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1、最新增值税会计计处理规定及及实践应用主讲：樊剑英目录一、增值税会会计处理规定定的适用范范围二、增值税会会计处理规定定的适用起起始时间三、增值税会计计科目的设置置及政策解析析四、税金及附加加科目的核算算变化五、增值税账务务处理及疑难难点解析六、增值税会计计处理调整对对报表的影响响一、增值税会会计处理规定定的适用范范围根据中华人民民共和国增值值税暂行条例例和关于全面面推开营业税税改征增值税税试点的通知知（财税22016336号）等有有关规定，对对增值税会计计科目设置如如下：增值税会计处处理规定制制定的依据列列明的是营改改增前后的两两个增值税主主要文件，众众多的小文件件都被“等”掉了，没说说明依据的
2、是是企业会计计准则还是是企业会计计制度，也没说明明企业会计计准则中有关增值值税会计处理理的规定是否否仍然有效，但但是根据新法法优于旧法的的原则，今后后有关增值税税会计处理应应以本文件为为准。财会2016622号文文适用范围是是所有企业，不不仅适用营改改增的企业还还适用非营改改增企业，一一句话就是中中国的企业涉涉及增值税的的会计处理，都都应该使用财财会2011622号文。二、增值税会会计处理规定定的适用起起始时间本规定自发布之之日（20116年12月3日）起施行行，国家统一一的会计制度度中相关规定定与本规定不不一致的，应应按本规定执执行。20116年5月1日至本规定定施行之间发发生的交易由由于本
3、规定而而影响资产、负负债等金额的的，应按本规规定调整。营营业税改征增增值税试点有有关企业会计计处理规定（财财会2011213号）及 关于小微企企业免征增值值税和营业税税的会计处理理规定 （财财会2011324号）等原有有关增值税会会计处理的规规定同时废止止。三、增值税会计计科目的设置置及政策解析析（一）“应交税税费”科目的设置置增值税一般纳税税人应当在“应交税费”科目下设置置“应交增值税税”、“未交增值税税”、“预交增值税税”、“待抵扣进项项税额”、“待认证进项项税额”、“待转销项税税额”、“增值税留抵抵税额”、“简易计税”、“转让金融商商品应交增值值税”、“代扣代交增增值税”等明细科目目。思
4、考：10个22级科目够用用么？科目编码科目级次科目名称22211应交税费2221012应交增值税2221022未交增值税2221032预交增值税2221042待抵扣进项税额额2221052待认证进项税额额2221062待转税额2221072增值税留抵税额额2221082简易计税2221092转让金融商品应应交增值税2221102代扣代交增值税税2221112代征税款2221122增值税检查调整整国家税务总局关关于个人保险险代理人税收收征管有关问问题的公告文号：国家税务务总局公告22016年第第45号 发发布日期：22016-007-07一、个人保险代代理人为保险险企业提供保保险代理服务务应当缴
5、纳的的增值税和城城市维护建设设税、教育费费附加、地方方教育附加，税税务机关可以以根据国家家税务总局关关于发布委委托代征管理理办法的公公告（国家家税务总局公公告20133年第24号号）的有关规规定，委托保保险企业代征征。再增加一个科目目“应交税费代征税款”？科目编码科目级次科目名称22211应交税费2221012应交增值税2221022未交增值税2221032预交增值税2221042待抵扣进项税额额2221052待认证进项税额额2221062待转税额2221072增值税留抵税额额2221082简易计税2221092转让金融商品应应交增值税2221102代扣代交增值税税2221112代征税款222
6、1122增值税检查调整整增值税日常稽查查办法（国税税发1999844号号）增值税检查调账账方法增值税检查后的的账务调整，应应设立“应交税金增值税检查查调整”专门账户。凡凡检查后应调调减账面进项项税额或调增增销项税额和和进项税额转转出的数额，借借记有关科目目，贷记本科科目；凡检查查后应调增账账面进项税额额或调减销项项税额和进项项税额转出的的数额，借记记本科目，贷贷记有关科目目；全部调账账事项入帐后后，应结出本本账户的余额额，并对该余余额进行处理理：1若余额在借借方，全部视视同留抵进项项税额，按贷贷方余额数，借借记“应交税金应交增值税税（进项税额额）”科目，贷记记本科目。2若余额在贷贷方，且“应交
7、税金应交增值税税”账户无余额额，按贷方余余额数，借记记本科目，贷贷记“应交税金未交增值税税”科目。3若本账户余余额在贷方，“应交税金应交增值税”账户有借方余额且等于或大于这个贷方余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税金应交增值税”科目。4若本账户余余额在贷方，“应交税金应交增值税”账户有借方余额但小于这个贷方余额，应将这两个账户的余额冲出，其差额贷记“应交税金未交增值税”科目。上述账务调整应应按纳税期逐逐期进行。（二）“应交增增值税”科目的设置置增值税一般纳税税人应在“应交增值税税”明细账内设设置（10个个3级明细科目目）“进项税税额”、“销项税额抵抵减”、“已交税金”、“转出未交增增值
8、税”、“减免税款”、“出口抵减内内销产品应纳纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转转出”、“转出多交增增值税”等专栏。1“进项税额额”专栏，记录录一般纳税人人购进货物、加加工修理修配配劳务、服务务、无形资产产或不动产而而支付或负担担的、准予从从当期销项税税额中抵扣的的增值税额；【个人观点：增增加明细科目目17%、13%、11%、6%、3%、其他】能在“进项税额额”科目下核算算的增值税额额必须满足两两个条件：（1）一般纳税税人支付或负负担；（2）准予从当当期销项税额额中抵扣。准准予抵扣是有有条件的，必必须符合财税税2016636号文第二十十五条的规定定。并且“已认证通过过”，如果不满
9、满足该条件的的，需要先计计入“待认证进行行税额”过渡。营业税改征增值值税试点实施施办法第二十十五条，下列列进项税额准准予从销项税税额中抵扣：（一）从销售方方取得的增值值税专用发票票（含税控机机动车销售统统一发票，下下同）上注明明的增值税额额。（二）从海关取取得的海关进进口增值税专专用缴款书上上注明的增值值税额。（三）购进农产产品，除取得得增值税专用用发票或者海海关进口增值值税专用缴款款书外，按照照农产品收购购发票或者销销售发票上注注明的农产品品买价和133%的扣除率率计算的进项项税额。计算算公式为：进项税额=买价价扣除率买价，是指纳税税人购进农产产品在农产品品收购发票或或者销售发票票上注明的价
10、价款和按照规规定缴纳的烟烟叶税。购进农产品，按按照农产品品增值税进项项税额核定扣扣除试点实施施办法抵扣扣进项税额的的除外。（四）从境外单单位或者个人人购进服务、无无形资产或者者不动产，自自税务机关或或者扣缴义务务人取得的解解缴税款的完完税凭证上注注明的增值税税额。2“销项税额额抵减”专栏，记录录一般纳税人人按照现行增增值税制度规规定因扣减销销售额而减少少的销项税额额；【个人观点：目目前能抵减的的房地产开发发企业自行开开发的房地产产项目适用增增值税一般计计税方式的计计算销售额时时所扣除的土土地价款部分分所对应的111%，其他企业业不宜使用该该方法，比如如差额确认销销售额但可以以分别开具发发票的情
11、形。】国家税务总局关关于发布房房地产开发企企业销售自行行开发的房地地产项目增值值税征收管理理暂行办法的的公告国家税务总局公公告20166年第18号号发布日期：2016-03-311第四条 房地产产开发企业中中的一般纳税税人（以下简简称一般纳税税人）销售自自行开发的房房地产项目，适适用一般计税税方法计税，按按照取得的全全部价款和价价外费用，扣扣除当期销售售房地产项目目对应的土地地价款后的余余额计算销售售额。销售额额的计算公式式如下：销售额=（全部部价款和价外外费用-当期期允许扣除的的土地价款）（1+11%）第五条 当期允允许扣除的土土地价款按照照以下公式计计算：当期允许扣除的的土地价款=（当期销
12、售售房地产项目目建筑面积房地产项目目可供销售建建筑面积）支付的土地地价款当期销售房地产产项目建筑面面积，是指当当期进行纳税税申报的增值税税销售额对应应的建筑面积积。房地产项目可供供销售建筑面面积，是指房房地产项目可可以出售的总总建筑面积，不不包括销售房房地产项目时时未单独作价价结算的配套套公共设施的的建筑面积。支付的土地价款款，是指向政政府、土地管管理部门或受受政府委托收收取土地价款款的单位直接接支付的土地地价款。第六条 在计算算销售额时从从全部价款和和价外费用中中扣除土地价价款，应当取取得省级以上上（含省级）财财政部门监（印印）制的财政政票据。财政部、国家税税务总局关于于明确金融、房房地产开
13、发、教教育辅助服务务等增值税政政策的通知财税20166140号 发布日日期：20116-12-21第七条营业税税改征增值税税试点有关事事项的规定（财财税2011636号号）第一条第第（三）项第第10点中“向政府部门门支付的土地地价款”，包括土地地受让人向政政府部门支付付的征地和拆拆迁补偿费用用、土地前期期开发费用和和土地出让收收益等。房地产开发企业业中的一般纳纳税人销售其其开发的房地地产项目（选选择简易计税税方法的房地地产老项目除除外），在取取得土地时向向其他单位或或个人支付的的拆迁补偿费费用也允许在在计算销售额额时扣除。纳税税人按上述规规定扣除拆迁迁补偿费用时时，应提供拆拆迁协议、拆拆迁双方
14、支付付和取得拆迁迁补偿费用凭凭证等能够证证明拆迁补偿偿费用真实性性的材料。财政部、国家税税务总局关于于明确金融、房房地产开发、教教育辅 助服服务等增值税税政策的通知知财税20166140号号 发布日期期：20166-12-221第八条 房地产产开发企业（包包括多个房地地产开发企业业组成的联合合体）受让土土地向政府部部门支付土地地价款后，设设立项目公司司对该受让土土地进行开发发，同时符合合下列条件的的，可由项目目公司按规定定扣除房地产产开发企业向向政府部门支支付的土地价价款。（一）房地产开开发企业、项项目公司、政政府部门三方方签订变更协协议或补充合合同，将土地地受让人变更更为项目公司司；（二）政
15、府部门门出让土地的的用途、规划划等条件不变变的情况下，签签署变更协议议或补充合同同时，土地价价款总额不变变；（三）项目公司司的全部股权权由受让土地地的房地产开开发企业持有有。3“已交税金金”专栏，记录录一般纳税人人当月已交纳纳的应交增值值税额；【个人观点：“已交税金”核算的内容容目前是不多多了，目前主主要核算辅导导期一般纳税税预缴增值税税的事项，根根据国税发22010440号第九条条的规定，辅辅导期纳税人人一个月内多多次领购专用用发票的,应应从当月第二二次领购专用用发票起，按按照上一次已已领购并开具具的专用发票票销售额的33%预缴增值值税，未预缴缴增值税的，主主管税务机关关不得向其发发售专用发
16、票票。这种情况况下，预缴的的增值税可通通过“已交税金”进行核算。】国家税务总局关关于印发增增值税一般纳纳税人纳税辅辅导期管理办办法的通知知文号：国税发22010440号 发布日日期：20110-04-07第九条 辅导期期纳税人一个个月内多次领领购专用发票票的，应从当当月第二次领领购专用发票票起，按照上上一次已领购购并开具的专专用发票销售售额的3%预预缴增值税，未未预缴增值税税的，主管税税务机关不得得向其发售专专用发票。预缴增值税时，纳纳税人应提供供已领购并开开具的专用发发票记账联，主主管税务机关关根据其提供供的专用发票票记账联计算算应预缴的增增值税。第十条辅导期期纳税人按第第九条规定预预缴的增
17、值税税可在本期增增值税应纳税税额中抵减，抵抵减后预缴增增值税仍有余余额的，可抵抵减下期再次次领购专用发发票时应当预预缴的增值税税。纳税辅导期结束束后，纳税人人因增购专用用发票发生的的预缴增值税税有余额的，主主管税务机关关应在纳税辅辅导期结束后后的第一个月月内，一次性性退还纳税人人。4“ 转出未未交增值税”和“转出多交增增值税”专栏，分别别记录一般纳纳税人月度终终了转出当月月应交未交或或多交的增值值税额；月度终了，将将当月应交未未交增值税额额从“应交税费应交增值税税”科目转入“未交增值税税”科目。借：应交税费 应交增增值税（转出出未交增值税税）贷：应交税费 未交增增值税月度终了，将将当月多交的的
18、增值税额自自“应交税费应交增值税税”科目转入“未交增值税税”科目。借：应交税费未交增值值税贷：应交税费应交增值值税（转出多多交增值税）5“减免税款款”专栏，记录录一般纳税人人按现行增值值税制度规定定准予减免的的增值税额；6“销项税额额”专栏，记录录一般纳税人人销售货物、加加工修理修配配劳务、服务务、无形资产产或不动产应应收取的增值值税额；【个人观点：增增加明细科目目17%、13%、11%、6%】国家税务总局关关于营改增后后土地增值税税若干征管规规定的公告文号：国家税务务总局公告22016年第第70号 发发布日期：22016-111-10一、关于营改增增后土地增值值税应税收入入确认问题营改增后，
19、纳税税人转让房地地产的土地增增值税应税收收入不含增值值税。适用增增值税一般计计税方法的纳纳税人，其转转让房地产的的土地增值税税应税收入不不含增值税销销项税额。土地增值税应税税收入=营改增前转转让房地产取取得的收入+营改增后转转让房地产取取得的不含增增值税收入适用增值税一般般计税方法的的纳税人，其其转让房地产产的土地增值值税应税收入入不含增值税税销项税额房地产开发企业业中的一般纳纳税人（以下下简称一般纳纳税人）销售售自行开发的的房地产项目目，适用一般般计税方法计计税，按照取取得的全部价价款和价外费费用，扣除当当期销售房地地产项目对应应的土地价款款后的余额计计算销售额。销销售额的计算算公式如下：销
20、售额=（全部部价款和价外外费用-当期期允许扣除的的土地价款）（1+11%）【案例1】某房地产企业项项目A要清算，22016年55月起项目累累计销售商品品房收入100亿元，允许许扣除的土地地价款2亿元元。销售额=（100-2）(1+111%)=722 072万万元税额=10(1+11%)11%=99 910万万元销项税额抵减额额=2(1+111%)11%=11 982万万元发票税额=9 910万元元增值税申报表主主表销项税额额=9 9110-1 9982=7 928万元元【解析】问：转让房地产产的土地增值值税应税收入入不含增值税税销项税额，不不含多少？问：土地增值税税应税收入是是多少？10亿元-
21、9 910万元元=90 0090万元10亿元-（99 910-1 9822）=92 072万元元财政部、国家税税务总局关于于明确金融、房房地产开发、教教育辅 助服服务等增值税税政策的通知知财税20166140号号第七条营业业税改征增值值税试点有关关事项的规定定（财税22016336号）第一一条第（三）项项第10点中中“向政府部门门支付的土地地价款”，包括土地地受让人向政政府部门支付付的征地和拆拆迁补偿费用用、土地前期期开发费用和和土地出让收收益等。房地产开发企业业中的一般纳纳税人销售其其开发的房地地产项目（选选择简易计税税方法的房地地产老项目除除外），在取取得土地时向向其他单位或或个人支付的的
22、拆迁补偿费费用也允许在在计算销售额额时扣除。纳纳税人按上述述规定扣除拆拆迁补偿费用用时，应提供供拆迁协议、拆拆迁双方支付付和取得拆迁迁补偿费用凭凭证等能够证证明拆迁补偿偿费用真实性性的材料。财税2016636号文件附件件2中规定10房地产开开发企业中的的一般纳税人人销售其开发发的房地产项项目（选择简简易计税方法法的房地产老老项目除外），以以取得的全部部价款和价外外费用，扣除除受让土地时时向政府部门门支付的土地地价款后的余余额为销售额额。11试点纳税税人按照上述述410款款的规定从全全部价款和价价外费用中扣扣除的价款，应应当取得符合合法律、行政政法规和国家家税务总局规规定的有效凭凭证。否则，不不
23、得扣除。上述凭证是指：（1）支付给境境内单位或者者个人的款项项，以发票为为合法有效凭凭证。（2）支付给境境外单位或者者个人的款项项，以该单位位或者个人的的签收单据为为合法有效凭凭证，税务机机关对签收单单据有疑议的的，可以要求求其提供境外外公证机构的的确认证明。（3）缴纳的税税款，以完税税凭证为合法法有效凭证。（4）扣除的政政府性基金、行行政事业性收收费或者向政政府支付的土土地价款，以以省级以上（含含省级）财政政部门监（印印）制的财政政票据为合法法有效凭证。（5）国家税务务总局规定的的其他凭证。纳税人取得的上上述凭证属于于增值税扣税税凭证的，其其进项税额不不得从销项税税额中抵扣。国家税务总局关关
24、于发布房房地产开发企企业销售自行行开发的房地地产项目增值值税征收管理理暂行办法的的公告第五条当期期允许扣除的的土地价款按按照以下公式式计算：当期允许扣除的的土地价款=（当期销售售房地产项目目建筑面积房地产项目目可供销售建建筑面积）支付的土地地价款支付的土地价款款，是指向政政府、土地管管理部门或受受政府委托收取土地价价款的单位直直接支付的土土地价款。第六条在计计算销售额时时从全部价款款和价外费用用中扣除土地地价款，应当当取得省级以以上（含省级级）财政部门门监（印）制制的财政票据据。目前房地产开发发企业取得土土地使用权的的方式除净地地竞价出让外外，还有“三旧改造”（旧城镇、旧旧厂房、旧村村庄）协议
25、出出让，原划拨拨土地经批准准改为出让等等方式，因而而除向政府缴缴纳土地出让让金外，还会会涉及向政府府部门支付征征地和拆迁补补偿费用、土土地前期开发发费用、土地地出让受益等等，或者向原原土地使用人人支付各项搬搬迁补偿费、拆拆迁补偿费等等。房地产企业用建建造的本项目目房地产安置置回迁户的，安安置用房视视同销售处理理，销售价按按照安置时安安置房的市场场价格确定（即即首先按照本本企业在同一一地区、同一一年度销售的的同类房地产产的平均价格格确定，其次次由主管税务务机关参照当当地当年、同同类房地产的的市场价格或或评估价值确确定），同时时将此确认为为房地产开发发项目的拆迁迁补偿费。房房地产开发企企业支付给回
26、回迁户的补差差价款，计入入拆迁补偿费费；回迁户支支付给房地产产开发企业的的补差价款，应应抵减本项目目拆迁补偿费费。开发企业采取异异地安置，异异地安置的房房屋属于自行行开发建造的的，房屋价值值按上述方法法确定，同时时计入本项目目的拆迁补偿偿费；异地安安置的房屋属属于购入的，以以实际支付的的购房支出计计入拆迁补偿偿费。货币安置拆迁的的，房地产开开发企业凭合合法有效凭据据计入拆迁补补偿费。实务操作建议：（1）支付对象象：其他单位位或个人；（2）拆迁协议议：可以公证证、拆迁办备备案；（3）拆迁补偿偿标准：应按按照拆迁补偿偿标准计算，有有评估报告、拆拆迁办结算证证明；（4）拆迁补偿偿费支付凭证证：收条、
27、收收据、银行回回单、签收单单据等；（5）其他证明明材料：商谈谈纪要、会议议纪要、民事事裁定书、法法院判决书等等。7“出口抵减减内销产品应应纳税额”专栏，记录录实行“免、抵、退退”办法的一般般纳税人按规规定计算的出出口货物的进进项税抵减内内销产品的应应纳税额；8“出口退税税”专栏，记录录一般纳税人人出口货物、加加工修理修配配劳务、服务务、无形资产产按规定退回回的增值税额额；9“进项税额额转出”专栏，记录录一般纳税人人购进货物、加加工修理修修配劳务、服服务、无形资资产或不动产产等发生非正正常损失以及及其他原因而而不应从销项项税额中抵扣扣、按规定转转出的进项税税额。营业税改征增值值税试点实施施办法第
28、二十六条纳税人取得得的增值税扣扣税凭证不符符合法律、行行 政法规或或者国家税务务总局有关规规定的，其进进项税额不得得从销项税额额中抵扣。增值税扣税凭证证，是指增值值税专用发票票、海关进口口增值税专 用缴款书、农农产品收购发发票、农产品品销售发票和和完税凭证。纳税人凭完税凭凭证抵扣进项项税额的，应应当具备书面面合同、付 款证明和境境外单位的对对账单或者发发票。资料不不全的，其进进项税额不得得从销项税额额中抵扣。第二十七条下列项目的的进项税额不不得从销项税税额中抵扣：（一）用于简易易计税方法计计税项目、免免征增值税项项目、集体 福利或者个个人消费的购购进货物、加加工修理修配配劳务、服务务、无形资产
29、产和不动产。其其中涉及的固固定资产、无无形资产、不不动产，仅指指专用于上述述项目的固定定资产、无形形资产（不包包括其他权益益性无形资产产）、不动产产。纳税人的交际应应酬消费属于于个人消费。（二）非正常损损失的购进货货物，以及相相关的加工修修理修配劳务务和交通运输输服务。（三）非正常损损失的在产品品、产成品所所耗用的购进进货物（不包包括固定资产产）、加工修修理修配劳务务和交通运输输服务。（四）非正常损损失的不动产产，以及该不不动产所耗用用的购进货物物、设计服务务和建筑服务务。（五）非正常损损失的不动产产在建工程所所耗用的购进进货物、设计计服务和建筑筑服务。纳税人新建、改改建、扩建、修修缮、装饰不
30、不动产，均属属于不动产在在建工程。（六）购进的旅旅客运输服务务、贷款服务务、餐饮服务务、居民日常常服务和娱乐乐服务。（七）财政部和和国家税务总总局规定的其其他情形。本条第（四）项项、第（五）项项所称货物，是是指构成不动动产实 体的的材料和设备备，包括建筑筑装饰材料和和给排水、采采暖、卫生、通通风、照明、通通讯、煤气、消消防、中央空空调、电梯、电电气、智能化化楼宇设备及及配套设施。第二十八条不动产、无无形资产的具具体范围，按按照本办法所所附的销售售服务、无形形资产或者不不动产注释执执行。固定资产，是指指使用期限超超过12个月月的机器、机机械、运输工工具以及其他他与生产经营营有关的设备备、工具、器
31、器具等有形动动产。非正常损失，是是指因管理不不善造成货物物被盗、丢失失、霉烂变质质，以及因违违反法律法规规造成货物或或者不动产被被依法没收、销销毁、拆除的的情形。第二十九条适用一般计计税方法的纳纳税人,兼营营简易计税方方法计税项目目、免征增值值税项目而无无法划分不得得抵扣的进项项税额，按照照下列公式计计算不得抵扣扣的进项税额额：不得抵扣的进项项税额当期期无法划分的的全部进项税税额（当期简易易计税方法计计税项目销售售额+免征增增值税项目销销售额）当期全部销销售额主管税务机关可可以按照上述述公式依据年年度数据对不不得抵扣的进进项税额进行行清算。第三十条已已抵扣进项税税额的购进货货物（不含固固定资产
32、）、劳劳务、服务，发发生本办法第第二十七条规规定情形（简简易计税方法法计税项目、免免征增值税项项目除外）的的，应当将该该进项税额从从当期进项税税额中扣减；无法确定该该进项税额的的，按照当期期实际成本计计算应扣减的的进项税额。第三十一条已抵扣进项项税额的固定定资产、无形形资产或者不不动产，发生生本办法第二二十七条规定定情形的，按按照下列公式式计算不得抵抵扣的进项税税额：不得抵扣的进项项税额=固定定资产、无形形资产或者不不动产净值适用税率固定资产、无形形资产或者不不动产净值，是是指纳税人根根据财务会计计制度计提折折旧或摊销后后的余额。已抵扣进项税额额的不动产，发发生非正常损损失，或者改改变用途，专
33、专用于简易计计税方法计税税项目、免征征增值税项目目、集体福利利或者个人消消费的，按照照下列公式计计算不得抵扣扣的进项税额额：不得抵扣的进项项税额（已已抵扣进项税税额待抵扣扣进项税额）不动产净值率不动产净值率（不动产净净值不动产原值值）100%不得抵扣的进项项税额小于或或等于该不动动产已抵扣进进项税额的，应应于该不动产产改变用途的的当期，将不不得抵扣的进进项税额从进进项税额中扣扣减。不得抵扣的进项项税额大于该该不动产已抵抵扣进项税额额的，应于该该不动产改变变用途的当期期，将已抵扣扣进项税额从从进项税额中中扣减，并从从该不动产待待抵扣进项税税额中扣减不不得抵扣进项项税额与已抵抵扣进项税额额的差额。
34、第三十二条纳税人适用用一般计税方方法计税的，因因销售折让、中中止或者退回回而收回的增增值税额，应应当从当期的的进项税额中中扣减。房地产开发企业业同时有一般般计税方法和和简易计税方方法的项目，其其按简易计税税方法计算不不得抵扣的进进项税额如何何计算？房地产开发企企业销售自行行开发的房地地产项目增值值税征收管理理暂行办法（国国家税务总局局第18号公告）第第13条规定定：不得抵扣扣的进项税额额=当期无法法划分的全部部进项税额（简易计税税、免税房地地产项目建设设规模房地产项目目总建设规模模）。其中“房地产项目目总建设规模模”应按照营改改増后选择适适用简易计税税方法项目剩剩余的规模与与按照一般计计税方法
35、项目目建设规模之之和计算。例如：房地产企企业老项目建建设总规模110万平米，营营改增后该项项目适用简易易计税方法，剩剩余房产1万万平米；该房房地产公司按按照一般计税税方法开发的的建设规模为为5万平米，此此时：不得抵抵扣的进项税税额=当期无法划划分的全部进进项税额1万平米米（1万平米米+5万平米米）。（三）“未交增增值税”科目的设置置核算一般纳税人人月度终了从从“应交增值税税”或“预交增值税税”明细科目转转入当月应交交未交、多交交或预缴的增增值税额，以以及当月交纳纳以前期间未未交的增值税税额。1月度终了，将将当月应交未未交增值税额额从“应交税费应交增值税税”科目转入“未交增值税税”科目。借：应交
36、税费费应交增值值税（转出未未交增值税）贷：应交税费费未交增值值税（未交税税款）2月度终了，将将当月多交的的增值税额自自“应交税费应交增值税税”科目转入“未交增值税税”科目。借：应交税费费未交增值值税（未交税税款）（贷方方红字更好）贷：应交税费费应交增值值税（转出多多交增值税）3月度终了，将将当月预缴的的增值税额自自“应交税费预交增值税税”科目转入“未交增值税税”科目借：应交税费费未交增值值税（预缴）贷：应交税费费预交增值值税4当月交纳以以前期间未交交的增值税额额借：应交税费费未交增值值税贷：银行存款款（四）“预交增增值税”明细科目核算一般纳税人人转让不动产产、提供不动动产经营租赁赁服务、提供供
37、建筑服务、采采用预收款方方式销售自行行开发的房地地产项目等，以以及其他按现现行增值税制制度规定应预预缴的增值税税额。预缴增值税还是是预交增值税税？代扣代缴缴增值税还是是代扣代交增增值税？“缴纳”和“交纳”的区别的是是什么？“交”、“缴缴”都是“付出”的意思，“纳”是“接受”的意思，所所以“交纳”“缴纳”含义十分接接近。交纳是是自愿的，缴缴纳是被动的的。缴纳一般般指向国家缴缴纳，一般是是指税收。交交纳一般是指指向机关、团团体等上缴。它们的区别在于于：“缴”有“被强强制”的意思，“缴纳”是“履行义务或或被强制交纳纳”；“交纳”没有“被强制”的意思，如如“交纳团费”。什么地方该用“交纳”，什么地方该
38、用“缴纳”，要分析语意。实在分辨不清楚楚时，就用“交纳”，“交纳”可以替代“缴纳”，但“缴纳”不可以替代代“交纳”。财政部、国家税税务总局关于于全面推开营营业税改征增增值税试点的的通知文号：财税22016336号 发布日日期：20116-03-23（七）建筑服务务4一般纳税人人跨县（市）提提供建筑服务务，适用一般般计税方法计计税的，应以以取得的全部部价款和价外外费用为销售售额计算应纳纳税额。纳税税人应以取得得的全部价款款和价外费用用扣除支付的的分包款后的的余额，按照照2的预征征率在建筑服服务发生地预预缴税款后，向向机构所在地地主管税务机机关进行纳税税申报。5一般纳税人人跨县（市）提提供建筑服务
39、务，选择适用用简易计税方方法计税的，应应以取得的全全部价款和价价外费用扣除除支付的分包包款后的余额额为销售额，按按照3%的征征收率计算应应纳税额。纳纳税人应按照照上述计税方方法在建筑服服务发生地预预缴税款后，向向机构所在地地主管税务机机关进行纳税税申报。6试点纳税人人中的小规模模纳税人（以以下称小规模模纳税人）跨跨县（市）提提供建筑服务务，应以取得得的全部价款款和价外费用用扣除支付的的分包款后的的余额为销售售额，按照33%的征收率率计算应纳税税额。纳税人人应按照上述述计税方法在在建筑服务发发生地预缴税税款后，向机机构所在地主主管税务机关关进行纳税申申报。（八）销售不动动产1一般纳税人人销售其2
40、0016年4月月30日前取取得（不含自自建）的 不不动产，可以以选择适用简简易计税方法法，以取得的的全部价款和和价外费用减减去该项不动动产购置原价价或者取得不不动产时的作作价后的余额额为销售额，按按照5%的征征收率计算应应纳税额。纳纳税人应按照照上述计税方方法在不动产产所在地预缴缴税款后，向向机构所在地地主管税务机机关进行纳税税申报。2一般纳税人人销售其20016年4月月30日前自自建的不动产产，可以选择择适用简易计计税方法，以以取得的全部部价款和价外外费用为销售售额，按照55%的征收率率计算应纳税税额。纳税人人应按照上述述计税方法在在不动产所在在地预缴税款款后，向机构构所在地主管管税务机关进
41、进行纳税申报报。3一般纳税人人销售其20016年5月月1日后取得得（不含自建建）的不动产产，应适用一一般计税方法法，以取得的的全部价款和和价外费用为为销售额计算算应纳税额。纳纳税人应以取取得的全部价价款和价外费费用减去该项项不动产购置置原价或者取取得不动产时时的作价后的的余额，按照照5%的预征征率在不动产产所在地预缴缴税款后，向向机构所在地地主管税务机机关进行纳税税申报。4一般纳税人人销售其20016年5月月1日后自建建的不动产，应应适用一般计计税方法，以以取得的全部部价款和价外外费用为销售售额计算应纳纳税额。纳税税人应以取得得的全部价款款和价外费用用，按照5%的预征率在在不动产所在在地预缴税
42、款款后，向机构构所在地主管管税务机关进进行纳税申报报。5小规模纳税税人销售其取取得（不含自自建）的不动动产（不含个个体工商户销销售购买的住住房和其他个个人销售不动动产），应以以取得的全部部价款和价外外费用减去该该项不动产购购置原价或者者取得不动产产时的作价后后的余额为销销售额，按照照5%的征收收率计算应纳纳税额。纳税税人应按照上上述计税方法法在不动产所所在地预缴税税款后，向机机构所在地主主管税务机关关进行纳税申申报。6小规模纳税税人销售其自自建的不动产产，应以取得得的全部价款款和价外费用用为销售额，按按照5%的征征收率计算应应纳税额。纳纳税人应按照照上述计税方方法在不动产产所在地预缴缴税款后，
43、向向机构所在地地主管税务机机关进行纳税税申报。7房地产开发发企业中的一一般纳税人，销销售自行开发发的房地产老老项目，可以以选择适用简简易计税方法法按照5%的的征收率计税税。8房地产开发发企业中的小小规模纳税人人，销售自行行开发的房地地产项目，按按照5%的征征收率计税。9房地产开发发企业采取预预收款方式销销售所开发的的房地产项目目，在收到预预收款时按照照3%的预征征率预缴增值值税。10个体工商商户销售购买买的住房，应应按照附件33营业税改改征增值税试试点过渡政策策的规定第第五条的规定定征免增值税税。纳税人应应按照上述计计税方法在不不动产所在地地预缴税款后后，向机构所所在地主管税税务机关进行行纳税
44、申报。（九）不动产经经营租赁服务务。1一般纳税人人出租其20016年4月月30日前取取得的不动产产，可以选择择适用简易计计税方法,按按照5%的征征收率计算应应纳税额。纳纳税人出租其其2016年年4月30日日前取得的与与机构所在地地不在同一县县（市）的不不动产，应按按照上述计税税方法在不动动产所在地预预缴税款后，向向机构所在地地主管税务机机关进行纳税税申报。3一般纳税人人出租其20016年5月月1日后取得得的、与机构构所在地不在在同一县（市市）的不动产产，应按照33的预征率率在不动产所所在地预缴税税款后，向机机构所在地主主管税务机关关进行纳税申申报。4小规模纳税税人出租其取取得的不动产产（不含个
45、人人出租住房），应应按照5%的的征收率计算算应纳税额。纳纳税人出租与与机构所在地地不在同一县县（市）的不不动产，应按按照上述计税税方法在不动动产所在地预预缴税款后，向向机构所在地地主管税务机机关进行纳税税申报。（十）一般纳税税人销售其22016年44月30日前前取得的不动动产（不含自自建），适用用一般计税方方法计税的，以以取得的全部部价款和价外外费用为销售售额计算应纳纳税额。上述述纳税人应以以取得的全部部价款和价外外费用减去该该项不动产购购置原价或者者取得不动产产时的作价后后的余额，按按照5%的预预征率在不动动产所在地预预缴税款后，向向机构所在地地主管税务机机关进行纳税税申报。房地产开发企业业
46、中的一般纳纳税人销售房房地产老项目目，以及一般般纳税人出租租其20166年4月300日前取得的的不动产，适适用一般计税税方法计税的的，应以取得得的全部价款款和价外费用用，按照3%的预征率在在不动产所在在地预缴税款款后，向机构构所在地主管管税务机关进进行纳税申报报。一般纳税人销售售其20166年4月300日前自建的的不动产，适适用一般计税税方法计税的的，应以取得得的全部价款款和价外费用用为销售额计计算应纳税额额。纳税人应应以取得的全全部价款和价价外费用，按按照5%的预预征率在不动动产所在地预预缴税款后，向向机构所在地地主管税务机机关进行纳税税申报。（十一）一般纳纳税人跨省（自自治区、直辖辖市或者计划划单列市）提提供建筑服务务或者销售、出出租取得的与与机构所在地地不在同一省省（自治区、直直辖市或者计计划单列市）的的不动产，在在机构所在地地申报纳税时时，计算的应应纳税额小于于已预缴税额额，且差额较较大的，由国国家税务总局局通知建筑服服务发生地或或者不动产所所在地省级税税务机关，在在一定时期内内暂停预缴增增值税。“预交增值税”明细科目，核核算一般纳税税人转让不动动产、提供不不动产经营租租赁服务、提提供建筑服务务、采用预收收款方式销售售自行开发的的房地产项目目等，以及其其他按现行增增值税制度规规定应预缴