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1、06年110月北北京二手手商品房房报价指指数报告告一、北京京市二手手商品房房报价指指数走势势及分析析20006年年10月月北京二二手商品品房报价价指数为为1455点，环环比9月月份上涨涨了1个个点，增增幅为00.422%.220066年100月北京京二手商商品房挂挂牌均价价为84415元元/平米米，环比比9月份份上涨335元/平米。 另从从1月份份至100月份的的二手商商品房报报价指数数来看，虽虽有个别别月份受受政策冲冲击出现现波动外外，基本本处于平平稳上升升状态。如图11所示 分析析其原因因，北京京中原三三级市场场部专业业研究人人士认为为： 1）北北京市场场化、国国际化进进程不断断加快，外外
2、地来京京工作人人员越来来越多，另另外，城城市化带带来的众众多拆迁迁需求等等，强劲劲的需求求是房价价一路走走高的重重要原因因； 2）从从报价来来看，110月份份比9月月份增长长0.442%，其其环比增增长幅度度明显降降低（99月比88月报价价增长44.544%），这这很好说说明了在在10月月份系列列调控政政策的效效用开始始显现，报报价有进进一步趋趋稳的趋趋势。另另外，从从二手房房交易量量上来看看，100月份并并没有发发挥出“银银十”的的作用，交交易市场场活跃不不够，分分析原因因主要是是受到今今年一系系列针对对房地产产市场调调控政策策的连环环作用而而成。 3）二二手房报报价的不不断走高高，还有有一
3、个重重要原因因就是受受到区域域内一手手房价格格的快速速上涨的的影响，有有攀比一一手房的的态势形形成。 图1：二、北京京市二手手商品房房区域报报价指数数1、北京市市各区域域二手商商品房报报价指数数 图22： 通过上面面图表分分析可知知： 100月份环环比9月月份，在在各监测测区域中中，除东东城区和和丰台区区报价微微有下调调，降幅幅分别为为5.335%和和0.883%，其其它各监监测区域域均出现现报价稳稳中上涨涨现象，其其中，崇崇文区涨涨幅最高高，达44.766%，昌昌平和宣宣武两区区报价同同9月份份相比处处于稳定定状态，西西城、朝朝阳、海海淀、石石景山则则出现不不同程度度的上涨涨，涨幅幅在0.6
4、9%2.98%之间。 北京京中原三三级市场场部研究究人士分分析认为为，主要要是由于于各区域域的地理理位置、区域特特点、区区域内房房屋属性性不同、供需关关系导致致而成。 下面面以各区区域为重重点作以以详细分分析： 2、朝阳区区二手商商品房报报价指数数分析 图33： 在朝朝阳区88大监测测地段中中，除安安贞和朝朝阳公园园出现略略有下降降外，其其它各监监测地段段均出现现稳中有有升趋势势，其中中，涨幅幅最高的的是望京京花家家地，达达到100.977%。 独特特生态环环境及商商务氛围围助推燕燕莎、朝朝阳公园园业主报报价走高高 从朝朝阳区的的八大监监测区域域来看，除除CBDD外，燕燕莎、朝朝阳公园园的报价
5、价一直处处于高位位运行状状态，据据统计，110月份份燕莎、朝阳公公园地区区的报价价指数分分别为1177点点和1882点，环环比9月月份涨幅幅分别为为2.991%和和1.668%。这两大大区域业业主报价价不断上上涨的原原因，北北京中原原三级市市场部研研究人士士分析认认为1）燕燕莎和朝朝阳公园园地区位位于东三三环，地地理位置置决定报报价处于于高位，再再加之区区域内新新建商品品房量有有限，更更凸显二二手商品品房的稀稀缺；22）燕莎莎和朝阳阳公园地地区的商商务氛围围较浓，区区域内朝朝阳公园园作为“城城市绿肺肺”，拥拥有得天天独厚的的景观和和城市核核心双重重价值，而而且因为为该区域域毗邻使使馆区，周周边
6、国际际化程度度很高，大大量外籍籍人士的的居住需需求有效效地推动动了该区区域高档档公寓的的销售，成成为这两两大区域域业主报报价不断断走高的的源动力力。 地段段决定安安贞报价价较高，但但受政策策抑制环环比9月月出现下下降 据统统计，安安贞地区区10月月份二手手商品房房报价指指数为1144点点，同99月份相相比虽略略有下降降，降幅幅为0.69%，但报报价却高高于六里里桥和紫紫竹桥地地区。分分析原因因，北京京中原三三级市场场部研究究人士认认为1）安安贞和六六里桥及及紫竹桥桥地区相相比，虽虽都位于于三环，但但由于方方位不同同却出现现较大差差异，安安贞位于于北三环环一带，六六里桥和和紫竹桥桥分别位位于西南
7、南三环和和西三环环，北部部良好的的交通配配套及商商业氛围围助推安安贞地区区业主报报价一直直处于高高位；22）安贞贞地区房房屋属性性较多，有有二手商商品房、公房和和经济适适用房，而而受100月份开开始执行行新的计计税价格格（安贞贞地区公公房计税税价格有有所下调调，降幅幅为0.5%）及及经济适适用房有有关“回回购”之之说的影影响，消消费者心心态发生生些许变变化，另另外，经经济适用用房供给给量的增增加，消消费者购购房选择择余地增增大，这这些都对对区域内内二手商商品房产产生一定定冲击，造造成100月份环环比9月月份报价价略有下下降，降降幅为00.699%。 区域域内楼盘盘选择性性大及周周边具价价格优势
8、势楼盘冲冲击导致致亚运村村报价处处于稳定定状态 据统统计，亚亚运村区区域报价价10月月份同99月份持持平，报报价指数数为1335点。分析原原因，北北京中原原三级市市场部研研究人士士分析认认为1）亚亚运村区区域内可可供上市市的二手手商品房房很多，且且品质相相差无几几，消费费者选择择性较大大，供给给量较大大；2）亚亚运村地地区位于于北四环环外，区区域内房房价在880000元/平平米以上上，而周周边区域域接近于于北五环环附近的的一、二二手房供供给量同同样很大大，且同同亚运村村地区相相比具有有明显的的价格优优势，价价格差在在10000元/平米以以上，巨巨大价格格优势对对亚运村村楼盘造造成一定定冲击，使
9、使得报价价处于稳稳定状态态。 一手手房热销销及区域域内配套套不断升升级直接接促使望望京地区区业主报报价不断断上涨 据统统计，99月比88月报价价上涨115.667%，110月比比9月报报价上涨涨10.97%,望京京地区已已连续两两个月报报价涨幅幅超过110%，分分析其原原因，北北京中原原三级市市场部研研究人士士分析认认为1）区区域内新新建商品品房很多多，且品品质较高高，在强强劲需求求的支持持下，一一手房价价格也是是水涨船船高。面面对一手手房价的的上涨，二二手房业业主也找找到支撑撑点，纷纷纷攀比比一手房房，业主主报价直直线上升升；2）区区域内国国内外知知名品牌牌芸集，区区域发展展国际化化色彩浓浓
10、重，由由此带来来大量二二手商品品房的购购房需求求；3）区区域内交交通配套套设施不不断完善善更助涨涨区域内内业主报报价走高高的信心心。 3、海淀区区二手商商品房报报价指数数分析 图44： 独特特区域及及房屋特特点导致致万柳报报价处高高位运行行，但环环比9月月有所下下降，而而中关村村报价不不断上涨涨 据统统计，万万柳地区区10月月份二手手商品房房报价为为1900点，在在海淀区区的六大大监测区区域中名名列前茅茅，但同同9月份份相比却却有所下下降，降降幅为22.066%。分分析其原原因，北北京中原原三级市市场部研研究人士士分析认认为1）万万柳地区区生态环环境良好好，区域域内宜居居性强；2）区区域内无无
11、新建商商品房上上市，凸凸显二手手房的稀稀缺，这这些使得得万柳地地区二手手房一直直处高位位运行。但由于于万柳地地区价格格很高在在一定程程度上抑抑制了部部分消费费人群，其其中有部部分有意意在万柳柳地区购购房的消消费者将将目光转转向中关关村区域域，由此此而导致致万柳地地区报价价略有下下浮，降降幅仅为为2.006%，而而中关村村需求的的增加促促使中关关村报价价有所上上涨，另另外，中中关村的的高科技技及教育育优势助助推中关关村备受受关注，也也是中关关村报价价有所上上涨的重重要原因因。 区域域内次新新房众多多，房屋屋品质高高再加之之地理位位置优越越助推定定慧寺、玉泉路路二手房房报价上上涨2.86% 据统统
12、计，110月份份定慧寺寺/玉泉泉路地区区二手商商品房报报价指数数为1444点，同同9月份份相比增增长2.86%。分析析原因，北北京中原原三级市市场部研研究人士士认为定定慧寺和和玉泉路路地区二二手商品品房报价价不断上上涨的一一个重要要原因就就是受到到区域内内房屋品品质及优优越地理理位置决决定。定定慧寺位位于西三三环，区区域内次次新房众众多，典典型项目目如北京京印名象象、诚品品建筑 (论坛坛像册户型型样板间间) 等等，房屋屋品质较较高，深深受消费费者青睐睐；而玉玉泉路地地区有部部队在此此驻扎，军军事色彩彩较浓，区区域内安安全性较较高，且且区域内内交通配配套齐全全，有地地铁、医医院、超超市等，生生活
13、在此此极其方方便。这这些都成成为促使使业主报报价上涨涨的重要要原因。 受到到交通、配套限限制，清清河、上上地二手手房报价价处于稳稳定发展展状态 据统统计，清清河、上上地区域域10月月份环比比9月份份二手商商品房报报价处于于稳步发发展阶段段，其中中，清河河地区110月份份报价指指数为1118点点，环比比9月上上涨0.85%；上地地区域110月份份报价指指数为1129点点，同99月份报报价持平平。分析析清河、上地地地区二手手商品房房报价一一直处于于稳步发发展的主主要原因因是清河河和上地地区域内内交通和和配套设设施不太太完善，在在很大程程度上抑抑制了业业主报价价走高的的信心。但受到到区域内内新建住住
14、宅量的的不断增增多，居居住品质质不断提提升，再再加之上上地区域域内高科科技企业业的不断断入驻，为为该区域域带来更更多的商商机，同同时带来来更多的的居住需需求，为为该区域域内二手手房市场场的发展展奠定了了基础，这这也是清清河和上上地区域域内报价价处于稳稳定状态态的重要要原因。 西部部传统商商圈效应应助推紫紫竹桥/公主坟坟报价上上涨 据统统计，紫紫竹桥和和公主坟坟地区110月份份的二手手商品房房报价指指数为1142点点，环比比9月份份上涨22.166%。分分析原因因，北京京中原三三级市场场部研究究人士认认为1）紫紫竹桥和和公主坟坟地区位位于西三三环一带带，隶属属于西部部传统商商圈，区区域内交交通、
15、配配套设施施齐全，深深得消费费者青睐睐；2）区区域内不不同属性性房屋很很多，公公主坟地地区以公公房为主主，二手手商品房房量很少少，在一一定程度度上刺激激二手商商品房业业主报价价有所上上涨；而而紫竹桥桥地区紧紧临西三三环，区区域内环环境好，另另外，区区域内标标志性楼楼盘如人人济山庄庄 (论坛坛像册户型型样板间间) 、紫竹花花园 (论坛像册册户型样板板间) 等为该该地区业业主报价价起到重重要参考考作用，有有不断攀攀高的趋趋势。 4、丰台区区二手商商品房报报价指数数分析 图55： 通过过对上面面图表分分析可知知： 人口口来源较较杂使得得六里桥桥地区二二手高品品房报价价难走高高 据统统计，六六里桥地地
16、区100月份同同9月份份相比，报报价持平平，指数数均为1111点点，处于于稳定发发展状态态。分析析原因，主主要是，11）六里里桥地区区位于西西南三环环，地理理位置优优越，区区域内可可供开发发的土地地有限，这这也是区区域内房房价一直直居高不不下的重重要原因因；2）六六里桥作作为北京京的交通通枢纽，区区域内外外地人口口较多，人人群素质质稍低，在在很大程程度上制制约了需需求量的的增加，再再加之区区域内可可供选择择的二手手房量众众多，这这些都使使得六里里桥地区区二手商商品房报报价一直直处于稳稳定发展展状态。 交通通配套的的不断完完善及一一手房价价的升高高助推马马家堡二二手房报报价100月环比比9月增增
17、涨3.13% 马家家堡区域域地处南南三环和和四环之之间，区区域内发发展迅速速，另外外，由于于受20008年年奥运会会在京举举行的利利好促进进作用，政政府为解解决北京京区域间间的发展展不平衡衡，加大大力度对对南城进进行投资资改造。马家堡堡地区无无疑也是是从中受受益较大大的一个个区域。区域内内交通便便利，马马家堡西西路贯通通其中，另另外，建建设中的的地铁44号线为为该地区区的交通通建设发发展可谓谓是“锦锦上添花花”；区区域配套套设施方方面，有有银行、饭店、学校、大型商商场、体体育设施施应有尽尽有，人人们在此此居住生生活完全全无后顾顾之忧；另外，该该地区有有几个新新建大盘盘在售（星河城 (论坛像册户
18、型样板间) 三期、西马金润家园 (论坛像册户型样板间) ），极大吸引了消费者对该区域的关注度，新建房屋的增多，在一定程度上也提升了该地区居民的居住水平，使得该地区非常适宜居住。这些都成为助推马家堡地区房价不断走高的重要影响因素，10月环比9月上涨3.13%。 社区区现代化化程度不不足及周周边楼盘盘的兴起起使得方方庄地区区二手商商品房报报价100月环比比9月下下降6.4% 据统统计,方方庄地区区二手商商品房报报价100月份为为1177点,环环比9月月份下降降6.44%.分分析原因因,主要要是方庄庄作为北北京最早早的社区区,配套套设施齐齐全,但但同新建建设小区区相比现现代化气气息稍差差些,再再加之
19、周周边区域域楼盘的的不断兴兴起,消消费者可可选择性性增大,分散部部分有意意在方庄庄地区购购房需求求,使得得方庄地地区报价价有所下下滑。 5、中心四四城区、石景山山、昌平平区二手手商品房房报价指指数对比比分析 图66： 在通通过对上上面中心心四大城城区的监监测数据据分析可可知，从从价格值值上来看看，四大大城区价价格均在在100000元元/平方方米左右右，属于于在高位位运行状状态；从从10月月环比99月的变变动趋势势来看，除除东城区区下降55.355%外，其其它三大大城区均均出现不不同程度度地上涨涨，西城城区涨幅幅为2.98%，宣武武区持平平，崇文文区涨幅幅为4.76%。 北京中原原三级市市场部研
20、研究人士士分析原原因如下下：1）崇崇文、宣宣武属于于南城的的中心位位置，区区域内交交通、配配套齐全全；二是是区域内内环境优优，天坛坛、陶然然亭公园园等景观观为区域域发展起起到锦上上添花作作用；三三是，区区域内新新建商品品房居多多，且大大都十一一调整后后的特殊殊二手商商品房，计计税价格格属调高高状态；四是区区域内购购房需求求量巨大大。这些些都成为为崇文、宣武两两区房价价上涨的的重要原原因。 2）东东城区110月份份环比99月份报报价有所所下滑的的重要原原因是区区域内房房屋报价价较高，可可承受房房价的购购房人群群数量有有限，再再加之周周边区域域如东三三环及北北三环一一带的快快速发展展，性价价比较高
21、高楼盘不不断涌现现，在一一定程度度上分散散了部分分在东城城区有意意购房的的需求；再加之之，100月1日日起执行行新的计计税价格格中，东东城区计计税价格格属全线线下降趋趋势，这这些致使使东城区区10月月份环比比9月份份报价下下降5.35%，但由由于其位位于二环环以内，区区域内房房屋供给给量稀缺缺，造成成东城区区报价仍仍处高位位，100月份均均价达到到103326元元/平米米。 图77： 通过过上面图图表可知知，近郊郊区的石石景山和和昌平两两大区域域10月月环比99月二手手商品房房报价指指数出现现稳中略略涨，石石景山增增长幅度度为0.97%，昌平平区报价价持平。 分析析原因，北北京中原原三级市市场
22、部研研究人士士认为： 1、从目前前各区域域房价来来看，石石景山和和昌平作作为近郊郊区，具具有很强强的价格格优势，促促使消费费者竞相相追逐于于这两大大区域，需需求量增增加； 2、从纵向向上对比比，石景景山地区区交通便便利有地地铁一号号线、莲莲石路等等极大方方便人们们出行，另另外，首首钢的搬搬迁极大大净化区区域内生生活环境境，再加加之石景景山在北北京同等等环线位位置的价价格优势势，吸引引众多置置业者的的目光，促促使石景景山报价价有所上上涨；而而昌平区区报价趋趋稳的一一定重要要原因就就是受到到区域内内交通、配套设设的制约约，但在在北京市市场强大大的购房房需求下下，业主主报价仍仍处稳定定发展状状态。
23、三、111月北京京二手商商品房报报价指数数预测综上上所述，北北京中原原三级市市场部研研究人士士认为，在在市场强强劲的需需求下，11-100月份二二手商品品房报价价指数仍仍处于上上涨趋势势，但对对于100月份监监测数据据分析可可知，系系列政策策综合作作用的药药效开始始显现，整整体报价价环比增增幅有所所趋缓。而对于于11月月份的二二手房市市场上来来说，不不会出台台系列政政策，则则主要是是对以往往政策的的贯彻执执行及对对二手房房市场透透明、安安全交易易环境的的营造上上来，相相信，在在市场趋趋稳的状状态下111月份份二手房房市场上上消费者者的交易易信心会会见涨一一些，在在强大需需求的支支撑下，111月份份北京二二手房市市场的报报价指数数仍然会会处于稳稳中略升升状态，在在各区域域上又由由于区域域特点及及房屋性性质的不不同表现现在报价价上会出出现涨跌跌不一现现象。 后附附表：110月份份北京各各区域板板块二手手商品房房报价指指数变化化表