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1、附件一：城市房房地产市市场分析析报告模模板市年度度房地产产市场分分析报告告一、房地地产市场场现状分分析（一）、宏宏观市场场层面1、经济济投资发展展状况根据统计计数据，2007年市社会固定资产投资达*亿元，其中房地产开发投资*亿元，同比增长*%。其中主城城区固定定资产投投资*亿元，其其中房地地产投资资*亿元元，同比比增长*%。注：数据据来源渠渠道统计计局、建建设局、房房管局或或其他政政府部门门。2、房地地产开发发20077年市房地地产开发发投资*亿元元，其中中商品住住宅完成成开发投投资*亿元，商商业用房房投资*亿元元。其中中主城区区房地产产开发投投资*亿元，其其中商品品住宅投投资*亿元，商商业用
2、房房开发投投资*亿元。20077年市及主主城区房房地产投投资一览览表（单单位：亿亿元）总投资商品住宅宅投资商业用房房投资1、市2、主城城区注：数据据来源于于统计局局、建设设局或其其他政府府部门。20077年市房地地产新开开工面积积*万，同比比增长*%，其其中商品品住宅新新开面积积*万，同比比增长*%；主城区区新开工工面积*万，同比比增长*%，其其中商品品住宅新新开*万，同同比增长长*%。全市房地地产开发发竣工面面积*万，增增长*%，其其中商品品住宅竣竣工面积积*万，增长长*%；主城区区竣工面面积*万，增增长*%，其其中住宅宅竣工面面积*万，同同比增长长*%。20077年市及主主城区房房地产开开
3、竣工面面积一览览表（单单位：万万）新开面积积竣工面积积商品房其中：商商品住宅宅商品房其中：商商品住宅宅1、市增长率2、主城城区增长率注：数据据来源渠渠道建设设局、房房管局等等。3、土地地市场概概况20077年市全年年成交土土地*万，合合约*亩（其中中熟地*亩）。成交交土地（熟熟地）总总体单价价合*万元/亩，土土地单价价同比上上年度增增长*%。注：成交交单价按按熟地计计算，有有些城市市目前也也出让生生地。数数据来源源渠道土土地交易易部门。4、市场场供需分分析20077年主城城区年批批准预售售面积*万，同同比增长长*%，其中中普通商商品住宅宅*万，商业业用房*万。全年年主城区区新建商商品房销销售面
4、积积*万，同比比增长*%。其其中普通通商品住住宅销售售面积*万，同比比增长*%，商商业用房房销售面面积*万。20077年主城区区商品房房供需总总体情况况一览表表（单位位：万）市场供给给市场需求求市场供需需比1、总量量 普普通商品品住宅 商商业用房房注：数据据来源渠渠道房管管局。（二）、市市场版块块分析1、区域域版块划划分根据主城城区布局局结构，以以及各区区域内产产品类型型、价格格和目标标客户群群等特性性，一般般将主城区区房地产产市场划划分为*大版版块，即即是区版块块、版块。其中中区版版块是目目前重点点开发建建设的新新城区板板块。城市主城城区区域域版块划划分如下下：区版版块：区版块块：注：各公公
5、司根据据城市房房地产特特征，划划分区域域版块。2、区域域版块市市场供给给分析文字性描描述区域域版块市市场供给给情况，要要求阐述述主城区区市场供供给总量量，以及及提供220077年度主主城区版版块市场场供给量量及份额额示意图图（例图图如下）。注：基础础数据来来源渠道道建设局局、房管管局等政政府部门门，各公公司按照照版块划划分统计计相关数数据。3、区域域版块市市场需求求分析文字性描描述区域域版块市市场需求求情况，要要求阐述述主城区区市场需需求量及及变化情情况，以以及提供供20007年度度主城区区版块市市场供给给量及份份额示意意图（例例图如下下）。注：基础础数据来来源渠道道建设局局、房管管局等政政府
6、部门门，各公公司按照照版块划划分统计计相关数数据。（三）、产产品特征征分析1、从市市场供需需角度分分析文字性描描述主城城区产品品供需特特征和各各类产品品市场份份额，以以及各类类产品市市场供需需比情况况。详细细例表如如下：20077年度主主城区商商品住宅宅产品类类型市场场供需结结构示意意表（单单位：万万）市场供给给市场需求求供需比批准预售售面积市场份额额成交面积积市场份额额多层住宅宅小高层住住宅高层住宅宅合计注：基础础数据来来源渠道道建设局局、房管管局等政政府部门门，各公公司按照照版块划划分统计计相关数数据。2、从产产品面积积区间分分析文字性描描述主城城区产品品面积区区间情况况，以及及各区间间段
7、产品品供需情情况。详详细例表表如下：面积区间间（）市场供给给市场需求求市场供需需比套数（或或面积）百分百套数（或或面积）百分百80以下下8099090110010011011012001201444144以以上合计通过图标标数据分分析，总总结市场场产品供供给和需需求特征征。注：基础础数据来来源渠道道建设局局、房管管局等政政府部门门，各公公司按照照版块划划分统计计相关数数据。（四）、区区域版块块分析1、老城城区版块块重点分析析区域版版块市场场价格、产产品、目目标客户户群等特特征，重重点分析析各区域版版块代表表性楼盘盘（原则则上要求求规模110万以上），尤尤其是公公司项目目区域版版块竞争争性楼盘盘
8、（如蚌蚌埠的紫紫金名流流）和城城市具有有影响性性大盘（如徐州州绿地世世纪城）。2、东区区版块：（五）、区区域版块块楼盘一一览表区域版块块项目名称称项目规模模产品类型型价格面积区间间销售状况况开发商备注老城区西区区区二、房地地产发展展规划（一）、中长期期发展规规划文字性概概述城市市“十一五五”或近五五年度房房地产发发展规划划。并提提供下列列表格数数据。市“十一五五”房地产产投资目目标一览览表（单单位：亿亿元）年份2006620077200882009920100合计全市其中：市市区市“十一五五”房地产产开发目目标一览览表（单单位：万万）年份2006620077200882009920100合计新
9、开工面面积 其中中：市区区市“十一五五”商品房房竣工面面积目标标一览表表（单位位：万）年份2006620077200882009920100合计商品房竣工面积积 其中市市区商品住宅宅竣工面积积其中市区区注：基础础数据来来源渠道道建设局局、房管管局等政政府部门门。2、20008年年住房建建设计划划根据市房管管局（或或其它政政府部门门）下发发20008年年市住住房建设设计划，220088年市区住住房建设设计划目目标是：新开工住住房面积积*万，其中中低价位位、中小小套型普普通商品品住宅*万，经济济适用房房（限价价商品房房）*、拆迁迁安置房房*万，解危危安置房房*万，廉租租房*万；注：基础础数据来来源
10、渠道道建设局局、房管管局等政政府部门门。目前前国家要要求各级级政府出出具详细细年度住住房建设设计划。三、土地地供给计计划原则上要要求提供供当年度度土地供供给计划划，各公公司根据据土地供供给计划划（居住住类土地地），甄甄选意向向土地，并并在表格格中加以以注释。土地按城市房地产市场区域版块分类。例表如下：20088年度拟拟上市居居住类土土地一览览表序号区域位置规模规划用途途备注1老城区234新城区56789合计注：基础础数据来来源渠道道国土资资源局（用用地处、土土地交易易、整理理中心）。附件二：扬州市220077年度房房地产市市场分析析报告一、房地地产市场场现状分分析（一）、宏宏观市场场层面1、经
11、济济投资发发展状况况根据统计计数据和和收集相相关数据据，20007年年扬州市市社会固固定资产产投资达达7177.9亿亿元，其其中房地地产开发发投资1106.48亿亿元，同同比增长长27.63%（20006年年增幅为为14.07%）。扬州市主主城区固固定资产产投资2277.3亿元元，其中中房地产产投资556.556亿元元，同比比增长229.337%。2、房地地产开发发20077年扬州州市房地地产开发发投资1106.48亿亿元，其其中商品品住宅完完成开发发投资880.115亿元元，商业业用房投投资133.922亿元。扬扬州主城城区房地地产开发发投资556.556亿元元，其中中商品住住宅投资资38.
12、23亿亿元，商商业用房房开发投投资7.35亿亿元。20077年扬州州市及主主城区房房地产投投资一览览表（单单位：亿亿元）总投资商品住宅宅投资商业用房房投资1、扬州州市106.4880.11513.9922、扬州州主城区区56.55638.2237.35520077年扬州州市房地地产新开开工面积积4577.633万，同同比增长长4.115%，其其中商品品住宅新新开面积积3799.066万，同同比增长长6.994%；主城区区新开工工面积2210.41万万，同同比下降降4.558%，其其中商品品住宅新新开1664.339万，同比比下降44.2%。全市房地地产开发发竣工面面积3223.55万，增增长8
13、.52%，其中中商品住住宅竣工工面积2256.87万万，增增长111.999%；主主城区竣竣工面积积1611.333万，增增长1.36%，其中中住宅竣竣工面积积1133.2万万，同同比下降降13.39%。20077年扬州州市及主主城区房房地产开开竣工面面积一览览表（单单位：万万）新开面积积竣工面积积商品房其中：商商品住宅宅商品房其中：商商品住宅宅1、扬州州市457.63379.06323.5256.87增长率4.155%69.774%8.52211.999%2、扬州州主城区区210.41164.39161.33113.2增长率-4.558%-4.22%1.366-13.39%3、土地地市场概概
14、况20077年扬州州市全年年成交土土地1666.447万，合约约24997亩（其其中熟地地13223亩。成成交土地地（熟地地）总体体单价合合1322万元/亩，土土地单价价同比220066年上涨涨42.99%。4、市场场供需分分析通过房管管局了解解相关数数据，220077年扬州州主城区区年批准准预售面面积2113.004万，同比比下降33.800%，其其中普通通商品住住宅1558.006万，商业业用房223.775万（据说说别墅近近20万万）。全全年主城城区新建建商品房房销售面面积2448.339万，同比比增长333.887%。其其中普通通商品住住宅销售售面积1190.87万万，同同比增长长52
15、.98%，商业业用房销销售面积积24.86万万。20077年扬州州主城区区商品房房供需总总体情况况一览表表（单位位：万）市场供给给市场需求求市场供需需比1、总量量213.04248.390.866 普普通商品品住宅158.06190.870.833 商商业用房房23.77524.8860.966 受节前低低温大雪雪天气，春春节因素素以及金金融紧缩缩等新政政影响，220088年1月月份，扬扬州主城城区商品品住宅新新增供给给量100.700万，成成交量112.885万，环比比双双下下降，分分别为554.225%和和8.339%。（二）、市市场版块块供需分分析1、区域域版块划划分根据扬州州主城区区布
16、局结结构，以以及各区区域内产产品类型型、价格格和目标标客户群群等特性性，业内内人士一一般将扬扬州主城城区房地地产市场场划分为为四大版版块，即即是老城城区版块块、东区区版块、西西区版块块和北区区版块。其其中西区区版块是是目前扬扬州市重重点开发发建设的的新城区区板块，也也是扬州州商品房房开发主主流区域域。扬州房地地产业内内人士对对区域版版块主流流划分如如下：老城区版版块：东东至古运运河，西西至二道道河，北北至北护护城河，南南至古运运河一线线。东区版块块：东至至廖家沟沟，北至至茱蓃湾湾，西至至古运河河，南至至大众港港、大运运河和仪仪扬河一一线。西区版块块：东至至二道河河和古运运河一线线，南至至仪扬河
17、河，西至至润扬大大桥北接接线，北北至沿山山河。北城区板板块：东东至古运运河，南南至北护护河、沿沿山河和和扬冶路路一线，西西至西北北绕城公公路和宁宁启铁路路一线。2、区域域版块市市场供给给分析20077年扬州州主城区区西区版版块保持持全市供供给量的的主导地地位，该该区域内内除原有有的京华华城中城城、奥都都、名兴兴花园等等项目外外，美第第、尚城城、中信信泰富锦锦苑等众众多大盘盘相继推推出，推推高西区区版块市市场份额额，据房房管局信信息中心心统计数数据20007年年西区版版块普通通商品住住宅新增增供给量量达922.411万，占占全市供供给量的的58.5%，详详细见各各版块市市场供给给量和市市场份额额
18、见下图图所示：3、区域域版块市市场需求求分析据房管局局信息中中心统计计数据，220077年西区区版块普普通商品品住宅成成交量1146.72万万，占占市区总总量的559.007%，东东区成交交面积442.990万，占117.227%，北北区成交交面积551.447万，占市市区总量量的200.722%，老老城区仅仅成交66.200万，占占2.550%。20088年1月月份，受受东区版版块银泰泰雅苑、润润源庭等等项目新新入市拉拉动，东东部版块块成交量量环比增增长811.577%，到到达2.60万万的普普通商品品住宅成成交，市市场需求求份额上上升到220.224%。作作为扬州州价格风风向标的的西区版版
19、块受到到新政影影响，月月份成交交量8.49万万，环环比下降降17.41%，区域域版块占占总成交交量的666.003%，西西区版块块仍是主主城区商商品住宅宅市场的的主导。（三）、产产品特征征分析1、从市市场供需需角度分分析20077年普通通商品住住宅市场场产品供供需的主主体是多多层住宅宅，但市市场供需需比0.92，基基本持平平。小高高层和高高层住宅宅市场供供需比分分别为00.744和0.68，市市场供给给供不应应求的局局面。20077年度主主城区商商品住宅宅产品类类型市场场供需结结构示意意表（单单位：万万）市场供给给市场需求求供需比批准预售售面积市场份额额成交面积积市场份额额多层住宅宅96.55
20、061.005%105.0855.111%0.922小高层住住宅42.77727.006%58.00030.442%0.744高层住宅宅18.77918.889%27.55814.447%0.688合计158.06100%190.87100%0.8332、从产产品面积积区间分分析20077年扬州州主城区区总计批批准预售售商品住住宅套数数145519套套，全年年商品住住宅销售售179911套套，从产产品面积积区间按按套型划划分，市市场供需需比为00.811，说明明整体市市场呈现现供不应应求的态态势。详详细各面面积区间间市场供供需情况况如下表表所示：面积区间间（）市场供给给市场需求求市场供需需比套
21、数百分百套数百分百60以下下6444.444%8354.666%0.777 608806554.511%106885.966%0.611 809909416.488%110666.177%0.855 9011001774412.222%2346613.110%0.766 10012003788826.009%4409924.662%0.866 12014444241129.221%5459930.448%0.788 144以以上2476617.005%2688815.001%0.922 合计145119100%179111100%0.81160880面面积区间间产品供供需比远远低于市市场整体体
22、水平，充充分说明明该面积积区间套套型产品品市场需需求最为为旺盛。660以以下、9901100和12201144套型产产品市场场供需比比略低于于0.881，也也说明这这些类型型产品市市场需求求相对旺旺盛。（四）、区区域版块块楼盘一一览表区域版块块项目名称称项目规模模产品类型型价格面积区间间销售状况况开发商备注老城区莱茵苑占地100.7万万建筑177万多层小高层585002居室778、9943居室1120、1130约95%莱茵置业业西区西郡1888占地133.3万万建筑211万多层小高层高层52000安厦正太太房地产产小高层计计划4月月份推出出，高层层年底推推出尚座占地155.4万万建筑200万多
23、层小高层5600090左左右2居居室，11403居室室2期预计计4月份份开宙辉置业业1期基本本销磬锦悦花苑苑占地2万万建筑规模模3.99小高层销磬锦悦房地地产京华城中中城居住1330万高层小高层6800052000和美第占地133万建筑200万多层小高层600005000090左左右2居居室和11203居室室为主新能源房房屋开发发1、2期期销磬，33期销售售中西花苑占地177.622万建筑266.4万万多层小高层50000120左右33居室，773942居室室万豪地产产锦苑占地322.9万万建筑433.7万万多层小高层5800056000中信泰富富东区骏和天城城占地144万建筑200万多层洋房
24、5000080左左右2居居室，33居室以以1100左右为为主多层基本本销磬骏和置业业2期主推推洋房银泰雅苑苑占地4.2万建筑4.6万多层480003居室，8881200银泰房地地产2期销售售凯运天地地占地211.6万万建筑300万多层小高层480006011居室，9902居室室和1220左右33居室凯运建设设北区扬州天下下占地600万建筑655万多层小高层6300065500多层全部部3居室室户型为为主，1110、1220和1330左右多层居住住基本销销磬，尾尾盘北辰置业业小高层计计划下半半年推出出碧水栖庭庭占地188.155万建筑211.777万多层小高层预计50000以以上预计4月月底开盘
25、盘美特房地地产养怡花园园占地4.4万建筑5.72万万多层洋房房预计55500以以上8022居室，995和11103居室室旺角置业业计划4月月份开盘盘销售唐郡占地144.333万建筑5.42万万别墅柳馨花园园占地4.7万建筑3.6万多层别墅（为为主）销磬以别墅为为主三、扬州州市发展展规划（一）、经经济总体体发展规规划指标标1、中期期经济发发展规划划“十一五五”期间，全全市地区区生产总总值年均均增长113%左左右，财财政总收收入年均均增长116%，固固定资产产投资年年均增长长20%，城市市居民人人均可支支配收入入年均增增长100%。到20112年地地区生产产总值在在20007年现现有基础础上实现现
26、翻番，达达到26600亿亿元，城城市居民民人均可可支配收收入达到到240000元元。2、20008年年经济发发展规划划地区生产产总值增增长144%，其其中一产产增长55%，二二产增长长16%，三产产增长115%；财政总总收入增增长188%，其其中一般般预算收收入增长长20%；全社会会固定资资产投资资增长225%；社会消消费品零零售总额额增长116%；城市居居民人均均可支配配收入增增长122%，（二）、房房地产发发展规划划1、“十十一五”发展规规划房地产开开发投资资总量“十一五五”比“十五”期间翻翻一番；城镇人人均住房房建筑面面积平均均每年增增加1。目标分分解如下下：、开发发投资、开开发规模模年
27、均增增长155%；、城镇镇人均住住宅建筑筑面积到到20110年达达到333，住住宅成套套率达990%；、基本本解决人人均住房房面积以下住住房困难难家庭的的居住问问题；扬州市“十一五五”房地产产投资目目标一览览表（单单位：亿亿元）年份2006620077200882009920100合计全市708092106122470其中：市市区4046536170270扬州市“十一五五”房地产产开发目目标一览览表（单单位：万万）年份2006620077200882009920100合计新开工面面积35040246553561523722 其中中：市区区21124327932136914233扬州市“十一五五
28、”商品房房竣工面面积目标标一览表表（单位位：万）年份2006620077200882009920100合计商品房新开工面面积27531636341748018511 其中中：市区区15417720423527010400商品住宅宅新开工面面积22025329033438414811 其中中：市区区1231421631882168322、20008年年住房建建设计划划根据扬州州市房管管局下发发20008年年扬州市市住房建建设计划划，220088年扬州州市区住住房建设设计划目目标是：新开工住住房面积积2000万，其其中低价价位、中中小套型型普通商商品住宅宅1200万，经经济适用用房（限限价商品品房
29、）110、拆拆迁安置置房155万，解解危安置置房4.5万，廉租租房0.5万；城镇人均均住房建建筑面积积平均增增加1；四、投资资机会初初步分析析（一）、市市场发展展机遇初初步分析析“十一五五”期间，扬扬州市经经济增长长将保持持平均113%以以上的速速度，并并加快推推进主城城区建设设，这将将为房地地产业创创造良好好的发展展环境和和广阔的的发展空空间。另另一方面面，市政政府将进进一步加加快富民民步伐，多多渠道增增加居民民收入，并并实行积积极的政政策，促促进居民民消费，居居民潜在在的住房房改善型型需求会会进一步步释放。初步估算算扬州市市主城区区年商品品住宅需需求量在在2166万以以上。、根据据扬州市市
30、城镇人人均住房房建筑面面积平均均增加11，按按市区现现有人口口预测，“改善型”住房需求80万左右；、扬州州进入城城市化高高速发展展时期，大大量农村村人口转转移到城城市，市市区城市市人口按按目前每每年增加加2万人人，按人人均300计算，每每年“新增型型”住房需需求600。、按目目前扬州州主城区区年拆迁迁40万万，危危旧住房房年2%自然淘淘汰200万，年年“被动型型”住房需需求约660万；、随着着扬州交交通优势势和人居居环境品品牌效应应的凸现现，将会会集聚更更多外来来人员来来扬打工工创业，吸吸引更多多的客商商在扬州州购房置置业，目目前扬州州“外来型型”住房需需求在16万万左右。另，随着着我市产产业
31、结构构的优化化升级，城城市产业业及结构构调整，服服务业将将得到快快速发展展，由此此将促进进非住宅宅房地产产的发展展，根据据一般中中等城市市20%的带动动系数来来看，非非住宅房房地产（商商业经营营用房、办办公用房房等）年年需求量达达43万万左右右。（二）、主主城区上上半年拟拟上市土土地概况况20088年扬州州市全年年拟上市市土地规规模基本本与20007年年度持平平，计划划约25500亩亩房地产产开发建建设用地地。扬州州市国土土资源局局计划上上半年，主主城区推推出土地地15332亩（其其中住居居住类用用地约8860亩亩），详详细拟推推出土地地见下表表：20088年上半半年度拟拟上市土土地一览览表序
32、号区域位置规模（亩亩）规划用途途备注1市直工艺坊改改造项目目（盐阜阜路北）50商业待编2琼花园地地块50商业已编3中医院东东（文昌昌中路）4商业已编4建行干校校、农机机局40商业待编5解放桥农农贸市场场10商业6广陵七里河南南、宝林林路西129住宅7信息产业业基地一一期155商业8邗江邗江中路路与中兴兴西路交交口西南南角21.775商业9江阴西路路南昌、润润扬路西西侧277.05商住珠宝城遗遗留问题题10文汇西路路与中心心西路交交口东南南角108.75住宅11邗城路西西、汽车车西站停停车场北北100商住邗江区要要求毛地地挂牌12杭集镇翟翟庄路南南侧、三三笑大道道西侧40商业13维扬邵庄二期期3
33、6商住待拆迁接接手后随随时挂牌牌14开发区维扬南路路以东、江江阴中路路以南40商住二城地块块一15维扬南路路以东、江江阴中路路以南30商住二城地块块二16维扬南路路以东、新新城河以以南162商住二城地块块三17扬子江路路以东、滨滨江大道道以北40商业物流园商商业配套套区用地地18新城西区区南至文汇汇西路、西西至西三三环支路路、北至至孙庄支支路238住宅合计15322根据市国国土资源源局陶加加宏主任任（土地地交易中中心主任任、土地地开发储储备中心心副主任任）介绍绍，扬州州市国土土资源局局每年召召开土地地招商（一一般在44月188日和110月118日）会会，推介介土地将将在招商商会后集集中上市市。目前前上半年年拟上市市18宗宗土地在在规划指指标制定定中，118宗土土地将在在4月118日招招商会上上统一对对外推介介。