《《房地产开发与经营业纳税评估手册（试行）》（DOC 229页）chf.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《房地产开发与经营业纳税评估手册（试行）》（DOC 229页）chf.docx（348页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2004年7月前 言房地产开开发与经经营业是是目前热热点行业业之一，在在地方税税收收入入中占有有较大的的比重。该该行业具具有投资资金额大大、经营营周期长长、缴纳纳税种复复杂，存存在涉税税问题多多的特点点。我市市地税系系统自994年建建局以来来,每年年均对房房地产开开发与经经营业实实施专项项检查,其有问问题率和和查补税税款明显显高于其其他行业业。20003年年全系统统查补税税款在上上千万元元以上的的重大案案件199件，共共补缴税税款3亿亿元;其其中,房房地产开开发与经经营业115件,占799%,检检查收入入2.55亿,占占83%.因此此，该行行业是税税收管理理的重点点和难点点行业之之一。如如何加
2、强强对房地地产开发发与经营营业的税税收管理理，有效效规范房房地产开开发与经经营业的的纳税行行为，是是我们工工作的重重点和研研究的课课题。为了加强强对房地地产开发发与经营营业的税税收管理理，实施施有效纳纳税评估估，我们们在认真真研究了了房地产产开发与与经营业业特点的的基础上上，全面面总结了了多年对对房地产产开发与与经营业业税收管管理的经经验，编编写了纳纳税评估估手册（房房地产开开发与经经营业）。本本手册的的编写，体现了现代税收管理理念，对提高税源监控能力、实现税收科学管理，营造一流税收环境具有重要意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行规范、约束，使之制度化、科学化。 本手册册依照现现行
3、的房房地产开开发与经经营业的的行业法法规、会会计制度度、会会计准则则，结结合纳税税评估工工作实际际，本着着依法评评估、科科学实用用、通俗俗易懂的的原则编编写。本手册内内容较为为全面，分分为三章章和附录录。详细细介绍了了房地产产开发与与经营业业的概念念、纳税税评估方方法以及及评估指指标。手手册从房房地产开开发与经经营业的的行业特特点入手手，分析析了三种种不同环环境下适适用的不不同评估估方法，分分别从财财务会计计核算与与涉税问问题两个个角度阐阐述了评评估指标标的产生生过程、适适用范围围、具体体应用以以及结果果分析，并并收集了了相当一一部分行行业相关关法规。希希望此手手册能成成为广大大评估人人员了解
4、解和掌握握房地产产开发与与经营业业评估的的工具。 由于编编者水平平有限，加加之时间间仓促，难难免有不不足之处处，敬请请指正。 北京市市地方税税务局 纳税税评估处处目 录前言1第一章综述11第一节 基本本概念11一、房地地产相关关概念11二、房地地产开发发与经营营业相关关概念22三、房地地产开发发与经营营业的纳纳税评估估3第二节经营特特点3一、经营营概况33二、经营营分类33三、经营营流程44四、会计计核算77五、应税税特征99第二章评评估方法法12第一节假假设法112一、环境境适用112二、具体体应用113第二节 SSPSSS应用法法18一、环境境适用118二、具体体应用119第三节系系统预警
5、警法211一、环境境适用221二、具体体应用222第三章评评估指标标25第一节会会计报表表指标225一、指标标基础225二、指标标确定288三、指标标附件441第二节纳纳税问题题指标666一、指标标基础666二、指标标确定771三、指标标附件777附录法规规政策1101附录一营营业税法法规1001中华人民民共和国国营业税税暂行条条例1001中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则1104土地使用用权转让让及出售售建筑物物和经济济权益转转让征收收营业税税具体办办法1110转发国家家税务总总局关于于印发营营业税问问题解答答（之一一）的通通知（节节选）1113转发国家家税务总总局关于于房产开开
6、发企业业销售不不动产征征收营业业税问题题的通知知1177北京市地地方税务务局关于于进一步步加强北北京市房房地产市市场营业业税优惠惠政策执执行管理理工作的的通知1119财政部、国国家税务务总局关关于营业业税若干干政策问问题的通通知1223附录二企企业所得得税法规规1288中华人民民共和国国企业所所得税暂暂行条例例1288中华人民民共和国国企业所所得税暂暂行条例例实施细细则1331财政部、国国家税务务总局关关于企业业所得税税几个具具体问题题的通知知1411关于印发发北京市市地方企企业所得得税税前前扣除办办法的通通知1442国家税务务总局关关于外商商投资房房地产开开发经营营企业所所得税管管理问题题的
7、通知知1566国家税务务总局关关于房地地产开发发有关企企业所得得税问题题的通知知1588关于修改改和完善善我市企企业所得得税定率率征收办办法的通通知（节选）1622关于修订订企业所所得税纯纯益率和和定额征征收办法法的通知知（节选）1644印发北京京市地方方税务局局关于对对部分城城乡集体体企业、私私营企业业实行企企业所得得税定率率征收的的暂行办办法的通通知（节选）1655附录三土土地增值值税法规规1688中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例1688中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例实施细细则1669关于土地地增值税税若干政政策及征征收管理理问题的的通知1174关于对旧旧城改造造成片
8、开开发转让让房地产产征免土土地增值值税政策策和征管管问题的的通知1177北京市地地方税务务局转发发国家税税务总局局关于认认真做好好土地增增值税征征收管理理工作的的通知1178北京市地地方税务务局关于于明确土土地增值值税征收收管理若若干问题题的通知知1799北京市地地方税务务局关于于进一步步明确土土地增值值税征收收管理若若干问题题的通知知1811附录四房房产税（城城市房地地产税）、城城镇土地地使用税税法规1182中华人民民共和国国房产税税暂行条条例1882北京市施施行中中华人民民共和国国房产税税暂行条条例的的细则（修修正）1184财政部税税务总局局关于房房产税若若干具体体问题的的解释和和暂行规规
9、定1885北京市财财政局、北北京市地地方税务务局关于于明确房房产税、城城镇土地地使用税税、城市市房地产产税有关关政策和和征管问问题的通通知1889关于城市市房地产产税有关关政策和和征管问问题的通通知1991印发关关于我市市部分涉涉外税收收实行属属地征收收的实施施意见的的通知1195北京市财财政局、北北京市地地方税务务局关于于城市房房地产税税纳税义义务人问问题的补补充通知知1977北京市地地税局关关于转发发国家税税务总局局关于外外商投资资企业征征收城市市房地产产税若干干问题的的通知1197北京市财财政局、北北京市地地方税务务局关于于明确房房产税、城城镇土地地使用税税、城市市房地产产税有关关政策和
10、和征管问问题的通通知1999附录五其其他法规规2022中华人民民共和国国城市房房地产管管理法2202城市房地地产开发发经营管管理条例例2122关于规范范房地产产开发企企业开发发建设行行为的通通知2118北京市商商品住宅宅销售价价格构成成2211北京市商商品住宅宅销售价价格构成成管理办办法2222北京市关关于实施施商品品房销售售管理办办法的的若干规规定2225北京市国国土资源源和房屋屋管理局局关于商商品房销销售有关关问题的的通知2226关于加强强住宅工工程质量量管理的的若干意意见2331房屋建筑筑和市政政基础设设施工程程施工分分包管理理办法2234中国人民民银行关关于进一一步加强强房地产产信贷业
11、业务管理理的通知知2377第一章综述第一节 基本本概念一、房地地产相关关概念（一）房房地产 房地产产是房屋屋财产和和土地财财产的总总称，在在经济学学上称为为不动产产，不动动产指不不能移动动，移动动后会引引起性质质、形状状改变的的财产，包包括建筑筑物、构构筑物、土土地及其其他土地地附着物物 国税发1993149号国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知。很多多国家将将房地产产称为物物业。房地产涉涉及的税税收主要要有两类类，一类类为财产产税性质质，即对对房地产产的存量量状态进进行征税税，我国国现在开开征的房房产税（城城市房地地产税）、城城镇土地地使用税税（十六六届三中中全会指指出“条件具
12、具备时对对不动产产开征统统一规范范的物业业税”），以以及将来来可能开开征的遗遗产税的的有关房房地产税税目，均均属此性性质；第第二类为为流转税税和所得得税性质质，指在在房地产产的开发发建设及及流通管管理环节节开征的的各种税税，主要要包括营营业税、土土地增值值税、企企业所得得税等。（二）房房地产市市场房地产市市场可分分为以下下几类：房地产产一级市市场，指指土地征征用、划划拔、出出让市场场，房地地产呈纵纵向流通通，土地地的出让让方式一一般有协协议出让让、招标标出让、拍拍卖出让让三种方方式；房房地产二二级市场场，指房房地产转转让、租租赁、抵抵押等市市场，房房地产呈呈横向流流通，通通过表现现为经营营者与
13、消消费者之之间的交交易；房房地产三三级市场场，指房房产的互互换、典典当、租租赁以及及二手房房交易市市场，房房地产呈呈横向流流通，表表现为消消费者之之间以及及经营者者与消费费者之间间的交易易行为。广广义而言言，房地地产市场场还包括括物业管管理市场场，指以以物业管管理服务务为交换换对象的的市场，对对前三级级房地产产市场有有一定的的辅助作作用。（三）房房地产业业房地产业业是指通通过市场场运营机机制从事事房地产产投资、开开发、建建设、销销售、出出租、管管理、服服务、咨咨询等项项目的产产业，具具体可分分为房地地产开发发与经营营业、房房地产经经纪业、房房地产管管理业 根据国家标准行业，我们通常所称的物业管
14、理业被定为房地产管理业。（物物业管理理业）、二二手房交交易的经经营管理理等行业业，广义义而言，还还包括建建筑业的的房地产产建设部部分。从历史看看，我国国的房地地产业起起步较晚晚，但进进入200世纪990年代代以来，房房地产业业得以迅迅速发展展，其原原因与我我国三项项重大制制度和体体制改革革密切相相关：第第一，改改福利性性住房制制度为商商品化住住房制度度；第二二，改对对土地无无偿、无无期限行行政划拔拔的土地地使用制制度为通通过协议议、招标标、拍卖卖方式，有有偿取得得土地有有限期使使用权的的土地使使用制度度；第三三，改千千家投资资、分散散建设的的房地产产开发方方式为综综合建设设、配套套开发的的房地
15、产产综合开开发方式式。19991年年3月和和19994年77月，国国务院分分别颁布布了城城市房屋屋拆迁管管理条例例和中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法，标标志着我我国房地地产业走走上了法法制轨道道，19998年年8月，全全国人大大再次修修订了中中华人民民共和国国土地管管理法，从从土地利利用、用用地审批批等方面面规范了了我国房房地产业业的成长长。二、房地地产开发发与经营营业相关关概念（一）房房地产开开发与经经营业房地产开开发与经经营业是是随着城城市住宅宅商品化化的推行行、工商商用房建建设事业业的发展展，以及及城市土土地使用用制度改改革的深深化，逐逐步从建建筑业分分离出来来的新兴兴产业，主主
16、要涉及及房地产产的投资资、开发发、建设设、销售售、出租租等环节节，是房房地产业业最重要要的组成成部分。房地产开开发与经经营业是是房地产产综合开开发的产产物。中中华人民民共和国国城市规规划法中中明确规规定，“统一规规划、合合理布局局、因地地制宜、综综合开发发、配套套建设”是我国国城市建建设的基基本方针针，其本本质特点点就体现现在“综合”和“配套”上。所所谓综合合指对地地下设施施如给水水、排水水、供电电、供热热、煤气气、通讯讯等设施施进行综综合开发发；配套套则指对对住宅、工工商业用用房、文文教卫生生设施、园园林绿化化、道路路交通及及其他公公用设施施进行配配套建设设，把城城市作为为一个有有机整体体开
17、发，保保证城市市的生产产、生活活、服务务和文化化设施的的协调发发展，提提高城市市的整体体功能。（二）与与相关行行业的关关系1、与“建筑业业”的关系系在我国三三项产业业的划分分中，建建筑业属属于物质质生产部部门，是是第二产产业，房房地产开开发与经经营业带带有经营营与服务务的性质质，是第第三产业业。在房地产产的开发发建设中中，二者者的具体体关系可可分为两两类：一一类是合合同关系系（委托托、招标标等），一一般将从从事房地地产开发发与经营营的企业业称为开开发商，将将从事房房屋施工工建设的的企业称称为建筑筑商或承承包商；第二类类是房地地产开发发企业通通过自营营工程，将将建筑业业的环节节纳入本本企业之之中
18、。对对于第二二类关系系，值得得注意的的涉税问问题有两两点：一一是自营营工程在在销售时时，其自自建行为为视同提提供应税税劳务按按“建筑业业”税目缴缴纳营业业税；二二是存在在自营工工程的企企业，如如果有代代建工程程项目，应应按“建筑业业”税目缴缴纳营业业税。2、与“房地产产管理业业（物业业）”的关系系二者同属属于房地地产业，且且同属于于第三产产业，后后者是前前者的延延续，在在销售和和盈利环环节对前前者的影影响越来来越大，同同时，随随着房地地产市场场的规范范发展，逐逐渐要求求物业公公司前期期介入开开发及销销售过程程，从物物业管理理及潜在在业主的的需要出出发，提提出建设设性意见见。二者的具具体关系系有
19、三类类：一类类是合同同关系（委委托、招招标等），物物业建成成后，由由房地产产开发企企业完成成第一次次聘用物物业管理理公司的的工作，当当首届产产权人及及使用人人代表大大会召开开后，选选聘物业业公司的的工作由由选举产产生的业业主委员员会负责责。第二二类是由由房地产产开发企企业下属属独立核核算的物物业公司司负责物物业管理理；第三三类是房房地产开开发企业业兼营物物业管理理。对第第三类关关系，值值得注意意的涉税税问题是是：兼营营物业管管理的企企业，有有的同时时兼营餐餐饮、娱娱乐等服服务项目目，对其其物业收收入以及及服务业业的各项项收入应应按相应应的税目目、税率率纳税。三、房地地产开发发与经营营业的纳纳税
20、评估估房地产开开发与经经营业纳纳税评估估是指税税务机关关根据纳纳税申报报资料以以及所掌掌握的相相关涉税税信息，通通过特定定的程序序和方法法，对从从事房地地产开发发与经营营的企业业一定期期间内履履行纳税税义务、扣扣缴义务务的真实实性、准准确性、合合法性进进行系统统的综合合评定，并并对一般般涉税问问题进行行处理的的工作过过程。第二节 经营营特点一、经营营概况截止20003年年底，我我市共有有房地产产开发与与经营业业38336户，占占我市地地税征管管户数33743398户户的1%，20003年年1-112月纳纳税总额额10亿亿元，占占同期我我市地方方税收总总额5665亿元元的177%，其其中营业业税
21、纳税税总额77亿元，占占同期我我市地方方税收总总额2666.77亿元的的26%。根据北京京市房地地产信息息网数据据显示， 20003年11-122月，我我市商品品房预售售面积总总计13350万万 m2，预售售金额总总计8664亿元，预预售均价价63998元/ m22，经济济适用房房预售面面积总计计3933万 m2，预售售金额总总计1115亿元，预预售均价价29117元/ m22。二、经营营分类1、根据据开发建建设的层层次和产产品内容容的不同同，可分分为两个个层次的的开发和和一个层层次的开开发两种种形式。两两个层次次的开发发是先将将“生地”（不具具备使用用条件）开开发建设设成“熟地” 指实现“三
22、通一平”（水通、电通、路通、场地平整）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的土地。后进行行拍卖或或出租（产产品为土土地），由由取得土土地使用用权者进进行房屋屋开发建建设（产产品为房房屋）；一个层层次的开开发是指指一次性性完成土土地、房房屋的开开发（产产品为房房屋）。国国外一般般以前者者为主，在在我国绝绝大多数数企业以以后者为为主，也也有少数数企业同同时从事事两个层层次的开开发。一个层次的开发 房屋（含土地使用权）两个层次的开发第一层次 土地拍卖、招标、协议第二层次 房屋（含土地使用权）2、根据据开发建建设项目目所处位位置和建建设内容容的不同同，分为为新区开开
23、发和旧旧城改造造（旧区区再开发发）两种种形式，简简称为新新开发和和再开发发。新开开发是城城市的外外延和扩扩展，建建设卫星星城就是是一种大大规模的的新开发发形式，再再开发则则是对原原有城市市功能的的改造和和扩充，涉涉及到拆拆迁安置置改造等等环节，程程序更为为复杂。新新开发和和再开发发的主要要工作内内容分别别是：新区开发征用土地基础设施建设房屋开发旧城改造拆迁安置建筑地块改造房屋开发通过“三通一平”或“七通一平”，将“生地”变成“熟地”对原有的道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、调整走向等3、根据据投资方方式不同同，可分分为独立立建房和和合作建建房两种种形式。4、根据据开发建建设项目目的类别
24、别不同，可可分为普普通住宅宅（含经经济适用用房）、公公寓、别别墅、商商用、写写字楼等等几种开开发形式式。三、经营营流程经营特点点：1、投资资量大，投投资回收收期长房地产开开发与经经营业为为资金密密集型行行业，投投资量大大，除分分散建设设的单项项工程外外，多数数企业进进行成片片开发，一一般采用用分期分分批、滚滚动开发发方式，从从立项、规规划、征征地、开开工审批批、建设设、竣工工交付使使用、租租售，直直到实现现投资回回收和回回报，要要跨过几几个年头头，经营营运转周周期长，收收益集中中在中后后期。2、资产产负债率率高，对对金融机机构依赖赖程度大大据国家统统计局统统计，220022年，全全国房地地产开
25、发发企业直直接使用用金融机机构资金金（含按按揭贷款款）占全全部开发发建设资资金比例例达500%左右右，拖欠欠占用施施工企业业资金占占比222%，平平均资产产负债率率为722%，比比工业企企业高出出16个个百分点点。3、牵涉涉面广，运运作程序序复杂 综合开开发涉及及到规划划、勘察察、市政政、施工工、供电电、电讯讯、房管管、园林林、环卫卫、金融融以及基基层政权权机构、建建委、物物价局、财财政局、税税务局等等等，需需要打交交道的单单位和部部门几十十个，开开发过程程中的协协作单位位也很多多。4、发展展速度快快，带动动相关行行业迅速速发展进入900年代以以来，该该行业发发展迅猛猛，带动动建筑业业、建材材
26、业、建建筑设备备安装业业、金融融业以及及物业管管理业等等相关行行业迅速速发展。运作流程程：房地产开开发与经经营业具具有阶段段性和周周期性特特点，一一般可分分为开发发建设和和租售管管理两大大阶段。其其中，开开发建设设阶段又又分为投投资机会会选择与与决策分分析、前前期工作作、施工工建设三三个时期期，前期期工作包包括立项项（取得得项目审审批书）、规规划设计计、取得得土地使使用权、施施工准备备等若干干环节，主主要审批批事项集集中在这这些环节节，有关关审批管管理流程程见下图图（该流流程图非非北京市市审批流流程图，审审批机构构和个别别程序可可能存在在一定差差异，仅仅供参考考）：城市房地地产开发发项目审审批
27、管理理流程租售管理理阶段分分为租售售和售后后管理两两个时期期。租售售期的主主要经营营活动为为销售房房屋、转转让土地地使用权权、出租租房屋、出出租土地地使用权权、抵押押房屋土土地以及及合作建建房中的的分房等等。四、会计计核算房地产开开发与经经营业遵遵从房房地产开开发企业业会计制制度和和施工工、房地地产开发发企业财财务制度度，其其会计科科目的设设置有别别于企企业会计计制度具体差异异如下表表所示：房地产开开发企业业会计制制度企业会计计制度短期投资资跌价准准备应收股利利、应收收利息应收补贴贴款采购保管管费库存材料料原材料库存设备备自制半成成品开发产品品库存商品品分期收款款开发产产品出租开发发产品周转房
28、存货跌价价准备长期投资资减值准准备委托贷款款固定资产产减值准准备工程物资资固定资产产购建支支出在建工程程在建工程程减值准准备无形资产产减值准准备递延资产产长期待摊摊费用应付利润润应付股利利预计负债债专项应付付款开发成本本生产成本本开发间接接费用经营收入入主营业务务收入经营成本本主营业务务成本经营税金金及附加加主营业务务税金及及附加销售费用用营业费用用补贴收入入以前年度度损益调调整五、 应应税特征征（一）应应税税种种房地产开开发与经经营业共共涉及113项税税费 指现行税费，固定资产投资方向调节税已于2001年1月1日停征。 除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计
29、数，包括城市房地产税、车牌税、土地使用费。（112个税税种、11项涉税税费用），分分别为：1. 营业税2. 城市维护护建设税税（外资资企业不不征）3. 教育费附附加（外外资企业业不征）4. 企业所得得税5. 外商投资资企业所所得税6. 个人所得得税7. 房产税（外外资企业业为城市市房地产产税）8. 城镇土地地使用税税（外资资企业为为土地使使用费）9. 车船使用用税（外外资企业业为车船船使用牌牌照税）10. 印花税11. 契税12. 耕地占用用税13. 土地增值值税其中，外外商投资资企业所所得税属属于国家家税务机机关征管管范围，契契税由财财政部门门征收，其其余均属属于地方方税务机机关征管管范围
30、从2000年1月1日起，新办企业的企业所得税在国税缴纳。（二）经经营与纳纳税的关关系 开发建建设期涉涉税事项项和涉税税环节较较少，主主要涉税税事项和和涉税环环节集中中在租售售期，具具体情况况见下表表：阶段经营环节节影响税种种备 注注开发建设设期取得土地地使用权权契税由财政部部门征收收耕地占用用税委托施工工印花税自营工程程个人所得得税销售期房房营业税（城建税税、教育育费附加加）土地增值值税企业所得得税个人所得得税印花税租 售售 管管 理理 期期销售房屋屋转让土地地使用权权营业税（城建税税、教育育费附加加）土地增值值税企业所得得税个人所得得税印花税营业税按按“销售不不动产”和“转让无无形资产产”税
31、目，如如果所销销售房屋屋为自营营工程，还还涉及“建筑业业”税目，但但与“销售不不动产”的计税税依据不不同（见见税收政政策部分分）出租房屋屋或土地地营业税（城建税税、教育育费附加加）企业所得得税个人所得得税房产税（城城市房地地产税）土地使用用税（费费）印花税营业税按按“服务业业租赁业业”税目自用房屋屋或土地地房产税（城城市房地地产税）土地使用用税（费费）赠与房屋屋或土地地视同销售售不动产产代收费用用 营业税税（城建税税、教育育费附加加）代收费用用手续费费合并营营业收入入计税房屋抵押押贷款以房抵债债时按销销售不动动产纳税税对所建房房屋兼营营物业管管理以及及餐饮、娱娱乐等服服务营业税（城建税税、教育
32、育费附加加）企业所得得税个人所得得税营业税按按“服务业业”税目，适适用相应应的税率率股利分配配个人所得得税个人股东东所得股股利按股股息、红红利所得得计税（三）营营业税税税目及涉涉税事项项房地产开开发与经经营业所所涉及到到的营业业税税目目、税率率和涉税税事项如如下表所所示：税目税率涉税事项项销售不动动产5%销售房屋屋及配套套设施；售房中的的代收款款项售房违约约金；房屋赠与与；以房抵债债或以房房换房；合作建房房；转让在建建项目（已已进入建建筑物施施工阶段段） 财税200316号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第七款。转让无形形资产5%转让土地地使用权权；赠与土地地使用权权；转
33、让在建建项目（已已完成或或正在进进行土地地前期开开发，尚尚未进入入施工阶阶段）；转让其他他无形资资产建筑业3%销售自营营工程所所建房屋屋；代建工程程服 务 业租赁业5%出租房屋屋、土地地；出租其他他固定资资产其他服务务业5%兼营物业业管理收收入；物业管理理代收款款项；兼营房地地产咨询询业；将企业或或企业部部分资产产出包、租租赁收取取的承包包费、租租赁费 财税200316号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第六款。餐饮业5%兼营饮食食业收入入娱乐业5%220%兼营娱乐乐业收入入第二章 评评估方法法本章从不不同的角角度分析析了不同同时期应应采取的的评估方方法。由由于目前前房地产
34、产行业的的评估数数据以及及相关的的配套工工作不够够完善，方方法的科科学性与与可操作作性还需需在今后后的实际际工作中中进一步步完善。第一节 假假设法“假设法法”即通过过纳税人人的纳税税情况对对其收入入、财产产等假设设，利用用其提供供的会计计报表、内内部控制制制度以以及公众众媒介等等综合信信息对提提出的假假设进行行证明，然然后再对对不能证证明的事事项提出出假设涉涉税疑点点的“假设证证明再假假设”的评估估方法。一、环境境适用（一）基基础资料料不充分分1、政府府职能部部门间数数据、资资料未实实现共享享，比如如目前房房地产开开发与经经营业密密切相关关的计委委、规委委、房管管局等单单位未与与税务局局建立数
35、数据共享享。2、纳税税人申报报方式多多种多样样，系统统数据处处理难度度较大。（二）系系统功能能未完善善税务综合合服务管管理系统统刚刚开开通，其其强大的的数据容容纳系统统、数据据处理系系统有待待于进一一步开发发、利用用。这种环境境下，纳纳税评估估较复杂杂、效率率较低，约约谈和评评估工作作分工较较为模糊糊。二、具体体应用（一）纳纳税情况况对比1、通过过该公司司向地税税局缴纳纳的税种种、税目目，判定定该公司司经营情情况。2、确定定主要经经营收入入来源以以及其他他情况。3、纵向向对比纳纳税情况况。（二）经经营情况况假设1、销售售不动产产收入。提供劳务务收入。2、房产产原值。3、个人人最高收收入数及及税
36、率、人人次。4、重大大事项变变更。（三）涉涉税信息息提取1、该公公司财务务会计报报表： 资产产负债表表、利润润表、现现金流量量表。 报表表附注。2、内部部控制制制度： 财务务制度。 工资资制度。 销售售制度。3、公众众媒介。（四）纳纳税情况况证明1、营业业税按年年度汇总总证明。2、个人人所得税税税率、收收入证明明。3、城市市房地产产税分年年度证明明。4、土地地增值税税汇总证证明。（五）假假设疑点点提出1、汇总总从报表表得出属属于该法法人的涉涉税信息息和从各各种媒介介收集到到的涉税税信息，但但纳税情情况中未未反映，假假设涉税税疑点：董事事会成员员高薪。 员员工其他他福利。在纳纳税情况况税目中中未
37、反映映出的收收入。建筑筑物开始始使用。不符符合土地地增值税税免税标标准。2、汇总总从报表表得出属属于该法法人的涉涉税信息息和从各各种媒介介收集到到的涉税税信息，但但纳税情情况中未未足额反反映，假假设涉税税疑点：3、用评评估指标标分析，提提出新的的假设：假设设交易事事项疑点点。假设设科目疑疑点。（六）完完成纳纳税评估估意见书书。1、涉税税疑点。2、重点点检查科科目重点点。3、检查查交易事事项。（七）评评估流程程图（如如图所示示）：“假设法法”在房地地产业纳纳税评估估工作中中的应用用流程图图1、纵向对比、分析 销售不不动产收收入 提供劳劳务收入入 年度纳税税情况22房产原原值 22、假设 个人收收
38、入数及及税率、人人次 证明 重大事事项变更更 6、完成纳税评估意见书4、3、提取有效信息 资产产负债表表 销销售不动动产收入入财务报表表 现现金流量量表 提供劳劳务收入入涉税疑疑点利润表 房房产原值值 重重点检查查科目 报表表附注 信息息假设“涉税疑疑点” 财务务制度 个人收收入情况况 重点检检查交易易事项 内部控制制制度 工资资制度 重大事事项变更更 销售售制度 5、指标分析公众媒介介假设交交易事项项疑点评估指标标假设科科目疑点点第二节 SSPSSS应用法法 SPSSS应用用法即是是通过SSPSSS软件从从税务综综合服务务管理信信息系统统和共享享职能部部门取得得数据、资资料，用用评估指指标进
39、行行处理，筛筛选出有有涉税疑疑点的纳纳税人的的评估方方法。一、环境境适用（一）基基础资料料较充分分1、政府府职能部部门之间间数据、资资料初步步实现共共享，比比如评估估人员可可以通过过已实现现共享的的计委、规规委、房房管局等等单位及及时取得得纳税人人的项目目立项、项项目进展展、项目目销售等等必须的的情况。2、较多多纳税人人实现网网上申报报。（二）系系统功能能未完善善 税务综综合服务务管理信信息系统统收集了了大量的的数据，但但数据处处理系统统有待于于进一步步开发、利利用。 这种种环境下下，纳税税评估较较简化、效效率较高高，约谈谈和评估估工作分分工较为为清晰。二、具体体应用（一）评评估工作作1、专职
40、职评估人人员利用用新系统统中评估估模块，选选择评估估指标对对纳税情情况和财财务报表表数据分分析。2、专职职评估人人员利用用SPSSS软件件，结合合评估指指标分析析结果，收收集“房地产产信息网网站”提供的的详细销销售情况况对比分分析。3、专职职评估人人员通过过外网收收集相关关资料。4、制作作评估意意见书： 企业业基本情情况 企业业概况：注册时时间、注注册地址址、注册册资金、法法人代表表、联系系电话。 企业业经营情情况：项项目名称称、项目目地址、项项目取得得方式、项项目用途途、开工工时间、销销售方式式、销售售时间、总总建筑面面积、已已销售面面积、销销售均价价、配套套设施、出出租起始始时间。 假设设
41、涉税科科目 假设设涉税事事项5、审批批评估工工作： 由评评估主管管部门按按照评估估规程，逐逐项对比比。 转入入约谈部部门或退退回评估估部门。（二）约约谈工作作1、根据据评估意意见书进进行预案案： 制作作约谈通通知书。 准备备提供资资料清单单。 准备备约谈内内容。2、约谈谈： 通过过约谈核核实评估估意见书书中假设设会计科科目、假假设事项项。 核实实一些房房地产开开发与经经营业通通过指标标不能反反映的涉涉税事项项。 宣传传税法。 核实实纳税人人填写的的纳税情情况报告告表。3、约谈谈处理： 排除除假设案案件、入入库案件件： 案件件报告。 案件件审批。 案件件归档。 不能能排除假假设案件件： 制作作案源评评估意见见书。 交业业务部门门审批下下发检查查。（三）评评估流程程图（如如图所示示）：“SPSSS应用用法”在房地地产业纳纳税评估估工作中中的应用用流程图图