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1、威海市房房地产整整体市场场报告Bettterllandd贝特兰房房地产投投资顾问问有限公公司第一部分分 宏观观市场一、威海海市概况况 威海市市地处山山东半岛岛最东端端,北东东南三面面濒临黄黄海，北北与辽东东半岛相相对，东东及东南南与朝鲜鲜半岛和和日本列列岛相望望，是中中国著名名的港口口及旅游游城市。威海海市是中中国沿海海开放城城市之一一,拥有有威海市市火炬高高技术产产业开发发区、威威海市经经济技术术开发区区两个国国家级开开发区。在在企业方方面，这这里有55个中国国名牌产产品和33个全国国驰名商商标汇聚聚于此，其其中有三三星、华华泰三角角、成山山等大型型企业。威海海市是中中国第一一个“国家级级卫
2、生城城市”,也是是中国首首批“国家环环境保护护模范城城市”。19996年年被联合合国确定定为“改善人人类居住住环境全全球最佳佳范例城城市”之一。 威海海市总面面积54436平平方公里里,总人人口2447万，其其中市区区面积7731平平方公里里,人口口52万万人。威威海市现现辖三市市一区,即荣成成市、文文登市、乳乳山市三三个县级级市和环环翠区。二、威海海市宏观观经济分分析1威海海市经济济高速增增长l 20044年威海海市国民民经济延延续033年高增增长的势势头，首首次突破破千亿大大关，全全年实现现地区生生产总值值1,0008.81亿亿元，比比上年增增长177.1%，远高高于全国国9.55%的增增
3、长速度度。【图】220000年220044年威海海市地区区生产总总值及增增长率数据来源源：国家家统计局局，威海海市统计计局2固定定资产投投资规模模迅速扩扩大l 20044年，全全年威海海固定资资产投资资为5330.449亿元元，比上上年增长长43.2%，其其中：城城镇规模模以上投投资为3387.47亿亿元。【图】 威海市市固定资资产投资资与威海海市地区区生产总总值数据来源源：威海海市统计计局3房地地产投资资占威海海市生产产总值保保持与固固定资产产投资的的比重均均略有下下降。l 20044年，全全市完成成房地产产投资445.668亿元元，同比比增长44.5%， 004年虽虽然政府府陆续出出台了一
4、一系列宏宏观政策策进行调调控，但但威海市市房地产产开发投投资依然然呈现上上扬的趋趋势。l 20044年房地地产投资资占威海海市地区区生产总总值的比比重为44.533%，而而这一比比率在全全国仅为为6.775%，表表明威海海房地产产业有很很大提升升空间。l 20044年房地地产投资资（455.688）占全全社会固固定资产产投资（5530.49）的的比重为为8.661%，与与03年年相比呈呈现下降降趋势，主主要是004年威威海市基基本建设设投资（2294.75）大大副度上上升的原原因，导导致房地地产投资资比重下下降。【图】 威海市市20000年20004年房房地产开开发投资资占固定定资产投投资的比
5、比重数据来源源：威海海市统计计局备注：从上面的的图表可可以看出出，威海海市房地地产开发发投资比比重一直直保持稳稳步上升升的趋势势，但由由于该区区域市场场基础建建设的不不断投入入，已达达到未来来城市发发展的宏宏观战略略需求标标准，所所以，房房地产开开发投资资在固定定资产投投资中的的比重有有所下降降。然而，我我们可以以从另一一个角度度出发来来看待这这个问题题，也就就是说未未来威海海市的城城市规划划面积要要扩张，目目前的城城市边缘缘地带以以及城乡乡结合部部将成为为未来房房地产业业土地的的供给来来源，而而随着城城市化进进度的加加深，威威海市未未来的外外来人口口数量将将成倍增增长，以以满足产产业发展展带
6、来的的劳动力力需求，那那么，各各种房地地产产品品在该区区域的需需求量自自然非常常庞大。4城镇镇居民收收入稳步步增加l 20044年威海海市城镇镇居民人人均可支支配收入入11,1122元，同同比增长长9%，增增幅提高高0.44个百分分点，比比威海市市地区生生产总值值增长率率17.1%，低低了8.1个百百分点，处处于合理理的区间间。【图】 20000年20004年威威海市城城镇居民民人均可可支配收收入【图】城城镇居民民人均可可支配收收入增长长率与威威海市地地区生产产总值增增长率对对比数据来源源：威海海市统计计局5价格格指数（CCPI）略略有上扬扬l 20044年食品品、医疗疗保健等等生活必必需品价
7、价格上涨涨，分别别增长55.1%、9.2%；但威海海市居民民消费的的食品开开支比重重越来越越小，对对整个指指数影响响不大，因因而使得得全市居居民消费费价格指指数累计计为1001.88%，增增幅不大大，且低低于全国国平均水水平1033.9%。【图】 20000年20004年威威海市居居民消费费价格指指数数据来源源：威海海市统计计局6、外资资ll 20044年威海海FDII投资额额继续大大幅度上上升，达达到111.244亿美元元（新口口径），同同比增长长38.8%，外外商开始始加快在在威海的的直接投投资步伐伐【图】 威海FFDI走走势数据来源源：威海海市统计计局 备注：04年年FDII是以新新口径
8、计计算的三、20005年年上半年年经济走走势GDP保保持良好好的增长长势头。上半年，实现生产总值559.79亿元，按可比价格计算，比上年同期增长17.1%，增速比一季度的16.3%提高了0.8个百分点。其中：三大产业的贡献率分别为4.4%、69.3%、26.3%。固定资产产投资增增速趋缓缓。上半半年，完完成规模模以上固固定资产产投资4422.4亿元元，比上上年同期期增长224.66%。其其中：城城镇以上上固定资资产投资资2922.3亿亿元，比比上年同同期增长长31.4%，增增速比上上年同期期回落449.99个百分分点。外经外贸贸保持快快速增长长。上半半年，实实际利用用外资额额6.886亿美美元
9、，比比上年同同期增长长28.8%。完完成外贸贸进出口口总值333.111亿美美元，比比上年同同期增长长32.3%。新签外商直接投资合同458项，新签利用外资合同金额17.72亿美元，比上年同期分别增长12.5%和26.1%。居民消费费价格总总水平略略有上涨涨。上半半年，价价格水平平比上年年同期上上涨0.8%，涨涨幅比去去年同期期回落11.3个个百分点点。 第二部分分 威海房房地产市市场分析析一、威海海市房地地产市场场指标分分析（一）、市市场总量量分析1投资资l 20044年威海海市房地地产开发发投资额额为455.688亿元，同同比增长长4.55%，受受宏观调调控和土土地政策策的影响响，房地地产
10、开发发投资依依然保持持了上升升势头。【图】220044年房地地产开发发投资与与同比增增长率数据来源源：威海海市统计计局2商品品房施工工面积l 20044年商品品房施工工面积为为5388.7万万平方米米，同比比增长11.4%；增长长速度减减缓，宏宏观调控控逐步显显现力度度。【图】220000年220044年商品品房施工工面积与与同比增增长率数据来源源：威海海市统计计局3竣工工面积l 20044年商品品房竣工工面积为为1555.3万万平方米米，同比比减少88.499%。【图】220000年220044年商品品房竣工工面积与与同比增增长率数据来源源：威海海市统计计局4商品品房销售售面积l 20044
11、商品房房销售面面积为1196万万平方米米，同比比增长330.33%，市市场需求求依旧保保持旺盛盛的增长长势头。【图】220000年220044年商品品房销售售面积及及增长率率数据来源源：威海海市房地地产信息息网5商品品房屋销销售竣竣工面积积对比情情况l 20044年商品品房销售售面积与与竣工面面积比率率为1226%，比比上年提提高了337个百百分点，全全年的竣竣工量已已远远不不能满足足市场的的需求量量，威海海房地产产市场呈呈现供不不应求的的局面，【图】220000年220044年商品品房销售售面积、竣竣工面积积及对比比数据来源源：威海海市统计计局6商品品房屋销销售额20044年全市市商品房房销
12、售金金额355.3亿亿，同比比增长442.33%，商商品房呈呈现良好好的发展展态势。【图】 20000年20004年商商品房屋屋销售额额及增长长率数据来源源：威海海市统计计局二、20005年年上半年年房地产产市场分分析l 房地产开开发投资资增速大大幅回落落，商品品房销售售面积和和销售额额略有下下降今年国家家对房地地产市场场进行宏宏观调控控，土地地供应量量和货币币供应量量双重减减少，影影响了今今年的房房地产开开发投资资。上半半年，威威海市房房地产开开发投资资仅增长长10.6%，比比上年回回落200.9个个百分点点。商品品房销售售面积和和销售额额分别下下降5%和0.7%。l 商品房销销售均价价继续
13、上上扬虽然055年上半半年以来来，为了了进一步步加强和和改善房房地产市市场宏观观调控，切切实稳定定住房价价格，促促进房地地产业持持续健康康发展，陆陆续出台台了一系系列的宏宏观调控控政策进进行调控控，但在在威海商商品房市市场，除除多层住住宅外，其其余类型型的住宅宅及非住住宅的平平均单价价均超过过30000元/平方米米，价格格指数达达到1111.88%。市市区内房房屋销售售单价更更是继续续上扬，平平均单价价达到335266元/平平方米。 引起起威海市市区房地地产价格格居高不不下的原原因主要要有：一一是需求求的增大大拉动房房价的上上涨；二二是开发发成本的的增加推推动房价价的上涨涨；三是是消费者者对威
14、海海房地产产长期看看好，投投资热情情增加，也也是房价价坚挺的的原因之之一。第三部分分、20005年年上半年年房地产产相关政政策回顾顾l 调息3月月17日日，央行行开始调调整商业业银行自自营性个个人住房房贷款，一一是将现现行的住住房贷款款优惠利利率回归归到同期期贷款利利率水平平，实行行下限管管理；二二是对房房地产价价格上涨涨过快城城市或地地区，个个人住房房贷款最最低首付付款比例例可由现现行的220%提提高到330%。影响：调调节银行行利率，提提高首付付比例，抬抬高银行行门槛，有有效抑止止部分能能力不足足的买房房者，降降低信贷贷风险，也也给购房房热降温温。l 控制土地地、征收收营业税税、加大大普通
15、住住房建设设44月277日，国国务院总总理温家家宝主持持召开国国务院常常务会议议，会议议提出解解决房地地产投资资规模和和价格上上升幅度度过 大大的主要要措施如如下：强强化规划划调控，改改善商品品房结构构；控制制土地供供应，严严格土地地管理；是加强强对普通通商品住住房和经经济适用用住房价价格的调调控，保保证中低低价位、中中小户型型住房的的有效供供应；完完善城镇镇廉租住住房制度度；运用用税收等等手段调调控房地地产市场场，特别别要加大大对房地地产交易易行为的的调节力力度等。影响：此此系列政政策一出出，必将将降低目目前房地地产项目目建设过过多、过过快的速速度，并并且对普普通、贫贫困群众众的买房房、住房
16、房提供了了保障。l 细化常务务会议所所提措施施-关关于做好好稳定住住房价格格工作的的意见4月月30日日，建设设部、发发改委、财财政部等等七部委委联合下下发关关于做好好稳定住住房价格格工作的的意见，227日国国务院常常务会议议提出的的措施进进一步具具体细化化：改善善住房供供应结构构，以建建设中低低价位普普通商品品住房和和经济适适用住房房为主；自20005年年6月11日起，开开始征收收房地产产营业税税；加强强房地产产信贷管管理，防防范金融融风险。l 平稳房价价，杜绝绝乱收费费-关关于充分分发挥职职能作用用促进“和谐山山东”建设的的意见5月月25日日，山东东省物价价局出台台关于于充分发发挥职能能作用
17、促促进“和谐山山东”建设的的意见，针针对房价价也提出出建设性性意见：严禁将将经济适适用住房房作为普普通商品品房销售售；严禁禁超越权权限擅自自立项，以以及擅自自扩大收收费范围围、提高高收费标标准；坚坚决杜绝绝房地产产开发企企业在住住房面积积计算分分摊中的的弄虚作作假行为为。影响：房房地产行行业中存存在的收收费乱、计计算乱等等弄虚作作假的现现象将得得到治理理。l 征收营业业税-关于于加强房房地产税税收管理理的通知知5月月27日日，税务务总局、财财政部、建建设部联联合下发发关于于加强房房地产税税收管理理的通知知，要要求税务务、财政政和房产产管理部部门通力力合作，信信息共享享，尤其其是落实实个人住住房
18、营业业税的税税收政策策。影响：对对于转让让房产过过程中营营业税的的收取，必必将有效效抑止投投机炒房房行为，使使房价更更趋向于于平稳合合理。l 经济适用用房，廉廉租房-关关于加强强房地产产市场调调控促进进房地产产业持续续健康发发展的意意见66月1日日，山东东省人民民政府办办公厅转转发了省省建设厅厅等部门门关于于加强房房地产市市场调控控促进房房地产业业持续健健康发展展的意见见，结结合山东东省的实实际情况况，指出出要加强强控制土土地分配配、在坚坚持房产产市场化化的同时时采用科科学调控控保证稳稳定发展展、合理理加大中中低价位位普通商商品住房房和经济济适用住住房项目目的建设设、解决决城市最最低收入入家庭
19、住住房的困困难完善善廉租房房制度等等等，并并提出房房价超标标暂停公公用事业业提价。影响：政政策向经经济适用用房、廉廉租房倾倾斜，是是解决普普通群众众住房困困难的有有力措施施。l 经济适用用房、廉廉租房规规划，商商品房不不得违规规预售66月7日日，山东东省出台台十项政政策措施施调控房房价，主主要为加加大规划划调控力力度、发发挥税收收调控作作用、增增加普通通商品住住房和经经济适用用房土地地供应、培培育和发发展住房房二级市市场。尤尤其值得得关注的的是：要要求确保保年内完完成开发发建设6600万万平方米米经济适适用房的的任务，鼓鼓励开发发企业建建设部分分用于出出租的经经济适用用房；健健全银行行风险准准
20、备金制制度，鼓鼓励其为为中低收收入的家家庭担保保；在建建商品房房未取得得预售许许可证之之前，不不得以任任何形式式进行销销售或收收取预订订款性质质的费用用，禁止止期房转转让等等等。影响：规规划经济济适用房房，支持持银行向向中低收收入家庭庭提供房房贷，将将有力保保障中低低收入家家庭房产产消费；商品房房不得违违规预售售，有利利于清理理房产市市场，避避免群众众的风险险投资。l 适当增加加高层住住宅比例例，加大大闲置土土地清理理-关关于加强强房地产产市场调调控促进进房地产产业持续续健康发发展的意意见6月月8日，山山东省建建设厅、发发改委等等九部门门联合出出台关关于加强强房地产产市场调调控促进进房地产产业
21、持续续健康发发展的意意见，要要调整优优化居住住用地布布局，适适当提高高住宅小小区建筑筑容积率率，增加加高层住住宅建设设比例；经济适适用住房房建设要要切实落落实国家家和省有有关优惠惠政策，降降低开发发建设成成本；严严格土地地转让管管理，依依法制止止“炒买炒炒卖”土地行行为，加加大对闲闲置土地地的清理理力度。 影响：合合理调控控住宅布布局，加加大土地地清理，有有利于抑抑止炒房房、炒地地等投机机行为的的发生。l 享受优惠惠政策普普通住房房标准6月月14日日，山东东省公布布享受优优惠政策策的普通通住房标标准：住住宅小区区建筑容容积率11.0以以上、单单套建筑筑面积1120平平方米以以下、实实际成交交价
22、格低低于同级级别土地地上住房房平均交交易价格格1.22倍以下下。允许许单套建建筑面积积和价格格标准适适当浮动动，上浮浮比例不不得超过过20%。凡是是达到标标准的住住房建设设项目在在项目审审批、土土地供应应以及信信贷、税税收等方方面都将将享受优优惠政策策的支持持。影响：标标准的公公布，有有力地向向普通住住宅方向向倾斜，有有利于适适合大众众购买的的普通商商品房项项目的开开发、建建设。第四部分分、威海海房地产产市场预预测 随着着国家一一系列的的调息、加加税、以以及对土土地的审审批力度度严格控控制之后后，房地地产方面面的价格格走势是是人们关关心的一一个问题题。但是是个人认认为，房房价还要要增，并并且每
23、年年要有110%以以上的增增幅近五五年内。因因为从各各方面来来说，威威海现阶阶段的房房价还是是偏低，而而且开发发的力度度还有很很大的空空间（房房地产开开发投资资占地区区生产总总值的44.5%），作为全全国500强的城城市来说说，威海海房地产产市场的的春天才才刚刚开开始，房房地产开开发的真真正转型型还没有有完全实实现，也也就是威威海的房房地产开开发的竞竞争还没没有真正正到来，只只有在房房地产开开发的竞竞争完全全市场化化后，威威海的房房价才能能高到一一个合理理的程度度，而现现在还远远未达到到这个高高度。就就05年年下半年年威海房房地产市市场来说说，主要要有以下下几个特特点：l 威海房价价将持续续上
24、涨自从033年以来来,山东东半岛城城市群发发展战略略经过论论证，威威海、烟烟台、青青岛将建建设“胶东半半岛制造造业基地地”,成为下下一个“金三角角地区”，承接日日韩产业业转移的的序幕已已经拉开开。这种种大环境境的利好好，对于于威海楼楼市，特特别是房房价，将将产生极极大的推推动作用用。相对威威海周边边城市青青岛、大大连、烟烟台等城城市的房房价而言言，威海海的商品品房价格格较低。影影响房价价的涨幅幅关键在在于供需需关系上上，现在在威海楼楼市供不不应求（这这从044年销售售面积可可以看出出）；加加上威海海市的土土地资源源更加稀稀缺以及及建材价价格普遍遍上涨等等因素。220055年威海海房价势势必持续
25、续走高。预预计房价价的涨幅幅在100%左右右。l 外地人购购房比例例继续上上扬联合国国“人居奖奖”的获得得、人居居会议的的召开和和“住在威威海”主题活活动的成成功运作作，给房房地产商商带来了了新的商商机，形形成一个个强有力力的磁场场，吸引引国内外外的投资资者前来来创业、居居住，其其中：国国外的光光韩国人人，目前前在威海海置业的的就200,0000多人人；国内内的温州州人和上上海人甚甚至包机机来威购购房。威海市市优越的的气候、优优美的环环境、纯纯朴的民民风、良良好的卫卫生条件件与社会会治安，以以及优异异的教育育质量将将吸引越越来越多多的外地地人选择择在威海海购房定定居或投投资创业业。目前前，在房
26、房产成交交中，外外地人已已超过334%，并并有继续续上升的的趋势。l 二次购房房需求见见旺目前，威威海市人人均GDDP超过过了40000美美元，是是全国平平均水平平的3.5倍、全全省平均均水平的的2.44倍，随随着经济济的繁荣荣和市民民收入的的增加，人人们从过过去简单单的“居者有有其屋”过度为为“居者优优其屋”，要求求住宅要要有优美美的环境境，再到到追求精精神享受受，希望望小区住住宅有品品位和文文化的个个性。威威海市民民第一次次置业多多为房改改住宅，或或住房面面积较小小，或居居住环境境较差，或或没有物物业管理理。因此此，改善善居住条条件成为为必需。据据了解，威威海市民民30%以上的的人有二二次购房房的意向向。另有有相当一一部分人人为了规规避货币币贬值的的风险，纷纷纷投资资房产以以求保值值、增值值。