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1、空港项目目市场分分析及定定位报告告.dooc空港项目目市场分析及及定位报报告第一章项目概况第二章重庆市宏观经济环境分析第三章重庆市房地产市场及渝北区域房地产市场分析第四章重庆市商业地产供需状况及趋势分析第五章空港发展现状与趋势第六章空港项目建设所面临的机会与问题第七章定位分析第八章项目定位第九章项目规划设计建议第十章第一章项目概况一、项目目性质：二、土地地性质：划拨三、建设设规模：待定四、容积积率：小于于1.22五、绿地地率：大大于300%六、建筑筑限高：18米米左右七、开发发商：重庆空港房房地产开开发有限限公司八、本报报告涉及及的三个地块1、位于于重庆空港老老宿舍后后的约1700亩土地。2、
2、位于于老航站站楼与老航航空货运运仓库旁旁的1550亩土地。3、位于于候机大大厅侧前方方的约2000亩土地。【说明】由于其它它地块资料尚未明确确，因此此本报告的将主要围绕绕项目第第一阶段将先期启动动的三个地块进行市市场研究与定位。第二章重庆市宏观经济环境分析一、 重庆市整整体城市市概况重庆市幅幅员面积8.224万平平方公里里，下辖辖40个行政区县县（自治治县、市），有有15个区区（万州州区、涪陵陵区、渝中中区、大渡渡口区、江北北区、沙坪坪坝区、九九龙坡区、南岸岸区、北碚区区、万盛盛区、双桥区区、渝北北区、巴南南区、黔江江区、长寿区区 ）;4个县县级市（江江津市、合合川市、永永川市、南南川市）;2
3、1个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县、市）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。1、城市市发展规划1.1、城城市发展战略20033年重庆庆市政府府按照城城镇化目标，到20020年年将重庆市建成成长江上游游的经济济中心，具具体为：“三中心心、两枢枢纽、一一基地、三三大
4、经济济区”，即建建成长江上游游商贸中心、金金融中心心、科教文化中中心、交交通枢纽纽、通信信枢纽，高高新技术和现代化产业业基地。重庆主城城区的面积只有2660平方方公里，目目前是四四个直辖市中面面积最小的的。市政政府的目目标是要建建设“一个中心、多多个组团团、城镇群结合”的大城城市，形形成大都都市的连连绵带。目目前，重重庆主城区人口为3000多万，到到20220年，要要达到6000多万，以以万州、合合川为代表的的中等城城市到时时可发展到1000万以以上，同同时在周边形成一一些人口口在20030万万的小城城市。1.2、城城市综合交通通发达的交交通网是城市市发展的舞舞台。无无论是2000多平方方公里
5、的的主城区区，还是25000平方方公里的的未来都市圈圈，重庆庆市政府府对交通进行了周周密的谋谋篇布局局。从20002年开开始，我我市启动动综合交交通规划划。这个规规划将为为都市圈圈25000平方方公里范范围，以及及市域88.2万万平方公公里的交交通发展，设计计一个美好的的未来。“二环八八射”是都市市圈的几几条大动脉。“二环”，即环线线高速和和绕城高速速，勾起起了重庆庆都市圈圈的轮廊。目目前，775公里里的环线线高速基基本贯通，1886公里里的绕城高速速也将动动工。“八射”则分别是把重重庆引向外外面世界界的通道道，由成成渝、渝渝邻、渝黔黔等8条高速构成。“二环八射”有机连形，形形成都市市圈联通内
6、外的高高速公路路网络。全全长1899公里的的快速路路系统将将形成一一个“田”字型构架，将主城3115平方方公里的的面积分为了36个区区域，多层次的交交通网络络将让“堵车”远离主城城。轻轨交通通将让未来都市圈圈更具现现代感。据据了解，在在建的二二号轻轨轨线和即即将动工的的三号线线将形成成十字交交叉。从从长远来来看，轻轨轨三号线还还与规划划的轨道交通通四号线线（在四公公里站）、一一号线（在在两路口站站）、二二号线（在在牛角沱沱）、五五号线（在在新牌坊坊站）及及机场线线（在龙头头寺）等等五条轨轨道交通通线相交并形成换乘。地铁一号号线（朝朝天门-沙坪坪坝）、轨道交通通四、五五、六号号线也在在规划中。从
7、更长远来来看，到到20220年，重重庆市轨道交通通将向北延延伸至北北碚，向南南延伸至至江津和和鱼洞，向向西至壁壁山，向向东至鱼嘴、长生。重庆轻轨轨三号线一期期工程可可研报告已已通过国国家评估。意味味着新轻轻轨线将将横跨山山城南北北，与现现在的轻轨轨二号线组组成一个“大十字字”形状，为缓解山山城交通通的巨大大压力起到到重要作作用。根据国务务院批准准的重庆庆市城市市发展总体规划，重重庆市确定定20年年内城市主主要发展方向向是“向北扩展”，但公公共交通通的落后后已严重影响了北部部新区的城市市建设。专家认为轻轻轨三号线连连接了城城市中心心和南坪坪、观音桥两个个城市辐射中心心，将居住区、公共共活动区区、
8、行政政区串连成多功功能的经经济发展展带，而且且可以解解决长江，嘉嘉陵江分分隔山城城带来的交交通困难难，对于城市市空间扩扩展和疏疏散渝中中区密集的人人口有巨巨大推动动作用。由于该线线路在菜园坝与与国铁换换乘，在在江北与与渝怀铁路客客运站连接，将来来还要与空港连接，因因此该项项目对于重庆“半小时主城”和对外交通通至关重要。轻轨三号号线一期期工程由由南岸经经济技术开发发区的二二塘经菜园坝长长江大桥、渝澳澳大桥至北部部新区渝怀铁路新新客站（即即龙头寺），全全长21.16公公里，共共有车站17座座。其总总投资达544亿之巨，已已超过现现轻轨二二号线。该工程建建设工期4年年，计划划明年启动动，20008年
9、建建成通车车。梁长路是是国家“九五”交通建建设重点建建设工程之之一，是是国道主干干线泸蓉路路的一段段，同时时还是“8小时重庆”的重点点工程项项目。梁梁长路全长1133.544公里。起起于梁平平县白衣寺止止于长寿寿桃花街街立交，与渝长高速公路相连。据悉，这条路总投资31.03亿元，预计2003年年底通车。2、主城城区城市区域划分2.1、渝渝中区渝中区是是重庆市的中中心城区区，全区幅员面积22.56平平方公里里，户籍人口口59.39万万人，人人口密度度为307700人人/平方方公里。 行政区划划：渝中中区现下辖解放碑碑、朝天天门、七星星岗、较场口、上上清寺、两路口、菜菜园坝、大大坪、大大溪沟、王家
10、家坡、南南纪门、望望龙门、化化龙桥等13个街道，共共1722个居委会，一个村委会。自然地理理：渝中中区位于北北纬29度度31分分至344分，东东经1006度229分至至1066度366分之间间。渝中中区地属四川盆盆地东部平行行岭谷，处长江、嘉陵江汇合的分水岭末端，受两江制约，呈东西向，形如天鹅头状的狭长半岛，东、南、北三面环水，西面通陆。地势为西部和中部高，向南、北、东三面倾斜。最高处的鹅岭，海拔379米，朝天门两江汇合处的沙嘴最低，为160米。相对高差达219米，坡降大，比高悬殊，形成独具特色的壮丽的山城景观。2.2、南南岸区幅员2660.776平方方公里，其其中耕地地面积68119公顷顷，
11、绿化面积10997公顷顷；辖9镇8街，774个村，1551个居委会，总人口4445，3306人人，人口口出生率率千分之之7.558，自自然增长长率-1.18%。2.3、江江北区江北区位位于长江、嘉嘉陵江北北岸，是是重庆直辖市的主主城区之一，拥拥有2133平方公公里土地地，611万人口口，辖9街33镇，是重重庆市规划的行行政、信信息、金金融、科科技文化化中心及及中央商商务区和交交通枢纽纽。2.4、渝渝北区渝北区位位于重庆庆市主城城区东北部部，长江北岸岸与嘉陵江江东岸的三三角地带带，地处东东经1006。22730”1066。57758”，北纬29。33445”30。00722”之间，幅员14552
12、平方方公里。北北与四川省省广安地地区华蓥蓥市，邻水县分界，东东与长寿寿县接壤壤，南与江北区比邻并同巴巴南区，南岸岸区，沙坪坪坝区隔江江相望，西西与北碚区，合合川市相相邻。区人民镇府驻两路镇，南距距市人民民镇府沿公公路200公里。区辖两路路、龙溪、回回兴、石坪坪、沙坪坪、木耳耳、王家家、兴隆、茨茨竹、大大湾、中河河、石船船、麻柳柳沱、统统景、大大盛、龙龙兴、洛洛碛21个镇镇和悦来、古古路、石石鞋、永永庆、高嘴嘴、华秦、关兴兴、龙安、黄印、明明月、白白岩、舒舒家、天天堡寨、张关14个乡。共有64个居民委员会、622个村民委员会，4912个村民小组。2.5、沙沙坪坝区区沙坪坝区区位于嘉嘉陵江畔畔，地
13、处处重庆市区西部。全全区幅员面积3966平方公公里，人人口644万。其其优越的地理理位置、发达的交通、便捷的通讯，成为重庆人流、物流、信息流之要道。区内有火车站6个，其中包括西南最大的铁路编组站重庆东站和两个国家二级火车站重庆北站、梨树湾客货站。四通八达的公路构成我区交通骨架，有国道、省道5条，成渝高速公路、319国道的起点就在我区。抵达全天候的重庆国际机场仅需半小时，30多条航线架起通往国内和世界的桥梁。2.6、九九龙坡区九龙坡区区地处长江与嘉陵江江交汇的心腹地地带，东连渝中中区，北邻沙坪坝区区，南接接市经济济技术开发发区，西西居成渝渝高速公公路大门门，幅员4377平方公公里，人人口722万
14、人，辖6街（包括杨家坪、谢家湾、石坪桥、黄桷坪、中梁山、石桥铺等）和12镇（九龙、华岩、西彭、铜罐驿、陶家、白市驿、巴福、走马、金凤、含谷、石桥、石板等），是重庆市的工业大区和经济强区。2.7、大大渡口区区大渡口建建区于19665年，地地处于重庆市主城城区西南部部。19995年年重庆市行政政区划调调整，全全区面积由7.446平方方公里扩扩大到1003平方方公里，辖四街三镇，常住人口24万。大渡口区区是重庆市主城城区12个中心组团团之一，是是全部纳纳入重庆市规划的6000平方公公里主城城区内的两个区区之一，以以冶金、建建材、机机械、轻轻工为重要支支撑的工工业区。区内有重重钢集团、中国十八冶冶金建
15、设设公司、重重型铸锻锻厂等国有大中中型企业业近20家家；成渝渝、川黔黔铁路在区内内交汇，辖6个火车站，公公路2110国道纵贯辖辖区，并有长江水岸岸线30多多公里；区内有重重庆市重要要的仓储储基地和和国家级的西南南建材中中心批发发市场。重庆陶瓷市市场已经形成规模。二、 重庆市宏宏观经济济环境概况20033年以来来，重庆市经济运运行态势良好好，增长长稳健。展展望20004年年，随着国际国国内经济济环境的的持续好转，全市市经济增长仍将保持快快速、稳稳健的势头头。1、 重庆市国国内生产总值值（GDPP）分析析分析项目目199881999920000200112002220033国内生产产总值（亿元）1
16、4299.26614799.71115899.34417699.77719711.10022500.111增长率（%）7.6%8.5%9.0%10.33%11.44%分析：重庆市在在持续强劲增长的投资需求、平平稳增长的消费需求以以及出口口恢复性大幅幅增长的拉动下，面面对国际际战争和和国内“非典”疫情的的两大冲击，在经济济增长制约因素有有所显现现的情况下，总体运行态势良好好，呈现现出持续、快速速、平稳稳增长的特征征，三次次产业协协调发展展，速度度效益同同步提升升，运行质量进一步提提高，全全市经济济进入扩张期的的平稳增长阶段。2、 产业结构构发展变化分析析 历年三大大产业所占占GDPP比重变变化分
17、析析：年份第一产业业所占GDP比比重（%）第二产业业所占GDP比比重（%）第三产业业所占GDP比比重（%）19988年20.99%41.00%38.11%19999年19.22%40.88%39.99%20000年17.88%41.44%40.88%20011年16.77%41.55%41.77%20022年16.00%41.99%42.11%20033年15.22%43.44%41.44%分析：经济运行行处于扩张阶段，经济济总量快快速增长长，各项指标也全面面向好。重重庆作为中国的老重重工业城市，第第二产业业GDPP中的比比重一直直占有重重要地位位，且相相对较为为稳定；而第一一产业则则持续下降
18、，截截至20003年年，第一一产业的比比重再次次下降至至15.2%，为历年最低，第一产业的萎缩已是国家经济发展的大势所在；第三产业比重相应提升，反映出重庆城市化进程加快，产业结构逐渐优化。 房地产业业在GDPP中的比比重变化国民生产产总值（亿元）199881999920000200112002220033年第一产业业298.7284.28283.00293.03315.78343.07第二产业业585.4604.39657.51727.66826.45975.95第三产业业545.2591.04648.83729.08828.87931.09房地产业业36.6640.7751.9960.447
19、70.779房地产业业产值占占GDPP比重（%）2.566%2.755%3.277%3.400%3.600%分析：房地产比比重稳步上升升，从表中可可以清晰地看看出，房房地产产产业已经逐步发展成为国国民经济中的的一大支支柱产业业，对GDPP的贡献献率逐渐提高，在在GDPP中的比比率由119988年的22.566%跃升至20002年年的3.6%。3、 生活水平平逐年提提高年份199881999920000200112002220033年城镇居民民人均年年可支配配收入（元元）546775896662766672117238880933增幅（%）7.8%6.4%7.1%7.7%11.88%分析：随着经
20、济济的增长，居民民生活水水平亦逐逐年得到到提高，到到20003年城城市居民民年人均均可支配配收入已已经达到89003元，以以一户家庭平平均3.15人人口计算，以以一户家庭平平均3.15人人口计算，家家庭年平平均可支支配收入入已经达达到280044元元。城镇镇居民人人均可支支配收入入的增长长幅度在在7%以以上，特特别是20003年同同比增长长幅度达到11.8%。 重庆市社社会消费品零售售总额发发展趋势分析析：年份199881999920000200112002220033年社会消费费品零售总额（亿元）553.70596.26643.58699.33763.05835.52增幅（%）7.7%7.9
21、%8.7%9.1%9.5%分析：尽管20003年年受到“非典”疫情的的影响，但随着疫情情的消除除，20003年年重庆市消费品市场总总体上呈现出稳步上涨的运行态势。近近两年来社会消费品零售售总额的同同比增长长幅度在在9%以以上的速速度发展，消消费市场表现较为为活跃。三、渝北北区宏观经济济环境概述第三章重庆市房地产市场分析一、 重庆市房房地产历历年宏观市场概况况20033年重庆庆市房地地产开发发持续处于较高的景景气水平，首首先源于于宏观经经济发展展态势良好好，居民民收入水水平提高高以及大大规模的房房屋拆迁迁导致购房需求求增长，形成成了房地地产市场的供销两两旺基本市市场状况况；其次次，土地地价格及及
22、三材价价格的上上涨直接导致房地地产开发发成本的的增加，从而带动了房地产开发投资的快速增长；再者，系列促进房地产市场健康发展的政策出台，引导重庆市房地产开发逐渐步入良性的发展轨道。1、房地地产市场供给状况况 土地购购置年份土地购置置（万mm2）增幅（%）19999624.5320000619.21-1%20011870.3441%2002213200.26645.22%20033年453.03（上上半年）分析：房地产开开发土地地购置呈高高速增长长的态势，远远高于于同期全全市房地地产开发发投资的增长速度（在在后面的的房地产产开发投投资分析中中可见）。1999920002年，重重庆市通过各种方式完完
23、成土地地购置的总量达到了34434.34万万平方米米，除220000年增长长幅度出出现负值值以外，220011和20002年年较上年的的平均增增幅达40%以上。 完成土地地开发面积年份土地开发发面积（万m2）增长率（%）19988205199992112.9%2000038582.44%2001151834.55%20022661.9427.88%20033年148.81(上半年年)分析：20022 年重重庆市出台台了一系系列与土地市市场相关的规章制度度重重庆市国有土地地储备整治治管理办办法和和关于大力力推进土地市市场建设有关工作的的通知；总量控制制制度的的出台，将有效地控制好近年来我市土地供
24、应大幅度增加的不合理现状，通过系统的科学管理和控制，对目前土地交易过程中出现的问题采取相应的措施，有利于我市房地产业持续、健康的发展。 房地产开开发完成成投资年份完成投资资（亿元）增长率（%）19988年97.33019999年112.5115.66%20000年139.6324.11%20011年196.6740.99%20022年245.9125.00%20033 年327.8933.33%分析：房地产开开发投资持续高位运行，20003年年同比增增长幅度达到33.3%。其其中住宅宅投资1777.433亿元，同同比增长长35.8%；办公楼投资11.86亿亿元，同同比增长长23.9%；商业营营
25、业用房房投资50.82亿亿元，同同比增长长21.0%；其他投投资87.77亿亿元，同同比增长长37.9%。写字楼和商业营业用房类投资增幅低于总体增长幅度，也一定程度上反映了此类物业的开发风险较大，开发商已逐步步入理性开发阶段，而房地产开发投资高速增长的主要原因在于：一是土地购置费和土地开发投资的大幅增长，另一方面则是由于房地产开发投资项目增多造成的。 新开工面面积年份新开工面面积（万m2）增幅（%）其中：住住宅（万万m2）增幅（%）19999757524200001290070.44%96984.99%200111661128.88%1259929.99%2002217099.4772.9%1
26、2777.5551.4%20033年20988.23322.77%15800.04423.77%分析：重庆市商商品房新新开工面积呈现逐年上上涨的趋势，而而从增长幅度上看看，20000的的增长幅度达到70%以上，住住宅成为为开发的的主要方方向，拉拉动了开发量的的整体上上升，从从而20000年成成为重庆房市的的过渡年。220011年和220022年的增增涨幅度明明显减缓缓，特别是20002年的的增长幅度较小，仅2.99%左右右，住宅宅部分仅仅1.44%。而而20003年再再创历史最最高峰，全全年新开开工面积达达到20998.223万平平方米，增增幅达到22.7%，而而从新开工面积物业的比例例上，住
27、住宅仍然然是开发发的主流流，且住住宅物业业的比例例较之20002年还还有小幅幅的上升升，占到到75%左右。 年度竣工工面积年份竣工面积积（万m2）增幅（%）19988年59919999年6203.5%20000年84936.99%20011年1021120.33%20022年13900.73336.22%20033年16766.96620.66%分析：自19997年重重庆直辖后，全全市商品品房竣工工面积呈现逐年上上涨的趋势，20003年的的竣工面面积达到16776.996万平平方米，为历年最高；而2000年和2002年的同比增长出现了一个高峰，同比增长比例分别达到了36%左右，但纵观历年增长幅
28、度，竣工面积均处于高位运行状态，房地产牛市行情随之启动。2、房地地产市场需求部部分在一系列列政策等等因素的的综合作用下下，重庆庆市的消消费结构构不断变化，消消费热点也也从实物型型逐步转转向服务型。住住房消费费、旅游游消费、信息息消费、教育消费等成为近来较为为集中的的热点。20003年年重庆市社会消费品零售售总额达达到8355.522亿元，比比上年增增长9.55%。居居民人均均可支配配收入达达到80993元，较上年增长11.8%，住房消费支出逐步提高，对于住宅的消费观念也由经济适用型向小康舒适型转变。1） 销售状况况 商品房销销售面积年份销售面积积（万m2）增幅（%）19988417199994
29、303.122%2000058034.888%2001174628.662%2002210166.58836.227%20033年13166.82229.553% 商品房销销售额年份商品房销销售额（亿元）增幅（%）1998855.4481999959.2206.711%2000078.33732.338%20011107.6534.336%20022158.1546.991%20033年210.1632.889%备注：国国土局统计计数据销售面积为为16455.266万平方方米，增增幅为35.5%；销售金额为为2844.844亿元，同同比增长长42.0%。分析：从前后数数据的链接中，220033
30、年新开开工面积20998.223万方方而销售量达到13116.882万方方（16645.26万万方），供供应量与销售量量创楼市历史最小小距离。也就是说供给与需求总体上是平衡的。在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基本同步，有效需求仍能有效地支撑着房产市场上的供给，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康地发展着。 商品房平平均销售价格格年份商品房销销售价格格（元/ m2）增幅（%）19999年1377720000年13511-1.99%20011年144336.8%20022年155667.8%20033年159662.5%备注：国国土局统计计资料则显示
31、为17331元/平方米米，同比比增长4.88%，其其中主城城区商品房房累计成交均均价21103元元/平方方米，比比上年同同期增长长5.55%，住住宅成交交均价119211元/平平方米，商商服用房房成交均均价41151元元/平方方米，办办公用房房成交均均价31119元元/平方方米，分分别同比增增长8.44%、00.2%、355.7%，住宅宅交易量量虽增长显著，但但交易价价格上升升相对稳稳定，办公用房房均价随交易放放量而大大幅上扬扬，商服服用房市市场由于交交易量增增长相对保守，交交易均价价基本持持平。 商品房空空置面积积年份空置面积积（万m2）增幅（%）空置一年年以上（万万m2）增幅（%）1998
32、8255.3577.6619999353.0438.44%150.0893.44%20000421.9419.55%179.2919.55%20011484.4814.88%223.5424.77%20022559.6115.55%266.2619.11%20033年551.27-1.55%331.3424.44分析：在商品房房销售面积逐年增增长的同时，商品品房空置置面积也呈现出上升升的趋势势，20003年重重庆市商品品房空置置面积累计为5551.227万方方，较20002年还还有小幅幅回落，空空置形势势有所好好转，特别是近年年来空置面面积的增长幅度基基本保持持在155%左右右，一定定程度上上
33、得到有有效控制制；但从从总体上上看，有有待消化化的商品品房空置置面积绝绝对量仍仍然较大。随着开发商与消费者的日日益成熟熟，加速速了房地地产供给产品的的成熟，供供给与需求求的矛盾盾逐步缓缓解，商商品房空空置面积积将在今今后得到到更有效效地控制制和消化化。【注】以以上数据资料除“备注”外均来源于重重庆市统计局。3、新近近出台的的国家经济政策策和房地地产政策，对对经济和和房地产产发展的的影响3.1、1997年6月1日，城市房地产抵押管理办法施行。【分析】：该办法的实施为加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障地产抵押当事人的合法权益起了重要的作用。3.2、119988年8月月，国务务院发布关于进
34、一步深深化城镇镇住房制制度改革革加快住住房建设设的通知知，当当年下半半年停止止住房实实物分配配。【分析】：通知知的主主要内容是停止止住房实实物分配配，逐步步实行住房房分配货货币化；建立和和完善以以经济适用用住房为为主的住住房供应应体系。通通知的的出台，使个人购房行为全部市场化，消除了这部分人的依赖心理，使其转向购买市场上的商品房，这是很大一部分的消费群体，对房地产市场来说是一大利好，为市场增添了活力，同时也减轻了政府和单位的负担。3.3、2001年6月1日，实施商品房销售管理办法【分析】：为了规范商品品房销售行为，保障障商品房房交易双双方当事人的的合法权权益，办办法出出台实施。其其内容包括括规
35、定开发商的的销售条件、载明广告告与合同之之间的关系、销售代理理、房屋屋的交付付及双方相关的法律律责任，加加强了对对开发商商的监管，办法虽然对面积问题题规定得得更具体体，但同同商品品房买卖合同同示范文文本一一样没有将关于购房合同同必须约约定使用用面积的规定写进去。虽然有套套内建筑面面积的选择，但但仍有两两个问题题不易解解决：其一一，既然是选择择，房地地产商也可可以不选选择；其其二，即即使按套套内面积计算，房房地产商仍存存在对买买房人欺欺诈的可能能：如，不不同阳台计算面积的方式式不同；再如，窗台面面积问题题，窗台台不计入使用用面积，但计入套内建筑面面积等。3.4、2004年5月1日起建住房公积金通
36、报制度监督部门可提建议据央视国国际报道道，建设设部、财政部、中中国人民银行和中中国银监监会日前前联合印发的住住房公积积金行政监督办法指指出，中中国将首次次建立住住房公积积金通报制度。办办法将于20004年55月1日日起实施。【分析】：该办法的的实施有助助于规范我们的公积金管理理。目前前我国公积金贷款的作作用并没没有完全全显现出来，很多多市民不不了解公公积金的作作用，不不清楚公积金贷款的具具体情况况，以至至我国公积金的存存贷比例相相差甚远远，导致少数公积金管理理部门人员滥用职权，挪挪用该款项，这是对存款人人高度不不负责的行行为，该办法的的出台有有助于规规避这一情况的发生。3.5、1999年1月1
37、日，执行重庆市住房货币化分配实施方案（试行），将财政、单位建设和购买住房的资金转化为个人住房消费资金的住房分配方式。5月1日，施行重庆市城市房屋拆迁管理条例。【分析】：住住房货币币化分配配方案的的实施，取取消了以以往的福福利分房房制度，政政府和单单位以货币币的形式式对个人住住房消费费进行补贴，使使个人购房行为全部市市场化，消消除了这这部分人人的依赖赖心理，使使其转向购买市场上的商商品房，这是很大一部分的消费群体，为房地产市场增添活力，同时也减轻了政府和单位的负担；房屋拆迁管理条例对拆迁管理、拆迁补偿和拆迁安置等都做出了明确规定，对于规范拆迁行为、约束房地产商的不法行经、维护市民合法权益都有重要
38、的意义。3.6、220000年5月月出台重重庆市房地地产开发发经营管管理条例；8月11日，正正式施行行重庆庆市房屋屋建筑面面积计算规划补补充规定。详详细区分分按规定涉及及计算建筑筑面积部分的的计算方式式，以及及不计算面积部分，确确定分摊摊细则。【分析】：条例对开开发商的的资质作出出了明确确的限定定，对达达不到开发发资质的的企业坚坚决抵制制其承揽揽相关工程。这这有助于于规范房地地产开发发市场，减少工程程事故的的发生。规规定作作为计算房房价的依依据对我市整整个房地产市场都有着着重要的的意义避免了了以往的的购销双双方计算错位或开发发商恶意欺骗而引起起的纠纷纷。3.7、220022年1月月中旬，启动“
39、商品房买卖合同联机备案系统”。8月1日，重庆市城镇房地产交易管理条例正式实施。12月1日，重庆市城市房屋拆迁管理条例实施。【分析】：“联机备案系统”有效的的堵塞“一女多多嫁”的漏洞洞。交交易管理理条理规定商品品房销售实施以套套内建筑面面积作为计价依依据，此此举走在全全国最前列列。拆拆迁管理条例是是直辖以来，重庆对对城市的的拆迁管理法法规的一次次重大调调整。3.8、2003年1月1日起，实施重庆市房地产开发项目资本金管理暂行办法。9月1日，重庆市物业管理条例正式实施，这是重庆市第一部物业管理法规。12月1日，市地房局下达通告，未取得预售许可证的楼盘，不允许放号认购，收取诚意金等费用，严禁签订任何
40、协议。【分析】：办法规定，从20003年11月1日日开始，重重庆市房地地产开发发企业在进行房地地产项目开发时时，必须在市、区区县（自自治县、市）建建设行政主主管部门门指定的的银行设立房地地产开发发项目资本金专用账户，并凭借相相应建设行政主主管部门门出具的的项目资本金缴存通知知书，缴存一定定数额的项目资本金，缴缴存的项目资本金不不得低于于项目投资总总额的25%。同时时，建设行政主主管部门门、房地地产开发发企业、银行三方方将签订订监管协议，以以确保项项目资本金用用于该项项目的建建设。房地地产开发发项目资本金存存入专用账户后，房房地产开开发企业可按照照监管协议的有有关要求分分阶段使用用项目资本金。办
41、法还规定，项目资本金必须做到专款专用，任何企业或个人不得挪用和抽逃；对未按要求缴存项目资本金、未取得项目资本金缴款凭证的房地产开发项目，建议行政主管部门不予办理施工许可证。这些规定加强了对开发项目资本金的管理，有效的保证了开发企业按正规程序进行；条例是重庆市第一部物业管理法规，物业管理向来都是房地产交易中的重点关注对象，同时也是最容易产生纠纷的一个环节，该法规的出台有助于规范物管企业的行为，保护业主的权益；“未取得预售许可证不许放号、收取诚意金”的规定加强了房产出售过程中政府的监督，使市民能够放心购房，同时也能约束开发商的行为。二、渝北北区房地产市场分析（一）新新牌坊片片区该板块范范围具体包包
42、括重庆庆国际金金融贸易开发区区、北部部商贸城、金金紫山开开发区及及人和、亦亦即是新新牌坊转转盘沿龙湖花园方向、人人和方向向、红旗河沟方向延延伸之地地带及新牌牌坊转盘盘周边区域。该板块规规划定位位为以金融融、办公、信信息、第第三产业业以及高高档住宅小小区为主。1、20003年年区域典型型楼盘列举：项目名称称总建筑面面积（m2）销售均价价销售状况况加新时时代印象象30622027000（套内内面积）一期已交交房，二二期600%左右右。锦绣山庄庄在林居居1896630.3042000(套内内面积)100%汇景台君临天下81477035000(建筑筑面积)一期别墅墅、跃层层已售完完。其余余销售约60套
43、套左右。人和天地地40000027000（套内内面积）一期955%渝复丽园园29700021200（套内内面积）95%2、板块块市场特点：2.1、目前该片区聚居了重庆市几个知名的高档楼盘，如：龙湖香樟林（别墅）、旭日凤凰城、锦绣山庄、汇景台等。2.2、该片区楼盘在发展中还一定程度上领引了重庆市住宅产品的发展方向，如锦绣山庄的别墅社区、龙湖花园的大规模高品质居住社区、旭日凤凰城的新现代建筑风格等等。2.3、该片区高尚居住区概念影响力将越来越高，已积累形成强大的品牌知名度成为重庆市高端消费群体的首选地段，对于购房者有着强大的竞争力。3、新牌牌坊片区区市场发展趋势从现有开开发及新新牌坊区区域地块条条
44、件上看看，未来来新牌坊坊板块房地产开开发将可可能向人人和、机机场沿线及冉家家坝方向拓拓展，如如天籁城的开发发就已经向新牌牌坊的纵纵深发展了。从从开发档档次上看看，目前前新牌坊坊板块已经树立起起重庆富人区的形象象。从产产品上看看，面对对市场竞争争，新牌牌坊版块块市场的细分已越越来越明显，同一一档次可以以设计不同同产品类型，同同一种产产品类型可能能又有不不同的定定位，而而且卖点越来越丰富富，公园园、低密密度、低低覆盖率率等，在在未来的市场中，产品细分趋势必将继续续发展。（二）黄黄泥磅延延伸至龙龙头寺片片区该片区由由于天骄骄俊园、皇冠冠东和花园、金科科花园等楼盘运运作极为成功功，创造了重重庆房市的的一大奇奇迹。该该区域居居住环境日益益成熟，中中高档居住社