行为为属于销销售不动动产，应应按“销售不不动产”税目征征收营业业税。（国国税函199985554）7、合
19、作作建房相相关政策策 根据国国税发199951156号号文的规规定，合合作建房房，是指指一方提提供土地地权，另另一方提提供资金金，合作作建房。 根据最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答法发19962号文的规定：享有土地地使用权权的一方方以土地地使用权权作为投投资与他他人合作作建房，签签订的合合建合同同是土地地使用权权有偿转转让的一一种特殊殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地
20、使用权变更登记手续。合建合同同对房地地产权属属有约定定的，按按合同约约定确认认权属；约定不不明确的的，可依依据双方方投资以以及对房房屋管理理使用等等情况，确确认土地地使用权权和房屋屋所有权权的权属属。合作建房房合同被被确认无无效后，在在建或已已建成的的房屋，其其所有权权可确认认归以土土地使用用权作为为投资的的一方所所有。具体案例例分析：1、A房房地产企企业有某某宗地的的国有土土地使用用权，但但由于资资金问题题，与BB企业签签定合作作建房合合同约定定：A提提供土地地使用权权，B负负责提供供资金进进行房地地产开发发，房屋屋建成后后，按照照25%和755%在AA、B之之间分配配。同时时，A、BB共同
21、到到相关部部门办理理了合建建审批手手续，同同时到国国土部门门办理的的土地权权属的变变更手续续，依法法将该宗宗地的775%的的土地使使用权变变更登记记到B的的名下。房房屋建设设过程中中，B投投入资金金30000万元元。房屋屋建成后后，双方方按约定定比例进进行房屋屋分配，并并分别办办理的权权属登记记。 2、AA单位拟拟投资22亿元建建20层层大楼，向向相关部部门办理理的立项项手续、规规划手续续，通过过出让方方式从国国土局取取得国有有土地使使用权，并并办理的的证件。在在房屋建建设过程程中由于于资金不不足，与与B单位位签定了了参建房房屋的协协议，协协议约定定，B出出资30000万万元，房房屋建成成后，
22、BB取得33层楼的的房产。 3、续续上例，房房屋建成成分配后后，双方方未办理理产权过过户手续续，B即即以35500万万元将分分得的房房屋出售售，同时时又A方方开具发发票给购购房者以以办理房房产证明明。 4、AA单位拟拟投资22亿元建建20层层大楼，向向相关部部门办理理的立项项手续、规规划手续续，通过过出让方方式从国国土局取取得国有有土地使使用权，并并办理的的证件。由由于该企企业资金金问题无无法独立立开发，即即于B企企业签定定联建协协议，同同时向相相关部门门办理了了房地产产项目共共同立项项的变更更登记，但但未到土土地管理理部门办办理土地地使用权权的变更更登记。在在合同中中，A以以成本价价名义按按
23、40000元/平方米米让B建建1万平平方米，项项目仍由由A负责责，房屋屋建成后后，A将将1万平平方米的的房产交交给B。5、A单单位拟投投资2亿亿元建220层大大楼，向向相关部部门办理理的立项项手续、规规划手续续，通过过出让方方式从国国土局取取得国有有土地使使用权，并并办理的的证件。但但A后来来由于各各种原因因不想开开发，便便于B签签定联合合开发合合同，并并到相关关部门办办理了合合建审批批手续，但但未到土土地管理理部门办办理土地地使用权权的变更更登记。双双方约定定，由BB一次性性支付给给A10000万万元后，项项目由BB自行建建设、开开发和销销售，AA不再过过问开发发的相关关事宜。但但在房屋屋建
24、成后后，A要要办理房房屋的权权属登记记，并向向购房人人开发票票。在房房地产开开发过程程中，BB又投入入30000万元元。房屋屋销售收收入为660000万元。6、某企企业拥有有A、BB两快地地的土地地使用权权，其与与一房地地产开发发公司（乙乙方）签签定合作作建房协协议，约约定又乙乙方出资资在两块块地上进进行房地地产开发发。其中中A地块块由乙方方办理立立项，房房产归乙乙方所有有；B地地块由甲甲方自行行立项，乙乙方负责责建设，房房产建成成后归甲甲方所有有。随后后，甲、乙乙双方办办理的土土地使用用权的过过户手续续，A地地块过户户到乙方方，经评评估A地地块价值值为25500万万元。房房屋建成成后，甲甲、
25、乙双双方分别别办理了了房屋权权属登记记。在AA、B地地块开发发中，乙乙方分别别投入440000万元和和20000万元元。7、拆迁迁补偿费费有关税税收政策策问题 目前政政策上的的规定不不是十分分明确，有有两种理理解： 1、是是按照销销售不动动产对个个人取得得的拆迁迁补偿费费征收营营业税。 2、根根据国家家有关文文件规定定，为公公共利益益需要，经经有关人人民政府府批准，国国家可以以收回土土地使用用权。收收回时，原原土地上上使用者者不再拥拥有该土土地的使使用权，其其地上建建筑物、构构筑物也也随土地地使用权权的终止止而由国国家取得得，原土土地使用用人可以以适当得得到补偿偿。根据据营业业税税目目注释的规
26、定，土地使用者归还土地使用权的行为，不征收营业税。 个个人所得得税：对对被拆迁迁人按照照国家有有关城镇镇房屋拆拆迁管理理办法规规定的标标准取得得的拆迁迁补偿款款，免征征个人所所得税。（财税200545号） 契税：对拆迁迁居民因因拆迁重重新购置置住房的的，对购购房成交交价格中中相当于于拆迁补补偿款的的部分免免征契税税，成交交价格超超过拆迁迁补偿款款的，对对超过部部分征收收契税。（财税200545号）（二）企企业所得得税内资房地地产开发发企业的的企业所所得税的的相关政政策主要要是依据据国税发发2000383号号文和苏苏地税发发200032588号文的的相关精精神进行行执行。外外资房地地产企业业的的
27、所所得税政政策主要要是依据据国税发发199951533国家家税务总总局关于于外商投投资企业业从事房房地产开开发进应应征收所所得税相相关问题题的通知知执行行。内外外资房地地产企业业在预收收款征收收企业所所得税的的方式和和性质上上是完全全不一样样的。 国税发发2000383号号文的特特点主要要体现在在以下几几方面：1、明确确了对于于内资房房地产企企业的房房地产预预售收入入先按规规定的利利润率计计算预计计的营业业利润，并并入当期期的应纳纳税所得得额统一一计算缴缴纳企业业所得税税，待开开发产品品完工后后再进行行结算调调整。（因因此，对对于这种种行为我我们不应应将其认认为完全全是一种种预征税税款的行行为
28、，其其本质上上是税法法对应税税收入的的一种提提前确认认，属于于税法规规定和财财务会计计关于收收入确认认的问题题上的不不一致而而形成的的一种时时间性差差异）2、明确确的不同同销售方方式下收收入确认认的时间间：（一）采采取一次次性全额额收款方方式销售售开发产产品的，应应于实际际收讫价价款或取取得了索索取价款款的凭据据（权利利）时，确确认收入入的实现现。（二二）采取取分期付付款方式式销售开开发产品品的，应应按销售售合同或或协议约约定付款款日确认认收入的的实现。付付款方提提前付款款的，在在实际付付款日确确认收入入的实现现。（三三）采取取银行按按揭方式式销售开开发产品品的，其其首付款款应于实实际收到到日
29、确认认收入的的实现，余余款在银银行按揭揭贷款办办理转账账之日确确认收入入的实现现。（四四）采取取委托方方式销售售开发产产品的，应应按以下下原则确确认收入入的实现现： 1.采取支支付手续续费方式式委托销销售开发发产品的的，应按按实际销销售额于于收到代代销单位位代销清清单时确确认收入入的实现现。 22.采取取视同买买断方式式委托销销售开发发产品的的，应按按合同或或协议规规定的价价格于收收到代销销单位代代销清单单时确认认收入的的实现。 3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。4.采取基价（保底价）并实行超过
30、基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。说明：根根据苏地地税发200032258号号文的规规定，第第一条和和第三条条的收入入确认问问题是指指已完工工产品的的收入确确认。开开发产品品经过有有关部门门验收合合格后即即作为完完工日期期。销售售未完工工开发产产品收取取的价款款（包括括）定金金作为预预售收入入。 企业业在开发发产品未未办理移移交手续续前，所所获得的的分期预预收款，不不适用第第二条的的分期付付款方式式确认收收入的规规定，不不作为销销售收入入处理，而而应作为为预售收收入计算算预计营营业利润润。3、对有有关成本本和费用用的
31、税前前扣除标标准进行行了详细细的规定定。房地产开开发企业业在进行行成本和和费用扣扣除时，必必须按规规定区分分期间费费用和成成本、开开发产品品建造成成本和销销售成本本的界限限。期间间费用和和开发产产品销售售成本可可以按规规定在当当期直接接扣除。（国税发200383）开发产品品的建造造成本是是指开发发产品完完工前发发生的各各项支出出，包括括：土地地征用及及拆迁补补偿费、前前期工程程费、基基础设施施建设费费、建筑筑安装工工程费、公公共设施施配套费费、开发发的间接接费用、借借款费用用及其他他费用等等。（国国税发20003883）广告费和和业务宣宣传费。新新办房地地产开发发企业在在取得第第一笔开开发产品
32、品销售收收入之前前发生的的，与建建造、销销售开发发产品相相关的广广告费和和业务宣宣传费，可可无限期期结转以以后年度度，按规规定的标标准扣除除。（国国税发20003883） 企业应应付施工工单位的的工程尾尾款、质质量保证证金，超超过合同同或协议议规定的的支付时时间三年年以上未未付出的的，应作作为收入入处理，以以后实际际支付时时可在税税前扣除除。（苏地税税发2200332558）预售收入入缴纳的的营业税税应在预预售款结结转收入入是按照照配比的的原则税税前扣除除。（苏地税税发2200332558）其他规定定详国税税发220033833号文的的规定。4、进一一步明确确了视同同销售行行为对于企业业所得税
33、税的视同同销售行行为在企企业所得得税暂行行条例实实施细则则和财财政部 国家税税务总局局关于企企业所得得税几个个具体问问题的通通知（财财税字19996779）文文中都有有明确的的规定。883号文文只是在在以上文文件的基基础上又又进一步步明确了了有关非非货币性性交易和和对外投投资也应应作视同同销售处处理。1.将开开发产品品用于本本企业自自用、捐捐赠、赞赞助、广广告、样样品、职职工福利利、奖励励等； 22.将开开发产品品转作经经营性资资产； 33.将开开发产品品用作对对外投资资以及分分配给股股东或投投资者； 4.以以开发产产品抵偿偿债务； 5.以以开发产产品换取取其他企企事业单单位、个个人的非非货币
34、性性资产5、明确确了房地地产开发发企业代代建工程程和提供供劳务的的收入确确认问题题房地产开开发企业业代建工工程和提提供劳务务不超过过12个个月的，可可按合同同约定的的价款结结算日或或在合同同完工之之日确认认收入的的实现；持续时时间超过过12个个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。三、建筑筑业相关关税种税税收政策策（一） 营业税 1、征征税范围围建筑、修修缮、安安装、装装饰、其其他工程程作业。我我们应从从营业业税税目目注释中中进行把把握。2、征税税范围方方面的具具体规定定（1） 代办电讯讯工程（2） 打井工程程（3） 以工代赈赈工程对纳税人人承包以以工代赈赈工程，如如属于营营业税征征税范
35、围围的，应应按税收收法规的的统一规规定征收收营业税税，不得得再给予予减税免免税。（财财税119977677）（4） 内部工程程问题（文文件）自20001年99月1日日起，根根据财税税200011600号文件件的规定定，细细则第第十一条条“负有营营业税纳纳税义务务的单位位为发生生应税行行为并向向对方收收取货币币、货物物或其他他经济利利益的单单位，包包括独立立核算和和不独立立核算的的单位中的向对方方收取货货币、货货物或其其他经济济利益”是指发发生应税税行为的的独立核核算单位位或者独独立核算算单位的的内部非非独立核核算单位位向本独独立核算算单位以以外的单单位和个个人收取取货币、货货物或其其他经济济利
36、益，不不包括独独立核算算单位内内部非独独立核算算单位从从本独立立核算单单位内部部收取货货币、货货物或其其他经济济利益。 独立核核算单位位是指11、在工工商行政政管理部部门领取取法人营营业执照照的企业业。2、具具有法人人资格的的行政机机关、事事业单位位、军事事单位、社社会团体体及其他他单位。 纳税人人必须将将为本独独立核算算单位内内部提供供应税劳劳务、转转让无形形资、销销售不动动产取得得的收入入和为本本独立核核算单位位以外单单位和个个人提供供应税劳劳务、转转让无形形资、销销售不动动产取得得的收入入分别记记账，分分别核算算。凡未未分别记记账，未未分别核核算的，一一律征收收营业税税。3、对不不动产的
37、的修缮和和对有形形动产修修理的划划分问题题维修，是是对目的的物进行行修复、养养护，使使之恢复复原有的的功能或或延长其其使用期期限。按按现行流流转税制制的规定定，对不不动产的的维修属属于营业业税建筑筑业税目目的修缮缮业务，对对有形动动产的维维修属于于增值税税征税范范围中的的修理修修配业务务。两者者在具体体划分上上界限是是明确的的，即不不动产是是指各种种建筑物物或构筑筑物，其其特点是是不能移移动，一一经移动动其形状状和功能能就发生生变化。而而各种生生产工具具，如各各种机床床、锅炉炉尽管有有时也能能通过一一定的机机械原理理将其固固定在地地面上，但但仍可以以移动。4、建筑筑业纳税税义务发发生时间间的确
38、定定 （11）建筑筑业纳税税发生时时间，为为纳税人人收讫营营业收入入价款或或取得索索取营业业收入凭凭据的当当天。 （22）由于于建筑业业取得收收入的方方式与其其他行业业不同，一一般具有有规模的的大、投投入资金金多，工工程周期期长，并并按工程程形象进进度分期期计算工工程价款款。为保保证国家家收入及及时入库库，我们们套用了了施工企企业财务务制度对对结算收收入确认认的时间间来确认认营业税税纳税义义务的发发生时间间：实行合合同完成成一次性性结算价价款办法法的工程程项目，其其营业税税纳税义义务发生生时间为为施工单单位和发发包单位位进行工工程合同同价款结结算的当当天；实行旬旬末或月月中预支支、月末末结算、
39、竣竣工后清清算办法法的工程程项目，其其营业税税纳税义义务发生生时间为为月份终终了与发发包单位位进行已已完工程程价款结结算的当当天；实行按按工程形形象进度度划分不不同阶段段结算价价款办法法的工程程项目，其其营业税税纳税义义务发生生时间为为月份终终了与发发包单位位进行已已完工程程价款结结算的当当天；实行其其他结算算方式的的工程项项目，其其营业税税纳税义义务发生生时间为为与发包包单位结结算工程程价款的的当天。（国税发1994159） 33、单位位和个人人提供应应税劳务务、转让让专利权权、非专专利技术术、商标标权、著著作权和和商誉时时，向对对方收取取的预收收性质的的价款（包包括预收收款、预预付款、预预
40、存费用用、预收收定金等等，下同同），其其营业税税纳税义义务发生生时间以以按照财财务会计计制度的的规定，该该预收性性质的价价款被确确认为收收入的时时间为准准。（财财税220033166）5、建筑筑业营业业额的特特殊规定定 1、纳纳税人从从事建筑筑、修缮缮、装饰饰和其他他工程作作业（即即除安装装以外的的业务）不不论采取取何种结结算方式式，其营营业额均均包括工工程所用用的原材材料的价价款在内内。 2、纳纳税人从从事安装装工程作作业，如如设备是是由建设设单位自自行采购购的，则则按其向向对方收收取的安安装费为为营业额额。如设设备是由由施工企企业购买买的，那那么如施施工企业业将设备备部分的的价值计计入本单
41、单位的产产值，则则应并如如营业额额征收营营业税，不不计入产产值的，则则可不计计入营业业额。至至于哪些些设备可可以不计计入产值值，哪些些应计入入产值，建建设部、国国家统计计局一直直有较为为严格的的划分标标准。财财政部、国国家税务务总局授授权省级级地方税税务局确确定设备备的范围围，确定定纳税人人的营业业额。 3、纳纳税人承承包建筑筑业务，如如将部门门工程分分包或转转包给他他人的，以以其总承承包金额额减除分分包金额额后的余余额为征征税。如果总承承包人以以包工不不包料的的方式与与建设单单位结算算工程价价款，那那么发生生分包转转包时，分分包转包包人一般般也是以以包工不不包料方方式与总总承包单单位结算算价款的的，工程程所耗用用的原材材料应并并入总承承包人的的营业额额由总承承包人一一并纳税税，分包包转包人人只需按按实际取取得的分分包费纳纳税。19