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1、商业地产产培训知知识第一一章 房房地产基基础知识识培训 一、房地地产的概概念1、 房房地产的的含义房地产具具体是指指土地、建建筑物及及其地上上的附着着物，包包括物质质实体和和依托于于物质实实体上的的权益。又又称不动动产，是是房产与与地产的的总称，两两者具有有整体性性和不可可分割性性。包括括：1） 土地地2） 建筑筑物及地地上附着着物3） 房地地产物权权注：房地地产物权权除所有有权外，还还有所有有权衍生生的租赁赁权、抵抵押权、土土地使用用权、典典当权等等。2、 房房产、地地产两者者间的关关系及差差异房产指各各种明确确了权属属关系的的房屋及及与之相相连的构构筑物或或建筑物物；地产产指明确确了土地地
2、所有权权的土地地，既包包括住宅宅或非住住宅附着着物的土土地（以以及各地地段），又又包括已已开发和和待开发发土地。我我国的地地产是指指有限期期的土地地使用权权。房产产与地产产之间存存在着客客观的、必必然的联联系，主主要包括括几个方方面：a) 实物形形态上看看，房产产与地产产密不可可分；b) 从价格格构成上上看，房房产价格格不论是是买卖价价格还是是租赁价价格都包包含地产产价格；c) 从权属属关系看看，房产产所有权权和地产产所有权权是联系系再一起起的。差异包括括几个方方面：a) 二者属属性不同同；b) 二者增增值规律律不同；c) 权属性性质不同同；d) 二者价价格构成成不同。3、 商商业房地地产的含
3、含义人们习惯惯上将商商业物业业叫商铺铺或商业业用房，商商业物业业的功能能多样化化，既有有能满足足市民购购物、饮饮食、娱娱乐、休休闲等需需求的社社会功能能，又有有能满足足商家经经营、商商务活动动、市民民投资等等需要的的经济功功能。二、商业业地产的的类型1、商业业物业分分类表分类方法法种类举例按市场形形式分类类大型商厦厦天河城广广场、广广百新翼翼专业市场场天河电脑脑城、白白马服装装大厦小区商铺铺深圳四季季花城商商业街、祈祈福新村村商业街街按物业用用途分类类购物中心心天河城、中中华广场场小区配套套商铺骏景花园园商业街街、华景景新城商商业街专业市场场南岸装饰饰材料城城、美居居中心批发及商商贸中心心天雄
4、布市市餐饮及美美食广场场百福广场场按建筑特特征分类类商业大厦厦中泰国际际广场、时时代广场场住宅区商商铺即小区配配套商业业铺位临街商铺铺即市区道道路临街街商铺步行街露露天商铺铺北京路步步行街商商铺地下商城城流行前线线、康王王商业城城按物业区区位分类类商业区物物业名汇广场场、名盛盛广场住宅区物物业即小区配配套商业业铺位近郊物业业顺德国际际商业城城、五洲洲装饰世世界按经营方方式分类类统一经营营物业以产权酒酒店和商商务公寓寓采用较较多或只只租不售售的商业业物业分散经营营物业大部分商商铺（除除发展商商返租外外）按经营类类别分类类综合经营营物业如大型商商厦、小小区商铺铺单一经营营物业如专业市市场、餐餐饮及
5、美美食广场场按销售方方式分类类销售物业业有产权的的商铺多多以销售售为主租售物业业广州国际际玩具精精品中心心出租物业业天河城广广场、宏宏城广场场按物业产产权分类类产权物业业大部分的的新建物物业非产权物物业临建物业业或改建建商铺2、房屋屋建筑结结构分类类类 型内 容容编号名称1钢结构承重的主主要结构构是用钢钢材料建建造的，包包括悬索索结构。2钢、钢筋筋混凝土土结构承重的主主要结构构是用钢钢、钢筋筋混凝上上建造的的。如一一幢房屋屋一部分分梁柱采采用钢筋筋混凝土土构架建建造3钢筋混凝凝土结构构承重的主主要结构构是用钢钢筋混凝凝上建造造的。包包括薄壳壳结构、大大模板现现浇结构构及使用用滑模、开开板等先先
6、进施工工方法施施工的钢钢筋混凝凝土结构构的建筑筑物4混合结构构承重的主主要结构构是用钢钢筋混凝凝土和砖砖木建造造的。如如一幢房房屋的梁梁是用钢钢筋混凝凝土制成成，以砖砖墙为承承重墙，或或者梁是是木材制制造，住住是用钢钢筋混凝凝土建造造5砖木结构构承重的主主要结构构是用砖砖、木材材建造的的。如一一幢房屋屋是木制制结构房房架。砖砖墙、木木柱建造造的6其它结构构凡不属于于上述结结构的房房匿都归归此类。如如竹结构构、砖拱拱结构、窑窑洞等三、房地地产专业业名词1、建筑筑专用术术语1）城市市规划术术语A) 城市规规划对一定时时期内城城市的经经济和社社会发展展、土地地利用、空空间布局局以及各各项建设设的综合
7、合部署、具具体安排排和实施施管理。B) 城市基基础设施施城市生存存和发展展所必须须具备的的工程性性基础设设施和社社会性基基础设施施的总称称。C) 城市用用地城市用用地按城市中中土地使使用的主主要性质质划分的的居住用用地、公公共设施施用地、工工业用地地、仓储储用地、对对外交通通用地、道道路广场场用地、市市政公用用设施用用地、绿绿地、特特殊用地地、水域域和其它它用地的的统称。居住用用地在城市中中包括住住宅及相相当于居居住小区区及小区区级以下下的公共共服务设设施、道道路和绿绿地等设设施的建建设用地地。公共设设施用地地城市中为为社会服服务的行行政、经经济、文文化、教教育、卫卫生、体体育、科科研及设设计
8、等机机构或设设施的建建设用地地。工业用用地城市中工工矿企业业的生产产车间、库库房、堆堆场、构构筑物及及其附属属设施（包包括其专专用的铁铁路、码码头和道道路等）的的建设用用地。仓储用用地城市中仓仓储企业业的库房房、堆场场和包装装加工车车间及其其附属设设施的建建设用地地。对外交交通用地地城市对外外联系的的铁路、公公路、管管道运输输设施、港港口、机机场及其其附属设设施的建建设用地地。道路广广场用地地城市中道道路、广广场和公公共停车车场等设设施的建建设用地地。市政公公用设施施用地城市中为为生活及及生产服服务的各各项基础础设施的的建设用用地包括括：供应应设施、交交通设施施、邮电电设施、环环境卫生生设施、
9、施施工与维维修设施施、殡葬葬设施及及其它市市政公用用设施的的建设用用地。绿地城市中专专门用以以改善生生态、保保护环境境、为居居民提供供游憩场场地和美美化景观观的绿化化用地。特殊用用地一般指军军事用地地、外事事用地及及保安用用地等特特殊性质质的用地地。水域和和其它用用地城市范围围内包括括耕地、园园地、林林地、牧牧草地、村村镇建设设用地、露露天矿用用地和弃弃置地，以以及江、河河、湖、海海、水库库、苇地地、滩涂涂和渠道道等常年年有水或或季节性性有水的的全部水水域。保留地地城市中留留待未来来开发建建设的或或禁止开开发的规规划控制制用地。D) 居住区区规划居住区区规划对城市居居住区的的住宅、公公共设施施
10、、公共共绿地、室室外环境境、道路路交通和和市政公公用设施施所进行行的综合合性具体体安排。居住小小区城市中由由居住区区级道路路或自然然分界线线所围合合，以居居民基本本生活活活动不穿穿越城市市主要交交通线为为原则，并并设有与与其居住住人口规规模相应应的、满满足该区区居民基基本的物物质与文文化生活活所需的的公共服服务设施施的居住住生活聚聚居地区区。居住组组团城市中一一般被小小区道路路分隔，设设有与其其居住人人口规模模相应的的、居民民所需的的基层公公共服务务设施的的居住生生活聚居居地。2）建筑筑面积密密度每公顷建建筑用地地上容纳纳的建筑筑物的总总建筑面面积。3）容积积率一定地块块内，总总建筑面面积与建
11、建筑用地地面积的的比值。4）建筑筑密度一定地块块内所有有建筑物物的基底底总面积积占用地地面积的的比例。5）道路路红线规划的城城市道路路路幅的的边界线线。6）建筑筑红线城市道路路两侧控控制沿街街建筑物物或构筑筑物（如如外墙、台台阶等）靠靠临街面面的界线线。又称称建筑控控制线。7）建筑筑间距两栋建筑筑物或构构筑物外外墙之间间的水平平距离。8）绿地地率城市一定定地区内内各类绿绿化用地地总面积积占该地地区总面面积的比比例。在在居住区区用地范范围内指指各类绿绿地的总总和占居居住区用用地的比比率。绿绿地应包包括：公公共绿地地、宅旁旁绿地、公公共服务务设施所所属绿地地和道路路绿地（即即道路红红线内的的绿地）
12、，不不包括屋屋顶、晒晒台的人人工绿地地。9）占（基基/用）地地面积：指城市规规划行政政主管部部门确定定的建设设用地界界线所围围合的用用地水平平投影面面积，不不包括代代征地的的面积。10）总总建筑面面积：也叫“建建筑展开开面积”。建建筑物各各层水平平投影面面积的总总和，包包括使用用面积、辅辅助面积积和结构构面积三三项。使使用面积积指建筑筑物各层层平面中中直接为为生产或或生活使使用的净净面积的的总和。在在居住建建筑中的的使用面面积也称称“居住住面积”。辅辅助面积积是指建建筑物各各层平面面为辅助助生产或或生活活活动所占占的净面面积的总总和，例例如居住住建筑中中的楼梯梯、走道道、厕所所、厨房房等。使使
13、用面积积与辅助助面积的的总和称称“有效效面积”。结结构面积积指建筑筑物各层层平面中中的墙、柱柱等结构构所占面面积的总总和。11）城城市基础础设施城市基础础设施分分为工程程性基础础设施和和社会性性基础设设施两类类。工程程性基础础设施一一般指能能源供应应、给水水排水、交交通运输输、邮电电通信、环环境保护护、防灾灾安全等等工程设设施。社社会性基基础设施施则指文文化教育育、医疗疗卫生等等设施。我我国一般般讲城市市基础设设施多指指工程性性基础设设施。2、设计计规范术术语1）建筑筑面积房产的建建筑面积积是指建建筑物外外墙外围围所围成成空间的的水平面面积，如如果计算算多个的的建筑面面积，则则是各房房产建筑筑
14、面积之之和。建建筑面积积包含了了房产的的可用面面积、墙墙体柱体体占地面面积、楼楼梯走道道面积、其其他公摊摊面积等等。2）使用用面积房产的使使用面积积，指房房产各层层平面中中直接供供使用者者使用的的净面积积之和。计计算使用用面积时时有一些些特殊规规定：内内墙面装装修厚度度计入使使用面积积。3）公用用面积房产的公公用面积积是指房房产内为为客户出出入方便便、正常常消费或或生活所所设置的的公共走走廊、楼楼梯、电电梯间、水水箱间等等所占面面积的总总和。开开发商在在出售商商品房时时计算的的建筑面面积存在在公共面面积的分分摊问题题。4）实用用面积它是建建筑面积积扣除除公共分分摊面积积后的余余额。5）计租租面
15、积作为计算算房租的的面积。非非住宅用用房按建建筑面积积计算。6）套内内面积俗称地地砖面积积。它它是在实实用面积积的基础础上扣除除了柱体体、墙体体等占用用空间的的建筑物物后的一一个内容容空间的的概念。动动既有章章可循，也也有利可可图，吸吸引居民民和机构构投资非非房产租租赁市场场。7）竣工工面积竣工面积积是指竣竣工的各各幢房屋屋建筑面面积之和和。房屋屋建筑的的竣工应应是按照照设计要要求全部部完工，经经验收合合格的建建筑.8）共有有建筑面面积系指各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积。9）共有有建筑面面积分摊摊系数整幢建筑筑物的共共有建筑筑面积与与整幢建建筑物的的各套套套内建筑筑面积之之和
16、的比比值，即即为共有有建筑面面积分摊摊系数。即即公用建建筑面积积分摊系系数公公用建筑筑面积套内建建筑面积积之和。10）层层高层高是指指房产高高度以层为为单位计计量，每每一层的的高度国国家在设设计上有有要求，这这个高度度就叫层层高。它它通常包包括下层层地板面面或楼板板面到上上层楼板板面之间间的距离离。11）净净高净高是指指层高减减去楼板板厚度的的净剩值值。12）实实用率实用率是是套内建建筑面积积和房产产面积之之比，大大于使用用率。即即实用率率套内内建筑面面积套套内建筑筑面积分摊的的共有共共用建筑筑面积3、销售售术语1）产权权证书产权证书书是指房屋所所有权证证和土地使使用权证证。房房屋产权权证书包
17、包括：产产权类别别、产权权比例。房房产坐落落地址、产产权来源源、房屋屋结构、间间数、建建筑面积积、使用用面积、共共有数纪纪要、他他项权利利纪要和和附记，并并配有房房地产测测量部门门的分户户房屋平平面图。2）使用用权房使用权房房是指由由国家以以及国有有企业、事事业单位位投资兴兴建的住住宅，政政府以规规定的租租金标准准出租给给居民的的公有房房产。3）公房房公房也称称公有房房产，国国有房产产。它是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建、销销售的房房产，在在房产未未出售之之前，房房产的产产权（拥拥有权、占占有权、处处分权、收收益权）归归国家所所有。目目前居民民租用的的公有房房产，按按房改
18、政政策分为为两大类类：一类类是可售售公有房房产，一一类是不不可售公公有房产产。上述述两类房房均为使使用权房房。4）不可可售公房房不可售公公房是指指根据本本市现行行房改政政策还不不能出售售给承租租居民的的公有房房产。5）已购购公房已购公房房又称售售后公房房，就是是购买的的公有房房产。6）单位位产权房房单位产权权房是指指产权属属于单位位所有的的房屋，也也称系统统产权房房、系统统房。7）二手手房二手房即即旧房。新新建的商商品房进进行第一一次交易易时为一手，第二二次交易易则为二手。8）期房房期房是指指开发商商从取得得商品房房预售许许可证开开始至取取得房地地产权证证大产证证止，在在这一期期间的商商品房称
19、称为期房房，消费费者在这这一阶段段购买房房产时应应签预售售合同。期期房在港港澳地区区称做为为买楼楼花，这这是当前前房地产产开发商商普遍采采用的一一种房屋屋销售方方式。购购买期房房也就是是购房者者购买尚尚处于建建造之中中的房地地产项目目。而在在成都市市通常对对期房的的理解是是未修建建好，尚尚不能入入住的房房子。9）现房房所谓现房房是指开开发商已已办妥房房地产权权证（大大产证）的的商品房房，消费费者在这这一阶段段购买房房产时应应签出售售合同。10）准准现房准现房是是指房屋屋主体已已基本封封顶完工工，工程程正处在在内外墙墙装修和和进行配配套施工工阶段的的房屋。11）共共同共有有房产共同共有有房产：指
20、两个个或两个个以上的的人，对对全部共共有房产产不分份份额地享享有平等等的所有有权。12）尾尾房尾房又称称扫尾房房。它是是房地产产业进入入散户零零售时代代的产物物，是空空置房中中的一种种。一般般情况下下，当房房产销售售量达到到80以后，一一般就进进入房地地产项目目的清盘盘销售阶阶段，此此时所销销售的房房产，一一般称为为尾房。13）烂烂尾房烂尾房是是指那些些由于开开发商资资金不足足、盲目目上马，或或者错误误判断供供求形势势，开发发总量供供大于求求，导致致大面积积空置，无无法回收收前期投投资，更更无力进进行后续续建设，甚甚至全盘盘停滞的的积压楼楼宇。烂尾的情况况一般不不会发生生在房产产推出销销售的时
21、时候的，而而是随着着项目的的不断推推进，一一步步显显现。14）销销售面积积销售面积积是指商商品房按按套或单单元出出售，其其销售面面积为购购房者所所购买的的套内或或单元内内建筑面面积（以以下简称称套内建建筑面积积）与应应分摊的的共有建建筑面积积之和。15）均均价均价是指指将各单单位的销销售价格格相加之之后的和和数除以以单位建建筑面积积的和数数，即得得出每平平方米的的均价。均均价一般般不是销销售价。16）起起价起价也叫叫起步价价，是指指某房产产销售价价格中的的最低价价格，即即是起价价。17）预预售价预售价也也是商品品房预（销销）售合合同中的的专用术术语；预预售价不不是正式式价格，在在商品房房交付使
22、使用时，应应按有批批准权限限部门核核定的价价格为准准。18）一一次性买买断价一次性买买断价是是指买方方与卖方方商定的的一次性性定价。一一次性买买断价属属房产销销售合同同中的专专用价格格术语，确确定之后后，买方方或卖方方必须按按此履行行付款或或交房的的义务，不不得随意意变更。19）定定金定金是指指当事人人约定由由一方向向对方给给付的，作作为债权权担保的的一定数数额的货货币，它它属于一一种法律律上的担担保方式式，目的的在于促促使债务务人履行行债务，保保障债权权人的债债权得以以实现。根根据我国国发法通通则和担担保法八八十九条条规定，定定金应当当以书面面形式约约定，当当事人在在定金合合同中应应约定交交
23、付定金金的期限限。定金金合同从从实际交交付定金金之日起起生效，定定金的数数额由当当事人约约定，但但不得超超出合同同标的额额的200%。如如果购房房者交了了定金之之后改变变主意决决定不买买，开发发商有权权以购房房者违约约为由不不退定金金；如果果开发商商将房产产卖给他他人，应应当向购购房者双双倍返还还定金。20）违违约金违约金是是指违约约方按照照法律规规定和合合同的约约定，应应该付给给对方的的一定数数量的货货币。违违约金是是对违约约方的一一种经济济制裁，具具有惩罚罚性和补补偿性，但但主要体体现惩罚罚性。只只要当事事人有违违约行为为且在主主观上有有过错，无无论是否否给对方方造成损损失，都都要支付付违
24、约金金。四、建筑筑识图1、建筑筑图纸的的内容及及用途一套完整整的建筑筑图纸，根根据其专专业内容容或作用用的不同同，一般般包括：1）图纸纸目录包括每张张图纸的的名称、内内容、图图纸编号号等，表表明该工工程图纸纸由哪几几个专业业的图纸纸及哪些些图纸所所组成，便便于检索索和查找找。2）设计计总说明明主要说明明工程的的概况和和总的要要求。内内容一般般应包括括：A） 设计依依据（如如规划限限制、设设计规模模、建筑筑面积以以及有关关的地质质、气象象资料等等）；B） 设计标标准（如如建筑标标准、结结构荷载载等级、抗抗震要求求等）；C） 施工要要求（如如施工技技术、材材料要求求以及采采用新技技术、新新材料或或
25、有特殊殊施工的的工艺说说明）。以上各项项内容，对对于简单单的工程程，也可可以分别别在各专专业图纸纸上写成成文字说说明。3）建筑筑施工图图包括总平平面图、平平面图、立立面图、剖剖面图和和构造详详图。表表示建筑筑物的内内部布置置情况，外外部形状状，以及及装修、构构造、施施工要求求等。4）结构构施工图图包括结构构平面布布置图和和各构件件的结构构详图。表表示承重重结构的的布置情情况，构构件类型型，尺寸寸大小及及构造做做法。5）设备备施工图图包括给水水、排水水、采暖暖通风、电电气等设设备的平平面布置置图、系系统图和和详图。表表示上下下水及暖暖气管线线布置，卫卫生设备备及通风风设备等等的布置置，电气气线路
26、的的走向和和安装要要求等。2、建筑筑图纸中中的常用用符号及及图例为了保证证制图质质量、提提高效率率、表达达统一和和便于识识读，我我国制订订了国家家标准房房屋建筑筑制图统统一标准准，其其中几项项主要的的规定和和常用的的表示方方法如下下：1）定位位轴线在施工图图中通常常将房屋屋的基础础、墙、柱柱和梁等等承重构构件的轴轴线画出出，并进进行编号号，以便便于施工工时定位位放线和和查阅图图纸，这这些轴线线就是定定位轴线线。定位轴线线采用细细点划线线表示。轴轴线编号号的圆圈圈用细实实线，在在圆圈内内写上编编号。在在平面图图上水平平方向的的编号采采用阿拉拉伯数字字，从左左向右依依次编写写。垂直直方向的的编号采
27、采用大写写英文字字母，自自下而上上依次编编写，英英文字母母中的II、O、ZZ不得作作轴线编编号，以以免与数数字1、00、2混混淆。对于一些些与主要要承重构构件相联联系的次次要构件件，它的的定位轴轴线一般般作为附附加轴线线，编号号可用分分数表示示。坟墓墓表示前前一轴线线的编号号，分子子表示附附加轴线线的编号号。2）标高高在总平面面图、平平面图、立立面图和和剖面图图上，经经常用标标高符号号表示某某一部位位的高度度。各种种图上所所用的标标高符号号如下所所示：2.45506.40009.00006.00003.0000-0.4450 标高数值值以米为为单位（不不标单位位），一一般标注注至小数数点后三三
28、位数。标高有绝绝对标高高和相对对标高两两种。绝对标高高：我国国把青岛岛黄海的的平均海海平面定定位绝对对标高的的零点，其其他各地地标高都都以它作作为基准准，在总总平面图图中的室室外地面面标高中中采用的的一般都都是绝对对标高。相对标高高：除了了总平面面图外，一一般都采采用相对对标高，即即把首层层室内主主要地面面标高定定位相对对标高的的零点，并并在建筑筑工程的的总说明明中说明明相对标标高和绝绝对标高高的关系系。如室室外地面面标高-0.4450表表示室外外地面比比室内首首层地面面低0.45米米。3）尺寸寸标注施工图中中均应注注明详细细的尺寸寸。尺寸寸标注由由尺寸界界线、尺尺寸线、尺尺寸起止止点和尺尺寸
29、数字字四个部部分组成成。根据据房屋屋建筑制制图统一一标准规规定，除除了标高高及总平平面图上上的尺寸寸以米为为单位外外，其余余一律以以毫米为为单位。为为了使图图面清晰晰，尺寸寸数字后后一般不不必注明明单位。30000标注数字字尺寸线尺寸起止止符号尺寸界线线 在图形外外面的尺尺寸界线线是用细细实线画画出，一一般应与与被标注注的长度度垂直，但但在图形形里面的的尺寸界界线以图图形的轮轮廓线和和中线来来代替。尺尺寸线必必须用细细实线画画出，而而不能用用其他线线代替；应与被被注长度度平行，且且不宜超超过尺寸寸界线。尺尺寸线的的起止点点用455的中中粗斜短短线表示示，短线线的方向向应以所所标注数数字为准准，
30、自数数字左下下角向右右上角倾倾斜。尺尺寸数字字应标注注在水平平尺寸线线的上方方，垂直直尺寸线线作坊的的中部。4）常用用图例名称图例名称图例新设计建建筑物原有的建建筑物计划扩建建的预留留地或建建筑物地下建筑筑物或构构筑物拆除的建建筑物建筑物下下面的通通道散状材料料 露天堆堆场5）建筑筑施工图图的识读读方法一幢建筑筑物从施施工到建建成，需需要有全全套的建建筑施工工图纸作作指导，一一般一套套图纸有有几十张张到几百百张。阅阅读这些些施工图图纸要先先从大方方面看，然然后再一一次阅读读细小部部分，先先粗看，再再细看，平平面图、立立面图、剖剖面图和和详图结结合看。具具体说，要要先从建建筑平面面图看起起，若建
31、建筑施工工图第一一张是总总平面图图，要看看清楚新新建建筑筑物的具具体位置置和朝向向，以及及其周边边建筑物物、构筑筑物、设设施、道道路、绿绿地等的的分布或或布置情情况，以以及各单单元户型型情况；平面图图与立面面图对照照，看外外观及材材料做法法；配合合剖面图图看内部部分层结结构；最最后看详详图了解解必要的的细部构构造和具具体尺寸寸与做法法。3、建筑筑材料建筑材料料是建筑筑物的物物质基础础，它的的性质、质质量、品品种和价价格等直直接关系系到建筑筑物的结结构形式式、建筑筑功能质质量和建建筑造价价。1）建筑筑材料的的分类根据材料料来源不不同，建建筑材料料可以分分为天然然材料和和人造材材料；根根据使用用部
32、位不不同，可可以分为为墙体材材料、地地面材料料和屋面面材料等等；根据据材料功功能不同同，可分分为结构构材料、防防水材料料、保温温材料和和吸声材材料等。为为了研究究学习方方便，一一般将材材料的化化学组成成分为无无机材料料、有机机材料和和复合材材料三大大类；建筑材料料的分类类无机材料料金属材料料黑色金属属：钢、铁铁有色金属属：铜、铝铝等及其其合金非金属材材料天然石材材：沙、石石、各种种岩石制制品烧结与熔熔融制品品：粘土土砖、陶陶瓷、玻玻璃等胶凝材料料：水泥泥、石膏膏、石灰灰。水玻玻璃、水水泥混凝凝土、砂砂浆、硅硅酸盐水水泥制品品等有机材料料植物类材材料木材、竹竹材及其其制品高分子材材料塑料、涂涂料
33、、胶胶粘剂等等沥青及其其制品石油沥青青、煤沥沥青、沥沥青制品品复合材料料无机材料料基复合合材料钢筋混凝凝土、钢钢纤维混混凝土有机材料料基复合合材料沥青混凝凝土、胶胶合板、纤纤维板等等2）建筑筑材料的的基本性性质A） 材料结结构状态态的主要要参数 密密度：材材料再绝绝对密实实状态（不不含孔隙隙或空隙隙）下单单位体积积的质量量。 体体积密度度：材料料再自然然状态下下单位体体积的质质量。松松散材料料的体积积密度一一般成为为堆积密密度。 孔孔隙率：固体材材料体积积内孔隙隙体积所所占的比比例。 密密实度：材料体体积内被被固体物物质充实实的程度度，即材材料的绝绝对密实实体积与与其总体体积之比比。密度何体体
34、积密度度主要反反映材料料的轻重重，而孔孔隙率和和密实度度主要反反映材料料中孔隙隙的多少少。一般般情况下下，材料料的孔隙隙率越高高（密实实度越低低），则则材料的的保温隔隔热性能能、吸声声性能和和吸湿性性能越好好，而材材料的强强度降低低，抗渗渗透性能能、耐磨磨性能、抗抗冻性能能、耐腐腐蚀性能能、耐久久性能越越低。B） 材料的的力学性性质 强强度：材材料在外外力作用用下抵抗抗破坏的的能力称称为强度度，用材材料在被被破坏时时的最大大应力（单单位面积积承受的的力）值值来表示示。根据据外力作作用方式式的不同同，材料料强度主主要有抗抗拉强度度、抗压压强度、抗抗折强度度和抗剪剪强度。不不同的材材料，对对其强度
35、度的要求求也不一一样。如如水泥以以抗压强强度为主主，钢筋筋以抗拉拉强度为为主。 弹弹性与塑塑性：材材料在外外力作用用下产生生变形，外外力去除除后，仍仍能恢复复其原状状的性质质称为材材料的弹弹性。反反之，当当外力去去除后，不不能完全全恢复原原状的性性质称为为材料的的塑性。大大多数建建筑材料料都同时时具有弹弹性和塑塑性，在在外力不不大的情情况下，产产生弹性性变形，当当外力超超过一定定数值后后，便出出现塑性性变形。 韧韧性与脆脆性：材材料在外外力作用用下，未未发生明明显变形形就突然然破坏的的性质称称为脆性性，具有有此性质质的材料料称为脆脆性材料料，如石石材、砖砖、素砼砼等。脆脆性材料料一般抗抗压强度
36、度高于其其抗拉强强度。材材料在冲冲击、振振动力作作用下产产生较大大变形而而不至被被破坏的的性质称称为韧性性，具有有此性质质的材料料称为韧韧性材料料，如钢钢材、木木材等。 硬硬度与耐耐磨性：材料抵抵抗较硬硬物体压压入和刻刻划的能能力称为为硬度。材材料抵抗抗磨损的的能力称称为耐磨磨性。在在建筑工工程中，用用于路面面、地面面、楼板板面的材材料都需需要较高高的硬度度和耐磨磨性。C） 材料的的物理性性质 耐耐水性：材料长长期在水水的作用用下保持持其原有有性质的的能力称称为耐水水性。建建筑工程程中易于于受水作作用或易易于受潮潮的部位位所用的的材料要要求具有有较好的的耐水性性。 抗抗渗性：材料抵抵抗压力力水
37、或其其他液体体渗透的的能力称称为抗渗渗性。如如卫生间间的地面面所使用用的材料料就要求求有很好好的抗渗渗性。 抗抗冻性：抗冻性性是指材材料在吸吸水饱和和状态下下抵抗多多次冻结结和融化化的作用用而不被被破坏，同同时也不不严重降降低强度度的性质质。寒冷冷地区建建筑物的的外墙与与外界接接触的构构件所使使用的材材料，要要求具有有较好的的抗冻性性。 吸吸湿性：材料在在空气中中吸收水水分的能能力称为为吸湿性性。室内内装饰材材料具有有一定的的吸湿性性，可以以调节、稳稳定室内内的湿度度。 导导热性：材料传传到热量量的能力力称为导导热性，用用物理学学的导热热系数表表示。导导热系数数越小，则则材料的的保温隔隔热性能
38、能越好。材材料的导导热性能能，取决决于材料料的化学学组成、孔孔隙率、含含水率、温温差等因因素。孔孔隙率高高，保温温性好；含水率率高、温温差大，保保温性差差；建筑筑物外墙墙一般度度采用多多孔的保保温材料料，如粘粘土砖、加加气砼等等。 热热容量：材料吸吸收热量量和释放放热量的的性质称称为热容容量。建建筑工程程中采用用导热系系数消，热热容量大大的材料料可以起起到保温温隔热、保保持室内内温度恒恒定、节节约能源源的作用用。一般般情况下下，砖混混结构房房屋较之之钢筋砼砼结构房房屋具有有更好的的保温隔隔热性能能。 耐耐燃性与与耐火性性：材料料抵抗然然受的性性质称为为耐燃性性。建筑筑材料按按耐燃性性分为44级
39、：AA级，不不燃烧体体；B11级，难难燃体；B2级级，可燃燃体；BB3级，易易燃体。材材料抵抗抗高热或或火的作作用，保保持原有有性质的的能力，称称为耐火火性。耐耐火性与与耐燃性性不同，如如钢材是是不燃烧烧体，但但在高温温或火的的作用下下短时间间内就会会变形，失失去原有有的强度度，甚至至熔融，因因而不术术语耐火火材料。建建筑材料料或构件件的耐火火性用耐耐火极限限表示，即即从受火火作用到到失去支支持能力力、完整整性被破破坏或失失去防火火作用的的时间。 吸吸声性与与隔声性性：声能能穿透材材料和被被材料消消耗的性性质称为为材料的的吸声性性。阻止止声能穿穿透材料料的性质质称为隔隔声性。一一般情况况下，多多孔材料料吸声性性较好，体体积密度度大的材材料隔声声性好，多多层材料料和带夹夹层的材材料隔声声性也较较好。