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1、安徽策源源房地产产投资顾顾问有限限公司销售员工培训手册策略致胜胜源于专专业目录第一章 公司司简介*第二章 房地地产业的的特征及及行业展展望*第三章 房地地产基础础知识*第四章 市场场调查概概述*第五章 案场场管理制制度及自自我管理理*第六章案场接接待流程程及礼仪仪*第七章 销售售代表成成功十大大条件*第八章 销售人员员的素质质*第九章 销售入门门及技巧巧*第一章 公司简介介1、经营营理念：勇于进进取高度度专业化化的团队队精神。建议议领导诠诠释2、介绍绍公司的的组织形形式及历历史；近近期的工工作重点点。3、被培培训员工工的工作作职责及及工作内内容，以以及未来来的个人人发展空空间。详细第二章房地产
2、产业的特特征及行行业展望望一、 房地产业业的基本本概念及及特性1、 房地产基基本概念念房地产是是进行房房地产投投资、开开发、经经营、管管理、服服务的行行业，属属于第三三产业。房地产业业与建筑筑业既有有区别又又有联系系。它们们之间的的主要区区别是：建筑业业是物质质生产部部门，属属于第二二产业：房地产产专业兼兼有生产产（开发发）、经经营、管管理和服服务多种种性质，属属于第三三产业。二者之之间又有有着非常常密切的的联系，它它们的服服务对象象都是房房地产，在在房地产产开发活活动中，房房地产业业与建筑筑业往往往是甲方方与乙方方的合作作关系，房房地产业业是房地地产开发发和建设设的甲方方，建筑筑业是乙乙方；
3、房房地产业业是策划划者、组组织者和和发包方方，建筑筑业则是是承包单单位，按按照承包包合同的的要求完完成“三通一一平”等土地地开发和和房屋建建设的生生产任务务。2、 房地产的的特性（1） 不可移动动性（2） 独一无二二性（3） 寿命长久久性（4） 数量有限限性（5） 用途多样样性（6） 相互影响响性（7） 易受限制制性（8） 价值高大大性（9） 难以变化化性（10） 保值增值值性3、房地地产业的的分类房地产业业可分为为房地产产投资开开发业和和房地产产服务业业。房地产经经纪业是是房地产产服务业业的一种种。房地产经经纪业是是指进行行房地产产投资开开发、转转让、抵抵押、租租赁的当当事人提提供房地地产居
4、间间介绍、代理的的经营活活动。主主要是接接受开发发商的委委托销售售其开发发的新商商品房和和二手房房的买卖卖、租赁赁、置换换等业务务。房地产中中介服务务是房地地产经营营活动中中一个重重要的组组成部分分。20001年年8月15日建设部部颁发的的第977号令中中介服务务管理规规定对对房地产产中介服服务机构构的管理理、中介介服务人人员资格格管理、中介业业务活动动管理等等的要求求等内容容做出了了明确的的规定，房房地产行行政主管管部门是是房地产产中介服服务的行行业主管管部门。1、中介介服务人人员的资资格管理理房地产产经纪人人员职业业资格包包括房地地产经纪纪人执业业资格和和房地产产经纪人人协理从从业资格格。
5、凡从从事房地地产经济济活动的的人员，必必须取得得房地产产经纪人人员相应应职业资资格证书书并经注注册生效效。经纪活动动的人员员，必须须取得房房地产经经纪人员员相应职职业资格格证书并并经注册册生效。2、中介介服务机机构的管管理设立房地地产中介介服务机机构的条条件：有自己己的名称称、组织织机构：有固定定的服务务场所；有规定定数量的的财产和和经费。有规定定数量的的专业人人员。从从事房地地产咨询询业的，具具有房地地产及相相关专业业中等以以上学历历、初级级以上专专业技术术职称人人员须占占总人数数的500以上上；从事事房地产产评估业业务的，须须有规定定数量的的房地产产估价师师；从事事房地产产经济业业务的，须
6、须有规定定数量的的房地产产经纪人人。法律、法规规规定的其其他条件件。设立房地地产中介介服务机机构的资资金和人人员条件件，应当当经房地地产行政政主管部部门审察察批准后后，向当当地工商商行政管管理部门门申请设设立登记记。在领领取营业业执照后后一个月月内，应应当到登登记机关关所在地地的县级级以上房房地产行行政主管管部门备备案。4、地产产代理房地产代代理是指指房地产产经纪人人在受托托权限内内，以委委托人名名义与第第三者进进行交易易，并由由委托人人直接承承担相关关法律责责任的经经济行为为。商品房销销售代理理是目前前房地产产代理活活动的主主要形式式，一般般由房地地产经纪纪机构接接受房地地产开发发商委托托，
7、负肃肃商品房房的市场场推广和和具体的的销售工工作。目前，在在我国房房地产市市场上，最最为普遍遍、从业业机构和和人数最最多的业业务形式式是房地地产二级级市场的的商品房房销 (预)售代理理业务及及房地产产三级市市场的存存量房租租售居间间业务这这两种形形式。其其中，从从事商品品房销售售、存量量房买卖卖、租赁赁和交换换业务是是房地产产经济行行业中最最主要的的类型。5、房地地产经纪纪人员技技术能力力与职责责凡从事房房地产经经纪活动动的人员员，必须须取得房房地产经经纪人员员相应职职业资格格证书并并经注册册生效。取得房房地产经经纪人执执业资格格是进入入房地产产经纪活活动关键键岗位和和发起设设立房地地产经纪纪
8、机构的的必备条条件：取取得房地地产经纪纪入协理理从业资资格，是是从事房房地产经经纪活动动的基本本条件。l、房地地产经纪纪人员职职业技术术能力 具有一定定的房地地产经济济理论和和相关经经济理论论水平，并并具有丰丰富的房房地产专专业知识识； 能够熟练练掌握和和运用与与房地产产经济业业务相关关法律、法规和和行业管管理的各各项规定定； 熟悉房地地产市场场的流通通环节，具具有熟练练的实务务操作的的技术和和技能； 具有丰富富的房地地产经纪纪实践经经验和一一定资历历，熟悉悉市场行行情变化化，有较较强的创创新和开开拓能力力，能创创立和提提高企业业的品牌牌；有定定的外语语水平。房地产经经纪人协协理的职职业技术术
9、能力：了解房房地产的的法律、法规及及有关行行业管理理的规定定；具有一一定的房房地产专专业知识识；掌握一一定的房房地产流流通的程程序和实实务操作作技术及及技能。2、房地地产经纪纪人员的的权利房地产经经纪人享享有以下下权利：依法发发起设立立房地产产经纪机机构；加入房房地产经经纪机构构，承担担房地产产经纪机机构关键键岗位；指导房房地产经经纪人协协理进行行各种经经纪业务务；经所在在机构授授权订立立房地产产经纪合合同等重重要文件件；要求委委托人提提供与交交易有关关的资料料；有权拒拒绝执行行委托人人发出的的违法指指令；执行房房地产经经纪业务务并获得得合理的的佣金。房地产经经纪人协协理享有有以下权权利：有权
10、加加入房地地产经济济机构；协助房房地产经经纪人处处理经济济有关事事务并获获得合理理的报酬酬；3、房地地产经纪纪人、房房地产经经纪人协协理应当当履行的的义务遵守法法律、法法规及有有关行业业管理的的规定和和职业道道德规范范；不得同同时受聘聘于两个个或两个个以上房房地产经经济机构构执行业业务；接受职职业继续续教育，不不断提高高业务水水平；向委托托人披露露相关信信息，充充分保障障委托人人的权益益，完成成委托业业务；为委托托人保守守商业秘秘密。二、房地地产行业业展望我国房地地产业自自建国以以来，由由于土地地无偿使使用的体体制和低低租金的的住房分分配机制制，发展展一直处处于停滞滞不前的的状态。从500年代
11、到到70年年代末期期，国家家虽然对对房地产产的投入入多达数数十亿元元，但城城镇居民民的佳房房水平仍仍停留在在人均33.6平平方米的的低水平平。 经济体体制改革革开始后后，我国国的房地地产也在在80年年代重新新崛起，土土地实行行有偿使使用和房房屋商品品化的改改革。87年91年年 缓慢慢增长阶阶段 (举举例说明明)92993 高速速增长阶阶段 (举举例说明明)94997 调整整阶段 (举例例说明)99年至至现在 又个高速速增长阶阶段 (举例说说明)形成新一一轮房地地产消费费热点的的基本条条件已经经成熟。1、19998年年中国人人民银行行加大了了对住房房的信贷贷规模。 八成330年，44.655，4
12、4.42252、19960年年19976年年生育高高峰出现现的人口口大部分分已结婚婚生子，该该批人面面临购房房的局面面。3、降低低银行利利率，刺刺激内需需。4、商品品房积压压严重，房房地产价价格偏高高，表面面上看供供给超出出需要，但但实际上上由于前前几年房房地产开开发结构构的不均均衡，积积压严重重的是写写字楼、别墅，真真正适应应大众需需求的住住宅积压压比例相相对较低低。房地产有有效生存存空间还还有400年第代策策划人何阳点子子为例第二代策策划人(房地产产)1、有较较为深厚厚的经济济学、管管理学、市场营营销学的的理论基基础。2、拥有有自身的的专业特特长，最最好是精精通房地地产开发发经营、建筑规规
13、划等。3、是一一个由不不同智能能结构组组合成的的最优群群体。4、始终终能站在在房地产产领域的的最前沿沿。住房转变变： 国国家分配配住房市市场商品品房房产业、珠宝业业被誉为为一类生生意，房房产的优优势：行行业中获获利较高高，回收收成本周周期较短短。房地产概概念：房产：即即房屋产产权，它它是在一一定条件件下随着着所有权权制度的的出现而而产生的的，是房房屋的经经济法律律形态。地产：指指私人或或集团所所占有的的土地(在我国国，地产产所有权权属于国国家和集集体所有有，没有有私有的的地产)以及土土地所产产生的物物品。两者关系系：房产产的存在在要依赖赖于地产产，地产产则只有有通过房房产来实实现，地地产价格格
14、的实现现取决于于房产价价格的实实现，地地价是房房价的项成本本。房屋的购购买者只只拥有对对房屋的的所有权权，对房房屋所在在的土地地没有所所有权，仅仅有使用用权。土土地的使使用年限限要看其其使用用用途，住住宅用地地的使用用年限为为七十年年，商业业用地的的使用年年限为五五十年。土地的取取得方式式有：划划拨、出出让、转转让第三章房地产产基础知知识第一节建筑知知识一、建筑筑物的分分类1、按建建筑物的的使用性性质分类类建筑物按按使用性性质（即即用途），通通常分为为生产性性建筑，即即工业建建筑、农农业建筑筑：非生生产性建建筑，即即民用建建筑。民民用建筑筑根据建建筑物的的使用功功能，可可分为居居住建筑筑和公共
15、共建筑两两大类。（1） 居住建筑筑居住建筑筑是供人人们生活活起居用用的建筑筑物，主主要有普普通住宅宅、高档档住宅、公寓、别墅等等。（2） 公共建筑筑公共建筑筑是供人人们进行行各项社社会活动动的建筑筑物，公公共建筑筑按使用用特点，可可以分为为以下一一些建筑筑类型；生活服务务性建筑筑：食堂堂、菜场场、浴室室、理发发店等；文教建筑筑：学校校、图书书馆、学学生实验验室等；托幼建筑筑：托儿儿所、幼幼儿园等等；科研建筑筑：研究究所、科科学实验验楼等；医疗建筑筑：医院院门诊所所、疗养养院、急急救中心心等；商业建筑筑：商店店、商场场、贸易易市场、饭店、餐厅以以及相关关设施；体育建筑筑：体育育场(馆)、游泳泳池
16、(馆)等服务务于体育育运动的的房屋建建筑；文娱建筑筑：剧院院、会堂堂、博物物馆、文文化馆、展览馆馆等；交通、邮邮电建筑筑：火车车站、汽汽车站、航空港港、水上上客运站站、邮政政大楼、电报、电话局局等用于于交通、邮政、电讯的的建筑；其他建筑筑：如园园林建筑筑、纪念念性建筑筑、加油油站、煤煤气站、消防站站等设施施。2、按建建筑物的的结构类类型和材材料分类类建筑物按按结构类类型和所所用的建建筑材料料可分为为砖木结结构建筑筑、砖混混结构建建筑、钢钢筋混凝凝土结构构建筑、钢结构构建筑。一般说来来，低层层建筑采采用砖木木结构的的较多，多多层建筑筑采用砖砖混结构构的较多多，高层层建筑采采用钢筋筋混凝土土结构，
17、有有大跨度度要求的的体育馆馆、大剧剧院多采采用钢结结构。3、按建建筑物的的层数分分类低层建筑筑：一般般指一至至三层的的房屋，多多为住宅宅、别墅墅、幼儿儿园、中中小学校校、小型型的办公公楼以及及轻工业业厂房等等。多层建筑筑：一般般指四至至七层的的房屋，多多为居民民住宅楼楼、普通通办公楼楼等。高层建筑筑：一般般指七层层以上的的房屋。居住建筑筑按层数数可分为为：1-3层为为低层住住宅；44-6层层为多层层住宅；7-99层为高高层住宅宅；100层以上上为高层层住宅。一般地地，122层以下下又称小小高层住住宅。二、房屋屋建筑的的构造幢建筑筑物，一一般是由由基础、墙、柱柱、梁、楼板层层、地坪坪层、楼楼梯、
18、屋屋顶、门门窗、阳阳台和雨雨蓬等几几大部分分构成，它它们在不不同的部部位，发发挥着各各自的作作用。1、基础础：是位位于建筑筑物最下下部的承承受构件件，承受受着建筑筑物的全全部荷载载，并将将这些荷荷载传给给地基，使使之稳定定安全的的结构体体系，一一般均设设在地面面以下。2、墙：墙是建建筑物的的承受构构件和围围护构件件，与外外界直接接接触的的建筑围围护结构构部分统统称为外外墙。3、 楼板层：楼板层层是房屋屋建筑中中与土层层相接的的部分，它它承受着着底层房房屋的荷荷载。4、 楼梯：楼楼梯是房房屋建筑筑的垂直直交通设设施，供供人们上上下楼层层和紧急急疏散之之用。5、 屋顶：屋屋顶是建建筑物顶顶部的外外
19、部围护护构件和和承受构构件。6、 门窗：建建筑中各各隔断间间的通行行口，有有扇或无无扇（门门洞）谓谓门，用用来采光光、通风风或传递递、观察察的洞口口（不作作通行用用）谓窗窗。门和和窗是解解决建筑筑使用功功能主要要手段。门主要要起内外外交通和和分隔房房间之用用；窗的的主要作作用是采采光和通通风，同同时也起起分隔和和围护的的作用。门和窗窗是解决决建筑使使用功能能主要手手段。7、 阳台：楼楼层建筑筑中，人人们与外外界空间间联系的的主要方方式，有有三面敞敞开的，也也有半敞敞开的，或或一面敞敞开的，或或封闭的的。8、 隔断：区区别使用用功能，使使之互不不干扰，是是建筑设设计中组组织功能能空间、划分平平面
20、的主主要手段段。有全全隔、半半隔、透透明、半半透、不不透等区区别。三、房地地产名词词解释及及问答1、 用地性质质：指规规划用地地的使用用功能，一一般分为为住宅用用地、公公共服务务设施用用地、道道路用地地、绿化化用地。2、 用地面积积：指规规划地块块规定的的面积范范围。3、 占地总面面积：建建筑占用用土地的的面积，谓谓建筑占占地。小小区占地地面积包包括所有有占用的的面积（包包括绿化化道路等等等）。4、 建筑总面面积：一一般指某某小区或或某组团团所有建建筑物（包包括公共共设施建建筑）的的面积之之和。5、 建筑密度度：规划划地块内内各类建建筑基底底占地面面积与用用地面积积之比，用用以说明明建筑物物分
21、布的的疏密程程度和土土地利用用率。通通常以上上限控制制。6、 建筑高度度：指由由室外明明沟面或或散水坡坡面量至至建筑物物主体最最高点的的垂直距距离。7、 红线：由由政府有有关部门门规定的的用地范范围。一一般以红红笔在地地形图上上圈定。，写上上批准意意见及日日期、签签字、盖盖章后生生效。8、 建筑红线线后退距距离：指指建筑相相对于规规划内道道路红线线后退的的距离，通通常以下下限控制制。9、 容积率：指规划划地块内内各类建建筑的总总面积与与建筑用用地面积积之比。容积率率可根据据需要制制定上限限和下限限，容积积率的下下限保证证地块开开发的效效益，防防止无效效益或低低效益开开发造成成的土地地浪费；容积
22、率率上限防防止过度度开发带带来的城城市基础础设施超超负荷运运行。10、建建筑间距距：建筑筑物与建建筑物外外墙水平平线之间间的直线线距离，一一般以间间距和楼楼高度之之比表示示。11、绿绿地率：规划地地块内各各类绿地地面积的的总和占占规划用用地面积积的比率率，用以以说明绿绿化分布布的疏密密程度。通常以以下限控控制。（绿绿地不包包括屋顶顶、晒台台的人工工绿地）12、配配套：使使功能达达到完善善的措施施；建筑筑中有社社会公共共设施配配套，小小区生活活环境配配套；住住宅内部部有生活活设施配配套等，其其程序由由于标准准不同而而不同。13、住住宅：供供人们生生活居住住的建筑筑。14、通通风：保保持室内内空气
23、流流通，更更换新鲜鲜空气。15、朝朝向：建建筑主要要房间面面对的方方向（东东、西、南、北北）。16、隔隔音：建建筑围护护结构（墙墙体屋面面）减低低噪声的的能力以以减少分分贝（DDB）数数表示。17、噪噪声级：不同使使用功能能的房间间，要求求达到允允许的噪噪声量的的等级（一一般住宅宅为500DB以以下）18、隔隔热：建建筑围护护结构(墙体屋屋而)减少热热量传递递的能力力，以隔隔热系数数表示。19、户户型：居居住建筑筑中表示示卧室、厅房、卫生间间的构成成类型简简化的名名称，如如二室厅一一卫、三三室二厅厅二卫等等。各种种户型可可设计成成多种平平面组合合，户型型优劣是是购房者者主要关关心的因因素。20
24、、进进深：建建筑中表表示横向向(建筑短短向)尺度的的名称。进深大大用地比比较经济济，但对对日照采采光等不不利。21、开开间：一一般把建建筑长向向的柱与与柱之间间，或墙墙与墙之之间的距距离。22、层层高：指指房屋的的高度，一一般指管管口上沿沿到地面面的距离离(一些屋屋面上设设有设备备间的建建筑，应应计到设设备间上上檐23、承承重墙：需支承承建筑重重量和使使用荷重重的墙休休，对房房屋会直直接产生生安全影影响的墙墙体，对对房屋会会直接产产生安全全影响的的墙体。24、非非承重墙墙：对整整体建筑筑不起承承重受力力作用，但但有可能能对局部部构件有有支持、荷重作作用的墙墙休。25、弹弹性空间间(可变空空间)
25、：指在在一定程程度上有有可能改改变平面面大小形形状，或或可改变变净空高高度的平平面或立立体范围围。26、日日照：建建筑物能能迎受到到阳光的的程度。各建筑筑对日照照要求不不同。住住宅一般般要求在在冬日少少有1小时的的日照。27、物物业管理理：为居居民提供供生活、文化、安全、卫生、设施维维修等服服务的管管理机构构，其业业务范围围随社会会进步、生产力力发展而而不断增增加。28、复复式住宅宅：在多多层或高高层中每每户占两两层或三三层的住住宅。29、跃跃层(错层)：在多多层或高高层中每每户在本本层外另另在其上上层或下下层再占占中层，或或在本层层外在其其上或下下错开半半层，高高度占一一层或半半层。30、高
26、高新技术术在住宅宅中的体体现，随随科技发发展其程程度不断断提内容容增多，当当前住宅宅中应具具有安全全报警(防火、防盗、防煤气气泄漏)三表(水、电电、煤气气)自动计计表抄表表计费，以以及现代代化通讯讯(电视、电话、上网)技术装装备条们们件。31、居居住小区区：具备备相应规规模的生生活、文文化、商商业、卫卫生、教教育、娱娱乐等设设施为居居住建筑筑群服务务的有组组织规划划的区域域。32、组组团：由由数幢住住宅楼组组合成共共同生活活空间的的院落。由数个个组团形形成居住住小区。33、社社区服务务半径：此环境境泛指生生活、文文化、教教育、商商业、卫卫生保健健、绿化化、交通通、环卫卫等一系系列外条条件，是是
27、衡量居居住水平平的总称称。34、社社区服务务半径：各类日日常生活活设施服服务的范范围，以以服务中中心为圆圆点，以以米为单单位计范范围大小小。35、节节能环保保型建筑筑：采用用现代科科技对水水资源再再利用、废弃物物再生再再用，太太刚能蓄蓄电、照照明，供供热、隔隔热、保保温，空空气净化化，防虫虫、防霉霉、空调调省电等等系列措措施而设设计成的的未来居居住建筑筑。36、建建筑风格格：指建建筑造型型所采用用的美学学文脉。当前盛盛行的欧欧陆风格格是对欧欧美传统统建筑艺艺术的借借鉴。37、车车位：自自行车、私家车车泊位，分分收费和和免费两两种，般指公公用停场场，不同同于私家家车库，居居住小区区必须有有足够车
28、车位。车车不能停停在道路路上。土地使用用权出让让：是指指国家将将国有土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者，由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为。土地使用用权划拨拨：是指指有批准准权的人人民政府府依法批批准，在在用地者者缴纳补补偿、安安置等费费用后将将该幅土土地交其其使用，或或者将土土地使用用权无偿偿交给土土地使用用者使用用的行为为。混凝土：水、水水泥、石石子、沙沙子搅拌拌在一起起的混合合物。柱：是独独立支撑撑结构的的竖向构构件，它它在房屋屋中顶住住梁和板板这两种种构件传传来的荷荷载。板：是直直接承担担其上面面的平面面荷载的的平面构构件，它它支撑在在梁上或或
29、直接支支撑在柱柱上，再再把所有有荷载传传给梁或或柱。用地性质质：是指指规划用用地的使使用功能能。用地面积积：是指指规划地地块划定定的面积积。用地红线线：是指指经城市市规划行行政主管管部门批批准的建建设用地地范围的的界限。容积率：是指地地块内建建筑物的的总建筑筑面积与与地块面面积的比比值，即即：容积积率总总建筑面面积/建筑用用地面积积日照间距距：日照照间距建筑物物高度/建筑物物相邻距距离（国国家标准准为1.2倍）绿化率：绿化率率绿化化面积/规划用用地面积积建筑控制制高度：又称建建筑限高高，是指指地块内内建筑物物地面部部分最大大高度限限制值。一般地地区，其其建筑高高度，平平顶房屋屋按女儿儿墙高度度
30、计算；坡顶房房屋按屋屋檐和屋屋脊的平平均高度度计算。建筑密度度：是指指地块内内所有建建筑物的的基底总总面积占占地块面面积的比比例，即即：建筑筑密度建筑基基底总面面积/建筑用用地面积积。建筑间距距：是指指两栋建建筑物外外墙之间间的水平平距离。得房率：房屋实实用面积积与房屋屋建筑面面积之比比，即：得房率率房屋屋实用面面积/房屋建建筑面积积楼花：即即未完成成的商品品房，也也叫期房房。居住人口口密度：居住人人口密度度居住住总人口口/总用地地面积公共建筑筑比例：公共建建筑比例例公共共建筑面面积/住宅建建筑面积积一 问答：1. 何为砖混混结构建建筑？答：砖混混结构建建筑的竖竖向承重重构件采采用砖墙墙或砖柱
31、柱，水平平承重构构件采用用钢筋混混凝土楼楼板、屋屋顶板，其其中也包包括少量量的屋顶顶采用木木屋架。这类建建筑物的的建造层层数一般般在6层以下下，造价价较低，但但抗震性性能较差差，开间间和进深深的尺寸寸及层高高都受到到一定的的限制，所所以，这这类建筑筑物正逐逐步被钢钢筋混凝凝土结构构的建筑筑物所替替代。2. 何为钢筋筋混凝土土结构建建筑？答：钢筋筋混凝土土的承重重构件如如梁、板板、柱、墙（剪剪力墙）、屋架等等，是由由钢筋和和混凝土土两大材材料构成成。其围围护构件件如外墙墙、隔墙墙等，是是由轻质质砖或其其它砌体体做成。它的特特点是结结构的适适应性强强，抗震震性能好好，耐用用年限较较长。从从多层到到
32、高层，甚甚至超高高层建筑筑都可以以用此类类结构。钢筋混混凝土结结构房屋屋的结构构主要有有：框架架结构、框架剪剪力墙结结构、剪剪力墙结结构、筒筒体结构构、框架架筒体结结构和筒筒中筒等等。3. 成套房屋屋建筑面面积包括括？答：成套套房屋的的建筑面面积由套套内建筑筑面积及及共有建建筑面积积的分摊摊组成。套内建建筑面积积由套内内房屋的的使用面面积、套套内墙体体面积，套套内阳台台建筑面面积三部部分组成成。4. 预售房屋屋需要那那些基本本条件？答：.已交付付全部土土地使用用权出让让金，取取得土地地使用权权证书；.持有建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证；.按提供供预售的的商品房房计算，投投入开发发建设
33、的的资金达达到工程程建设总总投资的的25以以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期；.开发企企业向城城市、县县人民政政府房产产管理部部门办理理预售登登记，取取得商商品房预预售许可可证。5.“五五证俱全全”是指哪哪五证？答：.建筑施施工许可可证.房屋预预售许可可证.建筑用用地规划划许可证证.国有土土地使用用证.建设工工程规划划许可证证6.何为为三通一一平？答：水通通、电通通、煤气气通、场场地平整整。7.何为为七通一一平？答：通上上水、通通下水、通污水水、通电电力、通通电讯、通煤气气、通交交通、场场地平整整。8.土地地使用权权的最高高出让年年限？答：.居住用用地700年；.工业用用地50
34、0年；.教育、科技、文化卫卫生、体体育用地地50年；.商业、旅游、娱乐用用地400年；.综合或或其它用用地500年。 9.房屋的的保修内内容与保保修期限限？答：.屋面防防水为55年；.土建为为1年，具具体包括括：a. 墙面、楼楼（地）面面空鼓、开裂、起砂；b. 墙面、顶顶棚抹灰灰层脱落落、吊顶顶破损；c. 墙面、厨厨房和卫卫生间地地面、地地下室管管道渗漏漏；d. 门窗翘裂裂、粉刷刷起壳、开裂、脱落，五五金件损损坏；.卫生洁洁具为11年；. 电气气管线、上下水水管线及及灯具、电器开开关为22年；.管道堵堵塞为22个月；.供冷、供热系系统和设设备为22个供冷冷期及22个供暖暖期。 110.住宅按按
35、建筑层层数划分分为？答：13层为低低层；446层为多多层；779层为中中高层；10层以以上为高高层。对于高层层建筑，国国际上通通行的做做法是划划分为44类：.低高层层建筑：层数为为916层，建建筑总高高度25550mm；.中高层层建筑：层数为为1725层，建建筑总高高度50075mm；.高高层层建筑：层数为为2640层，建建筑总高高度7551000m；.超高层层建筑：层数在在40层以以上，建建筑总高高度在1100mm以上。11.居居住人口口密度：居住总总人口/总用地地面积（66008000人/公公顷）公共建筑筑比例：公共建建筑面积积/总住住宅面积积（一般般为166%220%）配套商业业面积比比
36、例：配配套商业业面积/住宅建建筑面积积（规定定为5%）12.屋屋顶分类类： 屋顶是由由层面、屋顶承承重结构构、隔热热层、顶顶棚组成成。四大类：平顶、坡屋顶顶、曲面面屋顶、多波式式屋顶 屋顶：刚刚性可可承重 柔性性不可可承重 屋顶防漏漏：三毡毡四油 屋顶隔热热：水泥泥蛭石 交通、环环境、地地理位置置与小区区的重要要性。 总体的建建筑风格格的表现现形式以具体体实例为为标准 备备注：以以上所述述，建议议培训时时须重复复检查，务务必做到到深刻理理解，熟熟练掌握握， 可可结合具具体小区区情况详详细说明明。四、建筑筑识图一套完整整的建筑筑施工图图包括建建筑总平平面图、建筑施施工图、结构施施工图、暖通几几空
37、调施施工图、给排水水施工图图、电器器施工图图等。1、总平平面图：用来说说明建筑筑物所在在具体位位置和周周围环境境关系的的平面图图，一般般在图上上标出拟拟建建筑筑物和周周围已建建建筑物物的外形形、层数数和它们们的相对对位置关关系，标标出建筑筑物周围围的地形形、道路路、水源源、电源源等，图图上一般般绘有指指北针。2、建筑筑施工图图：包括括建筑平平面图，建建筑立面面图、建建筑剖面面图。建筑平面面图：按按一定比比例绘制制的建筑筑物水平平剖视图图，表示示建筑物物的平面面形状、水平方方向(出入口口、走廊廊、楼梯梯、房间间、阳台台等)的布置置和组合合关系。是全套套图纸中中具有重重要引导导作用的的图纸。建筑立
38、面面图：按按一定比比例绘制制的建筑筑物在垂垂直方向向上的投投影图，主主要表示示建筑物物的外观观形状，是是做外部部装修的的外部依依据。建筑剖面面图：按按一定比比例绘制制的把建建筑物沿沿竖直方方向剖开开的投影影图，主主要表示示建筑物物的内部部结构形形式、空空间关系系。3、结构构施工图图：主要要表明建建筑结构构专业的的设计内内容，同同时反映映建筑、给排水水、暖通通、电气气等专业业对结构构的要求求。在房屋销销售中最最常用的的是户型型图，它它是将建建筑平面面图简化化，以便便清楚地地表示每每一套房房屋的平平面布局局和房间间的相对对位置。4、效果果图：有有小区总总体效果果图和装装修效果果图，是是由专业业人员
39、设设计的，在在建筑物物尚未建建成前对对建筑物物的多种种描述，是是一种对对建筑物物进行美美化的方方法。五、房屋屋面积的的规定和和测算1、 各种面积积概念（1）住住宅结构构面积：是指住住宅的所所有承重重墙或柱柱和非承承重墙所所占面积积的总和和，即外外墙、内内墙、柱柱等结构构所占面面积的总总和。人人们常说说的居住住面积和和使用面面积都不不含结构构面积。（2）居居住面积积：是指指住宅建建筑各层层平面中中直接供供住户生生活使用用的居室室净面积积之和。所谓净净面积就就是除去去墙、柱柱等建筑筑构件所所占有的的水平面面积（即即结构面面积）。（3）使使用面积积：扣除除公用（楼楼梯、电电梯、公公用的配配电间、走道
40、、电梯间间、管道道间）面面积，房房屋结构构占用面面积，以以及户内内走道、楼梯、玄关等等面积后后，所剩剩实际生生活使用用的面积积。（4）建建筑面积积：建筑筑物全部部面积，分分每户建建筑面积积、单元元建筑面面积和每每幢楼建建筑面积积，系指指房屋外外墙（柱柱）勒脚脚以上各各层的外外围水平平投影面面积，包包括阳台台、挑廊廊、地下下室、室室外楼梯梯等，且且具备有有上盖，结结构牢固固，层高高2.220M以以上（含含2.220M）的的永久性性建筑。(5)房房屋的产产权面积积：系指指产权主主依法拥拥有房屋屋所有权权的房屋屋建筑面面积。房房屋产权权面积由由直辖市市、市、县房地地产行政政主管部部门登记记确权认认定
41、。(6)房房屋的共共有建筑筑面积：系指各各产权主主共同占占有或共共同使用用的建筑筑面积。（7）出出房率（得得房率）：指住宅宅的净使使用面积积占销售售面积（包包括公用用部分面面积）之之比。销销售面积积一样的的净使用用面积不不一定相相同，出出房率高高的商品品房就物物有所值值。如果果商品房房的公用用面积分分摊得多多，出房房率就要要低一些些。（8)套套内建筑筑面积：由套内内房屋的的使用面面积、套套内墙体体面积、套内阳阳台建筑筑面积三三部分组组成；(9)套套内房屋屋使用面面积：为为套内房房屋使用用空间的的面积，以以水平投投影面积积计算。(10)套内墙墙体面积积：是套套内使用用空间周周围的维维护或承承重墙
42、体体或其他他承重支支撑体所所占的面面积。2、有关关房屋面面积的规规定和测测算（1）多多层房屋屋的建筑筑面积按按每层建建筑面积积的总和和计算。（2）穿穿过房屋屋的通道道、房屋屋内的门门厅、大大厅不分分层高均均按一层层面积计计算，回回廊部分分按其投投影计算算面积。（3）房房屋内的的技术层层、夹层层、地下下室、半半地下室室，层高高超过22.200米的，按按其上口口外墙外外围水平平面积计计算。（4）封封闭式阳阳台按其其外围投投影面积积计算。凸阳台台按其投投影面积积的一半半计算。（5）共共有公共共面积的的分摊计计算：每户应摊摊面积=共有公公用房屋屋建筑面面积的总总和/各户房房屋建筑筑面积之之和*该户房房
43、屋建筑筑面积第二节房地产产价格基基础知识识一、房地地产价格格构成房地产价价格主要要由以下下十个方方面组成成：l、土地地取得费费用有四种情情况：一一是征用用农地取取得土地地的征地地费；二二是在城城市中取取得土地地的房屋屋拆迁补补偿安置置费；三三是通过政政府有偿偿出让取取得土地地的地价价款；四四是通过过二三级级市场有有偿转让让取得土土地的购购买价款款。2、前期期工程费费前期工程程费主要要包括以以下几个个方面：三通一平平费：是是指为了了房屋的的建筑施施工，需需要进行行的如建建筑地块块上的土土地平整整，以达达到通电电、通路路等投入入的资金金。地质勘察察费：是是指委托托专业人人员对建建筑施工工的地块块进
44、行地地质勘察察的费用用。规划设计计费：是是指委托托设计单单位对房房屋建没没进行规规划设计计而支付付的费用用。3、房屋屋建筑安安装工程程费是指建造造房屋所所需的工工程费用用，是施施工企业业建造房房屋的出出厂价格格，包括括各种材材料费、机械使使用费、管理费费、施工工企业利利润和税税金等；4、基础础设施建建设费包括建造造小区内内道路、供水、供电、煤气、排水、排污、照明、通讯，绿绿化、环环境等基基础设施施的建5、公共共配套设设施建设设费6、经营营管理费费指房屋由由生产过过程转入入流通过过程中，即即由房屋屋建成到到出售过过程中，房房屋开发发经营单单位的管管理人员员所7、销售售费用是指在销销售房屋屋的过程程中发生生的营销销策划费费、广告告宣传