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1、房地产企企业的筹筹划及检检查应对对技巧主讲人：庄粉荣荣注册税务务师、高高级会计计师，全全国著名名税收筹筹划专家家。有涉税著著作166部，其其中个人人专著88部：如如税收收策划、实实用税收收策划、投投资活动动与税收收策划、税税收策划划实务等。中国税务报2004年注册税务师考试（唯一）辅导专家。在税务研究等刊物上发表论文及税收筹划案例200多篇，其中有5篇文章被评为全国一等奖。参与中央财经大学的税收筹划教材（教育部招标的首批税收筹划教材）和注册税务师考试教材的编写工作；中国税务报“名家座堂”专栏、海峡财经导报“名家筹划”专栏特约撰稿人。庄粉荣的的税收策策划理论论在理论论界独树树一帜。中中国税收收筹
2、划网网等网络络评价其其为“十大税税收筹划划专家”、“中国税税收筹划划理论奠奠基人之之一”。为五十十多家企企业实施施过1000多个个策划方方案。被被北京市市场评价价为：“中国税税收策划划方案设设计第一一人”。应邀邀在北京京、成都都等地举举办专题题讲座1100多多场。同同时还受受聘于三三家重点点高校进进行MBBA专题题讲座等等。注册册税务师师后续教教育主讲讲老师。第一讲：房地产业业务政策策分析第二讲企业税收收策划概概论随着社会会经济的的发展，社社会分工工越来越越细，在在企业的的理财领领域又产产生了一一门新学学科，这这就是税税收策划划。第一节 投资活活动的税税收分析析一、济活活动的结结算环节节任何一
3、项项经济事事项都与与税收有有关。税税收与死死亡不可可避免。1、横向向结算行行为。即即企业与与企业、企企业内部部机构之之间。2、纵向向结算行行为。即即企业与与人个人人、企业业与国家家。二、调节节利益的的闸门税收收1、立法法通过过税收的的要素体体现利益益；2、执法法通过过税务管管理落实实政策；3、守法法通过过纳税申申报实现现税收。税法要求求纳税人人自觉申申报纳税税，税务务机关通通过税务务稽查等等手段督督促纳税税人正确确处理企企业、个个人与国国家利益益的关系系，正确确核算税税款，避避免偷税税行为。西方人认认为：死死亡与税税收不可可避免。但但是，目目前在我我国的经经济生活活中，存存在一个个不争的的事实
4、：100%的人想想偷税，999%的的人在实实施偷税税，而998%的的人又在在自觉不不自觉地地多缴税税！第二节 税收策策划的概概念一、策划划的含义义变化几千年来来，策划划的内涵涵是在不不断地变变化，不不断充实实的。在在古代，策策划的名名词性较较强，与与现在的的计划、计计策、计计谋、谋谋略、对对策的意意思接近近。而在现代代，策划划的动词词性含义义增强，以以信息、创创意、点点子、谋谋略、目目标等要要素为其其内核。“策划”的全面面含义为为：如何何在全面面谋略的的基础上上指导操操作者去去圆满地地实施对对策、计计策或计计谋，从从而达到到办事的的目的。二、税收收策划税收策划划，是策策划领域域的一个个方面，或
5、或者说，就就是在税税收方面面进行策策划，以以达到策策划人所所要实现现的目的的。而在在现实社社会，多多数人往往往将一一个舶来来品税收筹筹划用来来表述纳纳税人从从微观的的角度所所进行的的税收策策划。笔笔者则认认为还是是以我国国的传统统习惯，用用税收策策划这一一概念更更符合我我国的国国情。三、税收收策划的的概念【案例】他们应该怎样申报？在多数人人看来，向向税务机机关申报报时，应应当少报报利润，将将企业的的盈利能能力申报报得越小小越好。而而实际上上，对于于实行核核定征收收方法征征税的纳纳税人，就就流转税税而言，其其计税依依据是纳纳税人的的销售额额；所得得税也是是以销售售额为基基础的。【案例】他的店面房
6、应该如何出手？不同的税税收存在在不同的的征收环环节。营营业税几几乎对每每一个流流转环节节都征收收，所以以减少应应税业务务的流转转环节，就就可以减减少应税税次数，从从而降低低实际税税收负担担。通过以上上案例的的分析，我我们可归归纳出如如下公式式：政策信息息+业务务流程=税收策策划企业税收收策划就就是纳税税人在现现行税制制条件下下，通过过充分利利用各种种有利的的税收政政策，适适当安排排投资行行为和业业务流程程，通过过巧妙的的财务协协调和会会计处理理，合理理地安排排纳税方方案，在在合法的的前提下下，以实实现股东东利益最最大化为为目标的的涉税经经济行为为。其基本内内涵是：一是企业业税收策策划的主主体是
7、纳纳税人。二是企业业税收策策划的客客体是各各项涉税税行为。三是企业业税收策策划的目目标在于于追求税税后利益益的最大大化。四、税收收策划的的原理实验一：九点连线线（要求：三条直直线一笔笔串连九九点）五、税收收策划的的产生与与发展税收策划划产生的的前提条条件：市市场经济济（法治治经济）。中中国的税税收策划划（税收收筹划）产产生于八八十年代代末、九九十年代代初。税税务促产产增收，税税务代理理。税收策划划的专家家力量：注册税税务师、注注册会计计师、律律师等。第三节 投资税税收策划划的政策策边界目前，部部分企业业减少税税收成本本所采取取的三种种办法，即即偷税、避避税和税税收策划划，其中中有合法法的，也也
8、有不合合法的。【案例】筹划耶？偷税耶？一、税收收策划税收策划划是在顺顺应税法法意图、完完全不违违背立法法精神的的前提下下，当存存在两或或两种以以上纳税税方案时时进行的的优化选选择，实实现缴纳纳最少的的税款，以以达到税税后利润润最大化化的行为为，在一一定的条条件下也也称节税税。二、偷税税偷税是纳纳税人采采取欺诈诈手段，故故意不遵遵守税法法的有关关规定，使使税务机机关难以以掌握其其真实情情况，从从而达到到少纳税税目的。偷偷税的特特征是非非法性与与欺诈性性，偷税税的手法法也很多多，如隐隐匿收入入、乱摊摊费用、虚虚增成本本、多列列支出或或费用、虚虚报亏损损、拒绝绝申报、不不如实申申报、地地下经营营等等
9、。三、避税税避税就是是纳税人人在不明明显违反反税法规规定的前前提下，利利用税法法的漏洞洞或意义义不明确确之处巧巧妙安排排自己的的经营活活动，以以减少其其纳税义义务的行行为。避避税的合合法与非非法并无无一个统统一的标标准，这这取决于于相关国国家对此此的态度度。四、避税税与税收收策划的的联系与与区别联系：都都是非违违法的。区别：其其一，从从定性的的角度来来区别。税税收策划划顺着立立法意图图，着眼眼于总体体的决策策和长期期利益，谋谋取的利利益是合合法、正正当的。避避税逆着着立法意意图，针针对税法法上的某某个漏洞洞，或者者利用法法律的空空隙进行行降低税税收负担担的操作作。其二、从从定量的的角度来来区别
10、。如如对于转转让定价价的操作作，作为为货物销销售（非非消费税税产品），110%的的利润率率是合与与非法的的分水岭岭。第四节 企业税税收策划划的意义义税收策划划，尽管管还是个个新事物物，但它它一进入入市场就就已显示示出了强强大的生生命力，给给很多企企业带来来了更多多的利益益。其意意义主要要有：一、税收收策划是是一种增增值性经经济行为为，合理理合法的的税收策策划将有有助于市市场经济济的发展展。二、税收收策划是是使企业业投资利利益最大大化的重重要途径径。三、税收收策划是是企业投投资及经经营管理理水平提提高的促促进力。四、税收收策划是是维护企企业良好好形象的的重要保保证。总之，一一句话说说得好：野蛮者
11、抗抗税，愚愚昧者偷偷税，精精明者进进行税收收策划。第三讲 税收策划划的风险险及防范范第一节 企业税税收策划划风险所谓税收收策划的的风险，通通俗地讲讲就是税税收的筹筹划活动动因各种种原因失失败而付付出的代代价。税税收策划划的风险险主要包包括三方方面的内内容：一、决策策者存在在认识上上的误区区“筹划税税收是财财务人员员的事情情，与自自己无关关”、“财务会会计人员员是处理理涉税事事项的专专职人员员，理应应解决税税收上的的所有问问题”、“我与税税务局的的关系很很好，如如果有事事可以很很容易摆摆平的”。二、业务务流程的的操作风风险事实上，税税收的产产生多数数不在会会计核算算环节。税税收实现现、税收收核算
12、和和纳税申申报脱节节。如决决策者对对有关政政策不熟熟悉，又又没有经经过咨询询就武断断操作等等，从而而造成纳纳税风险险。案例：个人建房方法影响税收负担在本案中中，如果果施工队队由大家家共同雇雇请，而而不是由由王先生代代表大家家雇请，则各人分得住房属于自建住房，不构成销售不动产，不缴纳营业税，也不缴纳契税。三、“按按章纳税税”的风险险即日常的的纳税核核算从表表面或局局部的角角度看是是按规定定去操作作了，但但是由于于对有关关税收政政策的精精神把握握不到位位，实质质上形成成偷税，从从而引起起税务处处罚。案例：合作建房应注意税收责任四、对有有关税收收优惠政政策的运运用和执执行不到到位的风风险如“四残残人
13、员”比例不不足而享享受了福福利企业业优惠、利利用再生生资源的的比例不不足而享享受了有有关环保保方面的的税收优优惠等等等。五、对税税收政策策缺乏系系统性把把握在系统性性税收策策划过程程中对税税收政策策的整体体性把握握不够，形形成税收收策划风风险。如如在企业业改制、兼兼并、分分设过程程中的税税收策划划涉及多多种税收收优惠，如如果不能能系统地地理解，就就很容易易出现筹筹划失败败的风险险。【案例】利润变为会务费 一不留神成偷税六、筹划划成本大大于效益益对企业的的情况没没有全面面比较和和分析，导导致筹划划成本大大于筹划划成果，或或者筹划划方向与与企业的的总目标标不一致致，从表表面上看看有成果果，而实实际
14、上企企业并没没有从中中得到实实惠等等等。第二节 策划风风险的防防范以上这些些都是税税收策划划过程中中客观存存在的风风险。防防范税收收策划的的风险主主要从以以下几个个方面去去努力：（一）建建立税收收策划的的风险意意识，立立足于事事先防范范。一是在接接受委托托时，要要向委托托人和接接受筹划划的纳税税人说明明税收筹筹的潜在在风险，并并在委托托合同就就有关风风险问题题签署具具体条款款，从而而对或有有风险有有一个事事先约定定，减少少可能发发生的经经济纠纷纷；二是在进进行税收收策划过过程中，要要注意相相关政策策的综合合运用，从从多方位位、多视视角对所所筹划的的项目的的合法性性，合理理性和企企业的综综合效益
15、益进行充充分论证证。三是正确确认识纳纳税义务务。要知知道，应应该缴的的税还是是要缴的的，税收收策划只只能在一一定的政政策条件件下，并并且在一一定的范范围内发发生作用用，不能能对其要要求过高高。（二）及及时地、系系统地学学习税收收政策，准准确理解解和把握握税收政政策的内内含。一是利用用税收政政策与经经济实际际适应程程度的不不断变化化，寻找找纳税人人在税收收上的利利益增长长点，从从而取得得利益最最大化；二是注意意全面把把握税收收政策的的规定性性，切勿勿抓住一一点，不不及其余余，否则则也会功功亏一篑篑。（三）加加强与当当地税务务机关的的联系，充充分了解解当地税税务征管管的特点点和具体体要求。（四）聘
16、聘请税收收策划专专家，提提高税收收策划的的权威性性和可靠靠性。1、生产产力的发发展引起起社会分分工。2、技术术进步促促使专业业分工。3、习惯惯性思维维定势。 古人云云：“旁观者者清，当当局者迷迷”。 横看成成岭侧成成峰，远远近高低低各不同同。不识识庐山真真面目，只只缘身在在此山中中。宋苏轼：题西林林壁4、组织织屏蔽对对企业员员工思维维的影响响（实验验）。实验二：九点连线线 （要求：四条直直线串连连九点，并并且一笔笔画完）第四讲：房地产行行业的纳纳税现状状及政策策展望房地产行行业成为为偷逃税税大户！这句话话不是空空穴来风风，近期期，经济济界连续续公布了了多个榜榜单：在在个人财财富的榜榜单上，房房
17、地产行行业的富富豪很多多，但是是在纳税税排行榜榜上，房房地产行行业的企企业却是是很少。这这一多一一少，将将房地产产行业无无情的引引入了人人们议论论的话题题之中。一、房地地产税收收的现状状随着我国国经济的的快速发发展，人人们对拥拥有房产产的需要要越来越越高，这这个需要要推动了了我国房房地产行行业在各各行各业业中以更更快的速速度发展展。但是是，在发发展过程程中也出出现了一一系列的的问题。（一）房房地产行行业的税税收问题题成为社社会关心心的热点点“20004中国国内地百百富榜”中中有455位富豪豪来自房房地产及及其相关关行业，是是涌现出出最多富富豪的行行业。“福福布斯220044中国富富豪榜”中中共
18、有2200位位富豪入入围，其其中有664位来来自房地地产行业业，同样样是出现现最多富富豪的行行业。但在国家家税务总总局近期期公布的的“20003年度度中国纳纳税百强强排行榜榜”中，没没有一家家房地产产企业入入围，即即便是房房地产行行业中的的纳税状状元深圳圳华侨城城房地产产有限公公司，纳纳税额也也不过是是将近22亿元，与与全国纳纳税百强强中的最最后一名名（8.73223亿元元）尚有有数倍的的差距。更为严重重的是，房房地产企企业不仅仅没有登登上纳税税榜名单单，反而而频频出出现在近近期的欠欠税公告告之中。北北京地税税20004年第第二期欠欠税公告告，包括括北京崇崇建工程程公司、北北京市第第六建筑筑工
19、程公公司、北北京市第第五建筑筑工程公公司等115家企企业“榜榜上有名名”，而而15家家欠税企企业绝大大多数为为地产企企业、建建筑公司司，且欠欠税金额额巨大。相关消息息的连续续公布，引引发了市市场各界界对房地地产企业业纳税情情况的极极大关注注。（二）房房地产企企业的纳纳税检查查情况面对一系系列的详详实数据据，各界界对房地地产行业业在纳税税问题上上的直接接反映，就就是该行行业存在在极为严严重的偷偷逃税款款现象。在在随后的的一段时时间内，全全国不少少媒体发发了抨击击房地产产行业偷偷逃税款款的文章章，后来来的事实实也印证证了这一一点。据资料介介绍，去去年下半半年，南南京市地地税部门门曾对全全市十家家大
20、型房房地产开开发公司司进行了了税务检检查，其其结果令令人大跌跌眼镜。被被查的十十家开发发商均存存在着偷偷税行为为，有的的还特别别严重。如如果将查查补税款款进行一一个简单单的累计计，其总总数再建建十处商商品房也也不在话话下。与此同时时，国家家税务总总局也把把房地产产行业列列为20004年年度专项项纳税检检查工作作重点。此此外，一一些省市市也纷纷纷出台专专门针对对房地产产企业的的税务管管理规定定，而这这又进一一步助长长了社会会公众对对房地产产行业偷偷税问题题的批判判。在这这样的情情况下，房房产商们们如何偷偷税，为为何总是是偷税，且且能屡试试不爽，又又该如何何堵上税税务黑洞洞这这一系列列带有思思考性
21、的的问题冷冷峻地掷掷到了税税务官的的案前。（三）房房地产税税收检查查重点20055年，税税务机关关仍然不不约而同同地将房房地产行行业作为为检查的的重点，而而在税种种上看，营营业税、企企业所得得税、个个人所得得税都是是检查重重点。在营业税税方面，重重点检查查企业有有无按规规定纳税税申报、纳纳税申报报是否真真实准确确；预收收款（预预收定金金）是否否按规定定纳税；以房换换房、以以地换房房、以房房地产抵抵债、无无偿赠与与房地产产、集资资建房、委委托建房房、合作作建房等等行为是是否按规规定纳税税等。在企业所所得税方方面，重重点检查查房地产产开发企企业取得得的经营营收入、其其他业务务收入、投投资收益益、营
22、业业外收入入、其他他各项应应税收入入核算是是否真实实、准确确；各种种收入是是否全部部按规定定入账，有有无已实实现收入入不确认认或做账账外收入入的情况况；房地地产开发发企业准准予税前前扣除项项目金额额支出是是否真实实、合法法，重点点是业务务招待费费、广告告费、租租赁费、工工资及相相关费用用、财产产损失、捐捐赠支出出、改扩扩建及装装修工程程支出、管管理费等等项目；房地产产开发企企业的开开发成本本是否符符合规定定，重点点是土地地征用及及拆迁补补偿费、基基础设施施费、建建筑安装装工程费费、公共共配套设设施费和和开发间间接费用用等。个人所得得税检查查的重点点，将放放在房地地产行业业的个人人所得税税代扣代
23、代缴和自自行缴纳纳情况，特特别将房房地产开开发企业业的经营营者作为为检查重重点。着着重查处处纳税人人和扣缴缴义务人人签订假假合同、假假协议，少少报收入入少纳税税，共同同实施偷偷税的行行为及扣扣缴义务务人故意意为纳税税人隐瞒瞒收入、进进行虚假假申报，从从而少缴缴或不缴缴个人所所得税的的行为。二、部分分房产企企业偷税税的主要要手段和和问题由于房地地产企业业的生产产过程与与其他企企业相比比，存在在自身的的特点，所所以也就就使其具具有特殊殊性。在在这样的的情况下下，就铸铸就房地地产企业业偷税的的两个主主要手段段：一打打时间差差，二打打政策差差。所谓谓时间差差是指税税务局检检查税收收情况时时，一般般都以
24、年年度为单单位。但但事实上上，房地地产企业业的项目目决算要要等到整整个项目目工程通通过验收收之后才才能进行行。而此此时，很很多房地地产企业业又会把把前一项项目中赚赚来的钱钱投入到到下一个个项目中中去，通通过适当当处理，从从财务报报表上，很很难看出出前一项项目盈利利如何。这这是整个个行业内内众所周周知的方方法。所谓政策策差是指指按照土土地增值值税暂行行条例规规定，一一个开发发项目应应在全部部竣工决决算销售售后清算算土地增增值税。而而部分房房地产企企业利用用种种手手段钻这这一政策策的“空子”，迟迟迟不进行行决算，或或留下一一两套“尾房”，致使使整个项项目不能能决算，逃逃避土地地增值税税的清算算。此
25、外外，还有有隐瞒收收入、挂挂账等等等手段。（一）销销售环节节的偷税税手段房屋是一一种特殊殊产品，销销售方式式也有自自身的特特点，因因此，就就为部分分偷税者者提供了了操作的的可能性性。在目目前的房房地产开开发企业业中，都都不同程程度地存存在着滞滞纳税款款、随意意调整税税款申报报数额等等偷税问问题，主主要集中中在四个个方面。一是在预预售楼盘盘时故意意延迟缴缴纳税款款。突出表现现为滞纳纳税款数数额大、滞滞纳时间间长，影影响了税税收收入入的及时时足额入入库。如如上海某某房地产产开发有有限公司司，其开开发的一一幢高层层建筑，土土地、房房屋早已已交付使使用，而而开发企企业挂账账大额预预收账款款，长期期不结
26、转转经营收收入和经经营利润润，滞纳纳企业所所得税110000多万元元。二是随意意调整纳纳税申报报额。有些房地地产开发发商由于于资金紧紧张，有有意侵占占国家财财政资金金，在年年度内随随意调整整税款申申报数额额。通常常做法是是年初、年年中减少少申报数数额，年年末全部部缴清。如如南京某某房地产产开发公公司以“防防止购房房者要退退款”为为由，部部分收入入故意不不作收入入，截留留税款1100多多万元。有有的企业业虽然正正规核算算，将应应缴的各各种税金金记入会会计账簿簿，但不不足额申申报、不不足额缴缴纳，形形成多年年大额税税款未清清的状况况。三是个别别企业采采取体外外循环不不入账。将预收的的售房款款收入放
27、放在其他他公司银银行账户户上隐瞒瞒收入，或或者将部部分收入入核算混混入其他他往来账账户偷逃逃营业税税和企业业所得税税。四是其他他应税项项目不申申报纳税税。部分开发发商将更更名费、拖拖交房款款押金、罚罚息收入入、没收收的违约约保证金金、定金金等收入入记入营营业外收收入或往往来账户户，未记记入应税税营业额额一并申申报纳税税。有的的将包销销代销商商品房手手续费支支出直接接从售楼楼款收入入中抵减减，以从从销售代代理商处处收取的的楼款净净额作为为计税营营业额，以以此少缴缴营业税税。此外，部部分房地地产开发发企业在在销售商商品房时时，不按按规定向向购房人人开具发发票，隐隐瞒销售售收入；少报税税款或逃逃避纳
28、税税；不按按配比原原则进行行会计核核算，以以假发票票虚列成成本，致致使企业业亏损不不缴纳企企业所得得税；商商品房代代销商不不按月向向房地产产开发企企业结转转售房款款，造成成税款不不能及时时入库；长期拖拖欠税款款等。（二）成成本项目目不实偷偷税由于目前前我还处处于市场场经济初初建阶段段，还没没有形成成一套完完整的游游戏规则则，市场场销售牌牌相对混混乱状态态，部分分房地产产开发企企业就充充分利用用这一点点，将偷偷税操作作点前移移。在房房产承建建过程中中做“手手脚”，手手法上大大致有三三类。第一类，建建材发票票上动手手脚建材市场场有个通通行的做做法，不不要发票票就便宜宜些。目目前，大大多数私私人及许
29、许多小型型的建设设项目，完完工付款款后建设设单位都都不要发发票，这这对企业业来说当当然是最最理想的的，但对对需要发发票来报报账的建建设项目目，企业业则要开开动脑筋筋想另外外的办法法取得发发票，比比如去外外地或本本地管理理比较混混乱、急急需拉税税源的地地方，设设法开一一些税率率相对较较低的其其他发票票来应付付。在日日常的税税收检查查中就曾曾多次发发现，本本地的一一些工程程成本结结算单据据中，竟竟有从数数千公里里以外的的省份开开具出的的材料采采购发票票，而事事实上这这种建材材在本地地随处可可见，并并不属于于紧俏商商品。第二类，报报销费用用巧立名名目据总结，用用来报销销的工程程费用发发票呈现现出时间
30、间跨度大大、来源源广、名名目繁多多等特点点。时间跨度度大：即即当年入入账的发发票有一一两年以以前的，甚甚至还有有更久的的。来源广：即报销销的票据据来自全全国各地地，由于于各地执执行税收收政策不不一致，有有的建筑筑商到税税负较低低的地方方申请代代开发票票，还有有的建筑筑商则干干脆以假假发票充充当。名目繁多多：即在在报销的的票据中中有个人人的电话话费、水水电费、交交通费、餐餐饮费、服服装费等等等。目目前800%以上上的腐败败案件与与建安工工程有关关，建筑筑商们为为得到工工程项目目送礼、跑跑关系，这这些成本本费用都都要有去去处，要要做账就就必定要要做假。第三类，现现金坐支支收入挂挂账与成本费费用要多
31、多列相反反，建筑筑商们对对工程收收入则是是尽量少少列，现现金能坐坐支的就就坐支，能能进入小小金库的的就绝不不入账，实实在不行行的还可可以长期期挂在“预预收账款款”或“其其他应付付款”账账户上。例例如，一一家具有有二级资资质的建建筑安装装企业“预预收账款款”挂账账达17700多多万元，其其中已竣竣工交付付使用应应确认工工程收入入的达880%以以上，但但企业仍仍以工程程未结算算为由而而迟迟不不转收入入。因此此，以票票控税、诚诚信做账账将是建建筑市场场一剂长长期服用用的苦药药。（三）房房产租赁赁市场偷偷税严重重在房产租租赁市场场的偷税税问题同同样也十十分严重重，主要要表现在在以下几几个方面面：其一，
32、租租赁变借借用。部部分出租租人与承承租人串串通，将将租赁行行为说成成是借用用行为，从从而规避避与租赁赁相关的的税收。这这种情况况往往发发生在业业务关联联企业，两两家企业业存在其其他业务务上的往往来，同同时双方方又有房房产使用用需求，即即一方需需要房产产使用，而而另一方方正好又又有多余余的房产产待出租租，于是是，双方方达成协协议，一一方提供供产品或或者服务务免费，而而另一方方则以借借用的名名义向对对方提供供房产。双双方都取取得了实实惠，只只有同家家的税款款在这个个交易过过程中大大量流失失。其二，低低价申报报纳税。部部分出租租人与承承租人串串通，做做两份租租赁合同同，有意意压低租租赁价格格，缩小小
33、计税依依据。从从而规避避与租赁赁相关的的税收。目目前下岗岗职工多多，许多多人都通通过租赁赁的形式式取得街街面房做做起了生生意，但但是与此此相关的的营业税税、房产产税等税税收却没没有因此此上升。双双方串通通，低价价承租，已已经成为为目前租租赁市场场上的一一个公开开的秘密密。其三，改改变租赁赁用途。所所租赁的的房产本本来是商商用的，申申报成民民用，从从而适用用优惠的的税收政政策。实实际上，租租赁市场场十分混混乱，能能够以民民用的名名义来申申报纳税税，已经经使税务务人员很很受感动动了，还还有谁会会在意其其还存在在偷税问问题？其四，转转租不申申报。我我们各地地媒体上上可以经经常看到到房屋转转租的广广告
34、，但但是，到到主管税税务机关关主动申申报纳税税的人却却很少。（四）钻钻法律漏漏洞避（偷偷）税近年来，随随着人们们改善居居住环境境要求的的不断攀攀升和房房地产业业的持续续发展，一一群通过过买卖房房屋赚取取利润的的“房虫虫”逐渐渐浮出水水面，为为获取更更大的利利润，他他们中的的不少人人动起了了逃避税收的的脑筋。这里举两个小例：1、“低低价合同同”捅出出税收漏漏洞在京京工作多多年的小小李最近近有了买买房安家家的打算算，算算算手里的的存款，他他把目标标瞄向了了二手房房，经过过反复比比较，终终于选中中了位于于石景山山区的一一处住房房。不料料，在双双方商定定了价格格之后，卖卖房人刘刘某提出出让小李李通过银
35、银行卡直直接把房房款划给给他，而而在签合合同时把把房价写写得低一一些。刘刘某解释释说：“这这样你我我都能省省下不少少税钱，双双赢啊。”心存存疑虑的的小李向向石景山山地税局局咨询此此事，了了解到，“房房虫”刘刘某“制制造低价价合同”是是典型的的偷逃税税款行为为。按照照国家税税收规定定，私人人二手房房屋交易易需要缴缴纳印花花税、契契税等税税款，而而税款的的计算都都是以双双方成交交价格为为计税依依据，再再乘以税税法规定定的比例例税率来来确定的的。“房房虫”刘刘某正是是想通过过合同上上的“低低价”降降低计税税依据，从从而达到到偷逃税税款的目目的。石石景山地地税局的的工作人人员还告告诉小李李，实际际上即
36、使使没有小小李的举举报，“房房虫”刘刘某的这这个花招招也不一一定能得得逞，因因为有关关部门会会对成交交价格明明显偏低低的房产产进行评评估，以以确定一一个合理理的价格格，防止止“低价价合同”搅搅乱房地地产市场场，维护护国家税税收。2、买卖卖“楼花花”逃避避应缴税税收在某某房地产产开发公公司工作作的许某某也是一一个“房房虫”，与与专做二二手房生生意的刘刘某不同同，他的的交易更更加隐蔽蔽，逃税税行为也也更难监监控，他他管自己己从事的的这桩“副副业”叫叫做“买买卖楼花花”。原原来，许许某所在在的公司司一直有有一项“内内部认购购”的政政策，当当楼盘图图纸定下下来后，就就会面向向内部职职工给予予提前认认购
37、的优优惠。许许某拿到到的内部部认购的的价格一一般要比比开盘价价格低3355左右右。许某某就是利利用了这这样一个个有利条条件，选选取一些些市场认认同度高高的楼盘盘，靠炒炒卖“认认购权”赚赚取收益益。在人人们惊讶讶于他如如何能够够有那么么多的资资金来支支持这些些数额不不菲的房房产交易易，又怎怎么能够够在没有有取得房房产证的的情况下下将房卖卖出去时时，许某某道出了了他的“秘秘诀”：原来他他是利用用银行个个人住房房转按揭揭贷款业业务来从从事他的的“房产产交易”。所所谓个人人住房转转按揭贷贷款，是是指在个个人住房房贷款还还款期内内，因原原借款人人出售作作为抵押押物的房房屋，金金融部门门向新借借款人发发放
38、的，用用于其购购买作为为抵押物物的房屋屋的贷款款。许某某正是在在开盘前前先交纳纳了首付付款的330，签签订购房房合同，然后利利用转按按揭业务务私下买买卖房屋屋。有时时，他甚甚至不用用办理转转按揭，只只需找到到买家后后将合同同更个名名，就可可以赚取取差价，税税当然是是不交的的。“房房虫”许许某的做做法是否否得当，有有关部门门给予了了十分明明确的回回答，国国家法律律明令禁禁止买卖卖没有产产权证的的房子。对于于“炒房房”中出出现的形形形色色色的偷逃逃税款的的行为，地地税部门门表示，一一定要与与有关部部门密切切配合，深深入调研研，找出出切实可可行的办办法杜绝绝这些不不法现象象的发生生，不让让“房虫虫”
39、成为为侵蚀国国家税收收的“蛀蛀虫”！三、房地地产企业业偷税问问题的成成因分析析房地产行行业的税税收问题题可以从从主观和和客观两两个方面面来分析析：企业规模模小未形形成自我我约束机机制从企业的的情况来来看，经经营规模模小，业业务分散散是其重重要原因因。有相相当一部部分人士士指出，企企业不主主动、积积极纳税税，只不不过是房房地产行行业在纳纳税问题题上的表表面原因因。行业业分散度度太高，缺缺乏绝对对的业内内巨无霸霸型企业业才是真真正的主主因。地产业虽虽然是资资金密集集型行业业，但这这一行业业却在全全国拥有有4万多多家大大大小小的的房地产产企业，并并且在这这些企业业中，没没有哪一一家的实实力异常常强大
40、，最最大的地地产企业业万科占占全国的的市场份份额也不不过1%。因此此比起电电信、石石油、烟烟草等垄垄断性较较强的行行业以及及这些行行业中的的巨无霸霸企业来来讲，房房地产业业的有限限资金被被分散到到庞大的的行业队队伍中，其其分散度度太高了了，相应应的每一一家企业业所缴纳纳的税款款数额也也并不能能达到人人们料想想中的水水平。从管理上上看，没没有形成成一个约约束机制制，也是是目前房房地产企企业存在在税收问问题的一一个重要要原因。万万科目前前是国内内房地产产行业的的规模企企业，是是上市公公司，财财务报表表向公众众公开，非非常透明明，财务务制度也也是非常常健全的的。所以以不存在在严重的的偷税情情况。从从
41、万科、华华侨城、陆陆家嘴等等几家老老牌房地地产公司司的财务务报表分分析，房房地产上上市公司司的税率率几年来来，基本本上保持持在一个个比较稳稳定的水水平上。从从此也可可以确定定，最起起码在房房地产上上市公司司中，大大规模偷偷逃税款款的现象象并不存存在。房地产行行业税收收制度不不合理从税收的的角度来来分析，针针对房地地产行业业的税收收制度的的设置不不合理是是问题的的关键。有有关人士士认为，要要想既解解决房地地产企业业的偷税税款问题题，又解解决行业业分散度度问题，较较好的方方法是进进行税收收制改革革。目前的房房地产行行业税种种多，负负担重，这这种税制制构成，阻阻碍了行行业的进进一步整整合。据据资料介
42、介绍，在在目前的的房价构构成中，税税费及房房产商利利润占到到60%，建筑筑成本只只占400%.购购房者买买一套房房子，房房价中已已经包含含房地产产开发的的营业税税、印花花税、房房产税、城城镇土地地使用税税、土地地增值税税、企业业所得税税等等以以及房地地产占用用的房产产税、城城市房地地产税、耕耕地占用用税、城城镇土地地使用税税等等。涉及11个税种，有的地方还重复征税，房地产企业所纳税项是现行税制下交纳地方税种最多的行业。税费负担担重，增增加了建建房成本本，制约约了房地地产业的的健康发发展。更更为重要要的是，这这些税款款最终都都转嫁到到了购房房者头上上，无形形地加重重了房价价的泡沫沫程度。另另外，
43、税税种多、负负担重成成了部分分房地产产企业偷偷税的理理由。例例如，在在房地产产开发、销销售过程程中，仅仅税种就就多达88种。如如契税、营营业税、印印花税、房房产税、所所得税、城城乡维护护建设税税、土地地使用税税、耕地地占用税税等等。需需要缴纳纳的费用用就更多多，名目目繁多，各各个地方方参差不不齐，多多达8001550种，这这无形中中增加了了建房成成本。同时还存存在税制制设置方方面的问问题，比比如，计计税依据据不合理理。在我我国土地地使用税税的征收收，不是是按价值值，而是是按面积积，这种种征税形形式不能能随着课课税对象象价值的的上升而而上升，具具有税源源不足而而缺乏弹弹性的缺缺陷。另另外，目目前
44、市场场上，存存在内外外有别的的两套税税制，国国内企业业与国外外企业在在所得税税以及三三税（增增值、消消费、营营业）收收取不同同，导致致房地产产市场上上的不公公平竞争争。这种税制制设置的的消极作作用显而而易见。一一是土地地闲置、浪浪费严重重。开发发阶段税税少、税税负轻，流流通环节节税重，就就相当于于给土地地开发者者的无息息贷款，实实际上鼓鼓励了投投机。二二是进入入流通时时，土地地承受过过高的税税负，从从而助长长了土地地的隐形形交易，逃逃税现象象严重。更更为严重重的是直直接影响响和阻碍碍了大量量划拨土土地进入入市场，激激发了土土地价格格的上涨涨。三是是在开发发阶段发发生的增增值部分分，由于于没有税
45、税收的调调节机制制，使政政府无法法参与增增值价值值的再分分配。四、完善善房地产产税收的的几点看看法显而易见见，目前前现行的的房地产产税已经经不适应应经济发发展的需需要，起起不到调调节土地地用途的的作用。应应当改革革房地产产开发流流通过程程中的税税种、税税率，减减少税负负，实现现国内国国外企业业公平竞竞争；改改变现有有税种的的计征方方式，抑抑制投机机，扩大大征税范范围等等等。另外外，房地地产税制制改革，应应该从税税率、税税金、税税种、免免税范围围通盘考考虑。简化房地地产税收收，开征征物业税税房地产的的税制应应该改革革，这一一点在税税收理论论界已经经形成了了比较一一致的看看法，其其中开征征物业税税
46、又是多多数人的的意见。物物业税又又称“财财产税”或或“地产产税”，主主要针对对土地、房房屋等不不动产，要要求其所所有者或或承租人人每年都都缴付一一定的税税款，税税值随房房产的升升值而提提高。比比如公路路、地铁铁开通后后，沿线线的房产产价格就就会提高高，相应应地，物物业税也也要提高高。实施施物业税税可以降降低购房房门槛，提提高使用用成本也也就是拥拥有房地地产的成成本，从从而也就就加大了了投资成成本。通俗地讲讲，征收收物业税税就是将将开发商商建房时时缴纳的的一部分分税，改改由购房房者在购购买房屋屋以后按按年缴。据据估算，如如果现在在的建设设成本为为1000元/平平方米，把把地价和和其他费费用所占占
47、开发成成本的比比例降到到国外的的一般水水平，将将使房屋屋开发成成本立刻刻降到558元/平方米米。就在全国国范围内内开征物物业税问问题，有有关部门门还在研研究之中中，目前前并没有有形成确确切的定定论。但但从方向向上来看看，开征征物业税税，是国国际潮流流，也有有利于相相关工作作的进行行。然而另有有说法是是，开征征物业税税是将原原来由开开发商承承担的税税费转嫁嫁给了消消费者，增增加消费费者的住住房成本本。现时时，消费费者购房房时的房房价下降降了，但但以后的的使用费费用却不不断上涨涨，一般般的消费费者对这这笔长期期费用根根本承担担不起。正正所谓“治治标不治治本”。尽管物业业税的开开征还没没最后定定夺，
48、但但广东省省的想法法却值得得南京及及江苏思思考。财财政部有有关负责责人日前前透露，物物业税的的税赋水水平尚未未确定，但但有一个个基本原原则，即即科学测测算现行行的房地地产税和和房地产产开发建建设环节节收费总总体规模模，令物物业税的的总体规规模与之之基本相相当。如如此看来来，有关关房产税税制改革革的等待待，已不不会太久久。借鉴国外外房地产产行业的的管理经经验国外房地地产税收收的一般般特点主主要有：一是大大多数国国家对房房产和土土地合一一征收，适适用统一一的税制制；二是是国外房房地产税税收的征征税范围围既包括括城镇，也也包括农农村；三三是大多多数国家家按房屋屋和土地地的评估估值征收收房地产产税，评评估价值值根据房房地产坐坐落地点点、建筑筑结构、成成新程度度等因素素确定，相相当于市市场价值值的一定定比例。与