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1、目 录录一、项目目概况二、酒店店业概况况（客房房为主）三、项目目产品功功能定位位四、产品品销售方方案五、促销销方案一、项目目概况1 佳田国际际大厦位位于平顶顶山市迎迎宾道建建设路与与行政大大道中兴兴路交汇汇处，该该位置交交通便利利，因而而成为出出入鹰城城的必经经之地，形形成了车车流量最最大的路路段。2 佳田国际际大厦由由会员制制商务会会所，高高档豪宅宅，高档档写字楼楼，酒店店，地下下停车场场组合而而成，以上几点点元素决决定了该该项目的的唯一性性，尊贵贵化，使使其有了了更高的的附加值值，但如如何打造造该项目目的功能能定位将将决定其其前平顶顶山市以以优越路路与和平平街为中中心在建建设路以以北形成成
2、了繁荣荣的商业业中心，鹰鹰城人的的消费习习惯和市市场的其其他因素素决定在在我项目目从商业业的风险险性较高高，而从从事差异异化竞争争商务务定位则则有一定定前景。二、酒店店业概况况1 平顶山市市有全国国大型企企业神马马集团，高高压，姚姚孟电场场，红翔翔电厂，平平煤集团团等大型能能源性企企业，决决定了鹰鹰城的商商务场所所需要。2 鹰城酒店店业现况况：平顶山酒酒店调查表酒店情况况门市价(元)房间数(个)折扣经营配套套会议室入住率入住人群群大堂装修修其他单人间标准间标准套房房豪华套房房总统套房房小中大面积m22级别博泰大酒酒店208298 (1110个)75815800388002726折 中餐餐厅阳光
3、茶茶吧6(200人)41(3000人)70880%团体会议议30普通神马大酒酒店340豪华标间间3966861466662007.6折折中、西餐餐厅康乐部部70%左左右协议单位位400可以外观比较较沉旧锦绣大酒酒店1485602308.7折折1(300人)1(1000人)60770%团体会议议平顶山宾宾馆326296526656858.7折折有停车场场和中高高档消费费1160%左左右协议单位位和悦宾馆馆260 (446个)680547.58折有停车场场1170%左左右协议单位位平顶山饭饭店160大标2660小标标16003806803208折中餐厅休闲茶茶室自助餐餐厅670775%团体会议议3
4、00可以三、项目目产品定定位1、项目目产品功功能A、西塔塔楼概况况：西塔塔楼四 五层为为餐饮，（四四层面积积：10016.53 m2,五层层面积：12004.002 mm2,合计：222200.555 m22)B、六十六六层为酒酒店客房房（单层层面积：12004.002 mm2,共1332444.422 m22）按每每个标准准套建220m22计算（公公摊按225%计计算，使使用面积积总计约约：99933 m2）可做做客房约约5000个。C、十七七二十十三层为为综合写写字楼，面面积共计计：80000.39 m2D、四二十十三层总总销售面面积：2234665.336 mm2 对于以以上楼层层的原有
5、有定位要要根据实实际情况况调整。2、项目目市场推推广定位位平顶山酒酒店市场场虽然总总体呈供供不应求求的态势势，但尤尤以三星级特特别是四四星级酒酒店市场场缺口最最大，这这一细分分市场将将会随着着平顶山山经济的的增长成成为市场场需求的的主导力力量。3、项目目配套功功能佳田国际际大厦建建筑占地地52338.66平米，总总建筑面面积4999100.288平米，绿绿化率为为41%，集甲甲级智能能型写字字楼、星星级酒店店、国际际名品商商场、国国际会议议中心、顶顶级商务务会所、经典豪宅、高档餐饮娱乐场所等于多种功能一体，而基础设备（电梯、空调、智能网络系统等）均采用最新世界名牌原装进口产品。佳田国际大厦平顶
6、山市唯一一家超五星级酒店，有高级客房和豪华客房共500间。佳田国际休闲会所名人汇，通贯-13层，总建筑面积达1万余平米，紧邻10余条公交线路，预计每天人流量逾10万人次，为城中旺地聚宝盆。集综合与特色于一身的独特定，为客户营造出行业至尊的物业形象。（一）、目目标客户户群定位位：该项目的的目标客客户群体体主要有有以下特特征： 年龄：集集中在22550之之间；职业构成成：私营营工商业业者、厂厂商、企企事业单单位中层层职位以以上的人人士、业业务员、司司机、等等；收入：年年收入55万元以以上收入入水平；家庭构成成：三口口之家或或以上，注注重家庭庭观念的的人士，为为本项目目最主要要的目标标消费群群体；（
7、二）、价价格定位位和策略略：定价方案案：低开开高走价格以220000元/平平方米均均价入市市；采用低开开高走的的定价策策略，根根据户型型优劣、朝朝向、位位置、层层高等具具体卖售售单位质质素，采采取差异异化定价价，使价价格总体体水平不不低于均均价20000元元/平方方米。起价以66个最差差质素单单位，作作为开盘盘起价.该定价策策略以市市场价格格为基本本出发点点，细分分商品的的优劣，公公平入市市，体现现了公平平原则，使使消费者者能够根根据商品品的质素素优劣决决定购买买。（三）、入入市时机机的判断断和定位位四、产品品销售方方案：提出“产产权式酒酒店”概念：由三方方组成：开发商商、物业业经营者者（专业
8、业顾问公公司）、产产权投资资者分工：业业主购买买房产后后不用经经营，不不用打理理，与开开发商签签订五年年租约，年年回报率率8.55%，按按月领取取，开发发商统一一招商，统统一宣传传，统一一经营，统统一管理理，靠其其实力打打造酒店店品牌，加加强其附附加值。目标客户就是投资者，这些人是“冲动型”的，只有加大销售力度、加强推广攻势、快进快出才能取得较理想的销售结果。利益：A、开发发商进行行房产开开发和销销售，从从而赚取取利益，物物业经营营者以经经营获取取利益，投投资者通通过投资资获取利利益。B、开发发商资金金充足条条件下，可可委托专专业的酒酒店管理理公司进进行管理理，在保保障回报报的前提提下赢利利。
9、C、开发发商通过过招商，以以股权分分配的形形式赚取取利润，保保障回报报。D、开发发商通过过销售差差额和差差额贷款款利息保保证租金金。方案SWWOT分分析市场优势势:A、项目目所处地地段与产产品互补补性形成成该产品品得天独独厚的优优越性，不不仅产品品功能本本身可以以吸引消消费者，而而产品所所铸造的的形象也也可为产产品增强强市场竞竞争力。B、产品品整体功功能为酒酒店业创创造了静静态消费费群，市场劣势势：A、鹰城城现有的的酒店业业已有大大量的固固定客户户群，而而我处的的前期经经营情况况将决定定市场占占有率。B、我们们没有专专业的市市场管理理经验，需需要有专专业管理理顾问公公司进行行运作。C、项目目所
10、处位位置将很很难保证证客户的的私密性性，大型型停车场场将会对对项目的的运营至至关重要要。市场机会会：A、虽然然鹰城的的酒店业业较发达达，但硬硬件设施施和软件件服务徒徒有虚名名，且价价格昂贵贵，并非非物有所所值。而而行销体体系也不不尽完善善，没有有专一的的定位统统一，并并不能给给予客户户价值观观的更高高体现。而而我们如如果能从从以上几几方面做做到突破破，将会会事半功功倍。B、销售售策略在在鹰城当当属首家家，满足足了工薪薪阶层和和无生意意经验者者的投资资欲望，更更主要的的是满足足了客户户“不用管管理，不不用操心心，坐享享其成，不不劳永逸逸”的消费费心理。市场威胁胁：A、市场场是不断断更新变变化的，
11、新新的竞争争格局也也在不断断形成，而而客户群群将不会会有大幅幅度的增增加，如如何分吃吃一分额额的蛋糕糕提高市市场竞争争力是我我们生存存的根本本。B、因为为附近烂烂尾楼的的影响打打击了消消费者的的投资信信心，担担心重蹈蹈覆辙。这这种销售售方式因因为客户户对租金金的兑现现心有疑疑虑，也也会使一一部分客客户持币币观望。一、推广广目标1、 执行本项项目推广广方案，按按合同要要求计划划年实现现销售额额2、 通过项目目推广，树树立项目目品牌、佳田房地产开发有限公司的形象；时间及周周期安排排项目销售售期限为为 个个月，营营销周期期分四个个阶段，具具体计划划安排如如下：二、广广告战略略：1、 佳田国际际大厦是
12、是佳田房房地产开开发公司司在平顶顶山市以以巨资全全力打造造的商业业商铺、高高层商务务酒店写写字楼项项目，在在广告推推广过程程中要始始终保持持大手笔笔、大格格局的气气势，一一方面树树立贵公公司的品品牌形象象、提升升知名度度；另一一方面彰彰显佳田田国际大大厦雄厚厚实力和和优越的的地理位位置。2、 佳田国际际大厦的的广告推推进要稳稳步推进进，在各各个市场场推广阶阶段均要要确立鲜鲜明的广广告主题题，使项项目的优优势和卖卖点逐渐渐彰显出出来，并并有效的的传达给给目标客客户。3、 在广告宣宣传稳步步推进的的同时，逐逐渐提升升佳田国国际大厦厦的位置置、功能能、环境境、配套套、价值值等优势势，同时时提升佳佳田
13、国际际大厦的的市场知知名度，使使开发商商形象、佳佳田国际际大厦形形象和功功能规划划在整个个平顶山山市场得得到全面面提升，为为下一步步销售、招招商鉴定定良好的的基础。三、广告告策略：依据上述述广告战战略，佳佳田国际际大厦酒酒店采取取以下广广告策略略：1、 软硬兼施施软广告（如如软性宣宣传文章章、新闻闻报道）与与硬广告告（报纸纸广告、电视广告、车体广告、大型户外广告牌）密切结合，以硬广告传达佳田国际大厦卖点和优势，提升项目形象，以软广告深度挖掘项目内涵，相互促进，共同促进销售。2、 立体拉网网佳田国际际大厦的的广告宣宣传要综综合运用用主流报报纸广告告、电视视广告、车车体广告告、户外外广告、DDM单
14、片片等多种种媒体，形形成立体体覆盖网网，最大大范围地地向目标标客户传传达商铺铺及商业业投资信信息。3、 以点带面面鉴于佳田田国际大大厦的产产品及客客户特点点，因此此，在广广告投放放的媒体体选择和和实效选选择方面面，要“以点带带面，重重点突出出”。力争争形成良良好的口口碑效应应，以最最小的广广告投放放量取的的最大的的广告效效果。注：在广广告推广广中，要要针对佳佳田国际际大厦自自身的项项目环境境、开发发背景、周周边配套套、物业业品质、升升值空间间进行宣宣传。4、 活动烘托托佳田国际际大厦的的广告宣宣传要与与各个阶阶段的公公关、销销售促销销活动密密切结合合，以广广告有销销传达活活动信息息，以活活动充
15、实实和烘托托广告内内容。5、 差异化佳田国际际大厦的的广告宣宣传在设设计和内内容诉求求上要体体现差异异化要与与项目的的定位密密切结合合，展现现商铺、酒酒店自身身的商业业特征和和文化内内涵以便便更好的的与周边边市场或或同类型型市场区区分开来来。6、 连贯性在以不同同方式发发布不同同广告，要要综合考考虑到广广告宣传传的连贯贯性，以以避免由由于不连连贯而造造成的广广告效果果减弱中中断现象象。7、 灵活性在各个广广告推广广阶段，基基于前期期广告效效果评估估，结合合市场变变化情况况，从实实际出发发，采取取灵活多多变的发发布形式式，切实实促进销销售。四、广告告定位：1、广告告诉求点点：u 项目未来来优越及
16、及增值的的地理位位置；u 佳田国际际大厦产产权式商商铺王，辐辐射来自自国内、国国外旅游游及本地地区消费费人群。u 商住一体体的环境境空间，使使经营者者拥有更更便捷的的赚钱空空间；u 注重配套套设施建建设，大大型洗浴浴中心、星星级酒店店、豪宅宅、会员员制商务务会所、餐餐厅、停停车场、写写字楼、等等各类设设施，全全力为商商户消费费者提供供最佳的的经营配配套环境境。u 24小时时保安系系统全时时巡检，电电视监控控与红外外线报警警探头及及防盗对对讲系统统、门禁禁系统、停停车场入入口采用用非接触触式一卡卡通设备备，给商商户安心心舒适的的经营环环境；u 宽带综合合布线，覆覆盖社区区局域网网，每户户预留电电
17、视电话话接口，令令商户及及时掌握握网络世世界的最最新资讯讯，与时时代同步步；2、广告告主题核心推推广主题题：黄金金宝地凝凝鹰城精精华 钻石旺旺铺聚八八方英豪豪入驻主主题：佳佳田国际际大厦实惠效益地段等量齐齐观。质量主主题：超超值投资资，丰厚厚回报。3、项目目宣传广广告语A、地段段（11）毗邻邻平顶山山商业核核心地的的大型批批零市场场“佳田国国际大厦厦”。（22）占尽尽天时、地地利、人人和，交交通畅达达客似云云来佳田国国际大厦厦。（55）佳田田国际大大厦地处处入车流流量最高高的“商业运运输主干干道迎宾大大道”。B、产权权（11）绝无无仅有永永久产权权式出售售的商业业旺铺“佳田国国际大厦厦酒店”。
18、（22）平顶顶山唯一一以1000% 实用率率销售商商业旺铺铺“佳田国国际大厦厦酒店”。C、规划划（11）“佳田国国际大厦厦”1个面向向全球市市场客户户的名优优产品销销售中心心。（22）平顶顶山中高高档的消消费展示示中心一佳田国国际大厦厦。D、投资资 （1）无无限商机机，无限限优势！（22）百年年机遇，岂岂容错失失！（44）坐享享高于银银行利息息3倍的获获利租金金！ 佳田田国际大大厦，富富贵黄金金铺！（55）总价价 万起抢抢占佳田田国际大大厦！（66）首期期3万、轻轻松松做老板！（77）抢占占旺铺投投资先机机，稳获获万利投投资回报报！（8）一一铺养“三代”，超值值投资，超超值回报报。（99）十大
19、大投资保保障，十十足投资资信心。（10）新新世纪最最大掘金金良机。（111）租租铺不如如买铺，买买铺就拣拣专业商商铺。（112）不不用供铺铺，还有有租收，110年88.5返租超超值投资资方案。（113）到到好地方方，卖好好东西。（14）一一起翻身身做铺主主。（15）拥拥钻石商商铺，享享白金生生活（1）用用15%的钱办办1000%的事事（17）“佳田国国际大厦厦”-每天拥拥有100万的消消费流量量。五、广告告风格：依据项目目特色，佳佳田国际际大厦要要确立自自己独特特的广告告风格，以以便在平平顶山市市众多广广告中脱脱颖而出出。佳田田国际大大厦的广广告风格格现以下下特点：1、 厚重广告基调调要体现现
20、厚实、大大手笔的的风格，彰彰显佳田田国际大大厦的宏宏伟蓝图图项目形形象和项项目所在在的黄金金区位。2、 大气广告文案案要宏伟伟大气，体体现国际际化大商商业的气气势，在在气势上上压倒对对手。3、 精美广告画面面要华彩彩精美，具具有强效效的视觉觉冲击力力。4、 文化广告画面面可以用用吉祥物物做衬托托（如龙龙、狮），突突出佳田田国际大大厦的文文化内涵涵；文案案要精练练通俗，突突出文化化气息。整整个广告告形象要要凸显佳佳田国际际大厦的的商业财财富气势势和文化化商业底底蕴。六、媒体体组合：佳田国际际大厦的的广告推推广必需需选择科科学的媒媒体组合合。1、媒体体投放比比例报纸广告告电视广告告户外广告告车体广
21、告告自身媒介介40%10%10%10%30%其中报纸纸广告投投放主要要选择平平顶山晚晚报和和平顶顶山日报报，以以平顶顶山晚报报为主主，以平平顶山日日报为为辅。2、具体体媒体投投放（1） 自身媒介介单片一一（中邮邮500000张张）单片片二（派派发10000000张）销售中中心现场场广告（大大型看板板、条幅幅、展板板）手提袋袋（50000个个）围墙（喷喷绘）办公室室（纸杯杯、邀请请函、稿稿纸、笔笔记本）礼品（标标有佳田田国际大大厦的自自备礼品品）（2） 户外广告告以平顶山山最繁华华地段、本本案附近近优越地地段为广广告设置置位，广广告画面面求色彩彩逼真，强强有力的的视觉冲冲击效果果、吸引引力，让让
22、人过目目不忘。条幅、引引导旗在迎宾道道建设路路与行政政大道中中兴路上上做引导导旗及条条幅大型看看板广告告在本项目目周边显显著位置置树立大大型看板板（3） 电视广告告请专业业影视公公司拍摄摄90秒秒电视专专题片（要要求音话话完美）从内购购开始时时，在平平顶山有有线电视视台做55秒电视视广告及及滚动字字幕广告告。（4） 自创媒体体专用宣宣传架的的建立放置单单片及楼楼书的士内内悬挂小小饰品（印印制佳田田国际大大厦的LLOGOO）（5） 其他广告告如搜商业业投资网网站广告告、搜房房网广告告、房展展会广告告等七、阶段段广告计计划：佳田大厦厦酒店推推广广告告投放以以报纸广广告为主主，具体体计划如如下：平平
23、顶山晚晚报平平顶山日日报时间版式主题一、 广告创意意：佳田国际际大厦的的广告创创意要与与市场定定位和楼楼盘特征征紧密结结合。1、 报纸广告告创意（1） 版式以黑白白半版为为主（2） 画面凸显商商业规模模、气派派（3） 文案精练、通通俗、顺顺畅2、 单片创意意规格：正正8K单片要要求文案案撰写语语句流畅畅、。单片的的创意要要立足与与商业品品质，富富于商业业繁荣景景象。单片的的设计要要精美、简简约，凸凸显地段段和功能能配套单片的的设计要要精美、简简约，凸凸显佳田田国际大大厦的未未来商务务特性。单片内容容重点突突出以下下方面：开发商（佳佳田房地地产有限限公司）简简介物业管理理内容户型图（商商铺）位置
24、示意意图交房标准准（届时将将提供单单片设计计制作具具体方案案）小报创意意：（1） 规格 正正16KK（2） 画面配佳田国国际大厦厦外立面面、功能能配套、庆庆典仪式式等图片片色彩要淡淡雅、明明快（3） 文案优美、顺顺畅突出佳田田国际大大厦的户户型、功功能、配配套及交交房标准准、业种种规划等等（届时将将提供具具体小报报设计稿稿）户外广告告创意（1） 画面简洁、美美观具有强烈烈的视觉觉冲击力力（2） 文案精练、优优美诉求推广广主题（届时将将提供具具体户外外广告设设计稿）其它宣传传品设计计（1） 具体种类类售房部展展板售房部大大型看板板销售手提提袋等（2） 创意原则则文字简洁洁、主题题鲜明、重重点突出出、设计计创新（届时将将提供具具体设计计稿）五、促销销方案(略)