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1、xx度假假酒店二二期项目可行行性研究究报告编撰单位位：三亚亚xx实实业有限限公司编撰时间间：二000三年年五月八八日目 录录第一章 总论1、1 项目概概况1、2 项目提提出的背背景及建建设必要要性1、3 可行性性研究的的依据和和范围1、4 主要技技术经济济指标1、5 施工进进度计划划第二章 市场调研研及前景景预测2、1 度假公公寓的概概念2、2 三亚引引入度假假公寓的的情况介介绍2、3 目前三三亚已经经推出和和即将推推出的可可比项目目分析2、4 本项目目与其他他项目相相比较优优劣势分分析2、5 本项目目前景预预测第三章 项目定位位3、1 主题定定位3、2 功能定定位3、3 市场定定位3、4 项
2、目建建设方案案及规划划设计定定位3、5 价格定定位3、6 入市姿姿态及推推广时机机定位3、7 销售方方式定位位3、8 物业管管理定位位 第四章 营销策略略4、1 宣传主主题概念念4、2 卖点整整合4、3 优惠措措施4、4 销售目目标体系系整体体推广思思路4、5 分阶段段控制的的公关效效果4、6 外发式式宣传策策略4、7 销售进进度目标标4、8 资金回回笼计划划第五章 投资估算算和资金金筹措5、1 投资估估算5、2 资金筹筹措第六章 财务评价价与社会会效益分分析6、1 盈亏平平衡分析析6、2 赢利预预测6、3 敏感性性分析6、4 社会效效益分析析第七章 结论论第一章 总论1、1 项目概概况本报告
3、所所陈述的的对象为为三亚xxx度假假酒店二二期，以以下简称称本项目目。本项目位位于三亚亚著名的的国家级级旅游度度假区亚亚龙湾。亚亚龙湾犹犹如一颗颗璀璨的的明珠，镶镶嵌在地地球北纬纬18，与阿拉拉伯海、红红海、加加勒比海海、孟加加拉湾、墨墨西哥湾湾、夏威威夷群岛岛一道，呼呼吸着温温馨的海海洋季风风，这是是一条关关于热带带，关于于滨海的的假日旅旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。
4、国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。xx度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。 本项目建设用地东接xx度假酒店一期；南临南中国海；西接红树林度假酒店（五星级）；北靠亚龙湾高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。1、2 项目提提出的背背景及建建设必要要性在过去的的20年年，随着着中国经经济持续续升温，中中国的旅旅游业有有了长足足的增长长，现已已跻身于于世界旅旅游大国国之列，跃跃居亚洲洲旅游大大国之首首。旅游游业已经经被中央央政府确确定为国国民经济济发展新新的增长长
5、点，它它在扩大大开放，带带动相关关产业的的发展，促促进就业业和区域域经济平平衡发展展以及提提高人民民生活质质量和素素质等方方面发挥挥了越来来越重要要的作用用。在全国旅旅游发展展的大形形势下，三三亚的旅旅游业步步步升温温。旅游游房地产产业从旅旅游业和和房地产产的交融融中脱颖颖而出。近几年，三三亚房地地产慢慢慢脱离海海南房地地产泡沫沫经济的的阴影，开开始复苏苏，并朝朝着良性性的方向向发展，三三亚的房房地产开开始了新新一轮的的升温。特特别是随随着近几几年国内内经济的的好转、国国家假日日经济的的刺激、国国人消费费观念的的改变以以及三亚亚旅游综综合环境境的不断断改善，使使得三亚亚作为全全国唯一一的热带带
6、旅游度度假目的的地越来来越受到到国内及及国际的的关注。与与其同时时，三亚亚也因为为良好的的气候和和优美的的自然环环境使得得内地人人特别是是东北、华华北地区区的人们们对到三三亚过冬冬、度假假充满热热情，客客观上造造成了三三亚近期期推出的的房产特特别是海海景房大大多数被被内地人人所购买买。业内内人士认认为，未未来几年年的三亚亚房地产产，特别别是海景景房产具具有较大大的市场场需求。在美丽的的亚龙湾湾区域内内可以供供给的滨滨海一线线房地产产目前尚尚无一家家，亚龙龙湾二线线房地产产产品也也屈指可可数，在在未来几几年内将将远远难难以满足足市场对对亚龙湾湾滨海房房地产产产品的强强大需求求。在此此背景下下，我
7、们们准备开开发建设设的xxx度假酒酒店二期期无疑适适时而上上，具有有一定的的建设必必要性，一一方面尽尽可能的的提供给给市场高高品质的的房地产产产品，满满足市场场的需求求，另一一方面也也会产生生较大的的经济效效益和社社会效益益。1、3 可行性性研究的的依据和和范围本报告是是基于对对市场的的充分了了解和对对该项目目的市场场前景有有着准确确的判断断而作的的，具有有科学性性和前瞻瞻性。本本报告在在以下的的部分将将着重对对本项目目的市场场分析、项项目定位位、规划划设计定定位、营营销推广广策略以以及项目目的财务务评价进进行研究究。1、4 主要技技术经济济指标总占地面面积：5580770平方方米总建筑面面积
8、：6679881平方方米可销售面面积：3340000平方方米，建筑密度度：244。466%容积率：0。772绿化率：65。66%1、5 施工进进度计划划1、5、11 20003年年11月月29日日破土动动工1、5、22 20004年年1月226日结结构达到到正负零零1、5、33 20004年年5月118日结结构封顶顶1、5、44 20005年年6月330日交交付使用用第二章 市场调调研及前前景预测测2、1 产权式式酒店的的概念产权式酒酒店由时权酒酒店（TTIMEE SHHAREE）演变变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。19
9、76年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。产权式酒酒店的流流行趋势势由于产权权式酒店店是将建建设酒店店所需的的投资和宏大的的管理体体系分解解为单体体的组合合，为拥拥有一定定闲置资金金的投资资人获得得较高回回报，且且不想承承受投资资风险的的个人或或法人提提供了机机会，因因此正在在全球范范围内快快速增长长。据
10、国国际旅游游组织220022年报告告，其增增长率达达到199.3%。到到20003年，已已有6.5万个个家庭在在81个个国家的的60000多个个旅游目目的地购购买了时时权酒店店和产权权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。在中国内内地，从从19995年开开始流行行。目前前北京、青青岛、北北海、珠珠海、长长春、兰兰州、昆昆明、长长沙、深深圳、海海南等地地均开始始出现各各种规模模的产权权酒店。2、2 xx度度假酒店店二期引入入产权式式酒店模模式情况况分析一市场场形势分分析（一）客客观区域域市场分分析xx二期期的定位位是：中中国亚龙龙湾国家家级旅游游度假区区的一家家有五年年成功经经营历史史的五星星
11、级度假假酒店的的二期工工程。酒店是旅旅游产业业链中的的重要环环节，而而度假酒酒店是酒酒店类型型中数量量不多，但但占经济济比重较较大的类类型之一一。项目目所处的的市场形形势利好好。 1从从三亚市市来看，是是我国近近年来旅旅游业发发展最迅迅速的城城市之一一。在过去的的20年年，随着着中国经经济持续续升温，中中国的旅旅游业有有了长足足的增长长，现已已跻身于于世界旅旅游大国国之列，跃跃居亚洲洲旅游大大国之首首。旅游游业已经经被中央央政府确确定为国国民经济济发展新新的增长长点，它它在扩大大开放，带带动相关关产业的的发展，促促进就业业和区域域经济平平衡发展展以及提提高人民民生活质质量和素素质等方方面发挥挥
12、了越来来越重要要的作用用。在全国旅旅游发展展的大形形势下，三三亚的旅旅游业步步步升温温。旅游游房地产产业从旅旅游业和和房地产产的交融融中脱颖颖而出。220011年，坐坐落在大大东海的的“瑞海豪豪庭”推出高高档海景景房，在在极短的的时间内内，三幢幢高层楼楼盘就发发售一空空，点燃燃了三亚亚房地产产春天来来临的信信号。紧紧接着，“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。2002年底，“阳光海岸”投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。现在，一批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的“皇帝女”，销售势头有增无减。2003年1月-7月，三亚市共销售住宅面积达3
13、1.17万平方米，商铺面积1.67平方米，在非典疫情刚过去的7月份中，销售面积达3.11万平方米（其中认购面积为1.35万平方米），这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。 2三亚有有着天生生丽质的的自然美美。阳光光、海水水、沙滩滩、椰树树是这个个城市美美为骄人人的资源源。而xxx二期期，则是是位于综综合自然然条件最最好的亚亚龙湾。国国家环保保总局对对全国117个沿沿海城市市的288个海水水浴场进进行的水水质监测测结果表表明：三三亚大东东海浴场场、亚龙龙湾浴场场是全国国5个水水质优、最最适宜游游泳的海海水浴场场。这一一稀缺资资源对世世人的吸吸引力越越来越大大。每年年有3000
14、多万万的海内内外游客客赴三亚亚休闲度度假，居居住养生生。亚龙龙湾更是是成为人人们来三三亚旅游游的必到到之处。3的生生态市貌貌和与时时俱进的的青春活活力，让让世界瞩瞩目。近近年来三三亚城市市发展日日新月异异，城市市品位显显著提升升。市委委、市政政府围绕绕建设“国际性性热带滨滨海风景景旅游城城市”这个目目标，以以“旅游度度假、生生态示范范”为个性性特色，对对城市总总体规划划进行了了布局修修编，创创造了“山、海海、河、城城”融为一一体的城城市生态态环境，大大力营造造城在绿绿中、城城在花中中、城在在水中的的大生态态环境。为了增增加城市市的综合合竞争力力以及在在世界范范围内的的知名度度，三亚亚市政府府进
15、行了了系列的的形象工工程建设设，组织织了大量量的重大大文化活活动，这一一切都成成功地将将三亚推推向全国国、甚至至世界优优秀旅游游城市的的前列。4房产产投资从从腹地转转移到旅旅游度假假胜地，旅旅游地产产正在形形成市场场。据新新华社经经济观察察报道，220011年到220033年之中中，三亚亚房地产产的购买买者当地地居民只只占100%，海海南岛的的客户占占了200%，而而全国其其他城市市的购买买者占了了70%。这就就证明中中国的旅旅游地产产正在形形成市场场。房地地产投资资从腹地地走向旅旅游度假假胜地，是是房地产产发展的的一个必必然。这这就使得得人们的的眼光自自然投向向三亚这这样的旅旅游胜地地，给三
16、三亚房地地产带来来了百年年一遇的的良机。20011年，以以瑞海豪豪庭的被被抢购为为代表的的地产经经济复苏苏只是一一个信号号。我们们可以看看到，三三亚全方方位的旅旅游开发发和各类类楼盘的的上市，吸吸引了来来自全国国各大城城市的买买家，包包括港澳澳台和东东南亚各各国的买买家。在在中国最最好的度度假地区区投资房房产，似似乎成了了人们相相互之间间发自内内心的默默契。一一线海景景和近海海的公寓寓、酒店店式公寓寓、别墅墅等成了了房产投投资的首首选。尤尤其是亚亚龙湾的的一线海海景，这这种最为为稀缺的的资源尤尤为抢手手。三亚亚现在的的海景房房地产，价价格一升升再升，很很多房产产一开盘盘就差不不多全部部售罄。所
17、所有在三三亚的房房地产商商都明白白了一个个道理：时机来来了。综上所述述，xxx二期的的开发有有着良好好的外部部经济环环境，社社全环境境和地理理位置。这这都是本本项目面面对的市市场基础础。（二）市市场供求求分析xx酒店店开业之之时，亚亚龙湾仅仅为凯莱莱一家五五星级酒酒店，客客房接待待能力达达不到330万人人次/年年，但经经过几年年的发展展，已经经出来了了喜来登登、环球球城等十十几家星星级酒店店，客房房接待能能力越过过3000万人次次/年。三三亚旅游游市场的的稳步发发展给酒酒店业带带来蓬勃勃生机。从目前来来看，亚亚龙湾酒酒店的接接待能力力并没有有饱和，尤尤其是在在周末和和节假日日，入住住亚龙湾湾五
18、星级级酒店要要提前一一周预订订，在黄黄金周根根本就供供不应求求。根据据亚龙湾湾公司提提供的资资料，近近五年来来游客增增长的速速度远大大于酒店店接待能能力与增增长速度度之比如如下：酒店接待能力实际到访游客数量图例： （表33）8151426321705022080330单位：万万/人次次 19999年20000年20001年20002年20003年从上表可可见亚龙龙湾的酒酒店还没没有达到到饱和，星星级客房房接等依依然有很很大的市市场。xxx二期期的开发发完全是是顺应了了这一市市场需求求的。xxx二期期与xxx一期联联为一体体，以其其完全开开敞式的的热带滨滨海酒店店风格，以以其毫无无可比拟拟的特色
19、色区别于于凯莱、喜喜来登等等酒店，这这将牢固固的巩固固和保持持其竞争争地位。（三）项项目比较较分析 1项目地地块情况况项目的地地块A55-2，约约580070mm2，位于于亚龙湾湾中部，南南面南中中国海，北北靠起伏伏的山岭岭和亚龙龙湾高尔尔夫球场场，紧挨挨着xxx一期，是是一块优优质的专专属沙滩滩的一线线海景地地。用开开发度假假酒店，是是非常珍珍贵非常常稀缺的的一块宝宝地。因为政府府对一线线海景地地开发的的限制，使使得这块块地有着着极大的的升值潜潜力。无无论开发发为何种种物业，它它都是稀稀缺的，不不可多得得的。 2市场定定位xx二期期是设计计为五星星级标准准的度假假酒店，与与一期一一样，目目标
20、是来来三亚度度假的具具有高消消费能力力的顶级级富豪、高高端游客客，包括括世界5500强强企业、新新崛起的的经济大大鳄以及及其它社社会高层层机构和和知名人人士。从从产权发发售的角角度考虑虑，同样样是为这这样一群群高端客客户提供供亚龙湾湾的自有有星级酒酒店产权权客房，对对象中包包括以高高端旅游游房产为为目标的的自有资资金在千千万以上上的投资资群体。 3比较分分析在同样的的地理条条件下，亚亚龙湾暂暂时尚未未出现可可类比的的项目，拥拥有一线线海景的的凯莱、喜喜来登等等酒店，没没有一家家发出产产权销售售的信息息。严格格来说三三亚引入入产权酒酒店概念念的房地地产项目目并不多多见。三三亚市房房地产行行业在发
21、发展产品品上产权权酒店基基本是一一个空白白。目前唯一一竞争对对手是位位于亚龙龙湾xxx一期北北面的“华宇皇皇冠假日日酒店”。因位位于二线线海景，所所以与本本项目存存在不可可比性。“华宇皇冠假日酒店”现在价格定位是：13000元/平方米（均价）。项目名称称项目位置置开发商开盘或预预计开盘盘日期总占地面面积总建筑面面积容积率建筑密度度绿化率总套数层数8层户型项目优势势：1、地处处目前房房地产开开发最佳佳地滨海海大道，分分享椰梦梦长廊之之美景；处市中中心，生生活配套套设施完完善；全全海景的的户型满满足了内内地人对对大海的的需要；2、整体体规划设设计较好好，实用用率高；八层带带电梯，提提升了项项目的档
22、档次。项目劣势势：1、项目目规模稍稍小，无无法构筑筑更完美美的社区区环境；2、户型型设计面面积较大大，不能能非常适适用内地地人购房房对面积积的要求求；3、本项项目地处处椰梦长长廊的尽尽头和老老城区，周周边环境境稍显美美中不足足。宣传与销销售方式式采用传单单与条幅幅宣传和和传统的的店铺方方式销售售销售价格格27800元起，高高一层加加50到到1000不等，均均价31100客户主要要来源80%以以上为内内地游客客目前销售售情况住宅部分分销售率率已达到到95%其他装修标准准为毛坯坯房2、4 本项目目优劣势势分析本项目目同华宇宇皇冠项项目相比比较，具具有共同同的特点点：A、 都位于亚亚龙湾。B、 均为
23、新建建项目本项目目与华宇宇皇冠项项目相比比较具有有如下优优势：A、 位置更好好，我们们为临海海一线，B、 产品概念念、户型型设计更更符合市市场的需需求（突突出旅游游房地产产概念，迎迎合客户户对旅游游度假房房产的需需要，套套房户型型可自由由组合）C、 总体规划划与产品品概念相相一致，酒酒店式外外观，花花园式环环境，设设专用循循环水游游泳池，精精心打造造度假空空间，充充分营造造度假氛氛围。 本项目与与其他项项目相比比较具有有的劣势势：采用酒店店式设计计及配套套，公共共建筑面面积较多多2、5 本项目目前景预预测我们评价价本项目目的原则则是谨慎慎、保守守的，但但本项目目的市场场综合环环境又是是值得乐乐
24、观的。我我们在以以下部分分的财务务评价中中，运用用的经济济数据，如如价格，均均是低于于目前的的市场价价格；成成本，又又是按最最高可发发生的成成本估算算，因此此，从理理论上来来讲，本本项目的的实际收收益率将将会高于于本项目目以下预预测的理理论收益益率。随随着海南南整个经经济环境境的逐步步改善和和海南旅旅游产业业的快速速、稳定定发展，房房地产市市场价格格的回升升也是指指日可待待。三亚亚作为著著名的旅旅游度假假目的地地，越来来越受到到人们的的关注，而而位于世世界级旅旅游目的的地的xx度度假酒店店二期，更更会为三三亚旅游游房地产产业增添添新的亮亮色，可可以预测测，本项项目具有有较好的的市场前前景。第三
25、章 项目定定位3、1 主题定定位xx度假假酒店二二期绝版版海景视视野，一一生的度度假计划划国宝宝级的海海景，您您将不再再是过客客3、2 功能定定位结合xxx度假酒酒店一期期成功之之处，规规划设计计的xxx度假酒酒店二期期，完善善第一期期的设施施，满足足不断增增长的客客流量的的需求，提提高接待待能力，增增强市场场竞争优优势。33开开发该项项目目的的定位：1投资资收益的的最大化化 2提升升现有xxx酒店店的品牌牌形象； 3为亚龙龙湾成为为世界级级的旅游游目的地地做出贡贡献； 4增强在在市场竞竞争力； 5增强客客户满意意度，提提升客户户重复入入住率； 6完善一一期的设设施，使使酒店的的配套和和运作最
26、最佳化。34项项目开发发的市场场需求定定位xx度假假酒店一一期已经经运行五五年。过过去的五五年里xxx积累累了许多多成功的的经验，这这些都将将成为xxx二期期建成后后，成功功运作的的保障。五五年中客客人反馈馈了很多多好的建建设性建建议，是是促使业业主尽快快开发xxx二期期的重要要源动力力。这些些意见包包括：1对总总体接待待能力的的需求，尤尤其是节节假日的的客房需需求，对对海景客客房，尤尤其是对对正海景景客房的的需求；2对多多功能厅厅和现代代化会议议设施的的需求；3对现现有园林林和开敞敞的空间间的满足足和称赞赞，需求求更多的的自然园园景和多多变的热热带植物物；4需求求更多的的娱乐设设施，包包括海
27、滩滩和水上上运行；5需求求更多的的康体设设施和水水疗（SSPA）设设施；6需求求更多的的独家休休闲和VVIP空空间；7需求求更多的的文化活活动和短短程旅行行活动。35行业发发展趋势势项目影影响xx度假假酒店建建成以后后，亚龙龙湾出现现了许国国国际知知名品牌牌酒店，多多种不同同风格的的建筑与与优美的的环境，国国外先进进的管理理经验与与优质服服务，对对xx形形成了压压力。为为了保持持xx在在市场上上的竞争争力，xxx应该该在以下下方面跟跟上行业业发展趋趋势，通通过二期期的规划划与建设设，创造造更完美美、更能能迎合市市场需求求的中国国式热带带滨海度度假酒店店：1规划划、设计计更大面面积的客客房和可可
28、灵活组组合的套套房；2更高高质量的的建筑、更更漂亮的的外立面面和更精精细的室室内装饰饰；3体现现与其它它国际品品牌和酒酒店的合合理差异异性，以以保持自自我优势势和特色色，提高高对国际际客源的的吸引力力，提高高市场竞竞争力；4招聘聘、培养养、培训训并保持持高素质质的员工工队伍，提提高服务务水准；5增加加康体和和健康水水疗设施施；6与一一期合并并，建成成具有明明显独特特热带风风格的超超大的园园林，强强化其不不可比性性。36公公共的配配套条件件1亚龙龙湾国家家旅游度度假区119922年建立立，有完完整的包包括边防防、消防防支队、派派出所在在内的行行政管理理架构；2中国国银行已已经设立立储蓄所所；各大
29、大酒店设设立自动动取款柜柜员机以以及在柜柜台POOS机的的直接交交付款操操作和外外币兑换换；3邮电电代办设设置在各各大酒店店；4文化化体育设设施包括括：亚龙龙湾高尔尔夫球场场、各大大酒店的的网球场场、游泳泳池、海海底世界界、剧院院、潜水水、多项项水上运运动和和和沙滩运运动等；5各大大酒店自自设医务务室；6给排排水、电电、电信信及英特特网、有有线电视视等网络络健全；7排污污系统、垃垃圾站健健全；8通往往市区和和机场、车车站的交交通便利利。3、3 市场定定位市场定位位实际上上就是选选择买家家，确定定项目的的目标购购买者和和目标使使用者是是哪一类类人。下面将根根据“家家庭生活活的阶段段”及“区区域”
30、两两个标准准进行划划分及详详细分析析，从而而最终准准确地确确定项目目的目标标客户群群体。3. 33. 11、以“家家庭生活活的阶段段性”为为划分标标准的客客户分析析家庭生活活周期阶阶段与特特点住宅购买买与消费特特点旅游及旅旅游物业业购买消费特点点1、单身身阶段：年轻、单单身几乎没有有经济负负担，新新消费观观念带头头人。但但普遍没没有厚实实的经济济基础。好好动型青青年公寓寓的主要要租买者者。对新生事事物的接接受较快快，对旅旅游拥有有浓厚的的兴趣与与热情，尤尤其对自自助游情情有独钟钟。贷还还款能力力强，接接受贷款款购物的的方式。出出游以朋朋友同事事作为组组合元素素。2、新婚婚阶段：年轻夫妻妻，无子
31、子女经济条件件比最近近的将来来要好。购购买力强强，对耐耐用品、大大件商品品的期望望和要求求强烈。对对中小型型住宅购购买需求求较为强强劲。经济处于于上升阶阶段，购购买力强强，开始始以家庭庭为旅游游的组合合方式。对对自助游游拥有更更充足的的财力、精精力和兴兴趣，而而暂时没没有繁重重的工作作与家庭庭负担。购购买住宅宅削弱了了一定的的经济能能力，但但处于上上升阶段段的贷还还款能力力仍对其其购买力力给予有有力支持持。3、满巢巢阶段（一一）：年轻夫妻妻，有66岁以下下子女家庭用品品购买的的高峰期期。不满满足现有有的经济济状况，注注意储蓄蓄，购买买较多儿儿童用品品，购买买住宅能能力降低低或正在在承担还还贷购
32、房房款的压压力。开始承担担繁重的的工作及及家庭压压力，开开支剧增增，对旅旅游的兴兴趣和精精力明显显减弱。4、满巢巢阶段（二二）：年轻夫妻妻，有66岁以上上子女经济状况况较好。购购买趋向向理智，受受广告及及其他营营销刺激激的影响响减少，注注意档次次较高的的商品及及子女教教育投资资。职位位上升快快，有较较好的能能力调整整住房到到更大、更更高档次次经验的积积累，职职位的升升迁令该该群体拥拥有更强强、更稳稳固的经经济实力力。开始始注重投投资及对对生活质质素的提提高，高高质量的的休闲度度假生活活已经提提到议事事日程。时时间与财财力对此此的支持持处于不不断上升升阶段，同同时财力力和对新新事物的的接受程程度
33、正处处一个最最佳的平平衡点。5、满巢巢阶段（三三）：年长夫妇妇与尚未未独立的的成年子子女同住住经济状况况仍然好好。伴侣侣或子女女皆有工工作，注注重储蓄蓄，购买买冷静、理理智，住住房储蓄蓄购买力力已达高高峰。仍然拥有有较强的的经济实实力，对对高质素素度假生生活的需需求及消消费能力力正达到到高峰。但但消费态态度日趋趋理智，并并随积蓄蓄的不断断增多，对对投资保保值拥有有越来越越浓厚的的兴趣。6、满巢巢阶段：年长夫妇妇，子女女离家自自立前期收入入较高。购购买力达达到高峰峰期，住住房购买买力释放放大部分分，较多多购买老老年人用用品，如如医疗保保健品等等。对医医院等配配套设施施依赖性性增强，后后期退休休收
34、入减减少。有充足的的时间和和金钱计计划度假假的生活活，其中中部分由由于子女女的支持持，更拥拥有强大大的经济济实力实实现高质质素的退退休后的的度假生生活，投投资的兴兴趣开始始减退，并并且对新新生事物物的接受受程度已已经大幅幅度下降降。7、孤独独阶段：单身老人人独居收入锐减减。特别别注重情情感沟通通、关注注安全保保障，着着重社区区人事因因素，怕怕孤独和和冷落。消费力和和消费兴兴趣明显显下降。从上表分分析可知知，以“家庭生生活的阶阶段性”为标准准划分的的不同客客户群中中，项目目的主要要目标客客户群应应包括下下列3个个部分：33. 1.1、经济济富裕的的年轻阶阶层包括上表表中阶段段1、2的的人群：年轻
35、夫夫妻，无无子女或或单身人人士。行为及性性格特征征对新生事事物拥有有最快的的接受速速度和最最浓厚的的兴趣，因因而，是是旅游度度假物业业推广的的突破点点。对自助游游情有独独钟，因因而长时时间地拥拥有可免免费使用用的酒店店式公寓寓及较为为完善的的配套服服务，对对他们来来说有极极大的吸吸引力。容量大，快快节奏的的旅游活活动比较较适合他他们的口口味。因因而，周周边旅游游景点广广泛分布布的三亚亚将对其其有强大大的吸引引力。价格适中中偏低，使使用时间间灵活，旅旅游配套套服务齐齐备的度度假物业业产品较较能迎合合该群体体的口味味。经济实力力及消费费习惯本阶段的的客户群群体虽然然积蓄有有限，但但已经开开始进入入
36、经济实实力的上上升阶段段，还贷贷能力较较强，而而且对贷贷款购物物的方式式比较容容易接受受。随着着产业结结构的改改变，高高薪年轻轻一族的的比例正正呈不断断上升的的趋势。由于暂时时没有很很重的经经济负担担，所以以消费欲欲望相对对较强，而而且容易易受到媒媒体及市市场营销销活动的的影响。同同时，彼彼此间的的相互影影响力也也不容忽忽视。3. 33. 1. 2、注注重生活活质素的的成熟家家庭包括上表表中阶段段4、55的人群群。行为及性性格特征征该类人群群的家庭庭结构及及经济收收入已经经进入稳稳固并不不断上升升的阶段段。经济实力力的不断断提高使使他们对对生活质质素的要要求提升升到一个个更高的的层次，享享受型
37、而而非纯粹粹观光型型的度假假生活更更迎合该该群体的的口味。家庭拥有有一定的的积蓄，并并进入有有计划的的收支模模式中，对对投资有有着最浓浓厚的兴兴趣及较较强的实实力。度假及其其余的消消费活动动通常以以家庭为为单位进进行。经济实力力及消费费习惯经济实力力不断加加强的同同时，消消费态度度也日趋趋理智，在在整个家家庭有条条理的理理财模式式形成并并稳定后后，媒体体或市场场营销活活动的影影响而激激发的冲冲动型消消费行为为已基本本不存在在。但由由于处于于基本稳稳定期，具具有一定定的社会会地位，容容易为体体现和自自身的社社会地位位相对称称的虚荣荣心而产产生购买买行为。3. 33. 1. 3、财财力雄厚厚人包括
38、上表表中阶段段6的人人群行为及性性格特征征拥有最充充足的时时间和精精力计划划退休后后的度假假生活。回回复年轻轻时代的的习惯，喜喜爱与同同龄人结结伴而行行。节奏缓慢慢配套套服务细细意周到到、环境境良好的的乡居式式度假生生活较为为迎合该该类人群群的口味味。经济实力力及消费费习惯虽然逐步步进入“无收入入”的阶段段，但由由于多年年的积蓄蓄及子女女在经济济上的支支持，拥拥有充裕裕的时间间和金钱钱计划去去享受退退休后的的悠闲日日子。期望可供供支配的的入住时时间和其其它优惠惠远比年年轻一族族要多，拥拥有长时时间自住住机会的的度假物物业更迎迎合该类类客户的的需要。另外，随随着三亚亚作为旅旅游度假假目的地地地位
39、的的日趋形形成，三三亚越来来越成为为北方银银发一族族养老度度假所钟钟情的地地方。因因此，本本项目推推出的旅旅游度假假物业将将会成为为银发一一族充分分享受人人生的最最后一个个机会。3. 33. 22、以“区域”作为划划分标准准对目标标客户层层的分析析3. 33. 22.1、以上上海为核核心的长长三角地地区主观影响响因素长三角地地区人士士的务实实特征令令其对投投资风险险的承受受能力相相对于北北方地区区人群弱弱，通常常不作风风险较高高的无把把握的投投资选择择。对新生事事物的接接受速度度较慢，接接受程度度偏低。但由于该该地区客客户经济济上较富富足，且且当地房房价处于于国内领领导水平平，因此此，该区区域
40、的现现实购买买能力较较强。因而在宣宣传推广广中，侧侧重于低低风险的的稳健投投资，会会更有吸吸引力；同时，发发展商的的实力和和信誉也也是他们们最关注注的部分分。客观影响响因素长三角地地区与三三亚地区区气候上上的差异异一般，令令海滨度度假对之之所产生生的吸引引力不如如北京地地区及北北方其他他地区的的客人大大。但同时，也也因地域域交通的的近便和和消费的的节省，使使三亚成成为他们们乐于选选择的度度假地点点。3. 33. 22.2、以北北京为核核心的三三北地区区主观影响响因素与南方地地区人群群的冷静静和精于于算计相相比，北北方人明明显更充充满豪气气与冲动动，往往往会凭一一时的冲冲动而决决定一项项投资或或
41、一项消消费。因此，北北方地区区人群的的消费阵阵线更容容易攻破破,更容容易受到到激发他他们内心心欲望的的产品的的诱导并并产生强强烈的购购买欲望望和购买买行为的的。一项项产品，只只要能强强烈地刺刺激他们们的感官官，便会会不经推推敲琢磨磨就可赢赢得他们们的青睐睐。客观影响响因素以北京为为核心的的北方地地区与三三亚地区区气候上上的差异异较大，令令海滨度度假对之之所产生生的吸引引力大于于以上海海为主的的长三角角地区。而且，随随着北京京地区现现代化进进程的不不断加快快，北京京地区集集聚着相相当一部部分富裕裕阶层，就就整个市市场容量量来说，北北京地区区无疑是是最大的的。在北北京地区区高档住住宅商品品价格居居
42、高不下下的情况况下（高高档住宅宅商品价价格普遍遍高于770000元/平平方米），到到三亚购购旅游度度假物业业，一方方面可以以满足休休闲度假假、家庭庭度假和和养老度度假的需需要，另另一方面面在三亚亚较低房房价的情情况下会会显得轻轻松而从从容。因此 ，综综上分析析，本项项目的目目标客户户应确定定为：区域市市场应为为“三北”地区和和长三角角地区目标客客户应以以养老度度假为目目的的富富有的中中老年人人和注重重生活质质量的成成熟家庭庭三北地地区和长长三角地地区的中中小企业业具体细分分，该项项目的细细分市场场应是： 第一类市市场：以以度假休休闲为主主要目的的的岛外外中产阶阶层（在在工作地地拥有一一至两套套
43、住宅，并并有富裕裕资金）享享受型市市场 第二类市市场：以以养老为为主要目目的的岛岛外退休休老人（子子女出资资）养老老型市场场 第三类市市场：以以改善居居住质量量为主要要目的的的三亚市市本地居居民和在在三亚从从事旅游游、饭店店管理工工作的高高级经理理居住型型市场 第四类市市场：以以不动产产投资增增值或获获取经营营收入为为主要目目的的投投资型市市场 第五类市市场：内内部接待待和员工工度假为为目的的的岛外机机构客户户3、4 项目目建设方方案及规规划设计计定位3、4、11 总总体规划划设计特特色本项目的的设计主主旨是为为度假旅旅游的成成功人士士、各国国政要、会会议团队队提供一一个高档档的休闲闲度假酒酒
44、店。本本项目设设计为一一幢“F”型分布布的建筑筑物，分分为裙楼楼和主楼楼，楼高高八层，裙裙楼用于于度假酒酒店公共共配套。“F”型建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了夏威夷的园林风格，以当今国际流行的设计理念，融合海南的本土文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，变化的泳池，叠错式的喷泉，户外巴厘岛式的spa,精巧别致的灯饰，加上80多种罕见的热带植物、果树、奇花、异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具一格的开敞式酒店大堂，热带风情的豪华观海客房，融合成出优美的海滨度假酒店效果。342建筑筑设计与与规划定定位1标高高大多数的的建筑标标高按原原地形设设计，其其主要功功能
45、都设设计在原原地面积积高（ eloo +112.00）以上上，以防防范在台台风期间间供水的的侵袭；2景观观与朝向向将客房与与高效益益的区域域尽可能能多的设设计于有有海景的的位置，一一最大限限度地减减少对一一期公共共区域和和客房视视野的景景响。建建筑主体体朝向取取最广域域的海景景，顺应应夏季主主导风向向。3地形形利用充分利用用原有的的起伏地地形，通通过热带带园林的的设计，减减少建筑筑物对人人的视觉觉冲击和和房间之之间的对对视。4规模模与设计计（参见见技术术经济指指标表）设计约4400套套客房，安安排不同同布局方方式的单单元，110000平方米米以上的的多功能能厅，并并与花园园直接接接通；设设户内
46、、外外儿童娱娱乐园；配备各各种中、西西餐厅、酒酒吧、小小型超市市；有巴巴厘岛风风格的户户外温泉泉SPAA、夏威威夷式泳泳池；热热带园林林充分考考虑其植植物的多多样性、利利用高大大植物制制造适宜宜的遮阳阳效果；充分考考虑到看看海的通通透性与与客人户户外活动动的私密密性的相相辅相成成；同时时要创造造由不同同灯光制制造的优优美的夜夜间视觉觉环境。5建设设与装修修高标准建建设。针针对xxx二期项项目特点点，充分分利用亚亚龙湾一一线海景景的资源源优势，将将其建成成全海南南、也是是全中国国最大的的一线海海景五星星级度假假酒店，在在同类度度假酒店店中，从从规模、风风格和特特色上将将充分体体现其硬硬件优势势。建筑采用用框架结结构，户户型以单单间为主主，配以以部分双双套间和和三套间间，以适适用不同同客户的的需求。户户型面积积从511m2到2556 mm2不等。装修：全全部按五五星级酒酒店标准准装修，配配备五星星级酒店店必备的的设施、用用品。在在销售期期间提供供不同户户型的样样板房11-3间间(套)。6设计计意图和和要求：a.充分分利用阳阳光，同同时以苍苍翠繁茂茂的热带带园林和和水景的的结合，创创造舒适适宜人的的荫凉环环境；b创造造一个有有热带滨滨海气息息的室内内外空间间