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1、第六组区区域经济济 协调调发展1130000字北京房地地产市场场供求规规律和价价格机制制作用的的实证研研究王 利利1作者简介 王 利1 女 1945年12月出生 首都经济贸易大学 经济学院 教授 博士生导师邱晓坚2 男 1983年12月出生 首都经济贸易大学 数量经济学硕士研究生 邱邱晓坚22首都经济济贸易大大学 数量经经济研究究中心【摘要】本文利利用状态态空间模模型对北北京房地地产市场场需求函函数、供供给函数数构造了了可变参参数模型型，进而建建立了北北京房地地产修正正蛛网模模型，用用动态分分析的方方法研究究供需求求和价格格在偏离离均衡状状态以后后的实际际波动趋趋势。研研究表明明在影响响供给的
2、的因素中中价格弹弹性较利利率弹性性大，说说明房价价是影响响房地产产开发商商是否增增加投资资的主要要因素。在在需求函函数中收收入弹性性最大，表表明居民民可支配配收入是是影响房房地产需需求的决决定性因因素。蛛蛛网模型型求解结结果是发发散的，反反映出近近几年北北京房地地产价格格越来越越偏离均均衡价格格，需要要通过政政府的宏宏观调控控手段使使其变为为收敛的的蛛网模模型。模模型也反反映出220055年以来来国家颁颁布的一一系抑制制房地产产过热的的政策起起了作用用，但是是要抑制制住房地地产价格格的快速速攀升仍仍然有待待时日。论论文最后后提出了了相应的的对策建议议。关键词可可变参数数模型 动态分分析 房房地
3、产需需求函数数 , 房地产产供给函函数 蛛蛛网模型型引 言房地产业业产品的的不可流流动性、差差异性和和市场的的区域性性等特点点，决定定了房地地产经济济具有突突出的区区域特性性。北京京市房地地业产业业链长、关关联度大大，对北北京市宏宏观经济济拉动作作用明显显。总体体看来，119900年以来来北京市市房地产产市场发发展可分分为三个个阶段：19990年到到19994年底底处于短短缺经济济时期，是是卖方市市场；119955年到119988年形成成以集团团购买为为主要特特点的买买方市场场，19998年年底以前前，集团团购买占占全市商商品房销销售的883%以以上；从从19999年开开始逐渐渐形成了了个人住
4、住房消费费市场，其其中20000年年个人购购房的比比率上升升到855%，银银行按揭揭贷款成成为主要要的付款款方式。房地产市市场调控控的根本本目的是是保持市市场的持持续健康康发展，全全面落实实科学发发展观。由于房地产经济运行的复杂性，难以准确把握房地产市场运行的脉搏，也在一定程度上制约了对房地产市场进行宏观调控的有效性。本文利用状态空间模型对北京房地产市场需求函数、供给函数构造了可变参数模型，进而引进时间变化因素，建立了北京房地产修正蛛网模型，用动态分析的方法研究需求量、供给量和价格在偏离均衡状态以后的实际波动趋势，以期对北京地区房地产形势做出科学的分析，为市政府制定预防性的方案和适当的调控措施
5、提供决策依据。一、简短短文献回回顾国外对房房地产市市场供求求分析较较早，119244年，美美国经济济学家伊伊利（LL.T.Yellly）和和莫尔豪豪斯（EE.W.Morrehoousee）合著著的土土地经济济学原理理的出出版，系系统研究究了农业业土地经经济问题题。19945年年，伊利利的学生生拉特克克里夫出出版的城城市土地地经济学学开始始分析城城市土地地供求状状况，研研究土地地市场均均衡模型型，分析析不动产产市场结结构。119844年，哥哥德伯格格（M.Golldbeerg）与与钦洛依依（P.Chiinloog）的的城市市土地经经济学出出版；同同年，米米尔斯（EEdwiin.SS.Miills
6、s）与哈哈密尔顿顿（Brrucee.W.Hammiltton）的的Urrbann Ecconoomiccs出出版。这这两本著著作虽然然采用了了不同的的计量模模型来描描述和分分析美国国的住房房市场，但但都注意意到均衡衡模型无无法解释释住房市市场。前前者采用用了闲置置过度模模型，提提出了一一种闲置置和过度度需求可可以同时时存在的的模型，它它用政府府的规划划土地用用量和市市场供需需量的差差别来解解释房地地产市场场的这种种现象。后后者采用用了价格格租金模模型，该该模型通通过系数数把住房房价格和和租金联联系起来来，考虑虑到住房房市场中中所有影影响这个个系数的的因素，并并将租赁赁市场和和买房市市场结合合，
7、正确确分析住住房供求求的规律律。19972年年，费尔尔（R.C.FFairr）和杰杰斐（DD.M.Jafffe）用用多种方方法估计计了美国国住房市市场模型型，并对对均衡模模型与非非均衡模模型做了了比较，得得出非均均衡模型型的决定定系数较较大，估估计的标标准误差差较小，因因而认为为美国的的住房市市场不是是均衡的的，把住住房市场场作为非非均衡市市场处理理获得更更好的效效果。国的房地地产市场场起步较较晚，早早些年国国内学者者采用计计量方法法分析房房地产市市场供求求的成果果很少，随随着近几几年房地地产市场场的高速速发展，房房地产市市场也得得到越来来越多的的学者关关注，有有了部分分定量分分析成果果，较多
8、多还是定定性分析析。20002年年，上海海电机学学院的刘刘芳和郭郭颖发表表了我我国房地地产市场场供求的的非均衡衡分析，以以房地产产市场供供求的非非均衡问问题为中中心，采采用协整整分析法法确定非非均衡计计量经济济模型参参数估计计迭代的的初始值值，从定定量的角角度对房房地产市市场进行行了研究究，研究究表明，房房地产价价格、国国民经济济发展水水平、城城市化水水平、经经济政策策、生产产投入等等因素在在不同程程度上影影响了房房地产市市场的供供求，我我国房地地产市场场有效程程度不够够。20004年年，吉林林大学的的王金明明和东北北财经大大学的高高铁梅发发表了对对我国房房地产市市场需求求和供给给函数的的动态
9、分分析一一文，利利用可变变参数模模型对我我国房地地产市场场需求、供供给进行行了动态态的定量量分析，分分析表明明，在影影响需求求的诸因因素中，收收入弹性性最大，其其次是价价格、利利率弹性性；在影影响供给给的因素素中，价价格和利利率弹性性都较大大。同年年，中国国经济出出版社出出版了北北京市房房地产市市场研究究一书书，该书书是由中中国人民民银行营营业管理理部所做做的一个个课题，该该书从金金融视角角对北京京市房地地产市场场进行了了分析。220055年，上上海社会会科学院院出版社社出版了了房地地产经济济动态分分析方法法，该该书基本本上是作作者陈则则明在学学习和工工作过程程中对房房地产经经济分析析方法思思
10、考的总总结，书书中介绍绍了可用用于房地地产市场场供求动动态分析析的方法法和工具具，其中中包括基基于Maatlaab系统统的仿真真系统。同同年在非非均衡的的房地产产市场一一书中，作作者季朗朗超提出出用非均均衡度ZZ这一概概念用于于反映房房地产市市场的非非均衡程程度，定定义非均均衡度ZZ为有效效供给和和有效需需求的差差与交易易量的比比值，并并提出政政府调控控可以根根据非均均衡度这这个指标标来进行行定量分分析，然然后决定定用何种种手段进进行调控控。二、计量量模型的的选择和和计量指指标的设设定上世纪660年代代初，在在工程控控制领域域的产生生了卡尔尔曼滤波波（Kaalmaan FFiltteriing
11、）。进进入700年代初初，人们们明确提提出了状状态空间间模型（SStatte sspacce MModeels，SSSM）的的标准形形式，卡卡尔曼滤滤波是解解决状态态空间模模型估计计与预测测的有力力工具之之一，它它用状态态方程和和递推方方法进行行估计，根根据上一一状态的的估计值值和当前前状态的的观测值值推出当当前状态态的估计计值。因因而卡尔尔曼滤波波不要求求对信号号的平稳稳性和时时不变性性，且可可以通过计算算机程序序达到对对状态空空间模型型的优化化拟合。80年代以后，状态空间模型已成为一种有力的建模工具，并开始应用到经济领域。状态空间间模型是是以隐含含着的时时间为自自变量的的动态时时域模型型。
12、它包包括两个个模型：其一是是状态方方程，反反映动态态系统在在输入变变量作用用下在某某时刻所所转移到到的状态态；其二二是输出出或量测测方程，将将系统在在某时刻刻的输出出和系统统的状态态及输入入变量联联系起来来。因此此，状态态空间模模型是描描述动态态系统的的完整模模型，表表达了由由于输入入引起系系统内部部状态的的变化，并并由此导导致输出出发生的的变化。许多时间间序列模模型，包包括典型型的线性性回归模模型和AARIMMA模型型都能作作为特例例写成状状态空间间的形式式，并估估计参数数值。在在计量经经济学文文献中，状状态空间间模型被被用来估估计不可可观测的的时间变变量：理理性预期期、测量量误差、长长期收
13、入入等。可可以把状状态空间间模型看看成是扩扩大延伸伸的向量量自回归归（VAAR）方方法，主主要差异异表现在在SSMM加入了了移动平平均项（MMA），成成为Veectoor AARMAA模型。在在多变量量时间序序列分析析中，SSSM考考察的范范围比VVAR更更周全，由由SSMM所到处处的最终终模型具具有弹性性与效力力，可以以显示所所选取的的变量之之间当期期与滞后后期的关关系，从从而找出出变量间间的互动动关系、影影响程度度大小及及影响的的正负方方向。由于我国国经济改改革、外外界冲击击和政策策变化等等因素对对房地产产市场的的影响，用用.固定定参数模模型无法法表现这这种结构构的变化化，因此此，本文文利
14、用状状态空间间模型来来构造可可变参数数模型，对对房地产产市场供供给函数数和需求求函数进进行动态态分析。可可变参数数模型的的状态空空间的一一般表示示如下：量测方程程： （11）状态方程程： （22），（33）在（1）式式中zt是具有有固定系系数的解释释变量集集合，xxt是随机机系数的的解释变变量集合合，随机机系数向向量t是状态态向量，称称为可变变参数。t是不可观测变量，必须利用可观测变量yt和xt来估计。如果yt和xt是季度时间序列，还应从中除去季节变动要素。在（2）式中假定参数t的变动服从于AR(1)模型。t和t分别是量测方程和状态方程的扰动项，根据（3）式，二者是相互独立的，且服从均值0、方
15、差为2和协方差矩阵为R的正态分布。（1）北北京房地地产供给给函数可可变参数数模型在住宅供供给理论论当中，供供给曲线线是一条条斜向右右上的曲曲线，价价格越高高，新住住宅的供供给越大大。本文文将这种种住宅供供给理论论应用到到房地产产市场供供给问题题上。新新住宅的的供给用用总住宅宅投资，即即住宅存存量的增增量来表表示，因因而选取取房地产产开发投投资代表表房地产产开发商商的供给给作为被被解释变变量。由由于利率率上涨将将导致融融资成本本增加，房房地产商商会相应应地减少少投资，除除了商品品房销售售价格之之外，还还将一年年期贷款款利率作作为解释释变量引引入供给给函数。利用状态态空间模模型建立立的可变变参数模
16、模型如下下：量测方程程：（44）状态方程程：（55）状态方程程：（66）其中，iinv为为房地产产开发投投资，ppricceh为为房屋销销售价格格，raate为为一年期期贷款利利率。t、t分别为为各个时时点上房房地产开开发投资资对贷款款利率、的的敏感程程度的变变参数序序列，eet、ht、t为扰动动向量。(5)式式与(66)式假假定了可可变参数数t、t由ARR(1)模型描描述。（2）北北京房地地产需求求函数的的可变参参数模型型选择商品品房销售售面积ssalees作为为被解释释变量，解解释变量量选择一一年期贷贷款利率率ratte和房房屋销售售价格ppricceh，由由于收入入对需求求有的显显著影响
17、响，将城城镇居民民可支配配收入iinc也也作为解解释变量量。量测方程程：（77）状态方程程：（88）状态方程程：（99）状态方程程：（110）其中，att、bt、gt分别为为各个时时点上销销售面积积对房屋屋销售价价格、贷贷款利率率和实际际城镇居居民可支支配收入入的敏感感程度的的变参数数序列，et、ht、t、t均为扰动向量。在北京房房地产供供给和需需求函数数可变参参数模型型中选取取的指标标数据范范围为11990020006年年的年度度数据，数数据取自自北京京统计年年鉴20006、北北京统计计年鉴220077、历历年的中中国金融融年鉴及及人民银银行网站站。在此此期间，我我国的利利率调整整过多次次，
18、所以以对利率率进行加加权平均均，得出出新的利利率序列列。（3）北北京房地地产修正正蛛网模模型蛛网模型型是一种种动态供供求价格格模型，把把时间因因素纳入入了静态态供求模模型。通通过前面面的模型型估计发发现，利利率对房房地产供供给影响响要比对对房地产产需求大大一些，人人均可支支配收入入对房地地产需求求影响较较大，所所以对传传统的蛛蛛网模型型进行修修正，构构建了如如下北京京房地产产修正蛛蛛网模型型：供给方程程：（111）需求方程程：（112）平衡方程程：（113）其中和分分别表示示房地产产需求量量和供给给量，PPt代表房房地产价价格，yyt代表收收入。（111）式式表示出出现期房房地产供供给依赖赖于
19、现期期房价、上上期房价价和上期期利率，即即假定房房地产供供给相对对于价格格和利率率有所滞滞后。（112）式式表示了了房地产产现期需需求依赖赖于现期期房价和和人均可可支配收收入。（113）式式为供求求均衡条条件。模型中的的房地产产需求量量用房地地产销售售面积来来表示，房房地产供供给量采采用房地地产竣工工面积表表示，房房地产价价格采用用商品房房销售均均价，利利率采用用一年贷贷款利率率，收入入采用居居民人均均可支配配收入表表示。数数据依然然选取年年度数据据，时期期为19990年年至20006年年之间。三、模型型估计及及结果分分析 北京房地地产供给给函数可可变参数数模型估估计结果果及分析析为避免均均衡
20、估计计中，采采用非平平稳时间间序列建建模可能能出现的的“伪回归归”现象，采采用协整整分析来来检验变变量之间间的长期期均衡关关系。对对投资总总额对数数序列、利利率对数数序列和和商品房房均价对对数序列列利用AADF检检验进行行单位根根检验，最最终检验验结果表表明三者者均为一一阶单整整序列，可以对这三个序列做协整分析。采用Johansen方法对三个序列进行协整检验，检验结果拒绝了所有的原假设，说明三个序列之间存在协整关系，表明模型选取的三个变量之间存在着长期均衡的关系。在Eviiewss中定义义状态空空间模型型，用文文本表示示如下：siggnall innv = c(1) + ssv1*ratte
21、+ svv2*ppricceh+ vvar = eexp(c(22)staate sv11 = sv11(-11)staate sv22 = sv22(-11)模型估计计结果如如表1所所示。表1 北北京房地地产供给给函数变变参数模模型估计计结果CoeffficcienntStd. Errrorrz-SttatiistiicProbb.C(1)-3.996533951.15596888-3.441933650.00006C(2)-3.338200620.49953557-6.882755210.00000FinaalSttateeRoott MSSEz-SttatiistiicProbb.SV1
22、-1.446866140.28815552-5.221611370.00000SV22.155484410.0669277731.11049930.00000Log likkeliihoood-13.843327Akaiike inffo ccritteriion1.86639114Paraametterss2Schwwarzz crriteerioon1.96619339Difffusee prriorrs2Hannnan-Quiinn criiterr.1.87736558得到相应应状态空空间模型型：（4）t = 0.73 t-11 （55）t = t-11 （66）（1）北北京房地地产供
23、给给利率弹弹性的动动态变化化分析在状态空空间模型型中通过过滤波产产生状态态序列，t为变参数序列，代表贷款利率的弹性。贷款利率对数的曲线图1描述了房地产供给利率弹性动态变化。总体来看，利率弹性在-1左右，即上调或下调利率1%，房地产开发商会减少或增加1%的投资总额。在1997年以前，房地产供给的利率弹性波动较大，而后波动的幅度一直较小。图1显示示，19992年年和19993年年的利率率弹性较较大，主主要因为为房地产产业处于于起步阶阶段，所所以房地地产供给给对利率率变化相相对敏感感。19995年年利率弹弹性最小小，表明明该年北北京房地地产供给给对利率率最不敏敏感。这这年我国国一年贷贷款利率率加权平
24、平均值提提高到了了11.53%，北京京市房地地产投资资总额同同比却增增加了22倍多。119944年中国国出现经经济过热热，通货货膨胀明明显，政政府采用用加息抑抑制生产产活动，使使得当年年的通货货膨胀率率有所回回落，加加之19995年年的利率率是多年年以来最最高的一一年，利利率上调调空间有有限，所所以房地地产开发发商对利利率下调调的预期期使得房房地产投投资总额额增加。其其次，商商品房销销售均价价经过调调整后又又显现出出上升趋趋势，房房地产投投资总额额增加也也跟房地地产开发发商对未未来房价价预期乐乐观态度度有很大大关系。19966年的利利率弹性性最大，远远远大于于临近几几年。实实际上，这这一年利利
25、率下调调和房价价上涨幅幅度都不不小，按按理房地地产供给给应该大大幅增加加，但真真实数据据并不支支持这一一点，所所以我们们判断模模型得出出的这一一年利率率弹性可可能失真真，主要要原因是是因为119955年房地地产投资资同比上上期大幅幅增加，需需要此后后的几年年进行消消化，从从房地产产投资走走势图可可以看出出19996年和和19997年房房地产投投资总额额比19995年年有所下下降。19977年至119999年，利利率弹性性较小，房房地产供供给对利利率变动动不敏感感，虽然然经过几几次下调调利率，但但房地产产投资相相对平稳稳，主要要原因有有二，一一是19997年年亚洲金金融危机机，国内内经济虽虽然没
26、有有受到太太大影响响，但货货币政策策作用大大打折扣扣，二是是这几年年北京房房地产价价格较高高，房地地产开发发商的预预期收益益下降。图1 供给函函数中利利率弹性性曲线 图2 供给给函数中中价格弹弹性曲线线（2）北北京房地地产供给给价格弹弹性的动动态变化化分析变参数序序列t代表房屋屋销售价价格对数数的曲线线如图22所示，刻画了了供给函函数中价价格弹性性的动态态变化。结结果表明明价格弹弹性相比比利率弹弹性大，说说明房价价是影响响房地产产开发商商是否增增加投资资的主要要因素。只只要价格格高，利利润空间间大，房房地产商商就愿意意扩大投投资规模模，增加加房地产产供给。在当前商商品房价价格偏高高的经济济背景
27、下下，较大大的价格格弹性也也会带来来很多的的问题，会会驱使大大批投资资涌入房房地产市市场；预预期房屋屋价格上上升的投投机者进进行投资资性购房房，炒买买炒卖使使得房价价进一步步攀升，最最终必然然形成房房地产泡泡沫。由由于中低低收入水水平的居居民很难难支付目目前的高高价格，而而高收入入者逐渐渐拥有了了住房，有有效需求求将减少少，加上上存在数数以亿计计平方米米积压商商品房，房房地产市市场“有价无无市”必然导导致房屋屋价格向向真实价价值回，挤挤压泡沫沫。但压压缩泡沫沫可能并并不会带带来房地地产市场场的衰退退，相反反，价格格的回落落将使得得潜在需需求转变变为有效效需求。然然而，如如果现阶阶段开发发商不注
28、注重供求求结构，不不切实际际地大量量建造高高档住宅宅，将会会出现另另外的情情况。由此可见见，只有有调整供供给结构构，提供供人们需需要的商商品住宅宅，并将将价格调调控在合合理的区区间，才才能创造造出巨大大有效需需求，使使房地产产业蓬勃勃地健康康发展，避避免产生生泡沫和和浪费资资源，为为国民经经济快速速、稳定定增长贡贡献力量量，最终终提高人人民的生生活质量量。 北京房地地产需求求函数的的可变参参数模型型估计结结果及分分析通过协整整分析来来检验变变量之间间是否存存在长期期均衡关关系。单单位根检检验结果果表明利利率对数数序列、商品房均价对数序列、商品房销售面积和居民可支配收入四个变量均为一阶单整序列，
29、满足协整分析的条件。同样使用Johansen协整检验方法，检验结果表明，四个变量存在协整关系，说明模型的变量之间存在长期稳定的关系。在Eviiewss中定义义状态空空间模型型，用文文本表示示如下：siggnall saaless = c(11) + svv1*rratee + sv22*prriceeh + svv3*iinc + varr = expp(c(2)staate sv11 = sv11(-11)staate sv22 = sv22(-11)staate sv33 = sv33(-11)模型估计计结果如如表2所所示。表2 北京房房地产需需求函数数变参数数模型估估计结果果Coefff
30、iccienntStd. Errrorrz-SttatiistiicProbb.C(1)1.411094421.166918851.200677740.22275C(2)-5.001388800.53303007-9.445466830.00000FinaalSttateeRoott MSSEz-SttatiistiicProbb.SV1-1.333422140.23354668-5.666622190.00000SV2-1.229844320.37786225-3.442933320.00006SV31.844969920.300551146.055435500.00000Log likke
31、liihoood-9.22006608Akaiike inffo ccritteriion1.31177119Paraametterss2Schwwarzz crriteerioon1.41157444Difffusee prriorrs3Hannnan-Quiinn criiterr.1.32274662得到如下下状态空空间模型型：（7）（8）（9）（10）（1）北北京房地地产需求求利率弹弹性的动动态变化化分析在状态空空间模型型中产生生状态序序列，图图3描述述了需求求函数中中利率弹弹性的动动态变化化。900年代初初期和中中期，利利率弹性性较低。在在这段时时期房地地产市场场处于起起步阶段段，制
32、度度不健全全，租赁赁市场不不完善、旧旧房上市市流通困困难等很很多因素素阻碍了了货币政政策发挥挥作用，并并且我国国银行缺缺乏机制制防范债债务人违违约的道道德风险险，银行行在个人人住房贷贷款方面面比较谨谨慎，这这也影响响了货币币政策发发挥作用用。19955年8月月中国人人民银行行颁布了了商业业银行自自营住房房贷款管管理暂行行办法，标标志着我我国银行行商业性性住房贷贷款走上上正轨。但但当时贷贷款条件件比较严严格，一一是要求求提供双双重保证证，即抵抵押担保保与保证证担保；二是最最高期限限为100年；三三是要求求借款人人在银行行的存款款金额不不少于房房价款的的30%，存款款期限必必须在半半年以上上。19
33、997年年中国人人民银行行颁布了了个人人担保住住房贷款款管理办办法，对对贷款条条件有所所放宽，119988年和119999年中国国人民银银行连续续发出了了有关住住房信贷贷的通知知，这些些政策的的推行直直接刺激激了住房房贷款的的增长，从从19999年开开始个人人住房贷贷款迅速速增长。从从利率弹弹性波动动图也可可看出，119966年利率率弹性还还很低，但但从19997年年开始一一直都在在-1以以上。这这都表明明，随着着福利分分房退出出舞台以以及分期期付款购购房的推推广，货货币政策策的作用用比以前前更为明明显，并并趋于稳稳定，表表明货币币政策在在房地产产市场的的作用得得到了应应有的体体现。图3 需求
34、函函数中的的利率弹弹性曲线线 图4 需求求函数中中的价格格弹性曲曲线（2）北北京房地地产需求求价格弹弹性的动动态变化化分析需求函数数中价格格弹性的的动态变变化如图图4所示示。需求求的价格格弹性在在20000年以以前都不不大，只只有19995年年一年稍稍大，弹弹性在-1附近近，总体体来看缺缺乏弹性性。这主主要是因因为我国国长期实实行福利利分房体体制，房房屋作为为单位给给职工的的福利品品形式存存在，因因此人们们对房屋屋这种特特殊商品品的需求求就与其其他商品品不同，并并不受价价格影响响。虽然然从19998年年开始取取消了福福利分房房，但仍仍有很多多单位集集资建房房，很多多人仍然然在等单单位分房房，因
35、而而在接下下来的两两年中商商品房价价格弹性性仍然较较低。这这种情况况从20001年年开始转转变，随随着房地地产业市市场化进进程的推推进，福福利分房房逐步退退出舞台台，消费费者对商商品房价价格越来来越敏感感，尤其其是近几几年，房房价一路路攀升，让让很多中中低层收收入百姓姓望而却却步，同同时越来来越多的的消费者者选择持持币观望望，说明明房价已已经逐渐渐成为房房地产需需求市场场中的重重要因素素。（3）北北京房地地产需求求模型收收入弹性性的动态态变化分分析需求模型型中的收收入弹性性变化如如图5所所示。比比较发现现在需求求函数当当中收入入弹性数数值最大大，表明明现阶段段居民可可支配收收入是影影响房地地产
36、需求求的决定定性因素素，日益益增加的的房地产产需求跟跟居民可可支配收收入的提提高有很很大关系系。虽然然现阶段段房价在在高位运运行，但但房地产产市场需需求依然然强劲，高高收入人人群中的的购房者者大有人人在。在在收入弹弹性逐渐渐增大的的情况下下，政府府首先需需要解决决中低收收入人群群的住房房问题，积积极建设设住房保保障体系系；其次次控制房房价上涨涨速度。近近几年房房价上涨涨速度偏偏快，与与居民收收入增长长速度失失衡，使使得很多多中低收收入百姓姓都买不不起房；政府已已采取措措施关注注民生，缩缩小贫富富差距，优优先满足足居住性性需求，抑抑制投资资性需求求。图5 需求函函数中的的收入弹弹性曲线线 北京房
37、地地产修正正蛛网模模型估计计结果及及分析对联立方方程模型型中任意意一个方方程，可可识别的的必要条条件是qqp-11，其中中q代表表该方程程不包括括的先决决变量个个数，pp代表该该方程包包括的内内生变量量个数，等等号表示示恰好识识别。在北京市市房地产产蛛网模模型当中中，有、和Pt三个内内生变量量；两个个外生变变量Rtt-1和和yt。先决决变量是是外生变变量与滞滞后内生生变量的的统称，有有三个，RRt-11、yt和Pt-1。在在供给方方程中有有两个内内生变量量，不包包括1个个先决变变量，即即q=11、p=2，所所以供给给方程是是恰好识识别的。在在需求方方程中有有两个内内生变量量，不包包含两个个先决
38、变变量，说说明需求求方程是是过度识识别的。所所以该联联立方程程模型是是可以识识别的。本文采用用系统估估计法中中的广义义矩法对对蛛网模模型进行行估计。在在Eviiewss当中建建立联立立方程系系统，所所选变量量数据取取对数形形式：instt prriceeh(-1) ratte(-1)iincoomelog(commpleetedd)=cc(1)+c(2)*logg(prriceeh)+c(33)*llog(priicehh(-11)+c(4)*llog(ratte(-1)log(buiildiingss_saaless)=cc(5)+cc(6)*llog(priicehh)+cc(7)*llo
39、g(inccomee)如果房地地产供给给和房地地产需求求之间存存在均衡衡稳定的的关系，那那么可得得到动态态均衡价价格Pt关于Rt-11和yt的方程程，在联联立方程程系统中中添加如如下语句句：log(priicehh)=cc(111)+cc(8)*loog(ppricceh(-1)+cc(9)*loog(rratee(-11)+c(110)*logg(inncomme)模型的初初次参数数估计结结果有三三个常数数项和cc(8)没有通通过统计计检验，尝尝试从模模型中剔剔除三个个常数项项，再次次对模型型进行估估计，参参数均通通过检验验，而且且方程拟拟合比较较好。最最终得到到如下联联立方程程模型：t=（
40、77.7776） （-2.7736） （-12.3622）D.W=1.8811 R2 =00.8778t=（113.5509） （-110.6682）D.W=1.6603 R2 =00.9446t=（22.7999） （100.6550） （112.9995）D.W=1.9956 R2 =00.9447在Eviiewss中建立立模型，对对联立方方程进行行求解，结结果可用用图6、图图7表示示。图6 北北京市房房地产价价格对比比图6中反反映出近近几年北北京房地地产价格格总趋势势在增长上上升的同同时，振振荡运动动是发散散的，对对于发散散的房地地产蛛网网模型而而言，房房地产价价格会越越来越偏偏离均衡衡
41、价格，所所以需要要调整供供给曲线线或需求求曲线使使其变为为收敛的的蛛网模模型，这这需要通通过政府府的宏观观调控手手段来实实现，或或提高供供给的价价格弹性性，或降降低房地地产供给给价格弹弹性，或或提高房房地产需需求价格格弹性，也也可同时时调控。图7 房地产产供给对对比和需需求对比比图7刻画画了北京京房地产产供给和和需求分分别与动动态均衡衡供给和和动态均均衡需求求的对比比，从图图中可见见，20002年年至20005年年北京房房地产市市场在价价格快速速攀升的的过程中中表现出出过度需需求和过过度供给给同时存存在，即即有一些些房地产产闲置，而而有些房房地产需需求者又又买不到到合适的的住房。经经过2000
42、5年年房地产产调控，220066年房地地产市场场却呈现现出供给给和需求求同时不不足，即即房地产产开发商商有利可可图但又又不敢贸贸然增加加投资，需需求者觉觉得房价价太高持持币观望望，这也也体现了了20005年以以来国家家颁布的的一系抑抑制房地地产过热热的政策策起了作作用，但但是要抑抑制住房房地产价价格的快快速攀升升仍有待待时日。四、结论论及政策策建议为了北京京市房地地产业的的长期稳稳定发展展，避免免房地产产价格的的大幅波波动，本本文提出出了如下下政策建建议：（1）增增加住房房有效供供给模型结果果反映出出，经过过20005年以以来的房房地产调调控，220066年房地地产市场场却呈现现出供给给和需求
43、求同时不不足。住住房供给给不足是是发展中中国家的的基本特特征。在在住房供供给不足足是主要要矛盾的的现阶段段，房地地产调控控的目标标应该是是通过政政府掌控控的公共共资源以以及相应应的利率率、税率率等经济济手段和和必要的的行政手手段推进进房地产产业健康康稳定发发展。在在增加供供给，特特别是努努力增加加普通商商品房供供给的过过程中，大大力促进进住房供供应结构构的调整整。北京京地区当当前住房房供应中中大户型型、超大大户型比比例过大大，房价价居高不不下，导导致很多多中低收收入人群群购房困困难。建建议从政政策上加加强对经经济适用用房和两两限房开开发的支支持力度度，逐渐渐推动房房地产市市场供求求趋于平平衡。
44、在增加住住房有效效供给上上，首先先要处理理好城市市建设用用地与农农村居民民点用地地的关系系。相对对于农村村建设用用地，城城市用地地是更集集约的用用地方式式。随着着城市化化建设步步伐的加加快，应应适当放放宽城市市建设用用地的限限制，合合理增加加居住用用地的供供给，进进而通畅畅农民进进城渠道道，减少少农村建建设用地地，以降降低城市市化成本本。其次次，完善善危改房房改造政政策。在在城市化化建设当当中，危危改房改改造是必必须而且且必要的的，新建建住房面面积一般般要比危危改旧房房面积大大很多，拆拆迁危旧旧房新建建住房可可以扩大大住房供供给，改改善居民民住房，也也有利于于集约用用地，要要加对无无价值的的危
45、旧房房改造力力度，改改造中应应合理补补偿被拆拆迁居民民，切实实保障拆拆迁人的的合法权权益，维维护社会会安定。（2）引引导住房房需求在需求函函数中收收入弹性性最大，表表明居民民可支配配收入是是影响房房地产需需求的决决定性因因素。当当前居民民收入的的提高远远远落后后于房地地产价格格的上升升。有能能力的购购房者也也觉得房房价太而而高持币币观望，导导致近期期房地产产有效需需求不足足。应引引导居民民使其认认识到租租房和买买房都是是解决居居住问题题的方式式。投资资性购房房可以增增加出租租房屋数数量，只只要不在在短期内内出现大大规模的的非理性性投资置置业，那那么这种种投资性性购房对对于培育育房屋租租赁市场场
46、、满足足流动人人口不断断增加的的租房需需求具有有积极意意义，也也是商品品房价格格发现机机制、级级差地租租形成机机制的重重要组成成部分。在很多发发达国家家，二手手房和租租赁房是是住房供供应的主主体，而而在我国国，大多多数城市市的存量量房交易易和房屋屋租赁市市场还刚刚刚起步步。一方方面是由由于我国国房改起起步较晚晚，人们们对于购购买二手手房和租租赁房屋屋存在认认识上的的偏差；另一方方面是由由于政府府对二手手房市场场和住房房租赁市市场的关关注不够够。推进进二手房房交易和和房屋租租赁，不不但可以以增加住住房供给给，还可可以降低低住房空空置率，提提高房屋屋资源配配置效率率。为了了加快房房屋租赁赁市场建建
47、设，政政府要引引导居民民通过租租房解决决住房问问题，加加大廉租租房的比比例，积积极搭建建租赁平平台，规规范中介介组织，做做好相关关服务工工作。（3）加加快完善善住房保保障体系系的建设设完善住房房保障体体系，为为低收入入人群提提供基本本住房保保障，一一要改进进经济适适用房供供应办法法，革除除弊端，采采用租售售并举、以以租为主主的方式式公正、公公平地供供应给急急需住房房的困难难家庭。二二要根据据财政的的实际支支持能力力，长期期坚持，逐逐步加大大廉租房房、经济济适用房房和两限限房的比比例和建建设力度度，保障障中低收收入人群群的基本本住房需需求。对于某些些开发商商屯积房房源和少少数高收收入人群群大量购购买房屋屋既不出出租也不不急于出出售的“捂房”现象，应应适时出出台针对对空置房房屋的税税收，增增加闲置置住房的的持有成成本，推推动住房房资源实实现更高高效的配配置。参考文献献1Geoof KKennny: Moddeliing thee deemannd aand suppplyy siide