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1、商业地产产成败的的灵魂是是商业前前期定位位第一个问问题，商商业前期期定位的的重要性性 商业地产产是为商商业经营营服务的的，他不不是地产产开发，是是属于商商业经营营，这个个概念一一定要清清楚。从从国内外外，从古古今都是是经营为为主，才才有了地地产，没没有说先先地产才才有经营营。我们们过去都都知道，先先有什么么，是先先有市，完完了以后后才能集集聚人，有有了人才才能够发发展为一一个居住住的小区区，或者者一个城城市。历历史就是是这么形形成的。所所以说，商商业经营营是属于于为先的的，没有有商业经经营，吸吸引不了了人气，没没有人气气，你的的城是空空城，你你的地产产是无用用的。这这就是商商业地产产为经营营服
2、务，而而且是全全过程服服务，不不是哪一一段。所所以说，商商业经营营就决定定了商业业地产，下下面要讲讲的他是是灵魂，是是决定性性的因素素。 古今中外外，任何何一个地地方，你你可以翻翻历史，看看现实，没没有一个个地区是是商业经经营不好好，还能能把这个个城市弄弄得红红红火火、热热闹起来来的，没没有。所所以说，商商业经营营定位的的重要性性，就在在于此，但但是前提提有一个个，就叫叫国际化化的理念念，全球球化的信信息，本本土化的的运作，必必须具备备这样的的前提。否否则，你你这个商商业经营营定位是是虚的，而而且是不不切实际际的。 目标是什什么呢？就是说说，商业业地产为为经营服服务，是是前期、中中期、后后期要
3、围围绕着商商业经营营的全过过程来解解决问题题，为商商业经营营服务。就就是一句句话，商商业经营营是商业业地产开开发的出出发点，也也是它的的归宿。 第一， 商业经经营定位位是商业业地产的的灵魂，为为什么？ 因为经营营定位是是决定了了商业地地产能不不能搞得得好，也也决定了了全过程程，所以以定位决决定了经经营好坏坏，经营营好坏决决定了商商业地产产能否成成功。 第二，商商业资源源是决定定的因素素，为什什么？ 商业地产产是三个个因素，土土地资源源、专业业资源、商商业资源源最佳结结合，三三者最佳佳的结合合，关键键核心是是商业资资源。地地产资源源的价值值，专业业资源的的价值，取取决于商商业资源源，商业业资源好
4、好坏，取取决于商商业经营营，商业业经营取取决于商商业定位位。这就就是这么么一个因因果关系系。 为什么说说商业资资源取决决于这些些因素，因因为同一一个项目目，同一一个地点点，由于于定位不不一样，比比如说经经营的大大方向，品品牌、特特色受群群众的欢欢迎程度度，环境境服务等等等，就就决定了了那两个个因素到到底是作作用多、少少，价值值高、低低，就这这么一个个问题。 第三，商商业地产产的最终终目标: 一是消费费者认可可，这一一条非常常重要。是是不同的的消费群群体认可可，不同同的功能能需求认认可，对对你的环环境认可可，对你你的安全全、方便便、舒适适、享受受体验认认可，总总的来说说，认可可了你这这些，他他来
5、了以以后，下下次还想想来，回回去以后后要动员员更多的的人上你你这来，这这就叫消消费者认认可，对对你的一一切就会会永远记记住，是是他理想想的场所所。 第二个认认可就是是经营商商的认可可，首先先是认识识上的认认可，招招商的时时候，你你这个首首先是干干什么的的，地点点合适不不合适，你你的定位位符合不不符合我我，条件件怎么样样，价位位如何，这这一切首首先是要要给予他他一个非非常有力力的认识识上的回回答。但但是进来来了，不不一定就就完全待待下去，特特别是经经营商有有这一条条，物以以类聚，人人以群分分，要找找门当户户对的，择择邻而居居，形成成合力。你你不能把把一些高高档品牌牌和一些些小摊贩贩弄在一一起，这
6、这样就完完了。 在这种情情况下，定定位准了了，才能能够经营营好，才才能够留留下来，定定位不好好，经营营不好，最最后走人人，你这这个项目目从此就就一蹶不不振。所所以说经经营上要要经过两两段时间间的认可可。 第四，本本土化 本土化，在在商业里里是非常常重要。 为什么么？商业业和社会会制度、开开放程度度、政策策法令、经经济发达达程度，社社会文化化、历史史背景、思思想意识识、生活活习惯、消消费心理理习惯，行行为、传传统观念念等等这这些因素素有关. 第五,地地区经济济差异 定位和经经济发展展息息相相关，经经营定位位需要考考虑经济济发展程程度，需需求、档档次、功功能，要要整体的的衡量你你这个定定位该怎怎么
7、样？比如说说，收入入水平，杭杭州033年可支支配收入入是2330000，044年超过过260000，而而东北地地区，大大连才991000，沈阳阳81000，哈哈尔滨、长长春更低低，这两两个城市市能够在在一个层层次上定定位吗？不可能能。同样样的百货货，必须须是有高高有低，商商品组合合也不一一样，消消费群体体也不一一样。这这就叫为为什么要要和经济济发展、收收入水平平要联系系起来，就就是因为为你每个个事都有有个定位位，这个个定位和和你的客客观需要要一定要要联系起起来。 再一个是是消费趋趋势，消消费趋势势一定要要和当地地联系，比比如说，一一段时间间上海的的文化消消费高于于购物消消费，如如果把三三线城市
8、市、二线线城市以以购物为为主这些些东西拿拿到上海海来，这这些是大大错而特特错了，但但是把上上海的这这些东西西拿到其其他二三三线城市市，你的的商店就就好不了了。上海海衣着类类消费仅仅占6.2，一一万五的的收入用用于衣着着消费11千左右右，钱都都干什么么呢，你你要根据据这个来来考虑你你的定位位该怎么么办，而而不是盲盲目的把把更多的的服装搞搞出去。很很多商家家不忘搞搞服装，五五年前可可以，十十年前更更好，现现在就不不行了。 再一个，国国际的一一些专业业机构和和我们的的团体调调查，白白领和蓝蓝领的消消费总量量是1000的话话，白领领应该占占多少？北京占占44.9，上上海211，广广州177,杭杭州11
9、1.3%，武汉汉仅占55.1，沈阳阳9.11。这这就提出出个问题题，像这这样不同同的几个个城市，你你到底把把这些档档次定在在哪？请请自己回回答。如如果只想想到白领领这个东东西怎么么值钱，怎怎么租金金高，谁谁来买？所以说说在这种种情况下下，就要要考虑你你这种消消费趋势势是不同同地区、不不同城市市，有不不同的把把握，一一个城市市里的居居住环境境也不一一样，所所以说就就应该不不同的定定位来考考虑。 再一个地地区文化化，比如如说，专专业公司司统计过过，北京京信广告告，上海海讲时尚尚，广州州讲品牌牌，沈阳阳讲实用用，这是是很清楚楚的趋势势。不同同的地区区就要考考虑不同同的商业业文化、地地区文化化，来因因
10、地而设设，因地地而考虑虑 同样的城城市，都都是三线线或二线线，可是是，有的的是文化化教育比比重很大大，有的的是休闲闲餐饮比比重很大大，为什什么？就就是因为为地区文文化不一一样。比比如说， 矿区讲讲究吃，重重工业地地区讲究究消费，商商品集散散地区的的城市讲讲究社交交，特别别愿意更更多的进进行社交交，为什什么？因因为他们们业务上上需要。而而发达城城市讲究究时尚、体体验、享享受，不不同的城城市有不不同的需需要，不不同的需需要就决决定了不不同的定定位。 这就是美美国著名名经济学学家马斯斯洛讲的的人的需需求是分分层次的的，由低低到高层层次发展展，生理理、安全全、社会会、自尊尊、自我我实现，每每个城市市哪
11、一个个阶段都都不一样样，请自自己去判判断，你你这个城城市，你你这个地地区属于于哪一个个层次。 第二个问问题是市市场容量量 搞定位实实际是平平衡，供供加上需需是市场场总量，了了解市场场不了解解这两个个方面都都是错误误的。商商业就是是把握着着供需平平衡，所所以就需需要吃透透两头，为为什么叫叫本土化化非常强强，两头头都是需需要本土土化才能能够吃透透？ 第一个问问题，传传统业态态的现状状，要把把握现状状是什么么情况。不不仅是行行业业态态、网点点布局、档档次、特特点等等等这些，还还要包括括各个专专业，零零售、批批发、餐餐饮、服服务等等等都要清清楚，这这样便于于定位。 再有一个个是竞争争同行的的现状，就就
12、是属于于自己范范畴之内内，要把把你的竞竞争对手手弄清楚楚。 第三是最最新业态态的差距距，我们们不能现现在建一一个东西西，一年年半以后后投产，用用现在的的东西都都定下来来了，这这个期间间是变的的，另外外周边可可能你想想到的那那些东西西都出现现了，一一年半再再去执行行，永远远是错的的。所以以要了解解国外的的最新的的，了解解我们国国内最新新的，了了解本地地现在还还没有的的，应该该是掌握握住怎么么样往自自己这里里注入一一些新东东西。所所以说要要比较国国际的、要要比较邻邻国的，要要比较发发达地区区的，要要比较临临近地区区的，要要有一个个辐射范范围，你你能不能能把最新新的东西西辐射到到那去。 再一个，消消
13、费需求求的变化化，这里里一个是是间接分分析，一一个是直直接分析析，间接接分析就就希望更更多的分分析支出出的变化化，就是是一个城城市或者者这个地地区，可可支配收收入，支支出的那那部分是是怎么样样变化的的，在八八大类里里是应该该有什么么样的曲曲线，这这样掌握握住什么么是发展展的，什什么是走走下坡路路的。再再就是比比重、增增幅等等等，这些些是间接接分析，直直接分析析就是市市场调查查，市场场了解，真真正需求求什么。 下面的问问题就是是市场空空间，你你就要掌掌握行业业的空间间，业态态的空间间，档次次空间，区区域空间间，消费费空间，功功能空间间等等，空空间大小小决定了了你这个个项目哪哪一个多多哪一个个少。
14、 再一个是是项目取取向，有有定位，才才能够为为企业生生存创造造条件。 第三是项项目当地地条件，首首先讲，所所在的区区域功能能是什么么，要是是一个批批发区域域，如果果强行的的搞高档档零售，永永远不会会成功。就就是要把把现在城城市的现现状了解解清楚，发发展预测测了解清清楚，以以及实际际发展的的趋势了了解清楚楚，然后后来决定定。 其次是商商业环境境：商圈圈的范围围、消费费水平、人人口规模模、消费费习惯了了解清楚楚，同时时把供方方，商业业氛围、业业态分布布，经营营模式、程程度等等等都要弄弄清楚，供供需双方方都要掌掌握住，然然后决定定怎么办办。 再次是竞竞争环境境，要考考虑同行行业是什什么现状状，你优优
15、劣势的的分析，新新项目和和人家对对比，再再一个预预期分析析，一定定要把竞竞争环境境吃透。 另外具体体需求，就就从市场场现实出出发弄清清楚了。 最后配套套条件，就就是交通通大环境境、中环环境、小小环境，停停车场经经营配套套，当地地支持等等等的。 第三个问问题商业业经营定定位内涵涵 商业经营营定位贯贯穿着商商业项目目的前期期开发、中中期筹建建、后期期管理全全过程。 前期开发发定位，因因为是前前期，就就叫概念念性的定定位，不不能一下下定准，也也不能定定细，就就类似于于房地产产开发，叫叫概念性性方案阶阶段一样样。这个个阶段，大大体上又又这么几几种形势势：第一一，没有有定地址址，先确确定想干干什么，是是
16、搞大型型超市，还还是搞百百货，还还是其他他的专业业，完后后再去去去找地点点，这是是一种。国国外基本本是这样样。国内内都是下下面这种种情况，选选定了地地址，拿拿了这块块地了，再再考虑这这块地干干什么，这这块地能能做什么么，而不不是想做做什么，想想做什么么，根本本有些条条件不具具备，所所以只能能考虑能能做什么么。这里里不是主主观愿望望所能定定的，也也不是什什么都能能做的，也也不是多多大规模模都能做做的，必必须要服服从所有有地块周周边的所所有条件件来决定定，就是是一句话话，只能能是因地地而异，不不能主观观想象。 第二是商商业街的的选择目目标，在在论证基基础上，再再进行市市场分析析，原则则上商业业经营
17、定定位，商商业定位位决定了了今后的的成败。这这一条非非常重要要。 大连市天天津街是是历史上上有名的的，上个个世纪220年代代日本就就在那建建了百货货公司，可可是022年开始始，要建建一个商商业步行行街，最最后就出出现了致致命的错错误：错错误的分分析了有有利的条条件，实实际上这这个地区区不是全全市的商商业中心心，已经经是二老老的中心心了，就就是老大大妈、老老大嫂的的中心了了。错误误的时间间，大连连市已经经是多中中心论了了，不同同的商圈圈已经形形成了，很很多的购购物中心心已经形形成了，在在这时仍仍然还搞搞专业街街、精品品街，就就是错误误的时间间。第三三个是错错误的定定位，他他的定位位是精品品定位，
18、这这是秀才才定位，没没有经过过论证。第第四个是是错误的的操作，建建完了就就想卖，结结果都在在卖，最最后卖不不出去，只只好勉强强经营。为为什么这这样，就就是官员员要政绩绩，二是是开发商商要赚钱钱。所以以说，商商业经营营目标选选择定位位非常重重要。 这里行业业、业态态、业种种等等这这里都要要选择，不不详细讲讲了 第三是消消费群体体要定，为为哪一个个消费层层次服务务任何一个个商业不不可能全全民服务务，凡是是全民服服务的都都是一些些想象的的东西，不不可能的的。商业业划分越越来越细细的情况况下，消消费者不不可能都都上你这这来。总总要有个个大体分分工，是是以蓝领领为主，还还是以白白领为主主，白领领蓝领里里
19、要分高高中低，白白领里有有成年还还是青少少年，对对象是周周边居民民还是流流动人口口，这都都需要有有所区别别。 第四个就就是功能能比重，不不同的消消费群体体，不同同的功能能比重是是不一样样的。比比如说，在在社区型型和区域域型，或或者叫中中规模或或大规模模都不一一样，原原因是所所在的位位置不一一样，业业态对象象不一样样。再一一个是客客观条件件不一样样，也有有不同的的的功能能比重，所所以功能能的比重重是因店店而异的的，全世世界没有有一个购购物中心心是一模模一样的的。 第五个是是档次，档档次里要要分清楚楚，购物物中心要要建高档档的，对对不起，永永远建不不起来，建建中低档档的也不不可能，为为什么？有的东
20、东西可以以分，有有的不可可以分。比比如说，电电影院是是哪一个个档次可可以需要要，那就就不好分分了，新新华书店店总不能能分，这这个是白白领的，那那个是蓝蓝领的，但但是购物物可以分分，休闲闲、餐饮饮可以分分，但是是快餐不不可分。 第六是规规模，商商业开发发有一个个原则，先先入为主主，规模模和辐射射距离相相等。要要考虑多多大规模模你辐射射多大。再再一个，就就是和同同行业相相切不相相交，可可以相切切，但是是不能相相交，如如果相交交就会造造成恶性性竞争。为为什么呢呢？因为为商业有有几个因因素，一一个是市市场承受受能力，还还有个同同行业竞竞争的优优劣，还还有预期期发展，所所以这块块还是应应该考虑虑遵循这这
21、两条原原则，把把你的规规模建立立在科学学的基础础上。 第七个是是主力店店，应该该先确定定，为什什么呢？主力店店和前期期整个的的规划设设计息息息相关，必必须要先先确定，或或者是找找合作伙伙伴确定定，或者者是找内内行人给给出一点点设定，百百货要什什么条件件，超市市要什么么条件，电电影院结结构是什什么样，如如果做不不到这一一条，后后面的建建筑形体体无法确确定，因因为这些些东西和和建筑形形体息息息相关。比比如说电电影院，巨巨幕是要要20米米高，一一般电影影院空间间要100米高，不不做这个个准备，电电影院永永远进不不来，百百货公司司各家都都不一样样，所以以主力店店要先有有一个大大体的定定位，然然后再考考
22、虑建筑筑形体的的设计。根根据上述述的定位位才能决决定建筑筑形体，决决定平面面布局，决决定配套套条件。第二个大大问题中中期筹建建阶段也也有定位位: 主要是方方案定位位，这个个定位比比前期更更重要，因因为它决决定了后后期能不不能成功功的问题题。方案案定位等等于工程程设计里里的方案案设计阶阶段 第一，管管理模式式。应该该在前期期定位管管理模式式，到底底是自行行全面管管理，还还是部分分管理，还还是委托托管理。为为什么要要说这个个问题，因因为他决决定后面面到底怎怎么运作作的问题题，比如如说招商商，是自自己对着着所有的的几百个个经营商商户，还还是委托托谁来管管理。涉涉及部分分的，也也是这样样，起码码要清楚
23、楚，要不不然，做做了半天天，都是是当地的的产物，没没有特色色，到那那时再搞搞全面管管理已经经晚了，所所以管理理模式要要尽快定定。 第二，机机构设置置。由于于模式不不一样，机机构设置置也不一一样，有有的是开开发加物物业，有有的是开开发、物物业、运运营都管管，到底底机构如如何设置置。 第三，企企业文化化。不同同企业五五花八门门，比如如说沃尔尔玛，天天天平价价，老板板就讲，我我和员工工一块为为顾客打打工， 这就是是沃尔玛玛的企业业文化。为为什么沃沃尔玛的的人员流流动相对对少，特特别是高高层，几几乎没有有走的，和和他的企企业文化化有关系系。 第四，商商场主题题，根据据概念性性的目标标定位，细细化主题题
24、地位，而而不是重重复前面面。选择择符合主主题的业业态、业业种。 第五，功功能。根根据概念念定位量量化到企企业品牌牌、特色色上。 第六，档档次。也也是一样样。 第七，品品牌。要要量化到到企业对对象，怎怎么样淘淘汰。 第八，氛氛围营造造。 在氛围营营造上，一一定要和和大体定定位，和和区域消消费群体体结合起起来。中中式的就就是红火火，商业业氛围很很浓，这这里就涉涉及到景景观、广广告都要要为商场场的主题题服务，而而不要乱乱来。 第九，商商场布局局。要考考虑商品品布局、人人流动线线到底怎怎么走，是是自由式式的、专专业式的的、敞开开式的、封封闭式的的。比如如说宜家家就采取取强迫式式的，必必须走完完，在中中
25、国好一一点，设设置了便便门，而而在很多多国家，就就是消费费者进来来以后必必须走完完，要不不然别进进来。 第十，供供应商。 第十一，造造势活动动。作为为购物中中心这条条非常重重要。为为什么重重要？就就是因为为它是购购物中心心吸引人人流的眼眼球重要要手段。应应该是有有活动的的场地，又又有活动动的内容容。包括括文化、艺艺术、人人文、娱娱乐等等等这些活活动都应应该包括括，而不不是百货货公司搞搞的促销销活动。所所以说，开开业前要要造势，来来宣传商商业地产产各种的的软硬件件优势，开开业以后后，更多多的是要要准备去去怎么样样把造势势活动搞搞得更好好和更丰丰富。商商业有这这么多活活动，从从演艺界界的角度度讲，
26、什什么人可可以承担担，就是是导演能能够承担担，所以以说，商商业的造造势活动动，由导导演一级级的才能能够胜任任，否则则的话，只只能是商商业促销销。原因因就是，购购物中心心是靠各各种活动动来更多多的吸引引人，到到这里来来，来了了还想来来。 第三个大大问题，后后期调整整定位 第一、开开业后的的市场调调研非常常重要，开开业后，四四关不能能少。 一、开业业了，马马上调查查群众各各个方面面的反应应怎么样样，调查查销售情情况怎么么样，掌掌握第一一手材料料，这些些不能出出半个月月，必须须要掌握握起来。 二、一段段时间以以后，再再重新调调查，经经过微调调以后，有有什么反反应。 三、再经经过一段段时候，微微调效果
27、果怎么样样，然后后再决定定下一步步怎么调调。就是是在半年年之内得得出结果果，一年年之内所所有的调调整到位位。否则则的话，购购物中心心经营就就会有问问题。 购物中心心最大的的优势就就是常变变常新，设设计的时时候就要要求有活活动场地地，室外外有，室室内有，必必须要有有变化的的因素，所所以购物物中心在在规划设设计上有有一条不不成文的的规定，就就是说不不要用华华丽的材材料，不不要用华华丽的装装饰，因因为随时时有可能能拆掉，随随时可能能更新，这这就是购购物中心心不成文文的规定定。 为什么要要常变常常新，建建筑经常常变，主主题变、特特色变，档档次变、功功能变、活活动变，这这些经营营定位是是经常要要变的，不
28、不变适应应不了变变化的消消费市场场。为什什么后期期定位调调整要经经常化，一一是市场场变化，这这个市场场变化受受很多制制约因素素，一个个是宏观观经济变变化，这这个不用用讲了，什什么通胀胀、政策策等等，比比如说东东南亚危危机对我我们商业业非常有有影响。从从那以后后，我们们的百货货才一落落千丈，为为什么呢呢？就是是一句话话，购买买力下来来了。像像96年年以前，谁谁开商业业谁挣钱钱的阶段段，永远远回不来来了，这这就是东东南亚危危机对我我们的影影响。再再就是SSARSS同样。三三是全市市商业环环境变化化，供给给需求有有什么变变化，都都影响定定位。四四是周边边环境的的变化。市市政、城城市改造造、交通通网络
29、等等等，或或者是整整个区域域变化都都影响。五五是，周周边竞争争环境的的变化。六六是消费费需求变变化。 第二、运运营方向向的调整整。 运营方向向调整，一一般来说说前期定定位比较较准确，大大的方向向不再调调，但是是相当多多的开业业以后必必须调，而而且不在在少数，为为什么？就是前前期定位位不准。比比如说总总体定位位调整，组组合配比比的调整整，主力力店的调调整，市市场主题题调整。大大家都知知道，南南京路四四次改造造，前三三次花了了1800亿，改改造了硬硬件，没没有改造造软件，从从南京路路改造第第一天起起，我们们就得研研究积累累经验培培养预见见力，南南京路大大体经过过几次调调整，第第一个是是小店变变成了
30、大大店。第第二次低低档变成成高档，档档次上了了。第三三次调整整就是原原来的功功能少，逐逐渐的变变得多了了。第四四次调整整就是属属于高变变成了低低，就是是档次由由高变低低，因为为上海其其他的商商圈形成成了，白白领的消消费上南南京中路路去了，这这个地区区不去了了，南京京路上的的新世界界一年一一个样。第第五次调调整就是是外边的的景观、休休闲式的的消费，体体验式的的享受内内容加大大了。现现在正在在进行调调整，由由低往高高调，新新世界准准备调，新新建的购购物中心心也准备备调，恢恢复昔日日的辉煌煌，实际际上后面面这个是是预测。按按照我们们的研究究错不了了，南京京路要走走这个趋趋势。为为什么呢呢？因为为多个
31、商商业中心心建立起起来了，白白领不来来，来的的都是逛逛上海的的普通老老百姓，还还保留原原来高的的，几乎乎是不会会卖钱的的。有过过统计，南南京路人人均消费费额才880来块块钱，就就是定位位要调整整了。 业态、业业种、品品牌要更更新。消消费需求求需要要要调整，组组合配比比需要调调整，末末位淘汰汰需要调调整。 商场布局局要调整整，招商商需求要要调整，更更新代谢谢要调整整，整体体定位、组组合等等等，主力力店变化化都需要要调。就就是在后后期这种种布局上上要经常常的调、经经常的变变，不变变就会出出问题。 造势方向向、内容容要调整整，通过过一段时时间，马马上把矛矛盾全部部暴露出出来，可可以这么么说，全全世界
32、一一般化的的造势都都需要调调，比如如说专业业人员，特特别是编编导，肯肯定对这这个东西西不清楚楚，他有有个熟悉悉的过程程。在这这里特别别强调，不不能用企企业企划划人员代代替这种种造势活活动的编编导，用用百货那那一套在在这里无无效。计计划编制制要调整整，内容容方向要要调整，强强化外联联，外联联干什么么，就是是要把更更多的各各个方面面的活动动拉到这这来。大大家记住住，所有有的造势势活动的的成功，单单位时间间的单位位面积永永远比店店铺的回回报率高高。再一个个强调内内部协调调，为什什么一开开业矛盾盾马上出出来了，运运营和策策划和造造势肯定定矛盾百百出，为为什么这这样？后后面就不不解释了了。 运运营营销销
33、重点的的调整。这这个调整整就涉及及到一系系列的问问题，涉涉及到市市场调研研、住户户管理，分分析判断断，后续续的招商商、造势势，怎么么样运营营为造势势让路，等等等这一一系列。 第四是专专业化管管理是商商业经营营定位的的基础。 商业经营营的专业业化大体体要具备备几个条条件。 一、商业业经营专专业，运运营和经经营不一一样，经经营是属属于卖商商品的，购购、销、调调、存，这这个要从从理论到到实践结结合。 二、具备备商业开开发专业业，开发发不是商商业经营营，商业业开发是是选址，这这个地产产可以搞搞什么，里里面怎么么组合，以以及这里里的要素素怎么样样吸引人人流，怎怎么样令令供应商商满意。这这是开发发，不是是
34、经营。 三、商业业地产与与商业开开发经营营的复合合经验，没没有这个个经验，或或者是没没有这个个团队解解决不了了问题。 四、要具具有国际际化的理理念，了了解国内内外流通通最新的的动态，才才能够做做得东西西有超前前性。 五五、要掌掌握国内内外市场场需求的的发展趋趋势，特特别是国国内 为什么讲讲这上面面五条？ 为为什么国国外专业业团队本本土化差差，因为为不符合合其中一一条，为为什么说说国内团团队国际际化的理理念、信信息化差差，就是是也不符符合上面面的几条条，为什什么单纯纯的中介介机构定定位的实实用性差差，因为为也不符符合上面面几条。为为什么说说单纯的的商业经经营人员员搞不了了商业开开发，因因为不符符
35、合上面面几条。为为什么说说刚从百百货业态态转型到到购物中中心的高高管人员员搞不了了购物中中心，也也是不符符合上面面几条 这五个为为什么可可以回答答了目前前的这些些问题。 至至于说前前期这块块，第一一个问题题，商业业地产开开发专业业化，里里面包括括商业设设想、选选址、商商业策划划、商业业开发和和工程对对接，商商业开发发和商业业经营对对接，都都不能少少。 第二商业业筹建专专业化，包包括管理理模式、机机构设置置、企业业形象树树立，企企业核心心竞争力力的提炼炼和形成成，规章章制度的的建立和和完善，商商业策划划的落实实，商业业经营与与开发工工程完美美的对接接，都是是属于筹筹建专业业化所必必须的。 第三个就就是商业业运营专专业化，四四大管理理，运营营、物业业、住户户、财务务管理，各各系统的的调整，市市场调研研，以及及怎么样样能够更更完美的的把消费费者招来来 第四，商商业经营营专业化化，必须须有这样样的人才才，这里里包括自自营店的的管理、联联营店的的配合，都都需要商商业经营营专业化化的条件件。 第五，就就是案例例分析。 考察借借鉴其它它商业案案例的成成功失败败例子.有助于于提高自自身的预预测力.