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1、物业管理理是怎样样炼成的前前言 由住宅宅与房地地产杂志志社联合合中国物物业管理理协会、深深圳物业业管理进进修学院院及深圳圳市福田田、莲花花、华佳佳宏、开开元国际际、龙城城等物业业管理公公司共同同投资拍拍摄的国国内第一一部物业业管理全全电视情情景剧式式教学系系列片物物业管理理是怎样样炼成的的经过过近两年年的酝酿酿、创作作及拍摄摄，终于于面世了了。作为为该系列列片配套套教材的的编写工工作也如如期圆满满完成。 本教材材在内容容安排上上，尽量量注重传传授基础础知识与与培养岗岗位技能能相结合合，理论论知识与与一线案案例分析析相结合合，旨在在提高物物业管理理从业人人员的全全面素质质及综合合执业能能力。 本
2、教材材根据物物业管理理是怎样样炼成的的系列列片的安安排，共共分八章章，分别别系统介绍绍了物业业管理企企业在招招标、前前期介入入、装修修管理、规规范服务务、风险险防范、投投诉处理理、与业业委会打打交道等等多个环环节的专专业知识识。物业业管理从从业人员员可以从从中了解解到物业业管理的的基本业业务知识识和操作作技能，从从而达到到提高自自身素质质的目的的。 本教材材力求突突出四个个特点：一是理理论简明明扼要； 二是是重“实实用”和和“实践践”；三三是方法法先进具具体；四四是资料料全面翔翔实，较较好体现现科学性性、先进进性、适适用性和和可操作作性。 本教材材比较适适宜作为为物业管管理企业业进行内内部培训
3、训以及企企业员工工自学用用书，也也适合作大大、中专专院校相相关专业业的参考考书。 本教材材在编写写过程中中参与者者之众为为业内编编撰书籍籍所罕见见。这其其中既有有物业管管理业内的的专家、学学者，亦亦有物业业管理企企业负责责人及一一线工作作人员，这这是集体体智慧的结晶，亦亦是当前前国内先先进物业业管理操操作经验验的一次次大汇总总。在此此，对于于所有参参与编写及及给予过过我们帮帮助的人人们表示示衷心的的感谢。 本教材材有个别别章节的的部分内内容参考考了业内内出版的的一些专专业书籍籍及个别别专业网网站上的的内容，在在此一并并表示感感谢。 编者者 200041015目 录录前言第一章如如何取得得物业管
4、管理项目目 4 第一一节取得得物业管管理项目目的途径径 4 第二二节物业业管理招招投标概概述一一 5 第三三节物业业管理投投标程序序 11 第四四节物业业管理投投标书的的制作 28 第五五节物业业管理投投标的技技巧与策策略 35 第六六节物业业管理招招投标案案例 38第二章如如何进行行早期介介入和前前期管理理 444 第一一节物业业管理的的早期介介入 44 第二二节前期期物业管管理 49 第三三节物业业接管验验收 52 第四四节早期期介入和和前期物物业管理理案例分分析 67第三章如如何做好好物业管管理入伙伙工作 773 第一一节什么么是业主主入伙 73 第二二节入伙伙前期准准备 73 第三三节
5、入伙伙工作内内容 74 第四四节迁入入迁出出手续及及程序 75 第五五节入伙伙工作流流程 76 第六六节如何何协助住住户验楼楼 77 第七七节物业业管理入入伙案例例分析 799第四章如如何提供供装修管管理与服服务 884 第一一节建筑筑物基本本构造知知识 84 第二二节装修修管理相相关人员员职责及及流程 87 第三三节装修修施工的的现场管管理与竣竣工验收收 91 第四四节装修修管理细细则 92 第五五节装修修施工中中的常见见问题及及处理 95 第六六节装修修管理与与服务案案例分析析 97第五章如如何进行行规范服服务 1055 第一一节礼仪仪规范 1055 第二二节保洁洁服务规规程 1099 第
6、三三节保安安服务规规程 1166 第四四节维修修服务规规程 1255 第五五节绿化化服务规规程 1300 第六六节停车车场、交交通管理理标准作作业规程程 1355 第七七节消防防系统管管理规程程 1388 第八八节物业业管理常常规服务务规程案案例分析析 1411第六章如如何处理理业主投投诉 1149 第一一节物业业管理投投诉概述述 1499 第二二节物业业管理投投诉处理理原则 1499 第三三节物业业管理投投诉处理理流程 1511 第四四节物业业管理投投诉规范范 1522 第五五节物业业管理投投诉案例例分析及及应急机机制 1533 第六六节物业业管理的的三个“投投诉期”及及投诉原原因 1554
7、 第七七节物管管企业如如何减少少与避免免有效投投诉 1555 第八八节建立立业主投投诉体系系 1577第九节业业主投诉诉案例分分析 1559第七章如如何防范范物业管管理服务务风险 1166 第一一节物业业管理服服务风险险的类型型 1666 第二二节治安安风险防防范 1688 第三三节车辆辆管理安安全防范范 1699 第四四节消防防风险防防范 1711 第五五节设备备风险防防范 1722 第六六节公共共环境风风险防范范 1766 第七七节物业业管理服服务风险险防范案案例分析析 1777第八章如如何规范范业主大大会及业业主委员员会的运运作 1183 第一一节如何何做好业业主大会会的规范范工作 18
8、33 第二二节如何何规范业业主委员员会的运运作 1944 第三三节物业业管理公公司协调调好业主主委员会会工作案案例 2044附录 2212 剧情简简介 2112第一章 如何取得得物业管管理项目目第一节 取得物业业管理项项目的途途径 一、不不同历史史时期的的房屋管管理 (一)计划经经济下的的房屋管管理 传统的的房屋管管理是在在计划经经济条件件下，实实行福利利分房制制度，由由政府或或其职能能部门、事事业单位位采用行行政手段段，直接接对房屋屋进行管管理，管管理机构构是房管管局、房房管所或或房管总总公司和和房管分分公司，实实行两级级或三级级管理。 (二)市场经经济下的的房屋管管理 物业管管理是在在社会
9、主主义市场场经济条条件下进进行房改改的产物物，由专专业化的的企业通通过市场场竞争取取得管理理项目，采采用科学学管理的的手段进进行社会会化管理理并提供供有偿服服务。其其管理机机构是物物业管理理公司。 二、市市场经济济下物业业管理项项目的取取得 物业管管理是市市场经济济条件下下的经营营型服务务性的行行业。物物业管理理的实体体是具有有法人资资格的专专业企业业。由于于房屋产产权属个个人所有有，物业业管理企企业通过过合同或或契约，接接受业主主委托(雇用)，代表表业主并并运用经经济手段段经营管管理物业业。 (一)谁开发发、谁管管理 10多多年前，在在房地产产市场刚刚刚启动动时，物物业管理理概念未未被广大大
10、业主所所认识，物业管理也未被绝大多数业主所接受。为避免开发商开发出的楼盘卖出后由于产权分散而无人管理，政府制定了“谁开发建设、谁负责管理”的政策。当时绝大多数的小区(大厦)都是由开发商属下的管理公司负责管理的。 (二)招投标标 随着人人们对物物业管理理的认识识提高和和行业的的发展壮壮大，以以及法律律法规的的健全与与完善，物物业管理理逐步走走向市场场化、社社会化。一一大批专专业的管管理公司司，凭借借素质良良好的人人才及丰丰富的经经验、优优良的服服务态度度获得开开发商及及业主的的信赖，为为开发商商承担了了物业经经营的最最后一个个环节管理理服务工工作，从从而实现现了物业业所有权权与管理理权的分分离，
11、也也使物业业管理的的招投标标成为可可能并进进而成为为必须。 物业管管理招投投标彻底底改变了了物业管管理由房房地产开开发派生生出来并并依附于于房地产产开发的的状况，使使物业管管理企业业真正成成为自主主经营、自自负盈亏亏和自我我发展的的市场主主体，独独立进入入市场，独独立承担担民事责责任，实实施专业业化管理理，从体体制上解解决了建建管不分分产生的的弊端，在在业主、政政府、物物业招投投标单位位各个层层面强化化了市场场化物业业管理的的意识，为为物业管管理企业业创造了了公平竞竞争的机机会，使使一大批批观念到到位、实实力雄厚厚、服务务优质的的物业管管理企业业脱颖而而出，显显著推动动了我国国物业管管理行业业
12、整体的的健康发发展。国国家物物业管理理条例规规定：住住宅物业业的建设设单位，应应当通过过招投标标方式选选聘具有有相应资资质的物物业管理理企业；投标人人少于33个或者者住宅规规模较小小的， 经物业业所在地地的区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门批准准，可以以采用协协议方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业。第二节 物业管理理招投标标概述 一、物物业管理理招标投投标的基基本概念念 招投标标是在国国内外经经济活动动中常用用的一种种竞争性性的交易易方式。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部招投标法，确立了强制性的招投标制度。 物业管管理的招招标，是是指物业业
13、所有权权人或其其法定代代表(开开发商或或业主委委员会)，在在为其物物业选择择管理者者时，通通过制订订符合其其管理服服务要求求和标准准的招标标文件向向社会公公开，由由多家物物业管理理企业竞竞投，从从中选择择最佳对对象，并并与之订订立物业业管理同同的过程程。物业业管理的的投标，是是指符合合招标文文件要求求的物业业管理企企业，根根据招标标文件中中确定的的各项管管理服务务要求与与标准，根根据国家家有关法法律、法法规与本本企业的的实力，编编制投标标文件，参参与投标标的活动动。物业业管理招招标投标标实质上上是物业业管理权权的一种种交易形形式。 19994年初初，深圳圳莲花北北村举行行了物业业管理权权内部招
14、招投标，深深圳万厦厦居业有有限公司司中标，对对莲花北北村提供供全面的的物业管管理服务务，并以以优质服服务、规规范管理理和丰富富多彩的的社区文文化赢得得业主、政政府和社社会的广广泛好评评，开创创了我国国物业管管理招投投标的先先河。119966年以来来，深圳圳又率先先尝试由由政府行行业主管管部门组组织，公公开招聘聘鹿丹村村、桃源源村和梅梅林一村村等住宅宅小区的的物业管管理单位位，推动动了深圳圳物业管管理市场场的迅猛猛发展。1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要“在调查研究的基础上，制定物业招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标
15、工作。”会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步比较早的城市广泛开展起来，并在实践中积累了很多宝贵经验。 20003年99月1日日正式实实施的国国家物物业管理理条例第第24条条明确规规定：国国家提倡倡建设单单位按照照房地产产开发与与物业管管理相分分离的原原则，通通过招投投标的方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业管理企企业。 物业管管理的招招标按内内容可分分为：单单纯物业业管理招招标和物物业管理理与经营营总招标标两种。一一些经营营性的物物业管理理(例如如商住楼楼、购物物中心)往往采采用第二二种形式式。 二、物物业管理理开展招招投标应应遵循的的
16、原则 物业管管理的招招投标行行为是一一种通过过市场化化方式实实现的双双向选择择。根据据招标标法的的规定，招招投标活活动中必必须遵循循“公开”、“公平”、“公正”和“合理”的原则则。具体体要求如如下： (一)公开原原则 所谓公公开原则则，就是是说如果果物业管管理招投投标定为为公开招招标，就就必须按按公开原原则，召召开新闻闻发布会会，在报报刊、电电台、电电视上公公开登出出招标公公告，把把所需要要达到的的服务要要求与条条件公开开告诉一一切想投投标的物物业管理理企业。 (二)公平原原则 所谓公公平原则则，就是是指在招招标文件件中向所所有物业业管理企企业提出出的投标标条件必必须是一一致的，也也就是说说所
17、有参参加投标标者都必必须在相相同的基基础上投投标。例例如根据据住宅小小区(大大厦楼宇宇)要求求，需要要资质在在三级以以上的物物业管理理企业参参与竞争争，那么么就不能能随便拒拒绝任何何具有三三级以上上资质的的物业管管理企业业来投标标，同时时也不能能允许低低于三级级以下资资质的物物业管理理企业来来投标竞竞争，总总之要体体现公平平性。 (三)公正原原则 所谓公公正原则则，就是是在评定定标书时时要准确确，原物物业管理理企业进进行管理理服务现现场答辩辩时的尺尺度应对对任何物物业管理理企业是是一致的的。特别别在评标标、决标标的过程程中一定定要采用用科学方方法，按按照平等等竞争的的原则，进进行实事事求是的的
18、分析、打打分。 (四)合理原原则 所谓合合理原则则，是指指在最后后选择投投标单位位时，其其确定的的服务项项目和收收费价格格必须合合理，既既不能接接受低于于正常管管理服务务成本的的报价，也也不能脱脱离实际际市场情情况，提提出不切切实际的的管理服服务要求求。 三、物物业管理理招投标标的一般般程序 招标与与投标是是按法律律规定程程序进行行的一种种经济活活动，其其全过程程必须严严格依照照法律的的有关规规定进行行，否则则就可能能会引起起纠纷。物物业管理理招标投投标的一一般程序序如下： (一)准备阶阶段 1选选择招标标方式。是是公开招招标还是是邀标、议议标。 2成成立招标标领导小小组。在在政府物物业管理理
19、行政主主管部门门指导下下，由业业主方(如房地地产开发发商或业业主委员员会)成成立招标标领导小小组，小小组成员员由业主主方派出出，也可可聘请有有关部门门人员和和物业管管理专家家参加。通通常还委委托招标标代理机机构(如如物业管管理招投投标有形形市场)来具体体实施招招标工作作。 3确确定招标标项目、招招标指导导思想及及原则。 4编编写招标标书。招招标书的的主要内内容有： (1)拟招标标的物业业基本情情况。包包括占地地面积、建建筑面积积、房屋屋类型与与数量、公公用设施施、场地地情况等等。 (2)物业管管理内容容。包括括基础服服务管理理、特殊殊要求管管理，还还有专项项管理。 (3)对招标标的有关关说明。
20、如如物业管管理委托托期限，物物业移交交日期，给给物业管管理提供供的条件件(如提提供管理理用房、商商业用房房面积)，物业业管理服服务收费费及维修修资金标标准，以以及其他他需要说说明的问问题。 (4)物业管管理考核核标准与与奖惩措措施。 (5)投标开开标时间间。 此外，对对招标书书的具体体内容和和要求还还应做出出较详细细的说明明，如提提供建筑筑结构图图、设备备型号清清单等，以以便投标标单位编编制标书书。 5.若是公公开招标标，则将将向社会会发布招招标公告告。通过过公众信信息渠道道向社会会公开发发布招标标公告。公公告内容容主要包包含招标标的物业业名称、投投标单位位条件、报报名投标标截止日日期，投投送
21、投标标书截止止日期，以以及联系系地址、电电话等有有关事项项。 (二)招标阶阶段 l.招标单单位向投投标单位位提供招招标文件件，接受受咨询。在在进行规规模较大大、比较较复杂的的物业项项目招标标时，通通常由招招标单位位委托的的招标代代理机构构在投标标人购买买招标文文件后，统统一安排排一次投投标人会会议，即即标前会会议。标标前会议议通常安安排在现现场；或或者先到到现场视视察，再再集中开开标前会会。召开开标前会会议的目目的在于于解答投投标人提提出的各各类问题题。 2.投标单单位资质质资信审审查。在在报名截截止日期期后，对对报名投投标单位位进行资资质审查查，从中中选择若若干家参参加投标标，并书书面通知知
22、各投标标单位。 3.投标书书的报送送。参加加投标的的物业管管理企业业应在规规定的报报送投标标书截止止日期前前，将投投标书密密封送达达投标领领导小组组(办公公室)或或其委托托的招标标代理机机构。 (三)开标阶阶段 1.按照标标书中规规定的时时间、地地点，在在法律公公证机关关公证员员及有关关投标管管理部门门工作人人员、投投标单位位代表共共同参与与监督下下，公开开开标并并登记。 2.由评标标委员会会采用会会议形式式审查和和评议各各投标单单位的标标书，确确定中标标单位。评评标委员员会成员员通常由由物业管管理专家家组成。 3.公证员员宣读公公证书，确确认预选选中标单单位。 (四)中标和和订立合合同 确定
23、中中标单位位后，应应书面通通知中标标单位。中中标单位位与业主主方一般般还会进进行必要要的商务务谈判，才才会正式式签订物物业管理理服务合合同。合合同签订订后才标标志着中中标单位位取得了了对该物物业的物物业管理理权。 四、物物业管理理招标的的组织机机构 通常，物物业管理理招标机机构的主主要职责责是：编编制招标标章程和和招标文文件；组组织投标标、开标标、评标标和定标标；组织织与中标标者签订订合同。招招标机构构的设立立有两种种途径：一是招招标人自自行组织织成立招招标机构构；二是是招标人人委托招招标代理理机构招招标。 (一)自行设设立招标标机构 根据物物业管理理项目招招标主体体的不同同，分为为开发商商自
24、行招招标和小小业主自自行招标标。 (1)开发商商自行招招标 开发商商自行招招标是指指开发商商通过在在其所在在单位的的董事会会下设专专门招标标委员会会或小组组进行招招标。 (2)小业主主自行招招标 所谓小小业主是是指相对对于大业业主(即即开发商商)而言言的房屋屋产权人人。由于于通常情情况下小小业主数数量都很很大，且且没有严严格的组组织，因因此，往往往是由由业主委委员会代代表小业业主组织织招标。 (二)委托招招标代理理机构招招标 招标代代理机构构是专门门从事招招标代理理业务的的社会中中介组织织。招标标代理机机构与其其他非常设设招标机机构的区区别之一一便是招招标代理理机构中中的技术术部门其其主要工工
25、作人员员都采用用合同制制定编，而而不是像像非常设设的招标标机构那那样采用用临时外外聘制度度。招标标代理机机构与编编制招标标文件和和评标所所需的各各种技术术、经济济专家建建立长期期的合同同关系，从从而形成成专业能能力强大大的专家家库。专专家库的的规模和和质量往往往成为为评定招招标代理理机构等等级的重重要依据据。 然而，需需要指出出的是，尽尽管招标标代理机机构全权权代理招招标人的的招标工工作，但但是招标标代理机机构并非非是招标标活动的的最高权权力机构构。招标标代理机机构在评评标后，向向招标人人提交评评标报告告和中标标候选人人名单，由由招标人人自行进进行最终终裁标，招招标代理理机构无无权强制制要求招
26、招标人接接受中标标推荐。完完成代理理招标工工作后，招招标代理理机构向向委托招招标人收收取一定定的服务务费或佣佣金。五、物业业管理投投标的组组织机构构要了解物物业管理理投标的的组织机机构就要要先了解解物业管管理企业业的组织织机构。物物业管理理企业一一般采用用董事会会领导下下的经理理负责制制，经理理对整个个企业负负责，在在经理层层以下通通常设有有办公室室、开发发部、财财务部、业业务管理理部、工工程部、经经营服务务部等，根据企业所管理的物业分设各小区或大厦管理处。 基于物物业管理理投标过过程中，大大量的信信息需要要在短时时间内进进行快速速的交流流和积聚聚，因此此物业管管理项目目投标工工作，通通常由投
27、投标的物物业管理理企业内内部组织织专门部部门来全全权负责责整个投投标活动动。在物物业管理理企业中中，与物物业管理理投标活活动密切切相关的的有开发发部、财财务部、工工程部三三个部门门，其具具体职能能分述如如下： (一)开发部部：开发发部是在在经理领领导下专专职于物物业管理理业务开开发的部部门。其其主要职职责是确确定目标标，选择择物业，进进行投标标，参加加市场竞竞争。无无疑，开开发部是是物业管管理投标标工作的的核心。 (二)财务部部：财务务部是经经理领导导下的经经济管理理部门，负负责财务务、计划划、经济济核算和和各类收收费工作作。该部部门的主主管一般般都为总总会计师师，具有有资深的的项目财财务评价
28、价能力。 (三)工程部部：工程程部是经经理领导导下的技技术管理理部门，主主要负责责工程预预算，负负责房屋屋、设备备及公共共设施的的管理、维维修和保保养，以以及负责责工程技技术方面面的咨询询和研究究工作。 在物业业管理投投标过程程中，开开发部始始终担任任着主要要角色。首首先，开开发部根根据本公公司的市市场定位位，选择择与之相相称的物物业管理理招标项项目进行行投标。其其次，由由于编写写投标书书过程中中最重要要的两个个难点是是管理方方案的设设计和标标价的计计算，因因此，在在这些关关键环节节上，开开发部通通常都会会在专门门部门的的专家协协助下进进行。在在管理方方案的设设计上，开开发部会会向工程程部咨询
29、询设计方方案技术术上的可可行性；而在标标价的计计算方面面，开发发部也会会征求财财务部总总会计师师关于设设计方案案在财务务上的可可行性的的意见。通通常在投投标书完完成时，应应樽到总总会计师师和总工工程师的的签字认认可。最最后，开开发部完完成投标标书后，经经过企业业法人或或委托代代理人签签字，即即可代表表物业管管理企业业向招标标单位进进行投标标。 大型物物业管理理企业的的开发部部一般都都实行项项目经理理负责制制，以项项目小组组为单位位，分管管具体项项目的投投标工作作，以及及中标后后的合同同签订工工作；中中小型的的物业管管理企业业则大多多由经理理亲自对对各项目目的投标标工作负负责。 六、物物业管理理
30、招标的的方式 根据招招标项目目不同的的特点，招招标人有有权选择择不同的的方式进进行招标标。现行行国际市市场上通通用的物物业管理理招标方方式大致致可分为为三种：公开招招标、邀邀请招标标和议标标。 (一)公开招招标 公开招招标是指指招标人人(业主主)通过过报纸、电电视及其其他新闻闻渠道公公开发布布招标通通知，邀邀请所有有愿意参参加投标标的物业业管理企企业参加加投标的的招标方方式。公公开招标标最大的的特点是是招标人人以招标标公告的的方式邀邀请不特特定的法法人或者者其他组组织投标标。公开招标标是国际际上最常常见的招招标方式式，其优优点是最最大程度度地体现现了招标标的公平平、公正正、合理理原则。 (二)
31、邀请招招标 邀请招招标是指指不公开开刊登广广告而直直接邀请请某些单单位投标标的招标标方式，其其主要特特点是以以投标邀邀请书的的方式邀邀请特定定的法人人或者其其他组织织投标。 邀请招招标主要要适用于于标的规规模较小小(即工工作量不不大，总总管理费费报价不不高)的的物业管管理项目目。由于于公开招招标方式式工作量量大、招招标时间间长、费费用高，邀邀请招标标有的地地方弥补补了公开开招标方方式的不不足，成成为公开开招标不不可缺少少的补充充方式，并并由于其其节省招招标时间间和成本本的优点点，深受受一些私私营业主主和开发发商的欢欢迎。目目前，邀邀请招标标方式在在物业管管理招标标中亦颇颇受欢迎迎，特别别为一些
32、些实力雄雄厚、信信誉较高高的老牌牌开发商商所经常常采用。 邀请招招标具有有节省时时间、减减少招标标费用的的优点，但但这种招招标方式式也有其其弊病，那那就是再再好的筛筛选，也也有可能能遗漏一一些合格格的、有有竞争力力的物业业管理企企业；另另外，在在评标中中可能会会歧视某某些投标标人等。尽尽管如此此，邀请请招标仍仍作为一一种重要要的招标标方式被被广泛使使用。 (三)议标 议标又又称谈判判招标，是是指招标标人不必必公开发发布招标标公告，而而是选择择其认为为有能力力承担或或获标的的物业管管理企业业，邀请请其投标标，然后后通过平平等协商商，最终终达成协协议。议议标实质质上可以以看作是是更小范范围的邀邀请
33、招标标。 议标目目前在我我国中小小规模的的物业管管理招标标项目中中较为常常见。这这是因为为，一方方面，该该类物业业的工期期较紧，标标的总价价较低，短短时间内内难以吸吸引足够够数量的的物业管管理单位位进行投投标。事事实上该该类项目目(也就就是我们们常见的的中小楼楼盘和物物业)很很少是实实行超前前招标，让让物业管管理企业业介入其其设计施施工阶段段的，大大多数情情况是开开发商等等物业完完工后才才去选择择物业管管理企业业。由于于这时工工期紧，开开发商往往往采用用议标方方式，同同时找几几家物业业管理企企业到现现场考察察，然后后同时进进行谈判判协商，最最终选定定符合要要求的物物业管理理企业。另另一方面面，
34、开发发商本身身对物业业管理企企业的情情况较为为了解，且且所需管管理的物物业技术术性和专专业性不不强，对对管理的的要求不不是非常常严格。此此时在投投标人竞竞争范围围缩小的的情况下下，并不不影响物物业管理理服务的的质量。因因此，议议标方式式常常更更适合经经验丰富富的开发发商所采采用，业业主委员员会也可可通过委委托招标标机构采采用议标标方式进进行招标标。第三节 物业管理理投标程程序 物业管管理招标标投标在在我国目目前尚处处于起步步阶段，迄迄今为止止，国内内也仅有有北京、深深圳、上上海、广广州、南南京、湖湖南等地地进行了了初步尝尝试，而而参与投投标的物物业管理理公司更更是寥寥寥可数。应应当说，在在这一
35、行行业中投投标活动动的成功功经验暂暂且乏善善可陈。然然而，投投标的公公平性与与竞争性性又决定定了它必必将取代代现有的的开发商商“包办制制”，成为为业主选选择“管家”的主要要形式。对对于物业业管理公公司而言言，要想想在竞争争越来越越激烈的的物业管管理行业业中站稳稳脚跟，乃乃至成为为行业主主导，就就必须要要尽快做做好准备备，加入入到投标标竞争的的行列之之中，在在竞争中中发展壮壮大。因因此，了了解物业业管理投投标的程程序与技技巧，了了解投标标中可能能发生的的争议及及其解决决途径，对对于提高高物业管管理公司司的投标标竞争力力以及保保障其自自身权益益，都是是非常现现实和迫迫切的。 由于物物业管理理服务的
36、的无形性性与其他他工程项项目的实实务性的的差异，物物业管理理投标具具有许多多区别于于其他项项目投标标的独特特之处。但但同样作作为投标标，其必必经程序序仍与其其他项目目投标有有着诸多多相似之之处，仍仍要经历历前期准准备、购购买标书书、可行行性分析析、编写写及封送送标书等等步骤。一、投标标前期工工作(一)取取得从业业资格正如所有有合法经经营的企企业法人人一样，从从业资格格是物业业管理公公司从事事正常营营业如何何取得物物姑活动动所必须须具备的的首要条条件，这这自然也也成为物物业管理理公司参参与投标标前必虑虑的基本本因素。按按照国际际与国内内的不同同管理规规定，物物业管理理公司要要取得所所需履行行的手
37、续续也有所所不同。 1从从事国内内投标的的资格要要求 物业管管理公司司在国内内从事投投标业务务，必须须取得企企业法人人营业执执照颁发发的物物业管理理企业资资质证书书。 首先，按按照我国国公司司法规规定，作作为独立立经营、独独立核算算的法人人业管理理公司(或其所所属集团团公司)必须拥拥有有关关工商行行政管理理局所颁颁发照，以以证明其其合法经经营资格格。 其次，物物业管理理企业应应具备经经有关部部门核准准颁发的的资质证证书。 鉴于我我国物业业管理行行业起步步较晚，队队伍良莠莠不齐，管管理混乱乱的现状状，建设设部20003年颁颁布的前前期物业业管理招招投标管管理暂行行办法规规定，由由建设单单位通过过
38、招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业。建设设部20004年年5月11日颁布布实施的的物业业管理企企业资质质管理办办法(简称办办法)规定：一级资资质物业业公司可可以承接接各种物物业管理理项目。二二级资质质物业公公司可以以承接330万平平方米以以下的住住宅项目目和8万万平方米米以下的的非住宅宅项目的的物业管管理业务务。三级级资质物物业公司司可以承承接200平方米米以下住住宅项目目和5万万平方米米以下的的非住宅宅项目的的物业管管理业务务。 办法物物业管理理公司划划分为以以下三个个等级：(1) 一级物业业管理公公司的资资质标准准 注册册资本人人民币5500万万元以上上。 物业业管理
39、专专业人员员以及工工程、管管理、经经济等相相关专业业类的专专职管理理和技术术人员不不少于330人。其其中，具具有中级级以上职职称的人人员不少少于200人，工工程、财财务等业业务负责责人具有有相应专专业中级级以上职职称。 物业业管理专专业人员员按照国国家有关关规定取取得职业业资格证证书。 管理理两种类类型以上上物业，并并且管理理各类物物业的房房屋建筑筑面积分分别占下下列相应应计算基基数的百百分比之之和不低低于1000： a多多层住宅宅2000万平方方米； b高高层住宅宅1000万平方方米：c独立立式住宅宅(别墅墅)155万平方方米；d办公公楼、工工业厂房房及其它它物业550万平平方米。建立并并严
40、格执执行服务务质量、服服务收费费等企业业管理制制度和标标准，建建立企业业信用档档案系统统，有优优良的经经营管理理业绩。 (2)二级物物业管理理公司的的资质标标准 注册册资本人人民币3300万万元以上上。 物业业管理专专业人员员以及工工程、管管理、经经济等相相关专业业类的专专职管理理和技术术人员不不少于220人。其其中，具具有中级级以上职职称的人人员不少少于100人，工工程、财财务等业业 务负负责人具具有相应应专业中中级以上上职称。 物业业管理专专业人员员按照国国家有关关规定取取得职业业资格证证书。 管理理两种类类型以上上物业，并并且管理理各类物物业的房房屋建筑筑面积分分别占下下列相应应计算基基数的百百分比之之和不低低于1000： a多多层住宅宅1000万平方方米； b高层住住宅500万平方方米； c独独立式住住宅(别别墅)88万平方方米； d办办公楼、工工业厂房房及其它它物业220万平平方米。 建立立并严格格执行服服务质量量、服务务收费等等企业管管理制度度和标准准，建立立企业信信用档案案系统，有有良好的的经营管管理业绩绩。 (3)三级物物业管理理公司的的资质标标准 注册册资本人人民币550万元元以上。 物业业管理专专业人员员以及工工程、管管理、经经济等相相关专业