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1、第九章 物业设设备管理理第一节 物业设设备管理理概述一、物业业设备与与物业设设备管理理的含义义及作用用（一）物物业设备备的含义义物业设备备是指附附属于房房屋建筑筑的各类类设备的的总称，它它是构成成房屋建建筑实体体的不可可分割的的有机组组成部分分，是发发挥物业业功能和和实现物物业价值值的物质质基础和和必要条条件。l 在现代城城市里，没没有水、电电、煤等等附属设设备配套套的房屋屋建筑，是是没有使使用价值值的，不不能算是是完整的的房屋；l 设备设施施的不配配套，或或配套的的设施、设设备相对对落后，或或经常处处于损坏坏待修状状态，也也会降低低房屋的的使用价价值和价价值。l 从法律意意义上来来说，房房屋
2、的设设备和设设施，是是属于构构成房屋屋所有权权的不可可分割的的定着物物（固置置物）。（二）物物业设备备管理的的含义和和作用1物业业设备管管理的含含义物业设备备管理是是指按照照科学的的管理方方法、程程序和技技术要求求，对各各种物业业设备的的日常运运行和维维修进行行管理。物物业设备备的运行行和维修修管理是是保障物物业功能能正常发发挥的有有利保证证，是物物业管理理的重要要内容。2物业业设备管管理的作作用物业设备备管理的的作用主主要有以以下几方方面：（1）充充分发挥挥房屋住住用功能能的保障障。（2）设设备延长长使用寿寿命、安安全运行行的保证证。（3）推推动房屋屋建筑设设备现代代化的基基础。（4）是是提
3、高业业主经济济效益的的关键。l 业主的经经济效益益体现在在两个方方面：一方面是是物业设设备的寿寿命周期期成本即即购置成成本和使使用成本本能够降降低，另一方面面是物业业保值和和增值。l 物业设备备的成本本一直是是物业成成本的最最大构成成部分之之一。l 这使得物物业设备备不仅在在技术上上要始终终处于最最佳的运运行状态态，而且且在经济济上也要要求总的的寿命周周期成本本最低。二、 物物业设备备的构成成l 我国城市市常用的的物业设设备主要要有两大大类：房房屋建筑筑卫生设设备和电电气工程程设备。l 房屋建筑筑卫生设设备包括括给排水水设备系系统、燃燃气设备备系统及及暖通空空调设备备系统；l 电气工程程设备包
4、包括供电电设备系系统、照照明设备备系统、自自动控制制设备系系统、运运输设备备系统和和防雷装装置等。（一）给给排水设设备系统统l 房屋的给给排水设设备系统统是为房房屋用户户提供足足够数量量的，符符合水质质标准的的生产或或生活用用水，同同时将使使用过的的污、废废水进行行一定的的净化处处理后，进进行排放放或重复复使用的的系统。l 包括给（供供）水设设备、排排水设备备、卫生生设备、热热水供应应设备及及消防设设备等。1房屋屋的给水水设备房屋的给给水设备备也称供供水设备备，是用用来满足足房屋用用户生活活、生产产及消防防等用水水需要的的设施的的总称。它一般由由室外给给水设备备与室内内给水设设备两个个部分组组
5、成，两两部分缺缺一不可可。 （11）室外外给水设设备。室室外给水水设备是是指从水水源取水水，并将将其净化化并达到到水质要要求后，经经输配水水管网设设备送至至用户（物物业）的的设施。l 室外给水水设备设设施的建建设与运运行一般般由城市市供水部部门（自自来水公公司）统统筹安排排并实施施。l 原则上，室室外给水水设备由由城市供供水部门门负责保保养与维维修管理理l 但对于专专业物业业管理，应应包括对对管辖区区域内的的室外给给水设施施进行保保养与管管理，（2）室室内给水水设备。室室内给水水设备是是将室外外给水设设备提供供的水引引入室内内，并在在满足用用户对水水质、水水量及水水压等要要求下，把把水送到到各
6、配水水点，包包括龙头头、用水水设备及及消防设设备等。l 室内给水水设备一一般由引引入管、水水表、节节点、给给水管网网、配水水设施及及给水设设备附件件等组成成。l 通常，室室内给水水设备按按供水对对象的不不同，可可以分为为生活给给水设备备，生产产给水设设备及消消防给水水设备。 其中生活活给水设设备主要要用于供供应生活活饮用水水，水质质应符合合国家饮饮用水质质标准； 生产给水水设备主主要供应应生产用用水，其其水质、水水量及水水压等条条件要根根据生产产性质及及要求而而定； 消防给水水设备则则主要用用于消防防，其对对水质无无特殊要要求，但但对水压压、水量量往往有有较高的的要求。l 一般物业业的给水水方
7、式有有以下几几种：简简单给水水方式、水水泵与水水箱给水水方式和和分区给给水方式式。简单给给水方式式是直接接利用室室外给水水管网的的水压及及水量，为为物业各各配水点点供水的的方式。这种供水水方式只只有在室室外管网网的水压压在任何何时侯都都能满足足室内管管网任何何一点所所需的水水压及水水量时才才能使用用，一般般仅适用用于楼层层少，且且对供水水要求较较低的物物业。水泵与与水箱给给水方式式是利用用室外供供水设备备及室内内供水设设备中的的水泵与与水箱的的配合使使用，或或利用室室外供水水管网的的压力及及水箱向向物业供供水，或或利用水水泵直接接供水。这种供水水方式主主要适用用于室外外管网压压力经常常性或周周
8、期性不不足，室室内用水水很不均均匀的多多层民用用建筑。如果室外外管网的的压力大大部分时时间不足足，且室室内用水水量大且且均匀时时，则可可采用单单设水泵泵的给水水方式。分区给给水方式式是将房房屋分成成若干分分区，分分别设置置分区水水泵与水水箱，并并利用分分区水箱箱向分区区内的各各配水点点供水的的方式。这种给水水方式主主要用于于高层物物业中，这这是因为为高层物物业楼层层多且高高及用水水设备、设设施多等等特点，采取分区区给水方方式一方方面可以以减少水水压过大大可能对对管网带带来的不不利影响响，如水水管爆裂裂，用水水设备、配配件易损损及用水水过程中中产生噪噪声和振振动等情情况，另另一方面面可以节节省水
9、泵泵耗电，符符合经济济性要求求。分区给水水方式根根据分区区水泵及及水箱设设置的不不同形式式，又可可以分为为分区并并联给水水方式、分分区串联联给水方方式及分分区减压压给水方方式。（3）消消防给水水设备。消消防给水水设备主主要用于于房屋的的消防灭灭火，物物业消防防给水设设备的设设置主要要取决于于城市消消防队的的灭火能能力。l 通常，消消防给水水设备包包括室外外消防给给水设备备及室内内消防给给水设备备。对于低层层建筑物物，由于于消防车车可以直直接利用用室外给给水管网网的压力力，对于高层层建筑物物，建筑筑物应设设置室内内消防给给水设备备，以增增加建筑筑物的消消防自救救能力，l 室内消防防给水设设备根据
10、据不同建建筑物的的消防灭灭火要求求，可以以分为普普通消防防设备、自自动喷洒洒设备及及水幕消消防设备备。 其中普通通消防设设备也称称为消火火栓设备备，该设设备通常常由水枪枪、水带带、消火火栓、管管网及水水源等组组成， 自动喷洒洒消防设设备是一一种特殊殊的消防防设备，通通常由喷喷水头、管管网、信信号阀和和火警讯讯号器等等组成。此此设备常常设置于于火灾危危险性较较大的建建筑物内内 水幕消防防设备则则是用于于防止火火灾蔓延延，或防防止火焰焰窜过门门、窗等等，以阻阻止火势势扩大。该该设备通通常由洒洒水头、管管网和控控制阀组组成。2房屋屋排水设设备房屋排水水设备是是用来收收集各种种污水，经经必要的的处理并
11、并进行排排放的设设施。它它是由排排水管网网和污水水处理设设备组成成。l 整个排水水设备应应由室外外排水设设备及室室内排水水设备组组成。l 一般房屋屋的排水水设备排排放的水水包括生生活污水水、工业业废水及及雨水。l 我国当前前的室外外排水设设备主要要有合流流制及分分流制两两种类型型，其中合流流制是将将生活污污水、工工业废水水和雨水水在同一一管渠内内经一定定处理排排放的设设备，而分流制制是将生生活污水水、工业业废水及及雨水分分别在两两个或两两个以上上各自独独立的管管渠内排排放的设设备。（1）生生活、生生产污水水排放设设备。l 房屋的污污（废）水水排放应应首先经经适当处处理，达达到国家家规定的的污（
12、废废）水排排放标准准后，才才能进入入城市排排水管网网。l 生活、生生产污水水排放设设备一般般由卫生生器具、生生产设备备、排水水横支管管、立管管、排出出管、通通气管、清清通设备备及某些些特殊设设备等组组成。l 需要指出出的是，高高层的室室内排水水设备需需加设通通气管，以以排除排排水立管管内的气气体。（2）雨雨水排放放设备。雨雨水排放放设备主主要用于于排放房房屋屋面面上的雨雨水和融融化雪水水的设施施。房屋屋面面雨水的的排放方方式，一一般有外外排水及及内排水水两种。外排水设设备一般般由檐沟沟（或天天沟）、水水落管、雨雨水口、连连接管及及检查井井等组成成。内排水设设备目前前国内采采用较少少，主要要适用
13、于于采用外外排水有有困难的的大面积积建筑屋屋面及大大跨的工工业厂房房，内排排水设备备一般由由雨水斗斗、悬吊吊管、立立管、地地下雨水水沟管及及清通设设备等组组成。（二）燃燃气设备备系统；燃气设备备系统可可以分成成4类：调压设设备、计计量设备备、用气气设备和和安全保保护装置置及管道道。（三）暖暖通空调调设备系系统l 暖通空调调设备系系统又称称空调系系统，按照其调调节的范范围可以以分成集集中式空空调系统统和分体体式空调调系统；按照其功功能，又又可以分分成供暖暖设备、制制冷设备备和通风风设备。l 集中式空空调系统统的基本本原理是是利用抽抽风机，将将室内空空气抽回回到空气气调节室室，通过过过滤洗洗涤后，
14、将将其与室室外的清清鲜空气气混合，并并进行降降温或升升温处理理，然后后再利用用抽风机机将其输输送到物物业房屋屋的各个个区域，达达到空气气调节的的效果。l 分体式空空调系统统是简单单利用空空气压缩缩机制冷冷或加热热，循环环室内空空气，同同时通过过空气过过滤除湿湿等环节节，达到到控制室室内气温温与湿度度的目的的。l 暖通空调调设备从从功能上上可分为为：（1）供供暖设备备。是指指房屋设设备中的的用于供供暖的部部分，包包括锅炉炉、壁炉炉、水汀汀片、回回龙泵、鼓鼓风机等等。（2）供供冷设备备。指房房屋设备备中可使使空气流流动、冷冷却的部部分。其其设备主主要有冷冷气机、空空调机、深深井泵、冷冷却塔、风风扇
15、及回回龙泵等等；（3）通通风设备备。是指指房屋设设备中的的通风部部分，它它包括通通风机、排排气口及及一些净净化除尘尘设备等等。（四）照照明设备备系统；l 照明设备备系统主主要由照照明装置置和电气气部分组组成，照照明装置置主要是是灯具，电电气部分分包括照照明开关关、线路路及配电电盘等。l 照明按照照其用途途可以分分成：（1）工工作及生生活照明明。是保保证人们们的工作作及生活活能正常常进行所所采用的的照明。工工作照明明是电气气照明的的基本类类型，该该类照明明还包括括室外的的一般警警卫照明明、检修修时用的的移动照照明等。（2）事事故照明明。分备备用照明明及紧急急照明两两种。当当正常照照明因某某事故中
16、中断时，备备用照明明可供继继续使用用，如计计算机房房、电话话交换机机房等都都有备用用照明；紧急照照明是用用于房间间、走道道、楼梯梯和安全全门等处处供疏散散用。（3）障障碍照明明。是在在高层建建筑的顶顶部和外外侧上部部转角处处，作为为航空障障碍的标标志。（4）装装饰照明明系统。房房屋的装装饰照明明系统是是指用于于制造和和形成某某种装饰饰效果的的照明系系统。一一般的装装饰照明明系统根根据不同同的应用用场合，可可以分为为节日彩彩灯、泛泛光照明明及专用用彩灯等等3大类类。其中节日日彩灯主主要用于于勾划房房屋的轮轮廓，显显示建筑筑物的艺艺术造型型，通常常用防水水彩灯安安装。其其耗电大大，维护护管理简简单
17、，且且效果较较差，泛光照明明则是从从不同的的位置用用泛光灯灯从不同同的角度度照射房房屋，其其耗电少少，维护护管理简简单，且且效果较较理想，所所以目前前应用越越来越广广泛。而专用彩彩灯则通通过图案案及色彩彩，来体体现气氛氛，广泛泛应用于于喷泉、娱娱乐场所所照明。（五）供供电设备备系统l 房屋的供供配电系系统主要要是指接接受电源源输入的的电力，并并进行检检测、计计量、变变压和输输送等，然然后向用用户和用用电设备备分配的的系统的的总称。l 我国的用用电电压压标准一一般有三三类，一一是额定定电压为为1000V以下下，主要要用于安安全照明明，蓄电电池等；二是额额定电压压为1000V10000V，主主要用
18、于于低压动动力及一一般照明明，建筑筑电气系系统的用用电电压压常属这这一类；三是额额定电压压为10000VV以上，主主要用于于高压用用电等。l 通常，一一般工业业与民用用房屋的的电源引引入方式式主要有有3种，一一是引入入单相2220VV电源，二二是引入入两相3380/2200V电源源，三是是引入三三相高压压6KVV或100KV电电源，具具体应视视房屋规规模及用用电设施施及设备备情况而而定。l 物业房屋屋供配电电系统的的配置应应视电网网供电电电压与用用电电压压是否一一致，确确定是否否选用变变压器。合合理选择择并设置置诸如由由母线、导导线和绝绝缘子组组成的电电气装置置，通断断电路设设备，检检修指示示
19、设备，电电压电流流互感器器，故障障保护设设备，雷雷电保护护设备，限限制短路路电流设设备等电电气设备备，l 通常将这这些电气气设备安安装在配配电箱中中，并将将其安放放在配电电室中。有有的大型型物业，需需设置变变压器，这这样就形形成了由由高、低低压配电电室，变变压室33个部分分组成的的变配电电室。（六）自自动控制制设备系系统l 房屋的自自动控制制设备系系统是指指利用先先进的电电子技术术，建立立由计算算机网络络统一管管理的系系统，也也称55A型型智能化化建筑设设备系统统。l 自动控制制设备系系统主要要包括：信息通通讯系统统，设备备控制系系统、消消防监控控系统、保保安和车车库管理理系统及及办公自自动化
20、系系统。1信息息通讯系系统信息通讯讯系统主主要由有有线通讯讯、无线线通讯、卫卫星接收收和共用用天线、广广播和音音响、同同声翻译译设备等等组成。（1）有有线通讯讯主要有有电话交交换机系系统和有有线对讲讲系统两两种形式式。它们们一般由由配电、电电话站及及通讯电电缆等组组成，一一般由专专线供电电，以避避免一般般供电系系统故障障或电压压波动等等产生的的通讯影影响。而而电话站站通常又又由交换换机室、配配电室、测测量室、电电池室及及电缆进进线室等等组成。 （2）无无线通讯讯是指建建筑区域域内的无无线通讯讯。包括括无线呼呼叫（BBP机）和和无线对对讲两种种形式。l 无线呼叫叫的设备备有配线线架、电电话交换换
21、机、BBP发射射机、放放大器和和天线等等；l 无线对讲讲设备有有主机、手手机、放放大器和和天线等等。（3）卫卫星接收收和共用用天线包包括了卫卫星接收收系统和和共用天天线系统统。l 卫星接收收系统的的设备包包括抛物物面型天天线、变变频器、功功分器、接接受器及及制式转转换器等等；l 共用电视视天线系系统也称称CATTV系统统，它一一般由信信号源设设备、前前端设备备、传输输分配系系统三个个部分组组成， 信号源设设备主要要包括接接收天线线、录像像机及其其他自办办节目制制作设备备； 前端设备备主要包包括用于于处理、分分配信号号的天线线放大器器，频道道转换器器，混合合器，分分配器，稳稳压电源源及自动动关机
22、装装置等 传输分配配系统又又称为用用户系统统，主要要包括用用于将讯讯号输送送给用户户的信号号电缆、分分支器、用用户讯号号插座及及阻抗变变换器等等。 CATVV系统在在不同的的物业中中，其组组成形式式也有所所不同。有有的小型型物业仅仅仅设置置用户系系统。CCATVV系统效效果明显显，使用用方便，维维护简单单，但作作为管理理来讲要要特别注注意系统统的防雷雷及天线线的防腐腐，注意意定期检检修。（4）广广播和音音响。该该系统是是指在大大型房屋屋内部，为为满足紧紧急通知知（如消消防疏散散等）、信信息广播播（新闻闻、通知知等）及及播放音音乐等需需要设置置的系统统，一般般由音源源、线路路和放音音设备组组成。
23、l 音源是指指收音机机、录音音机、唱唱碟机等等；l 放音设备备是指音音响喇叭叭或客房房内多功功能床头头柜控制制的收音音机。（5）同同声翻译译是在高高标准的的宾馆和和办公楼楼内为进进行国际际会议或或活动而而准备的的设备。一一般包括括接受器器、发射射器、调调制器、控控制器、录录音机和和翻译机机等。2设备备监控系系统本系统对对大楼内内所有机机电设备备实行集集中监控控和管理理，使设设备始终终处于所所设定的的最佳运运行状态态，以延延长设备备使用寿寿命和节节约能源源及人力力资源。l 设备监控控系统主主要由33个部分分组成：（1）中中央电脑脑。由计计算机、彩彩色显示示器及打打印机组组成。（2）通通讯设备备和
24、接口口。由控控制中心心到各现现场的传传输线路路组成。（3）DDDC现现场控制制器及控控制部件件。DDDC现场场控制器器以独立立的方式式完成数数据采集集、转换换和传递递，以及及执行控控制中心心指令对对所控制制的设备备进行启启停和参参数调节节。它包包括探测测器、转转换器、传传感器和和继电器器开关等等。3保安安和车库库管理系系统保安和车车库管理理系统可可以分为为闭路电电视监控控系统，门门禁、报报警及巡巡逻系统统，访客客和报警警系统，车车库管理理系统。（1）闭闭路电视视监控系系统。主主要是用用于对主主要通道道、出入入口和公公共场所所的情况况进行监监控的系系统。其其设备包包括摄像像机、音音像分配配器、切
25、切换器、录录像机和和电视机机等。（2）门门禁、报报警及巡巡逻系统统。此系系统由33类：l 门禁设备备由门磁磁开关、电电控锁、IIC读卡卡等组成成；l 报警设备备由红外外线及微微波等各各种类型型的报警警探测器器组成；l 巡逻设备备由近距距式密码码感应器器、便携携式巡更更器和手手动报警警器等。（3）访访客和报报警系统统。由对对讲话机机、自动动门、控控制开关关和警铃铃等组成成。主要要用于访访客的身身份确定定和进入入。（4）车车库管理理系统。车车库管理理系统的的功能主主要是控控制车辆辆的进出出和车位位的安排排及收费费。其主主要设备备包括读读卡机、出出票机、车车辆感应应器、栅栅杆和收收款器等等。4消防防
26、监控系系统房屋的消消防报警警系统是是探测随随着火灾灾产生和和发展而而出现的的光、温温、烟等等参数，以以期早期期发现火火情并及及时发出出报警信信号，以以便迅速速组织人人们疏散散和灭火火的一种种设施的的总称。l 消防报警警系统一一般应特特别注意意报警的的准确性性与可靠靠性。l 消防报警警系统一一般由探探测设备备、布线线系统及及报警控控制器等等设备组组成。5办公公自动化化设备系系统为了提高高办公效效率，保保证办公公质量，使使各项业业务活动动和信息息管理工工作更加加合理化化、科学学化、规规范化和和现代化化，许多多企事业业单位引引进了办办公自动动化系统统。办公公自动化化系统由由电脑、打打印机、文文字处理
27、理机、电电话、传传真机、绘绘图仪等等设备组组成。（七）运运输设备备系统运输设备备系统主主要物业业中用于于垂直运运输的运运载工具具，包括括电梯和和自动扶扶梯（还还有自动动人行道道，但它它的应用用范围较较小）。l 电梯的分分类： 电梯按用用途可分分为客梯梯、货梯梯、客货货梯、消消防梯及及各种专专用梯等等。 按驱动方方式可分分为交流流电梯、直直流电梯梯、液压压电梯、直直线电机机驱动电电梯。 按速度可可分为低低速梯（速速度低于于1米/秒）、中中速梯（速速度为11-2米米/秒）、高高速梯（速速度高于于2米/秒）。 按控制方方式分为为信号控控制、集集选控制制、微机机程序控控制和手手柄控制制等。l 电梯的组
28、组成部分分一般包包括：传传动设备备、升降降设备、安安全设备备和控制制设备等等。l 自动扶梯梯主要用用于相邻邻楼层的的人流输输送，可可在很小小的空间间内运送送大量的的人员，常常见于大大型商场场、酒店店和娱乐乐场所等等。自动动扶梯在在构造上上与电梯梯相似，但但比电梯梯简单，主主要有驱驱动装置置、运动动装置和和支撑装装置3个个部分组组成。（八）防防雷设备备建筑物防防雷设施施有针式式和栅式式两大类类，其中中避雷针针又可分分为单支支、双支支和多支支保护等等几种形形式。避避雷设施施一般由由接闪器器（避雷雷针、避避雷带）、引引下线和和接地极极3个部部分组成成。第二节 物业设设备管理理内容从物业设设备管理理的
29、全过过程看，物物业设备备管理的的内容范范围很广广，包括括设备基基础管理理、运行行管理、安安全管理理、维修修管理、更更新改造造管理、备备品配件件管理、经经济运行行管理等等一、物业业设备的的基础管管理物业设备备的基础础管理是是指为实实现物业业设备管管理目标标及职能能服务、提提供有关关资料信信息依据据、共同同管理准准则和基基本管理理手段的的必不可可少的基基础管理理工作。物业设备备的基础础管理工工作主要要有4项项内容 （一）资资料档案案管理l 物业设备备档案资资料管理理的基本本任务有有两个方方面：一是做好好设备技技术档案案资料的的保管，二是为设设备运行行、维护护、管理理等提供供信息资资料。l 物业设备
30、备的档案案资料主主要包括括3类：（1）设设备原始始资料。如如设备清清单或装装箱单，设设备发票票，产品品质量合合格证明明书，开开箱验收收报告，产产品技术术资料，安安装、试试验、调调试、验验收报告告等。（2）设设备维修修资料。如如报修单单、事故故纪录、中中大修工工程纪录录、更新新纪录等等。（3）设设备管理理资料。如如设备卡卡片、设设备台账账、运行行记录、普普查记录录、考评评记录、技技术革新新资料等等（二）标标准化管管理l 物业设备备标准化化管理的的基本任任务有两两个方面面：一是为设设备管理理职能的的实施提提供共同同的行为为准则和和标准；二是为设设备的技技术经济济活动提提供基本本的依据据和手段段。l
31、 设备管理理的标准准主要有有两类： （11）技术术标准。如如各类设设备的验验收标准准、完好好标准、维维修等级级标准等等。 （22）管理理标准。如如报修程程序、信信息处理理标准、服服务规范范及标准准、考核核和奖惩惩标准等等。（三）规规章制度度建立设备管理理制度主主要包括括3类：（1）责责任制度度。如岗岗位责任任制度、记记录和报报表制度度、报告告制度、交交接班制制度和出出入登记记制度等等。（2）运运行管理理制度。如如巡视抄抄表制度度、安全全运行制制度、经经济运行行制度、文文明运行行制度及及值班制制度等。（3）维维修制度度。如巡巡检和保保养制度度、定期期检查和和保养制制度、预预防检修修制度、备备品配
32、件件管理制制度、更更新改造造制度与与维修费费用管理理制度等等。（4）其其他制度度。包括括基础资资料管理理制度、节节能管理理制度、培培训教育育制度、设设备事故故管理制制度及奖奖惩制度度等。（四）教教育培训训教育培训训工作分分成两类类：（1）设设备部门门的员工工教育培培训。对对设备部部门员工工教育培培训包括括技术培培训和职职业道德德规范教教育。主主要是提提高他们们的技术术水平、工工作能力力、工作作态度和和责任心心。（2）其其他员工工及业主主使用人人的宣传传教育。主主要是要要求他们们爱护设设备并合合理和安安全使用用设备的的宣传教教育。二、物业业设备的的运行管管理物业设备备的运行行管理是是指设备备在日
33、常常运行与与使用过过程中的的各项组组织管理理工作，主主要有以以下几方方面的内内容：（1）优优化劳动动组织。l 优化劳动动组织的的具体任任务是：一是合理理配置劳劳动力，二是采取取合理的的劳动组组织形式式。l 具体来说说包括33方面的的工作：定员工工作。是是指根据据劳动分分工特点点、设备备运行和和管理的的需要，合合理确定定工作岗岗位的人人数。其其主要方方法有按按设备定定员、按按岗位定定员和按按比例定定员3种种。作业组组的组织织。是指指为了便便于管理理和工作作，考虑虑工作性性质及管管理幅度度，对员员工进行行适当的的编组。如如电梯设设备运行行组、水水电设备备组、空空调组等等。工作轮轮班组织织。是指指为
34、了解解决设备备的连续续运行的的人员安安排问题题，也就就是劳动动的时间间组织问问题。工工作时间间组织形形式有单单班制、双双班制和和三班制制。除单单班制以以外，都都需要妥妥善解决决轮班组组织问题题。（2）严严格执行行设备运运行管理理制度。l 要保证设设备的正正常可靠靠高效地地运行，必必须严格格执行各各项设备备运行管管理制度度。l 运行管理理制度是是全体员员工的工工作依据据和准则则，主要要包括：设备操操作规程程、设备备巡视工工作制度度、岗位位责任制制度、值值班与交交接班制制度、记记录与报报表制度度、报告告制度和和服务规规范等。三、物业业设备的的安全管管理l 设备的安安全管理理既可避避免人身身伤亡，又
35、又可以减减少设备备维修损损失、延延长设备备寿命。l 设备的安安全管理理主要涉涉及4方方面的内内容：（1）安安全作业业培训教教育。培训内容容有：安安全作业业训练、安安全意识识教育和和安全作作业管理理。（2）安安全使用用宣传教教育。对对业主及及使用人人的安全全使用宣宣传教育育，主要要是使他他们了解解安全使使用知识识，提高高自我保保护的安安全意识识，从而而为安全全管理建建立广泛泛的群众众基础。（3）安安全管理理措施建建立。如如安装安安全保护护装置，定定期进行行设备的的安全检检查和性性能测试试，制定定设备的的安全管管理制度度等。（4）安安全责任任制度落落实。 物业管理理部门必必须由主主管领导导负责安安
36、全管理理工作， 安全管理理工作必必须作为为各级岗岗位责任任制中的的必不可可少的内内容， 任何工作作的检查查和评比比都必须须有安全全工作的的内容等等。 要做到安安全第一一、安全全管理人人人有责责，形成成一整套套的安全全责任体体系。四、物业业设备的的维修管管理物业设备备的维修修管理是是指对设设备维修修活动的的组织、计计划和控控制。其其内容包包括维护护保养和和计划检检修。（一）维维护保养养1维护保保养的含含义l 设备的维维护保养养是一种种养护性性质的工工作，其其目的是是及时处处理设备备运转使使用过程程中由于于技术状状态发生生变化而而引起的的大量常常见问题题，随时时改善设设备的技技术状态态，防患患于未
37、然然，保证证设备的的正常运运行，延延长设备备的使用用寿命。l 维护保养养的方式式主要是是清洁洁、紧固固、润滑滑、调整整、防腐腐、防冻冻及外观观表面检检查等等。l 对不同类类型的物物业设备备，应视视其技术术特点、使使用条件件的不同同，分类类、分片片采取不不同的有有重点的的保养措措施。如：对长长时期运运行的设设备要巡巡视检查查，定期期切换，轮轮流使用用，进行行强制保保养；对空调设设备应在在季节变变化之前前进行检检查保养养；对水箱类类设备，需需定期清清洗、换换水等。2维护护保养的的种类维护保养养包括日日常保养养、定期期保养及及点检33种形式式：（1）日日常保养养。l 是指由使使用设备备的操作作人员在
38、在设备正正常运行行中进行行的保养养工作。l 包括班前前的外观观检查和和加油、水水等，班班中的巡巡视、记记录各种种异常现现象，班班后的清清洁交班班工作等等。（2）定定期保养养。l 设备的定定期保养养是以操操作人员员为主，检检修人员员协助，有有计划地地将设备备停止运运行而进进行的维维护保养养。l 设备的定定期保养养需要对对设备进进行部分分的解体体。l 定期保养养是根据据设备的的用途、结结构复杂杂程度、维维护工作作量及人人员的技技术水平平等决定定维护的的间隔周周期和维维护停机机时间。（3）设设备点检检。l 设备的点点检就是是对设备备有针对对性的检检查。设设备点检检是对设设备的运运行情况况、工作作精确
39、度度、磨损损程度进进行检查查和校验验，是设设备维修修管理的的一个重重要环节节。l 设备点检检可以按按照制造造厂商指指定的点点检点和和点检方方式进行行，也可可以根据据各自的的经验补补充增加加一些点点检点。l 设备的点点检可分分为日常常点检和和计划点点检。 设备的日日常点检检由操作作人员随随机检查查； 设备的计计划点检检一般以以专业维维修人员员为主，操操作人员员协助进进行，计计划点检检应该使使用先进进的仪器器设备和和手段，可可以得到到正确可可靠的点点检结果果。（二）计计划检修修l 根据运行行规律及及计划点点检的结结果对设设备确定定检修间间隔期，以以检修间间隔期为为基础，编编制检修修计划，对对设备进
40、进行预防防性修理理，这就就是计划划检修。1计划划检修的的理论依依据l 设备的计计划检修修是以设设备的磨磨损理论论和故障障规律为为依据的的。l 根据磨损损理论，设设备的磨磨损大致致可分成成3个阶阶段（见见图9.1）： 初期磨损损阶段。主要是由由于设备备内部相相对运动动的零件件表面较较粗糙，在在受力的的情况下下迅速磨磨损。这一阶段段的磨损损速度较较快，但但时间较较短。 正常磨损损阶段。这一阶段段的磨损损速度较较平稳，磨磨损量增增加缓慢慢。这是设备备的最佳佳技术状状态时期期，其功功能与效效用的发发挥最正正常。 剧烈磨损损阶段。这一阶段段是进入入设备寿寿命的后后期，磨磨损量急急剧增加加，设备备的性能能
41、、精确确度迅速速降低。若若不及时时修理，就就会发生生事故。l 根据故障障理论，设设备的故故障率的的发生次次数及发发展变化化，大体体可分为为3个时时期（见见图9.2）： 初期故障障期。 发生的原原因：多数是由由于设备备的设计计制造缺缺陷；零件抱合合不好；搬运、安安装时马马虎；操作者不不适应等等。 重点是做做好运输输、安装装、调试试、验收收工作，并并仔细研研究、正正确掌握握设备的的操作方方法。 偶发事故故期。 设备正常常运行阶阶段，故故障率最最低。 偶发的故故障往往往是由操操作者的的失误或或疏忽造造成。 工作的重重点是加加强操作作管理和和日常的的维护保保养。 磨损故障障期。 这一时期期故障率率高，
42、主主要是由由于磨损损、腐蚀蚀老化所所引起的的。 要降低故故障率，就就必须在在零件达达到使用用期限之之前进行行更换与与修理。 重点是进进行预防防维修和和改善性性维修。根据上述述两理论论，我们们就可以以知道磨磨损和故故障发生生的规律律，为设设备的预预防性计计划维修修作出合合理的安安排。磨损度时间初期磨损阶段正常磨损阶段剧烈磨损阶段 图9.1设备备磨损理理论曲线线初期故障期故障率偶发故障期磨损故障期时间图9.22 设备备故障理理论曲线线2计划划检修的的种类l 根据设备备检修的的部位，修修理工作作量的大大小及修修理费用用的高低低，计划划检修可可以分成成小修、中中修、大大修和系系统大修修四类。（1）小小
43、修。主要是清清洗、更更换和修修复少量量易损件件并作适适当的调调整、紧紧固和润润滑工作作。小修修一般由由维修人人员负责责，操作作人员协协助。（2）中中修。除包括小小修内容容之外，对对设备的的主要零零部件进进行局部部的修复复和更换换。（3）大大修。对设备进进行局部部或全部部的解体体，修复复或更换换磨损或或腐蚀的的零部件件，力求求使设备备恢复原原有的技技术特性性。中修和大大修应由由专业检检修人员员负责，操操作人员员只能做做一些辅辅助性的的协助工工作。（4）系系统大修修。l 一个系统统或几个个系统直直至整个个企业性性的停机机大检修修。l 系统大修修的范围围很广，通通常将所所有设备备和相应应的管道道、阀
44、门门、电气气系统及及控制系系统都安安排在系系统大修修中进行行检修。l 系统大修修过程中中，所有有操作人人员、专专业检修修人员及及技术管管理人员员都应参参加。3计划划检修与与维护保保养的关关系计划检修修与维护护保养是是设备维维修管理理的两个个重要方方面，二二者相辅辅相成，不不可偏废废。l 如果设备备维护保保养马虎虎，对发发现的问问题不能能及时处处理，则则小问题题将发展展成大问问题，增加了检检修的工工作量，对设备造造成本可可避免的的损伤，造成故障障停机，影响设备备的寿命命。打乱计划划检修的的正常秩秩序，造造成被动动局面。l 如果检修修人员在在进行设设备检修修时，不不重视检检修质量量，势必必给以后后
45、的维护护保养工工作增加加难度，为为设备故故障事故故的多发发埋下了了隐患。l 设备维修修管理应应建立维护保保养为主主，计划划检修为为辅的的原则， 五、物业业设备的的更新改改造管理理（一）设设备更新新改造的的理论依依据l 设备的寿寿命原理理是设备备更新改改造的重重要理论论依据。l 设备的寿寿命通常常可以分分成设备备的物质质寿命、技技术寿命命和经济济寿命。 设备的物物质寿命命是指设设备从开开始使用用到报废废为止所所经历的的时间； 设备的技技术寿命命是指设设备从开开始使用用到因技技术落后后而被淘淘汰为止止所经历历的时间间； 设备的经经济寿命命是指设设备从开开始使用用到因经经济上不不合算而而停止使使用所
46、经经历的时时间。所所谓经济济上不合合算是指指设备继继续使用用所需的的维修费费用大于于其继续续使用所所能产生生的效益益。l 设备物质质寿命的的长短主主要取决决于设备备本身的的质量以以及运行行过程中中的使用用、保养养和修理理。l 设备技术术寿命的的长短取取决于社社会技术术进步和和技术更更新的速速度和周周期。l 设备的经经济寿命命与设备备本身的的物理性性能、技技术进步步的速度度及设备备使用的的外部环环境变化化都有关关系l 一般来说说，设备备的技术术寿命、经经济寿命命要短于于其物质质寿命，设设备的经经济寿命命要短于于技术寿寿命。l 设备的经经济寿命命是设备备更新的的主要依依据，设设备更新新的最佳佳更新
47、时时期，应应首选设设备的经经济寿命命年限。（二）设设备更新新改造的的类型l 设备的更更新改造造分成两两类：设设备的更更新和设设备的改改造。（1）设设备更新新。l 设备更新新是指以以新型的的设备来来替代原原有的老老设备。l 设备更新新有原型型更新和和技术更更新两种种形式。 设备的原原型更新新是指相相同型号号规格设设备的以以旧换新新，即购购买一台台相同的的新设备备来代替替原设备备。原型型更新比比较方便便简单，操操作、维维修、管管理都不不需大的的变动。但但这种形形式不利利于提高高设备的的技术性性能和设设备管理理的业务务水平。 设备的技技术更新新是指采采用技术术上比较较先进、使使用操作作上比较较方便，经经济上比比较合理理，管理理上比较较进步的的新型设设备来代代替原来来使用的的老设备备。这种种更新形形式真正正达到了了设备更更新的目目的，它它对于设设备的操操作、维维修、管管理人员员提出了了较高的的要求，有有利于企企业的发发展。（2）设设备改造