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1、中实柳估字2011第364号房地产估估价技术术报告项 目 名 称称：柳州州市建德德房地产产投资有有限公司司位于柳州州市柳南南区飞鹅鹅二路223号荣荣兴大厦厦1栋66层、11栋3-2、33栋2-1非住住宅房地地产抵押押贷款价价值评估估报告委托方：柳州市市建德房房地产投投资有限限公司估价方：广西中中实房地地产评估估顾问有有限公司司估价人员员：宗白白白 徐彤估价作业业日期：二0一一一年三三月二十十日至二0一一一年三三月二十十一日估价报告告编号：中实柳柳估字20111第第3644号估 价 技 术术 报 告一、价对对象个别别因素分分析（一） 评估对象象范围本次估价价范围为为柳州市市柳南区区飞鹅二二路23
2、3号荣兴兴大厦11栋6层层、1栋栋3-22、3栋栋2-11非住宅宅房地产产，房屋屋用途为为非住宅宅。（二） 实物及权权益状况况（1） 房屋登记记状况：估价对象房屋所有有权证号房屋所有有权人房屋结构构总层 数数所在层数建成年月月(年)设计用途建筑面积积(m22)1栋6层柳房权证证字第DD009979772号柳州市建建德房地地产投资资有限公公司框架7层第6层20044非住宅17088.1991栋3-2柳房权证证字第DD009979992号框架7层第3层20044非住宅11655.8333栋2-1柳房权证证字第DD009978008号框架4层第2层20044非住宅729.91合计36033.933（
3、2） 土地登记记状况：估价对象象土地使用用权证证证号土地使用用权人地类（用途）使用权类类型使用权面面积(mm2)本次评估估面积(m2)终止日期期1栋6层层柳国用（220111）第11044443号号柳州市建建德房地地产投资资有限公公司商服用地出让320.3320.320499年1月255日1栋3-2柳国用（220111）第11044444号号商服用地出让218.6218.620499年1月255日3栋2-1柳国用（220111）第11044448号号商服用地出让198.6198.620499年1月255日合计-737.5737.5-（3）他他项权利利状况：根据委委托方提提供的资资料，估估价对象
4、象在估价价时点设设立抵押押权，本本次评估估不考虑虑他项权权利状况况对房地地产价格格的影响响。（4）根根据委托托方提供供的房房屋所有有权证，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。1栋6层、1栋3-2：建筑物地下1层，地上6层。3栋2-1：设计用途为商业用房。二、区域域因素分分析土地级别别及区位位：估价价对象位位于柳州州市柳南南区飞鹅鹅二路223号荣荣兴大厦厦1栋66层、11栋3-2、33栋2-1，属属柳州市市城区一级商业土地地。商业繁华华度：估估价对象象距0.88公里，位于区区域商业业中心；附近有有汽车总总站及谷谷埠街国国际商城城、温州州商贸城城、华丰丰商住
5、楼楼等住宅小小区，还还有银行行、南城城百货超超市及谷谷埠街农农贸市场场等，所所在区域域商业繁繁华程度度较高。交通便捷捷程度：估价对对象距离离火车站站约1.5公里里，距离离汽车总总站约00.5公里，周周边道路路有飞鹅鹅路、飞飞鹅二路路、鱼峰峰路、谷谷埠路，区区域内交交通便利利度较高高；公交交设施完完备度较较高，2、55、6、110、225路公公交车从从估价对对象附近近经过。公共设施施及基础础配套设设施：区区域内基基础设施施开发程程度为“五通一一平”（通路路、通电电、通讯讯、通供供水、通通排水及及场地平平整），基基础配套套设施完完备度较较高，医医院、学学校、银银行、宾宾馆、文文体、生生活等服服务设
6、施施完备程程度较高高。环境与景景观：估估价对象象位于柳柳州市柳柳南区飞飞鹅二路路23号号荣兴大大厦1栋栋6层、11栋3-2、33栋2-1，周周围多为为商业、住住宅房地地产，环环境条件件较优。三、市场场背景分分析进入“十十二五”期间间，柳州州市国内内生产总总值、财财政收入入年均增增长分别别达122.611%和220.77%。未未来几年年内，柳柳州的工工业总产产值将达达到10000亿亿元，GGDP达达6000-7000亿元元，城市市经济的的快速发发展，将将成为长长期支撑撑柳州房房地产业业发展的的利好因因素。随随着中国国东盟盟自由贸贸易区的的建立，以以及强强市富民民方针针的实施施，柳州州市经济济发展
7、迅迅猛，国国民生产总总值呈快快速上升升趋势，城城市发展展平稳，尤尤其是市市政府加加大城市市建设力力度进行行较大规规模的旧旧城改造造，极大大的推动动了市房房地产市市场的发发展。“十二五五”期间间，柳州州市商品品房价格格水平呈呈逐年上上涨趋势势，年均均涨幅为为6.77%，低低于7.57%的人均均收入增增长率，说说明房价价还有上上涨的空空间；房房价收入入比合理理，年平平均值为为7.221，符符合柳州州市民的的市场购购买力。因此，从从整体上上看，柳柳州房地地产业正正处于快快速增长长期，并并且借助助国家宏宏观调控控的东风风使得柳柳州市房房地产开开发更加加稳健。在在房地产产市场价价格保持持总体稳稳定上升升
8、的同时时，投资资商品房房住宅建建设将作作为柳州州市当前前房地产产开发的的重点目目标，同同时引导导投资于于办公楼楼和商业业营用房房在整个个房地产产业发展展中保持持合理的的比例，全全市开发发资金的的投资方方向和投投资结构构日趋合合理。四、最高高最佳使使用分析析最高最佳佳使用是是指在法法津上允允许、技技术上可可能、经经济上可可行，经经过充分分合理的的论证，能能使估价价对象房房地产价价值达到到最大的的一种最最可能的的使用。根据估价价对象的的具体情情况，设设想各种种潜在的的用途，综综合分析析相关的的因素，确确定估价价对象房房地产保保持现状状、继续续作为非非住宅使使用最为为有利，符符合最高高最佳使使用原则
9、则。五、估价价方法选选用估价人员员通过实实地查看看，并对对委托方方提供的的资料认认真分析析，根据据估价时时点委估估房地产产用途、估估价目的的、资料料状况和和房地产产市场实实际情况况，采用用收益法进进行评估估。收益还原原法：即即求取估估价对象象未来的的正常净净收益，选选用适当当的资本本化率将将其折现现到估价价时点后后累加，以以此估算算估价对对象的客客观合理理价格或或价值的的方法。收益法估估价步骤骤：（11）收集集有关房房地产收收入和费费用的资资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选用适当的资本化率或折现率；（7）选用适宜的计算公式求取收益价
10、格。计算公式式：V=a/rr1-1/(1+rr)n六、评估估测算过过程收益法：即求取取估价对对象未来来的正常常净收益益，选用用适当的的报酬率率将其折折现到估估价时点点后累加加，以此此估算估估价对象象的客观观合理价价格或价价值的方方法。采用的计计算公式式为：VVa/(r-g)*1-(1+g)/(11+r)式中：VV收益益价格a未未来净收收益r报报酬率 g净收益益逐年递递增比率率n未未来可获获收益的的年限（一）11栋6层层1、计算算年总收收益调查估价价对象所所处区域域与其特特征相同同或相似似房地产产用于出出租的房房地总收收益的平平均费用用，确定定1栋66层房屋屋出租的的客观月月租金为为35元/平方
11、米米。根据委托托方提供供的资料料及估价价人员实实地查看看、调查查资料，1栋6层的建筑面积1708.19平方米，有效出租面积比率为100%，房屋出租率为100%，则：年租金收收入=月租金金12建筑面面积有效出出租面积积比率出租率率=351217008.1191000%1000%=71774399.800 元（2）年年押金利利息收入入出租押金金一般按按两个月月租金交交纳，估估价基准准日时中中国人民民银行公公布的一一年期（含含一年）存存款利率率3.000%，无无利息税税，则：年押金利利息收入入=月租租金2建筑面面积利率=35217008.1193.000%=35887.220 元元（3）年年总收益益
12、=年租租金收入入+年押押金利息息收入=71774399.800 +335877.200 =72110277.000 元2、计算算年总费费用 （11）管理理费：指指对出租租房屋进进行的必必要管理理所需的的费用。按按年租金金收入的的3%计计取，则则：管理费年租金金3%=71774399.8003%=215523.19 元 （22）维修修费：是是指为保保障房屋屋正常使使用每年年需支付付的修缮缮费，行行业惯例例按建筑筑物重置置价格的的2%计计取。11栋6层层为20004年建建，建筑筑结构为为框架结构构，根据据估价人人员实地地查勘和和对当地地建筑工工程造价价调查、咨咨询获取取的信息息资料，确确定其房房屋
13、重置置价格为为10000元/平方米米，则：维修费房屋重重置价格格2%=1000017008.1192%=341163.80 元 （33）保险险费：是是指房产产所有人人为使自自己的房房产避免免意外损损失而向向保险公公司支付付的费用用，按房房屋重置置价格乘乘以保险险费率00.2%计算，则则保险费=房屋重重置价格格0.22%=1000017008.1190.22%=34116.338 元元 （44）税费费：是指指房产所所有人按按有关规规定向税税务机关关缴纳的的房产税税和营业业税等。依依据税法法及当地地税务部部门资料料，房屋屋出租应应纳营业业税、教教育附加加、城市市建设维维护税、防防洪保安安费，税税费
14、总计计为5.65。税金年年租金税率=71774399.800 5.665%=405535.35 元（5）年年总费用用=管理理费+维修费费+保险费费+税费=215523.19 +341163.80 +34416.38 +4005355.355 =996638.72 元3、计算算房地产产年纯收益房地产年年纯收益益=年总总收益-年总费费用=72110277.000 -996638.72 =62113888.288 元4、计算算房地产产总价值值（1）确确定收益益年限：估价对对象房屋屋剩余使使用年限限为433年，土土地剩余余年限为为37.8年，故故确定估估价的收收益年限限为377.8年年。（2）确确定报
15、酬酬率：报报酬率是是使用收收益法评评估的一一个重要要因素，本本次估价价采用安安全利率率加风险险调整法法确定报报酬率。按按于估价价时点中中国人民民银行公公布的一一年期存存款利率率，安全全利率确确定为33.000%；并并根据影影响估价价对象房房地产的的社会经经济环境境等因素素确定风风险高速速值范围围大小，最最终确定定报酬率率为6%。（3）确确定收益益逐年递递增比率率：通过过对同类类物业用用房的租租赁市场场调查，在在未来的的收益年年限内，市市场租赁赁价格仍仍有上涨涨空间，本本次确定定估价对对象的客客观收益益逐年递递增比率率为0.5%。则则：房地产总总价值= a/(r-g)*1-(1+g)/(11+r
16、)=62113888.288 /(6%-0.55%)1-(1+0.55%)37.8/(1+66%)37.8=979902665.774 元元5、计算算房地产产单价 房地地产单价价=房地地产总价价值建筑面面积=979902665.774 /17008.119=57331 元元/平方方米（二）11栋3-21、计算算年总收收益调查估价价对象所所处区域域与其特特征相同同或相似似房地产产用于出出租的房房地总收收益的平平均费用用，确定定1栋33-2房房屋出租租的客观观月租金金为500元/平平方米。根据委托托方提供供的资料料及估价价人员实实地查看看、调查查资料，1栋3-2的建筑面积1165.83平方米，有效
17、出租面积比率为100%，房屋出租率为100%，则：年租金收收入=月租金金12建筑面面积有效出出租面积积比率出租率率=501211665.8831000%1000%=69994988.000 元（2）年年押金利利息收入入出租押金金一般按按两个月月租金交交纳，估估价基准准日时中中国人民民银行公公布的一一年期（含含一年）存存款利率率3.000%，无无利息税税，则：年押金利利息收入入=月租租金2建筑面面积利率=50211665.8833.000%=34997.449 元元（3）年年总收益益=年租租金收入入+年押押金利息息收入=69994988.000 +334977.499 =70229955.499
18、 元2、计算算年总费费用 （11）管理理费：指指对出租租房屋进进行的必必要管理理所需的的费用。按按年租金金收入的的3%计计取，则则：管理费年租金金3%=69994988.000 3%=209984.94 元 （22）维修修费：是是指为保保障房屋屋正常使使用每年年需支付付的修缮缮费，行行业惯例例按建筑筑物重置置价格的的2%计计取。估估价对象象为20004年年建，建建筑结构构为框架架结构，根根据估价价人员实实地查勘勘和对当当地建筑筑工程造造价调查查、咨询询获取的的信息资资料，确确定其房房屋重置置价格为为10000元/平方米米，则：维修费房屋重重置价格格2%=1000011665.8832%=233
19、316.60 元 （33）保险险费：是是指房产产所有人人为使自自己的房房产避免免意外损损失而向向保险公公司支付付的费用用，按房房屋重置置价格乘乘以保险险费率00.2%计算，则则保险费=房屋重重置价格格0.22%=1000011665.8830.22%=23331.666 元元 （4）税税费：是是指房产产所有人人按有关关规定向向税务机机关缴纳纳的房产产税和营营业税等等。依据据税法及及当地税税务部门门资料，房房屋出租租应纳营营业税、教教育附加加、城市市建设维维护税、防防洪保安安费，税税费总计计为5.65。税金年年租金税率=69994988.000 5.665%=395521.64 元（5）年年总费
20、用用=管理理费+维修费费+保险费费+税费=209984.94 +233316.60 +23331.66 +3995211.644 =861154.84 元3、计算算房地产产年纯收益房地产年年纯收益益=年总总收益-年总费费用=70229955.499 -861154.84 =61668400.655 元4、计算算房地产产总价值值（1）确确定收益益年限：估价对对象房屋屋剩余使使用年限限为433年，土土地剩余余年限为为 377.8年年，故确确定估价价的收益益年限为为37.8年。（2）确确定报酬酬率：报报酬率是是使用收收益法评评估的一一个重要要因素，本本次估价价采用安安全利率率加风险险调整法法确定报报
21、酬率。按按于估价价时点中中国人民民银行公公布的一一年期存存款利率率，安全全利率确确定为33.000%；并并根据影影响估价价对象房房地产的的社会经经济环境境等因素素确定风风险高速速值范围围大小，最最终确定定报酬率率为6%。（3）确确定收益益逐年递递增比率率：通过过对同类类物业用用房的租租赁市场场调查，在在未来的的收益年年限内，市市场租赁赁价格仍仍有上涨涨空间，本本次确定定估价对对象的客客观收益益逐年递递增比率率为0.5%。则则：房地产总总价值= a/(r-g)*1-(1+g)/(11+r)=61668400.655 /(6%-0.55%)1-(1+0.55%)37.8/(1+66%)37.8=9
22、71186115.668 元元5、计算算房地产产单价 房地地产单价价=房地地产总价价值建筑面面积=971186115.668 /11665.883=83336 元元/平方方米（三）33栋2-11、计算算年总收收益调查估价价对象所所处区域域与其特特征相同同或相似似房地产产用于出出租的房房地总收收益的平平均费用用，确定定3栋22-1房房屋出租租的客观观月租金金为700元/平平方米。根据委托托方提供供的资料料及估价价人员实实地查看看、调查查资料，3栋2-1的建筑面积729.91平方米，有效出租面积比率为100%，房屋出租率为100%，则：年租金收收入=月租金金12建筑面面积有效出出租面积积比率出租率
23、率=70127299.9111000%1000%=61331244.400 元（2）年年押金利利息收入入出租押金金一般按按两个月月租金交交纳，估估价基准准日时中中国人民民银行公公布的一一年期（含含一年）存存款利率率3.000%，无无利息税税，则：年押金利利息收入入=月租租金2建筑面面积利率=7027299.9113.000%=30665.662 元元（3）年年总收益益=年租租金收入入+年押押金利息息收入=61331244.400 +330655.622 =61661900.022 元2、计算算年总费费用 （11）管理理费：指指对出租租房屋进进行的必必要管理理所需的的费用。按按年租金金收入的的3
24、%计计取，则则：管理费年租金金3%=61331244.400 3%=183393.73 元 （22）维修修费：是是指为保保障房屋屋正常使使用每年年需支付付的修缮缮费，行行业惯例例按建筑筑物重置置价格的的2%计计取。估估价对象象为20004年年建，建建筑结构构为框架架结构，根根据估价价人员实实地查勘勘和对当当地建筑筑工程造造价调查查、咨询询获取的的信息资资料，确确定其房房屋重置置价格为为10000元/平方米米，则：维修费房屋重重置价格格2%=100007299.9112%=145598.20 元 （33）保险险费：是是指房产产所有人人为使自自己的房房产避免免意外损损失而向向保险公公司支付付的费用
25、用，按房房屋重置置价格乘乘以保险险费率00.2%计算，则则保险费=房屋重重置价格格0.22%=100007299.9110.22%=14559.882 元元 （4）税税费：是是指房产产所有人人按有关关规定向向税务机机关缴纳纳的房产产税和营营业税等等。依据据税法及及当地税税务部门门资料，房房屋出租租应纳营营业税、教教育附加加、城市市建设维维护税、防防洪保安安费，税税费总计计为5.65。税金年年租金税率=61331244.400 5.665%=346641.53 元（5）年年总费用用=管理理费+维修费费+保险费费+税费=183393.73 +145598.20 +14459.82 +3446411
26、.533 =690093.28 元3、计算算房地产产年纯收益房地产年年纯收益益=年总总收益-年总费费用=61661900.022 -690093.28 =54770966.744 元4、计算算房地产产总价值值（1）确确定收益益年限：估价对对象房屋屋剩余使使用年限限为433年，土土地剩余余年限为为37.8年，故故确定估估价的收收益年限限为377.8年年。（2）确确定报酬酬率：报报酬率是是使用收收益法评评估的一一个重要要因素，本本次估价价采用安安全利率率加风险险调整法法确定报报酬率。按按于估价价时点中中国人民民银行公公布的一一年期存存款利率率，安全全利率确确定为33.000%；并并根据影影响估价价
27、对象房房地产的的社会经经济环境境等因素素确定风风险高速速值范围围大小，最最终确定定报酬率率为6%。（3）确确定收益益逐年递递增比率率：通过过对同类类物业用用房的租租赁市场场调查，在在未来的的收益年年限内，市市场租赁赁价格仍仍有上涨涨空间，本本次确定定估价对对象的客客观收益益逐年递递增比率率为0.5%。则则：房地产总总价值= a/(r-g)*1-(1+g)/(11+r)=54770966.744 /(6%-0.55%)1-(1+0.55%)37.8/(1+66%)37.8=861197667.445 元元5、计算算房地产产单价 房地地产单价价=房地地产总价价值建筑面面积=861197667.44
28、5 /7299.911=118809 元/平平方米七、估价价结果估价人员员遵循科科学、公公正、客客观、合合理的估估价原则则，按照照国家规规定的技技术标准准和估价价程序，针针对估价价对象及及其周边边地区的的房地产产市场现现状，在在对估价价对象进进行详细细勘察、并并认真分分析现有有资料的的基础上上，采用用市场比比较法进进行估价价，经过过周密细细致的测测算，并并结合估估价师的的专业经经验，综综合评估估出待估估房地产产在全部部假设和和限制条条件下、于于估价时时点的公公开市价价。结果果如下：估价对象象面积（）单价（元元/）合计（元元）1栋6层层17088.199573119789963771栋3-211
29、655.833833669718835993栋2-1729.91118009861995077房地产总总价2812275003元，取取整为：2811275500元元整。大写（人人民币）贰仟捌佰佰壹拾贰贰万柒仟仟伍佰元元整八、估价价人员签签章房地产估估价师 资资格证书书号 4520004000533 4522007700330九、估价价作业日日期：二二0一一一年三月月二十日日至二0一一一年三三月二十十一日十、估价价报告应应用的有有效期：本估价价报告自自评估完完成之日日起有效效期限为为壹年，即从二0一一年三月二十一日至二0一二年三月二十日止。广西中实实房地产产评估顾顾问有限限公司二0一一一年三月月二十一一日广西中实房地产评估顾问有限公司 联系电话：18977224916、0772-8819916