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1、./n 更多资料料请访问问.(.)./北京市高高级人民民法院关关于农村村房屋买买卖合同同效力的的两个会会议纪要要及问答答（20004年与20006年、20007年、20009） 内部掌掌握简要描述述: 北京市市高级人人民法院院关于北北京市农农村房屋屋买卖的的会议纪纪要及相相关问答答。对北北京市境境内的农农村房屋屋买卖案案件有约约束力。农农村房屋屋买卖纠纠纷在近近几年在在审判实实践中做做出来相相应调整整。 北京市高高级人民民法院关关于印发发农村私私有房屋屋买卖纠纠纷合同效力力认定及及处理原原则研讨讨会会议议纪要的的通知北京市市人民法法院民事事审判实实务疑难难问题研研讨会会会议纪要要20006年9
2、月14日二、关关于农村村私有房房屋买卖卖合同的的效力认认定及案案件的处处理原则则问题关于农农村私有有房屋买买卖合同同效力的的认定问问题，20004年12月高院院民一庭庭曾联合合高院审审监庭、立立案庭等等相关部部门进行行了专门门研讨，并并在充分分吸收一一、二中中院调研研意见的的基础上上，形成成了会议议纪要。根根据会议议所达成成的共识识，农村村私有房房屋买卖卖合同以以认定无无效为原原则，以以认定有有效为例例外；从从买卖双双方的主主体身份份来看，如如果双方方都是同同一集体体经济组组织的成成员，经经过了宅宅基地审审批手续续的，可可以认定定合同有有效。该该会议纪纪要同时时明确了了“尊重历历史，照照顾现实
3、实”、“注重判判决的法法律效果果和社会会效果”以及”“综合权权衡买卖卖双方的的利益”等认定定合同无无效之后后的处理理原则。会会议纪要要发布之之后，我我市法院院主要参参照上述述原则处处理此类类问题。研研讨中，与与会人员员深入分分析了的的农村私私有房屋屋买卖合合同效力力的政策策法律依依据和相相应的法法律后果果。与会少少数人员员认为，目目前我国国的法律律、法规规及司法法解释尚尚没有禁禁止农村村私房买买卖以及及农村私私房买卖卖合同应应认定无无效的明明确规定定。因此此，农村村私有房房屋买的的买卖应应认定为为有效。从从法律后后果来看看，认定定合同有有效不仅仅有利于于制约农农民随意意处分自自己的房房屋和宅宅
4、基地，有有利于稳稳定现有有的房屋屋占有关关系；而而且“当事人人不得因因自己的的错误行行为而获获利”，对出出卖人事事后主张张合同无无效进行行必要的的限制，有有利于维维护买受受人的善善意信赖赖，这也也是“禁发言”和诚实实信用原原则的要要求。但是，与与会多数数人意见见认为，农农村私有有房屋买买卖合同同应认定定为无效效，认定定无效的的根据是是我国现现行的土土地法规规、宅基基地使用用政策而而得出的的结论。目目前，在在我市农农村私房房买卖中中，买房房人名义义上是买买房，实实际上是是买地，这这与我国国严格限限制宅基基地流转转的政策策是相违违背的；宅基地地使用权权是集体体经济组组织成员员享有的的权利，与与特定
5、的的身份相相联系，转转让私有有房屋往往往导致致宅基地地使用权权的非法法流转；另一方方面，宅宅基地的的流转必必然带来来宅基地地需求的的加大，造造成住宅宅用地向向耕地延延伸，这这显然不不符合土土地管理理法等等相关法法规关于于保护耕耕地的立立法意图图。根据多多数人的的意见，会会议认为为：农村村私有房房屋买卖卖应当认认定无效效，20004年会会议纪要要中所所确立的的原则是是恰当的的，仍应应坚持；认定无无效虽然然可能引引发一些些诉讼，但但可以制制约众多多潜在的的房屋买买受人，发发挥司法法应有的的导向作作用。同同时，与与会大多多数人认认为，虽虽然买卖卖合同以以认定无无效为原原则，但但考虑个个案的不不同情况
6、况，可以以根据实实际情况况依法确确认合同同效力。例例如，买买卖双方方都是同同一集体体经济组组织成员员，或者者诉讼时时买受人人已将户户口迁入入所在地地的集体体经济组组织的，可可以认定定合同有有效；对对于19999年1月1日土地地管理法法修订订之前，将将房屋转转让给回回乡落户户的干部部、职工工、退伍伍军人以以及华侨侨、港澳澳台同胞胞的，亦亦可认定定转让合合同有效效。同时，与与会人员员一致认认为：此此类案件件成讼多多源于土土地增值值及土地地征用、房房屋拆迁迁将获得得补偿安安置等原原因，出出卖人受受利益驱驱动儿起起诉。在在合同无无效的原原因方面面，出卖卖人负有有主要责责任，买买受人负负有次要要责任；在
7、合同同无效的的处理上上，应全全面考虑虑出卖人人因土地地增值或或拆迁、补补偿所获获得的利利益，以以及买受受人因房房屋现值值和原买买卖价格格的差异异造成损损失两方方面的因因素，平平衡买卖卖双方的的利益，避避免认定定合同无无效给当当事人造造成的利利益失衡衡；对买买受人已已经翻建建、扩建建房屋的的，应对对其添附附价值进进行合理理补偿；买受人人确实无无房居住住的，应应予以妥妥善安置置。近年年来，我我市法院院受理了了一批涉涉及农村村私有房房屋买卖卖的合同同纠纷案案件，由由于目前前相关法法律、法法规不够够明确，对对合同效效力认定定认识存存在差异异，在一一定程度度上产生生了此类类案件在在不同法法院、不不同业务
8、务庭、不不同审判判人员之之间裁判判标准不不统一的的问题。为为研究、统统一执法法尺度，20004年12月，高高院民一一庭与审审监庭、立立案庭联联合召开开会议，就就农村私私有房屋屋买卖合合同的效效力认定定及案件件处理原原则等问问题进行行了专门门研讨，初初步形成成了处理理意见，纪纪要如下下：一一、涉及及农村私私有房屋屋买卖纠纠纷案件件的主要要情况目前前此类纠纠纷主要要有以下下情况：从诉讼讼双方和和案由来来看，主主要为房房屋出卖卖人诉买买受人，要要求确认认合同无无效并收收回房屋屋；从买买卖双方方身份来来看，出出卖人为为农村村村民，买买受人主主要是城城市居民民或外村村村民，也也有出卖卖给同村村村民的的情
9、况；从交易易发生的的时间看看，多发发生在起起诉前两两年以上上，有的的甚至在在10年以上上；从合合同履行行来看，大大多依约约履行了了合同义义务，出出卖人交交付了房房屋，买买受人入入住并给给付了房房款，但但多未办办理房屋屋登记变变更或宅宅基地使使用权变变更登记记手续；从诉讼讼的起因因来看，多多缘于土土地增值值以及土土地征用用、房屋屋拆迁等等因素，房房屋现值值或拆迁迁补偿价价格远远远高于原原房屋买买卖价格格，出卖卖人受利利益驱动动而起诉诉；从标标的物现现状来看看，有的的房屋已已经过装装修、翻翻建、改改建等添添附行为为。二二、关于于农村私私有房屋屋买卖纠纠纷合同同效力的的认定与会会人员多多数意见见认为
10、，农农村私有有房屋买买卖合同同应当认认定无效效。主要要理由是是：首先，房房屋买卖卖必然涉涉及宅基基地买卖卖，而宅宅基地买买卖是我我国法律律、法规规所禁止止的。根根据我国国土地管管理法的的规定，宅宅基地属属于农民民集体所所有，由由村集体体经济组组织或者者村民委委员会经经营、管管理。国国务院办办公厅19999年颁布布的关关于加强强土地转转让管理理严禁炒炒卖土地地的通知知规定定：“农民的的住宅不不得向城城市居民民出售，也也不得批批准城市市居民占占用农民民集体土土地建住住宅，有有关部门门不得为为违法建建造和购购买的住住宅发放放土地使使用证和和房产证证。”国家土土地管理理局19990国土函函字第97号关
11、关于以其其他形式式非法转转让土地地的具体体应用问问题请示示的答复复也明明确规定定：原宅宅基地使使用者未未经依法法批准通通过他人人出资翻翻建房屋屋，给出出资者使使用，并并从中牟牟利或获获取房屋屋产权，是是属“以其他他形式非非法转让让土地”的违法法行为之之一。其次次，宅基基地使用用权是集集体经济济组织成成员享有有的权利利，与特特定的身身份关系系相联系系，不允允许转让让。目前前农村私私房买卖卖中买房房人名义义上是买买房，实实际上是是买地，在在房地一一体的格格局下，处处分房屋屋的同时时也处分分了宅基基地，损损害了集集体经济济组织的的权益，是是法律法法规明确确禁止的的。第三，目目前，农农村房屋屋买卖无无
12、法办理理产权证证书变更更登记，故故买卖虽虽完成，但但买受人人无法获获得所有有权人的的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相
13、对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、
14、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。特此纪要。北京市高高级人民民法院关关于印发发北京京市高级级人民法法院关于于行政审审判适用用法律问问题的解解答(二)的通通知（20007年4月11日京高高法发200071133号）市第第一、第第二中级级人民法法院；各各区、县县人民法法院：北京京市高级级人民法法院制定定的北北京市高高级人民民法院关关于行政政审判适适用法律律问题的的解答（二二）已已于2
15、0007年3月12日高级法法院审判判委员会会第3次会议议讨论通通过，现现予以印印发。请请在审判判实践参参照执行行，执行行中有何何问题，望望及时报报高级法法院行政政庭。北京市高高级人民民法院关关于行政政审判适适用法律律问题的的解答（二二）针对全全市法院院行政案案件的审审判中出出现的新新情况和和新问题题，为统统一全市市法院行行政审判判执法尺尺度，经经研究，现现就一些些突出问问题解答答如下。1、审理行政登记类案件时，如何理解相关法律规定的“登记机关应当对申请人出具的证件、证明材料进行审查”的规定？答：登记机关在进行行政登记时，根据相关法律、法规及规定对申请人提交的证件、证明材料进行审查应理解为是否符
16、合法律规定的要求进行审查（形式审查）。但考虑其作为行政登记的专门机构，在具体案件的司法审查中，可要求行政登记机关在形式审查时履行较高的必要合理注意义务。例如，申请人在登记机关预留有印章、签名的，登记机关应当就申请件与预留件进行比对，并对是否一致作出合理注意义务的判断。2、行政登记机关为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人办理了行政登记，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的监护人认为该行政登记机关的登记行为违法，提起行政诉讼的，如何审理？答：行政登记机关在办理行政登记时，尽到了必要合理注意义务，但当事人确属无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，可不认定行政登记行为违法。此类案件的处理，可
17、视行政登记行为的具体特点、情况分别作出判决驳回原告诉讼请求、撤销、确认无效或者以其他方式予以处理。3、法院经过合法性审查，认定婚姻登记机关离婚登记确实违法的，如何进行处理？答：离婚登记行政诉讼案件直接涉及双方当事人之间的人身关系，具有特殊性。因此，婚姻登记机关所实施的婚姻登记行为确属违法的，法院应作出确认婚姻登记行为违法判决，也可视具体情况，分别以判决驳回原告诉讼请求、撤销、确认无效等方式予以处理。离婚登记双方当事人单独就离婚协议中财产及债务处理发生争议提起行政诉讼，请求撤销离婚登记行为的，不属于法院行政诉讼收案范围，应裁定驳回起诉。4、非住宅房屋的承租人是否可以申请房屋拆迁主管部门对拆迁安置
18、补偿争议进行裁决？答：根据国务院颁布的城市房屋拆迁管理条例的相关规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿安置的，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，房屋承租人可以申请房屋拆迁主管部门对拆迁补偿安置争议进行裁决。这里的房屋承租人应当包括住宅房屋的承租人和非住宅房屋的承租人。因此，非住宅房屋承租人可以申请房屋拆迁主管部门对拆迁安置补偿争议进行裁决。根据城市房屋拆迁管理条例第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，非住宅房屋的承租人只能就停产、停业损失要求补偿，承租人要求进行产权调换，不予支持。5、公民、法人或者其他组织起诉行政机关要求履行法定职责的案
19、件，该行政机关是否具有相应具体的管理职权有争议，法院开庭审理后如何进行裁判？答：此类案件经法院开庭审理，查明该行政机关确实不具有法律、法规，或者规章授予的该项具体职权的，法院应裁定驳回起诉。6、行政机关未对举报人要求查处的违法行为进行查处，该举报人是否有权提起行政诉讼，要求行政机关履行法定职责？答：举报人要求行政机关查处的违法行为与举报人具有法律上的利害关系，且该行政机关具有查处被举报的违法行为的法定职责，而行政机关未对违法行为进行查处的，该举报人有权向法院提起行政诉讼。7、法院在审理涉及农村房屋买卖的有关土地行政案件时，如果存在原告起诉时已经不是本村村民，或者在本村另有宅基地的，应当如何处理
20、？答：如果涉及的农村房屋买卖合法有效，且存在原告起诉时已经不是本村村民，或者已经转为居民，或者在本村另有宅基地等情况，可认定其与具体行政行为无法律上的利害关系，裁定驳回起诉。8、法院在审理涉及农村房屋买卖的有关土地行政案件时，应当如何审查起诉期限？答：应当依据卖房当时有效的法律、法规和最高人民法院的司法解释中有关起诉期限的规定进行审查。9、城管综合执法部门对农村村民未经批准建设的影响市容环境卫生的建筑物、构筑物或者其他设施进行查处，当事人不服，提起行政诉讼的，如何处理？答：北京市市容环境卫生条例第二条规定，本市行政区域内市容环境卫生工作适用本条例。对于农村村民未经批准建设的影响市容环境卫生的建
21、筑物、构筑物或者其他设施，城管综合执法部门依据北京市市容环境卫生条例进行查处，当事人不服向法院提起行政诉讼的，可以认定城管综合执法部门具有相应的职权。10、有关管理部门对明知是未取得采矿许可证擅自开采的矿产进行运输的行为，依据北京市矿产资源管理条例进行处罚，当事人不服提起行政诉讼的，如何审理？答：相关管理部门对明知是非法开采的矿产而进行运输的行为，认定为参与违法采矿行为，并依据北京市矿产资源条例的相关规定进行行政处罚，当事人不服提起行政诉讼的，可以认定行政机关作出的行政处罚有法律依据。11、残疾人联合会发放残疾人证的行为是否属于行政诉讼的受案范围？答：残疾人证是残疾人享受国家或者地方对残疾人的
22、各种福利待遇的凭证。北京市实施中华人民共和国残疾人保障法办法第七条规定，区、县残疾人联合会根据国家规定的残疾标准发放残疾人证。因此，区、县残疾人联合会根据法规的授权，发放残疾人证的行为属于行政诉讼的受案范围。公民、法人或者其他组织对残疾人证上所记载的监护人有争议，应当按照民法通则及其实施意见等相关规定予以解决。监护人依法确定后，残疾人联合会拒绝变更的，公民、法人或者其他组织可以提起行政诉讼的，要求残疾人联合会履行法定职责。12、集体土地被征收为国有土地后，有关行政机关适用北京市集体土地房屋拆迁管理办法对原集体土地上的房屋进行拆迁，如何处理？答：征收集体土地，并同时进行征地补偿、拆迁安置的，应适
23、用北京市集体土地房屋拆迁管理办法。集体土地被征收为国有土地后，再行拆迁安置的，应当按照城市房屋拆迁管理条例及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。13、区、县房屋管理局以自己的名义就拆迁安置争议进行裁决后，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼的，如何确定被告？答：区、县房屋管理局以自己的名义就拆迁安置争议进行裁决后，公民、法人或者其他组织应当以作出裁决的房屋管理局为被告提起行政诉讼。14、行政执法机关在行政检查中发现违法行为，做出责令整改通知，公民、法人或者其他组织能否针对该“通知”提起行政诉讼？答：行政机关在行政检查中做出的责令整改通知，通常不是对违法行为的最终处理，因此，一般情况下，该类行为
24、对公民、法人或者其他组织权利义务不会产生实际影响，不可诉。但是如果该类行为对行政管理相对人的权利、义务产生实际影响的，属于受案范围。15、某一具体行政行为被诉至法院，并经过开庭审理后，判决之前，其他公民、法人或者其他组织又针对该具体行政行为提起行政诉讼的，如何处理？答：此种情况，法院应当对在后起诉的案件依法受理，并中止审理。法院对已开庭审理的案件作出裁判。如果被诉的行政行为被法院生效判决维持、确认无效、判决撤销或者确认违法的，则后起诉的案件因受前判决效力的羁束，法院应当裁定驳回在后原告的起诉。如果法院对被诉行政行为作出确认无效、判决撤销或者确认违法等生效判决，导致出现国家赔或者其他问题的，可以
25、告知在后起诉原告就国家赔偿等问题另行起诉。16、法院在审理“行民交叉”行政案件时，如何处理？答：法院在审理行政案件时，出现了与民事案件的“交叉”，应认真分析行政案件与民事案件之间的法律关系，如果被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提，则行政案件应当中止审理，民事案件审理终结后，再行审理；如果民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提，则行政案件应当继续审理。17、法院审查非诉行政执行案件，是否需要开庭？答：法院对非诉行政执行案件的审查以书面审查为原则。必要时，可以找申请人、被申请人谈话，核实有关案情。18、什么情况下法院应裁定对具体行政行为不予执行？答：申请法院强制执行的具体行政行为如果存在
26、下列情况之一的，法院应裁定不予执行：（1）申请强制执行的具体行政行为无效；（2）具体行政行为明显违法；（3）具体行政行为不具有可执行内容；（4）存在不宜执行的其他情形。19、法院在对非诉执行行政案件的审查中，如何判断具体行政行为是否有效？答：具体行政行为有下列情形之一的，具体行政行为无效：（1）作出具体行政行为的行政机关超越法定职权；（2）具体行政行为以书面的形式作出，但是没有写明作出行政行为的行政机关名称并加盖公章；（3）行政机关要求公民、法人或者其他组织实施法律法规明确规定予以禁止的行为；（4）要求公民、法人或者其他组织实施事实上不可能实现的行为；（5）没有依法送达；（6）没有告知申请复议
27、、提起行政诉讼权利。20、法院在对非诉执行行政案件的审查中，如何判断具体行政行为是否存在明显违法？答、明显违法是指：（1）具体行政行为明显缺乏事实根据；（2）具体行政行为的作出明显违反法定程序并损害被执行人合法权益；（3）具体行政行为明显缺乏法律依据。21、法院办理非诉执行行政案件，已经做出了准予强制执行的裁定后，发现具体行政行为存在不应执行的情形，如何处理？答：法院办理非诉执行行政案件，已经做出了准予强制执行的裁定后，又发现具体行政行为存在不应执行情形的，可以裁定撤销原准予强制执行裁定，并裁定不予执行。发布部门门：北京京市其他他机构发布日日期：220077年04月11日实施施日期：20007
28、年04月11日(地方法法规)近年来，北北京市各各区县人人民法院院在审理理农村宅宅基地房房屋买卖卖合同纠纠纷时，均均参照北北京市高高级人民民法院关关于农村村私有房房屋买卖卖纠纷合合同效力力认定及及处理原原则研讨讨会会议议纪要（京京高法发发20004 3991号）的的指导精精神进行行审判，具具体判决决方法是是：在确确认双方方房屋买买卖合同同无效的的前提下下，将房房屋增值值部分及及区位补补偿价的的主要部部分（通通常是70%)支付给给买房人人.而在20009年后，审审判的方方法有了了一些新新的变化化。对此此，高级级人民法法院认为为： 1、 对对于合同同的效力力，仍然然以认定定无效为为原则（特特殊情况况例外）。2、 对对于区位位补偿价价则要区区别对待待：对于于诉讼期期间已经经列入拆拆迁范围围的涉案案房屋，可可以对区区位补偿偿价一并并做出处处理；而而对于诉诉讼期间间尚未列列入拆迁迁范围的的涉案房房屋，区区位补偿偿价可暂暂不予处处理，待待日后拆拆迁时，再再由当事事人另行行解决。3、 第第2项的规规定适用用于卖房房人起诉诉的情形形，而不不适用于于买房人人起诉的的案子。