《新项目物业前期工程介入实施办法hciz.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新项目物业前期工程介入实施办法hciz.docx（66页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、新项目物物业前期期工程介入入实施办办法（试试行）1. 目的明确物业业公司在在新项目目规划设设计、施施工、交交付等前前期工程程介入的的任务，规规范物业业公司对对新项目目前期工工程介入入的工作作标准和和成果输输出。2. 适用范围围适用于公公司开发发的销售售类房地地产新项项目（包包括全资资项目及及公司控控制的合合资项目目）的物物业前期期工程介介入工作作。3. 定义3.1. 物业前期期工程介介入：系系指物业业公司在在新项目目设计、施施工、交交付等阶阶段配合合开展的的包括规规划设计计前介、施施工巡查查和质量量评估等等工作。3.2. 控股总部部：系指指招商局局地产控控股股份份有限公公司。3.3. 城市公司
2、司：系指指招商局局地产控控股股份份有限公公司在各各地区的的项目公公司。3.4. 物业公司司：系指指招商局局物业管管理有限限公司及及其下属属公司。3.5. 物业前期期工程介介入工作作小组：系指物物业公司司为配合合地产新新项目前前期工程程介入工工作的专专门机构构，由物物业公司司总部与与各下属属公司分分管领导导、前期期介入专专职工程程师及前前期工程程介入岗岗组成。3.6. 物业前期期工程介介入岗：系指物物业公司司为配合合地产新新项目所所设置的的前期工工程介入入专业岗岗位。4. 参与部门门及职责责4.1. 控股总部部产品管管理中心心1) 负责对本本办法进进行制订订、修编编和解释释。2) 对城市公公司与
3、物物业公司司的前期期工程介介入工作作进行检检查和考考核。4.2. 城市公司司1) 负责统筹筹协调所所在城市市/区域域物业前前期工程程介入工工作对接接事务。2) 组织协调调相关单单位配合合物业公公司开展展前期工工程介入入工作。4.3. 物业公司司1) 负责组织织实施前前期工程程介入工工作。2) 按时按质质向城市市公司提提交前期期工程介介入工作作成果。5. 工作流程程6. 工作内容容6.1. 项目规划划设计物物业前介介从安全性性、功能能性、体体验性、经济性与维护性等角度出发，分别对总平面设计、单体、户型、配套设施、绿化园林景观、环保节能、安防及物业管理用房等方面提出合理化建议。6.1.1. 项目规
4、划划设计物物业前介介流程1) 启动：a) 对于新城城市公司司的首个个项目，由由控股总总部产品品管理中中心向物物业公司司发出物物业服务务工作启启动单（控股总部适用）（附件1），通知物业公司组织实施新项目工程前期介入工作。b) 对于已有有项目的城城市公司司，由城市市公司向向物业公公司发出出物业服服务工作作启动单单（城市市公司适适用）（附附件2），通通知物业业公司参参与具体体项目规规划设计计的论证证与评审审。2) 物业公司司接通知知后，于于十日内内组建前前期工程程介入工工作小组组，并与与城市公公司沟通通收集所所需资料料，原则则上城市市公司应应向物业业公司提提供以下下资料：a) 报批报建建文件：可行行
5、性研究究报告、详详规、扩扩初。b) 企划文件件：市场场调研、产产品定位位、目标标客户定定位、目目标客户户资料。c) 设计文件件：总说说明、修修建性详详规规划划图、建建筑设设计说明明书、设设计图纸纸（平面面图、立立面图、透透视图）、结构构设计说说明书、给给水排水水设计说说明书、电电气设计计说明书书、弱电电设计说说明书、采采暖通风风空调设设计说明明书、动动力设计计说明书书、交通通分析、绿绿化分析析、经济济指标等等。3) 项目说明明会：城城市公司司提交资资料后应应组织物物业公司司参加项项目说明明会，必必要时物物业公司司应对项项目进行行实地考考察。4) 成果提交交：物业业公司在在参加项项目说明明会后一
6、一周内编编制完成成项目目规划设设计物业业建议报报告（附附件3），经经物业公公司领导导签发提提交城市市公司并并抄报控控股总部部产品管管理中心心，城市市公司在在收到项项目规划划设计物物业建议议报告后后十天内内回复物物业公司司。6.1.2. 项目规划划设计物物业前介介内容（附附件4）6.2. 项目建设设施工物物业巡查查物业公司司在项目目开工后后，组织织对施工工现场进进行定期期巡查。通过施工巡查，发现施工工艺、施工质量、施工安全、成品保护当中存在的问题，尤其是各类隐蔽工程施工中存在的问题，降低产品质量缺陷和工程安全隐患，避免项目建成后给使用和管理服务带来的缺憾。6.2.1. 项目建设设施工物物业巡查查
7、流程1) 城市公司司在主体体工程开开工前，向向物业公公司发出出项目目工程开开工通知知单（附附件5），知知会物业业公司开开工时间间，并协协调物业业前期工工程介入入岗人员员的办公公地点，提提供相关关施工图图纸，工工程承包包、分包包合同，工工程招投投标文件件，工程程承包、分分包单位位的施工工方案等等资料或或借阅上上述资料料的途径径。2) 物业公司司在接到到通知后后一周内内派出物物业前期期工程介介入岗人人员进驻驻现场，每每个项目目确定不不少于22名前期期工程介介入岗人人员。3) 在项目主主体工程程开工前前，物业业公司应应根据项项目进度度计划编编制项目目建设施施工物业业巡查方方案，报报城市公公司审定定。
8、巡查查方案主主要内容容包括：编制依依据、项项目概况况、施工工巡查工工作程序序及标准准、施工工巡查关关键点、关关注内容容及要求求、主要要工作计计划、人人员组织织等内容容。4) 物业前期期工程介介入岗根根据巡查查方案实实施巡查查，巡查查中发现现的重大大质量、安安全问题题要在发发现后立立即电话话报告城城市公司司，并在在24小小时内汇汇总整理理，书面面上报城城市公司司。5) 物业前期期工程介介入岗人人员应定定期参加加设计、项项目、工工程例会会，建立立隐蔽工工程影像像资料库库，搜集集主要设设备、材材料信息息，每半半月就工工程设计计缺陷、施施工质量量、施工工安全等等问题加加以汇总总整理，形形成工工程巡查查
9、案例报报告（附附件6）并并提交城城市公司司，并及及时跟踪踪问题的的整改的的情况。物物业公司司应建立立项目前前期工程程介入施施工巡查查档案，主主要内容容包括：经城市市公司审审定的巡巡查方案案、巡查查案例记记录、各各类会议议记录、各各类影像像资料等等。6) 在项目竣竣工验收收后一周周内，物物业公司司编制项项目建设设施工物物业巡查查总结报报告（附附件7），经经物业公公司领导导签发提提交城市市公司并并抄报控控股总部部产品管管理中心心，城市市公司在在签收报报告后十十天内回回复物业业公司。6.2.2. 物业前期期工程介介入岗职职责及任任职要求求（附件件8）6.2.3. 项目建设设施工物物业巡查查关键点点、
10、关注注内容及及要求（附附件9）6.3. 项目质量量物业评评估物业公司司在项目目交付前前对项目目质量进进行的综合评评估工作作，包括括交付前前模拟验验收、交交付质量量物业评评估和产产品缺陷陷报告。6.3.1. 评估准备备物业公司司在项目目主体工工程封顶顶后一个个月内向向城市公公司提交交项目目交付前前模拟验验收和质质量评估估方案（附附件100）进行行审定。方方案包括括：工作作小组架架构及职职责分工工、工作作时间安安排、人人员及物物资安排排、作业业区域查查验分工工、查验验标准、质质量评估估方法、查查验评估估人员培培训计划划等。其中查查验标准准参照招招商局地地产控股股股份有有限公司司交付观观感评估估体系
11、评评价部位位验收要要点。6.3.2. 项目交付付前模拟拟验收1) 配合项目目进度，物物业公司司一般在在产品正正式交付付前3个个月开始始根据经经城市公公司审定定的项项目交付付前模拟拟验收和和质量评评估方案案实施施模拟验验收并跟跟进问题题进行有有效整改改。2) 阶段成果果：模拟拟验收实实施完成成后物业业公司向向城市公公司提交交房屋屋模拟验收收工作报报告（附附件111）和项项目配套套公共设设施设备备模拟验验收工作作报告（附附件122）。6.3.3. 项目交付付质量物物业评估估1) 在项目正正式交付付前100-155天，物物业公司司综合交交付前模模拟验收收结果以以及项目目在法规规、合同同、销售售承诺等
12、等方面存存在的问问题对项项目交付付质量进进行评估估。评估估完成后后一周内内向城市市公司提提交经物物业公司司领导签签发的项项目交付付质量物物业评估估报告（附附件133），并并抄报控控股总部部产品管管理中心心。2) 交付红线线：如果果存在以以下情况况，视为为存在较较大交付付风险，物物业评估估给予明明确说明明并提出出预警。a) 工程未施施工完成成。b) 项目交付付产品明明显与合合同交付付标准不不符。c) 前期销售售承诺在在交付前前落实情情况存在在重大风风险（含含前期关关于教育育、交通通、装修修、设施施设备、绿绿化景观观、户口口办理等等的承诺诺）。d) 存在严重重渗漏风风险；存存在重大大质量和和产品安
13、安全隐患患；存在在严重使使用功能能缺陷。e) 消防系统统存在重重大安全全隐患（如如未取得得消防验验收合格格证明、系系统无法法正常运运作、疏疏散指示示标志缺缺失等）；共用设设备存在在重大缺缺陷（如如电梯未未取得合合格证明明和准用用文件、发发电机应应急状态态下无法法自行启启动、房房屋本体体防雷接接地系统统未检测测等）。f) 园建及公公共设施施无法使使用（如如外围及及封闭式式组团的的围墙未未完工、公公共区域域内照明明未安装装漏电保保护装置置、道路路及管井井盖未施施工完毕毕等）。g) 因设计、质质量、价价格等各各种因素素导致项项目存在在重大群群诉风险险。h) 施工单位位对对物物业初验验结果拒拒不履行行
14、返修义义务，或或者复验验时发现现初验质质量不合合格项返返修合格格率50%的。6.3.4. 产品缺陷陷的收集集与报告告1) 为减少和和避免产产品缺陷陷在设计计和施工工过程中中重复发发生，实实现知识识经验共共享，促促进产品品品质的的持续改改进，物物业公司司在产品品设计、施施工、交交付以及及在使用用服务中中收集整整理的产产品缺陷陷案例。2) 物业前期期工程介介入岗负负责收集集统计在在物业施施工巡查查、交付付模拟验验收阶段段发现的的设计及及施工质质量、安安全缺陷陷，加以以归纳整整理，形形成资料料存档。3) 物业公司司负责收收集规划划设计（包包括方案案及施工工图设计计）物业业评估时时发现的的设计缺缺陷、
15、负负责收集集交付和和后期运运作阶段段在使用用过程中中发现的的产品缺缺陷。4) 交付后二二个月，物物业前期期工程介介入岗负负责编制制项目目产品缺缺陷总结结报告（附附件144），并并由物业业公司向向城市公公司提交交，并抄抄报控股股总部产产品管理理中心。报报告内容容包括规规划设计计（包括括方案及及施工图图设计）物物业评估估时发现现的设计计缺陷，物物业施工工巡查、交交付模拟拟验收阶阶段发现现的设计计及施工工质量、安安全缺陷陷，交付付和后期期运作阶阶段在使使用过程程中发现现的产品品缺陷。5) 每年6月月30日日、122月300日前，物物业公司司总部汇汇总整理理各项目目的产品品缺陷报报告，向向控股总总部产
16、品品管理中中心提交交产品品缺陷报报告。7. 附件7.1. 物业服务务工作启启动单（控控股总部部适用）7.2. 物业服务务工作启启动单（城城市公司司适用）7.3. 项目规划划设计物物业建议议报告（范范本格式式）7.4. 项目规划划设计物物业前介介内容（参参考）7.5. 项目工程程开工通通知单7.6. 工程巡查查案例报报告（标标准模版版）7.7. 项目建设设施工物物业巡查查总结报报告（标标准模版版）7.8. 物业前期期工程介介入岗职职责及任任职要求求7.9. 项目建设设施工物物业巡查查关键点点、关注注内容及及要求7.10. 项目交付付前模拟拟验收和和质量评评估方案案（范本本格式）7.11. 房屋模
17、拟拟验收工工作报告告7.12. 项目配套套公共设设施设备备模拟验验收工作作报告7.13. 项目交付付质量物物业评估估报告（范范本格式式）7.14. 项目产品品缺陷总总结报告告（范本本格式）8. 相关支持持文件8.1. 物业对对接管理理作业指指引CCMPDD-KGG-KFF-WII01008.2. 房地产产新项目目物业管管理费用用作业指指引CCMPDD-KGG-KFF-WII01118.3. 物业承承接查验验工作规规程QQ/CMMPMCCXX 20000022-200078.4. 招商局局地产控控股股份份有限公公司交付付观感评评估体系系附件1：项项目物业业服务工工作启动动单（控控股总部部适用）招
18、商局物物业管理理有限公公司： 根据控控股战略略安排和和业务发发展，项项目的开开发建设设已经启启动，请请你司按按规定组组织和实实施相关关物业管管理工作作。现将将项目相相关指标标进行通通报，具具体内容容和工作作要求如如下：一、项目目主要节节点项目里程碑节节点要求完成成时间二、工作作要求工作事项项工作内容容工作要求求三、联系系方式产品管理理中心：联系人： 电话话：公公司：联系人： 电话话： 招招商地产产年月月日附件2：项项目物业业服务工工作启动动单（城城市公司司适用）： 根据控控股战略略安排和和业务发发展，项项目的开开发建设设已经启启动，请请你司按按规定组组织和实实施组织织和实施施相关物物业管理理工
19、作。现现将项目目相关指指标进行行通报，具具体内容容和工作作要求如如下：一、项目目主要节节点项目里程碑节节点要求完成成时间二、工作作要求工作事项项工作内容容工作要求求三、联系系方式公公司：联系人： 电话话：公公司年月月日第66页 共66页附件3：项目规划划设计物物业建议议报告（范范本格式式）项目名称称设计单位位阶段项目概况况占地面积积（m22）建筑面积积（m22）容积率绿地率评估单位位评估时间间评估内容容及建议议评估项目目问题描述述建议地产意见见1. 总平面1.1. 出入口1.2. 道路1.3. 停车场、停停车位1.4. 场地排水水1.5. 围栏围墙墙1.6. 无障碍设设施1.7. 管线综合合2
20、. 建筑单体体2.1. 外立面2.2. 单元出入入口2.3. 楼梯、电电梯2.4. 屋面2.5. 信报箱2.6. 户内3. 公共设备备设施3.1. 设备房3.2. 高低压配配电3.3. 公共照明明、插座座3.4. 给排水3.5. 采暖、通通风空调调3.6. 消防3.7. 安全防范范3.8. 设备运行行监控3.9. 清洁设施施4. 物业管理理用房5. 其他配套套5.1. 商业5.2. 教育6. 园林景观观6.1. 平面布局局6.2. 园林小品品6.3. 水景配置置6.4. 道路、景景观照明明6.5. 健身娱乐乐设施6.6. 园路及铺铺装场地地6.7. 绿化配置置6.8. 户外家私私附件4：项目规
21、划划设计物物业前介介内容（参参考）维度/类类别评估内容容（参考考）安全性评评估预防坠落1. 屋面女儿儿墙高度度。2. 室内外防防护栏杆杆的设置置与分布布，以及及高度、材材料、工工艺及间间隙。3. 立面装饰饰材料（如如瓷质外外墙砖）及及施工工工艺。防盗1. 立面管网网设计（不不易攀爬爬）。2. 挑檐露台台设计（不不易攀爬爬）。3. 视频监控控系统及及监控终终端分布布（消除除管理死死角）。4. 门禁、可可视对讲讲系统及及终端分分布。5. 周界报警警系统及及报警终终端分布布。6. 电子巡更更系统及及巡更路路线、巡巡更点分分布（避避免管理理盲点）。安全性评评估防火1. 消防控制制系统功功能及报报警终端
22、端类别与与分布。2. 防火门开开启方向向一致（按按紧急疏疏散方向向）。3. A、B、CC类火灾灾的灭火火系统设设计和消消防器材材分布。4. 室内外装装修装饰饰材料的的难燃、阻阻燃性能能。5. （精装修修）燃气气管道和和阀门的的安全。防雷防雷避雷雷设备和和设施。预防水浸1. 地下室（车车库）出出入口的的挡水坡坡和泄洪洪沟渠。2. 水池、水水箱的水水位监测测和溢水水位报警警装置。3. 水泵房设设有泄水水沟渠和和提升设设备。4. 电气设备备、电缆缆沟的水水浸防护护设计。5. 其他公共共区域的的排水沟沟、管、渠渠。6. 室内区域域的排水水地漏。7. 潜水泵和和其他排排水设备备。8. 低位喷淋淋头的撞撞
23、击防护护装置。交通安全1. 地下车库库出入口口坡度、弯弯道和地地面防滑滑。2. 车行道的的减速限限制、视视线反光光装置。3. 车行和人人行动向向的冲突突点及人人车分流流。4. 停车场管管理系统统。泳池景观安全1. 泳池及配配套设施施设计符符合卫生生防疫要要求。2. 泳池围闭闭，单出出入口，可可有效控控制泳客客。3. 泳池的水水深标志志和安全全警示。4. 泳池及配配套设施施的用电电安全。5. 景观设施施（如水水景、假假山等）的的安全防防护设计计。预防摔跌1. 室内外地地面防滑滑处理。2. 高差部位位的防护护设计。其他绿化植物物无有毒毒、多刺刺品种。功能性评评估配套1. 物业服务务用房的的规划、面
24、面积、位位置。2. 居委会、社社区警务务、学校校（含幼幼儿园）的的规划、面面积、位位置（若若有）。3. 会所的规规划、面面积、位位置。4. 配套商业业的规划划、面积积、位置置。5. 垃圾房的的规划、面面积、设设计和位位置。设备1. 电（扶）梯梯系统。2. 电力系统统（含应应急发电电机组）。3. 公共照明明系统（含含景观照照明）。4. 给排水系系统（含含消防水水系统）。5. 消防系统统。6. 空调暖通通系统。7. 弱电系统统（含监监控、红红外、巡巡更、门门禁、停停车场、楼楼宇自控控等系统统）。功能性评评估交通1. 车行、人人行动线线规划与与设计。2. 停车位数数量与户户数配比比。3. 地下或室室
25、内停车车场限高高限速。4. 停车位长长宽及毗毗邻间隔隔（满足足停车空空间以及及倒车入入停车位位的需要要）。5. 车行道及及行车动动线的宽宽度、弯弯道、坡坡坎设计计。空调1. 空调室外外主机安安装位置置。2. 空调冷凝凝水收集集排放。3. 空调室内内机安装装位置与与电源、空空调孔设设计及避避免与管管道冲突突。室内1. 卧室、客客厅、厨厨房、卫卫生间等等功能房房的空间间设计（满满足家具具、家电电、厨卫卫电器和和设施的的空间需需求），以以及预防防门窗开开启与其其他设施施冲突。2. 卧室、客客厅、厨厨房、卫卫生间等等功能房房的电源源、网络络、电视视插口设设计和分分布位置置。3. 厨房、卫卫生间、阳阳台
26、等下下水地漏漏设计和和分布（含含雨污分分流）。4. 厨房排烟烟道设计计。5. 厨房、卫卫生间排排污管道道位置和和存水弯弯道设计计。6. 冷水和热热水管材材的区别别处理。7. 卫生间的的排气扇扇孔和电电源位置置。公共1. 泳池入口口通道的的强制淋淋浴、过过脚消毒毒设计。2. 泳池区卫卫生间、更更衣室、淋淋浴室的的机械抽抽风设计计。3. 公共卫生生间的规规划。经济性评评估1. 车行和人人行出入入口规划划对服务务人员配配置，以以及安防防成本的的影响。2. 监控设备备和消防防系统共共用设备备房，合合并值班班。3. 水景及其其他景观观设计对对运行成成本的影影响。4. 节能产品品和技术术的应用用，及节节能
27、降耗耗措施。5. 露天公共共地面墙墙面的石石材、地地砖等材材料便于于清洁，降降低清洁洁成本。6. 公共部位位门窗、锁锁具、五五金水暖暖、灯具具等材料料使用标标准化产产品而非非订制件件，降低低日后维维护成本本。7. 绿化品种种本土化化，适应应当地气气候，降降低养护护成本。8. 雨水收集集池设计计，用于于清洁绿绿化用水水，降低低清洁绿绿化成本本。体验性评评估1. 电梯数量量、轿厢厢容积、荷荷载、速速率、停停驻层站站等设计计满足用用梯需要要，避免免长时间间侯梯。2. 停车位分分布、距距离各楼楼栋距离离、车行行出入口口数量、车车行动线线设计满满足停车车需要，避避免出入入长时间间等候、堵堵车，或或停车位
28、位距离目目的楼栋栋过远。3. 地下停车车场进口口取卡、出出口刷卡卡位置在在车行方方向左侧侧，且不不宜设置置在坡道道上，设设置外延延雨帘方方便雨天天取卡刷刷卡。4. 居委会、社社区警务务、学校校（含幼幼儿园）、对对外开放放的会所所等配套套，位置置宜在社社区边侧侧，并单单独设计计出入口口，便于于社区私私密保护护、防止止外来人人员干扰扰。5. 物业管理理办公场场所、社社区内部部会所，位位置宜在在社区中中间，便便于客户户办事和和使用。 体验性性评估6. 大型设备备的减震震避震处处理和运运行降噪噪处理。7. 无障碍通通道、残残疾人公公共卫生生间的设设计。8. 公共区域域的地面面石料、石石材或其其它材料料
29、不宜凸凸凹不平平，且拼拼接紧密密，不卡卡女士鞋鞋跟。9. 绿化避免免富含树树脂、富富含花粉粉、易招招致小昆昆虫、飘飘絮品种种，避免免树脂污污染、虫虫患和花花粉飘絮絮过敏。10. 各类设施施预留检检修口，便便于日后后维护。11. 对门户型型的进户户门错开开，或加加设玄关关屏风，满满足私密密需求。12. 毗邻户型型的入户户门门框框之间的的距离，满满足春联联、门铃铃等安装装需要。13. 入户门预预留猫眼眼孔，高高度适宜宜，左右右居中。14. 入户门底底部与地地面距离离适当，满满足地板板安装需需要。15. 室内卧室室和饭厅厅不宜和和卫生间间直接对对门。16. 复式户型型室内楼楼梯的坡坡度和宽宽度。17
30、. 厨房预留留燃气管管道孔。18. 燃气灶和和燃气类类别匹配配。19. 南方潮湿湿地区不不宜大面面积使用用墙纸，防防止霉变变。20. 南方潮湿湿地区涂涂料饰面面的防潮潮防霉处处理。21. 垃圾箱（桶桶）布置置合理，分分类收集集。附件5：项项目工程程开工通通知单： 根据控控股战略略安排和和业务发发展，项项目将于于年月日开工工，请你你司按规规定组织织和实施施相关物物业管理理工作。现现将项目目相关指指标进行行通报，具具体内容容和工作作要求如如下：一、项目目主要节节点计划划节点名称称要求完成成时间二、联系系方式公公司：联系人： 电话话：公公司年月月日附件6：项目工程程巡查案案例报告告(标准准模版)编制
31、单位位： 编制制人： 编编制时间间： 年年 月 日 编号号： 类 别建筑 结构 装修 景观 绿化 配套 材料 其他 缺陷部位位涉及范围围（产品系系列或项项目名称称）情 况况 描描 述述（图片）（文字描描述）形 成成 原原 因因改 进 措 施施（文字）（样板图图片适用用样板）备注附件7：项目建设设施工物物业巡查查总结报报告（标标准模板板)编制单位位： 编制制人： 编制时时间： 年 月 日日 编号： 1 项目概况况（重点点描述工工程规模模和巡查查工作的的组织情情况）2 整体巡查查情况总总结本项目自自年月日开始始介入实实施巡查查，截止止年月日， 共发现现问题项项，其中中：重大大问题项项，设计计缺陷项
32、项，质量量缺陷项项，安全全隐患项项，成品品保护问问题项，提提出合理理化建议议项。各各类问题题已整改改项，其其中：整整改的重重大问题题项，被被采纳的的合理化化建议项项。3. 发现的各各类问题题及整改改情况汇汇总序号问题类别别案例编号号问题特征征描述处理要求求或处理理、优化化建议整改情况况未整改问问题的处处理意见见重大问题题设计缺陷陷质量缺陷陷安全隐患患成品保护护问题其它问题题4. 巡查工作作存在的的不足和和改进措措施附件8：物业前期期工程介介入岗职职责及任任职要求求1 物业前期期工程介介入岗职职责1) 负责编制制项目建建设施工工巡查方方案。2) 按照巡查查方案实实施现场场巡查工工作。3) 负责编
33、制制提交施施工巡查查案例报报告，跟跟进问题题整改情情况。4) 负责编制制提交项项目建设设施工巡巡查总结结报告。5) 负责建立立施工巡巡查档案案。6) 负责编制制项目产产品缺陷陷报告。7) 参与交付付前模拟拟验收和和产品交交付质量量物业评评估工作作。2 物业前期期工程介介入岗任任职条件件1) 具有五年年以上工工程经验验，两年年以上物物业工程程管理经经验。2) 持有相关关上岗证证。3) 经过项目目建设施施工巡查查等相关关培训。附件9：项目建设设施工物物业巡查查关键点点、关注注内容及及要求分部工程关键点关注内容容及要求求巡查频次次地下室工工程地下室底底板、墙墙体、施施工缝、变变形缝、后后浇带的的防防
34、水水工程1. 防水结构构按图施施工。2. 观感质量量：防水水层无裂裂缝、空空鼓、松松动现象象；止水水带位置置正确、平平直、无无卷曲现现象。3. 后浇带浇浇筑混凝凝土前，老老混凝土土表面处处理干净净。施工期间间，巡查查次数不不得少于于两次穿地下室室墙体管管线的防防水处理理1.防水水套管预预埋要在在混凝土土浇筑前前预埋，并并绑扎牢牢固。2.防水水密封材材料在管管道或电电缆安装装完成后后回填，回回填密实实，不漏漏水。施工期间间，巡查查次数不不得少于于两次基坑及顶顶板回填填土工程程1. 观感质量量：土方方回填前前外墙及及顶板等等结构的的防水全全部完成成并达到到养护标标准，分分层回填填、压实实；回填填过
35、程中中结构防防水层不不被破坏坏。2. 种植屋面面要在顶顶板做可可靠防水水和排水水（盲管管、盲沟沟）设施施。3. 机械填土土过程中中要观察察顶板结结构变形形情况。施工期间间，巡查查次数不不得少于于两次地下室管管线综合合1. 观感质量量：管线线避让合合理，标标识清楚楚，便于于维修、维维护；管管线完成成后，各各处净空空满足停停车、行行车、紧紧急疏散散等要求求；支架架牢固，管管道防腐腐、保温温符合要要求。2. 清洁用水水：地下下室清洁洁冲洗取取水点敷敷设到位位，最好好设拖布布池。施工期间间每周两两次地下室防防洪及排排水设施施地下室（车车库）出出入口的的有挡水水坡和截截水沟，水水泵房设设有排水水沟及排排
36、水设施施；地下下室有足足够的集集水坑和和提升设设备。施工期间间，巡查查次数不不得少于于两次设备房施施工情况况1. 观感质量量：设备备房地面面高于地地下室地地坪，地地面不易易起灰。2. 地板、墙墙体无渗渗水，电电缆沟不不积水。3. 整体布局局：空间间满足设设备维修修、维护护要求，设设置一定定数量的的检修用用电插座座。施工期间间，巡查查次数不不得少于于两次车位划线线及交通通标识1.车位位不能阻阻挡防火火门及疏疏散通道道（最小小净宽11.1mm），不不能影响响设备房房门开启启，不影影响消防防设施的的操作；2.交通通标识和和疏散标标识：清清晰、直直观。施工期间间，巡查查次数不不得少于于两次地面、楼楼面
37、、屋屋面工程程现浇混凝凝土楼板板现浇混凝凝土楼板板外观质质量：无无露筋、蜂蜂窝、麻麻面、孔孔洞、夹夹渣、疏疏松等缺缺陷。施工期间间每周一一次地面楼面面工程1. 面层质量量：面层层不应有有裂纹、脱脱皮、麻麻面、起起砂等缺缺陷，与与下层结结合应牢牢固，无无空鼓；地面坡坡度坡向向排水设设施，不不积水；地下车车库出入入口、人人行坡道道、单元元出入口口地面防防滑处理理；电梯梯口有22%的坡坡度坡向向电梯厅厅。施工期间间每周一一次屋面防水水工程施施工工艺艺及质量量1. 找平层观观感质量量：找坡坡满足排排水；水水泥砂浆浆、细石石混凝土土找平层层应平整整、压光光，不能能有酥松松、起砂砂、起皮皮现象；沥青砂砂浆
38、找平平层不能能有拌合合不匀、蜂蜂窝现象象。2. 卷材防水水质量：卷材防防水层的的搭接缝缝粘(焊焊)结牢牢固，密密封严密密，不得得有皱折折、翘边边和鼓泡泡等缺陷陷；卷材材防水层层上的撒撒布材料料和浅色色涂料保保护层应应铺撒或或涂刷均均匀，粘粘结牢固固施工期间间每周一一次装饰工程程外墙面抹抹灰及饰饰面施工工工艺及及质量1.抹灰灰工艺、质质量：抹抹灰前基基层表面面的尘土土、污垢垢、油渍渍等应清清除干净净并应洒洒水润湿湿，抹灰灰工程分分层进行行；抹灰灰层应无无脱层、空空鼓，面面层应无无爆灰和和裂缝。施工期间间每周一一次公共部位位装修1. .立面装装饰面层层按图施施工，成成品保护护完好。2. 楼梯间、电
39、电梯厅等等共用部部分的外外窗防护护、楼梯梯扶手高高度、外外廊、内内天井及及上人屋屋面等临临空处的的栏杆净净高符合合要求；防护栏栏杆必须须采用防防止儿童童攀登的的构造。3. 栏杆、装装饰线条条等设施施不应有有尖锐棱棱角，人人行地面面铺装材材料不能能有超过过5cmm的突出出图案等等造型。施工期间间每周一一次门窗的质质量及施施工工艺艺、质量量1.门窗窗施工工工艺和质质量：门门窗框与与墙体之之间缝隙隙填嵌饱饱满，并并采用密密封胶密密封，密密封胶表表面光滑滑、顺直直、无裂裂纹；窗窗扇、玻玻璃固定定牢固，门门窗的开开启灵活活，玻璃璃的厚度度符合要要求。成成品保护护完好。金金属门窗窗要做防防雷接地地。施工期
40、间间每周一一次室内给排排水工程程采集材料料、设备备信息1. 采集给水水管材、排排水管材材、给水水泵、气气压罐、消消防泵、阀阀门、排排污泵等等材料设设备的供供应商、生生产厂家家（品牌牌）、售售后服务务承诺。采采集设备备维护、维维修、保保养规程程及各系系统操作作规程。管道安装装1. 给水管道道安装质质量：给给水管道道阀门安安装位置置便于操操作、减减压阀前前设过滤滤器、管管道最高高点设排排气阀；管道支支架固定定牢固、间间距符合合要求，防防腐、保保温（寒寒冷地区区）可靠靠。2. 排水管道道安装质质量：排排水管道道安装坡坡度符合合要求。施工期间间每周两两次功能试验验时全程程参与管道功能能和密封封性试验验
41、给水管道道水压试试验，通通水试验验；排水水管道灌灌水和通通球试验验。水池、水水箱1. 生活水池池、水箱箱不能共共用建筑筑结构。2. 水池、水水箱应设设水位监监视和溢溢流报警警装置，信信息应传传至监控控中心。3. 敞口水箱箱的满水水试验和和密闭水水箱(罐)的水压压试验：不渗漏漏水施工期间间每周两两次设备安装装、调试试和试运运行1. 变频调速速泵组电电源应可可靠，并并宜采用用双电源源或双回回路供电电方式。2. 水泵机组组的基础础、管道支支架、吊吊架和管管道穿墙墙、楼板板处设置置减振装装置。3. 水泵房排排水设施施、通风应应良好、不得结结冻。施工期间间每周两两次热水供应应1. 热水管穿穿越建筑筑物墙
42、壁壁、楼板板和基础础处应加加套管，穿穿越屋面面及地下下室外墙墙时应加加防水套套管。2. 热水供应应管道热热伸缩补补偿装置置，安全全装置齐齐全。3. 保温层安安装牢固固、拼缝缝严密、平平整美观观，厚度度应符合合设计要要求。施工期间间每周两两次卫生器具具安装卫生间地地面应坡坡向地漏漏，做通通水试验验，卫生生器具满满水和通通水试验验。施工期间间每周一一次室外总平平工程地下管网网1. 采集管材材供应商商、生产产厂家（品品牌）等等信息，掌掌握新型型管材接接口做法法。2. 施工质量量：管道道基础处处理、沟沟槽回填填土时分分层夯实实；检查查井井体体不渗、漏漏水，井井盖牢固固，不影影响美观观；化粪粪池、隔隔油
43、池做做满水试试验，不不渗漏水水，设有有排气管管。施工期间间每周两两次道路、广广场、出出入口及及围墙1. 道路基层层填土分分层夯实实，垫层层稳定，面面层牢固固。2. 路面、广广场地面面排水顺顺畅、不不积水；消防栓栓布置不不影响交交通，便便于取水水。3. 出入口人人车流分分流，无无障碍设设施合理理，标识识清晰直直观。4. 道路、广广场垃圾圾收集箱箱位置合合理，有有清洁用用水取水水点。5. 围墙高度度合理，不不易攀爬爬。消防登高高场地及及消防通通道1. 地面硬化化符合要要求，登登高面范范围内没没有影响响消防登登高的高高大树木木等。2. 消防出入入口及道道路满足足消防车车通行，消消防栓、水水泵接合合器布置置满足消消防要求求。垃圾收集集站、转转运站有冲洗水水源及排排水设施施，地面面容易冲冲洗。建筑电气气工程采集材料料设备信信息1. 采集变压压器、高高低压配配电柜、高高低压电电缆及主主要开关关、元器器件等材材料设备备的供应应商、生生产厂家家（品牌牌）、售售后服务务承诺；采集发发电机、变变压器等等设备维维护、维维修、保保养技术术规程。变配电设设备安装装、检测测、调试试、试运运行1. 空间布置置：空间间合理，满满足维护护、维修修要求