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1、佛山前 言汇源豪庭庭项目位位于佛山山市高明明区西安安街道泰泰华路，占占地面积积约10064445平方方米，总总建筑面面积约11930000平平方米，分分三期开开发，市市场定位位：高档档、多层层、高层层住宅区区，威尼尼斯水城城特色，客客户群是是以中偏偏高收入入阶层为为主，多多为企业业的骨干干，这些些客户务务实、法法律意识识强、维维权意识识强，所所以本项项目的管管理服务务要吸取取以往管管理经验验教训，重重点在住住户的共共性的、实实实在在在的基本本需求：保安、维维修、设设施设备备管理、清清洁绿化化，强调调的是：依法、安安全、快快捷。在在此基础础上再利利用社区区资源和和社会资资源开展展社区文文化和特特
2、约服务务，以达达到周到到、舒适适这是是我们管管理服务务的总思思路。目 录第一章 物业基本本情况 3第二章 管理服务务运作机机制、模模式、特特点和目目标 5第三章 机构设置置、部门门职能、岗岗位职责责及人员员编制 6第四章 前期介入入12第五章 客户服务务 244第六章 安全管理理 27第七章 环境管理理 344第八章 设备管理理 36第九章 装修管理理 400第十章 售后服务务 443第十一章 培训 446第十二章 管理服务务费用预预算及收收费标准准48物业基本本情况物业名称称：汇源源豪庭一一期物业类型型：多层层、高层层带电梯梯住宅区区座落位置置：高明明区西安安街道泰泰华路 占地面积积：约XX
3、 平方方米建筑面积积：约8864882.992万 平方米米绿化面积积：约XX平方米米栋数及层层高：约约X栋带带电梯高高层、多多层住宅宅楼户数：约约4677户停车位：汽车位位1355个，摩摩托车位位4766个小区出入入口：22个（一一个行车车出入口口，一个个行人出出入口）商业设施施：商铺铺约28827.93平平方米；超市446888.888平方米米；物管及公公建4338.004平方方米。设施设备备及用电电量1. 电梯X 部，共共X千瓦瓦 ，用用电量XX千瓦2. 室外环境境照明：X千瓦瓦3. 楼层公共共照明共共：X千千瓦4. 是否采用用二次加加压供水水生活水水泵： X千千瓦 5. 消防控制制室：X
4、X千瓦6. 消防水泵泵：X千千瓦7. 变电所：X千瓦瓦8. 消防水泵泵总功率率：X 千瓦 9. 会所：XX千瓦（其其中游泳泳池X千千瓦）10. 商场动力力：X千千瓦 11. 商场照明明：X千千瓦 12. 其 它 以上各参参数作为为管理处处机构设设置、岗岗位人员员编制和和收支测测算的依依据项目的定定位：以中偏偏高收入入阶层为为主的多多层、高高层住宅宅小区,户型以以X房XX厅为主主，每户户面积在在X平方方米至XX平方米米之间，所所以主目目标客户户是中偏偏高收入入阶层，为为企业的的中、高高干部，这这些客户户法律意意识强，维维权意识识强。因因此，我我们的物物业管理理服务定定位是：依法、安全、快捷，在在
5、此基础础上上升升到周到到、舒适依法就是按按照法律律法规办办事；按照行业业的标准准、规范范办事；按照公司司的管理理体系办办事。安全一切工工作安全全第一，安安全工作作重在预预防快捷对业主主住户的的需求、投投诉，要要做到：信息传传递快、解解决快、反反馈快。周到舒适适业主主住户需需要的，只只要合法法、安全全，我们们给予满满足；业主住户户没想到到的，我我们为他他们着想想：如雨雨天门岗岗为他们们备伞撑撑伞，购购物小推推车随时时供他们们使用；社区文文化为他他们准备备各种利利于身心心健康的的活动管理服务务运作机机制、模模式、特特点和目目标机制：（1） 在成立立业主委委员会之之前，物物业公司司受业主主（地产产公
6、司）委委托，签签订前期期物业服服务合同同；在成成立业主主委员会会之后，物物业公司司受业主主委员会会委托，签签订物业业服务合合同。双双方按合合同履行行自己的的权利和和义务。（2） 物业公公司在小小区设管管理处，管管理处依依据合同同、业业主公约约和国国家、地地方的法法律法规规进行管管理、服服务。模式：224小时时封闭式式安全防防范管理理，各项项服务工工作按质质量手册册规定运运作。特点：依依法管理理，服务务热情、快快捷、周周到，让让住户感感到安全全、舒适适。管理服务务内容：公共设设施设备备管理；保安服服务；清清洁服务务；绿化化服务；社区文文化服务务；小区区网络平平台沟通通服务；特约水水电维修修和家用
7、用电器维维修服务务；特约约家政服服务。管理服务务目标(按照建建设部颁颁发的普普通住宅宅小区物物业管理理服务等等级标准准一级级，详见见后附标标准)： 管理理制度完完善； 供供水、供供电、通通讯、照照明、电电梯、消消防等关关键公共共设施完完好； 房房屋完好好； 水水电维修修及时率率达988%以上上，维修修合格率率达1000%；小区干净净卫生；小区绿化化完好率率98%以上； 小区区无重大大治安案案件发生生； 小区区无机动动车辆丢丢失； 小区区无火灾灾发生；小区住户户合理期期望满意意率955%以上上；小区业主主入伙两两年起物物业服务务费收交交率1000%以以上，年年管理服服务酬金金是成本本的100%机
8、构设置置、部门门职能、岗岗位职责责描述及及人员编编制为实现目目标，同同时从高高效、节节约出发发，汇源源豪庭一一期管理理处设置置三个部部门，334个岗岗位，固固定编制制43人人。机构：经经理、客客户服务务部（包包括前台台、财务务）、工工程维修修部、安安全管理理部。见见后附示示意图。一、 管理处经经理1、岗位位人数：1人2、直接接上级：公司主主管副总总经理3、直接接下级：管理处处主任及及各部门门主管4、本职职工作：负责管管理处的的运作。5、任职职要求：大专以以上学历历，持有有物业管管理经理理上岗证证，从事事物业管管理至少少2年以上上，熟悉悉物业管管理全盘盘运作和和法律法法规，懂懂质量管管理、安安全
9、管理理和成本本控制，有有较强的的管理能能力和沟沟通协调调能力，身体健康。6、直接接责任：（1） 负责管理理处的筹筹建； （2） 从物业管管理角度度、物业业使用人人角度，参参与项目目规划设设计方案案评审，提提合理化化建议；（3） 配合项目目销售工工作；（4） 制定项目目管理方方案、管管理处年年度工作作计划并并组织实实施；（5） 参与项目目竣工验验收，主主持项目目接管验验收；（6） 主持入伙伙工作；（7） 主持管理理处日常常工作；（8） 协调管理理处各部部门工作作；（9） 对外联络络对上汇汇报；（10） 负责辖区区的突发发事件协协调或处处理；（11） 完成公司司领导安安排的其其它任务务。7、领导导
10、责任：对管理理处的管管理服务务质量目目标和经经济目标标负责。8、主要要权利：（1）有有权配置置管理处处资源（2）有有权对下下级考核核、指导导教育、奖奖惩（3）有有权签发发本管理理处文件件悉管理处处工作，懂懂质量管管理、安安全管理理，有管管理能力力和沟通通协调能能力，身身体健康康。二、客户户服务部部主管1、岗位位人数： 1人2、直接接上级：管理处处经理和和主任3、直接接下级：客户服服务部管管理员4、本职职工作：客户服服务管理理工作。5、任职职要求：高中或或中专以以上学历历，从事事相关工工作1年年以上，熟熟悉客户户服务工工作，具具有沟通通能力，身体健康。6、直接接责任：（1） 制订本部部岗位职职责
11、、目目标、作作业文件件；（2） 制订本部部门工作作计划并并组织实实施；（3） 对本部门门员工进进行培训训和日工工作讲评评；（4） 安排本部部门工作作并检查查完成情情况；（5） 考核本部部门员工工；（6） 提出本部部门资源源需求；（7） 总结、汇汇报本部部门工作作；（8） 代表本部部门与其其他部门门协调；（9） 完成领导导交给的的其它任任务。三、客户户服务部部管理员员前台接接待文员员1、岗位位人数：2人2、直接接上级：客户服服务部主主管3、本职职工作：负责业业主接待待，投诉诉、服务务需求的的受理登登记，并并转给相相关责任任部门落落实；建建立业主主、住户户档案；入伙时时保管钥钥匙。4、任职职要求：
12、高中或或中专以以上学历历，熟练练操作办办公设备备、文字字表达能能力较强强，办事事条理性性强，有有1年以上上实际工工作经验验，身体体健康。5、直接接责任（1）负负责业主主的入伙伙手续、装装修手续续办理工工作；（2）负负责业主主的接持持、投诉诉、服务务需求的的受理和和登记，并并及时转转达责任任部门，最最后将结结果反馈馈给业主主；（3）负负责业主主、住户户的档案案建立和和管理。（4）负负责业主主房屋钥钥匙的接接收、标标识、保保管、发发放工作作；（5）完完成领导导交给的的其它任任务。四、财务务收款员员1、岗位位人数：1人2、直接接上级：客户服服务主管管、公司司财务部部3、本职职工作：管理处处财务4、任
13、职职要求：大专以以上学历历，从事事相关工工作2年年以上，有有会计证证，身体体健康，本本市户口口。5、直接接责任：（1） 管理处费费用收支支；（2） 管理处现现金管理理；（3） 财务报表表上报公公司财务务部和管管理处经经理；（4） 每月对欠欠交费住住户进行行电话催催款和出出催款通通知（交交安全管管理部协协助送达达欠交费费住户）（5） 每季度向向住户公公布管理理处收支支情况；（6） 完成领导导安排的的其他工工作。五、工程程主管1、人数数：1人人2、直接接上级：管理处处经理和和主任3、直接接下级：助理工工程主管管和维修修工4、本职职工作：负责工工程维修修部管理理工作，包包括：物物业前期期介入、接接管
14、验收收、工程程问题保保修管理理、机电电设备的的运行维维护、建建筑物及及公共设设施的维维护、供供电供水水供气通通信管理理、住户户维修服服务、装装修审核核检查验验收、工工程技术术档案建建立5、任职职要求：大专以以上学历历，助理理工程师师以上资资质，22年以上上工作经经验，身身体健康康6、直接接责任：（1） 制订本部部岗位职职责、目目标、作作业文件件；（2） 制订本部部门工作作计划并并组织实实施；（3） 对本部门门员工进进行培训训和日工工作讲评评；（4） 安排本部部门工作作并检查查完成情情况；（5） 考核本部部门员工工；（6） 提出本部部门资源源需求；（7） 代表本部部门与其其他部门门协调；（8）
15、总结、汇汇报本部部门工作作；（9） 完成领导导交给的的其它工工作。六、维修修工1、岗位位人数：2人2、直接接上级：工程主主管3、本职职工作：自己责责任区域域的设施施设备运运行、维维修保养养，装修修巡查；住户的的水电维维修。4、任职职要求：高中或或中专以以上的学学历，有有电工证证，有22年以上上实际工工作经验验，身体体健康5、直接接责任：（1） 负责自己己责任区区域的设设施设备备的日常常运行、巡巡视和维维修保养养；（2） 负责自己己责任区区域的装装修检查查；（1） 负责住户户的维修修服务；（2） 完成领导导交办的的其他工工作。七、安全全管理部部主管(兼环境境领班)1、岗位位人数： 1人2、直接接
16、上级：管理处处经理和和主任3、直接接下级：班长4、本职职工作：安全管管理部管管理工作作。5、任职职要求：高中或或中专以以上学历历，从事事相关工工作1年年以上，熟熟悉治安安和队伍伍管理工工作，具具有沟通通能力，身体健康。6、直接接责任：（1） 制订本部部岗位职职责、目目标、作作业文件件；（2） 制订本部部门工作作计划并并组织实实施；（3） 对本部门门员工进进行培训训和日工工作讲评评；（4） 安排本部部门工作作并检查查完成情情况；（5） 考核本部部门员工工；（6） 提出本部部门资源源需求；（7） 总结、汇汇报本部部门工作作；（8） 代表本部部门与其其他部门门协调；（9） 完成领导导交给的的其它任任
17、务。八、班长长(兼职职:巡逻逻)1、岗位位人数：3人（每每天三班班，每班班各1位位班长）2、直接接上级：安全管管理部主主管3、本职职工作：负责安安全管理理部本班班工作4、任职职要求：高中或或中专以以上学历历，有11年班长长工作经经验，身身体健康康5、直接接责任：（1） 负责本班班布岗；（2） 检查本班班值班情情况；（3） 处理本班班发生问问题，如如处理不不了，及及时上报报本部主主管；（4） 负责本班班的培训训、指导导；（5） 负责本班班的内勤勤管理；（6） 完成领导导安排的的其他工工作。九、安全全管理员员(不包括括临时性性的售楼楼中心、样样板房用用人)1、岗位位人数： 233人 （人人行主大大
18、门岗（11个），每每班1人人，每天天三班，共共3人；车辆出出入门岗岗（1个个），每每班1人人，每天天三班，共共3人，巡巡逻岗(2个)，每班班2人，每每天三班班，共66人；监监控中心心(1个个),每每班1人人,每天天三班,共3人人,周边边固定岗岗（2个个），每每天三班班，每班班1人，共共6人，机机动轮休休2人。2、直接接上级：安全管管理部主主管和班班长3、本职职工作：负责小小区治安安、消防防、车辆辆停放管管理的值值班4、任职职要求：初中学学历以上上，身高高1722cm以上上，身体体健康，有有本市户户口亲戚戚担保。5、直接接责任：（1） 负责本辖辖区车辆辆进出、停停放管理理；（2） 负责外来来人员
19、（包包括施工工单位人人员、住住户装修修人员、来来访人员员等）的的进出管管理；（3） 负责本辖辖区治安安、消防防巡逻，防防止不安安全的事事件发生生；（4） 负责消防防演习；（1） 在辖区内内发现公公共设施施设备损损坏或缺缺陷应及及时报告告直接上上级或通通知工程程维修人人员；（2） 遇突发性性、危害害性事件件发生，立立即采取取应急措措施，并并及时报报告上级级；（3） 完成领导导安排的的其他工工作。十、保洁洁员1、岗位位人数：8名（55人负责责楼道卫卫生，22人负责责外围及及小区内内公共部部位保洁洁，1人人机动）；2、直接接上级：安全管管理部主主管；3、本职职工作：负责小小区内外外有楼道道的保洁洁工
20、作；4、任职职要求：初中以以上学历历，身高高1588CM以以上，身身体健康康；5、直接接责任：（1）负负责公共共区域内内电梯大大堂的清清洁保洁洁，包括括地面、墙墙面、信信报箱、大大门、电电梯的清清洁保养养；（2）负负责辖区区内楼道道及天面面、平台台、墙面面、门窗窗、管道道的清洁洁保养；（3）负负责楼道道、扶手手、电子子门、电电表箱、楼楼道开关关、灯具具的清洁洁；（4）负负责相关关办公室室的清扫扫、清洁洁；（5）对对违章现现象进行行劝阻和和制止；（6）负负责保管管好各自自的清洁洁用品，做做到不损损坏、不不浪费；（7）完完成领导导安排的的其他工工作。十一、绿绿化员备注：因因项目分分三期开开发，在在
21、三期开开发完工工施工房房养护一一年后方方可交物物业接管管，故三三年内不不考虑绿绿化人员员的安排排。管理处组组织架构构及职能能（示意意图）经理工程维修部（主管负责）安全管理部 （主管负责）客户服务部（主管负责）售后保修管理设备管理维修、巡查装修前台接待大门岗收款侧（车）门岗停车场巡逻环境管理客户服务务部4人人（主管11，前台接接待2，财财务1）职职能：1） 住户需求求（入伙伙、装修修、维修修等）、意意见、投投诉的受受理、反反馈；前前期钥匙匙管理；业主档档案建立立、管理理。2） 费用收支支管理；资产管管理。工程维修修部3人人职能：1）物业业验收、售售后保修修管理、维维修服务务；2）设设备运行行、维
22、护护保养；3）装装修检查查、验收收；4）工程程技术档档案建立立、管理理。安全管理理部344人职能能：1）治安安管理；2）消消防管理理；3）车车辆停放放管理；4）紧紧急事件件处理；5）清清洁绿化化监管。备：因考考虑到前前期介入入及入伙伙工作繁繁重，人人员配备备尽可能能充足，以以免造成成工作的的脱节。前 期 介 入n项目的成成败，关关键在于于各个环环节的有有效控制制，规划划设计评评审、施施工质量量与安全全管理、营营销运作作等尤其其重要。n为集思广广益做好好规划设设计，关关注工程程质量，同同时配合合支持销销售，做做好项目目交接、业业主入伙伙等工作作，物业业的前期期参与不不可轻视视！n下面首先先列举物
23、业业前期介介入主要要工作内内容：1. 与地产公公司项目目部沟通通，根据据项目情情况和要要求制订订、物物业工作作计划、前前期介入入方案，并并经地产产公司确确认并签签订前前期物业业服务合合同a.了解解工程进进度：计计划开工工时间、售售楼中心心完工、样样板房完完工时间间、项目目竣工时时间；b.了解解销售时时间、入入住时间间；c.编制制并确认认、物物业工作作计划、前前期介入入方案；d.签订订前期期物业服服务合同同.2. 与地产公公司项目目部沟通通，参加加规划设设计方案案评审，从从物业管管理角度度，对规划划设计提提出合理理化建议议a.道路路交通，应考虑：人车的分流，进出的便利，特殊人群的需要，安全与管理
24、需要;b.停车车场的规规划，应应考虑：车位数数量与未未来的发发展，进进出的便便利，消消噪音、散散废气、安安全与管管理，设设备设施施的选用用;c.围栏栏与岗亭亭，应考考虑：围围栏的高高度与样样式，岗岗亭的布布置、数数量、款款式;d.安防防设施的的配置，应考虑：巡更、边界防越、闭路监控、门禁、对讲、室内紧急报警;e.监控控中心的的设置，应考虑：位置、面积、设备设施、功能等要求;f.商铺铺及便民民服务点点的规划划，应考考虑：功功能配置置与分布布，与环环境的协协调，对对有噪音音和污染染严重的的项目进进行控制制;g.文娱娱活动场场所的规规划，应应考虑：使用面面积、安安全要求求、对环环境和住住户的影影响.
25、h.管理理用房，应考虑虑：位置置、面积积、装修修i.生活活用房，主主要是安安全管理理人员和和维修人人员的宿宿舍及配配套的卫卫生间、浴浴室，地地址选择择地面层层靠围墙墙偏僻地地方，以以减少对对住户的的影响。还要考考虑：面面积、装装修J.垃圾圾收集点点与中转转站的规规划，应应考虑：（1）垃垃圾桶的的样式、数数量、放放置位置置，对环环境的影影响；（2）垃垃圾中转转站的位位置、样样式、容容量，冲冲洗、污污水排放放、通风风、封闭闭的要求求，以及及对环境境住户的的影响。K.绿化化，应考考虑：（1）合合理选用用草皮、乔乔木、灌灌木的品品种a:三者者间的搭搭配有层层次感、美美观、和和谐；b:植物物的生长长期与
26、开开花期的的适宜性性；c:应尽尽量避免免选用有有针、有有刺、有有毒植物物（媒媒体公布布的522种有毒毒、致癌癌植物.docc）.（2）便便于养护护，有利利于养护护成本的的降低L.小区区景观，应考虑：与环境的和谐、安全与管理，是否利于维护以及成本控制，对住户的影响M.建筑筑的外立立面，应应考虑：外立面面色彩的的和谐，材材料的使使用寿命命，是否否利于维维护及维维护成本本N.公共共部分的的装修，应考虑：大堂电梯间的通风、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，维护及维护成本，电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井O.清洁洁、绿化化的用水水用电，应考虑：用水用电点的数量、位置、管线走向及其标识P
27、.公共共用电，应考虑：满足使用功能，多回路控制，节约能源3. 与地产公公司项目目部沟通通，参加加规划设设计方案案评审，从物业使用人的角度对规划设计提出合理化建议a.水、电电、气的的容量，抄抄表方式式，应考考虑：容容量配置置的合理理性，抄抄表对住住户的影影响；b.各种种插座、开开关、水水喉、电电话、对对讲机、有有线电视视、宽带带等的接接入点位位置和空空调孔位位置，应应考虑：位置是是否合理理，方便便使用;c.家居居的安全全性，应应考虑：阳台栏栏杆、凸凸窗栏杆杆高度密密度牢固固是否达达标，从从外面是是否容易易爬进阳阳台、窗窗;d.家居居私密性性，应考考虑：户户门的位位置，开开启方向向，户与与户之间间
28、窗户的的方向和和距离，小区监控的摄像头安装的位置与角度不得拍摄到家庭;e.住户户对公共共设施、环环境的要要求，应应考虑：使用的的便利、舒舒适、安安全，如如信报与与奶箱应应设在地地面架空空层单元元门外.4. 与地产公公司项目目部沟通通，参加加规划设设计方案案评审，从小区环保角度对规划设计提出合理化建议，应考虑：1）、垃垃圾应分分类放置置，分为为可回收收和不可可回收，垃垃圾屋、垃垃圾桶应应采取密密闭措施施；2）、噪噪音的控控制，可可采用中中空玻璃璃门、窗窗，窗、门门与框之之间应有有胶垫，另另外可采采用立体体绿化带带降噪；3）、节节约资源源：楼层层照明、地地面照明明、架空空层照明明分多路路控制，采采
29、用节能能灯，采采用自动动感应开开关与人人工开关关结合（既既节能又又符合消消防）；水的循循环利用用等。5. 与地产公公司项目目部沟通通，参加加规划设设计方案案评审，对楼宇及小区智能化提出合理化建议1）停车车场，应应考虑：a：用IIC智能能卡，既既节约了了人力，降降低了成成本，又又堵住了了人为的的车场收收费漏洞洞；2）门禁禁，应考考虑：安安全方便便，用卡卡或密码码或自家家对讲，才才能进入入楼宇门门、单元元门，门门应考虑虑减噪；3）安防防，应考考虑：a：围墙墙的红外外线装置置不能有有死角；b：闭路路电视的的安装位位置必须须合理，建建议红外外报警系系统能与与闭路监监控系统统联动；c：室内内防盗系系统：
30、除除紧急报报警按钮钮外，其其它不实实用，建建议不要要，如业业主需要要，自己己解决。紧紧急报警警按钮的的安装位位置要合合理；d：保安安巡更系系统的触触点布置置、安装装位置要要合理。4）自动动抄表系系统（该该项目是是否安装装自动抄抄表系统统），应应考虑：是否可可行，由由水、电电、气供供应商决决定，系系统软件件应可以以和财务务软件接接驳；5） 背景音乐乐系统，应应考虑：实际需需要和不不影响住住户，即即广播布布点只选选择现场场销售中中心周围围、小区区休息或或活动广广场。6. 与地产公公司项目目部沟通通，参加加规划设设计方案案评审，对设备机房提出合理化建议，应考虑：通风良好、防飘雨、防渗水、有应急照明、
31、铺上地砖更好。7. 与地产公公司项目目部沟通通，参加加规划设设计方案案评审，对机电设备的设计、安装、选型提出建议1）电梯梯，应考考虑 ：a、 采用变频频技术既既节能且且运行平平稳；b、 多部电梯梯可考虑虑群控；c、 承载应考考虑住户户数量的的多少；d、 轿厢内设设置闭路路电视监监控镜头头并连到到监控中中心的监监视器；e、 轿厢内配配置被困困紧急按按钮和对对讲系统统；f、 故障自动动平层开开门；g、 梯门前的的地面应应考虑适适当的坡坡度，以以防水流流入电梯梯井。2）消防防设施，应考虑 ： a、消防防按钮必必须在适适当的高高度和位位置；b、喷淋淋不能有有死角；c、烟感感、温感感的高度度不能超超过其
32、型型号所规规定的高高度；d、消防防栓门应应采用玻玻璃门；3）供配配电，应应考虑：a、 发电机应应与市电电相互联联动与互互锁；b、发电电机应有有减震装装置，机机房、风风井应采采取吸音音、降噪噪措施，烟烟管加消消音器4）给排排水，应应考虑 ： 给水：a、随楼楼宇高度度的不同同应考虑虑给水管管的耐压压强度和和采取减减压措施施；b、恒压压供水选选用变频频电机可可节能；c、大型型水泵应应考虑日日后的维维修，宜宜采用卧卧式；d、水池池的人孔孔与液位位控制器器、爬梯梯之间位位置应合合适。 排水水：a、 屋面必须须有足够够的坡度度；b、 屋面的排排水管口口必须与与当地的的降雨量量和屋面面的受雨雨面积相相适应；
33、c、 地下室的的集水坑坑里的潜潜水泵的的功率和和排水管管径必须须与进水水量相适适应；d、 污水管与与雨水管管必须分分开；e、 高层污水水管转弯弯处应采采取防击击穿措施施。8. 与地产公公司项目目部、施施工单位位沟通，对对项目施施工、安安装过程程中易出出现的安安全、质质量和使使用问题题提出建建议1）施工工现场、宿舍的安安全管理理:工地地、工棚棚的防盗盗、防火火、防爆爆、防触触电、防防砸、防防坠落、防防刺伤、防防尘、防防中毒、防窒息。2）隐蔽蔽工程的的阶段验验收应注注意事项项：a、 楼栋避雷雷合格；b、 楼顶防水水层；c、 水管试压压合格；d、 室内卫生生间防水水合格；e、 房屋室内内电线路路接地
34、合合格，超超载和漏漏电保护护合格，各各回路绝绝缘电阻阻合格（110000兆欧姆姆以上）。3）设备备安装调调试过程程中应注注意事项项：a. 路接地合合格;b. 超载和漏漏电保护护合格;c. 防触电措措施（绝绝缘地胶胶垫、防防护罩网网）;d. 设备房的的防渗漏漏、防飘飘雨、通通风、有有应急照照明等。4）施工工过程中中和设备备安装调调试过程程中资料料搜集。常见工程程问题：地下给给水管接接驳不牢牢跑水，消消火栓、喷喷淋头跑跑水，外外墙渗水水，窗台台渗水，卫卫生间渗渗漏等。9. 对项目的的物业管管理费标标准提出出建议依据当地地相关政政策、法法规；调查周边边同类已已投入使使用楼盘盘物管费费收费标标准；调查
35、周边边同类正正在销售售楼盘的的物管费费收费标标准；调查周边边同类楼楼盘的物物业使用用人对物物管费的的认同与与承受能能力；根据地产产公司对对楼盘的的市场定定位和对对物管单单位的要要求；成本测算算。10. 协助地产产公司在在售楼前前编制、房房屋质量量保证书书、房房屋使用用说明书书11. 配合销售售工作a. 参与买卖卖合同的的评审、修修改，特特别是物物业管理理方面和和产权范范围界定定（如停停车场、会会所、商商铺及其其它配套套设施）、用用途方面面;b. 将前期期物业服服务合同同和业业主临时时公约作作为买卖卖合同附附件;c. 提供物业业品牌宣宣传资料料，如展展板、荣荣誉证书书;d. 提供样板板房、销销售
36、中心心、其他他展示现现场、工工地道路路的保洁洁保安服服务;e. 给售楼人人员培训训和咨询询物业管管理服务务知识;f. 在物业网网站上介介绍项目目情况.12. 向地产公公司项目目部提出出项目标标识需求求。如楼楼栋牌、楼楼层牌、房房号、道道路指示示牌、停停车场标标识等13. 与地产公公司项目目部一起起，参与与竣工验验收14. 与地产公公司项目目部沟通通，主持持接管验验收15. 与地产公公司项目目部沟通通，入伙伙应交费费用的确确认（如如有线电电视初装装费、管管道燃气气开户费费等）16. 与地产公公司项目目部沟通通售后服服务:保保修期内内的工程程问题处处理17. 与地产公公司营销销部沟通通，做好好入伙
37、准准备。如如入伙通通知、入入伙仪式式等目前汇源源豪庭一一期将要要封顶，我我们物业业介入的的工作重重点在：1、 了解楼盘盘情况，制制订物业业工作计计划、前前期介入入服务方方案；2、 物业管理理规划：制定汇汇源豪庭庭物业管管理方案案、人力力资源计计划、物物资计划；3、 工程上熟熟悉设计计图纸，跟跟踪水电电安装，参参与竣工工验收等等；4、 提供前期期安全管管理服务务；5、 配合营销销：销售售中心（会会所）接接管服务务，样板板房接管管服务，物物业服务务内容与与销售人人员沟通通，提供供物业宣宣传资料料及展版版；6、 主持物业业接管验验收和入入伙工作作准备。一、工程程的参与与1、由新新项目部部强、弱弱电工
38、程程师、土土建工程程师、管管理处工工程技术术人员组组成工程程组，参参与工程程设计、跟跟进，参参加地产产项目部部的业务务交流，每每周一次次的现场场巡视，每每月一次次物业状状况进展展汇报。2、工程程施工阶阶段物业业公司派派出的工工程前期期介入人人员进驻驻现场，熟熟悉小区区规划建建筑设计计、管网网设计、功功能设计计状况等等；3、施工工过程中中，进驻驻人员对对现场施施工状况况进行记记录，特特别对施施工变动动部分认认真记录录，以备备日后维维修工作作，并结结合物业业管理实实际，在在工程施施工中对对部分不不适应或或不利于于日后物物业管理理的设计计或个别别部位向向发展商商及时提提供参考考的修改改意见；4、新项
39、项目管理理部与管管理处每每周一次次现场巡巡视，召召开分析析会议，掌掌握工程程基本情情况；5、进驻驻工程的的工程人人员，须须每周参参加地产产召开的的工程例例会掌握握情况，以以便对未未来物业业管理策策划方案案进行不不断的修修正、完完善；6、进驻驻工程现现场的管管理处技技术人员员，重点点跟踪电电梯、供供、配电电、给排排水、供供气等设设备的安安装和管管网布置置，设备备功能要要进行全全面了解解；7、项目目管理部部强、弱弱电工程程师，跟跟踪智能能化系统统的安装装、调试试，并向向安装单单位技术术人员学学习基本本技术，全全面了解解功能，以以便日后后的维修修；8、管理理处园林林绿化跟跟进人员员，要经经常到现现场
40、进行行全面了了解，对对照住宅宅区的绿绿化情况况，提供供合理化化建议；二、 提供前期期安全管管理服务务1、 汇源豪庭庭管理处处根据项项目要求求，招聘聘精干安安保队伍伍进驻现现场，维维护施工工现场的的安全秩秩序；2、 保安人员员严格控控制非许许可人员员进入施施工现场场；3、 保安人员员对施工工现场、施施工物品品起到秩秩序维护护作用；4、 保安人员员对会所所、样板板房物品品的秩序序维护，5、 保安人员员对许可可参观人人员的引引导和车车辆停放放指挥6、 保安人员员对施工工车辆的的管理7、 保安人员员对小区区施工人人员的安安全管理理8、 保安人员员对非施施工时间间的人员员、车辆辆管理三、 配合地产产营销
41、1、 销售中心心（会所所）保洁洁、保安安服务2、 样板房保保洁保安安服务3、 配合地产产开展业业主联谊谊活动做做好销售售策划、组组织落实实工作，同同时借助助活动的的推广，加加强楼盘盘的宣传传，发掘掘潜在客客户群4、 做好物业业管理和和业主沟沟通工作作，增进进业主对对物业管管理的理理解和配配 合5、 做好与售售楼人员员的业务务交流解解决好售售楼与物物业管理理的衔接接工作6、 充当发展展商与业业主沟通通的桥梁梁，积极极主动地地把业主主在楼盘盘销售中中对小区区规划、设设计的合合理要求求及时反反馈发展展商，充充分做好好协调沟沟通工作作。四、 接管验收收和入伙伙工作准准备1、 进驻人员员根据现现场进度度
42、情况，每每周向新新项目管管理部、管管理处上上报工程程进度信信息；2、 进驻人员员根据物物业管理理的实际际情况及及业主需需求向地地产项目目部提出出合理化化建议，诸诸如垃圾圾房、绿绿化用水水、垃圾圾桶摆放放、设备备设施标标识等，配配合发展展商解决决；3、 在各项工工程待交交接时，进进驻人员员做好表表格设计计，对工工程的各各部分工工作进行行全面检检查，向向地产提提交检查查报告，待待地产整整改后，做做好接管管的各项项准备工工作；4、 入伙前的的两个月月，管理理处招聘聘各岗位位人员并并进行封封闭式培培训，根根据要求求，考核核通过，确确立上岗岗资格； 5、 入伙前一一个半月月，管理理处组织织人员进进行入伙
43、伙培训，按按管理处处入伙办办理程序序、接管管验收程程序等逐逐项进行行准备工工作；6、 入伙前一一个月与与地产协协商入伙伙具体事事宜，严严格按地地产要求求办理各各种准备备手续，并并向地产产递交入入伙办理理方案；7、 入伙前半半个月天天，管理理处清洁洁人员进进入现场场，对小小区进行行全面清清理；8、 入伙前十十天，管管理处入入伙资料料、宣传传资料准准备就绪绪；9、 与地产协协商设立立管理处处办公场场地，配配置管理理办公用用品。五、 前期介入入的方法法和流程程：地产公司司项目部部向物业业管理处处项目部部书面提提出物业业介入服服务需求求，物业业管理处处项目部部按需求求编制服服务方案案和服服务合同同，其其中包括括服务内内容、岗岗位设置置人员编编制、进进场服务务时间以以及费用用等，并并交给地地产公司司项目部部审核、确确认，物物业管理理处依据据合同落落实项目目管理处处提供服服务，地地产公司司项目部部监督。地产付款地产监督确认物业提供服务双方签订合同双方确认物业编制服务方案和合同前期介入入流程图图：地产提出需求客 户 服 务务n“为业主主住户服服务，让让业主住住户满意意”这是我我们的工工作中心心和目标标，业主主住户是是我们的的衣食父父母，我我们应急急住户所所急，想想住户所所想，这这一点要要让每一一个员工工都明