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1、房地产开开发各环环节税收收政策详详解之拿地阶阶段业务务从事事房地产产开发的的企业，应应按规定定向主管管地方税税务机关关缴纳营营业税、企企业所得得税、土土地增值值税、城城市维护护建设税税、土地地使用税税、房产产税、车车船税、印印花税、个个人所得得税、教教育费附附加等地地方税收收（费）。同同时房地地产开发发存在土土地取得得、前期期规划、施施工、销销售、竣竣工等环环节，各各个环节节的税收收问题存存在不同同的侧重重点，笔笔者以房房地产开开的各环环节为线线索，详详解房地地产企业业的税收收政策，以以供纳税税人参考考。一、拿地地阶段房地地产开发发企业在在项目开开发前，通通过各种种途径获获得国有有土地使使用权
2、，涉涉及到的的地方税税种主要要有：契契税、耕耕地占用用税、印印花税、城城镇土地地使用税税。（一）契契税国有土地地使用权权出让、土土地使用用权出售售、房屋屋买卖的的计税依依据为成成交价格格。契税税的纳税税义务发发生时间间，为纳纳税人签签订土地地、房屋屋权属转转移合同同的当天天，或者者纳税人人取得其其他具有有土地、房房屋权属属转移合合同性质质凭证的的当天。1、直直接取得得国有土土地使用用权成为为纳税义义务人契税税的纳税税义务人人是境内内转移土土地、房房屋权属属，承受受单位和和个人。即即境内土土地使用用权、房房屋所有有权发生生转移时时，承受受的企业业、事业业单位、国国家机关关、军事事单位、社社会团体
3、体、其他他组织和和个体经经营者以以及其他他个人为为契税的的纳税人人。因此此，房地地产企业业在项目目开发前前，通过过各种方方式直接接取得国国有土地地使用权权，必然然发生权权属转移移，成为为契税的的纳税义义务人。2、征征税范围围中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例（国国务院令令第2224号）第第二条规规定可知知，国有有土地使使用权出出让、土土地使用用权转让让，包括括出售、赠赠与、和和交换均均属于转转移土地地权属的的范畴。中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例细则第第八条规规定，下下列转移移方式，视视同土地地使用权权转让、房房屋买卖卖或者房房屋赠与与征税：以土地地、房屋屋权属抵抵债或者者作价投投资、入
4、入股的；以获奖奖、预购购、预付付集资建建房款或或者转移移无形资资产方式式承受土土地、房房屋权属属的；建建设工程程转让时时发生土土地使用用权转移移的；以以其他方方式事实实构成土土地、房房屋权属属转移的的。因此此，房地地产企业业通过出出让、受受让、抵抵债、接接受投资资、受赠赠等直接接取得土土地使用用权，就就属于契契税的征征税范围围。3、计计税依据据财财政部、国国家税务务总局关关于契税税征收中中几个问问题的批批复（财财税字19998996号）第第一条关关于计税税价格问问题规定定，根据据中华华人民共共和国契契税暂行行条例（以以下简称称条例）第第四条第第（一）款款及中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例细
5、则（以以下简称称细则）第第九条的的规定，土土地使用用权出让让、土地地使用权权出售、房房屋买卖卖的计税税依据是是成交价价格，即即土地、房房屋权属属转移合合同确定定的价格格，包括括承受者者应交付付的货币币、实物物、无形形资产或或者其他他经济利利益。因因此，合合同确定定的成交交价格中中包含的的所有价价款都属属于计税税依据范范围。土地使使用权出出让、土土地使用用权转让让、房屋屋买卖的的成交价价格中所所包含的的行政事事业性收收费，属属于成交交价格的的组成部部分，不不应从中中剔除，纳纳税人应应按合同同确定的的成交价价格全额额计算缴缴纳契税税。财财政部、国国家税务务总局关关于国有有土地使使用权出出让等有有关
6、契税税问题的的通知（财财税2200441334号） 规定：出让国国有土地地使用权权的，其其契税计计税价格格为承受受人为取取得该土土地使用用权而支支付的全全部经济济利益。（一一）以协协议方式式出让的的，其契契税计税税价格为为成交价价格。成成交价格格包括土土地出让让金、土土地补偿偿费、安安置补助助费、地地上附着着物和青青苗补偿偿费、拆拆迁补偿偿费、市市政建设设配套费费等承受受者应支支付的货货币、实实物、无无形资产产及其他他经济利利益。没有有成交价价格或者者成交价价格明显显偏低的的，征收收机关可可依次按按下列两两种方式式确定：1、评评估价格格：由政政府批准准设立的的房地产产评估机机构根据据相同地地段
7、、同同类房地地产进行行综合评评定，并并经当地地税务机机关确认认的价格格。2、土土地基准准地价：由县以以上人民民政府公公示的土土地基准准地价。（二二）以竞竞价方式式出让的的，其契契税计税税价格，一一般应确确定为竞竞价的成成交价格格，土地地出让金金、市政政建设配配套费以以及各种种补偿费费用应包包括在内内。二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。国国家税务务总局关关于明确确国有土土地使用用权出让让契税计计税依据据的批复复（国国税函200096603号号）对北北京市地地方税务务局关关于国有有土地使使用权出出让
8、契税税计税依依据确定定问题的的请示（京京地税地地200091244号）的的批复如如下：根根据财财政部、国国家税务务总局关关于土地地使用权权出让等等有关契契税问题题的通知知（财财税2200441334号）规规定，出出让国有有土地使使用权，契契税计税税价格为为承受人人为取得得该土地地使用权权而支付付的全部部经济利利益。对对通过“招、拍拍、挂”程序承承受国有有土地使使用权的的，应按按照土地地成交总总价款计计征契税税，其中中的土地地前期开开发成本本不得扣扣除。因此此，从上上述文件件来看，房房地产企企业取得得土地的的契税政政策应关关注以下下几点：第一一，以为为取得该该土地使使用权而而支付的的全部经经济利
9、益益为契税税的征税税依据。全全部经济济利息包包括货币币、实物物、无形形资产和和其他经经济利息息，如国国税函20002110944号规定定，以项项目换取取等方式式承受土土地使用用权，属属于契税税征收范范围。又又如国税税函2200443222号规规定，以以土地出出资，属属于契税税征收范范围，即即投资方方以土地地出资，受受让方以以自身股股权作为为支付对对价，计计税依据据则为作作价出资资额。第二二，不得得因减免免土地出出让金，而而减免契契税。国国家税务务总局关关于免征征土地出出让金出出让国有有土地使使用权征征收契税税的批复复（国国税函200054436号号）对北北京市地地方税务务局关关于对政政府以零零
10、地价方方式出让让国有土土地使用用权征收收契税问问题的请请示（京京地税地地200051666号）的的批复规规定，根根据中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例及其其细则的的有关规规定，对对承受国国有土地地使用权权所应支支付的土土地出让让金，要要计征契契税。不不得因减减免土地地出让金金，而减减免契税税。4、间间接取得得土地的的契税问问题房地地产企业业实务中中，通过过企业股股权转让让、企业业合并、企企业分立立等方式式间接取取得土地地使用权权。上述述方式中中，通常常土地权权属没有有发生变变更，一一般不征征收或享享受免征征契税的的待遇。如如财政政部、国国家税务务总局关关于企业业改制重重组若干干契税政政策的通
11、通知（财财税2200881775号）规规定，在在股权转转让中，单单位、个个人承受受企业股股权，企企业土地地、房屋屋权属不不发生转转移，不不征收契契税；两两个或两两个以上上的企业业，依据据法律规规定、合合同约定定，合并并改建为为一个企企业，且且原投资资主体存存续的，对对其合并并后的企企业承受受原合并并各方的的土地、房房屋权属属，免征征契税；企业依依照法律律规定、合合同约定定分设为为两个或或两个以以上投资资主体相相同的企企业，对对派生方方、新设设方承受受原企业业土地、房房屋权属属，不征征收契税税。因此此，房地地产企业业通过重重组方式式取得土土地，存存在契税税的筹划划空间。（二）耕耕地占用用税1、占
12、占用耕地地建房成成为纳税税义务人人占用用耕地建建房和从从事其他他非农业业建设的的单位和和个人，成成为耕地地占用税税纳税人人。因此此，房地地产企业业通过出出让、受受让方式式直接占占用耕地地用于开开发房产产，自然然成为耕耕地占用用税纳税税人。但在在原中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂行条例例（国国发119877277号）不不适用外外商投资资企业，因因此，中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂行条例例（国国务院令令第5111号）2008年1月1日实施前，外商投资房地产企业占用耕地不是耕地占用税纳税人。国务院令第511号实施后，耕地占用税纳税人包括单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份
13、制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。2、征征税范围围中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂行条例例（国国务院令令第5111号）第第二条规规定，耕耕地主要要指种植植农作物物的土地地。3、计计税依据据中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂行条例例（国国务院令令第5111号）第第四条规规定，耕耕地占用用税以纳纳税人实实际占用用的耕地地面积为为计税依依据。4、纳纳税义务务时间经批批准占用用耕地的的，耕地地占用税税纳税义义务发生生时间为为纳税人人收到土土地管理理部门办办理占用用农用地地手续通通知的当当天。（三）印印花税对
14、土地使使用权出出让合同同、土地地使用权权转让合合同按产产权转移移书据征征收印花花税，按按所载金金额万分分之五贴贴花。1、土土地使用用权出让让、转让让合同按按产权转转移书据据征收印印花税房地地产企业业以出让让、受让让方式取取得土地地，须签签订土地地使用权权出让合合同、土土地使用用权转让让合同。根根据财财政部、国国家税务务总局关关于印花花税若干干政策的的通知（财财税2200661662号）第第三条规规定，对对土地使使用权出出让合同同、土地地使用权权转让合合同按产产权转移移书据征征收印花花税。2、开开发廉租租住房、经经济适用用住房可可减免印印花税财财政部、国国家税务务总局关关于廉租租住房经经济适用用
15、住房和和住房租租赁有关关税收政政策的通通知（财财税220088244号）规规定，开开发商在在经济适适用住房房、商品品住房项项目中配配套建造造廉租住住房，在在商品住住房项目目中配套套建造经经济适用用住房，如如能提供供政府部部门出具具的相关关材料，可可按廉租租住房、经经济适用用住房建建筑面积积占总建建筑面积积的比例例免征开开发商应应缴纳的的印花税税。（四）城城镇土地地税以出让或或转让方方式有偿偿取得土土地使用用权的，应应由受让让方从合合同约定定交付土土地时间间的次月月起缴纳纳城镇土土地使用用税；合合同未约约定交付付土地时时间的，由由受让方方从合同同签订的的次月起起缴纳城城镇土地地使用税税。土地地使
16、用税税以纳税税人实际际占用的的土地面面积为计计税依据据，依照照规定税税率计算算征收（具具体税率率参照当当地规定定）。1、使使用城镇镇土地成成为纳税税义务人人中中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例（国国务院令令第177号）第第二条规规定，在在城市、县县城、建建制镇、工工矿区范范围内使使用土地地的单位位和个人人，为城城镇土地地使用税税（以下下简称土土地使用用税）的的纳税人人。 前前款所称称单位，包包括国有有企业、集集体企业业、私营营企业、股股份制企企业、外外商投资资企业、外外国企业业以及其其他企业业和事业业单位、社社会团体体、国家家机关、军军队以及及其他单单位；所所称个人人，包括括个体工
17、工商户以以及其他他个人。因因此，房房地产企企业取得得的土地地位于城城市、县县城、建建制镇、工工矿区范范围内，自自然成为为城镇土土地使用用税纳税税人。正正如国国家税务务总局关关于受让让土地使使用权者者应征收收土地使使用税问问题的批批复（国国税函发发199935011号）对对成都市市税务局局关于于对国内内受让土土地者是是否征收收土地使使用税的的请示（成成税函199924463号号）批复复规定，中中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例第第二条规规定：“在城市市，县城城，建制制镇，工工矿区范范围内使使用土地地的单位位和个人人，为城城镇土地地使用税税纳税义义务人，应应当依照照本条例例的规定定缴纳
18、土土地使用用税。”中华华人民共共和国城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例第第四十九九条也明明确规定定：“土地使使用者应应当依照照国家税税收法规规的规定定纳税。”因此，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税。2、征征税范围围房地地产企业业占用位位于城市市、县城城、建制制镇、工工矿区范范围内的的土地。3、计计税依据据土地地使用税税以纳税税人实际际占用的的土地面面积为计计税依据据，依照照规定税税额计算算征收。国国家税务务总局关关于房产产税城镇镇土地使使用税有有关政策策规定的的通知（国国税发20003889号）第
19、第二条第第一款规规定，购购置新建建商品房房，自房房屋交付付使用之之次月起起计征房房产税和和城镇土土地使用用税。房房地产开开发企业业，应自自房屋交交付使用用之次月月起调减减城镇土土地使用用税计税税依据，但但要按未未交房产产与已交交房产的的建筑面面积比例例分摊计计算城镇镇土地使使用税。已已征用未未开发的的土地应应按规定定全额征征收城镇镇土地使使用税。房房地产开开发企业业从全部部交房后后的次月月起，开开发用地地的城镇镇土地使使用税为为零。4、纳纳税义务务时间房地地产企业业城镇土土地使用用纳税义义务时间间，主要要分以下下三种情情况：第一一，根据据城镇镇土地使使用税暂暂行条例例第九九条规定定，对于于新征
20、用用的土地地，区分分耕地与与非耕地地缴纳城城镇土地地使用税税。征用用的耕地地，自批批准征用用之日起起满1年年时开始始缴纳城城镇土地地使用税税；征用用的非耕耕地，自自批准征征用次月月起缴纳纳城镇土土地使用用税。第二二，根据据财政政部、国国家税务务总局关关关于房房产税城城镇土地地使用税税有关政政策的通通知（财财税2200661886号）规规定，以以出让或或转让方方式有偿偿取得土土地使用用权的，应应由受让让方从合合同约定定交付土土地时间间的次月月起缴纳纳城镇土土地使用用税；合合同未约约定交付付土地时时间的，由由受让方方从合同同签订的的次月起起缴纳城城镇土地地使用税税。第三三，根据据国家家税务总总局关
21、于于外商投投资企业业和外国国企业征征收城镇镇土地使使用税问问题的批批复（国国税函200075596号号）规定定，外商商投资企企业和外外国企业业，应从从20007年11月1日日开始缴缴纳城镇镇土地使使用税，其其纳税义义务时间间的产生生与前述述相同，故故内外资资房地产产开发企企业缴纳纳城镇土土地使用用税缴纳纳时间一一致。5、开开发廉租租住房、经经济适用用住房可可减免财财政部、国国家税务务总局关关于廉租租住房经经济适用用住房和和住房租租赁有关关税收政政策的通通知（财财税220088244号）规规定，对对廉租住住房、经经济适用用住房建建设用地地以及廉廉租住房房经营管管理单位位按照政政府规定定价格、向向
22、规定保保障对象象出租的的廉租住住房用地地，免征征城镇土土地使用用税。开开发商在在经济适适用住房房、商品品住房项项目中配配套建造造廉租住住房，在在商品住住房项目目中配套套建造经经济适用用住房，如如能提供供政府部部门出具具的相关关材料，可可按廉租租住房、经经济适用用住房建建筑面积积占总建建筑面积积的比例例免征开开发商应应缴纳的的城镇土土地使用用税。案例：某房地产产开发企企业20010年年5月226日与与国土房房产局签签订国有有土地出出让合同同，合同同约定出出让土地地面积为为560000平平米，土土地出让让金为3340000万元元，合同同约定土土地交付付时间为为20110年110月225日。当当地土
23、地地使用税税税率为为4元/平米。那那么20010年年应缴纳纳多少土土地使用用税？分析：该企业应应从20010年年11月月起申报报缴纳土土地使用用税，220100年应缴缴纳2个个月土地地使用税税：5660000*4*2/112=3373333.333元。房地产开开发各环环节税收收政策详详解之设设计、施施工阶段段设计计施工阶阶段是开开发商委委托设计计公司和和建筑公公司进行行项目设设计、建建设的阶阶段。该该阶段是是房地产产开发的的重要阶阶段。该该阶段主主要涉及及印花税税、对外外支付劳劳务代扣扣代缴、计计税成本本的核算算、城镇镇土地使使用税等等税务事事项。（一）印印花税房地地产开发发阶段需需要缴纳纳印
24、花税税的主要要包括采采购甲供供材料、建建筑安装装工程承承包合同同、建设设工程勘勘察设计计合同、借借款合同同、财产产保险合合同等合合同。甲供供材料应应按购销销合同税税目，按按按购销销金额，万万分之三三税率贴贴花；建筑筑安装工工程承包包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；建设设工程勘勘察设计计合同，包括勘察、设计合同，按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；银行及其其他金融融组织和和借款人人（不包包括银行行同业拆拆借）所所签订的的借款合合同，按按借款金金额的万万分之零零点五贴贴花；财产产保险合合同：包包括财产产、责任任、保证证、信用用等保险险合同，按按收取的的保险费费收入
25、金金额的千千分之一一税率贴贴花。（二）代代扣代缴缴涉税事事项房地地产设计计，施工工期间涉涉及的营营业税事事项，主主要包括括：对外外支付款款项时营营业税、企企业所得得税代扣扣代缴问问题。一、营营业税根据据国家家税务总总局关于于执行税税收协定定特许权权使用费费条款有有关问题题的通知知（国国税函200095507号号）规定定，“专门从从事工程程、管理理、咨询询等专业业服务的的机构或或个人提提供的相相关服务务所取得得的款项项”应为劳劳务活动动所得，不不应是特特许权使使用费。对对外支付付款项的的营业税税代扣代代缴问题题，主要要发生与与接受境境外上述述劳务时时的涉税税事项。1、接接受境外外建筑设设计劳务务
26、属于营营业税应应税范围围中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例（国国务院令令第5440号）第第一条规规定：在在中华人人民共和和国境内内提供本本条例规规定的劳劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产的单位位和个人人，为营营业税的的纳税人人，应当当依照本本条例缴缴纳营业业税。营营业税暂暂行条例例实施细细则（财财政部、国国家税务务总局第第52号号令）第第四条规规定：条条例第一一条所称称在中华华人民共共和国境境内提供供条例规规定的劳劳务，是是指提供供或者接接受条例例规定劳劳务的单单位或者者个人在在境内。因此此，境内内房地产产企业接接受境外外建筑设设计劳务务，属于于应发生生营业税税纳税义义务的劳劳务。
27、2、代代扣代缴缴义务的的判断暂暂行条例例第十十一条规规定：中中华人民民共和国国境外的的单位或或者个人人在境内内提供应应税劳务务、转让让无形资资产或者者销售不不动产，在在境内未未设有经经营机构构的，以以其境内内代理人人为扣缴缴义务人人；在境境内没有有代理人人的，以以受让方方或者购购买方为为扣缴义义务人。因此此，企业业发生对对外支付付建筑设设计劳务务款项时时，要判判断企业业是否负负有代扣扣代缴义义务，应应向发生生业务的的境外单单位或者者个人确确认其境境内是否否存在经经营机构构或境内内代理人人，如果果不存在在，则确确认自身身负有代代扣代缴缴义务。3、代代扣代缴缴义务发发生时间间暂暂行条例例第十十二条
28、规规定：营营业税扣扣缴义务务发生时时间为纳纳税人营营业税纳纳税义务务发生的的当天。暂暂行条例例第十十二条规规定还规规定：营营业税纳纳税义务务发生时时间为纳纳税人提提供应税税劳务，并并收讫营营业收入入款项或或者取得得索取营营业收入入款项凭凭据的当当天。国国务院财财政、税税务主管管部门另另有规定定的，从从其规定定。4、代代扣代缴缴营业税税税款的的计算纳税税人提供供应税劳劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产，按照照营业额额和规定定的税率率计算应应纳税额额。应纳纳税额计计算公式式：应纳纳税额营业额额税率。因此此，企业业计算代代扣代缴缴应纳税税额时，也也按上述述公式确确认，准准确确认认应税行行为的
29、营营业额以以及税率率。营业业额以及及税率的的确认与与境内企企业和单单位发生生应税行行为是一一致的。二、企企业所得得税根据据企业业所得税税法实施施条例第第三十八八条“对非居居民企业业在中国国境内取取得工程程作业和和劳务所所得应缴缴纳的所所得税，税税务机关关可以指指定工程程价款或或者劳务务费的支支付人为为扣缴义义务人”的规定定，境内内房地产产企业还还应履行行扣缴义义务代扣扣代缴该该境外劳劳务的企企业所得得税。（三）甲甲供材料料的营业业税事项项实实施细则则第七七条规定定，“纳税人人的下列列混合销销售行为为，应当当分别核核算应税税劳务的的营业额额和货物物的销售售额，其其应税劳劳务的营营业额缴缴纳营业业
30、税，货货物销售售额不缴缴纳营业业税；未未分别核核算的，由由主管税税务机关关核定其其应税劳劳务的营营业额：（一）提提供建筑筑业劳务务的同时时销售自自产货物物的行为为；（二二）财政政部、国国家税务务总局规规定的其其他情形形。”第十六六条规定定，“除本细细则第七七条规定定外，纳纳税人提提供建筑筑业劳务务（不含含装饰劳劳务）的的，其营营业额应应当包括括工程所所用原材材料、设设备及其其他物资资和动力力价款在在内，但但不包括括建设方方提供的的设备的的价款。”（四）计计税成本本的核算算计税税成本是是指企业业在开发发、建造造开发产产品过程程中所发发生的按按照税收收规定进进行核算算与计量量的应归归入某项项成本对
31、对象的各各项费用用。1、计计税成本本对象的的确定原原则房房地产开开发经营营业务企企业所得得税处理理办法（国国税发20009331号）规规定：成本本对象是是指为归归集和分分配开发发产品开开发、建建造过程程中的各各项耗费费而确定定的费用用承担项项目。其其确认原原则包括括以下六六项：（一一）可否否销售原原则。开开发产品品能够对对外经营营销售的的，应作作为独立立的计税税成本对对象进行行成本核核算；不不能对外外经营销销售的，可可先作为为过渡性性成本对对象进行行归集，然然后再将将其相关关成本摊摊入能够够对外经经营销售售的成本本对象。（二二）分类类归集原原则。对对同一开开发地点点、竣工工时间相相近、产产品结
32、构构类型没没有明显显差异的的群体开开发的项项目，可可作为一一个成本本对象进进行核算算。（三三）功能能区分原原则。开开发项目目某组成成部分相相对独立立，且具具有不同同使用功功能时，可可以作为为独立的的成本对对象进行行核算。（四四）定价价差异原原则。开开发产品品因其产产品类型型或功能能不同等等而导致致其预期期售价存存在较大大差异的的，应分分别作为为成本对对象进行行核算。（五五）成本本差异原原则。开开发产品品因建筑筑上存在在明显差差异可能能导致其其建造成成本出现现较大差差异的，要要分别作作为成本本对象进进行核算算。（六六）权益益区分原原则。开开发项目目属于受受托代建建的或多多方合作作开发的的，应结结
33、合上述述原则分分别划分分成本对对象进行行核算。此外外，企业业单独建建造的停停车场所所，应作作为成本本对象单单独核算算。利用用地下基基础设施施形成的的停车场场所，作作为公共共配套设设施进行行处理。2、计计税成本本的内容容国税税发220099311号为房房地产企企业的计计税成本本主要归归类为以以下六类类：（一一）土地地征用费费及拆迁迁补偿费费。指为为取得土土地开发发使用权权（或开开发权）而而发生的的各项费费用，主主要包括括土地买买价或出出让金、大大市政配配套费、契契税、耕耕地占用用税、土土地使用用费、土土地闲置置费、土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价及及相关税税费、拆拆迁补偿偿支出、安安置及
34、动动迁支出出、回迁迁房建造造支出、农农作物补补偿费、危危房补偿偿费等。（二二）前期期工程费费。指项项目开发发前期发发生的水水文地质质勘察、测测绘、规规划、设设计、可可行性研研究、筹筹建、场场地通平平等前期期费用。（三三）建筑筑安装工工程费。指指开发项项目开发发过程中中发生的的各项建建筑安装装费用。主主要包括括开发项项目建筑筑工程费费和开发发项目安安装工程程费等。（四四）基础础设施建建设费。指指开发项项目在开开发过程程中所发发生的各各项基础础设施支支出，主主要包括括开发项项目内道道路、供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照明等社社区管网网工程费费和环境境卫生、园园林绿化化等园林林环
35、境工工程费。（五五）公共共配套设设施费：指开发发项目内内发生的的、独立立的、非非营利性性的，且且产权属属于全体体业主的的，或无无偿赠与与地方政政府、政政府公用用事业单单位的公公共配套套设施支支出。（六六）开发发间接费费。指企企业为直直接组织织和管理理开发项项目所发发生的，且且不能将将其归属属于特定定成本对对象的成成本费用用性支出出。主要要包括管管理人员员工资、职职工福利利费、折折旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护护费、工工程管理理费、周周转房摊摊销以及及项目营营销设施施建造费费等。3、计计税成本本核算的的一般步步骤计税税成本核核算一般般分以下下五个步步骤：（一一）对当当期实际际发生
36、的的各项支支出，按按其性质质、经济济用途及及发生的的地点、时时间区进进行整理理、归类类，并将将其区分分为应计计入成本本对象的的成本和和应在当当期税前前扣除的的期间费费用。同同时还应应按规定定对在有有关预提提费用和和待摊费费用进行行计量与与确认。（二二）对应应计入成成本对象象中的各各项实际际支出、预预提费用用、待摊摊费用等等合理的的划分为为直接成成本、间间接成本本和共同同成本，并并按规定定将其合合理的归归集、分分配至已已完工成成本对象象、在建建成本对对象和未未建成本本对象。（三三）对期期前已完完工成本本对象应应负担的的成本费费用按已已销开发发产品、未未销开发发产品和和固定资资产进行行分配，其其中
37、应由由已销开开发产品品负担的的部分，在在当期纳纳税申报报时进行行扣除，未未销开发发产品应应负担的的成本费费用待其其实际销销售时再再予扣除除。（四四）对本本期已完完工成本本对象分分类为开开发产品品和固定定资产并并对其计计税成本本进行结结算。其其中属于于开发产产品的，应应按可售售面积计计算其单单位工程程成本，据据此再计计算已销销开发产产品计税税成本和和未销开开发产品品计税成成本。对对本期已已销开发发产品的的计税成成本，准准予在当当期扣除除，未销销开发产产品计税税成本待待其实际际销售时时再予扣扣除。（五五）对本本期未完完工和尚尚未建造造的成本本对象应应当负担担的成本本费用，应应按分别别建立明明细台帐
38、帐，待开开发产品品完工后后再予结结算。4、共共同成本本和不能能分清负负担对象象的间接接成本的的分配方方法共同同成本和和不能分分清负担担对象的的间接成成本应按按受益的的原则和和配比的的原则分分配至各各成本对对象，具具体分配配方法有有以下几几种：（一一）占地地面积法法。指按按已动工工开发成成本对象象占地面面积占开开发用地地总面积积的比例例进行分分配。1.一次性性开发的的，按某某一成本本对象占占地面积积占全部部成本对对象占地地总面积积的比例例进行分分配。2.分期开开发的，首首先按本本期全部部成本对对象占地地面积占占开发用用地总面面积的比比例进行行分配，然然后再按按某一成成本对象象占地面面积占期期内全
39、部部成本对对象占地地总面积积的比例例进行分分配。期内内全部成成本对象象应负担担的占地地面积为为期内开开发用地地占地面面积减除除应由各各期成本本对象共共同负担担的占地地面积。（二二）建筑筑面积法法。指按按已动工工开发成成本对象象建筑面面积占开开发用地地总建筑筑面积的的比例进进行分配配。1.一次性性开发的的，按某某一成本本对象建建筑面积积占全部部成本对对象建筑筑面积的的比例进进行分配配。2.分期开开发的，首首先按期期内成本本对象建建筑面积积占开发发用地计计划建筑筑面积的的比例进进行分配配，然后后再按某某一成本本对象建建筑面积积占期内内成本对对象总建建筑面积积的比例例进行分分配。（三三）直接接成本法
40、法。指按按期内某某一成本本对象的的直接开开发成本本占期内内全部成成本对象象直接开开发成本本的比例例进行分分配。（四四）预算算造价法法。指按按期内某某一成本本对象预预算造价价占期内内全部成成本对象象预算造造价的比比例进行行分配。5、特特定成本本的分配配方法（一一）土地地成本，一一般按占占地面积积法进行行分配。如如果确需需结合其其他方法法进行分分配的，应应商税务务机关同同意。土地地开发同同时连结结房地产产开发的的，属于于一次性性取得土土地分期期开发房房地产的的情况，其其土地开开发成本本经商税税务机关关同意后后可先按按土地整整体预算算成本进进行分配配，待土土地整体体开发完完毕再行行调整。（二二）单独
41、独作为过过渡性成成本对象象核算的的公共配配套设施施开发成成本，应应按建筑筑面积法法进行分分配。（三三）借款款费用属属于不同同成本对对象共同同负担的的，按直直接成本本法或按按预算造造价法进进行分配配。（四四）其他他成本项项目的分分配法由由企业自自行确定定。6、以以非货币币交易方方式取得得土地使使用权情情况下计计税成本本的确定定（一一）企业业、单位位以换取取开发产产品为目目的，将将土地使使用权投投资企业业的，按按下列规规定进行行处理：1.换取的的开发产产品如为为该项土土地开发发、建造造的，接接受投资资的企业业在接受受土地使使用权时时暂不确确认其成成本，待待首次分分出开发发产品时时，再按按应分出出开
42、发产产品（包包括首次次分出的的和以后后应分出出的）的的市场公公允价值值和土地地使用权权转移过过程中应应支付的的相关税税费计算算确认该该项土地地使用权权的成本本。如涉涉及补价价，土地地使用权权的取得得成本还还应加上上应支付付的补价价款或减减除应收收到的补补价款。2.换取的的开发产产品如为为其他土土地开发发、建造造的，接接受投资资的企业业在投资资交易发发生时，按按应付出出开发产产品市场场公允价价值和土土地使用用权转移移过程中中应支付付的相关关税费计计算确认认该项土土地使用用权的成成本。如如涉及补补价，土土地使用用权的取取得成本本还应加加上应支支付的补补价款或或减除应应收到的的补价款款。（二二）企业
43、业、单位位以股权权的形式式，将土土地使用用权投资资企业的的，接受受投资的的企业应应在投资资交易发发生时，按按该项土土地使用用权的市市场公允允价值和和土地使使用权转转移过程程中应支支付的相相关税费费计算确确认该项项土地使使用权的的取得成成本。如如涉及补补价，土土地使用用权的取取得成本本还应加加上应支支付的补补价款或或减除应应收到的的补价款款。7、可可以预提提的三项项计税成成本（一一）出包包工程未未最终办办理结算算而未取取得全额额发票的的，在证证明资料料充分的的前提下下，其发发票不足足金额可可以预提提，但最最高不得得超过合合同总金金额的110%。（二二）公共共配套设设施尚未未建造或或尚未完完工的，
44、可可按预算算造价合合理预提提建造费费用。此此类公共共配套设设施必须须符合已已在售房房合同、协协议或广广告、模模型中明明确承诺诺建造且且不可撤撤销，或或按照法法律法规规规定必必须配套套建造的的条件。（三三）应向向政府上上交但尚尚未上交交的报批批报建费费用、物物业完善善费用可可以按规规定预提提。物业业完善费费用是指指按规定定应由企企业承担担的物业业管理基基金、公公建维修修基金或或其他专专项基金金。企业业在结算算计税成成本时其其实际发发生的支支出应当当取得但但未取得得合法凭凭据的，不不得计入入计税成成本，待待实际取取得合法法凭据时时，再按按规定计计入计税税成本。（五）城城镇土地地使用税税房地地产开发
45、发企业设设计、施施工阶段段的城镇镇土地使使用税同同取得土土地阶段段。（六）房房产税财财政部、税税务总局局关于检检发关关于房产产税若干干具体问问题的解解释和暂暂行规定定、关于车车船使用用税若干干具体问问题的解解释和暂暂行规定定的通通知（财财税地1988688号）第第二十一一条明确确规定：“凡是在在基建工工地为基基建工地地服务的的各种工工棚、材材料棚、休休息棚和和办公室室、食堂堂、茶炉炉房、汽汽车房等等临时性性房屋，不不论是施施工企业业自行建建造还是是由基建建单位出出资建造造交施工工企业使使用的，在在施工期期间，一一律免征征房产税税。但是是，如果果在基建建工程结结束以后后，施工工企业将将这种临临时
46、性房房屋交还还或者估估价转让让给基建建单位的的，应当当从基建建单位接接收的次次月起，依依照规定定征收房房产税。”第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”因此此，施工工期间不不予征税税的临时时性建筑筑物必须须同时满满足两个个条件：其一必必须为基基建工地地服务，其其二必须须处于施施工期间间。相反反如果基基建工程程结束，临临时性建建筑物归归基建单单位使用用，则须须从基建建单位使使用的次次月起缴缴纳房产产税。房地产开开发各环环节税收收政策详详解之预预售阶段段房地地产开发发产品房房预售，是是指房地地产开发发企业与与购房者者约定，由由购房者者交付定定金或预预付款，而而在未来来一定日日期拥有有现房的的房产交交易行为为。它与与现房的的买卖已已成为我我国商品品房市场场中的两两种主要要的房屋屋销售形形式。预预售阶段段其实与与施工阶阶段对房房地产开开发来说说应该是是同一个个阶段，但但由于房房地产企企业预售售收入税税务处理理的特殊殊性，笔笔者将