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1、做好我市市物业管管理工作作的几点点思索 物业办办：鲍刚刚今年是物物业管理理进入内内地三十十周年，回顾物业行业的发展历程：从全国看最初的物业管理仅仅是针对住宅物业的“四保”（保洁、保安、保修、保绿）服务，技术含量和附加值都不高。如今，物业管理已经涉及住宅、办公、商业、工厂、医院、学校、机关、军队、机场、车站、剧院、场馆、公共设施、甚至寺庙等各类物业。物业管理服务的对象包括男女老幼、社会各阶层人士。物业管理服务的优劣，直接关系到物业的使用功能和使用效能，关系到业主和使用人的生活、工作、学习等质量，因此，物业管理越来越被整个社会所关注和重视。从我市物业管理看：作为一个新兴的基础性服务行业，经过十五年
2、多年，特别是近几年来的较快发展，在改善人居品质，提升城市管理水平，扩大社会就业，促进经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。在今天，随着房地产开发建设水平和人们物质文化生活需求的不断提高，物业管理因直接关系到人们的切身利益，而越来越受到广泛关注。享受高水准的物业管理与服务，同时履行业主和使用者应尽的义务，也越来越成为社会共识和普遍观念。 一、当前前我市物物业管理理的基本本情况19966年3月月，我市市第一家家国有物物业管理理企业正正式注册册成立，开开创了我我市物业业管理的的先河。119999年9月月，我市市第一家家民营物物业管理理企业的的成立，丰丰富了我我市物业业管理企企业的产产权形式
3、式，形成成了我市市物业管管理多种种产权性性质并存存的局面面，促进进了物业业管理行行业的发发展。十十多年来来，在各各级领导导的重视视和支持持下，在在各有关关部门的的帮助下下，在全全体同仁仁的共同同努力下下，我市市的物业业管理从从无到有有，从小小到大,坚持改改革，锐锐意创新新，通过过以行政政手段启启动市场场，以政政策措施施引导市市场，以以市场手手段发展展市场，以以地方法法规规范范市场，试试行招投投标制度度，促进进了物业业管理市市场竞争争机制的的形成和和完善,经过努努力，初初步建立立起了一一个规范范有序的的物业管管理市场场框架。截截止目前前，我市市具有资资质的物物业管理理企业共共有1007家，其其中
4、，一一级资质质一家，二二级资质质七家。管管理服务务的类型型有多层层住宅区区、高层层住宅、办办公大厦厦、厂区区、医院院、学生生公寓、商商贸广场场等，管管理面积积近20000万万平方米米，物业业管理覆覆盖率达达60%，从业业人员2200000余人人。另外外，有五五家外地地企业进进驻淮南南，我市市也有两两家企业业把业务务拓展到到了合肥肥、淮北北。 通通过社会会化、专专业化、市市场化的的物业管管理，使使社会、个个人最大大的房屋屋资产得得到了较较好的维维护和管管理，实实现了保保值增值值，使广广大业主主享受到到更加便便捷舒适适的服务务，物业业管理已已成为人人民群众众生活工工作不可可或缺的的重要组组成部分分
5、。总体概括括起来，我我市的物物业管理理至今经经历了115年左左右的发发展时间间，我们们初步将将其定义义为三个个发展阶阶段：19966-20000年年的五年年属于探探索起步步阶段，也就是以前常有“物业管理是个筐，什么事情都往里面装”的说法的年代，虽然这种现象不合法、不合理，但它确是社会现实的真实写照，从一个侧面反映出了物业服务企业承担的工作界面和工作量。在那个年代，物业服务企业是无可奈何、莫名其妙地在糊里糊涂的状态下作出了许多自我利益的牺牲，从而为他人、为社会作出了很大的贡献。20011-20010年年的十年年时间属属于快速速发展阶阶段，在在这个阶阶段，物物业管理理条例和和物权权法相相继出台台后
6、，虽虽然物业业管理进进入了法法制、理理性、规规范的时时代，但但由于行行业发展展尚不成成熟，物物业服务务企业在在理性、明明白、明明智的状状况下，仍仍然在为为社会稳稳定与和和谐默默默无闻地地作出自自我利益益的牺牲牲。20111-20016年年这未来来的五年年将是物物业规范范化和品品牌化的的阶段。二、当前前我市物物业管理理工作的的问题和和差距应该看到到，与各各地市相相比，我我市物业业管理服服务行业业尚存在在着一些些问题和和差距，有有些已经经成为制制约我市市物业行行业进一一步发展展的瓶颈颈，主要要问题有有以下几几个方面面：（一）区区级物业业管理工工作职能能和作用用没有得得到充分分发挥。根根据国务务院及
7、省省物业条条例和市市政府“三定”方案已已明确规规定：将将物业日日常管理理权下放放到各区区人民政政府，区区人民政政府要负负责区域域内物业业管理活活动的监监督管理理工作；街道办办事处负负责辖区区内的各各住宅小小区的业业主委员员会的组组建工作作。但由由于受经经费、人人员配备备等多种种因素的的影响，各各区均未未设置物物业的专专职部门门，街道道未能真真正履行行职责。（二）物物业管理理与收费费质价不不相符，人人才流失失严重，行行业地位位低。现现在的物物业管理理可以说说是综合合性、整整体性、个个案性很很强的服服务，再再加上建建筑的规规划、设设施、设设备、材材料、环环境等科科技含量量不断提提高，对对物业管管理
8、的要要求也是是高技能能、高智智能、高高效能的的服务。与与此相适适应，物物业服务务企业的的人才和和管理也也必须是是高知型型的物业业。目前前，我市市的物业业管理成成本连年年提升，然然而，物物业服务务费却多多年不调调，或略略有上调调却远不不及成本本的提升升，物业业服务企企业亏本本了，也也只能很很不情愿愿的坚守守着，企企业大多多是亏本本经营，也也一定程程度造成成服务水水平较低低，没有有发展后后劲。物物业行业业对人才才的吸引引力很弱弱，难以以留住专专业人才才，并造造成人才才流失大大，人员员流动频频繁，从从业人员员整体素素质不高高，影响响了物业业管理服服务水平平的提高高，导致致恶性循循环，影影响了企企业的
9、发发展。在在日常的的管理中中，我们们发现行行业自身身还存在在一些问问题。如如，有的的物业公公司在住住宅区管管理上还还在依赖赖开发企企业，内内部管理理欠缺，管管理力量量薄弱，人人员服务务意识和和服务质质量不高高，对服服务的重重视程度度不够，服服务态度度不好，在在工作中中不注重重细节，甚甚至有一一些不负负责任的的现象存存在。这这样既损损害了业业主的合合法权益益，损害害了物业业行业的的声誉，最最终也损损害了物物业企业业自身的的利益。因因此，如如何加强强对物业业企业服服务质量量实施动动态管理理是现阶阶段面临临的新课课题。（三）重重建轻管管现象普普遍存在在，开发发建设遗遗留问题题难以解解决。据据不完全全
10、统计，在在业主的的投诉中中，因工工程质量量、小区区配套设设施不到到位的投投诉仍占占主导，开发商和水、电、气、通讯、环卫、邮政等企业没有做或者没有做完善的许多工作，物业服务企业不得不去承担部分、甚至全部，而且还没有单位出来为此“埋单”，这些是开发建设阶段遗留的问题影响到后期的物业管理。这些问题在开发建设阶段一直存在没有解决，影响到后期的物业管理；有一些业主多数以不交物业费的方式表达对物业管理企业的不满。（四）业业主的物物业管理理消费观观念未完完全建立立，物业业管理收收费难，对对欠费业业主缺乏乏强有力力地手段段。目前前我市仍仍有许多多业主的的思想还还停留在在计划经经济年代代，欠缺缺物业管管理消费费
11、意识，以以种种理理由拒交交物业服服务费，甚至恶意拖欠物业费用，或者是认为交费后，物业公司什么都要管，从而导致物业企业难以为继和服务质量下降，最终也损害了业户自身的利益。全市物业服务项目中约有不低于2030的业主、使用人长期不交物业服务费，物业服务企业却束手无策，依然忍辱负重的长期为这部分人提供与其他业主、使用人同样的服务。（五）业业主大会会和业主主委员会会成立和和活动“五难”，即：启动难难、筹备备难、备备案难、决决策难、换换届难；同时对对业委会会在法律律法规来来层面也也缺乏有有效的监监督制约约手段。（六）物物业行业业的负担担过重，扶扶持政策策少。11.税收收政策。一一是税率率偏高，二二是税基基
12、不合理理。目前前，对物物业管理理适用55%的营营业税税税率，相相对交通通运输业业、建筑筑业、邮邮电通信信业、文文化体育育业等行行业3%的税率率明显偏偏高。此此外，物物业服务务企业向向业主收收取的属属于代业业主支付付清洁、秩秩序维护护、绿化化养护、设设备设施施维修保保养等开开支，与与居民水水电费、取取暖费和和燃气费费一样具具有代收收代付的的性质，不不应作为为税基。2.价格政策。价格主管部门对物业服务企业在住宅小区内公共部位和共用设施设备的用水用电没有按照居民生活用水用电价格标准执行。三、认清清物业行行业本质质，为更更好的开开展工作作奠定基基础作为已经经或将要要从事物物业管理理工作的的同仁们们，都
13、应应该透过过纷繁复复杂的物物业管理理活动的的表象，了了解和掌掌握物业业管理的的八大基基本特征征，来指指导我们们的具体体工作，具具有非常常大的现现实意义义。行业业本质是是行业本本身所固固有的，决决定行业业状态、性性质和发发展的根根本属性性。认清清物业管管理的行行业本质质，是研研究物业业管理行行业所有有现实问问题的逻逻辑起点点。（一）现现代物业业（不动动产）不不仅是生生活资料料，同时时也是生生产资料料和投资资产品传统的物物业管理理服务是是以作为为生活资资料的住住宅为主主要对象象的，无无论是物物业管理理发源地地的英国国，还是是源自计计划体制制下房屋屋管理模模式变革革的中国国式物业业管理，都都发轫于于
14、居住物物业的管管理服务务，乃至至于西方方许多国国家至今今仍以住住宅法作作为规范范物业管管理活动动的基本本法律，而而中国的的物权权法和和物业业管理条条例在在偏重于于住宅物物业管理理服务的的制度设设计方面面，同样样具有明明显的针针对性。但但是，这这种现象象仅仅意意味着过过去，自自上世纪纪后半期期以来，人人类的生生产方式式和生活活方式发发生了巨巨大的变变化，物物业（或或称不动动产）已已经远远远超越了了传统意意义上的的遮风避避雨的生生活资料料功能，更更多地以以生产资资料和投投资产品品的面目目出现在在我们面面前。从从生活资资料到生生产资料料进而到到投资产产品，物物业功能能的多元元化和物物业价值值的高端端
15、化，为为物业管管理的多多层次、全全方位发发展注入入了丰富富的内涵涵，同样样也为我我们重构构物业管管理的商商业模式式提供了了深远的的想象空空间。在在传统居居住物业业管理的的基础上上，物业业管理行行业向工工业物业业、商业业物业、公公用物业业等不动动产管理理的所有有领域的的纵深发发展，正正是顺应应物业功功能和物物业价值值变化的的大势所所趋。（二）业业主（客客户）是是物业管管理的权权利人和和责任人人，决定定了物业业管理的的价值需需求中国物业业管理发发展的独独特道路路，决定定了“政府主主导、企企业推动动”的物业业管理模模式在初初期阶段段的必然然性，但但是随着着业主权权利意识识的增强强和企业业市场竞竞争的
16、加加剧，物物业管理理行业已已逐步实实现“企业时时代”向“业主时时代”的转换换和变迁迁。物业业管理行行业的客客户群体体是物业业的主人人业主主，业主主在物业业管理中中的地位位不仅仅仅体现在在物权权法中中建筑物物区分所所有权人人的法律律定位，作作为物业业管理的的权利人人和责任任人，在在物业管管理商业业活动中中，业主主更是物物业管理理服务的的原始需需求者和和最终评评价者。对于物业业服务企企业来讲讲，在服服务质量量趋同化化和资质质品牌膨膨胀化的的背景下下，面对对不同的的业主群群体，如如何针对对他们不不同的价价值需求求，把握握自身的的素质和和特点，在在客户细细分的前前提下选选择最适适合的客客户，做做自己最
17、最擅长的的业务，提提供最优优质的物物业管理理服务？面对同同类的业业主群体体，如何何识别他他们的共共性需求求和个别别需求，有有效需求求和无效效需求，主主要需求求和次要要需求，基基本需求求和潜在在需求？在满足足客户的的共性、基基本和有有效需求求的同时时，如何何引导客客户的合合理需求求，挖掘掘客户的的潜在需需求，兼兼顾客户户的个性性需求，最最大限度度为客户户创造价价值？都都考验着着企业的的内在功功力，决决定着企企业的品品牌效益益。三、物业业管理产产品是一一种综合合性、持持续性、长长期性和和稳定性性的服务务物业管理理产品的的主要表表现形式式是无形形的服务务，这是是其区别别于有形形产品的的一个重重要特征
18、征。有形形产品的的生产、流流通和消消费环节节逐一递递进且相相互独立立，而无无形服务务一般没没有流通通环节，生生产和消消费处于于同一过过程，具具有同步步性。有形产品品一般都都有一定定的使用用期限，在在其合理理寿命周周期内可可以被反反复消费费使用，而而无形服服务属一一次性消消费品，服服务一经经生产即即被消费费，具有有不可储储存性；有形产产品在工工业化时时代背景景下大多多按严格格流程和和工艺生生产出品品，品质质、型号号、外型型、性能能等具有有高度的的同一性性，而无无形服务务主要通通过人的的行为来来完成，不不同的服服务者即即使经过过最严格格的挑选选和培训训，按照照最严密密的流程程提供服服务，也也难免有
19、有不同的的风格和和效果，即即所谓服服务的差差异性。如何克服服服务产产品的无无形性、同同步性、不不可储存存性和差差异性，以以保证服服务品质质的稳定定、可感感知和高高评价，始始终是服服务行业业面临的的永恒难难题。除除此之外外，物业业管理作作为一种种无形服服务还具具有自身身的一些些特点：1、综综合性，物物业管理理服务不不仅包括括物业共共用部位位和共用用设施设设备的维维修养护护，而且且包括对对物业管管理区域域内绿化化、清洁洁、交通通和公共共秩序维维护等内内容；22、持续续性，与与一次性性服务不不同，物物业管理理服务的的提供是是一个持持续的不不间断的的过程，物物业服务务企业必必须保证证物业共共同部位位的
20、长时时间完好好和共用用设施设设备的全全天候运运行。四、物业业管理产产品是基基于物业业共有部部分而提提供的准准公共性性服务人类拥有有建筑物物的历史史长达几几千年，物物业管理理之所以以在一百百多年前前才得以以诞生，其其根本原原因是城城市化背背景下多多业主区区分所有有建筑物物的产生生。当不不同的业业主共同同拥有一一个建筑筑物时，物物业产权权的多元元化要求求每一个个业主分分散自行行管理其其专有部部分，共共用设施施的社会会化却要要求集中中统一管管理共有有部分，近近代物业业管理正正是为了了解决物物业产权权多元化化和共用用设施社社会化的的矛盾应应运而生生的。因因此，尽尽管我们们认为广广义的物物业管理理应当充
21、充分包容容单一业业主的管管理服务务活动，尽尽管我们们鼓励物物业服务务企业根根据业主主的个性性需求进进行服务务的延展展和创新新，但是是我们始始终不能能忘记物物业管理理的存在在本源和和核心价价值基于物物业共有有部分的的准公共共性服务务。提供物业业共有部部分的准准公共性性服务，是是物业管管理的难难点之所所在，也也是物业业管理的的专业价价值之所所在。认认识物业业管理的的准公共共性，我我们就可可以运用用公共产产品和公公共选择择理论分分析当前前物业管管理面临临的诸多多现实难难题，我我们就不不难理解解物业管管理收费费问题的的特殊性性和产生生根据，我我们就不不难理解解目前业业主大会会和业主主委员会会机制的的缺
22、陷和和症结。认认识物业业管理的的准公共共性，我我们就可可以领悟悟物业管管理的外外部性与与城市管管理的密密不可分分。五、物业业服务目目标的实实现必须须辅助以以管理的的手段服务是为为满足他他人的需需求或实实现他人人的利益益而开展展的工作作，具有有顺从性性；管理理则是为为实现一一定的目目标而约约束或限限制他人人的行为为，具有有强制性性，两种种彼此矛矛盾和对对立的行行为在物物业管理理活动中中得到了了统一。与与其他服服务行业业相比，物物业管理理行业的的准公共共性，决决定了不不同的业业主（客客户）对对物业服服务具有有不同的的理解和和不同的的偏好，个个别要求求和偏好好可能影影响多数数业主的的利益实实现，为为
23、了满足足多数业业主的共共性需求求，就必必须约束束和限制制少数（或或个别）业业主的个个性需求求和偏好好,在这这种情况况下，管管理就成成为物业业服务的的一个特特殊而必必备的手手段。同样,从从物业管管理的权权利本源源看，物物业管理理权来源源于业主主的建筑筑物区分分所有权权，建筑筑物区分分所有权权并不具具备传统统所有权权的绝对对性和排排他性，单单个业主主所有权权的行使使是受到到有条件件限制的的，业主主对专有有部分行行使所有有权，不不得妨碍碍建筑物物的安全全，不得得影响建建筑物的的使用功功能，不不得破坏坏建筑物物的外观观；业主主对共有有部分仅仅具有按按约定使使用的权权利，而而不得以以共有为为名擅自自占有
24、、收收益和处处分；业业主不得得从事任任意弃置置垃圾、侵侵占通道道，排放放大气污污染物，施施放噪声声和违章章搭建等等行为，限限制业主主滥用物物权，约约束少数数业主的的不当行行使建筑筑物区分分所有权权的行为为，是物物业服务务之中的的“管理”内涵。六、物业业服务目目标的实实现受制制于建设设单位和和业主的的素质首先，物物业管理理是在物物业硬件件设施基基础上的的软性服服务，物物业硬件件设施条条件的优优劣直接接影响了了物业服服务的顺顺利开展展，而开开发企业业的素质质决定物物业设施施设备的的品质，很很难想象象在低水水平的开开发建设设基础之之上实现现管理服服务高水水平的可可能性； 其次，物物业管理理环境与与业
25、主（客客户）的的日常工工作生活活环境高高度重叠叠，业主主（客户户）使用用物业的的文明程程度和对对公共管管理规则则的遵守守程度直直接影响响物业服服务的效效果，很很难想象象在缺乏乏高素质质的业主主配合之之下实现现管理服服务高水水平的可可能性。高高水平的的物业服服务是由由优秀的的物业服服务企业业、负责责任的开开发建设设单位和和遵守公公共道德德的业主主三方面面共同努努力的结结果，这这可以称称之为“物业管管理服务务的互动动性”，也可可以称之之为“物业管管理三方方决定论论”。既然物物业服务务目标的的实现受受制于开开发建设设单位的的素质，行行业主管管部门就就要从源源头上规规范开发发建设单单位的行行为，这这是
26、物物业管理理条例对对“前期物物业管理理”作出专专章规定定的主要要理由，而而承接查查验制度度的全面面落实，则则是明确确开发建建设单位位责任和和减少开开发遗留留问题的的基本手手段；既既然物业业服务目目标受制制于业主主的素质质，物业业服务企企业在承承诺服务务指标时时就应当当更多考考虑业主主的配合合程度，更更多地从从过程标标准和客客观标准准规范自自身行为为，在结结果标准准和心理理标准的的约定上上采取审审慎的态态度，同同时对个个别业主主的败德德行为进进行及时时充分的的披露，以以规避不不应承担担的管理理责任并并争取多多数业主主的理解解。七、物业业服务企企业是人人合公司司，而非非资合公公司，其其核心竞竞争力
27、是是人力资资本物业管理理行业的的劳动密密集型特特征主要要表现在在两个方方面，一一是物业业服务企企业主要要是通过过投入提提供服务务的劳动动力来生生产产品品（服务务）和创创造产值值（服务务费）；二是劳劳动力成成本在物物业服务务总成本本中占据据很大的的比例（一一般达到到50%-700%）。劳劳动密集集型的特特征表明明资金这这一生产产要素在在物业管管理行业业中并非非起着决决定性的的作用。同同样，分分析大多多数赢利利的物业业服务企企业的财财务数据据，我们们会发现现它们的的净资产产收益率率都在440%-50%以上，而而且企业业收入和和利润的的增长与与企业的的资金投投入并无无直接相相关，多多数企业业在发展展
28、壮大过过程中并并无更多多的增量量资金投投入，注注册资本本的投入入也大多多数为了了满足资资质评审审和证明明风险承承担能力力的需要要，这同同样表明明了物业业服务行行业与其其他行业业相比，对对资金的的需求和和依赖程程度相对对较低，因因而，从从本质上上看，从从事常规规业务的的物业服服务企业业是人合合公司，而而非资合合公司。物业服务务企业的的人合特特征，决决定了物物业服务务行业对对劳动力力成本的的涨落极极为敏感感，因此此，树立立人力资资本在物物业管理理行业中中核心竞竞争力的的地位，不不仅有利利于认识识物业管管理师制制度的重重要性，而而且有利利于明晰晰以高层层管理人人员持股股为特色色的现代代物业服服务企业
29、业产权制制度的改改革方向向。八、物业业管理活活动是建建立在等等价有偿偿基础上上的市场场交易行行为物业管理理是建筑筑物管理理市场化化的产物物，物业业管理活活动必须须遵循市市场规律律，在等等价有偿偿的基础础上实现现物业服服务企业业和业主主之间的的公平交交易，物物业服务务企业的的商业性性和物业业服务行行业的市市场化是是物业管管理可持持续发展展的经济济基础。重重视物业业管理活活动的商商业性，就就要求物物业服务务企业应应以获取取商业利利润为基基本价值值追求，利利润是维维持企业业生存的的食粮，是是促进企企业发展展的营养养，是证证明企业业实力的的标志，是是回报企企业客户户的基础础。一些些依靠开开发建设设单位
30、的的补贴支支撑的物物业服务务企业，不不仅存在在以不正正当竞争争手段扰扰乱市场场的嫌疑疑，其从从属性的的企业定定位也在在一定程程度上矮矮化了行行业地位位，而且且其自身身最终也也将不堪堪重负难难以为继继；一些些不顾成成本地提提供所谓谓超值服服务的物物业服务务企业，其其做法不不仅扭曲曲了物业业管理价价格机制制，违反反了等价价有偿的的市场化化本质属属性，而而且其误误导市场场的恶果果也将最最终殃及及自身。综合上述物业管理行业的八大特征，我们可以概括出构成物业管理行业根本属性的六大基本要素：一、主体：物业服务企业 二、客体：业主（客户）三、对象：物业（不动产） 四、方法：管理手段 五、性质：准公共性服务六
31、、目标：商业利益。由此，我们得出以下的结论：物业管理的行业本质，是一种物业服务企业从事的以物业（不动产）为基础，以业主（客户）需求为导向，以管理为手段，以准公共性服务为核心产品的商业活动。三、结合合淮南特特色，创创新思路路开展工工作随着物业业管理行行业到了了“而立之之年”，物业业服务已已经成长长为社会会生活最最不可或或缺的一一个方面面。物业业服务前前所未有有地和整整个社会会紧密地地联系在在了一起起，社会会生活的的点滴变变化都对对物业服服务提出出了更高高、更新新的要求求，我们们打算从从以下几几个方面面开展工工作：1、积极极推动全全行业人人员做引引导型的的物业行行业管理理者物业管理理是服务务性的行
32、行业，但但它与商商业、旅旅游业、餐饮业业、运输输业等服服务性行行业存在在明显的的不同之之处，表表现在其其受众群群比较固固定，其其服务内内容，涵涵盖了与与客户息息息相关关的种种种生活内内容。物物业管理理首先必必须是一一种公众众服务，当当个性化化的服务务需求与与公众的的意志相相违背的的时候，物物业管理理人则必必须予以以制止。因因为一旦旦允许，那那么个别别业主的的行为会会影响到到其他大大部分业业主的权权益或是是与现行行的法律律法规相相违背。甚甚至在特特定的情情况下，会会出现大大部分业业主都有有某种需需求但是是我们依依然无法法满足的的现象。例例如在管管理费的的问题上上，只要要有人提提出降价价，我相相信
33、大部部分业主主都会主主动予以以附和，可可是一旦旦违反了了市场经经济规律律，伤害害的是整整个行业业的健康康发展。因因此，让让业主满满意是物物业管理理人追求求的目标标，但是是满意的的前提并并不是让让业主完完全满足足。 一个优秀秀的物业业经理人人，首先先就应该该善于运运用引导导的力量量，来影影响和改改变的业业主的一一些生活活习惯和和行为，从从而实现现业主高高满意度度的目标标。在一一些大社社区内（包包括别墅墅、公寓寓、普通通住宅等等多种物物业类型型）更显显得尤其其明显。业业主群体体中既有有大款也也有工薪薪阶层，既既有南方方人也有有北方人人，既有有高学历历者也有有没文化化者，既既有美满满家庭也也有单身身
34、贵族等等等，不不同的群群体拥有有不同的的需求，物物业管理理人就像像走钢丝丝一样需需要高超超的平衡衡技巧。要要妥善地地解决诸诸如此类类的问题题，除了了敢于向向业主说说“NOO”之外外，物业业管理人人更应该该善于应应用：引引导的力力量 。海尔有有一句名名言：没没有落后后的群众众，只有有落后的的干部。我我们可以以将这句句话延伸伸为：没没有落后后的业主主，只有有落后的的管理。 在物业业管理引引导的过过程中，我们积极呼吁企业领导者不要忽视引导的力量。其次引导从业人员从自身做起，做一名合格的业主。物业行业的特殊性使得我们管理者的身份是有双重性的，在工作时是管理人员，在生活中都是业主。一天内有两个角色要扮演
35、和转变，我们行业管理者应该做小区业主的榜样和表率，这样通过行业从业人员的带动效应，才能构建良好的行业外部环境。2、扶持持骨干物物业服务务企业通通过扩大大规模，提提高品质质，树立立品牌来来做大企企业的外外部边界界，做小小企业的的内部成成本，扩扩大企业业利润来来源进而而增强企企业的竞竞争能力力。3、呼吁吁协调政府府价格主主管部门门减少对对物业服服务价格格的过度度干预，赋赋予物业业服务企企业足够够的自主主定价的的权利；放弃以以往强加加和转嫁嫁物业服服务企业业各种不不合理负负担和责责任；减减轻物业业服务企企业的经经营压力力和风险险；4、强力力推动我我市物业业信息化化建设的的步伐。目前市物物业管理理协会
36、从从全行业业的角度度，通过过与中国国移动公公司联手手，依靠靠其丰富富的信息息化资源源和资金金优势，由由市移动动公司出出资进行行信息化化软、硬硬件的开开发投入入，物业业主管部部门和物物业企业业按实际际用量付付使用费费用的方方式，为为全面从从根本上上解决物物业信息息化建设设的瓶颈颈，减轻轻物业企企业信息息化建设设的资金金负担，正在做有益的尝试。5、进一一步规范范前期物物业招标标工作。目目前山南南的楼盘盘建设中中取得了了较好的的效果。我们相信信在政府府部门和和有关单单位的大大力支持持下，物物业管理理行业全全体同仁仁的共同同努力下下，物业业管理行行业作为为朝阳产产业的社社会地位位日益突突出，让让我们携携起手来来，以更更好的精精神面貌貌和工作作状态去去开创行行业更加加美好的的未来 !谢 谢 大 家家 ！14