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1、社区化工工业园区区的物业业管理模模式作者：朱朱英 文文章来源源：本站站搜集整整理 点点击数： 3995 更更新时间间：20008-10-31 10:07:13 工业园区区物业管管理基本本思路1树立立“以人人为本、用用户至上上”的服服务思想想不可否认认，“物物业管理理”这个个新生事事物曾一一度被单单纯地看看作是对对不动产产的管理理、维护护，这种种机械地地理解物物业管理理的认识识至今还还有影响响。我们们不否认认对“物物业”进进行管理理的重要要性和必必须性，但但将物业业工作面面对的方方方面面面的服务务对象看看成一种种管理主主体以外外的附属属物则是是一个严严重的误误区。这个误区区将导致致认识上上的模糊
2、糊从而形形成工作作上的无无序状态态，接踵踵而来的的便是物物业人员员强硬管管理、业业主被动动接受；而业主主不断提提出要求求时，物物业人员员却因此此而应接接不暇、手手忙脚乱乱，工作作量不断断增大，业业主满意意率却不不断降低低的局面面，究其其原因是是我们没没有抓住住根本。物物业管理理不仅是是“物”的的管理，更更是人与与人之间间生动有有机地交交流联系系。物业业管理离离开了“人人”这个个服务主主体，就就像鱼离离开了水水。高质质量的物物业管理理工作永永远是心心灵之间间的沟通通和理解解，而不不是人与与物之间间机械、缺缺乏活动动的联系系。因此此，物业业管理企企业必须须树立“以以人为本本、用户户至上”的的服务思
3、思想，尽尽心尽力力为业主主或物业业使用人人服务。2确立立工业园园区物业业管理的的基本经经营模式式工业园区区的物业业管理面面对的是是企业，如如果服务务质量不不高，将将影响政政府的招招商引资资工作。因因此，如如何建立立一种较较为完善善的管理理模式，对对工业园园区的物物业管理理企业将将是一项项极为重重要的课课题。现现有工业业园区的的物业管管理模式式主要有有如下三三种： 通过委委托方式式进行物物业管理理这种管理理方式是是物业管管理企业业通过全全委托方方式接管管物业。主主要表现现为：一一是通过过全委托托方式接接管上级级开发商商开发的的物业，这这就是自自建自管管模式；另一种种方式就就是通过过全委托托方式接
4、接管别的的开发商商开发的的物业。一一般情况况下，这这种物业业比较优优秀，有有一定的的利润空空间。 通过顾顾问方式式进行物物业管理理这种管理理方式就就是一个个物业管管理企业业不直接接管理物物业，而而是为另另外一个个物业管管理企业业的物业业管理活活动提供供顾问、咨咨询。这这种管理理主要表表现在：一是物物业优秀秀，发展展商不愿愿意全委委；二是是物业不不是很好好，顾问问公司不不愿意全全委。 通过合合作方式式进行物物业管理理这种管理理方式就就是两家家物业公公司通过过股份制制等方式式进行合合作管理理。这种种情况一一般是：一是物物业比较较良好，有有一定的的赢利空空间；二二是两家家物业公公司想通通过合作作方式
5、将将双方的的利益联联系起来来，加强强合作，减减少风险险。3建立立社区化化的工业业园区社区化工工业园区区是指确确立“以以人为本本，服务务至上”的的服务思思想，在在工业园园区科学学地设置置各项基基本功能能，如社社区活动动中心（老老年活动动中心和和青少年年活动中中心）、超超市、银银行、邮邮政、卫卫生所、新新华书店店、菜场场等，为为入驻企企业提供供全方位位、多功功能、综综合性的的物业服服务。社社区化工工业园区区的建立立主要考考虑以下下因素： 确定人人口适宜宜容量一个工业业园区的的适宜人人口是社社会经济济发展水水平、消消费水平平、自然然资源和和生态环环境的函函数,是是满足一一定生存存质量的的前提下下的合
6、理理人口规规模。充分考考虑地域域要素和和社会心心理要素素所谓地域域要素，是是指城市市干道所所分割或或自然界界限所包包围，具具有生存存发展的的硬件设设施、相相对独立立和稳定定的地域域。工业业园区一一般是政政府为发发展地区区经济，对对外招商商引资而而修建的的，因此此，必须须充分考考虑工业业园区的的地理位位置、交交通条件件等因素素。所谓谓社会心心理要素素，是指指群体对对个体的的行为产产生决定定性的影影响，形形成共同同的生活活方式、行行为规范范和心理理取向。社社区成员员对本社社区具有有归属感感，产生生参与群群体的集集体意识识和行为为。工业业园区虽虽然以生生产为主主，但我我们仍然然不能忽忽视企业业的社会
7、会心理，不不能脱离离整个社社会环境境。研究工工业园区区内各入入驻企业业需求不同的企企业对工工业园区区的需求求各不相相同。在在进行工工业园区区物业管管理过程程中不仅仅要考虑虑经济上上的合理理性，还还要考虑虑工业园园区内各各企业的的不同需需求，尽尽可能地地满足企企业的合合理要求求，为政政府的招招商引资资做出贡贡献。完善物物业配套套设施由于当前前工业园园区的物物业配套套设施不不全，给给入驻企企业员工工的带来来了诸多多的不便便。因此此，必须须加强工工业园区区的配套套设施建建设，建建立职工工宿舍、食食堂、社社区活动动中心、超超市、银银行、邮邮政、电电信、卫卫生所、新新华书店店、菜场场等，为为入驻企企业提
8、供供全方位位、多功功能、综综合性的的物业服服务。 加强精精神文明明建设，建建立工业业园区的的社区文文化 工业园区区无疑是是物质文文明建设设的基地地，但同同样要重重视精神神文明建建设。我我们应该该倡导“文文明家园园，和睦睦共创” 的社区区精神，在在园区内内提倡“和和睦相处处相敬如如宾”、“沟沟通交流流相互支支持”的的好风尚尚，使企企业与企企业之间间、个人人与个人人之间互互通有无无、和睦睦相处、互互相帮助助、共同同发展，实实现园区区企业一一家人的的“大家家庭”理理念，创创造一种种特色的的社区文文化。随着经济济的发展展和社会会的进步步，工业业园区的的建设不不断增加加，入驻驻企业对对于生产产、生活活环
9、境的的需求也也逐渐提提高。企企业已经经不再仅仅仅满足足解决生生产问题题，逐渐渐开始关关注建筑筑群体的的人性化化需求（如如环境需需求、运运动需求求、安全全需求、购购物需求求等），要要求改善善生活质质量。物业管理理行业是是公认的的微利行行业，而而物业管管理企业业追求的的是效益益的最大大化。特特别是进进入WTTO后，在在物业管管理费不不能随便便地大幅幅提高的的情况下下，挖掘掘新的经经济增长长点是唯唯一出路路。要想想生存与与发展，企企业就必必须千方方百计降降低企业业营运成成本，千千方百计计提高服服务质量量，千方方百计挖挖掘新的的经济增增长点，在在企业经经营发展展上以快快取胜、以以质取胜胜。工业业园区社
10、社区化，不不仅满足足了入驻驻企业的的需要，而而且为工工业园区区的物业业管理企企业创造造了更多多的经济济增长点点。发展展社区经经济，既既可带来来经济效效益，又又可方便便业主或或物业使使用人，提提高工业业园区物物业服务务质量的的满意度度。FS:PAGGE 工业园园区社区区化可以以涉及的的领域十十分广泛泛，市场场前景十十分广阔阔。如社社区教育育业、社社区文化化娱乐业业、社区区商务服服务、社社区健康康服务业业、社区区中介业业、社区区商业、社社区餐饮饮业、社社区汽车车服务业业以及其其它连锁锁店等。工业园区区物业管管理的特特点及难难点1工业业园区物物业管理理的特点点工业园园区内标标准厂房房的产权权形式多多
11、元化。大多数数工人的的素质较较低。厂房内内的机械械及藏量量过多的的货物可可能超出出楼面结结构的承承载标准准。机器开开动时震震荡噪音音对环境境产生磁磁扰。 升降机机使用频频繁，损损耗较大大。工业楼楼房老化化磨损速速度加快快，保养养维护费费高。厂房内内存储易易燃物品品及材料料多，火火警危险险性高。公用地地方及走走火通道道经常堆堆放杂物物。2工业业园区物物业管理理的难点点由于工工业园区区内标准准厂房的的多元性性，加大大了物业业管理的的难度。险情。因因使用频频繁或使使用不当当，造成成房屋的的损坏，以以致带来来结构的的变化，险险情出现现难以预预料。而而且，厂厂房设备备损耗严严重，保保养，维维修费用用高昂
12、。消防点点多面广广。厂区区内存储储的易燃燃易爆物物品和有有害的危危险品，容容易出现现火警或或险情，因因电器安安装、机机器的用用电不当当，也容容易引起起火灾；另外厂厂区内的的交通工工具和人人员多而而杂，这这给保卫卫工作带带来了难难度。功能特特殊。由由于使用用的特殊殊性难以以保持整整洁，污污水不便便处理。 建立工业业园区物物业管理理组织机机构工业园区区的物业业管理企企业要组组建相应应的组织织机构，实实施规范范化管理理。组织织机构的的职能有有：负责厂厂房区域域内建筑筑物管理理的日常常事务；统一对对外联系系，协调调落实街街道办事事处交办办的社会会任务；协调各各生产企企业对共共用部分分的使用用，维护护绿
13、化布布局，督督促卫生生制度的的落实；负责整整体性设设备及附附属设施施，共用用部位的的管理，养养护、维维修工作作，针对对工作需需要聘用用维修人人员，公公共场地地清扫人人员、安安全保卫卫人员；负责建建立房屋屋修缮基基金并设设立专项项账目；制定有有关具体体管理规规定，定定期召开开会议，检检查管理理办法的的执行情情况和工工作进度度。工业园区区物业管管理的前前期介入入1从法法律角度度看物业业管理前前期介入入前期物业业管理是是指新建建物业在在业主委委员会成成立之前前，由开开发建设设单位自自行或者者委托物物业管理理企业对对新建物物业实施施的前期期物业管管理活动动。由于于前期物物业管理理过程中中，物业业管理企
14、企业大都都是开发发建设单单位委托托或选聘聘的，物物业管理理企业与与业主之之间没有有签订物物业管理理合同。同同时，前前期物业业管理过过程中业业主对物物业刚开开始使用用，物业业管理的的工作任任务相对对较多，业业主与物物业管理理企业之之间较容容易产生生纠纷。物业管理理纠纷产产生后，业业主最常常采取的的措施就就是拒付付物业管管理费。物物业管理理企业因因此受到到损失也也常见。物物业管理理关系是是因物业业管理合合同而产产生的法法律关系系，前期期物业管管理也不不例外。实实践中，物物业管理理企业都都以书面面形式明明确物业业管理项项目、内内容、物物业管理理费计算算标准和和期限，从从而明确确物业管管理企业业的权利
15、利和义务务。目前前，因物物业管理理企业与与不同的的主体签签订前期期物业管管理合同同，从而而使合同同的形式式多种多多样。无无论何种种形式的的合同，物物业管理理企业的的主要合合同权利利就是收收取物业业管理费费。2工业业园区物物业管理理前期介介入的重重要性尽管物业业管理的的诸多问问题通常常是在房房屋使用用过程中中产生的的，但究究其根源源却往往往可以追追溯到开开发项目目的建设设过程中中，物业业管理与与开发项项目生产产使用周周期前期期阶段的的各种工工作关系系密切开发发项目的的规划、设设计、施施工乃至至销售等等工作环环节，在在很在程程度上决决定着房房屋投入入使用后后物业管管理工作作的难易易及其工工作量大大
16、小。我前文所所提到的的工业园园区物业业管理中中所遇到到的种种种难题，与与物业管管理企业业前期介介入没能能深入有有很大关关系。如如果物业业管理企企业在立立项决策策、规划划设计、建建筑施工工、代理理物业租租售等各各个阶段段能够介介入其中中，不但但能在接接管物业业后迅速速投入到到正常的的运行状状态中，而而且还能能与水、电电、气、通通讯、治治安、环环保等相相关部门门建立良良好的工工作关系系，理顺顺服务渠渠道。工业园区区物业管管理的接接管与验验收由于政府府招商引引资工作作的需要要，许多多企业在在进驻工工业园区区时尚未未进行综综合的验验收与接接管，给给物业管管理企业业造成许许多管理理隐患。因因此，在在物业
17、开开发建设设竣工验验收完毕毕，具备备入住和和接管条条件时，物物业管理理企业应应及时组组建物业业接管验验收小组组对接管管物业进进行详细细的验收收。对于于接管验验收出现现问题的的，物业业管理企企业应当当积极协协助接管管验收小小组同发发展商或或业主进进行协商商，迅速速解决相相关问题题。物业管理理企业接接管后，应应立即同同供电局局、自来来水公司司、燃气气公司、供供暖公司司、邮局局进行联联系协调调，以确确保工业业园区的的正常供供电、供供水、供供暖、通通邮；同同管辖派派出所、街街道办联联系，解解决工业业园区的的治安等等问题；同银行行联系，解解决工业业园区各各种费用用的银行行代收代代缴问题题。工业园区区的日
18、常常物业管管理1房屋屋管理工业园区区内的厂厂房管理理，主要要是确保保房屋结结构完好好和安全全使用。因因生产需需要，企企业对厂厂房做分分隔改造造或内部部安装机机器设备备时，不不得超过过楼面允允许的荷荷载。施施工前须须与物业业管理企企业取得得联系并并提供施施工图纸纸、经有有关部门门批准后后才可以以进行。因因施工影影响其他他楼层时时，需书书面征询询涉及部部位用户户的意见见。2设备备管理为了保证证工业园园区各企企业生产产的正常常进行，必必须对工工业园区区的一些些主要的的设备进进行重点点管理，如如载货电电梯的管管理、工工业供水水供电管管理、变变电房的的管理等等。同时时，公共共管网对对整个工工厂的正正常运
19、作作事关重重大，其其护维修修养护十十分重要要，如电电话线、污污水管等等的维修修养护工工作等。因因此，必必须加强强对重点点设备和和公共设设施及公公共管网网的管理理：载货电电梯的管管理。电电梯是现现代工业业厂房中中最常用用的、使使用最频频繁的运运输设备备，保证证电梯的的正常运运行，对对保障所所有企业业的生产产生活有有重要作作用。为为了管好好用好这这些电梯梯，必须须对电梯梯司机进进行专门门的培训训，并配配备专业业的维修修技术人人员，完完全按照照专业化化的要求求进行管管理。为为了更加加有效的的管理好好电梯，物物业管理理人员应应该参与与电梯的的选货、订订货、安安装、验验收及年年检等工工作。工业供供水供电
20、电管理。工工业用水水用电不不同于生生活用水水用电，其其耗水量量大耗电电量大，电电容量也也较之生生活用电电容量大大一些，而而且水电电的终止止对厂家家造成的的损失有有时是难难以估计计的，因因此，水水和电的的正常供供应是工工厂进行行工业生生产重要要保障，对对它们的的管理是是不容忽忽视的，为为此，物物业管理理人员要要做好工工厂正常常供水及及供电的的保障工工作。同同时，要要加强对对高压变变电房的的管理，完完全按照照供电部部门的安安全操作作规程进进行管理理，高配配电值班班室每天天24小小时要有有人值班班、节假假日照常常，保证证电力供供应。同同时值班班人员应应根据用用电情况况适时地地调节和和补偿功功率因素素
21、，使电电网保持持在较为为经济的的进行状状态，以以降低电电耗，节节约能源源。公共管管网的维维修养护护。这方方面的工工作较为为繁杂。比比如污水水管堵塞塞如不及及时检修修，势必必影响工工厂和工工人的正正常工作作。因此此，对公公共管网网的维修修养护十十分重要要。3消防防管理认真学学习消防防知识，熟熟悉并能能正确使使用各种种消防设设施和器器材；负责消消防监控控中心的的日常值值班。消消防监控控中心是是接受火火灾报警警、发出出火灾信信号和安安全疏散散指令、控控制消防防水源、固固定灭火火、通风风、空气气调节系系统等设设施机构构，中心心应实行行24小小时值班班。要对对整个工工业园区区进行消消防监控控，并做做好值
22、班班记录。值值班人员员要忠于于职守，认认真工作作。对部部门经理理和公司司负责人人，应做做好管理理、指导导、督促促、检查查好工业业园区内内的消防防工作，对对有问题题的及时时进行整整改。严格贯贯彻、执执行消防防法规，落落实各项项防火安安全制度度和措施施。专职职消防人人员必须须每天巡巡视工业业园区的的每个角角落，及及时发现现并消除除火灾隐隐患；定定期对防防火责任任制、防防火岗位位责任制制执行情情况进行行检查并并进行汇汇报、交交流、评评比；定定期对业业主或物物业使用用人的生生产场所所进行防防火制度度执行情情况检查查，阻止止私自乱乱拉乱接接电源，违违反安全全用电、用用气的不不当行为为。负责工工业园区区内
23、动用用明火的的批准和和现场监监护工作作。管理好好工业园园区内的的各种消消防设备备、设施施和器具具,定期期进行检检查、试试验、大大修、更更新，确确保它们们始终处处于完好好状态。组织消消防宣传传教育，广广泛开展展防火宣宣传，动动员和组组织区内内群众接接受教育育，增强强防火意意识。宣宣传方式式可灵活活多样，生生动活泼泼，可以以发通告告、贴广广告、出出墙报，也也可以观观看消防防自救电电视录像像。同时时揭露批批评违章章违法行行为，加加强引导导，培养养建立全全民的消消防意识识。抓好好义务消消防队的的培训和和演习，定定期向业业主或物物业使用用人传授授消防知知识。定期对对工业园园区内要要害部位位进行检检查是预
24、预防火灾灾的一项项基本措措施。特特别是要要检查各各楼内的的电器、电电线、煤煤气管道道有无腐腐蚀、氧氧化等情情况，防防止线路路短路或或爆炸引引起火灾灾。管理好好消防监监视中心心的各种种设备、设设施，保保障监视视中心始始终处于于正常工工作状态态。发生火火灾时，协协同公司司、部门门领导到到场，现现场指挥挥和扑救救。 制止任任何违反反消防安安全的行行为和企企图。 4绿化化及清扫扫保洁管管理工业园区区搞好绿绿化卫生生管理工工作，能能够为工工人提供供工作、生生活、娱娱乐优美美的环境境，从而而能让工工人工作作时精神神饱满，心心情舒畅畅，减少少工伤事事故的发发生。因因此同其其他物业业一样，工工业园区区绿化卫卫
25、生管理理也很重重要。当当然，在在具体管管理上有有些差异异，如绿绿化方面面应根据据工业厂厂房生产产特点种种植一些些能适合合排除工工厂异味味和气体体的植物物。卫生生保洁工工作也会会因为工工业生产产的不同同而有不不同的要要求。由于工业业厂房使使用功能能上的特特殊性，有有的厂房房难以保保持清洁洁，如重重工业生生产厂房房。有的的厂房要要求清洁洁度相当当高，甚甚至要求求车间内内一尘不不染，如如生产精精密仪器器仪表和和食品加加工的生生产工厂厂的厂房房，因此此，对不不同的工工业厂房房应有不不同的卫卫生保洁洁制度和和方法，对对难以保保持清洁洁的厂房房，应勤勤清洁清清扫清理理。清洁洁要求高高而严的的厂房，平平时要
26、采采取保护护清洁的的措施，如如进入车车间要严严格管理理，要更更换衣服服鞋子，带带好手套套和帽子子等。总总之工业业园区清清洁难度度大，但但仍要设设法做好好，以保保证生产产顺利进进行。5安全全防范管管理建立严严格的值值班守卫卫制度，对对人员、产产品的进进出入都都要进行行严格认认真的检检查登记记；无关人人员不得得进入厂厂房和仓仓库的重重地； 严格执执行值班班巡逻制制度以及及其他安安全措施施；严格执执行两人人以上进进入仓库库、锁门门等制度度。6交通通秩序和和车辆管管理工业园区区内单位位多、人人员多、货货物进出出频繁，车车辆必然然多。但但由于建建设或管管理的疏疏忽，工工业园区区内的车车辆管理理还存在在不
27、少漏漏洞，给给企业的的生产和和生活带带来诸多多不便，甚甚至给业业主或物物业使用用人的财财产和生生命造成成一定的的威胁。因因此，物物业管理理企业要要在工业业园区内内按照统统一规划划、统筹筹安排、方方便使用用、便于于管理、确确保安全全和有偿偿使用的的原则，将将机动车车和非机机动车分分成若干干个停车车区域，并并设专人人进行管管理，确确保车辆辆完好无无损。 此外，还还必须建建立一套套完善的的停车场场日常管管理制度度，确保保工业园园区良好好的交通通秩序。工业园区区物业管管理的现现状分析析内容介绍绍工业园区区的概念念工业园区区指由政政府规划划建设的的，供水水、供电电、供气气、通讯讯、道路路、仓储储及其它它
28、配套设设施齐全全、布局局合理且且能够满满足从事事一般工工业生产产和科学学实验需需要的标标准性建建筑物或或建筑物物群体。工业园区区物业管管理的现现状1工业业园区物物业管理理立法不不完善随着城市市建设突突飞猛进进的发展展，城镇镇居民生生活设施施的改善善，成片片的住宅宅小区、公公寓、写写字楼、商商厦、工工业园区区的建成成，房屋屋售后物物业管理理也越来来越重要要。社会会化、专专业化的的物业管管理是改改革开放放过程中中出现的的新生事事物，由由于缺乏乏相应的的物业管管理法律律规范，致致使物业业管理过过程中产产生的大大量纠纷纷得不到到及时解解决。我我国自119944年以来来，就开开始了物物业管理理的立法法工
29、作，并并已基本本形成体体系。但是到目目前为止止，还没没有一部部权威性性很强的的法律，或或者说，还还没有一一部全国国人大制制定并通通过的物物业管理理专门法法律。而而且法规规大多数数都是针针对一般般物业管管理而言言的，要要么过于于原则，对对物业管管理市场场只是泛泛泛而谈谈；要么么根本不不涉及物物业管理理市场问问题。那那么，物物业管理理市场整整体管理理、物业业管理市市场招投投标及管管理、物物业管理理市场需需求主体体及管理理、物业业管理市市场运行行秩序的的管理等等，都还还没有制制定相应应的法律律法规，没没能用明明确的法法律法规规来规范范。而且，就就一般物物业管理理法律法法规来说说，也存存在着明明显的不
30、不全面、不不严密、不不具体、不不够协调调的缺陷陷。例如如，对物物业管理理市场中中最主要要的权利利主体物业的的产权人人、使用用人的法法律地位位、权利利义务，所所有的法法律法规规都没有有做出非非常具体体、明确确、便于于操作的的规定。我们应当当承认，物物业管理理企业的的某些职职能与政政府的某某些职能能存在重重叠和交交叉，特特别是在在居住环环境、清清洁卫生生、消防防治安、公公共绿化化、公用用设施、道道路养护护等方面面。由于于二者地地位和作作用不同同，所代代表的利利益不完完全相同同、工作作的出发发点不同同，可能能会在工工作中引引发各种种冲突。对对此除了了及时沟沟通、消消除误解解外，还还需要法法律上确确定
31、二者者各自职职责范围围及其在在相关领领域的配配合机制制。对于工业业园区物物业管理理来讲，我我国的立立法更是是相对滞滞后。至至今，尚尚无一部部关于工工业园区区物业管管理的法法律法规规。在司司法实践践中，涉涉及工业业园区的的物业管管理大多多参照住住宅小区区的法律律规范执执行。此此外，由由于对工工业园区区物业管管理中遇遇到的相相关法律律理论问问题研究究不够深深入，导导致在工工业园区区物业管管理中产产生的许许多法律律纠纷难难以处理理。2工业业园区的的市场化化程度不不高目前，全全国物业业管理市市场处于于一种一一触即发发的状态态。这种种市场化化的导火火索一旦旦点燃，整整个物管管市场则则会烽烟烟四起。我我们
32、可以以预测，未未来3-5年是是中国物物业管理理市场的的“战国时时代”。到220100年末，全全国性的的物业管管理品牌牌格局将将基本形形成，届届时，一一个企业业再想进进入物管管市场，分分得一杯杯羹，困困难更大大，为时时已晚。所所以，对对一个物物管企业业而言，目目前是抢抢占物管管市场的的最佳良良机。当当前获得得物业管管理市场场的方式式主要有有如下三三种：通过公公开招投投标占领领市场这种方式式就是通通过公开开招投标标的方式式获得物物业管理理权。这这是物业业管理市市场化最最根本的的方式。但但目前通通过公开开招投标标方式获获得物业业管理权权的物业业比较少少，在整整个物业业管理市市场所占占的比例例也小，而
33、而且主要要集中在在一些政政府的公公共型物物业。通过协协议招标标方式占占领市场场这种方式式就是通通过协议议招标的的方式获获得物业业管理权权。一般般是较优优秀物业业的开发发商邀请请一些知知名品牌牌的物业业管理公公司进行行管理。目目前，在在物业管管理市场场上，这这种方式式比较常常见，而而且项目目数目较较多。通过自自建自管管方式拥拥有市场场这种情况况就是房房地产开开发商将将所开发发的物业业委托给给下属的的物业管管理公司司进行管管理。这这是目前前非常普普遍的一一种现象象。这种种管理方方式影响响了物业业管理的的市场化化进程。由于工业业园区的的物业管管理费定定价较低低，业主主或物业业使用人人的经济济承受能能
34、力有限限、管理理难度大大等，对对市场化化的物业业管理企企业吸引引力较小小，这类类物业的的市场化化程度不不高，一一般由政政府指定定或开发发商自建建的物业业管理企企业进行行管理。3规划划布局不不够合理理，房屋屋设计的的使用功功能不够够全面从目前来来看，无无论是经经国务院院批准设设立的国国家级开开发区，还还是经省省、市人人民政府府批准设设立的省省、市级级开发区区，虽然然都是按按照全面面规划、因因地制宜宜、综合合开发、配配套建设设的方针针建设工工业园区区的，但但大量的的工业厂厂房从设设计上就就没有全全面考虑虑房屋的的使用功功能，规规划布局局也不够够合理。比比如，许许多标准准厂房的的卫生间间很少，且且分
35、布不不合理，导导致入驻驻企业员员工入厕厕难，这这样一来来，就大大大增加加了物业业管理的的难度，致致使我们们的物业业管理员员成了“消防队队员”，处处处救火。4工业业园区的的配套设设施不够够完善我国的开开发区大大都建在在远离市市区或在在市区的的边缘，地地理位置置虽然优优越，但但基础设设施配套套设施不不够完善善。无论论是以高高新技术术为主的的高新技技术开发发区，以以工业为为主的工工业开发发区，还还是以金金融商贸贸为主的的金融商商贸开发发区，其其供水、供供电、供供气、排排水、道道路、工工人食堂堂、宿舍舍、宾馆馆、酒店店、商店店、医院院、学校校等基础础设施、配配套设施施都不很很完善。工业园区区发展状状况
36、1我国国物业管管理行业业发展状状况现阶段，中中国物业业管理行行业尚未未真正形形成规范范化、产产业化、市市场化的的发展格格局，除除深圳、上上海、北北京等城城市物业业管理市市场相对对成熟之之外，全全国大部部份地区区物业管管理处于于起步阶阶段，市市场化程程度偏低低。从物物业管理理行业发发展程度度已达到到一定水水平的深深圳市来来看，目目前仍存存在着以以下问题题：以数量量型为行行业发展展的主要要特征造造成企业业数量多多、分布布广、规规模小、规规模效益益差、发发展后劲劲不足等等问题，以以20000年末末的统计计资料为为例，全全市拥有有11000家大大小规模模不一的的物业管管理企业业，正式式注册的的仅500
37、0家，按按20000年全全市物业业开发量量约8000万平平方米计计算，111000家物业业管理企企业平均均分配不不足1万万平方米米。企业发发展趋同同化、企企业运作作方法雷雷同，低低水平、重重复性的的产业队队伍大量量涌现，从从而形成成管理手手段落后后，管理理水平参参差不一一，产品品（服务务）结构构不合理理，低档档次产品品（服务务）多，企企业运营营成本居居高不下下，市场场竞争力力差的局局面。由于物物业管理理行业普普遍存在在低水平平重复建建设的现现象，大大量小而而全的物物业管理理企业势势必造成成资源配配置不合合理、资资源浪费费的严重重后果：一方面面“五脏俱俱全”的机构构使人力力、物力力、财力力浪费极
38、极大，企企业成本本增加；另一方方面形成成各类工工程技术术人员工工作量极极不饱和和，复杂杂的现代代化设施施、设备备出现的的重大技技术问题题仍需依依赖专业业公司；同时，库库存备用用材料、低低耗物料料又占用用企业大大量流动动资金，造造成流动动资金沉沉淀。仅以开发发商项目目支持为为优势，政政府指导导价为保保护伞，以以纯粹的的物业管管理作为为主业，运运用“五脏俱俱全”的组织织结构养养活一大大批从业业员工的的企业发发展模式式在一定定程度上上仍延续续着计划划经济体体制下后后勤管理理方式，未未从根本本上改变变计划经经济体制制给企业业发展带带来的种种种弊端端，这种种模式已已经明显显不能适适应成熟熟的市场场、变化
39、化的市场场、竞争争的市场场的发展展需求。从全国范范围的行行业发展展现状来来看，观观念落后后、法制制不健全全已成为为严重制制约全行行业整体体规范发发展的关关键因素素，而国国有物业业管理企企业存在在体制改改革和产产权制度度改革方方向不明明确的问问题则严严重阻碍碍了企业业的市场场化发展展进程。2工业业园区物物业管理理发展状状况从国内市市场来看看，随着着我国城城镇化步步伐的加加快，工工业园区区的建设设不断加加强，工工业园区区的物业业管理市市场也日日趋发展展成熟，政政府及开开发商在在行业竞竞争中所所充当的的角色将将顺应市市场变化化而逐渐渐改变，政政府在行行业竞争争中所起起的调控控作用也也将随着着市场的的
40、规范发发展而逐逐步淡化化，工业业园区的的物业管管理正逐逐步向规规范化、法法治化迈迈进。从国际市市场来看看，随着着我国加加入WTTO，大大批国外外物业管管理企业业的进驻驻给国内内物业管管理企业业的发展展带来直直接影响响，使国国内企业业面临巨巨大竞争争压力和和冲击。WWTO带带来的是是公平竞竞争的市市场环境境。如果果说是机机遇，对对国内外外企业是是共同的的机遇，因因此必将将出现“与狼共共舞”的格局局。工业业园区的的物业管管理企业业也将出出现三个个层面，一一是国内内企业与与国外企企业联姻姻的合资资控股企企业出现现；二是是独资的的国外物物业管理理企业进进军中国国，企业业迎来“洋管家家”；三是是国内的的
41、物业管管理企业业走出国国门，到到异国它它乡为“老外”服务。浅谈工业业园区物物业管理理的发展展趋势(20009-009-004 113:004:113) 浅谈工业业园区物物业管理理的发展展趋势 一、市场场化虽然物业业管理是是一种微微利性行行业，但但较低的的行业风风险和较较低的行行业门槛槛仍会吸吸引大量量资金和和人才的的进入。资资本对利利润的追追逐，加加深了物物业管理理企业之之间的竞竞争，必必然会推推动物业业管理的的市场化化进程，促促进物业业管理品品牌化格格局的尽尽快形成成。一些物管管企业通通过市场场获得更更多的物物业，形形成规模模效益和和品牌效效应；另另外一些些物管企企业可以以通过兼兼并、联联合
42、和重重组等方方式，形形成规模模化管理理和企业业集团，以以增强企企业的竞竞争力。通通过市场场洗礼，最最终会形形成少数数品牌物物管企业业占据大大部份物物管市场场份额，使使物管行行业的竞竞争门槛槛自动加加高，行行业的竞竞争更加加激烈而而且层次次更高。这这种状况况会使一一般的企企业不敢敢介入或或者已经经无法介介入物管管行业，行行业发展展的大局局已定，行行业间重重新洗牌牌的可能能性减少少。 二、经营营化21世纪纪，物业业管理企企业将要要面对更更为激烈烈的市场场竞争所所带来的的挑战，而而日新月月异的高高新科技技也给企企业带来来了前所所未有的的发展机机遇。随随着社会会进步和和经济发发展的速速度不断断加快，工
43、工业园区区内企业业的要求求不断提提高，市市场对工工业园区区的物业业管理发发展提出出了更高高的要求求。工业业园区的的物业管管理服务务应由简简单维护护型、劳劳动密集集型向技技术维护护型、知知识密集集型转变变，增强强企业的的市场竞竞争力。因此，物物业管理理企业一一方面要要提高管管理水平平和服务务质量，以以优质的的服务换换取优价价的回报报，同时时有效地地降低成成本。另另一方面面要结合合企业的的发展优优势，实实现一业业为主，多多元经营营的发展展格局。在在物业管管理、物物业经营营、配套套项目开开发融为为一体的的同时，不不断拓展展新的经经营领域域。积极极参与、经经营房地地产行业业相关领领域的业业务，如如房地
44、产产项目的的规划、设设计、销销售，投投资业务务的策划划；参与与、经营营与物业业管理密密切相关关的行业业，如物物业租赁赁、商业业服务、文文化、教教育、医医疗卫生生、建材材、装饰饰等，通通过对管管辖物业业经营与与管理的的合力运运行，开开发物业业的整体体功能，提提高物业业的增值值潜力，增增强物业业管理企企业的发发展后劲劲，实现现企业规规模效益益。一、生态态化工业园区区建设的的基点是是合理利利用环境境容量(环境承承载力)，这在在物业管管理“可可持续发发展”中中显得尤尤为重要要。生态态工业园园区建设设是按照照生态学学原理，以以空间的的合理利利用为目目标，以以建立科科学的人人工化环环境措施施去协调调人与人
45、人、人与与环境的的关系，协协调工业业园区内内部结构构与外部部环境关关系，使使人类在在空间的的利用方方式、程程度、结结构、功功能等方方面与自自然生态态系统相相适应，为为人类创创造一个个安全、清清洁、美美丽、舒舒适的生生活、生生产环境境。它是是在对工工业园区区环境质质量变异异规律深深化认识识的基础础上，有有计划、有有系统、有有组织地地安排工工业园区区人类活活动的强强度、广广度和深深度的行行为。二、社区区化随着工业业园区建建设的不不断发展展，建立立社区化化的工业业园区已已成为一一种必然然趋势。物物业管理理企业必必须从园园区绿化化、景观观、文化化设施、环环境卫生生等方面面出发，构构筑符合合园区业业主或
46、物物业使用用人的大大文化社社区框架架，逐步步完善工工业园区区的安全全防范系系统、设设备监控控系统、资资讯通讯讯系统，增增大工业业园区物物业管理理的科技技含量，与与社会同同步。首先，从从工业园园区内的的环境出出发,建建造宜人人宜园的的绿化环环境。抓抓好环境境清洁、美美观和绿绿化养护护，对于于提高企企业生产产环境、生生产质量量和吸引引新企业业人园都都将起到到举足轻轻重的作作用。其其次，建建立高品品位的文文化娱乐乐设施，有有计划地地开展各各项文化化活动。可可以在园园区内建建立种类类全、品品质高的的文化娱娱乐设施施。每年年还可以以有计划划地开展展高品位位的文化化艺术活活动，如如高新技技术研讨讨会、环环
47、园长跑跑、文化化艺术节节、读书书摄影诗诗歌竞赛赛、保龄龄球挑战战赛、大大型游园园活动、每每周一升升国旗等等等。三、区域域化所谓工业业园区物物业管理理区域化化，就是是按行政政区域设设定物业业区实行行物业管管理，以以工业园园区规划划的自然然区域为为基础，以以有利生生产、工工作、方方便生活活和便于于管理为为原则，以以提高工工业园区区整体管管理水平平为目的的设定若若干个物物业区。应应当肯定定的说，工工业园区区按行政政区域设设定物业业区实行行物业管管理具有有以下几几个方面面的好处处： 有利于于提高工工业园区区的整体体管理水水平。工工业园区区物业管管理的好好差，不不仅直接接反映出出工业园园区的管管理水平平
48、，而且且直接影影响政府府对外开开放和招招商引资资的环境境。 有利于于物业管管理企业业实现规规模效益益。目前前物业管管理企业业普遍存存在着管管理规模模偏小，经经济效益益差的问问题，这这一问题题已严重重制约了了物业管管理企业业的发展展。如果果按行政政区域设设定物业业区实行行物业管管理，管管理规模模相对按按单体管管理工业业园区的的规模，要要大出若若干倍，甚甚至上百百倍，而而管理人人员相对对增加的的数量远远低于面面积增加加的数量量，这样样物业管管理就会会实现规规模效益益，进而而实现物物业管理理企业自自我发展展的良性性循环。有利于于减轻业业主或物物业使用用人的经经济负担担。按照照行政区区域设定定物业区区实行物物业管理理，由于于规模大大