《房地产公司开发部培训文集与工作流程_202页cckj.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产公司开发部培训文集与工作流程_202页cckj.docx（236页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 置业有限公司开发部引言首先，欢欢迎你加加入开发发部，成成为我们们的一员员！我们过去去的每一一点成绩绩，都依依赖于全全体同事事的努力力；我们们明天的的每一个个进步，都都将与你你的努力力息息相相关。为了让我我们成长长的更快快，工作作更出色色，开发发部结集集体之精精华，制制作此文文集，该该培训文文集是恒恒易置业业开发部部成立近近一年以以来，在在总结了了每一位位在此战战斗过的的同事的的成长经经验，同同时查阅阅了大量量相关房房产知识识文献的的基础上上，由开开发部全全体员工工共同编编写出来来的新人人入职指指导文集集和日常常工作流流程。文集含盖盖了房地地产专业业方面的的专业知识识、入职职程序、部部门介绍绍
2、、行为为规范、常常规工作作等内容容，以理理论学习习为基础础，工作作流程作作指导，明明确了开开发部每每一位员员工在日日常工作作中需要要学习和和掌握的的全部内内容，同同时也是是开发部部每一位位员工日日常工作作的标准准。它将有助助于您更更快、更更好的容容入我们们的团队队，完成成我们的的每一项项工作任任务。此此文集将将伴随您您走过在在开发部的的每一天天。让我们：从今天起起，一起起工作、相相互学习习；从今天起起，真诚诚友爱、团团结互助助；从今天起起，风雨雨同舟、携携手并肩肩；共同打造造开发部的的梦之舰舰，去跨跨越这221世纪纪的房地地产大航航海时代代吧！目录第一部分分 入职职须知44第二部分分 日日常行
3、为为规范14第三部分分房产导导入166第四部分分 专专业知识识学习188第五部分分开发部部常规工工作流程程777第六部分分市场调调研知识识学习1006第七部分分 房房地产相相关法律律法规1477第一部分分 入入职须知知一、 走进开发发部当你通过过公司考考核到本本部门报报到时，面面对业务务与人群群的双重重陌生感感，可能能会感觉觉自己一一无所知知，没关关系，这这是任何何人都要要有适应应的过程。你你的任务务仅仅是是在自身身的努力力和大家家的帮助助下，尽尽量将这这个过程程缩短。1、 与部门经经理见面面，接受受工作安安排2、 在秘书处处登记秘秘书个人人详细信信息，并并由秘书书介绍认认识各位位同事，同同时
4、向大大家介绍绍自己。3、 学习开开发部培培训文集集与工作作流程，详详细了解解各工作作情况及及要求。4、 在熟悉工工作环境境和伙伴伴后，应应该及时时补充相相关知识识以便能能顺利地地开展工工作。本本书将给给你解答答你在工工作中出出现的各各种问题题，不要要着急慢慢慢成长长，相信信自己一一定行，如如有问题题还可以以找部门门经理或或其他同同事咨询询。5、 准备三个个本子，学学习本、调调查本、六六点优先先工作制制便于以以后的学学习工作作。6、 如果想更更深入地地了解公公司、了了解开发发部，你你应该主主动与同同事们交交流，因因为沟通通是最好好的学习习方式。二、开发发部的概概况1、 开发部定定位l 发展决策策
5、依据的的提供者者l 业务计划划的导向向者l 市场的开开发者l 客户关系系的维护护者l 恒易企业业品牌形形象的第第一塑造造者2、 开发部功功能l 建立、维维护市场场调研信信息系统统，收集集有关行行业、政政策、产产品、整整体市场场等外部部信息。l 寻找项目目、培植植资源并并提供可可行性研研究结果果。l 公共关系系、人脉脉资源的的建立和和维护。l 负责项目目开发的的战略研研究、节节奏安排排与控制制及房地地产开发发过程相相关手续续办理。l 项目在建建过程中中，各相相关职能能部门的的协调。l 开发项目目预售许许可证的的办理。l 项目销售售过程中中备案、抵抵押、银银行按揭揭的手续续的办理理。l 项目完工工
6、后，项项目的竣竣工验收收、确权权。l 分户房产产证的办办理。l 客户档案案、资料料的整理理、保存存。l 商品房买买卖合同同的审核核。l 客户关系系的维护护与服务务l 结合企业业内部各各数据项项目，在在整理分分析的基基础上，建建立常规规信息平平台。3、 开发部发发展规划划（1） 核心目标标：l 扩大市场场占有率率，使恒恒易成为为行业主主导企业业。l 确立高水水平的专专业标准准，形成成高标准准、规范范化的工工作流程程。l 开发部一一定要做做恒易置置业的核核心团队队。l 苦练内功功，提高高整体战战斗力，时时刻处在在超前位位置。（2） 发展计划划：20088年：确定定开发部部组织结结构及发发展规划划，
7、制定定人员配配置计划划。20099年：完成成开发部部人员配配置，建建立山东东地区信信息资料料平台，建建成系统统的开发发工作流流程。20100年：使信信息中心心、客服服中心具具备独立立市场能能力。市市场调查查专业水水准达到到行业内内领先水水平。客客服中心心创造出出独特的的服务体体系，打打造出恒恒易置业业的服务务品牌。远景： 发发展为独独立项目目运营中中心，以以强大的的信息数数据库，为为公司战战略提供供数据支支持；以以高水平平的专业业经验，确确定项目目的定位位，缩短短项目操操作周期期，提高高运营速速度，为为公司效效益最大大化造好好保证；以人性性化的服服务体系系，打造造出恒易易的地产产服务品品牌。让
8、让开发部部成为名名副其实实的恒易易置业的的先锋部部队，核核心部门门。三、 织架构及及职务说说明1、 组织架构构信息中心开发部经理开 发 部客服中心客服专员房产专员按揭专员客服主管开发专员开发主管信息主管市场调研专员2362、 职务说明明职务名称称直接上级级业务指导导职业发展展方向工作地点点工作概述述工作要求求职责范围围开发部经理分管副总总裁分管副总总裁项目中心心总监开发部全面负责责开发部部工作。根根据公司司战略目目标，制制定部门门工作计计划。与与政府相相关部门门保持良良好的工工作关系系，确保保各项手手续审批批顺利。按按计划完完成公司司开发任任务。a. 负负责公司司土地储储备、谈谈判工作作，制定
9、定相应的的土地开开发计划划，并组组织、落落实、实实施。b. 负负责项目目的可行行性研究究报告的的拟写并并上报相相关领导导。c.负责责部门人人员的培培训、考考核及奖奖惩工作作。d.做好好外部工工作协调调，负责责与相关关政府部部门进行行沟通，确确保土地地审批程程序的顺顺利。E.负责责部门内内行政管管理，对下属属人员业业务指导导和培训训及对下属属人员的的工作考考核。f.负责责制定本本部门的的工作计计划、资资金使用用计划。g.根据据国家宏宏观经济济政策、房房地产行行业发展展、市场场竞争格格局及市市场需求求动态等等方面的的信息，定期向公司提报房地产市场分析报告。h.解决决项目操操作过程程中的公公关危机机
10、。i.公共共关系、人人脉资源源的建立立与维护护j.公司司交办的的其他工工作。对工作项项目所界界定的工工作内容容，以业业务计划划及工作作制度为为标准，对对业务计计划完成成结果及及工作失失误所造造成的损损失负责责。信息中心主管开发部经经理开发部经经理信息中心心经理开发部建立健全全公司业业务相关关信息数数据平台台，为公公司各部部门提供供信息服服务，开开发信息息资源，创创造新的的开发模模式。a. 负负责收集集国家宏宏观经济济政策、房房地产行行业发展展、市场场竞争格格局及市市场需求求动态等等方面的的信息，建建立内部部市场信信息数据据库。b.根据据各项目目及各部部门要求求制定信信息需求求计划，交交市场调调
11、研人员员收集。c.根据据公司业业务发展展流程，设设计信息息数据库库，实现现全公司司信息需需求的计计算机管管理。d.对数数据进行行定期更更新维护护，按各各部门要要求提供供信息服服务。e.制定定数据库库开发计划划，提交交利用信信息开发发的项目目执行方方案。f.对市市场调研研员进行行培训管管理。对工作项项目所界界定的工工作内容容，以业业务计划划及工作作制度为为标准，对对业务计计划完成成结果及及工作失失误所造造成的损损失负责责。市场调研研专员信息中心心主管开发部经经理、信信息中心心主管市场调研研主管、信信息中心心主管开发部完成个人人工作计计划，根根据公司司开发计计划，提提供市场场信息，协协助开发发部经
12、理理写出项项目可行行性调研研报告。a. 负负责收集集国家宏宏观经济济政策、房房地产行行业发展展、市场场竞争格格局及市市场需求求动态等等方面的的信息。b.负责责区域房房地产市市场信息息收集整整理及资资料的定定期更新新维护。c.按开开发经理理安排对对区域及及项目信信息展开开有针对对性的市市场调查查，出具具调查报报告。d.对市市场信息息进行分分析，写写出项目目调查报报告。对工作项项目所界界定的工工作内容容，以业业务计划划及工作作制度为为标准，对对业务计计划完成成结果及及工作失失误所造造成的损损失负责责。开发主管管开发部经经理开发部经经理开发部经经理开发部负责开发发项目的的前期手手续及项项目建设设过程
13、中中配套设设施的开开通。协协助开发发部经理理完成开开发任务务。a. 负负责工程程前期开开发手续续及相关关证件的的办理。b.负责责项目开开发过程程水、电电、气、通通讯、闭闭路、道道路、管管网等建建设手续续的办理理。c.负责责工程开开发相关关计划批批文的申申报与办办理。d. 协协助经理理做好外外部工作作协调，负责与相关政府部门进行沟通。e.协助助经理做做好部门门内部行行政管理理，对下下属人员员业务指指导和培培训。f.对市市场调研研人员提提供的项项目调查查报告作作价值评评估报告告提交开开发部经经理，g.负责责项目的的总确权权。g. 完完成领导导交办的的其他工工作事宜宜。常规工作作按流程程、计划划、制
14、度度办理，特殊情情况经主主管领导导批准授授权后办办理。开发专员员开发主管管开发部经经理、开开发主管管开发主管管开发部负责开发发项目的的前期手手续及项项目建设设过程中中配套设设施的开开通。a. 负负责工程程前期开开发手续续及相关关证件的的办理。b.负责责项目开开发过程程水、电电、气、通通讯、闭闭路、道道路、管管网等建建设手续续的办理理。c.负责责工程开开发相关关计划批批文的申申报与办办理。d.负责责开发部部相关外外联工作作，与相相关政府府部搞好好关系。e.协助助工程部部办理项项目的竣竣工验收收。f.负责责项目外外装材料料的上报报。g.完成成领导交交办的其其他工作作事宜。常规工作作按流程程、计划划
15、、制度度办理，特殊情情况经主主管领导导批准授授权后办办理。客服主管管开发部经经理开发部经经理客服部经经理客服中心心负责客服服中心的的全面工工作；维维护高端端客户关关系；协协调房管管局、按按揭银行行关系。协协助开发发部经理理完成其其他工作作任务。a.根据据公司需需要和项项目进度度，制定定后期各环环节工作作计划。b.负责责客服部部的相关关外联工工作，与与房管局局、按揭揭银行搞搞好关系系。c.维护护公司高高端客户户群体的的关系。d.定期期对客户户信息进进行分析析，并写写出客户户需求报报告，提提交开发发部经理理。e.负责责商品房房买卖合合同的审审核。f.负责责项目的的在建工工程抵押押及公司司大宗的的房
16、产抵抵押。g.负责责项目的的预售许许可证的的办理。h.负责责预售款款监管账账户的办办理。i.领导导交办的的其他工工作。对工作项项目所界界定的工工作内容容，以业业务计划划及工作作制度为为标准，严格按工作流程走，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。按揭专员员客服主管管开发部经经理、客客服主管管按揭主管管主管、客服中心心负责项目目销售过过程中，按按揭客户户的备案案、抵押押、银行行按揭手手续的办办理。各各项税费费的缴纳纳。a.负责责项目销销售过程程中，按按揭客户户的资料料审查.b.负责责按揭客客户的备备案、抵抵押、银银行按揭揭手续的的办理。c.负责责缴纳客客户的维维修基金金。d.负责责缴纳客
17、客户的契契税。e.协助助客服主主管完成成项目的的在建工工程抵押押。f.办理理抵押房房屋的注注销工作作。g. 负负责与相相关职能能部门的的协调，并并保持良良好的关关系，缩缩短手续续审批时时间。h.领导导交办的的其他工工作。对工作项项目所界界定的工工作内容容，以业业务计划划及工作作制度为为标准，严格按工作流程走，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。房产专员员客服主管管开发部经经理、客客服主管管房产主管管客服中心心负责公司司客户分分户房产产证的办办理，协协助完成成项目总总确权。a.负责责办理分分户房产产证。b.负责责项目确确权后，面面积差额额的补交交或退还还。c.协助助开发主主管办理理项目
18、的的总确权权。d.负责责与相关关职能部部门的协协调，并并保持良良好的关关系，缩缩短手续续审批时时间。e.负责责房产证证的发放放。f.领导导交办的的其他工工作。对工作项项目所界界定的工工作内容容，以业业务计划划及工作作制度为为标准，严格按工作流程走，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。客服专员员客服主管管开发部经经理、客客服主管管客服主管管客服中心心客户档案案的管理理、保存存；客户户关系的的维护；开发部部内勤工工作。a.负责责与销售售部对接接客户档档案，并并整理保保存。b.收集集客户信信息，建建立公司司客户档档案及维维护更新新。c.根据据要求，定定期对客客户进行行回访、跟跟踪服务务。d
19、.整理理客户意意见，作作为相关关部门工工作调整整依据。e.协助助客服主主管做好好高端客客户维护护。f.负责责开发部部日常内内勤工作作。g.负责责公司开开盘及重重大活动动，老客客户的通通知工作作。h.领导导交办的的其他工工作。对工作项项目所界界定的工工作内容容，以业业务计划划及工作作制度为为标准，严格按工作流程走，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。四、 部门文化化我们认为为：真切切可见的的劳动成成果远比比似是而而非的工工作计划划重要；个人的的力量毕毕竟有限限，团队队的智慧慧才是无无穷的；只要有有可用之之人，就就没有攻攻不下的的阵地。我们提倡倡：全心心全意付付出，心心安理得得收获； 坦
20、荡荡敞开胸胸怀，创创造心灵灵沟通。我们相信信：心有有多大，舞舞台就有有多大，每每个人都都能在这这个集体体里找到到自己的的心与舞舞台。部门口号号：坚持持不懈，永永不放弃弃！魅力力恒易，精精彩开发发！开发部之之歌：歌歌词由开开发部员员工自编编，采用用了亚亚洲雄峰峰的曲曲调，要要求员工工能够激激情饱满满的演唱唱。开发部之之歌歌词词：我们恒易易，诚信信又严谨谨 我们们恒易，求求实又创创新我们恒易易，地产产界精英英 我们们恒易，业业绩第一一流我们讲奉奉献，关关爱是精精神 恒易永永争先，恒恒易雄风风振天吼吼我们恒易易，人心心齐向上上 我们们恒易，斗斗志最昂昂扬我们恒易易，队伍伍最雄壮壮 我们们恒易，精精神
21、传四四方我们爱拼拼搏，我我们爱恒恒易恒易易永向前前，恒易易明天更更辉煌第二部分分 开开发部日日常行为为规范一、 开发部行行为准则则：B、 早晨上班班见到同同事要热热情，并并大声说说“早上好好”。C、 每天个人人负责打打扫自己己责任区区内卫生生，且每每天保持持良好状状态。D、 每天正式式工作前前要将一一天要做做的工作作记录到到六点优优先工作作本中，然然后开始始工作。E、 工作期间间不允许许上网聊聊天，玩玩游戏等等做与工工作无关关的事情情。F、 上班时间间不允许许说“不可能能”三个字字。G、 每天下班班前，将将门、窗窗关好，将将空调、电电脑、饮饮水机等等电源关关掉。H、 爱护公共共物品，珍珍惜每一
22、一张纸，节节约每一一滴水。（杯杯子里喝喝多少水水接多少少水，不不许有剩剩余；卫卫生间用用水要节节约）。I、 工作期间间不得无无故串岗岗，不许许到其他他部门聚聚堆闲聊聊。J、 个人用完完资料、物物品后，要要及时归归位、摆摆放整齐齐。K、 搞好个人人卫生，并并保持个个人办公公区域整整洁有序序。L、 白扳充分分利用；每天有有个议题题或者主主要提醒醒等。M、 外出人员员回来后后，每周周至少写写一条“朝花夕夕拾”。N、 每周写一一条“我爱我我家”建议。O、 要讲文明明有礼貌貌，不说说粗话、脏脏话。P、 同事之间间要互帮帮互助、共共同进步步。Q、 每天保持持良好的的精神状状态，让让你的牙牙齿天天天晒太阳阳
23、。二、奖惩惩办法：1、 违反公司司纪律，由由行政中中心按公公司有关关规定处处理。2、 部门内出出现违规规行为，按按一次55元的标标准交纳纳“快乐基基金”，情节节严重者者由全体体人员讨讨论处理理方式。3、 日常工作作中有突突出表现现（如超超标准完完成任务务、提出出有效建建议等）时时，可由由部门经经理批准准后从“快乐基基金”中获得得相应奖奖励。三、补充充：1、“朝朝花夕拾拾”：在日常常工作中中，同事事们为记记录工作作中发现现的好方方法、解解决业务务问题的的思路和和总结等等而制定定的学习习录。现现在形成成制度，每每个员工工每周至至少加入入一条，并并由经理理负责检检查。2、“我我爱我家家”：用于记记录
24、对公公司发展展、部门门建设有有益的意意见、建建议。提提出人负负责问题题追踪。现现在形成成制度，每每个员工工每周至至少加入入一条，并并由经理理负责检检查。3、公司司行为准准则：（此此参照人人力资源源部最新新的公司司员工行行为准）4、开发发部每周周五下午午3点定定期召开开周工作作总结与与计划会会议。部部门全体体人员必必须全体体参加，不不得无故故缺席。开开会迟到到者，每每次缴纳纳快乐基基金100元，无无故缺席席者每次次缴纳快快乐基金金20元元。结束了一一天的工工作，你你有什么么心得，可可以记在在六点优优先的笔笔记上，与与大家一一起分享享。如果果你已经经圆满完完成了今今天的工工作内容容，那么么晚上睡睡
25、个好觉觉吧！如如果没有有完成，就就要加把把劲，明明天还有有新的挑挑战。总总结自己己、改善善自我、相相信你会会取得更更大的进进步！第三部分分 房房地产导导入引言：作为刚刚刚加入房房地产行行业的新新人朋友友们，经经常会有有这样的的一个问问题：“什么是是房地产产行业？”。他们们想要的的答案是是简单明明了的，无无非是想想知道自自己在做做什么，因因此凭借借自己对对房产的的宽泛理理解，写写了如下下这篇白白话引文文，以帮帮助刚刚刚加入房房地产行行业的新新人参考考阅读，这这样可以以明确朋朋友们在在最短的的时间了了解自己己的行业业，并在在其中找找到自己己的位置置和方向向。从行业角角度，就就目前就就潍坊而言言，房
26、地地产行业业大约可可以理解解为五种种行业的的统称。这这五种行行业分别别是“房地产产开发商商”、“房地产产代理商商”、“设计院院”、“建筑工工程单位位”和“二手房房中介公公司”。我们从事事的职业业属于“房地产产开发商商”又称“开发公公司”、“置业公公司”或简称称“开发商商”，是具具有房地地产开发发资质的的企业。开开发商必必须具备备下列五五个条件件（一）注注册资本本不少于于10000万人人民币；（二）有有4名以以上持有有专业证证书的房房地产、建建筑工程程专业的的专职技技术人员员，两名名以上持持有专业业证书的的专职会会计人员员；（三三）有按按照市场场价格取取得的土土地使用用权；（四四）有自自己的名名
27、称、组组织机构构和固定定的经营营场所；（五）法法律、法法规规定定的其它它条件。开开发商是是整个房房地产开开发上的的主角，负负责从国国土储备备中心拍拍得地块块（一般般简称“开发商商拿地”），筹筹集资金金进行建建设，并并最终销销售取得得利益。“房地产产代理商商”，社会会上又称称“策划公公司”，主要要为房地地产开发发商进行行服务。因因为开发发公司往往往不了了解市场场，不懂懂得销售售，作为为最新的的现代服服务行业业，专门门从事专专业的房房地产服服务。具具体业务务包括，市市场调研研、策划划、房产产广告设设计、销销售等。“设计院院”是专门门从事项项目设计计的企业业。服务务于开发发商，主主要负责责项目的的整
28、体规规划设计计，景观观、道路路等的规规划设计计，楼体体设计、房房间户型型设计等等等。“建筑商商”，社会会上一般般称“建筑工工程队”，主要要负责建建筑施工工。“二手房房中介公公司”，亦属属于服务务公司，主主要从事事二手房房的租赁赁与买卖卖，收取取买卖或或租赁双双方的代代理服务务费用。打个不成成熟的比比喻，以以上各个个行业之之间的关关系大致致可以这这样理解解，如果果把整个个房地产产开发的的过程当当作一个个公司的的管理、运运营的过过程，那那么：“开发商商”是这个个公司的的董事长长，负责责提供资资金、场场地和整整体调配配；“代理公公司”是总经经理，负负责市场场信息的的收集管管理、应应对策略略的制定定、
29、宣传传以及销销售等具具体操作作细节，但但最终采采纳和决决定权在在“开发商商”；“设计单单位”属于技技术人员员，负责责项目、产产品的具具体设计计研发，最最终由开开发商确确定并报报于相关关部门审审批；“建筑商商、工程程队”是工人人，负责责项目具具体建设设。以上各行行业之间间的关系系由开发发商协调调。如果果开发商商有自己己的工程程设计人人员或建建筑队，则则不必要要聘请“设计单单位”或“建筑商”；同时时，如果果开发商商自己对对项目有有信心，也也有自己己的销售售队伍，也也可不聘聘请代理理公司。“二手房房中介公公司”独属于于地产三三级市场场，即已已售出房房屋的二二次上市市交易，与与开发商商、建筑筑商、代代
30、理公司司、设计计单位基基本无直直接业务务关系。此外，与与房地产产行业相相关的还还有：“规划局局、建设设局、国国土资源源局、房房地产开开发管理理局等行行政部门门，以及及新闻、报报纸、广广播、广广告等新新闻媒体体机构。其其具体职职能和对对我们的的作用，我我们将在在以后的的学习中中逐步接接触并掌掌握。（注：此此引言内内容仅供供参考，专专业解答答会在本本培训册册的专业业知识中中逐步渗渗透。）第四部分分 专专业知识识学习一、建筑筑与房地地产房地产业业是进行行房地产产投资、开开发、经经营、管管理、服服务的行行业，属属子第三三产业，是是具有基基础性、先先导性、带带动性和和风险性性的行业业。房地产业业与建筑筑
31、业既有有区别又又有联系系。主要要区别是是；建筑筑业是物物质生产产部门，属属于第二二产业；房地产产业兼有有生产（开开发）、经经营、管管理和服服务等多多种性质质，属于于第三产产业。运运两个产产业又有有着非常常密切的的关系，因因为它们们的业务务对象都都是房地地产。在在房地产产开发活活动中，房房地产业业与建筑筑业往往往是甲方方与乙方方的合作作关系，房房地产业业是房地地产开发发和建设设的甲方方，建筑筑业是乙乙方：房房地产业业是策划划者、组组织者和和承担发发包任务务建筑业业则是承承包单位位按照照承包含含同的要要求完成成“三通一一平”等土地地开发和和房屋建建设的生生产任务务。房地产业业可分力力房地产产投资开
32、开发业和和房地产产服务业业。房地地产服务务业又分分为房地地产咨询询、房地地产价格格评估、房房地产经经纪和物物业管理理等。其其中，又又将房地地产咨询询、房地地产价格格评估、房房地产经经纪归为为房地产产中介服服务业。二、房地地产市场场与一般般商品市市场特征征比较房地产市市场一般商品品市场市场型态态不完全竞竞争完全竞争争产品特质质个别差异异性大，异异质性产品具同同质性价格决定定由少数买买者与卖卖者决定定由市场供供给和需需求决定定地方习惯惯使用习惯惯影响价价格价格不受受使用习习惯影响响信息来源源信息渠道道狭窄信息渠道道众多法规管理理法规管理理繁琐较少法规规管理主客观因因素主观判断断较多客观判断断较多供
33、给面缺乏弹性性弹性较高高需求面不确定性性的需求求因素确定性的的需求因因素保值心理理保值能力力强保值能力力弱预期心理理预期增值值能力强强，具投投资性预期增值值能力弱弱区位影响响影响力大大基本不受受影响三、房地地产专用用术语解解释及建建筑基础础知识1、房地地产：房地产又又称不动动产，是是房产和和地产的的总称，房房产总是是与地产产联贯为为一体的的，具有有整体性性和不可可分割性性。2、房地地产市场场：一级市场场，是指指国家以以土地所所有者和和管理者者的身份份，将土土地使用用权出让让给房地地产经营营者与使使用者的的交易市市场：二级市场场，是指指土地使使用权出出让后，由由房地产产经营者者投资开开发后，从从
34、事房屋屋出售、出出租、土土地转让让、抵押押等房地地产交易易：三级市场场，是指指在二级级市场的的基础上上再转让让或出租租的房地地产交易易。3、国土土局：代表国家家行使地所有有者职权权以及对对房地产产市场，房房地产行行业管理理的一个个政府部部门。4、商品品房：是指开发发商以市市场地价价取得土土地使用用权进行行开发建建设并经经过国土土局批准准在市场场上流通通的房地地产，它它是可领领独立房房地产证证并可转转让、出出租、继继承、抵抵押、赠赠与、交交换的房房地产。5、发展展商：专门从事事房地产产开发和和经营的的企业。6、代理理商：经政府批批准成立立，从事事房地产产的咨询询、经纪纪、评估估等业务务的中介介服
35、务机机构，接接受委托托代办房房地产的的出售、购购买、出出租、承承租及物物业咨询询评估报报告、销销售策划划等业务务提供有有偿服务务。7、土地地类型：按其使用用性质划划分力居居住、商商业、工工业、仓仓储、综综合用地地、公共共设施用用地及自自由集资资、微利利房月地地。8、土地地权使用用年限：是指政府府以拍卖卖、招标标、协议议的方式式，将国国有土地地使用权权在一定定年限内内出让给给土地使使用者，土土地使用用权期满满后，如如该主地地用途符符合当时时城市规规划要求求的，土土地使用用者可申申请续用用，经批批准并补补清地价价后继续续使用，如如果不符符合则该该土地使使用权由由政府无无偿收回回。现政政府规定定：居
36、住住用地770年，工工业、教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育、综综合用地地为500年，商商业、旅旅游、娱娱乐用地地为400年。9、土地地使用费费土地使用用者因使使用土地地按规定定每年支支付给予予政府的的费用。10、房房屋产权：是指产权权人对房房屋的所所有权和和对该房房屋所占占用土地地使用杈杈，具体体内容是是指产权权人在法法律规定定的范围围内对其其房地产产的占有有、使用用、收益益和外分分的权利利。简单单说就是是拥有使使用该房房屋或出出租该房房屋获取取租金收收入，出出售该房房屋获取取增值，将将该房屋屋抵押给给银行或或其他组组织或个个人进行行融资或或贷款等等权利。房房屋作为为不动产产，与土土地是
37、小小叫分割割的一个个整体，房房屋在发发生转让让等产权权变更时时，必然然是房地地一体进进行的，不不可能将将房屋与与土地分分割开来来处分。在在具体的的房地产产项目销销售中，房房屋，开开发商拥拥有产权权并独立立出售，出出租的车车库等有有产权，但但像属于于小区绿绿地等部部分的土土地及公公建，对对购房而而言，就就不具备备产权的的概念。11、如如何办理理产权？每套商品品房产权权证的办办理必须须在开发发商取得得该套房房屋所在在整幢楼楼的大房房屋产权权证后才才能进行行分割。买买卖双方方必须持持房屋买买卖合同同、购房房发票、身身份证明明、企业业相关资资料文件件等到房房屋交易易部门办办理立契契手续后后，办理理过户
38、手手续。可可以委托托中介机机构或由由开发商商代办。12、房房屋产权登登记：指凡在规规定范围围内的房房屋产权，不不论归谁谁所有，都都必须按按照登记记办法的的规定，向向房地产产所在地地的房地地产管理理机关申申请登记记。经审审查确认认产权后后，由房房产管理理机关发发给房房屋所有权证证。产产权登记记是房产产权管理理的主要要行政手手段，只只有通过过产权登登记，才才能对各各类房屋屋产权实实施有效效管理，并并确定房房产权利利。房产产登记时时要对权权利人、权权利性质质、权属属来源、取取得时间间、变化化情况和和房产面面积、结结构、用用途、价价值、等等级、坐坐落、坐坐标、形形状等进进行记载载，登记记机关设设置房产
39、产登记册册，按编编号对房房产登记记事项作作全面记记载。13、商商品房预预售许可可证：按规定房房屋未建建好之前前出售均均要办理理此证，发发展商将将有关资资料送到到房管局局申请，批批准后方方可预售售（现楼楼不需此此证）。14、商商品房买买卖合同同：是由房管管局统一一编制，用用以明确确买卖双双方权利利和义务务的协议议。所有有的商品品房销售售都须签签订此合合同，。15、房房屋所有有权：房屋的所所有权为为房屋的的占有权权、管理理权、享享用权、排排他权、处处置权（包包括出售售、出租租、抵押押、赠与与、继承承）的总总和。拥拥有了房房屋的所所有权就就等于拥拥有了在在法律允允许范围围内的一一切权利利。16、房房
40、屋使用用权：是指对房房屋拥有有的享用用权。房房屋租赁赁活动成成交的是是房屋的的使用权权。房屋屋的使用用权不能能出售、抵抵押、赠赠与、继继承等，它它包含在在房屋的的所有权权之中。17、银银行接揭揭：是指购房房者购买买楼房时时与银行行达成抵抵押贷款款的一种种经济行行为，业业主会付付一部分分楼款，余余款由银银行代购购房者支支付，购购房者的的楼房所所有权将将抵押在在银行，购购房者将将分期偿偿还银行行的贷款款及利息息，偿还还完毕后后，楼房房所有权权归己。18、契契税：是指当房房地产所所有权发发生转移移时，就就当事人人所订立立的契约约按房地地产交易易价格的的一定比比例向产产权承受受人征收收的一次次性税收收
41、。凡是是国有土土地使用用权出让让，土地地使用权权转让包包括出售售、赠与与、交换换都需要要交纳契契税。契契税除了了具有一一般税收收的性质质和作用用外，还还具有证证明房地地产产权权转移合合法性的的作用。目前，潍坊市的征收办法是：1、住宅：144平方米以下的，按购房款的1.5%，144平方米（含144平方米）以上的按购房款的3%征收。2、商业：全部按购房款的3%征收。19、印印花税：是对经济济活动和和经济交交往中书书立、领领受凭证证征收的的一种税税。它是是一种兼兼有行为为性质的的凭证税税，具有有征收面面广、税税负轻、由由纳税人人自行购购买并粘粘贴印花花税票完完成纳税税义务等等特点。20、七七通一平平
42、：是指上、下下水通，排排污通、路路通、电电讯通、煤煤气通、电电通、热热力通、场场地平整整。21、公公共维修修基金：公共维修修基金是是指住宅宅楼房的的公共部部位和共共用设施施、设备备的维修修养护基基金。单单位售卖卖公房的的公共维维修基金金，由售售房单位位和购房房职工共共同筹集集，所有有权归购购房人，用用于售出出住宅楼楼房公共共部位和和共用设设施、设设备的维维修、养养护。潍潍坊市的的征收标标准是按按购房款款的3%征收。22、房房屋买卖卖所需费费用：（1）交交易过程程中需交交费用：契税：面面积小于于144平米米缴纳房房价款的的1.55购房面面积超过过144（含含）平米米，缴纳纳购房款款的3。在办办理
43、产权权证时需需交纳（由由财政局局设在房房管局的的窗口征征收）住宅公用用部分共共有设备备维修基基金：购购房款的的3；（2）办办理产权证证过程中中需交费费用（由由房管局收取取）交易手续续费：住住宅：33元/平平米；商商业：110元/平米登记费：80元元/本(商业5500元元)测绘费：住宅：1.336元/平米 商商业：22.044元/平平米（3）办办理按揭揭须缴纳纳的费用用抵押费：50万万以内的的住宅1150元元/户；50万万元以上上（含550万）的的住宅：3000元/户户；商业业：抵押押额的00.7（20000万万以下）；登记费：80元元/户 商商业:5500元元/户23、住住宅的结结构形式式：主
44、要是以以其承重重结构所所用的材材料来划划分，一一般可以以分为钢钢结构、砖混结结构、砖砖木结构构、钢筋筋混凝土土结构、框框架结构构、框架架-剪力力墙结构构。钢结构构：指主要要承重构构件全部部采用钢钢材制作作，它与与钢筋混混凝土建建筑相比比自重较较轻，能能建超高高摩天大大楼；又又由于其其材料的的特殊性性，能制制成大跨跨度、高高净高的的空间，特特别适合合大型公公共建筑筑。砖混结构构：是指指建筑物物中竖向向承重结结构的墙墙、柱等等采用砖砖或砌块块砌筑，柱柱、梁、楼楼板、屋屋面板、桁桁架等采采用写筋筋混凝土土结构。通通俗地讲讲，砖混混结构是是以小部部分钢筋筋混凝土土及大部部分砖墙墙承重的的结构。由由于抗
45、震震的要求求，砖混混住写一一般在55 6层层以下。砖木结构构住宅：是指建建筑物中中承重结结构的墙墙、柱采采用砖砌砌筑或砌砌块砌筑筑，楼板板结构、屋屋架用木木结构而而共同构构佐成的的房屋。钢筋混凝凝土结构构住宅：是指房房屋的主主要承重重结构如如柱、梁梁、板、楼楼梯、屋屋盖用钢钢筋混凝凝土制作作，墙用用砖或其其布材料料填充。这这种结构构抗震性性能好，整整体性强强，抗腐腐蚀耐火火能力强强，经久久耐用，并并且房间间的开间间、进深深相对较较大，空空间分割割较自由由c目前，多多、高层层住宅多多采用这这种结构构。其缺缺点是工工艺比较较复杂，建建筑造价价较高。框架结构构住宅：是指以以钢筋混混凝土浇浇捣成承承重
46、梁柱柱，再用用预制的的加气混混凝土、膨膨胀珍珠珠岩、浮浮石、蛭蛭石、陶陶烂等轻轻质板材材隔墙分分户装配配成而的的住宅。适适合大规规模工业业化施工工，效率率较高，工工程质量量较好。框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。框架-剪剪力墙结结构：也称框框剪结构构，这种种结构是是在框架架结构中中布置一一定数量量的剪力力墙，构构成灵活活自由的的使用空空间，满满足不同同建筑功功能的要要求，同同样又