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1、第一章房地产企企业会计核算算概论第一节房地产企企业的经营特特点房地产企业是专专门从事房地地产开发和经经营的企业。房房地产包括房房产和地产。不不同的房地产产企业具有不不同的经营模模式，但总体体上可以划分分为以下两类类：销售物业模式：通过土地购购买、规划设设计、组织施施工、竣工验验收、产品销销售等五个阶阶段，将开发发完成的房地地产移交给购购买者，并一一次性取得销销售收入。自持物业模式：将开发完成成的房地产留留作自用，通通过出租、联联营、自营等等方式分期取取得经营收入入。1992年实行行市场经济以以后，我国的的房地产业得得到了迅猛发发展，但始终终局限于销售售物业模式，这这时的房地产产企业仅仅是是开发
2、商，买买进卖出，企企业没有自己己的资产。而而进入21世世纪以来，越越来越多的房房地产企业选选择了自持物物业模式，并并完成了从开开发商向不动动产商的转变变。这也是本本书将企业定定位为房地产产企业而非房房地产开发企企业的原因。同同样，本书所所研究的会计计核算不仅涉涉及传统的销销售物业，同同时也涉及新新兴的自持物物业。一、房地产企业业经营活动的的主要业务房地产企业可以以将土地和房房屋合在一起起开发，也可可以将土地和和房屋分别开开发。它既是是房地产产品品的生产者，又又是房地产商商品的经营者者。房地产企企业经营活动动的主要业务务有：土地的开发与经经营：企业将将有偿获得的的土地开发完完成后，既可可有偿转让
3、给给其他单位使使用，也可自自行组织建造造房屋和其他他设施，然后后作为商品作作价出售，还还可以开展土土地出租业务务。房屋的开发与经经营：房屋的的开发指房屋屋的建造，房房屋的经营指指房屋的销售售与出租。企企业可以在开开发完成的土土地上继续开开发房屋，开开发完成后，可可作为商品作作价出售或出出租。企业开开发的房屋，按按用途可分为为商品房、出出租房、安置置房和代建房房等。城市基础设施和和公共配套设设施的开发：房地产企业业可以开发能能有偿转让的的大配套设施施，也可以开开发建设不能能有偿转让的的、为开发产产品服务的公公共配套设施施。代建工程的开发发：代建工程程的开发是企企业接受政府府和其他单位位委托，代为
4、为开发的工程程。二、房地产项目目的运作流程程房地产企业将自自有资金投资资于具体的房房地产项目，包包括立项、规规划、土地出出让或转让、建建设、销售或或自营等一系系列的经济行行为，其运作作流程主要包包括以下几个个阶段： (一)前期准备阶阶段 前期的的准备工作主主要包括房地地产项目的立立项规划审批批、设计施工工、市场规划划、土地出让让或转让等。同同时，房地产产企业要根据据具体情况对对投资来源、建建设方式、经经营模式等方方面进行详细细的规划和战战略决策。前前期准备阶段段是项目运作作的首要环节节，也是决定定项目成败的的关键因素。 (二)建设施工阶阶段 在该阶阶段，房地产产企业要根据据已经确定的的规划和设
5、计计方案，通过过自建、委托托代建、发包包等方式完成成开发产品的的建设过程，并并使其达到验验收标准。该该阶段是房地地产项目运作作的中心环节节。 (三)销售或自持持阶段 对于销销售物业模式式，房地产企企业通过出售售房地产，回回笼资金、实实现利润；而而对于自持物物业模式，房房地产企业通通过招商、招招租、开办企企业等方式，取取得租金或经经营收入。三、房地产企业业的经营特点点(一)前期准备备阶段的特点点开发的前提是取取得土地，目目前主要实行行招、拍、挂挂方式，向政政府缴纳土地地出让金并取取得国有土地地使用权证。 房地产产企业的开发发产品在建设设前须经政府府审批。一般般企业在生产产产品或提供供服务之前无无
6、须报政府审审批，具有充充分的自主权权。而房地产产企业在开工工前，要通过过政府的立项项审批和规划划审批。 用地审审批要对企业业产品的规模模、种类进行行审批，取得得用地规划许许可证、建设设工程规划许许可证及施工工许可证。 (二)建设阶段的的特点 开发过过程中受到政政府相关部门门的控制。在在建设过程中中受到环保、卫卫生、城管、建建委、土地管管理等行政部部门的监控。 开发产产品只有通过过政府的验收收才可交付购购买者。经过过消防审批、卫卫生审批、工工程验收、竣竣工备案等环环节后，开发发产品才可上上市交易。 市政部部门的产品和和服务是开发发产品的重要要组成部分。水水、电、热、燃燃气、通信等等配套设施必必须
7、达到使用用条件，房地地产企业的开开发产品才能能交付使用。 对产品品的设计要委委托专业的规规划设计和建建筑设计机构构来完成。施施工要委托具具有相应资质质的施工企业业来完成。 建设周周期长，投资资大。房地产产项目的建设设周期一般都都很长，整个个过程往往几几年才能全部部完成。房地地产企业在开开发过程中，一一方面，需要要投入大量的的购地资金；另一方面，开开发产品本身身的造价很高高，又需要不不断地投入建建设资金，因因而，房地产产项目的投资资额往往都非非常大。 (三)销售阶段的的特点 销售分分为预售和现现房销售两个个阶段，预售售即通常所说说的期房销售售，是指开发发商在建设工工程竣工之前前进行销售。现现房销
8、售即开开发商在开发发产品完工后后进行销售。由由于预售可以以提前回收资资金，目前开开发商大多采采用此种销售售方式。 商品房房预售实行许许可证制度。开开发商进行商商品房预售，应应当向政府房房产管理部门门办理预售登登记。取得“商品房预售售许可证”。 产品交交付应以开发发产品通过政政府审批，即即取得政府的的竣工验收后后才得以实现现。另外，开开发商还要落落实物业管理理公司及物业业管理方案。 (四)持有阶段的的特点 房地产产企业开发建建设的开发产产品，除了对对外进行销售售转让外，还还可能存在长长期持有的情情况。一般情情况下，房地地产企业长期期持有的物业业仅包括经营营性物业，而而不包括住宅宅物业。 所谓经经
9、营性物业，就就是指经营性性、收益性房房屋，如写字字楼、商场、购购物中心、购购物广场以及及工业厂房和和仓库等。相相对于作为最最终消费品的的住宅而言，经经营性物业具具有长期收益益的特点。房房地产企业持持有物业的特特点如下： 为了规规避经营性物物业分割销售售带来的经营营风险，一般般隋况下，房房地产企业持持有的经营性性物业规模较较大。如果经经营性物业规规模较小，房房地产企业可可以直接将其其进行销售，因因其一般不具具有持有的价价值。 房地产产企业对持有有的经营性物物业，存在两两种经营方式式，一是对外外出租，取得得租金收入；二是进行自自营，取得自自营收入。 持有物物业一般具有有增值的特性性。房地产企企业一
10、般是长长期持有经营营性物业，而而不是短期持持有。持有物物业在开发建建设完成时，因因不具备商业业氛围，一般般价值较低，但但经过较长的的培育期后，持持有物业将产产生很大幅度度的增值。 持有物物业可以产生生并为房地产产企业提供充充足的现金流流。在宏观经经济调控之下下房地产企企业的可持续续经营能力面面临考验，依依靠内生资金金提升业绩、扩扩展规模的企企业更容易受受到投资者的的青睐。而内内生资金主要要来源于企业业自有经营性性物业产生的的长期收益。四、房地产企业业的财务特点点(一)资金管理理的特点 房地产产项目投资巨巨大，仅仅依依靠房地产企企业的自有资资金远远不能能满足项目的的投资需求，一一般都要向银银行进
11、行融资资。而房地产产开发贷款是是房地产企业业主要的融资资品种。开发发贷款的使用用对象，就是是房地产企业业具体的开发发项目。 在开发发产品未完工工前，一般需需要通过预售售取得销售回回款，并将其其投入后期的的开发建设中中。 资金支支出的重点内内容是地价款款、建筑安装装支出和税费费。地价款的的来源一般为为企业的自有有资金，建筑筑安装工程及及税费的支出出来源为开发发贷款和预售售回款。 (二)财务风险的的特点 现金流流风险。由于于开发产品的的投资巨大，因因此，对于房房地产企业来来讲，现金流流断流是企业业面临的最重重要的财务风风险。所以，保保持现金流稳稳定是房地产产企业财务管管理的重要内内容。 盈利风风险
12、。在施工工过程中，施施工合同一般般只是暂定价价，最终价格格需要在竣工工结算后才能能确定，而工工程完工后，房房地产企业与与施工单位对对结算值往往往存在不同程程度的争议。因因此，房地产产项目的利润润只有在竣工工结算完成后后才能准确确确定，平时对对利润的预测测有可能存在在较大的误差差。 销售风险。不不动产的可变变现能力较差差，如果企业业开发的产品品不被市场认认可，开发产产品无法更改改，造成产品品积压，变现现困难。另外外，房地产企企业的销售对对金融政策的的依赖程度很很高。如很多多消费者要通通过银行按揭揭贷款来支付付房款，银行行按揭政策的的变动直接影影响产品的销销售情况。第二节房地产企企业会计核算算的特
13、点房地产企业会计计核算与其他他行业会计核核算的不同，在在于核算的对对象不同，房房地产企业会会计核算的对对象是房地产产项目，其特特点在于投入入资金多、风风险大，为此此，在项目的的规划阶段，必必须对项目的的投资与成本本费用进行准准确的估算，以以便作出经济济效益评价、投投资决策。这这种估算就是是通常所讲的的房地产开发发项目投资费费用估算，而而项目投资费费用估算与项项目会计核算算之间既存在在千丝万缕的的联系，又存存在一定的差差异，因此，我我们首先要了了解项目投资资费用估算的的一般内容和和方法。 一、房房地产开发项项目投资费用用估算 由于房房地产开发项项目的投资过过程就是房地地产商品的生生产过程，因因而
14、其投资估估算与成本费费用估算不可可截然分开，应应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产产建设项目各各项费用的构构成复杂，变变化因素多、不不确定性大，依依建设项目的的类型不同而而有其自身的的特点，因此此不同类型的的建设项目，其其投资和费用用构成有一定定的差异。对对于一般房地地产开发项目目而言，投资资及成本费用用由开发成本本和开发费用用两大部分组组成。 (一)开发成本 1土土地使用权出出让金 国家以以土地所有者者身份，将一一定年限内的的土地使用权权有偿出让给给土地使用者者。土
15、地使用用者支付土地地出让金的估估算可参照政政府前期出让让的类。似地地块的出让金金数额并进行行时问、地段段、用途、临临街状况、建建筑容积率、土土地出让年限限、周围环境境状况及土地地现状等因素素的修正得到到；也可依据据所在城市人人民政府颁布布的城市基准准地价或平均均标定地价，根根据项目所在在地段等级、用用途、容积率率、使用年限限等因素修正正得到。 2土土地征用及拆拆迁安置补偿偿费 土地征征用费。国家家建设征用农农村土地发生生的费用主要要有土地补偿偿费、劳动力力安置补助费费、水利设施施维修分摊、青青苗补偿费、耕耕地占用税、耕耕地垦复基金金、征地管理理费等。农村村土地征用费费的估算可参参照国家和地地方
16、有关规定定进行。 拆迁安安置补偿费。在在城镇地区，国国家和地方政政府可以依据据法定程序，将将国有储备土土地或已由企企、事业单位位或个人使用用的土地出让让给房地产开开发项目或其其他建设项目目使用。因出出让土地使原原用地单位或或个人造成经经济损失，新新用地单位应应按规定给予予补偿。它包包括两部分费费用，即拆迁迁安置费和拆拆迁补偿费。 3前前期工程费 前期工工程费为项目目的规划、设设计、可行性性研究所需费费用。一般可可以按项目总总投资额的一一定百分比估估算。通常规规划及设计费费为建安工程程费的3左左右，水文地地质勘探费可可根据所需工工作量结合有有关收费标准准估算。 “三通一平”等土地开发发费用。主要
17、要包括地上原原有建筑物、构构筑物拆除费费用、场地平平整费用和通通水、通电、通通路的费用等等。这些费用用可以根据实实际工作量，参参照有关计费费标准估算。 4建建安工程费 它是指指直接用于建建安工程建设设的总成本费费用。主要包包括建筑工程程费(建筑、特特殊装修工程程费)、设备备及安装工程程费(给排水水、电气照明明、电梯、空空调、燃气管管道、消防、防防雷、弱电等等设备及安装装)以及室内内装修工程费费等。在可行行性研究阶段段，建安工程程费可采用单单元估算法、单单位指标估算算法、工程量量近似匡算法法、概算指标标估算法以及及类似工程经经验估算法等等估算。 5基基础设施费 基础设设施费又称红红线内工程费费，
18、包括供水水、供电、供供气、道路、绿绿化、排污、排排洪、电信、环环卫等工程费费用，通常采采用单位指标标估算法来计计算。 6公公共配套设施施费 它主要要包括不能有有偿转让的开开发小区内公公共配套设施施发生的支出出。其估算可可参照建安工工程费的估算算方法。 7不不可预见费它包括基本预备备费和涨价预预备费。依据据项目的复杂杂程度和前述述各项费用估估算的准确程程度，以上述述16项之之和为基数，按按35计算。8开发期间税税费 开发项项目投资估算算应考虑项目目在开发过程程中所负担的的各种税金和和地方政府或或有关部门征征收的费用。在在一些大中城城市，这部分分费用在开发发建设项目投投资构成中占占较大比重。应应根
19、据当地有有关法规标准准估算。 (二)开发费用 开发费费用是指与房房地产开发项项目有关的管管理费用、销销售费用和财财务费用。 1管管理费用可以项目开发成成本构成中前前l6项之之和为基数，按按3左右计计算。2销售费用 它指开开发建设项目目在销售产品品过程中发生生的各项费用用以及专设销销售机构或委委托销售代理理的各项费用用。主要包括括以下三项：广告宣传费。约约为销售收入入的233。销售代理费。约约为销售收入入的152。其他销售费用。约约为销售收入入的051。以上各项销售费费用合计约占占销售收入的的46。3财务费用 它指为为筹集资金而而发生的各项项费用，主要要为借款利息息和其他财务务费用(如汇汇兑损失
20、等)。 为了便便于对房地产产建设项目各各项支出进行行分析和比较较，常把估算算结果以汇总总表的形式列列出。房地产开发项目目投资估算的的作用主要体体现为以下三三点：是筹集建设资金金和金融部门门批准贷款的的依据；是确定设计任务务书的投资额额和控制初步步设计概算的的依据；是可行性研究和和在项目评估估中进行技术术经济分析的的依据。二、房地产项目目会计核算的的特点 (一)开发模式决决定会计核算算 建设方方式和经营模模式可以统称称为开发模式式，不同的开开发模式涉及及的会计核算算方法也存在在较大的差异异。例如，对对于开发任务务，是成立分分公司还是成成立子公司进进行管理，其其会计核算方方法存在根本本的不同。 子
21、公司司是相对于母母公司而言的的，具有独立立法人资格；分公司是相相对于总公司司而言的，没没有独立法人人资格，一般般不具有独立立核算条件，企企业所得税由由总公司汇总总缴纳。对于于房地产企业业来讲，负责责具体项目开开发的子公司司，通常叫做做项目公司；而负责具体体项目开发的的分公司，通通常叫做项目目经理部。 目前大大多数房地产产企业在开发发项目时，选选择成立项目目公司，即子子公司。如果果成立分公司司，它们会担担心分公司的的开发业务涉涉及的纳税风风险乃至经营营风险牵连到到总公司。但但随着我国公公司法的不断断完善，以及及房地产企业业抵抗风险能能力的不断加加强，越来越越多的大型房房地产企业会会选择分公司司的
22、开发模式式。 (二)销售核算与与自营核算并并存 房地产产企业对于开开发的产品有有两种处理方方式，一是对对外进行销售售，二是留作作自用或自营营。针对这两两种不同的方方式，企业会会计核算的方方法也不尽相相同。 如果房房地产企业开开发的项目全全部为自持物物业，则企业业应按照固定定资产建设进进行操作和处处理。然而，大大部分房地产产企业的开发发项目为综合合性项目，购购买的土地是是一宗地，在在这一宗地上上既要建设销销售物业，也也要建设自持持物业。这就就存在销售核核算与自营核核算并存的现现象。 (三)开发节点与与收入、成本本核算 房地产产企业的会计计核算与其他他行业企业相相比，在收入入与成本结转转上存在差异
23、异。开发产品品的建设周期期长，建设过过程中的预售售收入作为预预收账款处理理，并在项目目竣工后结转转为销售收入入。开发建设设中的支出计计入开发成本本，在项目竣竣工后结转为为销售成本。因因此，从会计计核算的角度度看，项目开开发节点对房房地产企业会会计核算结果果将产生直接接的影响。 (四)针对总承包包单位的核算算 房地产产企业在进行行项目开发时时，一般不是是自行建造产产品，而是与与具体的建筑筑施工企业签签订建筑施工工合同，委托托施工企业进进行施工建设设，这就是我我们通常讲的的承发包关系系。对于规模模较大、施工工要求复杂的的房地产施工工工程，需要要有不同的专专业施工单位位进行分工合合作，但为了了便于管
24、理，一一般由一家具具有资金和技技术实力的施施工单位总承承包，然后再再由总承包单单位将工程分分包给其他施施工单位。在在房地产企业业与施工企业业问的承发包包关系中存在在着诸多会计计核算问题，针针对承包单位位的核算将对对房地产企业业的开发成本本产生直接的的影响。 (五)非持续经营营假设 作为房房地产企业来来讲，开发完完一个项目，可可能会在很长长时间都没有有新的项目进进行开发，另另外，有些房房地产企业的的开发模式是是开发一个项项目就成立一一个新的项目目公司，从而而造成了房地地产企业的非非持续经营，这这违背了会计计假设中的持持续经营假设设。因此，房房地产企业的的会计核算与与其他行业企企业的会计核核算相比
25、，其其本质具有很很大不同。 (六)借款费用的的核算 房地产产行业是资金金密集型的行行业，房地产产企业在开发发项目时要投投入大量的资资金，除了房房地产企业具具备一定数量量的自有资金金外，一般情情况下要通过过银行贷款筹筹措资金。因因此，借款费费用是房地产产项目开发成成本中较大的的支出项目之之一，借款费费用的核算对对于房地产企企业来讲至关关重要。 (七)公共配套设设施的核算 为了满满足购房者除除居住外的其其他需求，房房地产企业在在开发项目时时，往往会在在开发区域内内建造一些配配套设施。房房地产企业将将其提供给居居民作为有偿偿或无偿使用用，一般不会会对外转让这这些配套设施施的产权。对对于房地产企企业在
26、开发区区内建造的配配套设施，有有以下两种处处理方式：一一是房地产企企业自留产权权，房地产企企业可以取得得这部分资产产的经营收益益；二是房地地产企业不留留产权，房地地产企业不能能取得这部分分资产的经营营收益。以上上不同的处理理方式，其会会计核算方法法也存在较大大差异。第二章房地产企企业基本核算算第一节货币资金金的核算 货币资资金是房地产产企业在生产产经营过程中中处于货币形形态的资产，它它可立即作为为支付手段并并被普通接受受，因而最具具有流动性。它它由库存现金金、银行存款款、其他货币币资金组成。由由于货币资金金是现实的支支付手段，而而房地产企业业又是资金密密集型的企业业，所以货币币资金的核算算和管
27、理对于于房地产企业业来讲至关重重要。 一、库存现现金的核算 库存现金是是指房地产企企业为了满足足房地产开发发经营过程中中零星支付需需要而保留的的现金，其实实就是存放在在房地产企业业财务部门，由由出纳人员保保管，用于企企业日常开销销的零用现金金。库存现金的核算算，分为总分分类核算和明明细分类核算算。 (一)库存现金金的总分类核核算 库存现现金的总分类类核算是通过过设置“库存现金”科目进行的的。“库存现金”是资产类科科目，借方反反映库存现金金的增加，贷贷方反映库存存现金的减少少，本科目期期末借方余额额，反映房地地产企业持有有的库存现金金。 房地产产企业内部周周转使用备用用金的，不在在“库存现金”科
28、目中核算算，可以单独独设置“备用金”科目，也可可以在“其他应收款款”科目中设置置明细科目核核算。 房地产产企业增加库库存现金，借借记“库存现金”科目，贷记记“银行存款”等科目；减减少库存现金金，做相反的的会计分录。 房地产产企业库存现现金增加的业业务，主要包包括两个方面面：一是从银银行提取现金金；二是收取取客户的售房房款。房地产产企业库存现现金减少的业业务，主要包包括发放工资资、支付差旅旅费等。 【例22-l】 2009年年6月7日，中中联房地产公公司从银行提提取现金300000元。应应根据现金支支票存根填制制付款凭证，会会计分录如下下：借：库存现金 300000 贷：银银行存款 300000
29、【例2-2】 20099年6月100日，中联房房地产公司收收到客户交存存的购房款220000元元，根据公司司所开发票的的记账联填制制收款凭证，会会计分录如下下：借：库存现金 200000 贷：预预收账款 200000 【例2-3】 20099年6月155日，中联房房地产公司以以现金支付55月份员工工工资500000元，应根根据工资表填填制付款凭证证，会计分录录如下：借：应付职工薪薪酬 500000 贷：库库存现金 500000 【例2-4】 20099年6月177日，中联房房地产公司员员工刘利报销销出差费用8800元，根根据差旅费报报销单填制付付款凭证，会会计分录如下下：借：管理费用差旅费88
30、00 贷：库库存现金8000 (二)库存现金金的明细分类类核算 明细分分类核算是通通过设置现金金日记账进行行的。现金日日记账是反映映和监督现金金收支结存的的序时账，必必须采用订本本式账簿，并并为每一账页页顺序编号，防防止账页丢失失或随意抽换换，也便于查查阅。 现金日日记账一般采采取收、付、存存三栏式格式式，由出纳人人员根据审核核后的原始凭凭证或现金收收款凭证、付付款凭证逐日日逐笔序时登登记；对于从从银行提取现现金的业务，一一般编制银行行存款的付款款凭证，并据据以登记现金金日记账。每每日终了应计计算本日现金金收入、支出出的合计数和和结存数，并并同实存现金金进行核对，做做到日清月结结，保证账款款相
31、符。 所有的的收付款凭证证应由出纳人人员送交会计计人员，作为为登记总分类类账的依据。总总分类账户中中“库存现金”科目余额应应与现金日记记账的余额相相等。 (三)库存现金盈盈亏的核算 为了保保证企业库存存现金的安全全，房地产企企业要定期对对出纳员保管管的库存现金金进行盘点核核对，如果出出现短缺、溢溢余的情况，要要通过“待处理财产产损溢待处理流流动资产损溢溢”科目进行核核算。 “待处处理财产损溢溢”科目核算房房地产企业在在清查财产过过程中查明的的各种财产盘盘盈、盘亏和和毁损的价值值。通常设置置两个明细科科目，即“待处理固定定资产损溢”、“待处理流动动资产损溢”。库存现金金的盈亏应通通过“待处理流动
32、动资产损溢”明细科目进进行核算。待待处理财产损损溢在未报经经批准前与资资产直接相关关，在报经批批准后与当期期损溢直接相相关。盘盈的库存现金金，借记“库存现金”科目，贷记记“待处理财产产损溢待处理流流动资产损溢溢”科目。盘亏亏的库存现金金，借记“待处理财产产损溢待处理流流动资产损溢溢”科目，贷记记“库存现金”科目。 盘盈的库存现金金，按管理权权限报经批准准后处理时，借借记“待处理财产产损溢待处理流流动资产损溢溢”科目，贷记记“营业外收入入”科目。盘亏亏的库存现金金，按管理权权限报经批准准后处理时，借借记“其他应收款款”、“营业外支出出”等科目，贷贷记“待处理财产产损溢待处理流流动资产损溢溢”科目
33、。库存存现金的盈亏亏，应查明原原因，在期末末结账前处理理完毕，处理理后“待处理财产产损溢待处理流流动资产损溢溢”科目应无余余额。 【例225】 20009年6月月20日，中中联房地产公公司财务部对对库存现金盈盈点时，发现现库存现金短短缺30000元，并及时时向公司领导导报告，在未未查明原因前前，会计分录录如下：借：待处理财产产损溢待处理流流动资产损溢溢 33000 贷：库库存现金 30000 【例26】22009年66月21日，中中联房地产公公司财务部对对库存现金短短缺30000元的原因进进行调查，查查明是属于出出纳员私自挪挪用库存现金金造成的，会会计分录如下下：借：其他应收款款 33000
34、贷：待待处理财产损损溢待处理流流动资产损溢溢 33000 【例27】 20099年6月255日，中联房房地产公司财财务部对库存存现金盈点时时，发现库存存现金溢余11000元，并并及时向公司司领导报告，在在未查明原因因前，会计分分录如下：借：库存现金 10000 贷：待待处理财产损损溢待处理流流动资产损溢溢 11000 【例28】 20099年6月266日，中联房房地产公司财财务部对库存存现金溢余11000元的的原因进行调调查，查明是是属于无法支支付的原因造造成的，会计计分录如下：借：待处理财产产损溢待处理流流动资产损溢溢 11000 贷：其其他应收款 10000 (四)备用金的的核算备用金是指
35、房地地产企业财务务部门按照内内部规定拨付付给其所属单单位、部门或或个人周转使使用的现金。房房地产企业根根据自身管理理要求，对备备用金可以单单独设置“备用金”科目，也可可以在“其他应收款款”科目中设置置明细科目进进行核算。房地产企业为了了方便经营，一一般都会拨付付给营销部门门和工程部门门一定额度的的备用金，使使用备用金的的部门定期报报销，由财务务部门及时补补足备用金额额度。【例29】 20099年6月288日，中联房房地产公司财财务部对其下下属的营销部部实行备用金金制度，拨付付备用金200000元，会会计分录如下下：借：备用金营销部 200000 贷：库库存现金 200000 【例2-10】 2
36、0099年6月300日，中联房房地产公司营营销部在6月月份共使用备备用金152200元，并并持相关报销销单据向公司司财务部报销销费用。财务务部经审核并并以库存现金金补足营销部部备用金额度度，会计分录录如下：借：销售费用 155200 贷：库库存现金 152200二、银行存款的的核算银行存款是指房房地产企业存存放在银行和和其他金融机机构的货币资资金。按照国国家现金管理理和结算制度度的规定，每每个企业都要要在银行开立立账户，称为为结算户存款款，企业通过过该账户办理理现金的存取取款业务和与与其他单位之之间的收支业业务。银行存款的核算算，分为总分分类核算和明明细分类核算算。 (一)银行存款款的总分类核
37、核算 银行存存款的总分类类核算是通过过设置“银行存款”科目进行的的。“银行存款”是资产类科科目，借方反反映银行存款款的增加，贷贷方反映银行行存款的减少少，本科目期期末借方余额额，反映房地地产企业存在在银行或其他他金融机构的的货币资金。 房地产产企业将货币币资金存入银银行或其他金金融机构，借借记“银行存款”科目，贷记记“库存现金”、“预收账款”等科目；从从银行或其他他金融机构提提取和支出货货币资金，借借记“库存现金”、“生产成本”等科目，贷贷记“银行存款”科目。房地产企业涉及及银行存款增增加的业务，主主要包括： 将企业收取的现现金存人银行行或其他金融融机构； 收取客户用转账账方式支付的的可售物业
38、售售房款； 收取客户用转账账方式支付的的持有物业租租金。 房地产企业涉及及银行存款减减少的业务，主主要包括支付付地价、工程程等成本类支支出以及费用用和税金类支支出。 【例22-11】 20099年6月9日日，中联房地地产公司取得得购房客户交交存的一张金金额为1000万元的转账账支票，财务务人员及时将将其存入公司司开户银行。根根据进账单、发发票记账联填填制收款凭证证，会计分录录如下：借：银行存款 100000000 贷：预预收账款 10000000 【例2-12】 20099年6月122日，中联房房地产公司将将其开发并持持有的购物中中心物业一层层出租给天美美公司，按照照租赁合同，天天美公司当日日
39、通过电汇形形式将租金2200万元汇汇入中联房地地产公司的开开户银行。中中联公司应根根据开户银行行出具的入账账通知、公司司所开发票的的记账联填制制收款凭证，会会计分录如下下：借：银行存款 200000000 贷：其其他业务收入入 220000000 【例2-13】 20099年6月199日，中联房房地产公司通通过电汇形式式向国友建筑筑公司支付工工程进度款5500万元，中中联公司应根根据电汇回单单及国友公司司提供的发票票填制付款凭凭证，会计分分录如下：借：生产成本 500000000 贷：银银行存款 50000000 【例2-14】 20099年6月222日，中联房房地产公司为为支付广告费费，向一
40、佳广广告公司开出出了一张金额额为20万元元的转账支票票。中联公司司应根据支票票存根及一佳佳广告公司提提供的发票填填制付款凭证证，会计分录录如下：借：销售费用广告费 2000000 贷：银银行存款 2000000 (二)银行存款款的明细分类类核算明细分类核算是是通过设置银银行存款日记记账进行的。银银行存款日记记账是反映和和监督企业银银行存款收支支结存的序时时账，必须采采用订本式账账簿，并为每每一账页顺序序编号，防止止账页丢失或或随意抽换，也也便于查阅。房地产企业应当当按照不同的的开户银行和和其他金融机机构、不同的的存款种类，分分别设置银行行存款日记账账。银行存款款日记账一般般采取收、付付、存三栏
41、式式格式，由出出纳人员根据据审核后的原原始凭证或银银行存款收款款凭证、付款款凭证逐日逐逐笔序时登记记。每日终了了应结出余额额，银行存款款日记账应定定期与银行对对账单核对，至至少每月核对对一次。月末末，企业银行行存款账面余余额与银行对对账单之间如如有差额，应应按月编制“银行存款余余额调节表”，并调节相相符。所有的收付款凭凭证应由出纳纳人员送交会会计人员，作作为登记总分分类账的依据据。总分类账账户中“银行存款”科目余额应应与银行存款款日记账的余余额相等。三、其他货币资资金的核算其他货币资金是是指除现金、银银行存款以外外的其他各种种货币资金。其其他货币资金金包括外埠存存款、银行汇汇票存款、银银行本票
42、存款款、信用证保保证金存款、信信用卡存款、存存出投资款和和在途货币资资金等。 外埠存存款是企业到到外地进行临临时或零星采采购时，汇往往外地银行开开设采购专户户的款项。 银行汇汇票存款是汇汇款人将款项项交存当地银银行，由银行行签发给汇款款人持往异地地办理转账结结算或支取现现金的票据，在在尚未办理结结算之前的票票据存款。 银行本本票存款是指指企业为取得得银行本票按按规定存入银银行的款项。企企业办理银行行本票，需将将款项交存开开户银行。本本票存款实行行全额结算，本本票存款额与与结算金额的的差额一般采采用支票或其其他方式结清清。 信用证证保证金存款款是指采用信信用证结算方方式的企业为为开具信用证证而存
43、入银行行信用证保证证金专户的款款项。信用卡存款是指指企业为取得得信用卡而存存入银行信用用卡专户的款款项。 存出投资款是指指企业已存人人证券公司但但尚未进行投投资的资金。 在途货货币资金是指指企业与所属属单位或上下下级之间汇解解款项，在月月终尚未到达达，处于在途途的资金。 (一)房地产企业业的其他货币币资金 由于所所处行业的特特点不同，房房地产企业不不同于生产或或商业企业，一一般不存在外外埠存款、银银行汇票存款款、银行本票票存款、信用用证保证金存存款、信用卡卡存款、存出出投资款等其其他货币资金金。而房地产产企业的其他他货币资金主主要体现为以以下几类： 按揭贷贷款保证金。购购房人用贷款款购买商品房
44、房的，由房地地产企业提供供阶段性保证证担保，并按按贷款总额的的一定比例存存入贷款银行行，作为按揭揭贷款保证金金，待产权证证办妥完成抵抵押登记，结结束保证担保保责任后，房房地产企业可可以办理保证证金使用手续续。 银行承承兑汇票保证证金。银行承承兑汇票保证证金是指向银银行申请开具具承兑汇票时时，银行对申申请企业所收收取的一定金金额的保证金金。 在途货货币资金。在在途货币资金金是指企业与与所属单位或或上下级之间间汇解款项，在在月终尚未到到达，处于在在途的资金。 对于房房地产企业来来讲，一方面面，收取银行行按揭款是销销售回款的主主要渠道；另另一方面，房房地产企业为为了融资的需需要，往往以以银行承兑汇汇
45、票方式对外外支付工程款款或设备款。因因此，按揭贷贷款保证金和和银行承兑汇汇票保证金是是房地产企业业货币资金的的重要组成部部分。 (二)房地产企业业其他货币资资金的核算 为了单单独反映房地地产企业其他他货币资金的的收入、付出出和结存情况况，应设置“其他货币资资金”账户进行核核算。该账户户为资产类账账户，借方登登记其他货币币资金的增加加数；贷方登登记其他货币币资金的减少少数；期末借借方余额，反反映其他货币币资金的结存存数。在该账户下，根根据房地产企企业的特点，应应设置“按揭贷款保保证金”、“银行承兑汇汇票保证金”、“在途货币资资金”等明细账户户，进行明细细核算。 1按揭贷款保保证金的核算算 房地产
46、产企业在收到到按揭贷款银银行出具的入入账通知时，按按进入企业按按揭贷款结算算户的金额，借借记“银行存款”科目，按进进入企业按揭揭贷款保证金金户的金额，借借记“其他货币资资金按揭贷款款保证金”科目，按银银行发放的按按揭贷款总额额，贷记“预收账款”等科目。当按揭贷款购房房人所购商品品房产权证办办理完成，并并办理了抵押押登记，按揭揭贷款银行将将保证金转入入按揭贷款结结算户后，根根据转入金额额，借记“银行存款”科目，贷记记“其他货币资资金按揭贷款款保证金”。 【例215】 20088年6月222日，中联房房地产公司收收到银行发放放的购房人李李宏按揭贷款款总计70万万元，其中按按揭贷款结算算户收到633万元，保证证金户收到77万元(保证证金比例为110)。应应根据按揭贷贷款银行开具具的入账通知知填制收款凭凭证，会计分分录如下：借：银行存款 6330000 其他货货币资金