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1、世贸国际际公寓营营销策划划方案第一一章 世世贸国际际公寓营营销环境境分析一、20001至至20002 年年上半年年北京市市租售市市场分析析20011年公寓寓市场供供应、需需求都表表现出增增加势头头，租售售价格缓缓步回升升，空置置率下降降。但有有效供给给、需求求依然不不足，市市场竞争争仍然激激烈。销售市场场分析：（一）供供应分析析总体来看看，供给给量大副副增加。据据不完全全统计，220011年开盘盘销售的的公寓有有55 个，可可供销售售面积3370万万平米，提提供公寓寓单元22.2万万套。如如此庞大大得新增增供应量量，使整整个公寓寓市场的的存量超超过9000 万万平米。新增项目目集中在在CBDD
2、和中关关村。CCBD地地区有119个，占占新增项项目总数数得355%，中中关村地地区有66个，占占新增项项目总数数的111%。CCBD和和中关村村地区的的总和接接近全市市新增公公寓总数数二分之之一左右右的比例例，可见见这两个个地区依依然是开开发商投投资热点点。从新增公公寓的规规模来分分析，CCBD地地区集中中了全市市30%的新增增公寓，供供应量达达到1005.66万平米米。中关关村地区区新盘的的数量较较多，但但每个盘盘实际可可供应面面积较小小，共提提供388.833万平米米。新增公寓寓特点：公寓形形式多样样化。客客户对住住宅提出出更高要要求，需需求的多多样化，使使产品功功能增多多，形式式多样化
3、化。今年年新推出出的公寓寓有老年年公寓、青青年公寓寓、商住住公寓、服服务式公公寓、酒酒店式公公寓等多多种形式式。CBBD和中中关村地地区以商商住公寓寓为主，突突出宜商商宜住的的特点。虽虽然商住住公寓存存在很大大得争议议，甚至至有的打打出“拒绝商商住”的口号号，但在在今年的的新开盘盘项目中中，商住住公寓项项目至少少在111个以上上，规模模达到771万平平米。小户型型项目增增多。220011年推出出得文林林商苑、蓝蓝筹名座座、都市市心海岸岸、都会会国际等等都是主主打小户户型公寓寓。蓝筹筹名座的的一居室室面积有有49.28和和56.99平平米两种种，占到到总数的的28%；都会会国际556.448平方
4、方米的一一居室也也占到总总数的440%。以以前市场场上很少少见到纯纯粹小户户型项目目，如今今小户型型受到购购房者和和发展商商的共同同关注，新新项目层层出不穷穷。小户户型面积积小，总总价低，受受到自住住客户和和投资客客户的青青睐，同同时销售售速度加加快，发发展商可可以尽快快收回投投资，减减少开发发风险。因因此市场场上在售售的小户户型项目目均取得得较好得得销售业业绩。豪宅供供应的绝绝对量增增加，相相对量减减少。大大户型高高档公寓寓即豪宅宅的市场场情况与与20000年相相比，虽虽然供应应量有一一定增长长，但在在公寓市市场总供供应量中中所占得得比例下下降。贡贡院6号号公寓、丹丹耀公寓寓、瑞城城中心、光
5、光彩国际际公寓等等项目都都是市场场上新开开盘的豪豪宅，其其共性是是位置优优越，户户型面积积均在2200 平米以以上，最最大的达达到8000平米米，售价价在20000 美元/平米以以上。随随着近两两年供应应量的增增加以及及公寓产产品的多多样化，公公寓市场场的主流流不再是是豪宅，而而转变为为中档公公寓，豪豪宅在公公寓市场场所占的的比例逐逐渐降低低。租赁市市场主力力仍然是是中高档档服务式式公寓。在在20001年，中中高档服服务式公公寓保持持较高出出租率，甚甚至达到到满租，如如国贸公公寓、嘉嘉里中心心公寓等等，东方方广场、雅雅诗阁、盛盛捷福景景苑等新新增项目目，提供供约8000套服服务式公公寓。性价比
6、比高的项项目增多多。北京京的房地地产市场场已经迈迈入产品品时代，产产品的特特点成为最大的的卖点，客客户对产产品的细细部的要要求越来来越多。智智能化和和优良的的配套设设施，服服务已经经成为公公寓必备备得要素素，而不不再是卖卖点。房房子作为为特殊的的商品，其其性价比比已经不不再是前前几年的的严重脱脱钩，而而是比较较适合市市场真实实情况，性性价比高高的项目目频频出出现，取取得骄人人销售业业绩。（二）需需求分析析20011年公寓寓市场总总体需求求状况不不如20000年年乐观，尽尽管国内内宏观经经济发展展趋势好好，但全全球经济济发展放放缓和股股市大缩缩水等因因素使公公众持币币观望，有有效需求求明显减减少
7、，处处于有价价无市的的状态。下下面从两两个方面面分析公公寓的需需求特点点。按客户的的构成来来分析，公公寓客户户分为以以下七类类：国内有有经济实实力的高高层管理理者，可可承担的的购房总总价在1100-2000万元。如如私营企企业主、三三资企业业中方高高级管理理人员、各各类所有有制单位位负责人人，其中中包括外外地企业业家在京京置业者者。这类类客户经经济实力力雄厚，对对于位置置优越，大大户型高高档公寓寓的需求求依然旺旺盛，对对住宅的的综合品品质要求求高，基基本是二二次，三三次置业业以改善善居住条条件。从海外外归来的的人士，或或有国外外经历的的人士，可可以承担担的购房房总价在在1000万元左左右。这这
8、类客户户崇尚自自然休闲闲的居家家生活，注注重生活活品位，看看中社区区环境，不不仅是小小区自然然环境、交交通环境境，更看看中社区区及周边边的人文文环境，他他们会选选择自己己喜欢的的环境和和氛围的的项目，往往往既不不奢侈也也不放弃弃自己的的追求。港、澳澳、台、东东南亚外外商，可可承担的的购房总总价在2200万万以上。这这类客户户购房置置业一方方面是为为自住，显显示身份份地位；另一方方面是为为了投资资，为物物业增值值。黄金金位置的的高档、豪豪华公寓寓以及具具有外资资背景的的开发商商开发的的公寓是是他们的的首选。年轻高高级白领领和中产产阶级，可可承担的的购房总总价在550-1100万万左右。随随着北京
9、京经济的的快速发发展，逐逐渐形成成了一个个高学历历、高收收入，具具有生活活新观念念和较强强消费能能力的群群体，如如从事金金融、保保险、证证券、通通信等行行业的年年轻白领领和律师师、会计计师等中中产阶级级。小户户型符合合年轻购购房者低低积累、高高收入、收收入上升升预期稳稳定的经经济特点点，同时时繁忙高高效工作作，较大大的工作作压力，使使他们对对住宅的的配套服服务功能能提出更更高要求求，因此此他们中中意小户户型、中中高档次次的服务务式公寓寓。小型文文化、服服务、商商贸咨询询公司和和自由职职业者，可可承担的的购房总总价1000万以以上。小小型企业业在创业业初期缺缺乏资金金，主要要从事脑脑力劳动动，同
10、时时企业性性质和规规模也不不需要大大面积工工作间，购购买商住住公寓符符合他们们的需求求特点。临临近商贸贸区，交交通便利利的商住住公寓是是这类客客户的首首选。外地来来京的短短期或长长期工作作的年轻轻白领，可可承担的的租金在在20000-550000元/月月。这类类客户以以租用公公寓为主主，他们们的要求求特点将将直接影影响投资资者，他他们希望望租用临临近工作作地点，周周围配套套设施完完善，靠靠近繁华华商业区区的小户户型中档档公寓。同同时对于于投资型型客户，小小户型公公寓的首首付低、回回报快、易易出租，成成为大多多数投资资者的需需求倾向向。外资公司司的外籍籍雇员，可可承担的的租金在在50000元/月
11、以上上。外籍籍雇员会会根据公公司给予予的住房房预算来来安排自自己的住住房，他他们仍以以租用服服务式公公寓为主主。（三）价价格分析析销售价格格分析。公公寓价格格从19997年年开始趋趋于平稳稳，在1110000 /平米左左右浮动动。20001年年第二季季度，在在多方面面利好因因素影响响下，销销售价格格涨到1120000 /平米，成成为自220000年以来来市场价价格最高高的一个个季度。但但随着下下半年的的市场情情况扭转转，价格格随之下下滑，上上升的趋趋势减缓缓。租金价格格分析。220011年公寓寓租赁情情况较好好，租金金持续走走高，空空置率下下降。中中、高档档公寓出出租情况况更好。中中低档公公寓
12、出租租率低，即即使降低低租金仍仍无法大大副提高高出租率率，这种种情况仍仍将持续续下去。雅雅诗阁刚刚投入市市场，采采取低价价策略，租租金为228美元元/月/平米，东东方广场场租金为为18-28美美元/月月/平米米。二、20001年年至20002年年上半年年CBDD租赁市市场分析析（一）供供应分析析从20世世纪900年代初初，随着着国际交交往的恢恢复，高高档公寓寓需求上上升，CCBD地地区出现现了最早早的公寓寓：国贸贸公寓和和京广中中心公寓寓。由于于地理位位置绝佳佳，品质质卓越，他他们很快快确立“龙头老老大”的地位位。之后后推出的的丽晶苑苑售价曾曾高达333000美金/平米，此此时正是是北京公公寓
13、市场场的黄金金时期，众众多项目目如雨后后春笋纷纷纷崛起起。（1）220000年以来来，公寓寓的开发发建设持持续升温温19988年北北京中心心地区控控制性详详细规划划出台台，CBBD地区区概念提提出，地地理范围围大致确确定，119999年区域域内楼盘盘开始增增多，嘉嘉里中心心、航华华科贸（雅雅诗阁）、金金茂国际际公寓、盛盛世嘉园园、现代代城等项项目纷纷纷开工。220000年至今今，由于于入世和和申奥的的刺激以以及政府府支持，区区域内公公寓市场场供求两两旺，成成交活跃跃。20001年年9月，北北京CBBD总体体规划方方案出出台。99月177日，被被列为北北京市重重点工程程的财富富中心开开工，揭揭开
14、了CCBD大大规模开开发建设设的序幕幕。（2）公公寓供应应速度加加快19900-119966年CBBD仅有有3个公公寓项目目推出，119977-220000年有88个公寓寓项目开开工。而而20001年在在北京京CBDD总体规规划方案案出台台刺激下下，新开开工和即即将开工工的公寓寓项目就就有4个个，尚有有不下110个项项目处于于立项审审批或规规划设计计阶段。220022年开发发继续升升温，有有4个项项目新上上市：新新城国际际、财富富中心、旺旺座中心心、蓝堡堡等。（3）新新增项目目数量众众多，而而上半年年缺乏实实际出售售项目目前CBBD共有有公寓项项目200个左右右，其中中已建项项目（已已投入使使
15、用）111个：国贸中中心、京京广中心心、嘉里里中心、丽丽晶苑、雅雅诗阁（航航华科贸贸）、金金茂国际际、盛世世嘉园、现现代城、世世贸国际际公寓、阳阳光1000一期期、中国国第一商商城一期期；在建建项目88个：新新城国际际、财富富中心、旺旺座中心心、蓝堡堡、阳光光1000二期、第第一商城城二期、建建外SOOHO、恋恋日国际际等；待待建项目目5个：银泰世世贸中心心、怡和和国际中中心、建建华公寓寓、金地地国际花花园；还还有待规规划项目目若干个个。已建建项目约约20000多套套，总建建筑面积积约500万平方方米左右右；在建建项目约约25770套，总总建筑面面积约994万平平方米左左右；二二者总计计建筑面
16、面积约1140万万平方米米左右。已已投入使使用的项项目几乎乎被市场场消化掉掉，在建建项目上上半年处处于内部部认购阶阶段，因因此上半半年缺乏乏实际销销售。（4）服服务式公公寓和商商住公寓寓为主，纯纯居住公公寓相对对量减少少本地区的的公寓主主要有三三种形式式：服务务式公寓寓、商住住公寓和和纯居住住公寓。117个项项目中，有有服务式式公寓55个，总总建筑面面积200.7万万平方米米，商住住公寓77个，总总建筑面面积866万平方方米。纯纯居住面面积项目目5个，总总建筑面面积455万平方方米。国国贸、嘉嘉里、京京广、丽丽晶苑、雅雅诗阁均均为北京京市具有有代表性性高档服服务式公公寓，租租金高、出出租率，深
17、深受国际际租户欢欢迎。新新项目恋恋日国际际又一个个服务式式公寓，以以其独立立式全小小户型推推出，虽虽然入市市短暂，市市场反映映良好。服服务式公公寓面向向短期出出差、有有住房预预算的跨跨国公司司的高层层管理人人员，小小户型则则考虑到到白领阶阶层的需需要。服服务式公公寓在CCBD地地区具有有较强的的生命力力。商住住公寓以以现代城城和旺座座中心为为代表，因因CBDD中档写写字楼供供应量的的相对不不足有具具备小型型家庭办办公优势势而占据据了一定定市场份份额。即即使商住住争议破破多，受受到舆论论的打压压，但近近来新出出的商住住项目似似乎证明明了“拒绝商商住”还不太太容易。CBD品品种面积积分布比比例：C
18、BD公公寓 分分布比例例（%）纯居住公公寓 330%服务式公公寓 114%商住公寓寓 566%（5）户户型设计计符合西西方现代代生活方方式，小小户型开开始增多多。从户型设设计上看看，一方方面功能能配套更更加完善善合理，适适合外国国人的生生活方式式，如户户内设有有中西橱橱、洗衣衣间、准准保姆间间等。嘉嘉里中心心所有套套房都朝朝南。户户内设计计上，开开放式厨厨房与客客厅相连连，浴室室设备齐齐全，大大部分有有独立沐沐浴间和和独立洗洗衣房。旺旺座中心心的开间间设计达达到6.6米，更更适合欧欧美人口口味；另另一方面面，针对对投资用用途，近近期项目目中都增增加了小小户型，如如新城国国际、雅雅诗阁、阳阳光1
19、000、恋恋日国际际等都有有50800平方米米的一居居小户型型。（6）配配套设施施完备高高档由于CBBD高档档公寓多多为综合合项目配配套部分分，生活活设施齐齐全，即即使小规规模项目目也可依依托周边边方便地地解决生生活问题题。（7）物物业管理理保持较较高水准准CBD高高档公寓寓多聘请请知名专专业物业业公司进进行管理理。旺座座中心聘聘请凯宾宾斯基股股份公司作作物业管管理，并并引入五五星级饭饭店管理理，标定定了CBBD物业业管理的的高水准准。（1） 需求分分析客户群体体主要包包括以下下两大部部分：国外客户户：跨国公公司中国国总部的的外方高高层管理理人员他们们当中包包括跨国国总部的的外方首首席代表表和
20、高级级行政人人员，从从国籍上上看，欧欧美籍占占60%，其次次为港澳澳台人士士，再次次为日本本、韩国国以及华华裔人士士和其他他地区人人士。国贸、京京广、嘉嘉里、航航华科贸贸等众多多写字楼楼内汇集集了惠普普、摩托托罗拉、福福特、三三星等数数百家著著名外资资机构。区区域内浓浓厚的商商务氛围围吸引了了众多来来华进行行商贸活活动的国国外人士士。新加坡使使馆入驻驻嘉里中中心写字字楼。本本区域和和周边地地区拥有有丰富的的涉外资资源，为为在华工工作的使使馆人员员提供了了生活上上的便利利。国内客户户：另外，中中央电视视台、北北京电视视台即将将入驻CCBD。他他们不仅仅本身就就构成了了庞大的的住房需需求，还还必须
21、招招致更大大的潜在在小型居居住和办办公需求求。广告公司司、审计计、资产产评估、律律师等中中介咨询询公司会会消化掉掉一部分分商住公公寓。投资性买买家今后后也会增增加。CCBD公公寓的客客户中，投投资买家家的比重重一直较较大，占占60%。（2）需需求特点点第一、各各类需求求旺盛。目目前CBBD各项项目的租租售情况况良好，国国贸、嘉嘉丽、京京广的入入住率均均在855%以上上，现代代城、世世贸国际际公寓、旺旺座中心心的销售售良好，雅雅诗阁于于去年77月进入入市场，两两个月内内出租已已达300%。原原因有两两方面：（1）近近期有效效供应量量缺乏；（2）入入世、申申奥等利利好因素素使人们们对CBBD未来来
22、产生良良好心理理预期。第二、客客户层次次分类明明晰。CCBD高高楼公寓寓的传统统居住者者为跨国国公司的的高层管管理人员员，而随随着阳光光1000国际公公寓和世世贸国际际公寓、中中国第一一商城等等价位在在100000多多元/平平方米的的项目推推出，外外企中方方高级管管理人员员，海外外归国人人员成为为除投资资者之外外的一支支新生购购房力量量。不带带家庭的的外国人人、海外外华人、短短期商务务人士依依然青睐睐服务式式公寓。第三、投投资客户户比例高高。CBBD公寓寓的居住住者中很很少有自自己购买买。盛世世嘉园有有75%的的房屋都都是作为为投资用用途，有有投资兼兼自用作作公司的的，也有有纯投资资的。在在购
23、买行行为上，以以散户购购买为主主，出现现海外大大型投资资购买案案例并有有增加趋趋势，如如新加坡坡投资公公司和雅雅诗阁集集团合资资兴建北北京雅诗诗阁服务务公寓，英英国公司司和德国国商会有有意在CCBD大大宗购买买住宅。国国内大宗宗投资性性购买尚尚未出现现，但国国内个人人投资比比重上升升，其中中既有多多次置业业者，也也有经济济实力较较弱，采采取“以租养养房”的。（三）价价格分析析（1）销销售价格格一向为为北京市市公寓最最高价格格，丽晶晶苑在119955年推出出时销售售价格为为28000美金金/平米米，最高高时曾高高达33300美美金/平平米。119999年推出出的盛世世嘉园、现现代城等等项目由由于
24、市场场环境变变化和产产品品质质差异、价价位基本本在1000000元/平平米左右右。目前前CBDD在售项项目的售售价均已已突破1100000元/平米，并并且上升升速度较较快，新新城国际际在三个个月内，销销售均价价从94400元元/平米米升至1107000元/平米，世世贸国际际公寓均均价从880000元/平平米升至至130000元元/平米米。（2）租租金档次次差异较较大CBD公公寓的租租金水平平依物业业档次不不同而差差异较大大。国贸贸的租金金最高，为为38美美金/平平米，其其客户主主要为欧欧、美、日日大公司司的首席席代表和和高级管管理人员员。京广广、丽晶晶苑因为为设备较较旧，租租金相应应降低；金茂
25、、盛盛世嘉园园、现代代城的租租金相对对较低，客客户多为为中小公公司和公公司的普普通白领领，由于于部分外外资公司司把薪金金和租房房补贴合合并发放放，因此此在地理理位置，配配套设施施可满足足要求的的情况下下，一些些外籍人人士也选选择在这这里租住住。雅诗诗阁刚投投入市场场，采取取低价策策略，租租金为228美金金/平米米。（3）高高档公寓寓租金保保持较高高水平本地区高高档公寓寓资金稳稳定上扬扬，以嘉嘉里为例例，其客客户有德德国大众众、诺基基亚、渣渣打银行行、IBBM、惠惠普、新新加坡使使馆。119999年租金金水平在在25288美金/平米之之间，而而20000年则则上涨到到30355美金/平米，涨涨幅
26、达222.66%。（三）220022下半年年至20003年年租赁市市场展望望1、供给给预测下半年，公公寓市场场供应量量不会大大幅增加加，将延延续上半半年的发发展事态态，仍处处在过度度调整阶阶段。今今年很多多发展商商开始重重视项目目的前期期运作、市市场调查查、项目目可研、使使准备工工作更加加充分细细致，不不再盲目目跟风，项项目入市市更加谨谨慎。预预计东直直门东北北角的东东华广场场将在下下半年入入市，蓝蓝堡、住住邦20000、恒恒华国际际、珠江江帝景、珠珠江罗马马嘉园、金金桥国际际公寓、万万国城第第三期公公寓在上上半年是是认购的的新盘，将将成为下下半年主主要的供供应量。此此外，广广州富力力集团位位
27、于广渠渠门的土土地，北北人大酒酒店的土土地的开开发也可可能投入入市场。CCBD区区域内的的经历年年初风波波的中国国第一商商城在换换主休整整之后其其二期和和阳光1100二二期一起起面向市市场，恋恋日国际际等项目目正式投投入市场场，建华华公寓和和怡和国国际中心心也在准准备入市市。预计计CBDD区域又又会有440多万万平方米米进入下下半年和和明年的的销售市市场。（2）需需求预测测举办奥运运会，227000个亿的的巨额投投资，使使北京在在全国的的核心地地位得到到加强，国国际化程程度提高高，城市市功能加加强，环环境得到到改善，将将吸引更更多的国国内外人人士来北北京观光光、旅游游、工作作、学习习、生活活、
28、投资资等，带带动经济济持续增增长，整整个城市市的综合合购买力力上升，这这些必然然会引发发对各类类物业的的需求上上升，潜潜在客户户大大增增加，对对公寓的的需求也也会相应应提高。加入WTTO，中中国市场场在几年年内将完完全与世世界接轨轨，最具具成长性性的中国国市场对对全球都都具有吸吸引力，房房地产需需求总量量将急剧剧增加，直直接表现现为高档档公寓、写写字楼、宾宾馆、商商场及工工业工地地需求明明显增加加。入世世对经济济发展的的促进将将使居住住与投资资需求的的增加，对对公寓的的有效需需求趋升升。 总之，办办奥和入入世对房房地产市市场利好好影响主主要是客客户对未未来预期期的提高高，需求求总量将将不断扩扩
29、大。投投资客户户、年轻轻客户和和外籍、外外地投资资客户对对公寓的的需求将将继续扩扩大，但但对不同同地段和和不同素素质的楼楼盘需求求量不尽尽相同。具具体表现现为具有有良好投投资前景景的公寓寓和小户户型公寓寓在下半半年将是是需求特特点，CCBD地地区的公公寓还将将延续热热销局面面，在小小户型公公寓出现现的同时时，1000-2250平平米的户户型仍占占开发主主流，豪豪宅户型型也会为为少数人人考虑而而少量推推出。另另外，CCBD还还有1000多万万平米的的公寓规规划范围围有待开开发。（3）价价格预测测需求量的的增长不不会缓解解整体公公寓市场场供过于于求的矛矛盾，竞竞争将日日益激烈烈。竞争争的加剧剧不仅
30、房房地产业业迅速走走向规范范，还使使购房者者得到合合理的价价格和更更多的选选择空间间。公寓寓市场整整体价格格在下半半年平稳稳发展，小小幅下降降，热点点地区的的项目价价格稳重重趋升，但但各项目目的变化化将影响响整个楼楼市的价价格发展展趋势。CCBD仍仍会是北北京公寓寓价格最最高的地地区，位位置较好好的公寓寓价格居居高不下下，但投投资利益益驱动会会有新的的开发商商把目光光聚焦在在CBDD，也许许在20003 年会带带来一场场新的竞竞争场面面，价格格也会受受到影响响。北京房地地产市场场正在以以快速发发展的姿姿态迎接接来自国国内和国国际。来来自内部部和外部部的综合合影响，将将促进公公寓市场场向平稳稳、
31、理性性发展。CCBD公公寓市场场不再盲盲目的跟跟风，单单纯走毫毫宅之路路，而是是按需开开发，满满足各个个层次客客户的需需要，盲盲目的跟跟风从而而保证各各自的利利润空间间。即将将召开的的第三届届的国际际商务节节和CBBD房地地产开发发建设股股份有限限公司的的正式成成立等也也许会带带来新的的形势。四、世贸贸国际公公寓周边边环境分分析世贸国际际公寓位位于东大大桥路与与光华路路交叉路路口的东东北角，CCBD的的西界。是是与著名名的汉威威大厦、嘉嘉里中心心、国贸贸中心毗毗邻，构构成CBBD的核核心区域域的核心心点，堪堪称CBBD的黄黄金地段段黄金点点。世贸国际际公寓具具有较齐齐全的商商务配套套：周围高档
32、档写字楼楼林立：东有汉汉威大厦厦、嘉里里中心、国国贸中心心，数码码大厦和和正在建建设中的的财富中中心。西西有昆泰泰大厦、丰丰联大厦厦、人寿寿大厦、远远洋大厦厦等，北北有京广广中心等等，南有有建设中中的怡和和国际中中心、建建外SOOHO等等。实力力派的企企业机构构云集和和不断的的加盟。在在未来的的3年，随随着旺座座、财富富中心、怡怡和国际际中心等等建成，将将为世贸贸国际公公寓营造造更新、更更优越的的、更集集中的办办公环境境。世贸国际际公寓同同样拥有有较成熟熟的生活活配套。银行：建建设银行行、工商商银行、招招商银行行、民生生银行、北北京商业业银行、农农业银行行举步之之遥。购物：周周遍有贵贵友大厦厦
33、、嘉里里商场、国国贸购物物中心、蓝蓝岛大厦厦、秀水水街、雅雅宝路市市场、百百脑汇、友友谊商场场、赛特特商场等等。教育：陈陈经纶中中学、芳芳草地小小学、光光华路小小学等。文体：朝朝阳剧场场、工人人体育场场、长安安大戏院院等。餐饮：麦麦当劳、肯肯德基 、星巴巴克咖啡啡以及长长安街两两旁著名名的大饭饭店不离离左右。往来：国国际邮电电局、中中国海关关、加油油站近在在咫尺，通通讯还是是出差、出出境都十十分便利利。高素质邻邻里：西西临北京京第一大大使馆区区，美国国、英国国、韩国国、新加加坡、意意大利、加加拿大等等国使馆馆均坐落落周边。各各国大使使和使馆馆高级官官员在这这里生活活、办公公，形成成了具有有各国
34、文文化特色色的生活活区。世世界5000强有有90多多家落户户在CBBD，665家集集中在国国贸中心心。高学学历、高高收入各各国精英英在这里里，频繁繁交流，提提升了这这里的文文化素质质。这样样独特的的优越是是其他城城区所无无法比拟拟和抗争争的。交通：世世贸国际际公寓处处于金角角银边之之地，东东大桥路路和光华华路交叉叉十字路路口的东东北角，东东大桥路路原是一一条各国国使节出出入的著著名的国国宾大道道。出门门既入这这两条重重要线路路，向西西一分钟钟如东三三环路；向南一一分钟入入长安街街，向北北一分钟钟可入朝朝阳路，沿沿路可驶驶入东二二环路。由由此以来来，入城城和出城城都非常常便利，而而又避开开了在主
35、主干线沿沿线的繁繁华和纷纷乱，可可谓真正正的闹中中取静，隐隐中显贵贵。 不不过和其其他区域域一样存存在交通通堵塞问问题。 内部配套套：世贸贸国际公公寓的内内部生活活配套也也具有一一定的竞竞争力：CBDD公寓配配套设施施情况项目名称称 用途途 配套套设施国贸中心心 写字字楼/酒酒店/公公寓/商商场 运运动场所所/咖啡啡馆/超超市/银银行/蒙蒙特梭利利幼儿园园嘉里中心心 写字字楼/酒酒店/公公寓/商商场 儿儿童托管管/会员员制俱乐乐部金茂公寓寓 公寓寓 京广中心心 酒店店/写字字楼/公公寓 中中西餐厅厅/咖啡啡厅/健健身房丽晶苑 公寓 会所/游泳池池/桑拿拿/健身身房阳光1000 公公寓 会会所俱
36、乐乐部/四四季玻璃璃花园/儿童乐乐园/网网球场中国第一一商城 公寓/写字楼楼/酒店店/商场场 会所所/阳光光玻璃游游泳池/桑拿/健身房房/商务务中心航华科贸贸中心 写字楼楼/公寓寓/商场场 大型型花园/美食广广场/健健身房/影院/俱乐部部现代城 公寓/写字楼楼 会所所/幼儿儿园/小小学盛世嘉园园 公寓寓 游泳泳池/网网球场/健身房房/儿童童活动/电影厅厅/桑拿拿世贸国际际公寓 公寓 会员俱俱乐部/游泳池池/桑拿拿/健身身房/球球类室/餐厅新城国际际 公寓寓/写字字楼 商商务/康康体会所所/资讯讯/服务务中心/幼儿园园/诊所所旺座中心心 公寓寓 会议议室/游游泳池/洗衣房房等（五）世世贸国际际公
37、寓SSWOTT分析优势分析析：1、 处处于CBBD最佳佳居住位位置，处处于黄金金地段，但但不临主主干道，最最适合商商务人士士居住，可可谓闹中中取静。2、 周周边生活活配套齐齐全。购购物、餐餐饮、娱娱乐等设设施相对对比较齐齐全和完完善。3、 全全部成为为现房，不不再等待待和遭受受工地的的噪音等等污染等等污染干干扰，同同时成为销售的的最大卖卖点。4、 拥拥有中心心花园，园园艺成型型，景观观较好。尤尤其暖季季里的水水景给区区内的生生活增添了生生气和动动感。5、 区区内配套套全新。现现如今会会员俱乐乐部、游游泳池、桑桑拿、健健身房、球球类室、餐厅、超超市、洗洗衣房等等都已投投入使用用，美容容美发正正在
38、建设设中，另另有商业业性服务务机构加加盟，如如专业健健身俱乐乐部已在在D座地地下一层层开始装装修。6、 现现物业管管理推出出了244小时保保姆小管管家，服服务范围围包括家家居日常常基础清清洁、做饭饭及餐具具清理、病病人、老老人、婴婴幼儿看看护及购购物、宠宠物看护护和喂养养。也可可以根据据每一位位业主的的不同需需求244小时全全天提供供个性化化服务，包包括订餐餐、送餐餐、订购购报刊杂杂志、代代购机票票、代交交各种杂杂费等。7、有的的世贸国国际公寓寓投资业业主的租租务情况况良好。有有的月租租金为228000美金，有有的月租租金为335000美金。劣势分析析：1、 相相对新推推出的公公寓，价价格偏高
39、高。新推推出的项项目提供供精装修修，但均均价保持持在130000元元/平方方米，这这个价格格相当于于世贸国国际公寓寓的粗装装修价格格。2、 周周遍教育育配套较较少，区区内缺乏乏教育设设施和室室外运动动场所。3、 非非服务式式公寓。那那些在未未来的需需求市场场，短期期租户将将占较大大比重，对对此，世贸国际际公寓对对这些客客户吸引引力小一一些，而而流向服服务式公公寓。4、 户户型相对对偏大，客客户群自自然少一一些，在在推销上上将会带带来一定定的难度度，因为客户越越走极端端，越难难寻觅，推推销手段段效力就就越弱。户户型种类类也偏少少，客户户选择余余地小。5、没有有可依靠靠的大面面积绿化化和景观观。如
40、不不临公园园、花园园、湖水水、城河河等。机会分析析：1、 当当前CBBD高档档公寓出出现空档档，新推推出的项项目在未未来一年年多还不不能投入入使用，这使使世贸国国际公寓寓有充裕裕的租售售空间。2、第三三届国际际商务节节即将于于20002年99月122日召开开，有可可能带来来新得利利好消息息，加上上宣传炒炒作，会会吸引更更多得投投资者对对CBDD产生兴兴趣。比比如，99月4日日获悉，从从现在起起，北京京人可以以用手里里的钱参参与CBBD建设设，并获获取约44.8%的年收收益率，这这是9月月3日北北京国际际信托投投资有限限公司推推出的北北京首个个信托计计划“CBBD土地地开发项项目资金金信托计计划
41、”为北京京的老百百姓和机机构投资资者设计计的又一一投资新新方式。推推出的第第一天，收收获六千千多万元元，有望望在年底底前，达达到计划划的155个亿。另另据介绍绍，商务务节期间间，华夏夏、市商商、深发发、广发发、浦发发将以“银团贷贷款”形式为为CBDD重点项项目提供供3000亿资金金支持。这这有利保保障CBBD开发发水平和和速度。威胁分析析：1、 周周边推出出若干个个高档公公寓，又又有新的的卖点，提提供精装装修，价价格相对对低一些些，在销售上上，世贸贸国际公公寓出现现不利，但但租赁不不会受太太大影响响。2、从99月1日日起，商商品房内内销和外外销并轨轨，原内内销房租租售价格格相对较较低，在在争夺
42、市市场上说说，会对对外销房房构成相相应得威威胁，世世贸国际际公寓将将失去一一批中小小客户。总 结：通过权衡衡比较，不不难发现现，尽管管世贸国国际公寓寓还有劣劣势因素素和面临临一定的的竞争威威胁，但但还是拥拥有一定定的市场场。尽管管已建和和在建项项目有220个左左右，但但投入使使用仅有有一半，而而这一半半中又有有一半出出租率较较高，几几乎满租租，所以以在未来来市场，几几乎不参参与竞争争，剩下下的只有有四、五五个项目目参与竞竞争。再再剥去其其消化掉掉的，所所剩的已已不多，而而完全成成为现房房的更寥寥寥无几几。因此此像世贸贸国际公公寓这样样的项目目，无论论销售和和出租，都都能获得得一定的的收益。当当
43、前CBBD及周周边公寓寓出租回回报率平平均可达达13%，最低低保证在在10%左右。作作为现房房的世贸贸国际公公寓所剩剩只是少少部分，在在销售市市场上出出现空档档的情况况下，会会很快销销售掉。如如果该公公寓想出出租的话话，在完完成内部部装修之之后，仍仍有一段段市场空空档，抢抢占先机机的条件件下，也也会保证证有较高高的出租租率，在在未来的的两到三三年里，虽虽然有新新的竞争争对手出出现，但但该公寓寓已经拥拥有较好好的人气气，配上上完善的的服务和和天生的的绝佳地地段，那那么该公公寓在可可预见的的3到44年仍有有一定的的市场，即即使受到到竞争对对手的挤挤压，降降低出租租价格，该该公寓双双鹤（北北京制药药
44、厂）部部分也能能获得相相对较高高的利润润，因为为我厂部部分出租租成本很很低。出出售会在在短期内内获得一一定的利利益，出出租会在在长期范范围获得得更高的的利益。即即使先出出租后出出售，在在二手房房市场上上，该公公寓也会会有一定定的收益益。因此此来看，如果我厂厂在眼下下不急缺缺资金情情况下，着着眼长远远利益为为上策，即即世贸国国际公寓寓我厂部部分在接接收之后后，可着着手出租租工作。第二章 装修设设想一、装修修市场分分析北京房价价虽近一一两年价价格有微微幅下调调，但总总体上还还是居高高不下。在在高房价价的影响响下，装装修市场场也是虚虚火过旺旺。高档商品品房销售售时，开开发商几几乎都要要提供一一种或几
45、几种样板板间，作作为购房房者未来来的家的的蓝本。从从普遍的的情况来来看，开开发商为为了吸引引购房者者，都比比较注重重样板间间的设计计。对初初次置业业人们来来说，尤尤其购买买期房的的人们，样样板间确确实能给给人一种种直观的的体验，但但从开发发商角度度看，样样板间实实质是充充当一种种促销手手段，因因此不免免出现超超现实现现象。造造价还是是档次都都超越一一般人消消费水平平。但样样板间的的诱惑力力使得购购房者背背负压力力实现美美丽的愿愿望，因因为高昂昂价格买买来的房房子谁也也不愿意意让别人人感觉不不止那个个价钱。所所以装修修市场紧紧随商品品房开发发销售繁繁荣起来来，一开开始就处处于一较较高水准准。公寓
46、寓装修定定位也水水涨船高高，尤其其外销公公寓就可可想而知知了。CCBD高高档公寓寓可谓高高价装修修的始作作俑者。高档公寓寓一般有有两种装装修标准准：一种种是精装装修，一一种是豪豪华装修修。精装装修在选选材上以以中高档档品质和和品牌为为主，价价位在11000020000元元/平方方米左右右不等。豪豪华装修修在选材材上以高高档品质质和顶级级品牌为为主，价价位在330000元/平平方米左左右不等等，甚至至有40000元元/平方方米以上上。一套套3000万的公公寓算不不上豪宅宅，但要要装修至至少就得得50万万元。对对于千万万级豪宅宅，装修修费轻松松便可突突破2000万元元。加上上饰品、家家具、家家电等
47、费费用可能能增加二二分之一一强。装修风格格大致有有两种区区分：一一种亚式式风格：多以中中式和日日式（或或和式）为为主流，中中式又可可分为古古典中式式和现代代中式。一一种是欧欧式风格格：泛指指英式、意意大利式式、北欧欧式、北北美式。欧欧式也可可分为古古典欧式式和现代代欧式。在在符号意意义上，古古典的诠诠释富丽丽堂皇、奢奢侈、高高贵的生生活品位位。现代代的用来来展现时时尚、简简约、实实用、便便捷的生生活气息息。在当当前的市市场上，风风格各异异，但各各有千秋秋。每个个项目的的风格都都想标新新立异，但但一家出出百家抄抄，就使使得风格格没有自自己的专专利。普普遍来看看，多以以欧式风风格见多多见长，说说明
48、崇洋洋心态比比较浓重重，同时时也说明明装修设设计公司司缺乏创创新能力力，基本本处于学学习和模模仿阶段段。装修市场场在质量量和价格格都存在在很大的的水份：1、材料料中的水水份：高档装修修多选用用优质材材料和品品牌，与与普通货货差价很很大，而而相同一一品牌的的高配和和低配也也会相差差数倍。一一个水龙龙头便宜宜的几十十元，品品牌产品品几百元元，高配配产品可可能几千千上万元元。但大大多数客客户都不不是行家家，又习习惯要高高档，更更有面子子思想，所所以很容容易在材材料上被被骗。如果客户户一定要要追求昂昂贵的倒倒好了，顶顶级产品品很少有有公司敢敢乱报价价，某些些品牌材料商还还有市场场监管以以维护品品牌，所所以真正正的高档档产品报报价反而而实在。怕怕就怕客客户高不不成低不不就，折折中选中中高档货货（装修修公司经经常这样样推荐），结结果被挣挣得更残残。比如如，一个个进口门门锁，高高档的上上万元，低低档的不不及千元元，如果果选中五五六千元元的，其其进价可可能不足足千元，利利润最大大。换句句话说，除除了板材材、石材材、地板板和涂料料等，凡凡是有品品牌的