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1、上海浦东东新区市市政中心心物业管管理方案案目 录录1公司司综合阐阐述11.1企业理理念11.2管理模模式41.3管理框框架61.4管理规规模61.5管理的的主要物物业71.6项目剪剪影82 物业概况况及合作作意图132.1 物业概况况132.2 合作意图图132.3 合作前提提133管理理设想143.1 管理目标标143.2 服务理念念15 3.3保证体体系153.4指标承承诺153.5对策措措施164管理理内容及及服务标标准174.1业户服服务174.2礼仪服服务224.3设备管管理274.4保安服服务614.5保洁服服务654.6绿化服服务724.7应急预预案824.8支持文文件935浦东
2、东新区市市政中心心管理处处人员配配置945.1 人人员架构构945.2 人人员配备备945.3 主主要人员员简历952 物业概况况及合作作意图2.1 物业概况况l “浦东新新区市政政中心”坐落于于浦东新新区合欢欢路2号号,占地地面积775833平方米米，总建建筑面积积176680平平方米，由由一幢三三层办事事大厅和和一幢五五层办公公楼及一一层地下下室组成成，地下下室设有有主楼泵泵房和一一个多功功能厅。西西侧入口口处旁有有地面机机动车停停车位110个和和非机动动车停车车位400个。办办事大厅厅与合欢欢路之间间还设有有一个面面积近2200平平方米下下沉式广广场，室室外绿地地面积7750平平方米。2
3、.2 合作意图图l “一流的的物业需需要一流流的管理理，一流流的管理理需要一一流的机机制”这样才才能使物物业保值值、增值值，才能能使业户户感觉安安心、满满意；l 贵方要求求在物业业管理市市场上选选聘一家家具有高高资质、上上等级、有有规模，而而且拥有有综合性性办公楼楼管理经经验的物物业公司司；l 我公司正正具备管管理“浦东新新区市政政中心”的资质质和能力力，而且且一旦中中标，将将采用“陆家嘴嘴物业企企业标准准(Q/OAKKH)”，在管管理中按按ISOO90001质量量管理体体系、IISO1140001环境境管理体体系及OOHSAAS1880011职业健健康安全全管理体体系要求求，来提提升“浦东新
4、新区市政政中心”的管理理档次，达达到贵方方对物业业公司提提出的管管理目标标；l 我公司将将以崭新新的服务务理念带带入“浦东新新区市政政中心”，改善善、升华华、精雕雕周围的的环境，为为业户营营造一个个“安全、舒舒适、亲亲情、保保值（增增值）”的办公公及商务务环境。2.3合作前前提l 为保证“浦东新新区市政政中心”管理品品质和物物业管理理的顺利利开展，贵贵方应免免费提供供一定面面积的房房屋作为为物业管管理的办办公、仓仓库、休休息用房房；3管管理设想想3.1管理目目标我公司将将使“浦东新新区市政政中心”达到以以下管理理服务总总目标：l 通过良好好的物业业管理使使“浦东新新区市政政中心”保值、增增值，
5、真真正为业业主营造造一个方方便、快快捷、温温馨、舒舒适的办办公及商商务环境境；l 在管理中中导入IISO990011质量管管理体系系、ISSO1440011环境管管理体系系及OHHSASS180001职职业健康康安全管管理体系系；l 执行“上上海市物物业管理理行业规规定”。3.2 服务理念念我公司倡倡导“陆家嘴嘴物业让让您更满满意”的服务务理念，来来管理与与服务“浦东新新区市政政中心”，真正正做到代代表业主主利益、1100业户第第一、不不断超越越业主日日益增长长的需求求，成为为物业使使用人的的好保姆姆、好管管家、好好朋友，成成为业主主的好参参谋、好好帮手、好好朋友，成成为大家家认可的的好企业业
6、、好伙伙伴、好好朋友。3.3保证体体系公司已实实施并通通过了IISO990011质量管管理体系系、ISSO1440011环境管管理体系系及OHHSASS180001职职业健康康安全管管理体系系的三项项认证。同同时，我我公司自自20001年起起开展企企业标准准化工作作，并制制订了公公司“企业标标准（QQ/OAAKH）”。“浦东新区市政中心”接管后，我公司将按三项体系及企业标准。修订“浦东新区市政中心”的三级操作文件。3.4指标标承诺l 满意度指指数855以上；l 档案归档档率达到到1000；l 档案准确确率达到到1000；l 档案完整整率达998以以上；l 各类服务务人员上上岗培训训率达到到10
7、00；l 公司投诉诉电话（9969116）224小时时受理投投诉，投投诉相关关职能部部门244小时内内给予回回复；接接到投诉诉一般情情况2小小时内到到现场处处理，短短时间内内无法处处理的224小时时内处理理答复。l 有效投诉诉处理率率达到1100；l 管理处专专线报修修电话224小时时受理报报修，报报修项目目10分分钟内到到现场，急急修项目目24小小时内修修复，其其他项目目48小小时内修修复；l 各类设备备完好率率达988，重重要区域域、重大大活动期期间照明明电气完完好率达达1000；l 维修及时时率达到到1000；l 电梯关人人，接报报后3分分钟内到到现场处处理，并并在接报报后200分钟内内
8、救出被被困人员员；l 中央空调调系统运运行正常常，无噪噪音。出出现运行行故障后后10分分钟内到到达现场场处理，室室内温度度夏季不不高于226度，冬冬季不低低于188度。l 排水系统统畅通，遇遇有事故故，接报报后100分钟内内处理，无无大面积积跑水、积积水、长长时间停停水事故故；l 维修质量量合格率率达1000；l 实行维修修服务回回访制度度，回访访率达到到1000，无无等级安安全事故故设备责责任事故故；l 管理服务务范围内内不发生生重大安安全责任任事故；l 管理服务务范围内内不发生生重大火火灾责任任事故；l 管理服务务范围内内不发生生重大设设备管理理责任事事故；l 公共设备备、设施施完好率率达
9、988以上上；l 清洁管理理无盲点点；l 垃圾日产产日清，定定期进行行卫生消消毒灭杀杀；l 管理服务务范围内内保安固固定岗（门门岗）实实行244小时保保安立岗岗服务；l 实行244小时值值班和巡巡逻制度度，听到到周界报报警声，立立即通知知人防队队员3分分钟内赶赶到现场场；l 积极协助助业主搞搞好节能能降耗工工作。3.5对策措措施l 提供不定定时的巡巡查工作作，确保保管理运运作、保保安情况况正常运运作；l 各项管理理制度完完善，各各种规定定、公约约上墙公公布；l 所管辖区区域卫生生无死角角；绿化化存活茂茂盛；治治安良好好；环境境清洁；辅助设设备及建建筑物完完好；l 管理人员员及服务务人员上上岗要
10、佩佩带标志志，规范范制服，设设立立岗岗、巡岗岗、观察察岗、监监督岗及及服务岗岗并有明明确的岗岗位职责责及考核核标准；l 建立各种种档案资资料、报报修、养养护记录录；l 各种收费费项目、标标准公开开，收费费基本合合理，并并接受贵贵方及租租户监督督；l 制订中大大修理年年度计划划，并负负责实施施。通过过不断的的完善，真真正达到到使业主主名下的的物业保保值、增增值；l 制定并组组织员工工培训计计划的实实施；l 结合创优优评比标标准，进进一步提提高物业业管理水水平。4 管理理内容及及服务标标准4.1 业户户服务4.1.1 基本本要求l 实行周一一至周五五09:00-17:30的的业户服服务制度度、其他
11、他时间设设备报修修。l 业户服务务人员应应按公司司规定统统一着装装，佩带带胸牌、司司徽、仪仪表仪容容整洁端端庄。l 在服务过过程中热热情、周周到，文文明用语语，主动动询问并并及时为为业主提提供服务务。l 及时、认认真做好好工作日日志、注注记、帐帐册等记记录工作作，字迹迹清晰、数数据准确确。4.1.2 档案案管理l 目的规范管理理处档案案的收集集、归档档及借阅阅工作。l 职责a. 资料档案案管理员员负责档档案的保保存、预预立卷与与保管工工作。b. 管理处经经理每月月一次进进行检查查。c. 各部门主主管负责责部门内内归档文文件的收收集、整整理。l 工作规程程【档案收收集与归归档】a. 范围：凡凡文
12、书书档案归归档范围围中所所规定的的内容均均属收集集和归档档范围。b. 时间：各各部门需需归档材材料必须须于每月月底收齐齐并交到到资料档档案管理理员处。c. 要求：-上交文文件必须须完整、无无空缺，不不得使用用铅笔填填写。-资料档档案管理理员将收收集来的的档案分分类插入入有关的的档案袋袋中妥善善保管，以以备年底底一并装装订归档档。【档案接接收】a. 上交档案案要确保保案卷质质量方能能接收。b. 接收的案案卷，经经复查后后去掉卷卷内金属属物并修修补破损损的文件件。【档案查查阅、借借阅】a. 调卷查阅阅者，应应说明理理由、要要求及内内容。b. 查阅档案案前，必必须于“查阅、借借阅登记记簿”上签字字登
13、记。c. 查阅的档档案不得得离开管管理处，如如有离开开管理处处的必要要，须经经管理处处经理同同意，方方可实施施。d. 非管理处处人员借借阅，凭凭单位介介绍信，经经管理处处经理批批准并办办理借阅阅手续后后，于管管理处内内借阅，不不得外借借。e. 借阅的档档案不得得转借他他人。f. 阅后及时时归还，确确有必要要可借阅阅一星期期。如继继续借阅阅则另办办续借手手续。g. 借阅的档档案不得得涂划或或拆卷。h. 复印（制制）档案案须经管管理处经经理同意意方可。4.1.3业户户满意度度测评l 每季度向向业户发发放业业户满意意度测评评表，征征询业户户意见和和要求，及及时改进进。l 及时做好好业户户满意度度测评
14、表表的统统计与分分析。l 落实业户户提出的的不满意意项的整整改措施施。l 对提出建建议、意意见的业业户实行行回访，反反馈信息息，沟通通协调。4.1.4 物料料管理【物料管管理范围围】l 本管理制制度所指指的物料料是各类类设备、工工具、仪仪器、备备品备件件、燃料料、器材材及清洁洁服务用用品等。l 本管理制制度规定定了物料料计划、采采购、验验收入库库、使用用、保管管及发放放等管理理职能，是是管理处处各部门门必须遵遵循的基基本原则则和程序序，也是是采购合合同或协协议管理理的基本本要求与与内容。【管理机机构及职职责】l 经理室是是本管理理制度的的领导，负负责监督督制度的的制定、修修订及解解释。l 业户
15、服务务部负责责本管理理制度的的具体实实施。l 内勤负责责物料计计划、仓仓库收发发保管、统统计及处处理等一一系列管管理工作作。l 内勤负责责物料的的采购。【物料管管理要求求与内容容】l 物料供应应计划a. 管理处物物料供应应计划一一般按物物料供应应实际变变动的状状况，以以及当月月需要实实际情况况等要求求进行编编制。如如果客观观情况发发生变化化或应急急事件出出现，可可按调整整和补充充计划或或应急请请购货物物处理。b. 编制管理理处物料料供应计计划时，必必须对物物料消耗耗和储备备情况进进行测算算，经过过综合平平衡，必必须按采采购资金金大小以以及实际际需要状状况等要要求进行行编制。c. 管理处物物料供
16、应应计划为为：采购购计划d. 物料供应应计划由由各部门门按所管管辖范围围负责进进行编制制，并报报管理处处经理综综合平衡衡同意后后实施。e. 物料供应应计划的的审批和和手续f. 零星物品品采购经经使用后后实施申申报，各各部门主主管填写写请购购单，经经管理处处经理审审批实施施。g. 计划拟定定及请购购单填写写品名、规规格、数数量、用用途及拟拟需金额额。l 物料订货货和采购购a. 管理处各各部门使使用的物物料包括括备品备备件，统统一由内内勤负责责采购，专专业物品品（设备备）物料料采购员员会同各各设备主主管进行行订货或或采购。遇遇应急采采购，可可由当事事人直接接办理，事事后补办办手续。b. 物料订货货
17、或采购购必须根根据采购购计划及及零星采采购要求求进行订订货或采采购，并并按请购购质量、数数量、时时间及相相应价格格进行，同同时做到到“货比三三家、择择优选定定、经济济合理”。c. 物料订货货或采购购必须坚坚持规定定的质量量标准组组织货源源，以保保证物料料的质量量，用于于主要设设备的关关键部件件的材料料、配件件、器材材、燃料料等，应应尽可能能定点采采购，确确保物资资质量的的稳定性性。凡不不符合质质量规定定标准的的物料一一律不准准入库并并填写不不合格品品处理记记录单，否否则由内内勤承担担责任。d. 物料进库库必须对对物料的的质量与与数量进进行检验验、把关关，并在在入库单单上签字字；物品品规格、内内
18、在质量量等要求求，由使使用部门门主管或或内勤检检验把关关，并在在入库单单上签字字；发现现不符合合数量和和质量要要求，要要拒绝入入库，并并及时由由内勤或或采购人人与供应应方取得得联系，落落实整改改措施直直至符合合要求方方可入库库。e. 物料入库库必须填填写入入库单，入入库单品品名、数数量、单单价、金金额等须须填写详详细，字字迹清晰晰，签名名符合要要求，并并把入库库单一联联交财务务入帐，另另一联由由内勤留留存，便便于复查查。l 仓库物料料保管及及管理a. 物料入库库后要建建立入入库登记记表，填填清楚进进货时间间、品名名、规格格、数量量、单价价及总值值。b. 内勤对保保管的物物料应做做到“品质清清、
19、规格格清、数数量清、堆堆放整齐齐、库容容整齐、库库地清洁洁；帐卡卡物相一一致；按按架、按按位明标标定放。c. 仓库要切切实而严严格做好好防火安安全工作作，严禁禁吸烟，闲闲人莫入入。d. 仓库钥匙匙应妥善善保管，不不得转借借。e. 由于仓库库管理不不善或工工作疏忽忽、差错错造成物物资遗失失、损坏坏、变质质等经济济损坏，应应追究责责任者，并并按有关关规定进进行赔偿偿和处罚罚。l 物料发放放管理a. 除应急事事件之外外，发放放物料一一律按先先入库后后发放，先先进后出出的原则则，凭领领料单上上的时间间、品名名、规格格、数量量、用途途、领料料人员及及主管人人员须详详细填写写，字迹迹清晰。领领料单一一式三
20、联联，一联联交内勤勤、一联联交做帐帐人员、一一联留存存领料部部门，便便于复查查。b. 对于使用用部门需需用仓库库存放的的特定工工具、仪仪器等应应向内勤勤借用，并并填写物物资借用用登记表表，表表上的借借用物资资、借用用日期、借借用人签签名、登登记人、归归还日期期及质量量状况须须填写详详尽，字字迹清楚楚，借用用人和登登记人应应当场检检验把关关，否则则在归还还工具时时发现有有任何损损坏、遗遗失等均均由当事事人赔偿偿。c. 对于管理理处员工工需要领领用工具具时，应应向内勤勤领用，并并填写工工具领用用登记表表，表表上的名名称、规规格/型型号、数数量、领领用日期期、归还还日期、领领用人、仓仓管员及及主管须
21、须填写详详尽，字字迹清楚楚。在领领用前，领领用人与与内勤应应当场检检验把关关，领用用人离职职前，必必须把领领用的工工具归还还管理处处，发现现有任何何损坏、遗遗失等均均由当事事人赔偿偿。d. 在内勤不不在时，由由设备部部值班工工程师负负责仓库库领料工工作。当当需用物物料或工工具时，使使用部门门的当事事人应直直接向设设备部值值班工程程师申请请，由值值班工程程师填写写领料料单，并并负责去去仓库领领取，事事后应按按正常规规定补办办手续。如如有差错错，责任任应由设设备部值值班工程程师承担担。e. 发放物料料时，内内勤应按按领料料单上上的品名名、规格格、数量量、用途途等要求求，做到到手续齐齐全，领领料人、
22、领领料主管管人在领领料单上上签字，明明确责任任方可发发放，不不准多发发，避免免造成浪浪费。f. 随发料随随盘点,每季一一次全面面盘点。同同时每月月25日前前做好物物资存库库统计月月报表。l 检查与考考核每季管理理处对物物资管理理工作须须进行全全面检查查，检查查内容包包括计划划编制、采采购、物物资保管管、领料料发放等等，并落落实责任任，执行行考核，对对于物资资管理工工作有明明显成绩绩者或违违章者将将进行责责任考核核。4.2 礼仪仪服务4.2.1范围会务区域域，多功功能厅、会会议室等等。4.2.2内容及及标准4.2.2.11礼仪会会务接待待服务内容 负责来访访客人的的登记、接接待服务务。 报刊杂志
23、志的收发发服务。 外来人员员引导服服务。 电话分机机的转接接服务。 根据”浦浦东新区区市政中中心”有关部部门的要要求，布布置、安安排、落落实服务务人员做做好服务务接待工工作。 检查会议议室、贵贵宾室各各类设施施，发现现问题及及时报修修。 提供茶水水服务。标准 服务人员员上岗须须做到精精神饱满满、淡妆妆上岗、仪仪表、仪仪容端庄庄大方且且面带微微笑，姿姿势端正正，双手手自然摆摆放，与与工作无无关的物物品一律律放在抽抽斗内，统统一着装装，服装装整洁。 迎送客时时要求面面带微笑笑，礼貌貌用语，举举止大方方，手、语语并用。 根据”浦浦东新区区市政中中心”有关部部门发出出的会会议接待待通知单单要求求做好各
24、各项服务务准备工工作，如如有特殊殊要求，按按要求执执行。 提前半小小时检查查会议室室、贵宾宾室的空空调、照照明、电电器等各各类设施施，发现现问题及及时通知知设备管管理人员员排除故故障。【会务接接待服务务流程】按时上岗、签到，整理仪容、仪表检查各种设备通知保洁部，做到物品、地面无积土，无污渍、无臭味，保持洁净明亮待命清理接见厅接见完毕，笑脸相送来宾接见期间，不得随便让他人进入接见厅，并保持走路轻、讲话轻、操作轻接见期间，保持有岗有人，每隔20分钟续水一次，随时提供各种服务来宾入厅前5分钟上完茶水来宾入厅后上茶水来宾多于10人来宾少于10人无人陪同则将来宾引位入座面带微笑，微微行礼，问候来宾任务前
25、半小时到岗，站立迎接来宾参加班前会，接受任务，掌握接见对象、人数、地点、时间整理场地，喷洒适量空气清新剂检查门、窗、灯、空调完好情况报设备部检修不正常检查厅内凳椅、茶几、墙板、装饰板、窗台、窗框的清洁情况不正常备好洁净、完好的茶杯、毛巾等接待物品【会见或或会议前前准备阶阶段的服服务】l 业户服务务部根据据“浦东新新区市政政中心”有关部部门发出出的会会议接待待通知单单要求求，开出出会议议接待任任务单，落落实服务务人员和和进行会会场布置置；l 服务人员员根据会会议接待待通知单单的要要求认真真做好各各项准备备工作；l 领班提前前对会场场的空调调、照明明、电器器设备以以及门窗窗进行全全面检查查，发现现
26、问题立立即通知知设备管管理人员员排除故故障；l 按有关灯灯光控制制的规定定在会见见或会议议前半小小时开启启照明；l 服务员发发现空气气浑浊即即开启门门、窗115-220分钟钟后关闭闭，调节节好空调调调温器器，冬季季室内温温度一般般控制在在18C（2C）左右右，夏季季一般控控制在225C（2C）左右右，并在在会前330分钟钟左右喷喷洒适量量空气清清香剂，保保持室内内空气清清新；l 按会议议接待任任务单的的要求布布置好条条桌、椅椅子、茶茶几,如如有特别别要求，按按要求执执行；l 检查会议议室或会会见厅四四周墙面面、镜框框、柜子子等物品品是否有有灰尘，或或摆放不不适，发发现问题题及时整整改；l 茶杯
27、的要要求：茶茶杯必须须使用消消毒柜进进行消毒毒，消毒毒时间不不低于220分钟钟，茶杯杯、杯盖盖无黄斑斑、无缺缺口，茶茶杯无水水迹且光光亮；l 签到台要要求：台台布无污污迹、挺挺括，围围裙无破破损，摆摆放在大大堂规定定位置；l 鲜花要求求：新鲜鲜、无枯枯枝败叶叶，喷洒洒少许水水，保持持鲜花新新鲜；l 茶叶的要要求：根根据会议议等级准准备好茶茶叶，在在会前330分钟钟泡好茶茶头；l 热水瓶的的要求：热水瓶瓶表面清清洁光亮亮、无水水迹，热热水瓶内内水温保保持900C以上（一一天更换换二次保保持水温温）；l 考灵杯的的要求：考灵杯杯不得有有破损和和缺口，杯杯子清洁洁光亮、透透明、无无指印，并并倒放在在
28、杯垫上上；l 矿泉水的的要求：矿泉水水瓶无灰灰尘、密密封完好好，瓶内内无沉淀淀物，同同时检查查是否在在保质期期内，超超过保质质期不得得使用；l 小毛巾的的要求：小毛巾巾无斑点点和异味味，必须须经过严严格消毒毒（重要要会议一一律使用用新的小小毛巾），冬冬季毛巾巾待客人人入座后后立即提提供，保保持毛巾巾的热度度，夏季季待客人人入座后后立即提提供冰毛毛巾，盛盛放小毛毛巾的竹竹箩不得得有破损损。小毛毛巾消毒毒的要求求必须使使用专用用消毒柜柜进行消消毒，消消毒时间间不低于于20分分钟；竹竹箩消毒毒的要求求必须每每次使用用结束后后，用热热水浸泡泡、晒干干后保存存，以备备再次使使用；l 把准备好好的茶叶叶、
29、茶杯杯、小毛毛巾、矿矿泉水、考考灵杯按按规定程程序摆放放在会议议桌上，热热水瓶摆摆放在操操作台上上，保证证客人到到达后，即即能提供供各项服服务；l 接见或会会议开始始前100分钟，服服务员须须在接见见厅或会会议室门门口立岗岗迎候参参加会议议的客人人到达；l 服务员立立岗须做做到精神神饱满、淡淡妆上岗岗、仪表表、仪容容端庄大大方且面面带微笑笑；l 对重要宾宾客，服服务员在在前领位位并帮助助拉椅子子、分清清主宾的的座位，以以免领错错座位，引引起不必必要的误误会；l 迎客入座座时要求求面带微微笑，礼礼貌用语语，举止止大方，手手、语并并用。二二名服务务员同时时领位时时要求步步调一致致；l 在冬季对对进
30、入会会见厅或或会场的的客人脱脱下的衣衣帽，服服务员要要伸手去去接，并并挂至衣衣帽架上上。l 提供茶水水服务的的顺序是是先主宾宾后主人人，然后后按顺时时针方向向提供服服务，在在客人较较多的情情况下，二二人或多多人同时时服务时时分正反反二个方方向进行行，但不不可将主主人放在在最后；l 茶水添加加时，须须在距客客人背后后30公公分左右右操作，茶茶水倒至至七分满满，并注注意客人人的动态态，以免免发生碰碰撞。服服务过程程中须忙忙而不乱乱，快又又稳地将将茶水送送到客人人面前；l 摆放茶杯杯时，声声音要轻轻，茶杯杯须放在在宾客的的右手位位置，同同时杯柄柄朝后成成45，并轻轻声（标标准是只只有宾客客一人能能听
31、见）说说“请用茶茶”；l 递茶给宾宾客时，切切忌手指指接触茶茶杯口，须须先放杯杯垫，再再将茶杯杯放予杯杯垫之上上；l 如需用矿矿泉水，必必须先开开瓶盖，再再掀开考考灵杯，倒倒入矿泉泉水时，矿矿泉水瓶瓶不得与与杯口接接触，倒倒至八分分满即可可。【接见或或会议期期间的服服务】l 接见或会会议开始始后，在在接见厅厅或会议议室门口口挂上“请勿打打扰”牌子；l 接见或会会议期间间服务员员一般不不得随意意进出接接点厅或或会议室室，重要要接见或或会议期期间服务务员须站站立在会会场里面面，一般般的接见见或会议议期间服服务员站站立在会会场门口口，特殊殊需求按按政府规规定执行行，但必必须注意意接见厅厅或会议议室的
32、动动态，随随时提供供服务，如如有紧急急事项须须要找人人，服务务员可用用纸条形形式传递递信息；l 接见或会会议结束束时，服服务员应应立即开开启接见见厅或会会议室门门并在门门口立岗岗送客、面面带微笑笑说：“请走好好，再见见!”；l 将衣帽架架上的衣衣、帽送送还客人人，不可可出错；l 检查接见见厅或会会议室内内是否有有客人遗遗忘的物物品，如如有发现现应立即即交还客客人或交交给领班班及主管管处理。【接见或或会议结结束后的的服务】l 检查会议议室内是是否有电电器设备备损坏，发发现损坏坏及时通通知设备备人员进进行维修修；l 清理会议议桌上的的资料、茶茶杯、毛毛巾、矿矿泉水、考考灵杯等等物品，并并送到储储水
33、间进进行清洗洗；l 抹净桌面面上的水水迹；l 将桌椅摆摆放整齐齐，恢复复原样；l 关闭所有有的照明明、空调调调节器器；l 关闭会议议室及接接见厅门门；l 将热水瓶瓶、托盘盘等放回回原处，同同时清洁洁茶杯并并进行消消毒。4.3 设备备管理l 我公司拥拥有各类类专业工工程技术术人员确确保“浦东新新区市政政中心”设备设设施的运运行管理理和维修修保养工工作正常常开展。l 我公司的的维修中中心具有有一支精精良的维维修队伍伍和先进进的维修修设备以以确保维维修保养养质量。l 我公司建建立的设设备应急急支持网网络保证证了设备备应急事事件的及及时有效效处理。l 我公司实实施定人人、定机机、定岗岗及相互互配合的的
34、运作管管理方式式。根据据设备机机房安全全管理制制度，设设备人员员安全守守则，特特殊工程程持证上上岗制度度实施安安全管理理。制定定运行管管理规程程，实施施日常巡巡视与周周期检查查保养工工作。制制定设备备系统安安全操作作规程，规规范设备备操作管管理。按按统一的的设备帐帐、卡、物物管理办办法，维维修保养养内容要要求，质质量检查查标准实实施标准准化管理理。根据据设备完完好率统统计标准准对设备备设施的的完好程程度进行行统计，确确保安全全正常运运行和使使用。4.3.1 设设备管理理内容物业设备备在安装装调试验验收通过过后，就就进入了了运行使使用阶段段，这时时就需要要物业管管理公司司运用先先进的管管理方法法
35、和良好好的技术术对物业业设备进进行维修修保养，保保证这些些设备正正常运行行，充分分发挥它它们的功功效。物业设备备管理的的好坏与与否，直直接影响响到其使使用功能能和使用用寿命，这这样对使使用过程程中保证证设备的的正常运运行，加加强日常常保养和和维修管管理提出出了更高高的要求求，为此此特制定定本检查查标准。供配电设设备【工作程程序】l 电工a. 每日一次次按照设设备、设设施巡视视内容与与程序巡巡视配电电房设备备，并记记录配配电房巡巡视记录录表；b. 配电房每每周打扫扫一次，配配电柜每每月清洁洁一次。双双电源柜柜(箱)“运行”与“备用”每月切切换检查查一次，并并记录设设备定期期启动表表；c. 按设备
36、备、设施施（年度度）周期期检查、保保养计划划表和和供配配电设备备（设施施）维修修保养规规程的的内容要要求进行行周期检检查、保保养，并并将结果果记录于于设备备、设施施周期检检查、保保养记录录表内内；d. 供配电设设备、设设施维修修工作记记录于设设备、设设施维修修记录表表内；e. 供配电设设备发生生异常和和故障及及时报告告电气领领班，记记录设设备故障障记录表表，并并在电气气领班协协同下排排除异常常和故障障。l 领班a. 负责设备备的技术术资料、档档案的收收集、保保管；负负责零星星设备的的配件、材材料的采采购计划划的编制制，外委委托修理理的联系系工作；b. 每年122月制订订下一年年度设设备、设设施
37、（年年度）周周期检查查、保养养计划表表，并并按运行行情况制制订设设备、设设施（年年度）维维修计划划表；c. 组织实施施供配电电设备的的运行管管理及维维修保养养工作，并并进行指指导，检检查；d. 每周巡视视配电房房设备,检查巡巡视记录录、交接接班记录录；e. 每月定期期组织电电工检查查供配电电设备的的运行状状况，填填写供供配电系系统检查查表。按按日常巡巡视记录录及定期期检查记记录，根根据设设备完好好率标准准填写写设备备完好率率月度统统计表交交设备主主管审核核后报公公司主管管部门；f. 对每次周周期检查查保养记记录、维维修记录录、故障障记录进进行检查查验证；g. 每季汇总总设备故故障情况况，填写写
38、设备备故障记记录（季季度）汇汇总表，报报设备主主管审核核后，交交公司主主管部门门；h. 按应急急预案规规定负责责处理应应急事件件。供气设备备与燃气公公司保持持联系，每每周巡检检，请燃燃气公司司定期专专业保养养，随时时进行报报修。电梯设备备【工作程程序】l 分承包方方电梯维维保人员员a. 每周按设设备、设设施（年年度）周周期检查查、保养养计划表表和电电梯设备备维修保保养规程程的内内容要求求进行定定期保养养，同时时负责清清洁电梯梯机房环环境，并并将结果果记录表表内；b. 电梯设备备维修工工作记录录房屋屋、设备备、设施施维修记记录表；c. 设备发生生异常和和故障及及时报告告设备主主管，记记录于设设备
39、故障障记录表表上,并及时时处理。l 电梯工a. 每日按照照房屋屋、设备备、设施施巡视内内容与程程序巡巡视电梯梯设备，填填写电电梯房巡巡视记录录。发发现异常常及时通通知分承承包方电电梯维保保人员并并报告设设备主管管，督促促维修保保养；b. 负责电源源部分的的维修保保养及运运行操作作。每月月一次切切换检查查双电源源设备，记记录设设备定期期启动表表。l 领班a. 负责设备备的技术术资料、档档案的收收集、保保管，联联系委托托保养工工作；b. 每年122月制订订下一年年度设设备、设设施（年年度）周周期检查查、保养养计划表表，并并按运行行情况制制订设设备、设设施（年年度）维维修计划划表；c. 实施电梯梯设
40、备的的运行管管理，按按设备备维修保保养分承承包方服服务质量量监管办办法对对分承包包方的监监管。对对电梯设设备维修修保养工工作进行行检查、验验证；d. 每周巡视视电梯机机房设备备,检查查巡视记记录；e. 每月定期期组织电电工和分分承包方方电梯维维保人员员检查电电梯设备备的运行行状况，填填写电电梯设备备系统检检查表。按按日常巡巡视记录录及定期期检查记记录，根根据设设备完好好率标准准填写写设备备完好率率月度统统计表交交设备主主管审核核后报公公司主管管部门；f. 对每次周周期检查查保养记记录、维维修记录录、故障障记录进进行检查查验证；g. 每季汇总总设备故故障情况况，填写写设备备故障记记录（季季度）汇
41、汇总表，报报设备主主管审核核后，交交公司主主管部门门；h. 协助设备备主管做做好分承承包商的的评审、评评价和初初选工作作。给排水设设备【工作程程序】l 管道工a. 每日一次次按照设设备、设设施巡视视内容与与程序巡巡视泵房房设备，并并记录水水泵房巡巡视记录录表；b. 水泵房每每周打扫扫一次，机机组每月月清洁一一次。生生活水泵泵“运行”与“备用”每二周周交替更更换一次次；c. 按设备备、设施施（年度度）周期期检查、保保养计划划表和和给排排水设备备（设施施）维修修保养 规程的的内容要要求进行行周期检检查、保保养，并并将结果果记录于于设备备、设施施周期检检查、保保养记录录表内内；d. 给排水设设备、设
42、设施维修修工作记记录于设设备、设设施维修修记录表表内；e. 给排水设设备发生生异常和和故障及及时报告告给排水水领班，记记录设设备故障障记录表表，并并在给排排水领班班协同下下排除异异常和故故障。l 领班a. 负责设备备的技术术资料，档档案的收收集、保保管，负负责零星星设备的的配件，材材料采购购计划的的编制，委委托修理理的联系系工作；b. 每年122月制订订下一年年度设设备、设设施（年年度）周周期检查查、保养养计划表表，并并按运行行情况制制订设设备、设设施（年年度）维维修计划划表；c. 组织实施施给排水水设备的的运行管管理及维维修保养养工作，并并进行指指导，检检查；d. 每周巡视视水泵房房设备,检
43、查巡巡视记录录、交接接班记录录；e. 每月定期期组织管管道工检检查给排排水设备备的运行行状况，填填写给给排水系系统检查查表。按按日常巡巡视记录录及定期期检查记记录，根根据设设备完好好率标准准填写写设备备完好率率月度统统计表交交设备主主管审核核后报公公司主管管部门；f. 对每次周周期检查查保养记记录、维维修记录录、故障障记录进进行检查查验证；g. 每季汇总总设备故故障情况况，填写写设备备故障记记录（季季度）汇汇总表，报报设备部部主管审审核后，交交公司主主管部门门；h. 每年二次次组织实实施水箱箱清洗消消毒及水水质检测测工作，记记录水水箱清洗洗消毒记记录表；i. 按应急急预案规规定负责责处理应应急
44、事件件。消防系统统【工作程程序】l 日常巡视视a. 设备维修修工每日日一次按按照设设备、设设施巡视视内容与与程序巡巡视泵房房及风机机房设备备，记录录水泵泵房巡视视记录表表和风风机设备备巡视记记录表。设设备发生生异常和和故障及及时报告告设备主主管，记记录设设备故障障记录表表，并并在弱电电领班协协同下排排除异常常和故障障；b. 安保人员员负责消消防设施施的日常常巡视，每每月对各各层面消消防设施施巡视一一遍，将将巡视结结果记录录于消防防栓、灭灭火机箱箱内的记记录表内内。l 定期检查查a. 由弱电维维修操作作工负责责每月一一次消火火栓泵、喷喷淋泵、送送风排烟烟机、双双电源启启动测试试，记录录设备备定期
45、启启动记录录表；b. 由弱电领领班组织织，并由由安保主主管、安安保人员员和设备备维修工工参与操操作，每每年一次次进行消消火栓、喷喷淋进行行系统测测试；送送风、排排烟系统统测试；电源、控控制联动动功能以以及报警警安全系系统的测测试。记记录消消火栓、喷喷淋系统统测试记记录表，消消防送风风、排烟烟系统测测试记录录表。l 维修保养养a. 弱电操作作维修工工负责消消防设施施的维修修保养工工作；b. 设备机房房每周打打扫一次次，机组组每月清清洁一次次。消防防泵“运行”与“备用”每月定定期启动动后交替替更换一一次；c. 按设备备、设施施（年度度）周期期检查、保保养计划划表和和消防防设备（设设施）维维修保养养
46、规程的的内容要要求进行行周期检检查、保保养，并并将结果果记录于于设备备、设施施周期检检查、保保养记录录表内内；d. 消防设备备、设施施维修工工作记录录于设设备、设设施维修修记录表表内。l 领班a. 负责设备备的技术术资料，档档案的收收集、保保管，负负责零星星设备的的配件，材材料采购购计划的的编制，委委托修理理的联系系工作；b. 每年122月制订订下一年年度设设备、设设施（年年度）周周期检查查、保养养计划表表，并并按运行行情况制制订设设备、设设施（年年度）维维修计划划表；c. 组织实施施消防设设备的运运行管理理及维修修保养工工作，并并进行指指导，检检查；d. 每周巡视视消防设设备,检检查巡视视记录；e. 每月定期期组织设设备维修修工检查查消防设设备的运运行状况况，填写写消防防及报