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1、 20111年1月高等等教育自自学考试试全国统一一命题考考试房地产投投资分析析 试试卷（课程代代码 001171）一、单项项选择题题(本大大题共110小题题，每小小题1分分。共110分) 在每小小题列出出的四个个备选项项中只有有一个是是符合题题目要求求的。请请将其代代码填写写在题后后的括号号内。错错选、多多选或未未选均不不得分。1从物物理形态态上划分分，房地地产不包包括 【 】 A土地 B建建成后的的物业 C居居住物业业 D在建工工程2置业业投资人人及时调调整房地地产的使使用功能能，使之之增加置置业投资资的收益益，属于于房地产产投资的的 特特征中的的 【 】 A适用性性 B不一致致性 CC政策
2、策影响性性 D相互影影响性3某写写字楼月月毛租金金为300元/平平方米，运运营成本本为毛租租金的ll4，其其当前的的市场价价值为 330000元平平方米，则则该物业业的净租租金收入入乘数为为 【 】 A0.228 BOO.3775 C9.000 D12.004政府府制定干干预房地地产市场场政策要要求必须须针对不不同物业业制定具具有针对对性的具具体政策策，体 现现政府干干预房地地产市场场政策原原则具有有 【 】 A目标的的确定性性 B政策的的连续性性和协调调性 C政策的的公平性性和效率率 D政策的的针对性性和导向向性5房地地产的供供给者和和需求者者有咨询询服务的的需求，决决定房地地产市场场的参与
3、与者应包包括【 】 AA专业业顾问 B政政府及政政府机构构 CC金融融机构 D开开发商6详细细可行性性研究投投资估算算的精度度在 【 】 AAO.2-0.88 BB0.25-l.5 CCl0 D307房地地产开发发中的管管理费一一般取直直接费的的 【 】 AA1-3 B3 C33-77 DD1008从事事中介服服务的单单位和个个人的服服务收入入征收营营业税的的税率为为 【 】 A33 BB5 C7 D1159开发发项目财财务评价价中资金金来源和和运用反反映了计计算期内内各年资资金盈余余或 【 】 A开发投投资 BB短缺缺 C流动资资金 DD.发展展基金10房房地产开开发商大大多热衷衷于采用用预
4、售楼楼宇的做做法，最最主要的的原因是是 【 】 A可筹集集到必要要的建设设资金用用于项目目后续开开发建设设及将市市场风险险分担给给买家 B可以享享受到未未来一段段时间内内房地产产增值收收益 C可扩大大影响 D能降低低税收二、多项项选择题题(本大大题共110小题题。每小小题2分分，共220分) 在每小小题的五五个备选选项中至至少有两两个是符符合题目目要求的的。请将将其代码码填写在在题后的的括号内内。错选选、多选选、少选选或未选选均不得得分。11收收入价值值比率的的表现形形式有 【 】 A综合资资本化率率 B权益资资本化率率 C内部收收益率 DD净租租金收入入乘数 E基准收收益率12可可行性研研究
5、的步步骤包括括 【 】 A调查研研究 BB资源源供给 C接受委委托 DD项目目概况 E项目的的社会和和经济效效益分析析13项项目评估估应由决决策部门门组织或或授权于于某些单单位或人人员，代代表国家家审核和和再评估估上报的的 建设项项目的可可行性报报告。这这些单位位或人员员包括 【 】 A建建设银行行 B投资银银行 C咨咨询公司司 D有关专专家 E研研究单位位14反反映企业业短期偿偿债能力力的指标标有 【 】 A流流动比率率 B利息保保障倍数数 C速速动比率率 D存货周周转天数数 E权权益比率率15企企业素质质包含的的因素有有 【 】 A资资金偿还还能力 B领领导者的的素质 C资资金实力力 DD
6、职工工队伍的的素质 E领领导者的的素质16影影响房地地产的价价值的主主要因素素包括 【 】 A地地理位置置 BB周围围环境 C物物质实体体状况 D权权益范围围E配套套设施17一一般工业业生产活活动中的的投资包包括 【 】 A固定资资产的投投资 BB无形形资产投投资 C.流动资资产的投投资 D递递延资产产投资 E技术人人员培训训投资18房房地产开开发项目目的间接接费用包包括 【 】 A土地费费用 BB管理理费用 C财财务费用用 D销售费费用 EE房屋屋开发费费19投投资铺面面房的财财务分析析包括 【 】 A制冷设设施费用用 B供供暖设施施费用 C外装修修与保养养费用 D内部装装修及维维护费用用
7、E消防费费用20营营业税的的征收对对象在房房地产开开发经营营业务中中包括 【 】 A个人购购房额 B房房地产销销售额 C营业收收入额 D个个人出租租房屋租租金收入入 E从事中中介服务务的单位位和个人人的服务务收入三、判断断改错题题(本大大题共110小题题。每小小题2分分，共220分) 判断下下列各题题，正确确的在该该题后的的“【 】”内打“”。错误的在该题后的“【 】”内打“”并修改。只能对有下划线部分进行修改，若判断准确。未修改或修改不正确只得1分。21房房地产开开发前期期工作完完成后，应应再对项项目进行行一次财财务评价价。 【 】22房房地产开开发企业业所得税税税率全全部按照照33执行。
8、【 】23居居住区高高层比例例是指高高层住宅宅建筑面面积与总总建筑面面积之比比。 【 】24其其他条件件不变，价价格下降降，需求求数量也也会下降降。 【 】25需需求价格格弹性系系数越大大，需求求数量对对价格的的敏感程程度越低低。 【 】26如如果某变变动因素素变化幅幅度很小小，但对对项目经经济评价价指标影影响很大大，则认认为项目目对该变变量 的不确确定性很很敏感。 【 】27利利息保障障倍数属属于短期偿债债能力的的评价指指标。 【 】28外外商房地地产投资资企业来来源于境境内、境境外所得得均应交交纳所得得税。 【 】29契契税的纳纳税人为为出让方方。 【 】30房房地产开开发投资资可以忽略略
9、机会成成本。 【 】四、简答答题(本本大题共共5小题题。每小小题5分分，共225分)31简简述房地地产开发发项目租租售方案案的基本本内容。32什什么是风风险?风风险对房房地产投投资方向向选择有有哪些影影响?33简简述房地地产开发发的主要要程序。34简简述融资资决策的的构成环环节。35简简述影响响房地产产市场发发展的社社会经济济因素的的具体内内容。五、计算算题(本本大题共共1小题题，共99分)36某某人拟以以4000万元的的价格购购买预售售楼盘的的部分写写字楼面面积用于于出租经经营。已已知前三三年 楼价款款付款比比例为ll5，225，660，第第四年开开始出租租，当年年的毛租租金收入入为1000万元元。经营营成本220万元元，并预预计今后后16年年内毛租租金和经经营成本本的平均均上涨率率为122，贴贴现率为为16，其他他收入和和支出如如表366所示，试试计算项项目的净净现金流流量现值值之和。六、论述述题(本本大题共共2小题题。每小小题8分分。共116分)37试试述如何何分析拟拟投资宗宗地的开开发潜力力。38试试述项目目可行性性研究报报告正文文的写作作要点。第 9 页 共 9 页